Eesti Vabariigi nimel Kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise kuupäev ja koht: 7.12.2011.a, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Harju Maakohtu kohtukoosseis: kohtunik Jaanus Saaremõts Tsiviilasi: OÜ CV hagi UJ vastu üüri, kõrvalkulude, viivise ja kahju hüvitamise nõudes Hagihind: 5 954,73 eurot Kohtuistungi toimumise aeg: 05.10.2011. a, kirjalik menetlus Hageja: OÜ CV(registrikood XXX, asukoht XXX) Hageja esindaja: vandeadvokaat Meelis Pirn (AB Barrister, e-post [email protected]) Kostja: UJ(isikukood XXX, elukoht rahvastikuregistris XXX) Resolutsioon Aluseks võtnud kohtulikul arutamisel tuvastatud asjaolud ja kohaldatud seadused ning juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-dest 434-438, tegi kohus alljärgnevad otsustused. Otsustused hagis
1.OÜ CV hagis UJ vastu rahuldada: 1.1 Välja mõista kostjalt UJ hageja OÜ CV kasuks 8685,32 eurot; 1.2 TsMS §367 kohaselt mõista kostjalt UJ hageja OÜ CV kasuks välja viivis 0,5 protsenti päevas põhinõudelt 5 176,48 eurot kuni põhinõude täitmiseni Otsustused menetluskuludes ja muudes asjaoludes
2.Menetluskulude osas: 2.1 Menetluskulud jätta kostja kanda. Selgitused kohtuotsuse peale edasikaebamise korras ja otsuse täitmises
3.Selgitada, et kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.: Asjaolude kirjeldus ja kohtuotsuse põhjendused
1.1.Hageja nõue 18.04.2011 esitas OÜ CV Harju Maakohtusse hagi UJ`e vastu. Hageja palub kostjalt välja mõista tasumata üür ning kõrvalkulud 5 176,48 eurot, viivise 0,5% üüri- ja kõrvalkulude võlgnevusest päevas alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni, kahju 778,25 eurot. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
1.2.Hageja väited, esitatud asjaolud ja tõendid Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 20.11.2006 üürilepingu tähtajaga 01.12.2007. Lepinguga andis hageja kostja kasutusse elamu asukohaga XXX Tallinn. Kostja kohustus tasuma elamu kasutamise eest üüri 15 000 krooni kuus iga kuu kümnendaks kuupäevaks. Lisaks üürile kohustus kostja tasuma kommunaalteenuste eest hageja poolt esitatavate arvete alusel. Lepingu p 3.8 kohaselt kui üürnik ei tasu lepingust tulenevaid makseid ettenähtud maksetähtajaks, on üürileandjal õigus nõuda viivist 0,5% tasumata summast iga viivitatud päeva eest. Kõik ruumides tehtavad muudatused või parendused tuli eelnevalt kooskõlastada üürileandjaga. Üürnik oohustus teatama üürileandjale igast ruumides toimunud avariist, tulekahjust jms, võttes koheselt tarvitusele abinõud edasiste kahjude ärahoidmiseks ja tagajärgede likvideerimiseks. Kogu kahju, mis ei kuulu hüvitamisele kindlustusorganisatsiooni poolt ja mille eest üürnik vastutab, kohustus üürnik hüvitama üürileandjale. Üürileandjal on õigus leping erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest ette kolm päeva, kui üürnik ei ole täies ulatuses tasunud üüri või muid lepingus nimetatud makseid või võlgnevusele lisanduvat viivist seitsme päeva jooksul tähtaja möödumisest arvates. Üürnik kohustus tasuma 30 000 krooni deposiiti. Üürilepingu sõlmimisega samal päeval allkirjastasid pooled ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti. Akti kohaselt on ruumid heas seisukorras ja tehnilised süsteemid töökorras. 01.11.2007 kokkuleppega pikendasid pooled lepingu kehtivust kuni 01.12.2008 ja suurendasid üüri 15 930 kroonini. 01.11.2008 pikendati lepingut kuni 01.12.2009 ja suurendati üüri 16 000 kroonini. 26.05.2009 kokkuleppega vähendasid pooled üüri 14 000 kroonini. 01.05.2010 pikendasid pooled lepingut kuni 01.05.2011. Kuni 2010. a. sügiseni täitis kostja lepingut korrektselt. 03.09.2010 üüriarve nr 201144 summas 14 000 krooni tasus kostja osaliselt, summas 3 595,90 krooni. Ülejäänud osas ning kõik järgnevad arved on kostja jätnud tasumata. 21.01.2011 saatis hageja kostjale nõude tasuda võlgnevus 4 183,02 eurot hiljemalt 26.01.2011. Tähtajaks võlgnevust ei likvideeritud. 28.01.2011 saatis hageja kostjale lepingu ülesütlemise avalduse ja palus üüripind vabastada 02.02.2011. 01.02.2011 saatis kostja esindajana tema abikaasa M J hagejale tasaarvestuse avalduse. 02.02.2011 saatis hageja vastuse tasaarvestusele ja nõudis ruumide vabastamist 03.02.2011, samal päeval keeldus kostja pinda vabastamast. 03.02.2011 läksid hageja esindajad ruume üle võtma. Kostja keeldus ruume üle andmast, mille kohta koostati akt. 03.02.2011 saatis hageja kostjale viiviste arve seisuga 02.02.2011. 06.02.2011 teatas kostja, et tal on võimalik ruumid vabastada 21.02.2011. 21.02.2011 võeti ruumide valdus üle, koostati üleandmise-vastuvõtmise akt. Akti kohaselt ei tööta katel ja veemõõtja on katki külmunud. Hageja kutsus probleemi põhjuseid selgitama A OÜ ja OÜ V . Selgus, et kostja oli välja lülitanud katla elektrilise küttekeha ja kasutanud kütusena vana mootoriõli. Selle tulemusena keskküttekatla töö seiskus, vesi torustikes jäätus ning torud lõhkesid. A OÜ teostas katla puhastamise, paisupaagi ja kütusefiltri vahetuse jms tööd. Tööde eest esitas A OÜ arve 234 eurot. Külmakahjustuste kõrvaldamise eest esitas OÜ V arve 732 eurot. Torude sulatamise eest esitas L AS arve 57,50 eurot. OGOÜ esitas õlipaagi puhastamise ja survepesu eest arve 90 eurot. Pärast valduse ülevõtmist selgus, et kostja oli omavoliliselt paigaldanud väravale elektroonilise luku, mis ei olnud töökorras, avamiseks vajalikke pulte hagejale ei antud. OÜ-lt A tuli tellida 161,30 euro eest luku remont ja asenduspuldid. Kokku kulus kostja poolt elamule tekitatud kahjustuste likvideerimiseks 2 695,60 eurot, millest 1 917,35 eurot katab deposiit. Tasumata on 778,25 eurot. Vastusena kostja vastusele märgib hageja, et kostja väidetud tasaarvestust ei ole toimunud. Kostja leiab, et tema tehtud parenduste kogusumma on 6 275,63 eurot. Kostja väitel on hageja esindaja OK parendused suusõnaliselt heaks kiitnud. Nii seadus kui ka lepingu p 4.2.5 nõuavad parenduste eelnevat kirjalikku kooskõlastamist. Kostja väited on paljasõnalised ja ei vasta tõele. Lepingu ülesütlemine lubamatute parenduste tõttu on üürileandja õigus, mitte kohustus ning lepingu
jätkamine ei väljenda heakskiitu. Lepingu p 4.2.11 kohaselt pidi üürnik esitama kõik pretensioonid viie tööpäeva jooksul alates pretensiooni alustest teada saamisest või teada saama pidamisest. Kostja ei ole esitanud mitte ühtegi pretensiooni. Kostja ei ole teatanud, et külmik vajaks väljavahetamist või saunakeris ei tööta. Ükski kostja väidetavatest kulutustest ei ole ajendatud vältimatust vajadusest. Tegemist on kostja enda initsiatiivil tehtud kulutustega, millega kostja soovis oma elukeskkonda mugavamaks ning isiklikult temale sobilikumaks muuta. Kulutuste tegemine kostja poolt on tõendamata. Arved on esitatud SDSS OÜ-le, mitte kostjale. Mõnda arvet on võimatu seostada vaidlusaluse üüriobjektiga. Hageja nõudega kulutuste tasaarvestamiseks peaks kostja esitama vastuhagi ning tõendama üüritud asja väärtusesuurenemise, mida tehtud ei ole. Kostja viited käsundita asjaajamisele on ebaõiged, sest täidetud ei ole VÕS § 1018 lg 1 eeldused. Kostja väitel põhjustas katla seiskumise hageja esindaja OK, mootoriõli katlasse lisatud ei ole, hageja ei teatanud kostjale hoone puudustest ning kahju hüvitamise arvet nr 201235 summas 778,25 eurot ei ole kostja enne käesolevat menetlust saanud. Hageja sellega ei nõustu. Üüritud asja puudused olid fikseeritud üleandmise-vastuvõtmise aktis (katel ei tööta, veemõõtja katki külmunud). Seega oli vesi torustikus külmunud eseme tagastamise hetkel, hageja ei saanud elektrit välja lülitades avariid põhjustada. A OÜ hooldusmeistri akti kohaselt olid torud katlamajas külmunud ja põleti seiskus mittekvaliteetse kütuse kasutamise tagajärjel. Seega ei ole kostja kasutanud kvaliteetset kütust. Arve nr 201235 saatis hageja lepingus märgitud aadressil Järveotsa tee 37-25 Tallinn. Oma väidete kinnitamiseks on hageja esitanud tõenditena: 20.11.2006 üürileping koos üleandmisevastuvõtmise aktiga, 01.11.2007 kokkulepe, 01.11.2008 kokkulepe, 26.05.2009 kokkulepe, 01.05.2010 kokkulepe, 21.01.2011 kiri kostjale, 28.01.2011 lepingu ülesütlemisavaldus, 01.02.2011 kostja tasaarvestuse avaldus, 02.02.2011 hageja vastus tasaarvestuse avaldusele koos nõudega vabastada üüripind viivitamatult, 02.02.2011 kostja vastus üüripinna vabastamise nõudele, 03.02.2011 üleandmise-vastuvõtmise akt, 03.02.1011 viiviste arve nr 201205, viivise arvutustabel, poolte kirjavahetus 21.02.2011 üleandmise-vastuvõtmise akt, arved nr 201144, 201150, 201155, 201161, 201175, 201181, 201188, 201193, 201199, 201213, 201216, 201227, A OÜ hooldustööde aktid ja arve, OÜ V hinnapakkumine, tööde üleandmise-vastuvõtu akt, arved, L AS (Toru Abi) arve, OGOÜ arve, fotoülesvõtted, OÜ A arve, arve nr 201238
2.Kostja põhjendused
2.1.Kostja seisukoht nõudes Kostja ei võta hagi õigeks ning ei tunnista esitatud nõudeid. Hagiavaldus on alusetu ja põhjendamata ning kostja palub jätta see rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja nõustub kirjaliku menetlusega.
2.2.Kostja väited, esitatud asjaolud ja tõendid Kostja ning tema perekonnaliikmed kasutasid eluruume aadressil XXX Tallinn perioodil 18.12.2006-20.02.2011. Majanduslike raskuste tõttu tekkis kostjal võlgnevus alates 2010. septembrist. Hageja 02.02.2011 ülesütlemine oli VÕS § 316 lg 2 alusel tühine – kostja esindaja tegi viivitamatult pärast 31.01.2011 ülesütlemisavalduse saamist 01.02.2011 tasaarvestuse avalduse. Kostja oli teinud eluruumide parendamiseks kulutusi, millega on suurenenud objekti väärtus. Parendused olid vajalikud asja kasutamiseks ja kostja eeldas VÕS § 285 lg 1 alusel et üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest. Kostja eeldas, et kui oli telefoni teel üürileandja esindajat OK`ut puudustest ja parendustest teavitanud ja OK kiitis tehtavad parendused heaks, on sellega nõustumus olemas. Enamik parendusi teostas kostja läbi temale kuuluva ettevõtte OÜ SDSS. Integreeritava külmkapi, saunaakna ja sauna kerise ostis kostja enda erakontolt. 03.03.2009 teavitas kostja esindaja hagejat kirjalikult tehtud parendustest ja esinevatest puudustest. OK lepingut ei lõpetanud, vaid kiitis muudatused suusõnaliselt heaks. Kostja poolt saadetud kirjas välja toodud puudused näitavad selgelt hageja suhtumist enda varasse eelnevatel aastatel ja ka seda, et ei ole täidetud üürileandja kohustusi tagamaks asja normaalset kasutamist. Parenduste kogusumma on 6 275,63 eurot, mis on hüvitatav ka käsundita asjaajamise järgi. 02.02.2011 hageja vastusest selgus, et hageja ei ole tasaarvestusega nõus. 03.02.2011 objektile ilmunud hageja esindajatele teatas kostja, et tal on õigus kasutada elamispinda edasi kuni kohtuotsuseni. Hageja lubadusele lülitada välja elekter vastas kostja, et sellisel juhul külmud veetorustik. Väide, et kostja oleks süüdi elamu tehnosüsteemide kahjustamises, on pahatahtlik. Kostja on teavitanud hagejat
puudustest jaanuaris 2007. suuliselt ja märtsis 2009. kirjalikult. Tegemist on ehitusliku praagiga ja hageja enda hoolimatusega vara suhtes. Kostja pidi hooldama katelt omal kulul, sest hageja ei olnud seda teinud. 02.02.2011 kostja vastuses hagejale on kostja märkinud, et katelt tuleb 2-3 korda päevas seiskumise tõttu uuesti tööle lülitada. Hageja ei võtnud puuduse kõrvaldamiseks midagi ette. Objekti üleandmisel jäi hageja esindaja üksinda majja ja kasutas elektrikilbis olevaid lüliteid ja ei fikseerinud millises asendis oli lüliti kostja poolt jäetuna. Väide, et kostja oli välja lülitanud elektrilise küttekeha on alusetu ja paljasõnaline. Kostja on seisukohal, et lüliti jättis valesse asendisse hageja esindaja. On vale, et kostja kasutas mittekvaliteetset kütust. Katel on 15 aastat vana ja seda puhastati esimest korda 2011. aastal, kostja ei saa vastutada selle eest, millist kütust eelnevatel aastatel kasutati. Aadressil XXX paiknevas hoones külmusid vaatamata keskküttekatla töötamisele kogu maja torud. XXX on identne lepinguesemega XXX. Külmumise põhjustas ebakvaliteetne ehitustöö ja käre pakane, mitte kostja lohakus või pahatahtlikkus. Väide, et pärast valduse ülevõtmist avastati autovärava elektrooniline lukk, on absurdne. Hageja esindaja on viibinud objektil korduvalt ning oli sellest teadlik. Kostja lahkudes oli värav töökorras ning väravapulte ei ole hageja kostjal küsinud. Kostja oli hagejast aru saanud, et hageja ei vaja seda väravat ning oli valmis selle eemaldama. Hageja tellitud väravaautomaatika remont osutus mõttetuks kulutuseks, hageja oleks võinud küsida kostjalt pulte. Arvet nr 201235 summas 778,25 eurot kostjale esitatud ei ole, kostja sai selle kohtumaterjalidega. Kostja leiab, et tal puudub põhivõlgnevus hageja ees ja viivisearved ja kahjustuste likvideerimise arved on alusetud. 20.11.2006 tasus kostja deposiiti 1 917,35 eurot, millele lisandub 01.01.2011 seisuga intress 184,39 eurot vastavalt VÕS § 94 ja § 337. Kostja on tasunud deposiiti ja teinud parendusi summas 8 377,37 eurot, peale põhivõlgnevuse mahaarvamist summas 5 176,48 eurot on hageja saanud kostjalt alusetult 3 200,89 eurot. Oma väidete kinnitamiseks on kostja esitanud 03.03.2009 üürimäära alandamise taotluse, arved piirdeaia ja värava remondi kohta koos kirjavahetusega, arved tänavakivide kohta, fotoülesvõtted sillutisest ja aknast, osaühingu osa müügileping OÜ SDSS kohta,
3.Kohtu põhjendused
3.1.Menetluse käik Asjas on toimunud eelmenetlus, mille käigus kostja on esitanud kohtu kaudu hagile kirjaliku vastuse. Seejärel on toimunud kohtus eelistung, millele kostja ei ilmunud. Kohus määras asjas kirjaliku menetluse. Pooled on andnud omanõusoleku kirjalikuks menetluseks. Eeltoodu tulemusel pidas kohus võimalikuks asi sisuliselt lahendada. 3.2 Seisukoht hagis Asja materjalidest nähtuvalt on põhjendatud hagi .
3.3.Tuvastatud asjaolud, järeldused ja kohaldatav seadus Vaidlust ei ole selles, et pooled on sõlminud üürilepingu. VÕS §271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Vastavalt üürilepingu punktile 3.4 kohustus kostja lisaks üürile tasuma ka kommunaalkulusid. VÕS §76 lg1 kohasaelt kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Hageja nõue koosneb üüri ja kõrvalkulude võlgnevusest summas 5 176,48 eurot, viivistest 2730,59 eurot perioodi 13.09.2010 - 18.04.2011 eest ja kahjunõudest 778,25 eurot. Kostja pole üüri ja kõrvalkulude nõudele vastuväiteid esitanud, mööndes, et üüri tasumisel olid raskused. VÕS §113 kohaselt on hagejal õigus nõuda viivist. Pooled on lepingu punktis 3.8 kokku leppinud viivisemääras 0,5% päevas õigeaegselt tasumata summadest. Kohus nõustub hageja esitatud viivisearvestusega. Kostjalt kuulub väljamõistmisele üür ja kommunaalkulud koos viivisega summas 7907,07 eurot. TsMS §367 kohaselt kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele viivis 0,5 protsenti päevas põhinõudelt 5 176,48 eurot kuni põhinõude täitmiseni. VÕS§ 127 lg1 kohaselt kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Pooled on vara üleandmisvastuvõtmisaktis 21.02.2010 fikseerinud, et katel ei tööta ja veemõõtja on katki külmunud. Hageja on asunud avariid likvideerima koheselt so samal päeval
lepinguobjekti ülevõtmisega. Kokku on hageja nõue üürilepingu esemeks olnud elamule tekitatud kahjustuste likvideerimiseks 2695,6 eurot. Nimetatud summat on hageja vähendanud tagatise summa 1917,35 euro võrra. Seega kuulub kostjalt väljamõistmisele kokku 8685,32 eurot. Kohus on seisukohal, et tõsiselt pole võetav kostja väide, et hageja on eiranud puudusi üürilepingu objektis. Tõendamist pole leidnud, et kostja oleks hagejat teavitanud puudustest üürilepingu objektil. Hageja väitel pole ta 3.03.2009 kuupäevaga teavitust kostjalt kunagi saanud. Kostja märgib ise, et on sellest hagejat teavitanud 3.03.2009 kirjaga, s.o 2,5 aastat peale üürilepingu sõlmimist. Samas on pooled aga pikendanud üürilepingut ja tõstnud üüri 1.11.2007 15 000 kroonilt 15 930 kroonini ja 1.1.2008 16 000 kroonini. Kohus on seisukohal, et selline poolte tegevus ei toeta kostja seisukohta puuduste olemasolust üüriesemel. Kostja on esitanud tasaarveldusavalduse 6 275 euro suuruses summas. Kostja on avaldanud seisukohta, et ülesütlemine on tühine VÕS §316 lg2 järgi. Kohus on seisukohal, et iseenesest on õige kostja viide eelnimetatud paragrahvile. Kohus on seisukohal, et asja lahendamise seisukohalt pole oluline, kas ülesütlemine on toimunud või mitte. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja üürilepingu eset kasutanud kuni 21.02.2011. VÕS §285 lg1 kohaselt üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Asjas pole tuvastamist leidnud üürileandja poolt kirjalikult taasesitatavas vormis antud nõusolekut paranduste tegemiseks. Eeltoodust tulenevalt puudub kostjal õigus tasaarvestuse esitamiseks. VÕS §286 lg2 võimaldab kulutuste hüvitamist üürnikule ka vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. Kohus nõustub siinjuures hagejaga, et täitmata on ka VÕS §1018 lg1 sätestatud alused. Seega ei saa kostjal tekkida ka kulutuste hüvitamise nõuet ning kostja ei saa tasaarvestust esitada.
3.4.Menetluskulude arvestus Kuivõrd kohus hagi rahuldab, jäävad TsMS §162 kohaselt kohtukulud kostja kanda. TsMS §174 lg1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Jaanus Saaremõts Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.