Harju Maakohus Tiia Mõtsnik
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. november 2011.a. Tallinnas, Kentmanni kohtumajas
Tsiviilasja number
2-10-48481
Tsiviilasi
OÜ AP hagi NMOÜ vastu 7881,67 euro (123 321,42 krooni) ja viiviste 7881,67 (123 321,42 krooni) euro nõudes Menetlusosalised ja nende Hageja: OÜ AP(registrikood: XXX; asukoht: XXX); Hageja seaduslik esindaja: juhatuse liige TT(XXX); esindajad Hageja lepinguline esindaja: Hannes Kink (Lexar Õigusbüroo OÜ; asukoht: Nafta 1, 10152 Tallinn; e-post: [email protected]); Kostja: NMOÜ (registrikood: 10547449; aadress: Tiimani 1a, 21004 Narva; e-post: [email protected]); Kostja seaduslik esindaja: NP(elukoht: XXX); Kostja volitatud esindaja: Natalja Perova (Klassen Õigusbüroo OÜ; asukoht: Koskla 2, Tallinn; e-post: [email protected]).
Rahuldada OÜ AP hagi NMOÜ vastu 7881,67 euro (123 321,42 krooni) ja viiviste 7881,67 (123 321,42 krooni) euro nõudes. Välja mõista NMOÜ 15 763,34 eurot OÜ AP kasuks. Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta täies ulatuses NMOÜ kanda. Edasikaebamise kord Pool võib esitada 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem, kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest, apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Asjaolud ja hageja nõue OÜ MA (Üürileandja) ja OÜ APsõlmisid 20.07.2009.a. nõude loovutamise lepingu nr. XXX, mille alusel omandas hageja kõik üürileandja nõuded kostja vastu, mis tulenevad üürileandja ja kostja vahel sõlmitud äriruumide üürilepingutest nr. 32 (25.01.2008.a.), nr. 45 (01.07.2008.a.) ja nr. 50 (13.08.2008.a.). Üürilepingute kohaselt kohustus kostja tasuma üüri ning muid lepingujärgseid makseid. Üürilepingute punkti 4.1 kohaselt kohustus kostja maksma üürileandjale üüri 100,00 krooni iga äriruumide ruutmeetri eest kuus alates äriruumide üleandmisest. Üürisummale lisandus käibemaks. Vastavalt lepingute punktile 4.3 oli üürisumma tasumise tähtpäevaks iga kuu 10. kuupäev. Lepingute kohaselt loeti üürisumma tasutuks alates selle laekumisest üürileandja arvelduskontole. Üürilepingute kohaselt kohustus kostja tasuma tema poolt tarbitud teenuste eest,
sh. elektri ja vee tarbimise eest. Kostja kohustus tasuma elektri ja vee tarbimise eest vastavalt arvestite näitudele seitsme kalendripäeva jooksul alates arve saamisest. Lepingute punkti 12.1 kohaselt kui kostja ei tasu üüri või muid lepingute järgseid makseid ettenähtud tähtajaks, kohustub kostja maksma üürileandjale viivist 0,5% õigeaegselt tasumata summast iga viivitatud päeva eest. Kostja põhivõlgnevus hageja ees hagiavalduse esitamise seisuga moodustas 7881,67 eurot (123 321,42 krooni) ning viiviste võlgnevus arvestusega 0,5% päevas alates arvete sissenõutavaks muutumise hetkest kuni hagiavalduse esitamiseni moodustas enam kui 22 595,32 eurot (353 539,89 krooni), mis on suurem kui põhinõue. Hageja leiab, et ei ole põhjendatud nõuda viivist suuremas ulatuses kui seda on põhinõue, seega vähendab hageja viivist mõistliku suuruseni ehk võrdsustab nõutava viivise summa põhinõude summaga. Kostja ei ole täitnud üürilepingutest tulenevaid kohustusi korrektselt. Üürnik teatas üürileandjat lepingu ülesütlemisest 28.10.2008.a. ning lahkus valdust üleandmata äriruumidest 18.11.2008.a. Vastavalt lepingute punktile 9.3 lepingute korraline ülesütlemine võib toimuda tingimusel, et lepingupool teatab sellest teisele poolele ette vähemalt kolm kuud. Seega tuleb lugeda lepingud ülesöelduks alates 29.01.2009.a. Nimetatud kuupäevani kohustus kostja tasuma üüri ning täitma muid lepingutest tulenevaid kohustusi. 10.08.2009.a. edastas hageja kostjale teatise, milles teatas nõude loovutamisest ja tasumata võlgnevusest. Kostja ei ole senini võlgnevust hagejale tasunud ega ole esitanud ka sisulisi vastuväiteid nõudele. Hageja palub hagi rahuldada ning välja mõista kostjalt põhivõlgnevus summas 7881,67 eurot (123 321,42 krooni) ja kõrvalnõudena viivis 7881,67 eurot (123 321,42 krooni). Menetluskulud palub hageja jätta täies ulatuses kostja kanda. Kostja vastus Kostja kirjaliku vastuse kohaselt hagi ei tunnista. Kostja ütles üürilepingud erakorraliselt üles ning 18.11.2008.a. vabastas üüritud ruumid. Kostja on seisukohal, et kostja üürilepingute erakorraline ülesütlemine on kehtiv, mistõttu üürilepingud on lõpetatud kostja poolt erakorralise ülesütlemisega. Hageja nõue on suunatud kostja kohustamisele tasuda üüri 2008.a. novembri eest täielikult, 2008.a. detsembri eest ja kõrvalkulud antud perioodide eest. Kuna üürilepingute erakorralise ülesütlemise tõttu kostja vabastas üüritud ruumid 18.11.2008.a., siis kostja tasus üüri ja kõrvalkulud nimetatud tähtpäevani. Kostja palub jätta menetluskulud poole kanda, kelle kahjuks otsus tehakse. Hageja seisukoht kostja vastuse osas Hageja juhib tähelepanu asjaolule, et kostja, lähtuvalt esitatud tõenditest, ei vabastanud äriruume 18.11.2008.a., vaid üüritud ruumide valdus anti kostja poolt üürileandjale üle 25.11.2008.a. Kostja poolt üürileandjale esitatud üürilepingu lõpetamise tahteavalduses ei ole kostja märkinud, kas ta soovib üürilepingu lõpetada korraliselt või erakorraliselt, vaid esitas ultimatiivselt kuupäeva, millal ta soovib üüripindade valduse üürileandjale üle anda. Hageja on seisukohal, et kõnealusest avaldusest ei saanud üürileandja kuidagi järeldada, et tegemist oleks olnud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusega ning sellele ei olnud kirjas ka viidatud. Kostja ei ole tuginenud toodud põhjustele kui alusele lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Nimetatud kirja punktides 1-16 toodud põhjendused ei ole käsitletavad kui üürileandja lepingurikkumised, vaid pigem kostja poolt resümeeritud ning tõenöoliselt otsitud ettekäänded ajendatuna soovist lepingust tulenevate kohustuste täitmisest vabaneda.
14.11.2008.a. vastas üürileandja kostjale, et on lepingute lõpetamise teate kätte saanud ja nõustub kostja üürilepingute lõpetamisega, kuid samas teavitas üürileandja kostjat, et üürilepinguid saab lõpetada vastavalt punktile 9.3 teatades sellest ette 3 kuud, st. üürilepingud nr. 32, nr. 45 ja nr. 50 on kehtivad kuni 28.01.2009.a. Seega ei nõustunud üürileandja kostja erakorralise ülesütlemisega ning luges kostja poolt esitatud ülesütlemise korraliseks kooskõlas üürilepingute punktiga 9.3. Hageja on seisukohal, et korralise ülesütlemise kolmekuulise etteteatamise tingimus üürilepingutes sisaldub eesmärgiga anda üürileandjale piisavalt aega üüripinnale uue üürniku leidmiseks. Samuti jätab kolmekuuline etteteatamise aeg üürnikule aega endale uut üüripinda leida ning ettevalmistusi teha, juhul kui üürilepingu korralist lõppemist peaks taotlema üürileandja. Sellest lähtuvalt on hageja seisukohal, et kostjal oli võimalus üürileping korraliselt üles öelda mistahes põhjusel, kuid sellisel juhul oli tal imperatiivne kohustus sellest üürileandjat 3 kuud ette teavitada. Üürniku varasem lahkumine äripinnalt põhjustab üürileandjale kahju saamatajäänud tulu näol ning tekitab kahju tühja äripinna kütmise, hoolduse jpm. kommunaalteenuste kulude katmise näol. Alusetu ning tõendamata on 12.11.2008.a. kostja poolt üürileandjale saadetud kirjas toodud väide üürileandja poolse lepingute punkti 7.1.3 rikkumise kohta. Hageja, lähtudes kostja avaldusest NMinterneti kodulehel kajastatust, on välja toonud, et kostja oli endale tegutsemiseks leidnud mujal soodsama äripinna ning sellest lähtuvalt kaotas huvi üürilepingute täitmise vastu. Hageja lähtudes eeltoodust on veendunud, et kostja on tegutsenud pahauskselt luues näilise olukorra üürileandja lepingurikkumistest, püüdes läbi selle ennetähtaegselt vabaneda lepinguliste kohustuste täitmisest. Hageja nõuab saamata jäänud kommunaalmakseid 2008.aasta novembrikuu eest, kuivõrd vastavalt üürilepingute punktidele 1.9 ning 4.2 kohustus kostja üürileandjale lisaks üürile tasuma ka kõrvalkulude eest. Kostja vabastas üüripinna alles 25.11.2008.a. Samuti on hagejal õigus nõuda nii üüri kui kõrvalkulude maksmisega viivitamise tõttu lepingute punktis 12.1 kokkulepitud viivist. Kostja täiendav vastus hagiavaldusele Kostja ütles üürilepingud üles alates 17.11.2008.a. ning vabastas 18.11.2008.a. üüritud ruumid. Kostja kui äriruumide üürnik teatas üürileandjale 29.10.2008.a. saadetud kirjas, et ütleb üürilepingud üles 17.11.2008.a. kirjas nimetatud ülesütlemiste aluste järgi. Antud kiri oli üürileandjale kätte toimetatud 31.10.2008.a. Samuti 12.11.2008.a. kostja esitas üürileandjale täiendava kirja üürilepingute ülesütlemisest. Antud kiri oli üürileandjale kätte toimetatud 17.11.2008.a. Kostja on seisukohal, et kuna üürilepingud olid kostja poolt üles öeldud 17.11.2008.a. ja kostja vabastas 18.11.2008.a. äriruumid, siis on üürilepingud üürileandja ja kostja vahel lõppenud ning hagejal ei ole üürilepingutest tulenevalt õigust nõuda üüritasu ja kommunaalteenuste tasu alates 19.11.2008.a. Kostja tagastas äriruumid 25.11.2008.a. üürileandjale äriruumide üleandmise akti üürilepingu lõpetamisel nr. 25/11/08 alusel. Äriruumide üleandmise viivitamine perioodil 19.11.2008.a. kuni 25.11.2008.a. oli seotud sellega, et antud perioodi jooksul üürileandja esindajad loobusid äriruumide ja võtmete vastuvõtmisest. Kostja on seisukohal, et hageja nõue välja mõista üürilepingute alusel maksmata jäänud üüritasu ja kõrvalkohustused perioodil 2008.a. novembrist detsembrini summas 7881,67 eurot (123 321,42 krooni) ei ole põhjendatud, kuna üürilepingud lõppesid 17.11.2008.a. Kostja on
seisukohal, et hageja ei ole põhjendanud, miks on haginõude aluseks arved nr. 200811071, 200811184, 200811182, 100811177. Kostja teatab kohtule, et antud arved on tasutud kostja poolt. Kostja on seisukohal, et kuna üürilepingud lõppesid 17.11.2008.a., siis ei ole hageja poolt põhjendatud nõuda novembrikuu üüri perioodi 19.11.2008.a. kuni 30.11.2008.a. eest. Kostja on seisukohal, et kuna üürileandja võttis äriruumid 25.11.2008.a. äriruumide üleandmise aktide üürilepingu lõpetamise alusel, siis see tõendab, et üürileandja nõustus ülesütlemise õiguspärasusega. Kuna alates 25.11.2008.a. võtis üürileandja äriruumid kostja kasutusest, siis puudus kostjal kohustus maksta üüri äriruumide eest perioodil, mil äriruumid olid juba üürileandja valduses. Kostja, lähtudes üürilepingutest, juhib tähelepanu asjaolule, et koostöö üürileandjaga ei klappinud rendileandja poolse kaubanduskeskuse töö halva korraldamise tõttu. Üürileandja ei olnud suutnud 6 kuu jooksul tagada kaubanduskeskuses korrektset tööd. Pühapäeval olid paljud kaubanduskohad suletud ja üsna palju oli vabu ruume. See ei teinud kaubanduskeskust tarbijate silmis atraktiivseks ning kärpis oluliselt üürniku käivet. Samuti muutus poole aasta jooksul 4 administraatorit ning seega ei olnud kedagi, kes lahendaks tekkivaid probleeme. Samuti ei olnud korraldatud autode parkimine ning puudusid teemärgid, mille tõttu potentsiaalsetel klientidele oli kostjat raske leida. Tihti vahetusid rentnikud, paljud ruumid seisid tühjana ning see mõjutas kostja kaubandustegevust negatiivselt. Vaatamata sellele, et kostja tegi sissemakse reklaamifondile, reklaam korraldatud ei olnud. Pärast avariid kanalisatsioonisüsteemis oli pidevalt tunda kanalisatsioonilõhna kostja poolt renditud ruumides. Samuti ei töötanud tualett ning pidevalt olid probleemid Elioni telefonisidega, mis raskendas tööd klientidega. Üürileandja kinnitas, et teeb tasaarvestuse k.a. novembris tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude üürilepingute sõlmimisel tasutud tagatisrahaga, mis täielikult katab üürileandja poolt esitatud arveid. 28.10.2008.a. kandis kostja üürileandja kontole 972,46 eurot (15 215,65 krooni) ehk tasumata jäägi kommunaalteenuste eest novembrikuus. Eelolevast tulenevalt leiab kostja, et hageja väide on väär, et lepingute ülesütlemises kostja ei märkinud, kas ta soovib üürilepingu lõpetada korraliselt või erakorraliselt. Kostja arvamusel tuleb mõjuvaks põhjuseks lugeda olukorda, kus üürileandja poolt ei ole tagatud tehniliste süsteemide korrashoid ja töö. Elisa mobiilside rikked üüritud ruumides oli üürniku arvamusel ruumide varjatud puudus, mida ei ole üürileandja jõudnud nõuetekohaselt parandada ning mis väga halvasti mõjutas üürniku majandustegevust. Kostja leiab, et antud juhul hageja käitumine ning hagiavalduse esitamine kohtusse pärast 2 aasta möödumist nõudeõiguse ilmumisest, on hea usu põhimõtte ja mõistlikkuse printsiibi vastane. Kostja leiab, et hagi on põhjendamata ning ebaseaduslik. Hageja alternatiivne nõue ning seisukohad kostja vastusele Lepinguid mõjuvate põhjusteta erakorraliselt üles öeldes rikkus kostja lepingulisi kohustusi. Üürileandja oli kostjaga üürilepinguid sõlmides lootnud üürisuhte kestmist ning üüritulu saamist kuni lepingute kehtivuse lõpuni. Üürniku varasem lahkumine äripinnalt põhjustas üürileandjale kahju saamatajäänud tulu näol ning tekitas kahju tühja üüripinna kütmise, hoolduse jpm. kommunaalteenuste kulude katmise näol. Antud juhul hindab hageja üürileandjale tekkinud kahju võrdseks saamata jäänud äriruumide üüriga perioodil 25.11.2008.a. kuni 31.12.2008.a. (kogusummas 105 705,40 krooni), mis on tõenäoline tulu, mida üürileandja oleks saanud, kui kostja oleks oma lepingutest tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt täitnud ning järginud 3-kuulist korralise ülesütlemise tähtaega. Kostja lepingu korralise ülesütlemise tähtaja mittejärgimine,
alusetu lepingu erakorraline ülesütlemine, enne üürilepingute tähtaja lõppu üüripinnalt väljakolimine ning lepingu täitmise ühepoolne lõpetamine on käsitletav tahtliku rikkumisena, mille tulemusel jäi üürileandja ilma loodetud üüritulust kuni eeldatava lepingute kehtivuse lõpuni. Kuna kostja oma 21.11.2008.a. kirjas teatas, et kui üürileandja loobub 25.11.2008.a. kl. 11.30 äriruumide aktiga vastuvõtmisest, siis kostja koostab akti ühepoolselt manukate juuresolekul ning tagastab võtmed posti teel, siis ei olnudki üürileandjal sellises olukorras muud võimalust kui äriruumide valdus aktiga vastu võtta. Asjaolu, et üürileandja ei nõustunud kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega ning ei lugenud lepinguid lõppenuks, kinnitab ka üürileandja oma 28.11.2008.a. kirjas, milles üürileandja teatas, et ta loeb kostja poolt esitatud ülesütlemise korraliseks ning palub kostjat täita oma kohustusi vastavalt üürilepingule. Hageja leiab, et üürileandjal oli õigus nõuda kostjalt lepingute täitmist ehk kokkulepitud üüri tasumist kuni ajani, mil kostja oleks üürilepingud korraliselt üles öelda saanud s.o. kuni 28.01.2009.a. Antud juhul nõuab hageja üüri tasumist kuni 31.12.2008.a. Hageja esitab täiendavalt alternatiivse nõude, millega palub kostjalt hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitis summas 6755,74 eurot ning viivised kahjuhüvitiselt alates 25.11.2008.a. kuni alternatiivse nõude esitamiseni summas 1296,05 eurot ning kuni kahju hüvitamise nõude täitmiseni VÕS § 94 sätestatud intressimääras, millele lisandub 7% aastas. Kõik menetluskulud jätta kostja kanda. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seletused ja uurinud asjas esitatud dokumentaalseid tõendeid ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tõendatud ning kuulub rahuldamisele täies ulatuses. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et pooled on sõlminud äriruumide üürilepingud nr. 32 (25.01.2008.a.), nr. 45 (01.07.2008.a.) ja nr. 50 (13.08.2008.a.). Puudub vaidlus ka selle üle, et kostja teavitas üürileandjat lepingu ülesütlemisest. Vaidlus puudub ka nõude loovutamise üle. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja ütles üürilepingud üles vastavuses lepingus sätestatud nõuetele. Poolte vahel on vaidlus lepingute täitmise üle ehk tasumata üüri ning kõrvalkulude ja viiviste nõude üle. VÕS § 8 kohaselt on leping pooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, kahju hüvitamist ja viivist. VÕS § 313 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kui pooled ei ole lepingus erakorralise ülesütlemise aluseid kokku leppinud, siis tuleb lähtuda eelkõige VÕS-i §-des 314-319 sätestatust. VÕS § 309 lg 1 kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 196 lg 1 sätestab, et kestvuslepingu võib kumbki
lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Lisaks VÕS § 313 ja § 314 toodud üürilepingu erakorralise ülesütlemise alustele sisaldas üürilepingute nr. 32, nr. 45 ja nr. 50 punktides 9.2 võimalust mõlemale poolele üürileleping erakorraliselt üles öelda üksnes mõjuvatel põhjustel. Lepingu erakorralise ülesülemise aluseks olnud asjaolude tõendamiskoormus on kostjal. Kostja ei ole kohtumenetluses tõendanud lepingu ülesütlemise aluseks olnud asjaolusid. Kostja poolt esile toodud üürilepingu erakorralise ülesõtlemise alused on jäänud kostja poolt täielikult tõendamata ning ei ole käsitletavad kui üürileandja olulised lepingurikkumised, mis võiksid kaasa tuua üürilepingu erakorralise ülesütlemise. Kostja 28.10.2008.a. kirjaga on tõendatud, et kostja kirjeldas üürileandjale põhjusi, miks teda ei rahulda XXX asuva kaubanduskeskuse töökorraldus ning esitas üürileandjale tahteavalduse üürilepingu lõpetamiseks. Kostja ei ole märkinud, kas ta soovib üürilepingu lõpetada korraliselt või erakorraliselt, vaid on esitanud kuupäeva, millal ta soovib üüripindade valduse üürileandjale üle anda. Kohus on seisukohal, et antud avaldusest ei saa järeldada, et tegemist oleks olnud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusega ning sellele ei olnud kostja ise kirjas ka viidanud. Kostja ei ole tuginenud avalduses toodud põhjustele kui alusele lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kohus leiab, et nimetatud kirja punktides 1-16 toodud põhjendused ei ole käsitletavad üürileandjapoolsete oluliste lepingurikkumistena, mille tagajärjel võiks kostjal tekkida õigus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Hageja 14.11.2008.a. kirjast kostjale nähtub, et üürileandja on märkinud, et üürilepingud saab lõpetada vastavalt p.9.3. teatades sellest ette 3 kuud, st. üürilepingud 32, 45 ja 50 kehtivad kuni 28.01.2009.a. Seega ei nõustunud üürileandja kostja erakorralise lepingu ülesütlemisega ning luges kostja poolt esitatud ülesütlemise korraliseks kooskõlas üürilepingute p. 9.3. Asja materjalidest nähtub, et 12.11.2008.a. üürileandjale saadetud ning 21.11.2008.a. dateeritud kirjas on kostja asunud seisukohale, et tema varasem 28.10.2008.a. üürileandjale saadetud kiri sisaldas üürilepingu erakorralist ülesütlemist. Lepingute erakorralise ülesütlemise põhjuseks on kostja esitanud oma 12.11.2008.a. kirjas väite nagu oleks üürileandja rikkunud üürilepingute punkti 7.1.3., jättes täitmata kohustuse kõrvaldada hoone ja äriruumide keskkütte-, veevarustuse-, kanalisatsiooni, elektri-, ja ventilatsioonisüsteemide rikked mõistliku aja jooksul nende tekkimisest. Kohus on seisukohal, et kostja poolt lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks toodud alused on kostja poolt tõendamata ning ei ole kooskõlas VÕS § 314 ja § 317 sätestatuga. Kostja ei ole tõendanud ka oma väidet kanalisatsioonisüsteemi rikke olemasolust ja tagajärgedest, mistõttu kooskõlas üürilepingute punktis 7.1.3 sätestatuga ei ole tõendatud, et üürileandja ei ole oma lepingutest tulenevat kohustust täitnud. Kohus on seisukohal, et üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab olema seaduslik alus, mis võib tuleneda lepingust või seadusest. Ilma õigusliku aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine on tühine ning tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole tõendanud lepingu erakorralise ülesütlemise aluseks olevaid asjaolusid. Seega ei ole üürilepingud kehtivalt üles öeldud ja kostjapoolse ülesütlemisega üürilepingud ei lõppenud. Pooltel puudub vaidlus selles, et kostja vabastas üüripinna 25.11.2008.a. Kohus ei nõustu kostja väitega selle kohta, et ka üürilepingud on lõppenud 25.11.2008.a. Üürileandja poolt äriruumide valduse vastuvõtmine kostjalt eelnimetatud kuupäeval ei tähenda iseenesest, et üürileandja oleks nõustunud lepingute lõpetamisega käsitletava kuupäeva seisuga. Antud aktidest ei nähtu poolte ühine tahe nimetatud kuupäeval üürilepingute lõpetamiseks.
VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
VÕS § 292 lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 108 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Kohus on seisukohal, et asjaolu, et üürnik oli üüritud ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri maksmise kohustusest. Kohus leiab, et üürileandjal oli õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri tasumist 2008. aasta novembri- ja detsembrikuu eest ning kõrvalkulude tasumist 2008. aasta novembrikuu eest. Hageja on esitanud põhjendatult ka saamata jäänud kommunaalmaksete tasumise nõude 2008.aasta novembrikuu eest arvete nr 200811177, 200811184 ja 20081182 alusel, kuivõrd vastavalt üürilepingute p.1.9. ning 4.2. kohustus kostja üürileandjale lisaks üürile tasuma ka kõrvalkulude eest. Kuivõrd kostjal puudus alus üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks, on kostjal tasumata üüriarved, mistõttu on hageja õigustatud nõudma kohustuste täitmist. Pooltel puudub vaidlus selles, et kostja tasus üürilepingute sõlmimisel tagatisraha ühe kuu üürisumma ulatuses. Lepingu nr. 32 alusel 27850.- krooni, Lepingu nr. 45 alusel 35 990.- krooni ning Lepingu nr. 50 alusel 19 234,10 krooni, kokku summas 83 074.10 krooni. Kohus nõustub kostja poolt esiletooduga, mille kohaselt tagatisraha on kostja poolt üürileandjale lepingust tulenevate nõuete tagamiseks makstud summa. Üürilepingute 32 p. 6.1, 45 p. 7.1. ja 50 p. 7.1. kohaselt kohustus üürileandja tagastama kostjale tagatisraha 1 kuu möödumisel lepingute lõppemise kuupäevast, kui üürileandja ei ole esitanud kostja vastu lepingust tulenevat nõuet. Seega oli lubamatu ning pooltevaheliste vaidlusaluste lepingutega vastuolus kostja poolt 12.11.2008.a. tehtud ühepoolne tasaarvestuse avaldus. Kuivõrd kostjal oli üürileandja ees võlgnevus 2008.a. oktoobrikuu kõrvalkulude ning 2008.a novembrikuu üüri eest kogusummas 108 910,95 krooni, siis luges hageja põhjendatult kostja võlgnevuse 31.12.2012.a. seisuga tasaarvestatuks tagatisraha s.o. 83 074,10 krooni ulatuses. Kohus leiab, et hageja esitatud saldoaruande ja arvetega on tõendatud kostja võlgnevus hageja ees, kuivõrd nimetatud saldoaruandes on kajastatud kõik vaidlusaluste üürilepingute alusel üürileandja poolt kostjale esitatud arved ning kostja poolt üürileandjale tasutud maksed. Sealhulgas on väljavõttes kajastatud ka kostja poolt tasutud tagatisrahad ning tagatisrahade tasaarvestused. Kostja vastupidised väited on paljasõnalised ja tõendamata. Eeltoodu alusel kuulub hageja põhinõue rahuldamisele täies ulatuses. Hageja on esitanud ka viivise nõude. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kohus lähtuvalt lepingute punktis 12.1 sätestatust leiab, et kui üürnik ei tasu üüri või muid lepingujärgseid makseid ettenähtud maksetähtajaks, kohustub ta maksma üürileandjale viivist 0,5% õigeaegselt tasumata summast iga viivitatud päeva eest. Kohus leiab, et hageja kõrvalnõudena esitatud viivise nõue jagab põhinõude saatust. Hageja on võrdsustanud nõutava viisise summa põhinõude summaga s.o. 7881,67 eurot, mis on põhjendatud ning kooskõlas hea usu põhimõttega. TsMS § 370 lg 2 kohaselt võib hagis esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. Kuivõrd
kohus rahuldab hageja esimese nõude alternatiivse nõude põhjendatust.
täies ulatuses, ei pea vajalikuks analüüsida hageja
Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd hagi kuulub täies ulatuses rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Tiia Mõtsnik Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.