Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagiavaldus ja hageja nõue

määrati tähtaeg alandatud ja müügihinna vahe tasumiseks kuni 17.07.2009. Nimetatud tähtaja jooksul kostja nõutud summat hagejale ei tasunud. Kostja on esitanud ebaõigeid väiteid. Kostja viitab oma vastuses asjaolule, et tulenevalt tehtud hinnaalandustest kohustus kostja hageja müüma n.ö tühja korteri. Hagiavaldusele lisatud müügikuulutusest nähtub üheselt, et müüja ei ole hinnaalandusi teinud. Hageja omandas korteri müügikuulutuses toodud hinnaga. Müügikuulutus näitab, et nii korteri sisustus kui ka sõiduauto kuulusid pakutava kauba juurde. Kostja rikkus hagejaga sõlmitud müügilepingut ning poolte vahelisi kokkuleppeid. Korter ei vastanud müügilepingu esemena lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1 mõistes. Hageja hindas kostja mittekohase täitmise väärtuseks VÕS § 112 lg 1 mõistes 7158,10 eurot (112 000 krooni). Täpsemalt, korterist kostja poolt ära viidud majapidamistehnika väärtuseks hindas hageja 1917,35 eurot (30 000 krooni), ära viidud sisustuse väärtuseks 3195,58 eurot (50 000 krooni), puuduste ja vigastuste kõrvaldamise maksumuseks 766,94 eurot (12 000 krooni) ja sõiduauto väärtuseks 1278,23 eurot (20 000 krooni). Hagejal on õigus alandada tema poolt korteri eest tasumisele kuuluvat hinda ja nõuda ülemäära makstu tagastamist. Korteri seisukorra kohta enne ja pärast lepingu sõlmimist on hageja esitanud fotod. Kostja seisukoht

1.16.5 kinnitas kostja, et korteriomandil ei ole temale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel, p-s 1.17.2 kinnitas hageja, et ta on korteriomandi üle vaadanud ja on teadlik korteriomandi seisukorrast. Eeltoodust tulenevalt on hageja kinnitanud oma teadmist eelnimetatud nähtavatest puudustest. Kostjal puudub igasugune teadmine ja teave selle kohta, kas ja millal tekkis elutoa kipsplaadist seina auk. Korteriomandi valduse hagejale üleandmisel nimetatud puudust ei esinenud. Samuti ei ole kostja teadlik, kas või millisel põhjusel on hakanud lekkima dušisegisti, kuivõrd korteriomandi valduse hagejale üleandmisel oli dušisegisti korras ning hageja poolt viidatud puudust ei esinenud. Seoses boileri eemaldamisega peab kostja vajalikuks märkida, et hageja oli teadlik asjaolust, et korteriomand on ühendatud tsentraalsesse soojaveesüsteemi ning elektriboiler oli korterisse paigaldatud alternatiivse soojaveeallikana eesmärgiga vähendada kostja pere suurust arvestada kulusid soojale veele (kostja pere on 6-liikmeline, sh 4 last). Elektriboileri eemaldamine ei takistanud ega piiranud korteri varustatust sooja veega. Elektriboileri eemaldamine oli hagejale nähtav korteriomandi valduse üleandmisel, kuid valduse vastuvõtmisel hageja elektriboileri eemaldamise osas pretensioone ei esitanud. 2009.a augustikuu alguses sai kostja kätte hageja 10.07.2009 dateeritud hinna alandamise avalduse. Koheselt peale nimetatud avalduse kättesaamist teatas kostja 13.08.2009 hagejale saadetud e-kirjas, et ei tunnista hinna alandamise avaldust ning esitas omapoolse lühida selgituse avaldusega mittenõustumise põhjuste kohta. Kostja andis hagejale üle lepingutingimustele vastava korteriomandi, millest tulenevalt on kostja täitnud lepingu täielikult ja kohaselt. 17.06.2009 sõlmitud lepingus puudusid mistahes kokkulepped selle kohta, et kostja kohustub hagejale üle andma korteriomandi koos selle sisustuse ja majapidamisseadmetega ning lisaks tegema võimalikuks kostjale kuuluva sõiduauto BMW 520 omandi ülemineku hagejale. Arvestades, et kostja ei ole lepingut rikkunud, puudus hagejal ka igasugune õiguslik alus hinna alandamiseks. Hageja ei ole täpsustanud, millised esemed pidid tema väidetel korteriomandisse jääma (detailne loetelu) ning milline oli tema hinnangul iga konkreetse eseme väärtus. Hageja ei ole esitanud tõendit, millelt nähtuks hageja poolt väidetud mittekohase ja kohase täitmise suhe (sh kohase ja mittekohase täitmise väärtused vastavalt Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-131-05). Maakohtu otsus

lepingu esemeks ja sellest oli hageja väga hästi teadlik. Poolte kokkuleppe osas lepingu eseme sisusse puutuvalt on esitatud vaid kaks tõendit: 1) internetiportaali www.kv.ee kuulutus, millest nähtub, et kostja müüs kõnealust korterit hinnaga 890 000 krooni, lisainfoks oli märgitud, et kauba sees heas korras sõiduauto (BMW 520, 1992.a) ning et korteris on (mh) boiler ja korter on kaasaegselt sisustatud ja müüakse koos sisustusega. Köök on samuti sisustatud ja müüakse koos mööbli ja tehnikaga. Kuulutuses on ka lause, et kõik elamiseks vajalik jääb soovi korral korterisse sisse, sh toidunõud, kardinad, vaibad, jne; 2) leping ise, mille p 1.4. kohaselt müüakse korteriomand koos selle oluliste osade ja päraldistega ning mille p 1.16.5 järgi ei ole lepingu esemel mingeid müüjale teadaolevaid puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p-s 1.17.2 on ostja kinnitanud, et ta on lepingu eseme üle vaadanud ja selle seisukorrast teadlik. Korteriomandi müügihinnaks oli lepingu p 3.4. järgi samuti 890 000 krooni. VÕS § 16 lg 3 kohaselt loetakse kauba või teenuse konkreetsele isikule mittesuunatud pakkumist avalikus arvutivõrgus ettepanekuks esitada pakkumus, kui ettepaneku tegija ei ole selgesti väljendanud, et tegemist on pakkumusega. Samas ei ole kohtule teada (selle kohta on esitatud vaid paljasõnalised, ja seega tõendamata, väited), millised olid poolte lepingueelsed läbirääkimised, millal lepingu ese ostja/hageja poolt üle vaadati, mis asjaoludel ja kuidas tegelikult lepingu ese 30.06.2009 hageja poolt vastu võeti. Kõik sellekohased poolte esitatud väited on vastukäivad. Ainus fakt, millest järeldusi teha saab, on lepingueseme hind – nii internetis avaldatud pakkumuse ettepanekus kui lõpplepingus on hind sama. Muude tõendite puudumisel tuleb asuda seisukohale, et notariaalses müügilepingus üldsõnaliselt kajastatud „korteriomand koos selle oluliste osade ja päraldistega“ tuleb lugeda samasisuliseks poolte tahteavalduseks nagu seda oli märgitud veebis avaldatud müügikuulutuses. Seda kinnitab muuhulgas ka kostja kinnitus, et ta jättis korterisse köögimööbli koos tehnikaga, mis oli ka kuulutuses märgitud. See, et notariaalses tehingus ei kajastu kinnisasja teatavate omaduste ja kogu müügiobjekti koosseisu suhtes antud konkreetsed lubadused ja kirjeldused, ei tee neid olematuks, AÕS § 119 lg 2 muudab need kehtivaks (kuigi nende mittesisaldumine notariaalses lepingus teeks tingimuse tühiseks AÕS § 119 lg 1 järgi). Hageja viidatud lepingueseme puuduste, tulenevalt katkisest segistist, loputuskastist, august seinas ja dušikabiini kahjustatud uksest, olemasolu asja juhusliku hävimise riisiko ülemineku ajal peaks tõendama hageja. Hageja esitatud fotod kinnitavad küll auku seinas kuupäeval 07/09/2009 (vastavalt fotole), kuid kas see oli tingitud kostjapoolest lepingu rikkumisest, fotolt iseenesest ei tulene. Lepingus on hageja kinnitanud, et on korteri üle vaadanud. Lepingu p 4.4 järgi pidanuks pooled korteri valduse üleandmisel tegema vastava üleandmisevastuvõtmise akti, mis aga jäeti vormistamata, kuid just see akt oli selgelt lepingus mõeldud edasiste vaidluste vältimiseks ja eelkõige hageja kaitseks. Seega ei saa kohus lugeda tuvastatuks nimetatud kahjustuste olemasolu asja valduse üleandmisel ega seda ka haginõude rahuldamise puhul arvestada. Müügilepingu puhul on puudustega müüdud asja puhul primaarseks õiguskaitsevahendiks VÕS § 222 lg 1 mõtte kohaselt lepingu täitmise nõue, s.t nõue asi parandada või asendada, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. Hageja on väitnud, et palus kostjalt selgitust äraviidud asjade ja sõiduauto üleandmise kohta, kostja ei ole sõnaselgelt sellele vastu vaielnud, keskendudes vastuväidetes hinna alandamise avalduse sisule ja selle

kättesaamise asjaoludele. Seega on kohtu arvates võimalik tuvastada, et korteri valduse saamise järgselt soovis hageja asja „parandamist“, s.t äraviidud asjade tagastamist ja sõiduki omandi üleandmist, kuid selles osas selgituste mittesaamisel esitas kostjale avalduse hinna alandamiseks, mis antud juhul on seaduse mõttega kooskõlas. Hageja jaoks oli esmase õiguskaitsevahendina soovitud asja parandamine ammendunud ja ta kasutas teist õiguskaitsevahendit ehk hinna alandamist. Kohus nõustus kostja viitega Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-131-05, milles selgitatakse, et mittekohase täitmise vastuvõtmisel võib hinda alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seega pidanuks hageja avaldama, milline on müüdud lepingueseme väärtus puudustega võrrelduna lepingueseme väärtusega ilma puudusteta (milleks lepingu kohaselt oli 890 000 krooni). Kuivõrd hageja selliselt hinna alandamisele lähenenud ei ole, tuleb kohtul see asjaolusid arvestades ja VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt ise määrata. Hageja on nimetanud korterist äraviidud majapidamistehnika, sisustuse ja üleandmata sõiduauto väärtuseks kokku 100 000 krooni (kahjustused jättis kohus juba ülaltoodud kaalutlustel välja), millised hinnangud võivad esitatud fotosid ja veebis avaldatud kuulutust arvestades olla õiged – elutoast on ära viidud nahkmööbel, ka teistes tubades on nähtav korralik sisustus, kadunud on pesumasin, külmik, televiisor, boiler, samuti on kostja müügikuulutuses kinnitanud, et vaatamata sõiduki vanusele on tal kehtiv ülevaatus ja see on heas korras. Kahtlemata on korteri müügihind oluliselt madalam nn tühja korteri puhul võrreldes sisustatud korteriga, kuhu on koheselt võimalik elama asuda. Mittekohase täitmise väärtus on asja hinda arvestades kindlasti vähemalt samapalju väiksem, kui hageja nimetatud summad, s.t vähemalt 100 000 krooni (6391,16 euro) võrra madalam ja seetõttu tuleb hagi selles summas rahuldada. Korteri uus sisustamine, tehnika soetamine ja seeläbi täiendava aja- ja rahakulu tegemine oli ostjale selgelt koormav ning õiglane on nimetatud summa temale hüvitada. Ka sõiduauto omandi üleandmata jätmine vaatamata varasemale pakkumisele tõi ilmselt kaasa täiendavaid kulutusi. Kohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt välja 100 000 krooni, mida hindas mittekohase täitmise väärtuse suhteks kohase täitmise väärtusesse. Kohus jaotas menetluskulud TsMS § 163 lg 1 kohaselt võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega ja jättis hageja kanda 10,71% ja kostja kanda 89,29% menetluskuludest. Apellatsioonkaebus

osas. Poolte vahel enne lepingu sõlmimist lepingueelsete läbirääkimiste käigus kokkulepitu sisaldus 17.06.2009 sõlmitud müügilepingus. Kohus ei ole põhjendanud, miks tuleks notariaalses müügilepingus üldsõnaliselt kajastatud „korteriomand koos selle oluliste osade ja päraldistega“ lugeda samasisuliseks tahteavalduseks, nagu seda oli märgitud veebis avaldatud müügikuulutuses. Pooled ei ole menetluses asunud seisukohale, et 17.06.2009 lepingu p-s 1.4. korteriomandi kohta märgitu vastab täies ulatuses veebis avaldatud korteriomandi müügikuulutuses avaldatule. Vastavalt kinnisasja olulise osa ja päraldise mõistele ei saa korteriomandisse sisseehitamata mööblit ja muud sisustust, sh kardinaid ja kodutehnikat lugeda korteriomandi oluliseks osaks ega korteriomandi päraldiseks. Kostja andis 30.06.2009 hagejale üle korteriomandi, milline vastas 17.06.2009 poolte vahel sõlmitud müügilepingu tingimustele. Kostja on täitnud 17.06.2009 müügilepingu. Korteriomandi vastuvõtmisel hageja kostjale korteriomandi suhtes pretensioone ei esitanud. Seega on kohus asunud ebaõigele seisukohale, et kostja andis hagejale üle lepingutingimustele mittevastava korteriomandi. Kohus on jätnud tähelepanuta kostja vastuväited selle kohta, et juhul, kui pooled oleks kokkuleppinud korteriomandi sisustuse hagejale üleandmises, ei ole hageja täpsustanud, millised esemed täpsemalt pidid hageja väidete kohaselt korteriomandisse jääma (detailne loetelu) ning milline oli hageja hinnangul iga konkreetse eseme väärtus. Hageja ei esitanud tõendeid, millelt nähtuks mittekohase ja kohase täitmise suhe, s.h täitmise väärtused). Kohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 112 lg 1 kolmandat lauset ja asunud seisukohale, et juhul, kui hageja ei ole avaldanud, milline on müüdud lepingueseme väärtus puudustega, võrrelduna lepingueseme väärtusega ilma puudusteta, tuleb kohtul see ise määrata. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-29-10 märkinud, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama hageja. Vastus apellatsioonkaebusele

ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tsiviilasjas tõendiks igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Ühelgi tõendil ei ole ette kindlaksmääratud jõudu. Maakohus ei ole rikkunud apellatsioonkaebuses väidetud menetlusnorme. Ekslikud on apellandi väited, mille kohaselt kohus rikkus TsMS § 232 lg-s 1 esitatud nõuet hinnata otsuse tegemisel kõiki asjas kogutud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Samuti ei ole kohus rikkunud otsuse põhjendamise nõuet, mille sätestab TsMS § 422 lg 8. Maakohus tuvastas tõendeid hinnates õigesti, et kostja on oma vastuväited hagile jätnud tõendamata. Apellant on tuginenud paljasõnalistele väidetele, et tulenevalt tehtud hinnaalandustest ei kohustunud ta hagejale müüma korteri sisutust ega sõiduautot. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et nimetatud kostja väide on väär ja tõendamata ning vastuolus asjas esitatud tõenditega. Hageja oli lepingu eseme sisu kohta esitanud tõenditena internetiaadressil www.kv.ee kostja poolt avaldatud korteri müügipakkumuse ja müügilepingu. Kuulutusest ei nähtunud, et müüja oleks hinda alandanud ja müügikuulutus kajastas ka, millised esemed kuuluvad tehingu juurde. Hageja omandas korteri müügikuulutuses märgitud hinnaga. Apellandi väited, et hinda on võrreldes kuulutusega vähendatud, mistõttu ei kuulunud enam hinna sisse sisustus, boiler (päraldis) ja auto BMW 520, on ebaõiged. Seega tegi maakohus tõendeid hinnates õige järelduse, et müügikuulutus näitas selgelt, et nii korteri sisustus kui ka sõiduauto kuulusid pakutava korteriomandi juurde. Kohus on asjaolusid kogumis õigesti hinnanud. Vaidlust ei olnud selles, millises seisundis kostja hagejale korteriomandi üle andis, s.t et tehnika ja boiler olid korterist eemaldatud ning sõiduautot üle ei antud. Samas kajastas kuulutus portaalis www.kv.ee, et müügihind sisaldab sisustust, boilerit ja autot BMW 520. Hageja oli esitanud oma väidete kinnituseks ka pildid, mis kinnitavad hageja väiteid (t.lk 44-51, 85-88). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka VÕS § 112 lg 1 kohaldamisel, s.t kohase ja mittekohase täitmise suhte hindamisel. Pooled olid asjaolud esile toonud ja kohtul oli võimalik neid kinnitavad tõendid hinnata kooskõlas menetlusnormidega ja TsMS § 438 lg 7 kohaselt kohaldab kohus seadust ega ole seotud poolte õiguslike väidetega. Maakohtu lahendi tühistamiseks vaidlustatud osas puudub alus. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata, jäävad esimese astme kohtukulud 10,71% ulatuses hageja ja 89,29% ulatuses kostja kanda. TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu ringkonnakohtu menetluskulud apellandi, s.o kostja kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi

jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Ulvi Loonurm

Mare Merimaa

Tiit Kollom

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.