A K hagi S T vastu 430 000 krooni, intressi ja viiviste väljamõistmiseks
Hagihind
430 000 krooni (27 482.01 eurot)
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungil osalesid Hageja A K ( ), esindaja advokaat Henrik Kirsimäe (AB Legalia) Kostja S T ( esindaja vandeadvokaat Vahur Krinal (OÜ Rüütli AB)
Kohtuistungi toimumise aeg
25.oktoober 2011.a.
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista S Tlt A Ki kasuks põhinõue summas 430 000.- krooni so 27 482.01 €, intress summas 2 930.90 krooni so 187.32 € ja viivis summas 6 974.30 krooni so 445.74 €. Kohtukulude jaotus
1.Jätta hageja menetluskulud kostja kanda ja kostja menetlusklulud tema enda kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib apellatsioonkaebuse esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
1.A K esitas 30.11.2010.a. X Maakohtule hagi S T vastu 430 000 krooni, intressi ja viiviste väljamõistmiseks.
2-10-59969 X Maakohtu 6.12.2010.a määrusega keelduti hagi menetlusse võtmast ja anti tsiviilasi kohtualluvuse järgi menetlemiseks Pärnu Maakohtu Kuressaare kohtumajale. Alates 14.01.2011.a. on tsiviilasi Pärnu Maakohtu Kuressaare kohtumaja menetluses. Maakohtu 31.01.2011.a. määrusega rahuldati osaliselt hageja taotlus menetlusabi saamiseks ja määrati hagejale riigilõivu summas 2876.02 € tasumine 1 aasta jooksul igakuiste võrdsete osamaksetena summas 239,67 eurot. Esimese osamakse tasumine määrati 15.02.2011.a., mille hageja tasus 02.02.2011.a. Maakohtu 10.02.2011.a. määrusega võeti hagi menetlusse.
2.Esitatud hagiavalduse kohaselt 06. jaanuaril 2010 sõlmisid hageja ostjana ja kostja müüjana notariaalse kinnistu müügi võlaõigusliku lepingu (edaspidi Müügileping, lisa 1). Müügilepinguga kohustus kostja müüma hagejale Müügilepingu punktis 1 viidatud kinnistu ), mille oluliseks osaks on muuhulgas elamu (edaspidi Elamu). Müügilepingu sõlmimise hetkega oli hageja tasunud kostjale müügihinnast 100 000 krooni ettemaksuna. 14. jaanuaril 2010 tasus hageja kostjale 300 000 krooni ning täiendavalt 15. jaanuaril 2010 veel 30 000 krooni Müügihinnast. Käesoleva seisuga on kostja hagejalt saanud kokku 430 000 krooni (lisa 2). Müügilepingu punktide 4.3 ja 4.4 kohaselt pidid pooled sõlmima asjaõiguslepingu Kinnistu omandi üleandmiseks hagejale 30. päeva jooksul arvates päevast, mil kostja on kantud kinnistusraamatusse. Samuti kohustus kostja reserveerima notari juures aja ning teavitama lepingu sõlmimise ajast ja kohast hagejat neliteist päeva ette. Müüja on anti kinnistusraamatusse 21. aprill 2010 (lisa 3).
03.veebruaril 2010 sai hageja esimest korda Elamu põgusalt üle vaadata. 27. aprill 2010 seoses kinnistu maksumuse tasumiseks pangalaenu võtmise vajadusega vaatas hageja kutsel elamu üle atesteeritud kinnisvarahindaja, kelle hinnangul vajas hoone olulisi parendusi, et tagada selle elamiskõlbulikkus ja vastavus Müügilepingu tingimustele. 15. mail 2010 käis Elamu rekonstrueerimise planeerimiseks hoones kogemustega spetsialist, kelle ülevaatuse käigus selgus, et Elamu põhikonstruktsioonidel esinesid olulised tehnilised puudused ja veekahjustused.
03.juunil 2010 esitas hageja kostjale notariaalse lepingu täitmise nõude koos tingimusliku hinnaalandamise avalduse ja ettepanekuga kinnistusraamatusse eelmärke kandmiseks. Kostja sai antud nõude kätte 06. juunil 2010 (lisa 4).
14.septembril 2010 esitas kostja hagejale notariaalse Müügilepingust taganemise avalduse (lisa 5). Hageja sai nimetatud avalduse kätte 17. septembril 2010.
14.oktoobril 2010 edastas hageja kostjale pretensiooni ostuhinna tagastamise nõudes. Kostja sai nimetatud pretensiooni kätte 18. oktoobril 2010 (lisa 6). Käesoleva hagiavalduse esitamise seisuga, ei ole kostja müügilepingu alusel saadud ostuhinna osa ega muidu nõude summasid hagejatele tasunud.
2.1.Hageja leiab, et kostja on kohustatud hagejale tagastama tema poolt müügilepingu alusel tasutud ostuhinna osa summas 430 000.- krooni. Müügilepingu punkti 5.3. kohaselt olid Müügilepingu osalised kohustatud viivitamatult teineteisele tagastama käeoleva lepingu alusel saadu. Arvestades seda, siis pidanuks kostja tagastama hagejale taganemise avalduse kättesaamise päeva seisuga hagejalt saadud rahasummad. Ka võlaõigusseadus (VÕS) § 189 sätestab lepingu alusel üleantu tagastamise alused. Vastavalt antud paragrahvi lg 1 lausele 1 võib kumbki lepingupool nõuda lepingust taganemise korral tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist. Antud sättele on viidatud ka Müügilepingu punktis 6.14.
2-10-59969 Kuivõrd kostja taganes lepingust, siis on poolte kohustused ära langenud. Arvestades seda ja eelnevat, siis on hagejal nii lepingust kui ka seadusest tulenev õigus nõuda kostjalt Müügilepingu alusel tasutud ostuhinna osa summas 430 000 krooni tagastamist.
2.2.Hageja leiab, et tal on õigus nõuda kostjalt intressi summas 2 930.90 krooni. VÕS § 189 lg 1 lause 3 kohaselt tuleb tagastatavalt rahasummalt tasuda intressi raha saamisest alates. VÕS § 94 lg 1 ütleb, et kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti ja kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, millise määraks on poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit. Müügilepinguga ei ole pooled intressi määrades kokkuleppinud, millest tulenevalt kuulub intressi arvestamisel kohaldamisele seaduses sätestatud määr. Johtuvalt eelnevast on Ostjal õigus arvestada tema poolt tasutud summade pealt intressi, summade tasumise päevast kuni raha tagastamisele kuulumise päevani. Seega kuulub intress arvestamisele alltoodud summade, perioodide ning intressi määrade ulatuses: − 100 000 krooni osas määraga 1 % aastas 255 päeva (06. jaanuar - 17. september 2010. a) eest summas 698.60 krooni; − 300 000 krooni osas määraga 1 % aastas 247 päeva (14. jaanuaril - 17. september 2010. a) eest summas 2 030.10 krooni; − 30 000 krooni osas määraga 1 % aastas 246 päeva (15. jaanuaril - 17. september 2010. a) summas 202.20 krooni. Seega kuulub Müüja poolt kokku tasumisele intress summas 2 930.90 krooni.
2.3.Hageja leiab, et tal on õigus nõuda kostjalt viivist. Samuti võib vastavalt VÕS § 113 lg-le 1 rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni, kusjuures viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Seega on hagejal õigus arvestada ja nõuda kostjalt ostuhinna osa summas 430 000 krooni tagastamata jätmise eest viivist alates 18. septembrist 2010 määraga 7 % aastas kuni kostjapoolse raha tagastamise kohustuse kohase täitmiseni. Seega on hagejal õigus nõuda viivist 430 000.- krooni osas viivisemääraga 8% aastas 74 päeva (18. september — 31. november 2010. a) eest 6 974.30 krooni. Täpsema kalkulatsiooni viivise osas esitab hageja hilisema menetluse käigus. Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsMS § 363 ja 162 lg-st 1 palub hageja mõista S Tlt välja A Ki kasuks põhinõue summas 430 000.- krooni, intress summas 2 930.90.- krooni, viivis summas 6 974.30 – krooni, tema kantud õigusabikulud ja jätta muud menetluskulud S T kanda.
3.Vastuseks kostja vastuväidetele märgib hageja järgmist:
3.1.Kostja väide, et hageja poolt kostjale 15.01.2010 tasutud makse (summas 30 000 krooni) oli tasu garaaži kasutamise eest, ei vasta tõele. Hagiavalduse lisa 2 kohaselt on antud makse teostamisel selgitusena märgitud „N 1 X, ETTEMAKS". Kuivõrd selgitusel on konkreetselt viidatud müügiesemeks oleva kinnistu aadressile ning sama selgitus on ka eelneval müügihinna osa tasumise maksekorraldusel, siis on ilmselgelt tegemist lepingu eseme müügihinna tasumisega.
2-10-59969 Samuti puudub hageja ja kostja vahel kokkulepe, mille kohaselt hageja oleks tasunud väidetavat üüri garaaži kasutamise eest. Kostja väide on paljasõnaline ja tõendamata. Sellest johtuvalt on kostja väide vale.
3.2.Kostja väide, justkui pidanuks hageja tasuma kostjale kogu ülejäänud ostuhinna enne 21.05.2010, on eksitav. Müügilepingu punkti 4.4. kohaselt oli kostja kohustus reserveerida võimaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks notariaega ja teavitada sellest hagejat 14 päeva ette. Kuivõrd kostja ei täitnud seda kohustust, siis ei saanud hageja täita Müügilepingu p 4.3. sätestatut ning notariaeg asjaõiguslepingu sõlmimiseks jäi määramata. Kuivõrd kostja tegevusetuse tõttu ei olnud hagejal võimalik lepingut enam kohaselt täita ning notariaega asjaõiguslepingu sõlmimiseks kostja ei määranud, siis ei tekkinud hagejal veel kohustust tasuda kogu müügihind 21.05.2010.
3.3.Hagejal puudus täpne ja ehitustehniline ülevaade ehitise põhikonstruktsioonidest. Vaatamata Müügilepingu p 2.2.2. tulenevast kinnitusest (mille kohaselt hageja kinnitas, et on üle vaadanud kinnistul paiknevad ehitised ning talle kostja poolt nende kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetud andmete alusel teadlik ehitiste seisukorrast), ei saanud hageja teadlik olla nendest puudustest või nendest seisukorda puudutavatest asjaoludest, mille kohta andmed, ülevaade või vastav dokumentatsioon puudus - n.ö. varjatud puudused. Hageja oli tõesti teadlik hoonete välisest seisukorrast ja kehvast sisutusest. Samas hageja ei saanud teadlik olla, et peahoone katuse konstruktsioonid ei vastanud oma aegumisega enam ehitusstandarditele oma ohtlikkuse tõttu, lekkisid ning olid kahjustatud seennakkuse poolt (arvatavalt majavamm). Kostja ei olnud sellekohast teavet ega seda kajastavaid dokumente hagejale esitanud. Dokumentatsiooni järgi pidi seisukord olema hea või vähemalt rahuldav. Kõikide teiste ehitiste seisukord oli enne Müügilepingu sõlmimist väljast paista, halb - seda tunnistab hageja, et oli teadlik. Samas see, et peahoone ehk elamu enda seisukord ka väga halb, see selgus alles hindamisakti koostamise järgselt peale Müügilepingu sõlmimist. Läbi ekspertiisi sai hageja eeltoodud puudustest teada. Sisuliselt selgus, et antud hoone katusekonstruktsioonid olid seente poolt kahjustatud, kahjustuste ulatust ei olnud voli tuvastada. Hageja ei pidanud neid asjaolusid arvestama või sellistest erialasest- või tehnilistest detailides ostja tavapärastest hoolsuskohustusest tulenevalt teadlik olema. Müügileping sõlmimise järel, veebruaris 2010 toimunud maja ülevaatuse ajal ei olnud majas elektrivarustust (pikaajalise võlgnevuse tõttu) - tegi ülevaatuse pigem konstateerimiseks kui tehniliseks kontrolliks. Ka asjaolu, et hageja soovis omandada juba talle kuuluva kinnistu naaberkinnistut, ei anna alust eeldada või väita, et hageja teadis või oli teadlik hoone täpsest seisukorrast. Hageja kinnitab, et on tõesti korduvalt viibinud naaberkinnistul ja ka mõned korrad hoone sees, kuid see ei ole siiski piisav allus selleks, et hageja peaks teadlik olema, kas hoone vastab ehitusstandarditest tulenevatele ohutusnõuetele või kas kuskil räästa all on hallitus. Mh kostja kinnitas Müügilepingus p 2.1.7, et kinnistul ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kostja seda kinnitas, kuid hiljem siiski esinesid kinnistul need ikkagi.
3.4.Kostja väide, et asjaõigusleping jäi sõlmimata hiljemalt 21.05.2010 seetõttu, et hageja asus lepinguhinda alandama ja lepingust taganema, ei vasta tõele.
2-10-59969 27. aprill 2010 seoses kinnistu maksumuse tasumiseks pangalaenu võtmise vajadusega vaatas panga soovil elamu üle atesteeritud kinnisvarahindaja. 15. mail 2010 käis Elamu rekonstrueerimise planeerimiseks hoones kogemustega spetsialist, kelle ülevaatuse käigus selgus, et Elamu põhikonstruktsioonidel esinesid olulised tehnilised puudused ja veekahjustused. Katus vajas parendusi, et tagada hoone elamiskõlbulikkus ja vastavus Müügilepingu tingimustele. Asjaolu, et kostja kanti kinnistusraamatus lepingueseme omanikuks alles 21.04.2010, arvestades sealjuures Müügilepingu p 4.3, tingis selle, et asjaõiguslepingu pidavat sõlmitava hiljemalt 21.05.2010. Hageja seevastu esitas kostjale notariaalse lepingu täitmise nõude koos tingimusliku hinnaalandamise avalduse ja ettepanekuga kinnistusraamatusse eelmärke kandmiseks alles 03. juunil 2010. Hageja poolt kostjale edastatud avaldusega ei asunud hageja Müügilepingust taganema. Tegemist oli hagejale seadusest tulenevate õiguskaitsevahendite ja meetmetega, millised tahteavaldused olid tõesti kostjale adresseeritud. Samas ei ole need õiguslikult siduvad ega kujuta endast koheseid õiguslikke tagajärgi. Kostjal oli igasugune õigus nõuda või teha ettepanek jääda seniste kokkulepete juurde. Siiski ei toiminud kostja korrektselt ega heas usus, vaid taganes ise lepingust 14.09.2010. Seega ei ole asjakohane kostja eeltoodud väide, kuna kostja ei broneerinud ega teavitanud hagejat notariajast asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja hageja nõudis hoopis lepingu täitmist ning mitte ei asunud taganema.
3.5.Kostja väide nagu oleks hageja jätnud kahel korral ilmumata notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimisele ei vasta tõele. Nagu eelnevalt p 3.2. öeldud, siis oli kostja kohustus reserveerida võimaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks notari aeg ja teavitada sellest hagejat 14 päeva ette. Kuna see oli Müügilepingu järgi otsene ja aktiivne kostja kohustus, siis pidi kostja hagejat vähemalt kahel korral teavitama asjaõiguslepingu sõlmimiseks broneeritud ajast. Seda aga kostja teinud ei ole. Hageja ei ole kostjalt saanud ühtegi teadet või kutset selle tehingu tegemiseks. Kuivõrd kostja ei ole tõendanud, et vastavad notariajad olid broneeritud ja et hagejat on nendest aegadest teavitatud, siis ei vasta selline väide tõele.
3.6.Ülejäänud kostja väited on subjektiivsed ja emotsionaalsed. See, et kostja omandas muu kinnisasja, ei ole antud asjas tähtsust omav ega hagejaga seotud. Samuti ei ole asjasse puutuvad kostja võimalikud tehingud kolmandate isikutega ja nende sisu. Pigem leiab hageja, et kostja omandas omale Saaremaal asuva kinnisasja just hageja poolt ettetasutud summa arvelt ning et kostja väide võimalike 1 300 000 krooni suurustest taastustöödest on pelgalt väljamõeldud ettekääne. Samuti pole see kostja väide usutav, kuna temal kui tellijal on seadusest tulenevad õiguskaitsevahendid, mille abil on võimalik hoida ära sellist kahju ning lõpetada vastavad lepingud, kui tellija osutub maksejõuetuseks. Need asjaolud, mis tehinguid ja millistel tingimustele kostja teeb kolmandate isikutega Müügilepingu väliselt, on kostja enda majandusrisk ega mõjuta poolte kohustusi üksteise ees. Sellekohased kostja etteheited on otsitud, demagoogilised, ei ole vabandavad ega vabasta kostjat kuidagi tema rahalistest kohustustest. Kostja ei ole esitanud ühtegi sisulist väidet, mis lükkaks tagasi hageja nõude tema vastu. Samuti ei sisalda kostja vastus ühtegi juriidilist argumenti, mis välistaks hageja nii lepingust kui seadusest tuleneva nõudeõiguse.
3.7.Kostja oma vastuses nõude tema vastu osaliselt omaks võtnud Kostja lepinguline esindaja on kostja vastuses öelnud järgmist: „Seega olukord, kus kostja on hagejate hetkel sisuliselt võlgu 400 000 krooni, on tekkinud hageja enda käitumise tõttu."
2-10-59969 Hageja hinnangul tunnustab kostja oma vastuses esitatud tema vastu esitatud nõuet vähemalt 400 000 krooni ulatuses. TsMS § 231 lg 2 kohaselt poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Omaksvõtt on faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses. Hageja seisukohast on eeltoodud väite puhul tegemist nõude osalise omaksvõtuga. Tsiviilkohtumenetluse seadusliku (TsMS) § 217 lg 5 lause 3 kohaselt asjaolu omaksvõtmise ja muude avalduste kohta kehtib see niivõrd, kuivõrd juuresviibiv menetlusosaline omaksvõttu või avaldust kohe tagasi ei võta või ei paranda. Ei kostja ega tema lepinguline esindaja ei ole eeltoodud seisukohta tagasi võtnud. Seega pole ka omaksvõttu tagasivõetud ja vastupidist pole tõendatud. Lisaks eelöeldule kinnitab kostja nõuet tema vastu seeläbi, et on sedastanud, et on töötu, tal puudub hetkel igasugune võimalus hagejale mingi raha tagastamiseks ja, et ta loodab tööd leida, siis on võimalik pidada läbirääkimisi hagejale raha tagastamise osas pikaajalise maksegraafiku alusel. Antud väite puhul tunnistab kostja oma rahalisi kohustusi hageja ees, kuid möönab, et tal puudub piisav sissetulek, et ettemaks tagastada.
KOSTJA VASTUVÄITED
4.Kohtule 16.03.2011.a. esitatud vastuses vaidles kostja hagile vastu /t.l. 91- 93/. Kostja vastuväidete kohaselt 06.01.2010.a. sõlmisid S T müüjana ja A K ostjana notariaalse kinnistu võlaõigusliku müügilepingu kinnistu aadressiga N tee 1, X vald, Xmaa, võõrandamiseks. Võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise hetkega oli A K tasunud S Tle müügihinnast 100 000 (sada tuhat) krooni. 14.01.2010.a. tasus hageja kostjale veel 300 000 (kolmsada tuhat) krooni müügihinnast. Seega on hageja kostjale tasunud kokku 400 000 (nelisada tuhat) krooni. 15.01.2010 tasutud 30 000 krooni oli tasu garaaži kasutamise eest ja see ei ole käsitletav müügihinna tasumisena. Kinnistu võlaõiguslikus müügilepingus kokkulepitud müügihinnaks oli 1 300 000 (üks miljon kolmsada tuhat) krooni. Hiljemalt 21.05.2010.a. pidid hageja ja kostja sõlmima notariaalse asjaõiguslepingu ja hageja pidi enne seda tasuma kostjale ülejäänud summa -see on 900 000 (üheksasada tuhat) krooni. 03.06.2010.a. vormistas hageja Tallinna notar Tea Türnpuu juures lepingu täitmise nõude, tingimusliku hinna alandamise avalduse ning ettepaneku eelmärke kandmiseks kinnistusraamatusse. Ka selles avalduses on hageja poolt esitatud valeväited punktis 3, et enne müügilepingu sõlmimist ei olnud ostjal võimalik kinnistut ega elamut üle vaadata. Samas 06.01.2010.a. hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingus hageja kinnitab, et ta on üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse, tutvunud müüja poolt esitatud maaüksuse plaaniga, ta on üle vaadanud kinnistul paiknevad ehitised ning on teadlik ehitiste seisukorrast. Hageja pidi tasuma ülejäänud ostusumma enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Asjaõiguslepingu pidid hageja ja kostja sõlmima 30 päeva jooksul arvates päevast, mil müüja on kantud kinnistusraamatusse omanikuna. S T on 29.01.2010 asjaõiguslepingu alusel omanikuna kinnistusraamatusse kantud 21.04.2010.a. Seega hiljemalt 21.05.2010.a. oleksid pidanud hageja ja kostja sõlmima omavahelise asjaõiguslepingu, mida aga ei toimunud, sest hageja asus lepinguhinda alandama ja lepingust taganema. Kostja ei ole kategooriliselt nõus hageja väidetega, et hageja ei teadnud ostmise hetkel kinnistu, just maja, seisukorda. Nimelt on hageja kostja eluaegne naaber ja pidevalt viibinud, ka vahetult enne võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist, N 1 kinnistul ja sellel asuvas elamus. Hageja on korduvalt koos oma perega kasutanud hagejale kuulunud kinnistul asuvat sauna ja duširuumi, on viibinud elutoas, söögitoas, esikus, köögis ja koridoris. Seega hageja väited, et ta ei ole elamut seestpoolt näinud, on alatu vale. Hageja on korduvalt teinud kostja
2-10-59969 juuresolekul ehitisele omapoolseid ülevaatusi. Seega ei saa hageja kuidagi väita et ostis kinnistu, teadmata sellel asuva elamu olukorda. Kostja, arvestades naabrimehest tehingupartneri aususega ja saadava rahaga, teades et ta saab kinnistu ja maja müügist kokku 1 300 000 krooni, ostis oma praeguse elamu Y, Y külas. See maja vajas renoveerimist ja arvestades laekuva rahaga, sõlmis S T OÜ-ga X renoveerimistööde lepingu summale 1 300 000 krooni. Nähes, et hageja ülejäänud ostusummat ei tasu vormistas kostja 14.09.2010.a. Kuressaare notar Gerda Pitk büroos avalduse millega kinnitab, et ostja ei ole tasunud müügilepingus kokkulepitud lepingu eseme ostuhinda ja ostja ei ole kahel korral ilmunud kokkulepitud ajaks asjaõiguslepingu sõlmimisele, taganeb S T A Ki ja tema vahel 06.01.2010.a. sõlmitud võlaõiguslikust müügilepingust. Kuna kostja ei saanud müügist loodetud raha, jäi ta võlgu OÜ-le X ja oli sunnitud Y, Y külas teostatud tööde eest N 1 kinnistu X alevikus võõrandama OÜ-le X. OÜ X on omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud 13.10.2010.a. Seega olukord, kus kostja on hagejale hetkel sisuliselt võlgu 400 000 krooni, on tekkinud hageja enda käitumise tõttu. S T on töötu, tal puudub hetkel igasugune võimalus hagejale mingi raha tagastamiseks. Kostja loodab tööd leida, siis on võimalik pidada läbirääkimisi hagejale raha tagastamise osas pikaajalise maksegraafiku alusel. Kuna tekkinud olukord on hageja enda tekitatud, ei tunnista kostja hageja poolt nõutud intresse ja viiviseid. Kostja rõhutab veelkord, et hageja taoline käitumine on äärmiselt alatu. Hageja on kohtule ja notaritele esitanud valeandmeid, väites, et ta ei tea kinnistu ja sel asuvate hoonete seisukorda. Kostja mainib siinjuures veelkord fakti, et hageja ja kostja näol on tegemist eluaegsete naabritega ning hageja on viibinud korduvalt kostja elamus ja kasutanud kostja sauna. Tulenevalt eeltoodust palub kostja jätta hagi rahuldamata. 26.04.2011.a. toimunud eelistungil võttis kostja osaliselt hagi õigeks summas 400 000 krooni, sest ettemaksu võttis ta vastu, kuid tehing jäi pooleli. Kostja ei ole nõus intressi ja viiviste tasumisega, kuna lepingust taganemise põhjustas hageja. Kostja leiab, et 30 000 krooni oli tasu garaaži kasutamise eest /t.l. 113/. Sellisele seisukohale jäi kostja ka 25.10.2011.a. toimunud kohtuistungil.
KOHTU SEISUKOHT
5.Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Kostja tunnustab tema vastu esitatud nõuet 400 000 krooni ulatuses. TsMS § 231 lg 2 kohaselt poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Omaksvõtt on faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses. Hageja seisukohast on eeltoodud väite puhul tegemist nõude osalise omaksvõtuga. Tsiviilkohtumenetluse seadusliku (TsMS) § 217 lg 5 lause 3 kohaselt asjaolu omaksvõtmise ja muude avalduste kohta kehtib see niivõrd, kuivõrd juuresviibiv menetlusosaline omaksvõttu või avaldust kohe tagasi ei võta või ei paranda. Ei kostja ega tema lepinguline esindaja ei ole eeltoodud seisukohta tagasi võtnud.
6.Pooled vaidlevad hageja poolt 15.01.2010 kostjale makstud 30 000 krooni, intressi ja viiviste üle. Hageja leiab, et nimetatud 30 000 krooni oli ettemaks lepingu eseme müügihinna tasumiseks, kostja väidab, et see summa oli tasu garaaži kasutamise eest ega ole käsitletav müügihinna tasumisena. Intressi ja viivist ei ole kostja nõus maksma, kuna lepingust taganemise põhjustas hageja.
2-10-59969 Hageja väitel 27. aprillil 2010 seoses kinnistu maksumuse tasumiseks pangalaenu võtmise vajadusega vaatas panga soovil elamu üle atesteeritud kinnisvarahindaja. 15. mail 2010 käis elamu rekonstrueerimise planeerimiseks hoones kogemustega spetsialist, kelle ülevaatuse käigus selgus, et elamu põhikonstruktsioonidel esinesid olulised tehnilised puudused ja veekahjustused. Katus vajas parendusi, et tagada hoone elamiskõlbulikkus ja vastavus müügilepingu tingimustele /vt lk 135 pöördel avalduse p 11, 12/. Atesteeritud kinnisvarahindaja tutvus lepingu esemega aprillis 2010. Selle tulemusel koostati kinnisvara firma 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ poolt eksperthinnang 0723/0410H. Antud dokumendist nähtub, et kinnistu väärtus oli seoses elamus ja kõrvalhoonetes esinevate oluliste tehniliste puuduste tõttu alla (1 200 000 eek) pooltevahelises müügilepingus fikseeritud hinnast (1 300 000 eek /t.l. 138-146/. Sama kinnisvarafirma konsultant R.Kangur on hagejale 31.05.2010.a. saadetud e-kirjas märkinud, et peale eelnimetatud eksperthinnangu koostamist on elamus esineva seenkahjustuse tõttu mõjutatud ka elamu turuväärtus. Konsultant on juhtinud hageja tähelepanu just asjaolule, et taolised niiskuskahjustused võivad oluliselt mõjutada lepingu eseme hinda /t.l. 133/. Seega oli hageja õigustatud kasutama VÕS §-st 112 tulenevat õigust - nõuda lepingu eseme hinnaalandamist. 3.06.2010.a. Tallinna notar Tea Türnpu kinnitatud avaldusest nähtub, et hageja on kostjale teinud ettepaneku kõrvaldada elamus esinevad puudused (elamu katus on pikemat aega vett läbi lasknud ja majal on veekahjustused; läbi katuse jooksnud vesi on kogunenud lagede peale ja loonud võimaluse nii maja konstruktsioonidele kui ka elanike tervisele ohtliku seenhallituse tekkeks) 1.09.2010.a või kui nimetatud tähtajaks kostja ei kõrvalda puudusi, siis alandab hageja müügihinda 867 000 kroonini. Hageja soovis ka, et kostja hiljemalt 12.06.2010.a. esitaks notariaalse avalduse eelmärke kandmiseks kinnistule hageja kasuks vastavalt 6.01.2010.a. sõlmitud lepingule. Seega ei asunud hageja kostjale edastatud avaldusega müügilepingust taganema. Tegemist oli hagejale seadusest tulenevate õiguskaitsevahendite ja meetmetega, millised tahteavaldused kostjale adresseeriti. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja oleks sellele avaldusele vastanud. 14.09 2010. taganes kostja müügilepingust /t.l. 24-26/. Tõendamata on kostja väide, et hageja jättis kahel korral ilmumata notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimisele. Kohus leiab, et tõendamata on asjaolu, et hageja poolt kostjale 15.01.2010 tasutud makse (summas 30 000 krooni) oli tasu garaaži kasutamise eest. Asja materjalidest nähtuvalt on antud makse teostamisel maksekorraldusele /t.l. 16/ selgitusena märgitud „N 1 X vald, ettemaks“. Sama selgitus on ka eelnevatel müügihinna osa tasumise maksekorraldustel /t.l. 16/. Kohtule ei ole esitatud hageja ja kostja vahelist kokkulepet, mille kohaselt hageja oleks kohustatud tasuma väidetavat üüri garaaži kasutamise eest. Selline kokkulepe puudub ka poolte vahelises kinnistu müügilepingus. Seega on kostja väide paljasõnaline ja tõendamata. Järelikult tuleb asuda seisukohale, et 30 000 krooni tasumisel oli tegemist lepingu eseme müügihinna tasumisega. Võlaõigusseadus (VÕS) § 189 sätestab lepingu alusel üleantu tagastamise alused. Vastavalt antud paragrahvi lg 1 lausele 1 võib kumbki lepingupool nõuda lepingust taganemise korral tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist. Antud sättele on viidatud ka Müügilepingu punktis 6.14.
2-10-59969 Kuivõrd kostja taganes lepingust, siis on poolte kohustused ära langenud. Seda arvestades on hagejal nii lepingust kui ka seadusest tulenev õigus nõuda kostjalt müügilepingu alusel tasutud ostuhinna osa summas 430 000 krooni tagastamist. Kohus leiab, et hagejal on õigus nõuda kostjalt tagastatavalt summalt nii intressi, kui ka viivist. VÕS § 189 lg 1 lause 3 kohaselt tuleb tagastatavalt rahasummalt tasuda intressi raha saamisest alates. VÕS § 94 lg 1 ütleb, et kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti ja kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, millise määraks on poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit. Müügilepinguga ei ole pooled intressi määrades kokkuleppinud, millest tulenevalt kuulub intressi arvestamisel kohaldamisele seaduses sätestatud määr. Lähtudes eelnevast on hagejal õigus arvestada tema poolt tasutud summade pealt intressi, summade tasumise päevast kuni raha tagastamisele kuulumise päevani. Seega kuulub intress arvestamisele alltoodud summade, perioodide ning intressi määrade ulatuses: − 100 000 krooni osas määraga 1 % aastas 255 päeva (06. jaanuar - 17. september 2010. a) eest summas 698.60 krooni; − 300 000 krooni osas määraga 1 % aastas 247 päeva (14. jaanuaril - 17. september 2010. a) eest summas 2 030.10 krooni; − 30 000 krooni osas määraga 1 % aastas 246 päeva (15. jaanuaril - 17. september 2010. a) summas 202.20 krooni. Seega kuulub kostja poolt hagejale kokku tasumisele intress summas 2 930.90 krooni. Samuti võib vastavalt VÕS § 113 lg-le 1 rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni, kusjuures viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Seega on hagejal õigus arvestada ja nõuda kostjalt ostuhinna osa summas 430 000 krooni tagastamata jätmise eest viivist alates 18. septembrist 2010 määraga 7 % aastas kuni kostjapoolse raha tagastamise kohustuse kohase täitmiseni. Hagejal on õigus nõuda viivist 430 000.- krooni osas viivisemääraga 8% aastas 74 päeva (18. september — 31. november 2010. a) eest 6 974.30 krooni. Eeltoodud põhjendustel kuulub hagi rahuldamisele. TsMS § 162 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
Reena Undrest kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.