Tsiviilasja number
2-06-35564
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Otsuse tegemise aeg ja koht
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ülle Jänes ja Gaida Kivinurm OÜ Onis Inkasso hagi Elana Saar-Laamaneni vastu võlgnevuse väljamõistmiseks 24.11.2011, Tallinn
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 14.01.2011 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Onis Inkasso apellatsioonkaebused
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
OÜ Onis Inkasso apellatsioonkaebuse hind 3986,79 eurot Elana Saar-Laamaneni apellatsioonkaebuse hind 4393,34 eurot
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Onis Inkasso (registrikood 10364358, asukoht Eha 6-2, 10137 Tallinn), esindaja Arik Piirisild
Tsiviilasi
ja
Elana
Saar-Laamaneni
Kostja Elana Saar-Laamanen (isikukood xxxxxxxxxx; elukoht xxxxxx - xxxxxx xxxxxx, xxxxxxx xxxxxxx, xxxxxx xxxxxx)
Jätta Harju Maakohtu 14.01.2011 otsus muutmata ning OÜ Onis Inkasso ja Elana Saar-Laamaneni apellatsioonkaebused rahuldamata. Apellatsiooniastme menetluskulud jätta poolte kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille
tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud 27.11.2006 esitas OÜ Onis Inkasso kohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Elana Saar-Laamanenilt võlgnevuse 29 392,75 krooni ja kõrvalnõuete väljamõistmiseks. Kostja vastuväite tõttu andis kohtunikuabi 19.01.2007 avalduse üle kohtunikule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Hagiavalduse kohaselt kostja on korteriomandi, asukohaga Mahtra 44 – 610 Tallinnas, omanik ja KÜ Mahtra 44 liige. Kostja regulaarselt ei täida KÜ Mahtra põhikirjas ja KÜS §-s 151 sätestatud kohustust tasuda igakuiselt sihtotstarbelisi makseid, sh kommunaalteenuste eest. Kostjale kuuluva korteriomandi suuruseks on kinnistusraamatu andmetel küll 53,75 m2, kuid kostja on omavoliliselt hõivanud kõikide korteriomanike kaasomandi hulka kuuluva ühe toa suurusega 19,8 m2. Kostja omavolilise ümberehitusega ehitas kinni üldkoridorist ligipääsu sellele toale ning tuba on kostja ainukasutuses. Seetõttu on üldkoosoleku otsusega kostja kommunaalkulude arvestuses lähtutud kostja kasutuses tegelikult olevast pinnast 73,55 m2. Kostja ei reageerinud KÜ Mahtra 44 nõudele tasuda esitatud kommunaalteenuste arvete võlgnevus ning KÜ Mahtra loovutas nõude koos kõrvalnõuetega kostja vastu hagejale. Menetluse kestel hageja korduvalt suurendas nõuet vastavalt täiendavalt sissenõutavaks muutunud ja korteriühistu poolt hagejale loovutatud nõuetele. 13.11.2009 esitas hageja täiendava nõude alates 01.01.2006 esitatud arvete tasumisega viivitamise eest viiviste väljamõistmiseks. Hageja nõue kostja vastu koosneb kuni 01.08.2009 kogunenud põhivõlgnevusest 109 657,56 krooni, 17.12.2010 seisuga sissenõutavaks muutunud viivisesummast 78 501,20 krooni ja nõude loovutamisega seotud kuludest KÜ Mahtra 44 varalise kahjuna 28 224 krooni, kokku 216 382,76 krooni. Samuti taotles hageja kostjalt välja mõista viivised 0,07 % alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude täitmiseni. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Ühistu arvetes on kostja korteri kohta ebaõiged andmed. Ühistu arved on suuremad, kui kostja on tegelikult teenuseid kasutanud. Kostjale kuulub omandiõiguse alusel 1⁄2 mõttelist osa korteriomandist Mahtra 44 – 610 Tallinnas, üldpinnaga 53,75 m2. KOS § 13 lg 1 ja KÜS § 151 lg 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma korteriomandiga seotud maksud ja kandma kulud võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. KÜ Mahtra 44 arvetes on kostjale kuuluva korteriomandi üldpinnaks märgitud 73,55 m2. Tegelikult on kostja omandis 53,75 m2. Kostja ei ole saanud tema kasutuses olevat täiendavat ruumi reaalselt kasutada. Ruumi kasutusse võtmist takistab ühistu ametliku loa puudumine. Kostja on taotlenud ühistult vaidlusaluse pinna osas notariaalse tehingu sõlmimist (pinna erastamist või üürilepingut), kuid sellest on keeldutud. Arusaamatuks jääb kommunaalmaksete arvestamise metoodika, mille kohaselt vee ja kanalisatsiooni tarbimine arvestatakse eluruumi üldpinna ruutmeetri järgi, kui tulnuks arvutada korteris elavate isikute arvu järgi. Kostja põhiline elukoht on Soomes, vaidlusaluses korteris viibib ta aastas kokku 2-3 nädalat. Ei ole tõenäoline, et kostja kolme nädala jooksul tarbib ca 40 m3 vett. Veevärk esitab korteriühistule arved reaalselt tarbitud vee eest. Kulude arvestus ei vasta ka ühistu põhikirjale. Põhikirjas on ette nähtud, et kommunaalkulud ja hooldustasu arvestatakse korteriomaniku omandis oleva reaalosa pinna suuruse järgi, vett korteris elavate isikute arvu või mõõdikute näitude järgi.
2(8)
Esimese astme kohtu otsus Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis välja Elana Saar-Laamanenilt OÜ Onis Inkasso kasuks 4393,34 eurot ja viivise 0,07 % tasumata põhivõlalt, s.o otsuse tegemise aja seisuga 3020,95 eurot, alates 15.01.2011 kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Kohus jättis Elena Saar-Laamaneni kanda OÜ Onis Inkasso kohtukulud (riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud) 43 % ulatuses ning Elena Saar-Laamaneni enda menetluskulud. OÜ Onis Inkasso kanda jättis kohus tema enda kohtukulud 57 % ulatuses ja kohtuvälised kulud (sh esindaja kulud) täies ulatuses. KOS § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Kostja kohustus tasuda tegelikult tema valduses oleva pinna järgi tuleneb korteriühistu 20.11.2001 üldkoosoleku otsusest. Nimetatud koosoleku päevakorrapunkti 4 all koosolek otsustas seoses sellega, et Elana Saar-Laamanen on võtnud omavoliliselt oma kasutusse osa üldkasutatavatest ruumidest, kohustada Elana Saar-Laamaneni tasuma kommunaal- ja hooldustasu kokku 73,55 m2 eest. Üldkoosoleku otsus võeti vastu kooskõlas korteriühistu põhikirja punktiga 6.5 korduskoosolekul osalenud korteriomanike häälteenamusega. 16.04.2001 üldkoosolekul vastu võetud KÜ Mahtra 44 põhikirja p 3.2.1 järgi on ühistu liige kohustatud täitma põhikirja, ühistu üldkoosoleku ja juhatuse otsuseid ja ettekirjutusi. Korteriühistu liikmena oli kostjal vastavalt KÜS § 13 lg-le 3 õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Kostja ei ole seda võimalust kasutanud. Seega on otsus kehtiv ja seda tuleb täita. Kinnistusraamatu registriosa järgi kuulub kostjale omandiõiguse alusel pool korteriomandist, mis koosneb 1075/91797 mõttelisest osast maatükist ja selle oluliseks osaks olevast ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, ning reaalosana korterist nr 610/612 üldpinnaga 107,5 m2. Vaidlust ei ole, et kostja on sulgenud pääsu kaasomandisse kuuluvasse ruumi suurusega 19,8 m2 ning käesoleval ajal pääseb sellesse ruumi üksnes kostja korteri kaudu. Tähtsust ei oma, kas ja mil viisil kostja tegelikult seda ruumi kasutab. Hageja on tõendanud, et teistel korrustel kostja korteriga kohakuti asuvate sarnaste korterite omanikud on lisaruumi erastanud ning ruum kuulub korteriomandi reaalosa hulka. Seetõttu kuuluvad teiste nn valgusbokside pinnad elamu üldpinna hulka. KÜ Mahtra 44 põhikirja punkti 3.2.6 kohaselt on korteriühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, vähemalt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee- kanalisatsiooni ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Seega ei ole põhjendatud kostja vastuväide, et kostjalt maksete nõudmine tema omandis olevast pinnast suurema pinna järgi on vastuolus korteriühistu põhikirjaga. Eeltoodu alusel on põhjendatud kostjale tegelikult tema kasutuses oleva 73,55 m2 suuruse pinna järgi põhikirja punktis 3.2.6 nimetatud sihtotstarbeliste maksete määramine. Vastavalt sellele on põhjendatud hageja nõue osas, milles see sisaldab hoolduskulude, remondifondi maksete, prügiveo, kütte, üldelektri, lifti, varakindlustuse, maamaksu ja laenu tagastamise maksete võlgnevust. Põhjendatud ei ole hageja nõue kostjalt vee- ja kanalisatsiooni võlgnevuse väljamõistmise osas. Korteriühistu on kostjale vee- ja kanalisatsiooni eest tasumiseks arvete
3(8)
esitamisel lähtunud kostja tegelikus kasutuses oleva pinna ruutmeetritest. Aegade jooksul on tariif ühe ruutmeetri eest muutunud. Korteriühistu juhatuse 17.02.2002 koosoleku protokolli nr 6 (tl 415) punktis 4.1 otsustati teavitada kõiki omanikke ja üürnikke veearvestinäitude õigeaegsest teavitamisest, vastasel juhul arvestatakse 12,50 kr/m2 kohta ning 26.06.2006 juhatuse koosoleku protokolli nr 23 (tl 414) punktis 3 määrati uueks veetariifiks hinnatõusu tõttu 14 kr/m2 kohta. Kohtu hinnangul on juhatuse otsused veetariifide määramise osas vastuolus korteriühistu põhikirjaga ja heade kommetega ning seetõttu TsÜS § 86 lg 1 alusel tühised. Põhikirja punkti 6.11.5 kohaselt on juhatuse pädevuses sihtotstarbeliste maksete suurendamine ja vähendamine. Põhikirja punktidest 3.2.6 ja 3.2.7 järelduvalt eristatakse sihtotstarbelisi makseid ja elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, soojus kütte- ja sooja vee valmistamiseks, kanalisatsioon) eest maksete tasumist. Kommunaalteenuste tasu osas on juhatuse pädevuses üksnes tasumise korra kehtestamine, tasu suuruse määramise pädevust juhatusel ei ole. Korteriühistu ei ole ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste osutajaks, vaid üksnes vahendajaks teenuse osutaja ja korteriomanike vahel, teenuse tasu suurus sõltub kasutatud teenuse mahust ja teenuse osutaja hinnakirjast. Põhikirja punkt 3.2.7 a) sätestab, et sooja vee valmistamiseks kuluva soojusenergia ja külma vee ning kanalisatsiooni eest tasu arvestamisel lähtutakse korterisse sisse kirjutatud ja tegelikult elavate isikute arvust või mõõturi näidu järgi. Kostja korteris veemõõturit paigaldatud ei ole, mistõttu tulnuks kostjal vee- ja kanalisatsiooni eest ning vee soojendamise eest tasuda vastavalt korterisse sisse kirjutatud või seal tegelikult elavate isikute arvule. Lisaks on kostjale alates 2006 juunist tariifiga 14 kr/m2 esitatud arved vee- ja kanalisatsiooni eest summas 1029,70 krooni kuus ebamõistlikult suured, vee- ja kanalisatsioonitasu moodustab arvest kolmandiku. Kostja kinnitusel on tema põhiline elukoht Soome Vabariigis, Mahtra 44-610/612 korteris viibib ta maksimaalselt 1 nädala kuus. Andmed vee- ja kanalisatsiooni eest vastavalt korterielanike arvule tasumisele kuuluva summa kohta puuduvad ning kostja valduses oleva pinna järgi tasu arvestamine on tühine. Seega tuleb hageja nõue selles summas põhjendamatuse ja tõendamatuse tõttu jätta rahuldamata. Kostja vaidles põhjendatult vastu ukse remondi nõudele summas 2838 krooni ja remondikulule 5310 krooni. Korteriühistu üldkoosoleku 29.06.2006 protokolli nr 8 väljavõttest ei nähtu üldkoosoleku otsust koridoride uste vahetamise kohta. Korteriühistu pakkus võimaluse ühiskoridori turvauste paigaldamiseks. Kohtule ei ole esitatud korteriomanike otsust selle võimaluse kasutamise kohta. Ka hageja enda seletustest selgub, et tegemist ei olnud asja säilitamiseks vajaliku kulutusega, mida kaasomanik võib teha teiste kaasomanike nõusolekuta ja nõuda kulutuste hüvitamist. Hageja on viidanud üksnes metalluste suuremale varguskindlusele. Eeltoodust tulenevalt on ustevahetuse näol tegemist toredusliku parendamisega ning vastavalt AÕS § 71 lg-le 4 eeldab kostjalt uste vahetamiseks tehtud kulutuse hüvitamise nõue kostja nõusolekut kulutuse tegemiseks. Kütte Expert 07.01.2009 lisatööde arvest ei nähtu, et arvel näidatud kiirliitmikud, paigaldus ja läbiviigud on seotud kostja korteriga. Esitatud arve seost kostja korteriga ei saa tuletada ka Kütte Expert 20.11.2008 lisatööde eelkalkulatsioonist, mille kohaselt seoses sellega, et korter nr 610 omanik ei võimalda ligipääsu oma korterisse, kaasneb lisakulu. Kohtuistungil pooled kinnitasid, et kostja korteris ei ole küttetorusid vahetatud. Eeltoodu alusel kohus rahuldas hagi põhinõude osas osaliselt, summas 47 267,58 krooni (3020,95 eurot). Hageja viivisenõue on vastuolus korteriühistu ja hageja enda senise käitumisega. Vastuoluline käitumine ei ole kooskõlas VÕS § 6 lg-tes 1 ja 2 sätestatud hea usu põhimõttega. Hageja esitas maksekäsu kiirmenetluse avalduse 27.11.2006, hagiavalduse esitas 13.02.2007. Pärast seda hageja kahel korral suurendas nõuet. Viivisenõude esitas hageja alles 13.11.2009, taotledes viiviste väljamõistmist alates 01.01.2006 kuni otsuse tegemiseni summaliselt ja
4(8)
edasi protsendina põhivõlast 0,07 % päevas kuni võlgnevuse tasumiseni. KÜ Mahtra 44 üldkoosolek võttis alles 14.01.2010 vastu otsuse käivitada 01.01.2010 viiviste süsteem kõigile korteriomanikele, kes on võlgu üle 3 kuu. 14.01.2010 üldkoosoleku protokollist nähtub, et vaatamata sellele, et KÜ Mahtra 44 põhikirja p-s 3.2. on võlgnikele kehtestatud viivised, pole neid üldinimlikel põhjustel siiani rakendatud. Olukorras, kus võlgnevus on tekkinud vähemalt aastast 2003, hageja esitas viivisenõude esmakordselt ligi kolm aastat pärast hagi esitamist, tuleb hageja käitumine lugeda vastuoluliseks, sest pikka aega viiviste mittenõudmisega jättis hageja kostjale mulje, et kostjal viiviseid tasuda ei tule. Selline käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Võttes lisaks arvesse, et korteriühistu on võtnud vastu otsuse rakendada viivisenõuet võlgnike suhtes alates 01.01.2010, hageja nõude alusena esitatud korteriühistu arvetel viivist ei ole nõutud, kostja on kogu menetluse kestel väljendanud valmisolekut tasuda haldus- ja majandamiskulusid vastavalt tema omandiosale ja on teinud korteriühistule makseid, vaidlus on kostjale tasude arvestamise aluseks võetud korteri pinna üle, kostja on teinud korteriühistule ettepanekuid lisatoa kasutamise seadustamiseks, samuti on kostja pidanud võimalikuks asja lahendamist kompromissiga ja olnud valmis tasuma põhjendatud ja tõendatud võlgnevuse, võlgnevuse täpse suuruse väljaarvutamist on takistanud arvete aluseks olevate dokumentide esitamata jätmine hageja poolt, ei ole põhjendatud kostjalt viiviste väljamõistmine enne kohtuotsuse tegemist sissenõutavaks muutunud nõude osas. Kohus mõistis viivised välja TsMS § 367 kohaselt kuni otsuse tegemiseni sissenõutavaks muutunud osas summaliselt ja edasi protsendina põhivõlast. Perioodil 01.01.2010 kuni kohtuotsuse 14.01.2011 tegemiseni on viivised sissenõutavaks muutunud summas 12 507 krooni ehk 799,34 eurot. Kuivõrd osaliselt on põhinõue ja viivisenõue põhjendamatud, on põhjendamatu ka kostjalt nende nõuete loovutamise kulu kui kahjuhüvitise väljamõistmise nõue. Põhjendatud on kostjalt teenustasu välja mõistmine, lähtudes hagi rahuldatud osast. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks kahjuhüvitisena välja kokku 8966,19 krooni (573,04 eurot). OÜ Onis Inkasso apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus OÜ Onis Inkasso palub tühistada maakohtu otsuse ulatuses, millega jäeti rahuldamata hageja nõue vee- ja kanalisatsiooni võlgnevuse väljamõistmiseks ning teha uus otsus, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja vee ja kanalisatsiooni tasu võlgnevus summas 54 241,98 krooni (3466,79 eurot). Nimetatud nõude rahuldamisel mõista kostjalt välja kahju hüvitis 15% põhinõude summalt summas 8136,30 krooni (520 eurot). Menetluskulud jätta kostja kanda. Alternatiivselt palub hageja juhul, kui ringkonnakohus leiab, et apellatsioonikaebuses välja toodud asjaolud ei anna alust hageja nõuete rahuldamiseks ringkonnakohtus, saata asi arutamiseks tagasi maakohtule. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude osas, millele kostja vastu ei vaielnud, rikkudes sellega TsMS § 439. Maakohus on otsuse tegemisel jätnud rahuldamata ka enne 2006 augustit esitatud arved vee ja kanalisatsiooni tasude kohta, mille arvestusel ei ole lähtutud vaidlustatud veearvestuse tariifist 14 kr/m2 ega vaidlusalustest korteriühistu juhatuse otsustest ning millele seetõttu kostja ei ole ka vastu vaielnud. Maakohus on rikkunud menetluse käigus TsMS § 351 ja TsMS § 400 lg 5, mistõttu on kohtu õiguslik hinnang juhatuse otsuste tühisuse kohta hagejale üllatuslik. Menetluse käigus arutati küll juhatuse otsusest tuleneva vee ja kanalisatsioonitasude arvestuse võimalikku vastuolu põhikirjaga, kuid mitte võimalikku vastuolu heade kommetega. Seetõttu ei saanud hageja esitada selles osas ka omapoolseid seisukohti. Hageja oleks saanud sellest seisukohast lähtuvalt esitada kohtule vee ja kanalisatsiooni arvestuse vastavalt korteri elanike arvule. Kohus on jätnud arvestamata, et juriidilise isiku organi otsuse kehtetust ja tühisust reguleerib erisättena TsÜS § 38, mille lõike 1 kohaselt võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist.
5(8)
TsÜS § 38 lg 5 järgi on otsuse kehtetuks tunnistamise nõude aegumistähtaeg 3 kuud alates otsuse vastu võtmisest. Seega tulenevalt juhatuse otsuse vastuolust korteriühistu põhikirjaga oleks kostja saanud nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist, mida ta seaduses ettenähtud tähtaja jooksul ega ka käesoleva menetluse käigus ei ole teinud. Juhatuse otsuste vastuolu korteriühistu põhikirjaga ei anna alust vaidlusaluseid juhatuse otsuseid tühiseks tunnistada. Kohtuotsuses on maakohus leidnud, et juhatuse otsused on vastuolus heade kommetega ning seetõttu tühised. Otsuse põhjendustes ei ole aga välja toodud ühtegi sellist asjaolu, mis annaks hageja hinnangul aluse hinnata juhatuse otsused heade kommetega vastuolus olevaks. Igal juhul ei ole kohus heade kommetega vastuolu piisavalt põhjendanud. Sellega on kohus rikkunud TsMS § 436 lg 1, mille kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Alates 2006 juunist tariifiga 14 kr/m2 esitatud arved vee ja kanalisatsiooni eest summas 1029,70 krooni kuus on olnud kohtu hinnangul ebamõistlikult suured, kuna vee ja kanalisatsioonitasu moodustab arvest kolmandiku. Hageja hinnangul ei saa sellist vee ja kanalisatsiooni arvet pidada ebamõistlikuks ning otsusest ei tulene, millel põhineb kohtu vastupidine järeldus. Isegi juhul, kui pidada kehtestatud tasu 14 kr/m2 keskmisest kõrgemaks, ei muudaks see iseenesest juhatuse otsust veel heade kommetega vastuolus olevaks. Kohus on otsuses ekslikult leidnud, et juhatuse otsustega määrati veetariifid. Juhatuse 17.02.2002 otsuse kohaselt arvestatakse neile, kes õigeaegselt ei ole veearvesti näitusid teatanud, vee ja kanalisatsiooni tasuna 12,50 kr/m2. Seoses veehindade tõusuga muudeti 26.06.2006 juhatuse otsusega arvestuse aluseks olevat ruutmeetri hinda. Tegemist oli sisuliselt mõjutusvahendi kehtestamisega, mis lähtus eesmärgist kohustada kõiki korteriühistu liikmeid õigeaegselt teavitama korteriühistut veemõõtjate näitudest ning paigaldama korteritesse veearvestid. Selline eesmärk teenib kõikide korteriühistu liikmete huve. Kuna see on vajalik ühistu normaalseks funktsioneerimiseks, ei saa seega kuidagi olla heade kommetega vastuolus. Elana Saar-Laamaneni apellatsioonkaebus Elana Saar-Laamanen palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega hagi rahuldati ning teha uus otsus, millega jätta hageja nõue täielikult rahuldamata. Juhul, kui ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuses toodud puudusi ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada, saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Kõik menetluskulud jätta hageja kanda. Majandamiskulude suuruse määramise osas saab aluseks võtta vaid Elana SaarLaamanenile kuuluvat pinda, mis on 53,75 m2. Kuigi korteriühistu võttis vastu otsuse, mille kohaselt peab kostja tasuma ka väidetavalt ebaseaduslikult hõivatud ruumide eest, ei ole sellisel alusel võlgnetava tasu puhul tegemist majandamiskulude võlgnevusega KOS § 14 lg 2 p 2 tähenduses. Majandamiskuludeks on kulu, mis tekib korteriomanikule kuuluva korteriomandi majandamisest. Korteri 610 kõrval olev vaidlusalane külgnev ruum ei ole kunagi olnud kellegi korteri osa. Kohtule esitatud tõenditest on näha, et teistel korrustel selles majas külgnev lisaruum on liidetud ühe või teise korteriomandi juurde, erastatud ja moodustab ühtse korteriomandi ning vastavalt sellele ka kinnistusraamatusse kantud. Korteriomand 610/612 on kantud kinnistusraamatusse korter üldpinnaga 107,50 m2 ja selle kaasomanikud valdavad 50% ja 50%, s.o 53,75 m2 ja 53,75 m2. Kostja ei ole kõrvalasuvat lisaruumi erastanud ja see on endiselt kõigi korteriomanike kaasomandis. Juhatus pole kunagi nõudnud selle ruumi sissepääsu vabaks tegemist. Kostja on ühistu liige ja seetõttu omab õigust käia seal ruumis ja ka taotleda ametlikku rendilepingut, millega kaasneksid õigused, kohustused ja maksmise viis ruumi kasutamise eest. Kõrvalolev ruum on mitteeluruum. Mitteeluruumi eest ei saa arvestada tasu korteritariifide alusel nagu eluruumi eest.
6(8)
Lisaks ei ole korteris 610 juba kolm aastat kütet, kuna korteriühistu juhatus jättis uued kütteradiaatorid korterisse 610 paigaldamata. OÜ Onis Inkasso vastus apellatsioonkaebusele OÜ Onis Inkasso palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud jätta kostja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 14.01.2011 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus ei ole asja läbivaatamisel rikkunud menetlusõiguse norme. Hageja on ebaõigesti apellatsioonkaebuses leidnud, et kostja ei ole enne 1.08.2006 arvestatud vee- ja kanalisatsioonikulude arvestusele vastu vaielnud. Maakohus on õigesti leidnud, et kostja on nimetatud arvestusele põhjendatult vastu vaielnud, kuna see ei ole toimunud kooskõlas põhikirjaga (t.l.170, I kd, t.l.424, II kd). Korteriühistu juhatuse 17.02.2002 koosoleku protokolli nr 6 (tl 415) punktis 4.1 otsustati teavitada kõiki omanikke ja üürnikke veearvestinäitude õigeaegsest teatamisest, vastasel juhul arvestatakse 12,50 kr/m2 kohta ning 26.06.2006 juhatuse koosoleku protokolli nr 23 (tl 414) punktis 3 määrati uueks veetariifiks hinnatõusu tõttu 14 kr/m2 kohta. Samas nähtub, et kuni 1.09.2006 esitatud arvetest vee ja kanalisatsioonitasude arvestamisel ei lähtutud korteriühistu juhatuse 17.02.2002 koosoleku otsusega määratud veetariifist 12.50. Kohtule on esitatud kostjale ajavahemikul 11.07.2003 kuni 11.06.2006 väljastatud arved (t.l.100-141, I kd). Nimetatud arvetest nähtub, et vee- ja kanalisatsioonikulude arvestamise aluseks ei olnud 12.50 kr/m2 kohta. Kõikidel kuudel olid tariifid erinevad, kõikudes 0,32 kuni 23.67-ni. Hageja ei ole selgitanud ega tõendanud arvestuse aluseid. Maakohus märkis põhjendatult, et juhatuse otsused on veetariifide määramise osas vastuolus korteriühistu põhikirjaga ja ka heade kommetega ning seetõttu TsÜS § 86 lg 1 alusel tühised. Põhikirja punkti 6.11.5 kohaselt on juhatuse pädevuses sihtotstarbeliste maksete suurendamine ja vähendamine. Kolleegiumi arvates ei ole maakohtu otsuses toodud põhjendused üllatuslikud, nagu väidetakse kaebuses. Maakohus on 18.03.2010 menetluse uuendamise määruses selgitanud veel kord hagejale, et kohtu hinnangul on põhjendatud kostja kahtlused vee- ja kanalisatsioonihinna kujunemise osas, mis moodustab üle poole kuu arvest, ja palunud esitada täiendavaid selgitusi ja kohaseid tõendeid (t.l.402, II kd). Hageja täiendavaid tõendeid selles osas esitanud ei ole. Maakohus on õigesti leidnud, et korteriühistu juhatusel puudus pädevus määrata vee- ja kanalisatsioonikulude arvestamise tariife. Kaebuses leiab hageja, et juhatuse poolt oli tegemist sisuliselt mõjutusvahendi kehtestamisega, mis lähtus eesmärgist kohustada kõiki korteriühistu liikmeid õigeaegselt teavitama korteriühistut veemõõtjate näitudest ning paigaldama korteritesse veearvestid ja see oli ühistu liikmete huvides. Kolleegium leiab, et ka mõjutusvahendite kohaldamise pädevus juhatusel puudus. Kulud tulnuks arvestada vastavalt põhikirja p-le 3.2.8. Kolleegium leiab, et kostja apellatsioonkaebuses toodud väited selle kohta, et tal on kohustus tasuda makseid vaid arvestades talle seaduslikult kuuluvat pinda, mis on 53,75 m2 , ja mitte tasuda pinna eest, mida ta kasutab omavoliliselt, ei ole millegagi põhjendatud. Maakohus leidis õigesti, et kostja kohustus tasuda tegelikult tema valduses oleva pinna järgi tuleneb korteriühistu 20.11.2001 üldkoosoleku otsusest. Nimetatud koosoleku
7(8)
päevakorrapunkti 4 all koosolek otsustas seoses sellega, et Elana Saar-Laamanen on võtnud omavoliliselt oma kasutusse osa üldkasutatavatest ruumidest, kohustada Elana SaarLaamaneni tasuma kommunaal- ja hooldustasu kokku 73,55 m2 eest. Nimetatud otsust kostja vaidlustanud ei ole. Vaidlust ei ole, et kostja on sulgenud pääsu kaasomandisse kuuluvasse ruumi suurusega 19,8 m2 ning käesoleval ajal pääseb sellesse ruumi üksnes kostja korteri kaudu. Ülaltoodu alusel leiab kolleegium, et apellatsioonkaebustes toodud väited ei anna alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Kaebused tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel poolte kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Reet Allikvere
Ülle Jänes
Gaida Kivinurm
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.