Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Tsiviilasi nr 2-10-40979

Hageja nõue Tiina Rosenberg esitas 23.08.2010 Harju Maakohtusse hagi Givi Marukašvili vastu 234, 36 euro (3667 krooni) väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 22.02.2010 tähtajalise üürilepingu, millega kostja andis hagejale üürile elamispinna Tallinnas Salme 40-4. Hageja sai üüritud eluruumi enda faktilisse kasutusse 01.03.2010. Hageja asus üüritud elamispinnale elama koos oma kahe alaealise lapsega. Pärast üüripinna hageja kasutusse andmist on kostja korduvalt ettehoiatamata ja hageja nõusolekuta sisenenud nii ise kui ka koos võõraste isikutega hageja üüritud elamispinnale. Hageja ütles tulenevalt eeltoodust kostjale üürilepingu üles alates 11.04.2010. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemist eelnimetatud alusel ja asjaoludel vaidlustanud. Eluruumi üürilepingu lisast 2 nähtuvalt on hageja kostjale tasunud üüritud elamispinna eest ette 6600 krooni, millest 2200 krooni on üürilepingu järgi tagatisraha (üürilepingu p 4.6). Ühe kuu üüritud elamispinna üür on lepingu järgi 2200 krooni (üürilepingu p 4.1). Hageja on lepingu lõpetamise päevaks kasutanud üüritud elamispinda üks kuu (2200 krooni) ja 10 päeva (733 krooni). Seega oleks üüri maksmise kohustuse suuruseks selle aja eest 2933 krooni (2200 + 733). Ülejäänud osa - 3667 krooni - 6600 kroonist kuulub hagejale tagastamisele, arvestades sellest rahast maha üürilepinguga kokkulepitud kommunaalkulud. Üürilepingu punktis 4.6 on kirjas, et üürileandja tagastab üürnikule tagatisraha 30 päeva möödumisel lepingu lõppemise või ülesütlemise päevast arvates. Kostja nimetatud summat hagejale tagastanud ei ole. Hageja palus kostjalt välja mõista 234, 36 eurot (3667 krooni), arvestades sellest eelnevalt maha üürilepinguga kokkulepitud kommunaalkulud. Hageja ei nõustunud kostja seisukohaga maakleritasu osas, kuna selle tasu maksmine ei olnud üürilepingu järgi hageja kohustus. Käesoleval juhul on hageja üürilepingu üles öelnud erakorraliselt kostjast tulenevatel põhjustel. Tagatisraha nõuab hageja tagasi üürilepingu p. 4.6 alusel, mille kohaselt üürileandja tagastab üürnikule tagatisraha 30 päeva möödumisel arvates lepingu lõppemise või ülesütlemise kuupäevast. Juhul kui kostja, saades hageja üürilepingu ülesütlemisavalduse, ei nõustunud selles märgitud ülesütlemise asjaoludega, tulnuks tal 30 päeva jooksul ülesütlemisavaldus vaidlustada. Kostja seda ei teinud, mistõttu on ülesütlemine hageja poolt toodud asjaoludel kehtiv ja õiguspärane (VÕS § 329 lg 1). Kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnistanud. Lepingu sõlmimisel tasus hageja 6600 krooni, mille sees olid järgmised maksed: üür ühe kuu eest summas 2200 krooni, tagatisraha summas 2200 krooni ning maakleritasu summas 2200 krooni. Kostja märgib, et eluruumi üürilepingu p 8.2 kohaselt on üürnikul õigus igal ajal üürileping lõpetada, teatades sellest üürileandjale kirjalikult ette vähemalt üks kuu, vastasel juhul tagatisraha ei tagastata. Avaldus üürilepingu ülesütlemiseks oli esitatud hageja poolt 09.04.2010 ning hageja lahkus omal tahtel üüripinnalt 11.04.2010.a. Seega ei ole üürnikul õigust nõuda tagatisraha tagastamist. Maakleritasu maksab üürnik kinnisvarabüroo teenuste eest ning seda üürileandja tagastama ei pea. Samuti vaidlustas kostja asjaolu, et ta sisenes hageja poolt üüritud eluruumi ette hoiatamata. Kostja käis hageja juures 2 korda, kusjuures need kohtumised olid eelnevalt hagejaga kokku lepitud. Ühel korral käis kostja hageja juures tema enda palvel, teine kord naabri palvel, sest viimase sõnade järgi toimus veeavarii. Üüritasude kohta märgib kostja, et kuna leping hagejaga sõlmiti 22.02.2010 ning sel päeval anti hagejale üle ka korteri võtmed ja eluruumi kasutamise õigus, tuleb hagejal hakata tasu maksma alates sellest kuupäevast, mitte 01.03.2010, nagu leiab hageja.

Tsiviilasi nr 2-10-40979

Maakohtu otsus Kohus rahuldas hagi osaliselt, s.o summas 56, 24 eurot ning jättis menetluskulud 24 % osas kostja kanda ja 76 % osas hageja kanda. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja ja hageja sõlmisid 22.02.2010 tähtajalise üürilepingu, millega kostja andis hagejale üürile elamispinna. Nimetatut kinnitab poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 5.1.1. Samuti puudub poolte vahel vaidlus selles, et hageja ütles kostjale üürilepingu üles alates 11.04.2010 ning selles, et hageja tasus kostjale kokku 6600 krooni. Pooled vaidlevad selle üle, mille eest tasus hageja kostjale 6600 krooni ning kas ja kui palju on hagejal õigus nimetatud rahast tagasi saada. Kohus asus seisukohale, et kohtule esitatud üürilepinguga (p 4.6) on tõendatud, et hageja maksis kostjale üürilepingu sõlmimisel tagatisraha 2200.- krooni. Selles osas poolte vahel ka vaidlus puudub. Lepingu samas punktis on pooled kokku leppinud, et üürileandja tagastab üürnikule tagatisraha 30 päeva möödumisel arvates lepingu lõppemise või ülesütlemise kuupäevast, kui üürileandjal ei ole üürniku vastu varalisi nõudeid ja/või puudub alus sellise nõude tekkimiseks. Lepingu p-s 8.2 on pooled ka kokku leppinud, et tagatisraha ei tagastata, kui üürnik ütleb üürileandjale lepingu üles vähem kui ühekuulise etteteatamisega. Tulenevalt sellest, et pooled on eelmärgitud viisil kokku leppinud ning poolte vahel puudub vaidlus, et hageja esitas kostjale ülesütlemisavalduse 09.04.2010 ning alates 11.04.2010, s.o vähem kui ühe kuu pärast lahkus hageja elamispinnalt, ei kuulu tagatisraha kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele. Seda vaatamata VÕS §-s 337 sätestatule, sest vastavalt VÕS §-s 5 sätestatud dispositiivsuse põhimõttele võib lepingupoolte kokkulepe kõrvale kalduda seaduses sätestatust, kui seaduses ei ole sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et seadusest kõrvalekaldumine ei ole lubatud või kui kõrvalekaldumine oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi. Käesoleval juhul neid asjaolusid ei esine. Kohus märgib ka, et pooled ei ole lepingus kokku leppinud tagatisraha tagastamise või tagastamata jätmise tingimusi eraldi üürilepingu erakorralise või korralise ülesütlemise puhuks, mistõttu sellekohaseid hageja väiteid tagatisraha tagastamise üle otsustamisel kohus arvesse võtta ei saa. Kohus asub seisukohale, et kohtu käsutuses oleva üürilepingu p-ga 5.1.1 on tõendatud, et üürileandja andis eluruumi hageja kasutusse 23.02.2010. Tulenevalt asjaolust, et üürnik kasutas üüritud eluruumi kuni 11.04.2010, s.o kuni üürilepingu ülesütlemiseni, mille üle pooltel vaidlus puudub, ja kokku oli lepitud kuu üüri suuruseks 2200.- krooni kuus (lepingu p 3.1.), pidi hageja tasuma kostjale üüri kokku 48 päeva eest. Arvestades keskmiseks päeva üüriks kuus 73,33 krooni (2200:30), pidi hageja maksma kostjale kokku üüri 48 päeva eest 3520.- krooni (73,22 x 48). Kuna hageja on tasunud kostjale kokku 6600.- krooni, ning kohus asus seisukohale, et tagatisraha kostja hagejale tagasi maksma ei pea ja kogu üürilepingu perioodi eest pidi hageja kostjale maksma üüri 3520.- krooni, kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele 56,24 eurot (880.- krooni) {66002200-3520}. Kohus ei nõustu kostja väitega nagu peaks hageja kandma jääma ka kostja poolt OÜ-le Astarct tasutud maakleritasu 2200.- krooni. Maakleritasu maksmises ei ole pooled üürilepingu sõlmimisel kokku leppinud. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Sellist kohustust ei pane hagejale ei poolte vahel sõlmitud leping ega ka seadus. Apellatsioonkaebus Hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus osas, millega jäeti rahuldamata hagi tagatisraha 140, 60 euro saamiseks ning muuta menetluskulude jaotust.

Tsiviilasi nr 2-10-40979

Maakohus märkis, et üürilepingu p. 8.2 on pooled kokku leppinud, et tagatisraha ei tagastata, kui üürnik ütleb üürilepingu üles vähem kui ühekuulise etteteatamistähtajaga. Kostja ei ole teatanud üürilepingust tulenevatest nõuetest hageja vastu ning kostjal ei ole õigus tagatisraha kinni pidada ainuüksi põhjusel, et lepingus esineb punkt, millega tagatisraha tagastamist on piiratud puhuks, kui üürnik teavitab üürileandjat lepingu lõpetamisest ette vähem kui kuu (VÕS § 308 lg 3). Selline piirang tagatisraha tagasimaksmise kohta eluruumi osas oleks VÕS § 275 märgitud keeldu arvestades tühine. Maakohus on jätnud VÕS § 275 asjas kohaldamata. Maakohus on jätnud arvestamata asjaolud, mis tingisid hageja poolse lepingu ülesütlemise. Põhjuseks oli kostja korduv ning etteteatamata võõraste isikutega sisenemine hageja eluruumi. Põhjendatud oleks tagatisraha tagasimaksmata jätmine või kinnipidamine olukorras, kus hageja on kostjale üürilepingu täitmisega tekitanud kahju. Hageja on aga kostjale üüri tasunud kogu üürilepingu kehtivusaja eest. Isegi juhul, kui vaidlusalune lepingupunkt tagatisraha tagastamise korra ja viisi kohta oleks kehtinud, tulnuks kohtul kõiki asjaolusid arvestades jätta nimetatud punkt hea usu põhimõttest tulenevalt käesolevas asjas kohaldamata. Vastustaja seisukoht Kostja on seisukohal, et ringkonnakohus peaks keelduma Tiina Rosenbergi poolt Harju Maakohtu 04.03.2011 otsuse peale esitatud apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest ning tagastama selle. Alternatiivselt palub kostja jätta apellatsioonkaebus täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu otsus tuleb kaevatavas osas tühistada ning kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 hageja nõue tasutud tagatisraha 140, 60 euro (2200 krooni) tagasisaamiseks rahuldada. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Pooled ei vaidle selle üle, et avalduse üürilepingu ülesütlemiseks esitas hageja kostjale 09.04.2010 ning üürileping lõppes 11.04.2010. Üürilepingu ülesütlemise avalduse kohaselt ütles üürnik lepingu üles mõjuval põhjusel, millest tingituna puudus üürnikul lepingu täitmise vastu huvi: üürileandja oli korduvalt ja ettehoiatamata sisenenud üüritud eluruumi, rikkudes sellega üürniku valdust ja põhiseaduslikku õigust eraelu ja kodu puutumatusele (tl 16-17). VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingpool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab; lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et lepingust tulenevalt oli üürnikul kohustus teatada ka lepingu erakorralisest ülesütlemisest ette vähemalt üks kuu, vastasel juhul talle tagatisraha ei tagastata (lepingu p 8.2). Kuigi pooled sõlmisid tähtajalise üürilepingu, nägid nad selles ette võimaluse lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Lepingu punkti 8.2 järgi oli üürnikul õigus igal ajal üürileping lõpetada, teatades sellest üürileandjale ette vähemalt üks kuu. Lepingu sisust nähtuvalt ei olnud selle sätte puhul tegemist aga lepingu erakorralise ülesütlemisega mõjuval põhjusel. Seda kinnitab ka lepingu järgmine punkt, mis reguleerib üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist (erakorralist ülesütlemist) üürnikust tingitud põhjustel, andes üürileandjale õiguse teha seda kolmepäevase etteteatamisega. Seetõttu oleks ühekuulise etteteatamistähtaja nõudmine üürnikult vastuolus ka poolte võrdsuse ja proportsionaalsuse põhimõttega. Pealegi sätestab VÕS § 313 lg 3 imperatiivselt, et erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.

Tsiviilasi nr 2-10-40979

Kolleegium nõustub apellandiga, et antud juhul on üürnik üürileandjast tulenevatel põhjustel öelnud üürilepingu üles erakorraliselt, mistõttu ei saa temalt lepingus kokkulepitud etteteatamistähtaja järgimist nõuda. Üürilepingu ülesütlemise avaldusele kostja üürileandjana vastuväidet ei esitanud. Seega on üürileping 11.02.2010 lõppenud. Alles kohtumenetluses 04.10.2010 esitatud vastuses hagile on kostja väitnud, et hageja poolt avalduses nimetatud asjaolud ei ole päris täpsed. Seadusest tulenevalt on üürilepingu sõlmimisel tasutav tagatisraha mõeldud üürileandja võimalike nõuete tagamiseks. VÕS § 308 lg 3 kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Lepingu p 4.6 järgi tuli tagatisraha, kui üürileandjal ei ole üürniku vastu varalist nõuet, üürnikule 30 päeva möödumisel tagastada. Ka juhul, kui üürilepingu p-s 8.2 peeti silmas lepingu erakorralist ülesütlemist ning ka sellest tuli ette teatada vähemalt üks kuu, oleks see punkt seadusega vastuolu tõttu tühine. VÕS § 275 kohaselt on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Üürilepingu sõlmimisel maksis hageja kostjale tagatisraha 140, 60 eurot (2200 krooni), mis lepingu lõppedes tuli üürnikule tagastada (lepingu p 4.6). Kostja kui üürileandja ei ole seda senini teinud. Nimetatud summa tuleb seetõttu kostjalt välja mõista. Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse, tühistab osaliselt maakohtu otsuse ning rahuldab hageja nõude täiendavalt 140, 60 euro osas, on selle tulemusel hagi rahuldatud 84% ulatuses (234, 36 eurost mõistis kohus kostjalt välja 196, 84 eurot). TsMS § 163 lg 1 kohaselt tuleks menetluskulud vastavalt ka jaotada. Kuna hageja apellatsioonkaebus on rahuldatud tervikuna, siis jätab ringkonnakohus kahes kohtuastmes poolte kantud menetluskulud 10% ulatuses hageja ja 90% ulatuses kostja kanda.

Ü. Jänes

T. Kollom

I. Sidok

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.