4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
1(6)
Tsiviilasi nr: 2-08-76355 Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.14.11.2008 esitas hageja maakohtusse kostja vastu hagi, milles palus kohustada kostjat võõrandama kostjale kaasomandina kuuluv korteriomandi osa Tallinnas, Mahtra tn 44XXX/XXX. 13.02.2007 esitas korteriühistu Mahtra 44 hagi Elana Saar-Laamaneni vastu majandamiskulude võlgnevuse saamiseks (tsiviilasi nr 2-06-35564). Ka pärast hagi esitamist ei ole kostja hageja poolt esitatud arveid tasunud. Alates 2009.a augustist on kostja osaliselt tasunud kommunaalteenuste eest. 12.11.2009 seisuga on kostja võlgnevus hageja ees 112 867,69 krooni. Kui arvestada, et kostja elamispinna suurus on 55,35m2, on kostja võlgnevus hageja ees 63 195,64 krooni, mis ületab kordades KOS §-s 14 toodud eeldused. Samas on hageja arvates kostja kohustatud tasuma 73,55m2 eest, kuna kostja on omavoliliselt võtnud enda kasutusse ühisomandisse kuuluva ruumi suurusega 19,8m2. Kostja võlgnevus hageja ees on üle kuue kuu. Korteriühistu üldkoosolekul võeti vastu otsus nõuda kostjalt temale kuuluva korteriomandi osa sundvõõrandamist. Koosolek oli otsustusvõimeline, tegemist oli korduskoosolekuga, kus osavõtjate arvul tähtsust ei ole. Korteriühistu 20.11.2001 üldkoosoleku otsusega kohustati kostjat tasuma kommunaal- ja hooldustasusid ka omavoliliselt hõivatud ruumi eest. 2008.a sügisel lasi korteriühistu renoveerida majas küttesüsteemi – paigaldati uus torustik ja radiaatorid. Kostja ei võimaldanud ligipääsu oma korteritele, mistõttu venisid renoveerimistööd plaanitust pikemaks ja korteriühistul tuli seetõttu kanda täiendavaid kulutusi. Kostja vastuväited
2.Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata. Kostjale on võla arvestus ebaselge. Kostja on tasunud kommunaalteenuste eest. Korteriühistu koosolekust võttis osa 49 korteriühistu liiget, pole selge, kas neile kuulub üle poole kaasomandiosadest. Põhikirja punktis 3.2 on nimetatud, et sihtotstarbeliste maksete kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas, samuti lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suurusest. Kostjale kuuluva mõttelise osa suurus arvetel on 73,55m2, kuid õige on 53,75m2. Hageja esitatud arved on vastuolus ühistu põhikirjaga. Kostja tasus 2006.a 6000 krooni ja 2007.a 8825,66 krooni. Kostja tasus arveid arvestusega 53,75m2 pinna eest. KOS § 14 lg 2 p 2 alusel ei saa korterit enne võõrandada, kui on kindlaks tehtud majandamiskulude igakuine võlgnevus. 20.11.2001 üldkoosoleku otsusest tasuda 73,55m2 pinna eest ei ole kostja teadlik. Kostja ei ole teinud takistusi küttesüsteemi renoveerimiseks. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus tegi 22.10.2010 otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja kostja kohtukulud hageja kanda. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja on Tallinnas, Mahtra 44 1⁄2 korteriomandi XXX/XXX omanik (lk 19), 13.02.2007 esitati kohtule hagi kostjalt majandamiskulude võlgnevuse saamiseks (tsiviilasi nr 2-06-35564) ning hageja on võlanõude koos kõrvalnõuetega kuni 31.07.2009 kostja vastu loovutanud OÜ-le ONIS INKASSO ja hageja kavatseb teises asjas nõuet suurendada ja pärast käesoleva hagi esitamist tekkinud nõude ka
2(6)
Tsiviilasi nr: 2-08-76355 loovutada. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus nõuda Tallinnas, Mahtra 44 asuva 1⁄2 kostjale kuuluva korteriomandi sundvõõrandamist. Riigikohus on 16.09.2004 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04 leidnud, et korteriomandi võõrandamise nõude õigus on ka elamut haldaval korteriühistul, kes võib eelnevalt otsustada ka korteri võõrandamise. Seega on korteriühistul õigus esitada hagi kostja vastu korteri sundvõõrandamiseks. Hageja leidis, et kostja on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu ning seetõttu esineb alus korteri sundvõõrandamiseks. Käesoleval juhul ei ole täidetud KOS § 14 lg 2 p-s 2 toodud alus kostja korteriomandi sundvõõrandamiseks. Pooled on kinnitanud, et tsiviilasjas nr 2-06-35564 on vaidlus võlgnevuse suuruse ja kujunemise üle. Seega ei ole selge KOS § 14 lg 2 p-st 2 tuleneva eelduse olemasolu, s.t selgusetu on kostja võlgnevuse suurus. Hageja on oma nõude kostja vastu loovutanud OÜ-le ONIS INKASSO ning 30.09.2010 istungil märgitu kohaselt kavatseb loovutada ka ülejäänud nõude. Seega puudub hagejal käesoleval hetkel nõue kostja vastu ning korteri sundvõõrandamise hagi võlgnevuse tõttu tuleb jätta rahuldamata. Täidetud ei ole KOS § 14 lg 2 p-s 2 märgitud eeldus. Korteri sundvõõrandamise nõude teise alusena tõi hageja välja asjaolu, et kostja ei võimaldanud majas küttesüsteemi renoveerimisel korteriühistu poolt enda korterisse ligipääsu, mistõttu venisid renoveerimistööd plaanitust pikemaks. KOS § 14 lg 2 p-s 1 toodud alusel tuleb hagi jätta rahuldamata, kuna hageja 13.08.2010 protokollist nähtuvalt on korteriühistu liikmed arutanud vaid kostja võlgnevusest tulenevat võimalikku sundvõõrandamist. Protokollist ei nähtu, et üldkoosolek oleks võtnud vastu KOS § 14 lg 2 p-st 3 tuleneva otsuse kostja korteriomandi sundvõõrandamiseks seetõttu, et kostja takistab oma tegevusega kaasomandi korrashoidu. Seega on täitmata KOS § 14 lg-s 3 sätestatud nõue korteriomanike häälteenamuse olemasolu kohta. Vaatamata asjaolule, et protokollist ei nähtu, et üldkoosolek oleks võtnud vastu otsuse kostja korteriomandi sundvõõrandamiseks seetõttu, et kostja takistab oma tegevusega kaasomandi korrashoidu, ei ole sellel alusel täidetud ka sundvõõrandamisnõude esitamise materiaalõiguslikku eeldust. Hageja ei ole tõendanud, et kostja takistab oma tegevusega kaasomandi korrashoidu ulatuses, mis võiks kaasa tuua kostja korteriomandi sundvõõrandamise. Samuti ei ole hageja tõendanud, et kostja oleks KOS §-s 11 sätestatud korteriomanike kohustusi rikkunud korduvalt (KOS § 14 lg 2 p 1). Kostja on kinnitanud, et ei ole takistanud korteriühistul kostjale kuuluvas korteris reoveerimistööde tegemist. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldatakse või juhul, kui ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuses toodud puudusi ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada, saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Vaatamata asjaolule, et hageja on võlanõude loovutanud, on kostja siiski viivitanud kuue kuu majandamiskulude tasumisega rohkem kui kolm kuud ning KOS § 14 lg 2 p-i 2 eeldused on täidetud. Võõrandamisnõude rahuldamata jätmine ainuüksi seetõttu, et üldkoosoleku protokoll ei sisalda viidet konkreetsele korteriomandiseaduse sättele või selles ei ole kõiki etteheiteid märgitud, ei ole kooskõlas KOS §-ga 14. KOS § 14 lg 5 teisest lausest tulenevalt peab kohus analüüsima kõiki asjaolusid ja tõendeid, mille alusel korteriühistu liikmelt korteri võõrandamist nõutakse. Kostja keeldus renoveerimistööde teostajat oma korterisse laskmast, mistõttu on kostjale kuuluvas korteris radiaatorid tänase päevani vahetamata. Kostja keeldumine radiaatorite vahetamisest on põhjustanud hagejale suuri probleeme - selle tõttu kallinesid renoveerimistööd, hageja ei ole saanud teostada majas küttesüsteemi
3(6)
Tsiviilasi nr: 2-08-76355 tasakaalustamist, mille tõttu jaotub soojus majas ebaühtlaselt, kostja korteri vanades radiaatorites olev sete rikub ringlusesse sattudes uusi radiaatoreid, torusid ja termoregulaatoreid. Küttesüsteemi renoveerimise takistamine, mis on põhjustanud korteriühistule ja teistele korteriomanikele tõsiseid probleeme, on sedavõrd suur rikkumine, et korduvuse nõude mittetäitmine, ei saa olla võõrandamisnõude rahuldamata jätmise aluseks. Isegi juhul, kui maakohtu otsus võõrandamisnõude rahuldamata jätmise kohta seoses nõude loovutamisega on põhjendatud, oleks kohus pidanud KOS § 14 lg 2 p-i 2 eelduste olemasolu kontrollima loovutamata nõude ulatuses. Hagejal oli vaatamata nõude osalisele loovutamisele jätkuvalt kostja vastu võlanõue summas 40 770,80 krooni. Arvestades seda, et igakuiselt kostja poolt tasumisele kuuluvate majandamiskulude summa on keskmiselt 3000 krooni, on loovutamata nõude osas kostja poolt hagejale tasumata ca 13 kuu majandamiskulud ehk kostja on viivitanud ka loovutamata nõude ulatuses kuue kuu majandamiskulude tasumisega rohkem kui 3 kuud. Maakohus jättis tähelepanuta hageja poolt esitatud tõendid majandamiskulude arvestuse ja võlgnevuse suuruse kohta ning leidis ebaõigesti, et nõude loovutamise tõttu ei oma tähtsust võlgnevuse arvestamise aluse, olemasolu, suuruse ja kujunemise kinnitamiseks esitatud tõendid. Vastustaja seisukoht
5.Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb tühistada ning tsiviilasi tuleb saata uueks arutamiseks maakohtule. Maakohus kohaldas valesti materiaalõigust ja rikkus menetlusnormi määral, mis tõi kaasa ebaõige kohtulahendi tegemise.
7.Maakohus asus ekslikult seisukohale, et majandamiskulude nõude loovutamise korral KOS § 14 lg-s 1 sätestatud nõuet esitada ei saa. Hageja väidete õigsust eeldades jättis kostja majandamiskulude eest tasumata ning hageja loovutas nõude võla sissenõudmise eesmärgil inkassofirmale. Seega oli loovutamise eesmärgiks võla sissenõudmine. KOS § 14 lg 2 p-s 2 sätestatud võõrandamisnõude esitamise normi eesmärk on võimalus vabaneda korteriomanikust, kes korduvalt ja pika aja jooksul ei maksa kaasomandi majandamiseks vajalikke makseid. Sellist kaitset võivad vajada ka need korteriomanikud, kes kasutavad majandamiskulude võlgnevuse sissenõudmiseks inkassofirma abi. See, kui majandamiskulude nõue peale selle tekkimist loovutatakse, ei muuda võlgnevust olematuks ning ei muuda ära kaasomandi normaalset majandamist takistavat probleemi, mis seisneb selles, et korteriomanik väidetavalt majandamiskulude eest ei tasu. Eespool toodust tulenevalt ei välista KOS § 14 lg 2 p-s 2 sätestatud alusel võõrandamisnõude esitamist see, kui majandamiskulude nõue hiljem loovutatakse. Asja uue arutamise käigus tuleb maakohtul sellest juhisest lähtuda.
8.Käesoleva tsiviilasja raames väitis hageja, et kostja on viivitanud majandamiskulude tasumisega KOS § 14 lg 2 p-s 2 sätestatud suuruses ja viisil. Kostja vaidles sellele vastu. Kostja leidis, et ta on kõik seaduslikud majandamiskulude nõuded täitnud ning temal võlgnevust ei ole. Hageja esitas majandamiskulude võlgnevuse tõendamiseks kostjale väljastatud makseteatised. Hageja leidis samas, et kuivõrd käesolevas tsiviilasjas ei nõuta sisse võlgnevust vaid otsustatakse sundvõõrandamisnõude esitamise üle, ei ole võla tekkimise aluseks olevaid tõendeid vaja esitada. Sellise seisukohaga nõustuda ei saa. KOS § 14 lg-s 1 sätestatud võõrandamisnõude saab esitada üksnes juhul, kui on täidetud mõni KOS § 14 lg-s 2 sätestatud eeldustest ning seetõttu realiseerub KOS § 14 lg-s 1 sätestatud koosseis. Kui kostja hageja poolt esitatud väiteid omaks ei võta, lasub hagejal võõrandamisnõude esitamise
4(6)
Tsiviilasi nr: 2-08-76355 eelduseks olevate asjaolude tõendamiskoormis (TsMS § 230 lg 1). Üheks võõrandamisnõude esitamise eelduseks olevaks asjaoluks on see, et kostja paneb toime KOS § 14 lg-s 2 sätestatud loetelus toodud rikkumise. Hageja leidis, et selliseks rikkumiseks on see, et kostja on viivitanud piisavalt suure majandamiskulude võlgnevuse tasumisega piisavalt kaua. Kostja vaidles sellele hageja väitele vastu. Seega tulnuks hagejal tõendada, et kostjal oli tõepoolest võlgnevus KOS §14 lg 2 p-s 2 sätestatud aja jooksul ja suuruses. Võlgnevuse tõendamiseks ei piisa sellest, et kohtule esitatakse kostjale saadetud makseteatiste koopiad. Makseteatistega saab selgitada, mille eest ja kui palju kostjalt raha nõuti, kuid makseteatised ei tõenda nõude olemasolu. Nõude olemasolu tõendamiseks tuleb esitada asjaolud ja tõendid, mille alusel saab kohus jõuda veendumusele, et nõude alusnormis sätestatud eeldused on täidetud. Näiteks saab majandamiskulude võlgnevust tõendada korteriühistu otsusega, millest nähtub, et üldkoosolek otsustas määrata kindlaks remondifondi tehtavate maksete suuruse. Küttearvet saab tõendada muuhulgas üldist küttetarbimist ja selle suurust tõendavate dokumentidega, mille alusel saab välja arvestada kostja poolt tasumisele kuuluva küttearve osa maksumuse jne. Hageja selliseid asjaolusid ega tõendeid esitanud ei ole. Hageja leidis ekslikult, et temal selliseid asjaolusid ja tõendeid esitada ei tule. Sellises olukorras oleks tulnud maakohtul täita selgitamiskohustust ning hagejale selgitada tõendamisele kuuluvaid asjaolusid ja tõendamiskoormist. Asja uue arutamise käigus tuleb maakohtul anda hagejale võimalus esitada võõrandamisnõude materiaalõiguslike eelduste tõendamiseks vajalikke asjaolusid ja tõendeid.
9.Majandamiskulude suuruse osas saab võõrandamisnõude esitamise eelduseks oleva rikkumise hindamisel aluseks võtta siiski vaid kostjale kuuluvat pinda, sest võõrandamisnõude aluseks saab olla mitte igasugune võlgnevus vaid üksnes majandamiskulude võlgnevus. Kuigi korteriühistu võttis vastu otsuse, mille kohaselt peab kostja tasuma ka väidetavalt ebaseaduslikult hõivatud ruumide eest, ei ole sellisel alusel võlgnetava tasu puhul tegemist majandamiskulude võlgnevusega KOS § 14 lg 2 p-i 2 tähenduses. Majandamiskuludeks on kulu, mis tekib korteriomanikule kuuluva korteriomandi majandamisest.
10.KOS § 14 lg 3 kohaselt saab võõrandamisnõude esitada üksnes siis, kui selleks on korteriomanike otsus. Hageja esitas selle eelduse tõendamiseks hageja 13.08.2008.a üldkoosoleku otsuse protokolli koopia (vt t lk 4). Protokolli pealkirja kohaselt oli tegemist korduva koosolekuga, mis oli hageja väidete kohaselt seetõttu otsustusvõimeline kvoorumist sõltumata. Kostja leidis, et ei ole tõendatud, et vastav üldkoosolek oleks olnud otsustusvõimeline. Asja uue arutamise käigus tuleb maakohtul kontrollida, kas KOS § 14 lg-s 3 sätestatud võõrandamisnõude esitamise eeldused on täidetud, sh tuleb kontrollida, kas esineb kehtiv võõrandamisnõude esitamise eelduseks olev otsus. Selleks, et tõendada, et tegemist oli korduva koosolekuga, ei piisa koosoleku protokolli esitamisest, mille pealkirjas sisaldub sõna „korduv“. Korduva koosoleku asjaolude tõendamiseks tuleb tõendada, millal toimus esialgne koosolek ning kas konkreetne koosolek kutsuti kokku korduva koosolekuna.
11.Hageja tugines käesolevat hagi esitades ka sellele, et kostja pani lisaks majandamiskulude maksmisega viivitamisele toime veel teisegi rikkumise – ei lasknud hagejat oma korterisse küttetorusid ja radiaatoreid vahetama. Kostja leidis, et ta ei ole torude ja radiaatorite vahetamist keelanud ning et sellisel alusel ei ole korteriomanikud temalt korteriomandi võõrandamist nõudnud. Kohus leiab, et selleks, et esitada KOS §-s 14 sätestatud võõrandamisnõue, tuleb hagejal tõendada, et korteriomanikud on otsustanud konkreetse rikkumise tõttu võõrandamisnõude esitada. Korteriomanik võib panna toime mitmeid tegusid, mis võivad olla kvalifitseeritavad rikkumistena KOS § 14 lg 2 tähenduses, kuid kui korteriomanike enamus vastavaid tegusid rikkumistena ei käsitle või kui
5(6)
Tsiviilasi nr: 2-08-76355 korteriomanike enamus ei võta vastu otsust, mille kohaselt tuleb kindla rikkumise tõttu korteriomand võõrandada, ei saa sellel alusel nõuet esitada. KOS § 14 annab võõrandamisnõude esitamiseks aluse üksnes siis, kui korteriomanik paneb toime olulise rikkumise ja kui korteriomanike enamus hindab vastavat tegevust rikkumisena, mille tõttu tuleb võõrandamisnõue esitada. Hageja poolt esitatud üldkoosoleku protokollist, milles kajastub otsus, millega kohustati kostjat korteriomandit võõrandama (vt t lk 4), nähtub selgesti, et võõrandamisnõue esitati üksnes võlgnevuse tõttu. Juhul, kui hageja ei esita maakohtule asja uue läbivaatamise käigus tõendeid selle kohta, et korteriomanikud on kohustanud kostjat korteriomandit võõrandama ka küttesüsteemi vahetamise takistamise tõttu, ei saa seda väidetavat rikkumist võõrandamisnõude esitamise alusena käsitleda. Juhul, kui vastavasisuline otsus kohtule siiski esitatakse, tuleb kohtul kontrollida, kas vastavasisuline rikkumine toime pandi. Ringkonnakohus leiab, et kostja tegevust, mille käigus ta ei luba enda korteriomandi reaalosa piiresse jäävaid kütteseadmeid renoveerida, võib käsitleda olulise rikkumisena KOS § 14 lg 1 ja lg 2 tähenduses, mis võib anda aluse võõrandamisnõude esitamiseks, eeldusel, et küttesüsteemi on vaja renoveerida ning põhjendamatu reaalosa kasutamise keelamine põhjustab ülejäänud korteriomanikele olulise negatiivse tagajärje.
12.Eespool toodust tulenevalt tuleb saata tsiviilasi uueks arutamiseks maakohtule. Hagi rahuldamise või rahuldamata jätmise üle saab otsustada alles siis, kui hagejale on antud võimalus esitada hagi rahuldamise eelduseks olevad asjaolud ning asjaolusid kinnitavad tõendid. Esitamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite suure hulga tõttu tuleb seda teha eelmenetluses. Eelmenetluse saab läbi viia maakohus.
13.Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.
Mare Merimaa
Kaupo Paal
Ande Tänav
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.