Korteriühistu Aseri Metsa 2 hagi Hans Klaasmägi vastu 795,55 euro ja kohtukulude väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
795,55 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Hans Klaasmägi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (kostja):
XXXXXXXXXXX)
esindajad
RESOLUTSIOON
Viru Maakohtu 25. märtsi 2011 otsus
Hans
Klaasmägi
(isikukood:
Vastustaja (hageja): Korteriühistu Aseri Metsa 2 (registrikood: 80162202), esindaja vandeadvokaat Hillar Villers Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Jätta Viru Maakohtu 25. märtsi 2011 otsus muutmata käesolevas otsuses esitatud põhjendustel. Menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta Hans Klaasmägi kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Korteriühistu Aseri Metsa 2 esitas hagi Hans Klaasmägi vastu võlgnevuse 795,55 eurot ja kohtukulude väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 01.06.2002 mitteeluruumi, üldpinnaga 80 m2, rendilepingu, mille kohaselt H. Klaasmägi kohustus tasuma igakuulist renti hageja poolt esitatud arve alusel hiljemalt arve esitamisele järgneva kuu 20. kuupäevaks. Lisaks rendi tasumisele kohustus kostja tasuma igakuuliselt kommunaalteenuste eest kas mõõturite näitude alusel või siis arvestuslikul teel saadud näitajate alusel. Arve tasumata jätmise korral kohustus kostja tasuma lepingus kokkulepitud viivist 0,15 % päevas tasuma summalt iga viivitatud päeva eest. K. Klaasmägi ei ole perioodil 2008 oktoober – 2009 oktoober lepingus sätestatud kohustust täitnud. Kostja jättis osaliselt tasumata hageja poolt esitatud arvetes rendi, küttekulude ja teiste kommunaalteenuste eest. Kostja võlgnevus hageja ees 28.10.2009 seisuga moodustab 12 447,68 krooni (795,55 eurot), sealhulgas 7 991,02 krooni kütte eest + 4 350,59 krooni rendi ja kommunaalmaksude eest + 106,07 krooni viiviseid. Hageja leidis, et kostja pidi maksma küttekulusid 45 m2 kütmise eest, kuna kostja tegevus küttesüsteemi muutmisel ja keskkütte süsteemi osaks olevate radiaatorite eemaldamisel oli ebaseaduslik. H. Klaasmägi kasutas tegelikult 80 m2 suurust pinda, kuid hiljem fikseeriti lepinguga, et kostja poolt renditava pinna suuruseks oli 45 m2 .
2.Kostja H. Klaasmägi vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt sõlmisid pooled 29.03.2003 uue rendilepingu, mille järgi kostjal tuli tasuda hagejale oma rendipinnal tegelikult tarbitud soojusenergia eest. H. Klaasmägi on tasunud hagejale faktiliselt tarbitud soojusenergia eest ja ei ole võlgu. 14.10.2002 sai kostja loa toiduainetekaupluse ehitamiseks renditavates ruumides. Vastavalt projektile eemaldas kostja ehituse käigus ühe akna all olevatest keskkütte radiaatoritest ning ehitas selle koha peale ukse ja ukse ette veel tuulekoja. Kostja teatas radiaatori eemaldamisest hagejale ja soojatootjale, OÜ-le Aseri Kommunaal. Seejärel hageja vähendas tasumisele kuuluvat küttepinda 15 m2 võrra. 2004 suvel pöördus H. Klaasmägi hageja poole ettepanekuga lülitada müügisaalis välja veel kaks viimast keskkütte radiaatorit, kuna töötavad külmutusseadmed tõstsid ruumi sisetemperatuuri üle 20 kraadi. Pärast radiaatorite eemaldamist jäid müügisaali ainult kolm seda läbivat keskküttetoru. Radiaatorite eemaldamisest teatasid H. Klaasmägi ja Korteriühistu Aseri Metsa 2 soojatootjale, OÜ-le Aseri Kommunaal, ning kaupluse ruumides jäi köetavaks pinnaks endise 45 m2 asemel ainult 15,3 m2. 2008 sügisel pöördus H. Klaasmägi OÜ
Virgas poole ja OÜ Virgas arvestuste kohaselt moodustas mitteeluruumide küttekoormus pärast radiaatorite eemaldamist 11,5 % varasemast küttekoormusest ning sellele vastavalt köetava pinna suuruseks oli 5,2 m2. 2009 jaanuaris andis H. Klaasmägi OÜ Virgas poolt koostatud arvestuse l hagejale üle anda. Kostja tunnistas rendi ja arvete mittemaksmist, kuid leidis, et ta ei võlgne hagejale soojusenergia eest.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus 25. märtsi 2011 otsusega rahuldas hagi osaliselt. Kohus mõistis Hans Klaasmäelt Korteriühistu Aseri Metsa 2 kasuks välja 788,77 eurot. Muus osas kohus jättis hagi rahuldamata. Kohtuotsuses esitatud põhjendute kohaselt oli hageja ja kostja vahel 01.07.2002 sõlmitud mitteeluruumi rendileping, mille p-i 1.1 kohaselt H. Klaasmägi võttis rendile aadressil Metsa 2 Aseri asuvad mitteeluruumid üldpinnaga 80 m2, rendi määraks 9 krooni ühe ruutmeetri eest kuus. Kohus luges põhjendatuks kostja vastuväidet, et asjas kuulub kohaldamisele hageja ja kostja vahel 29.09.2003 sõlmitud mitteeluruumi rendileping, mille p 1.1 kohaselt rentis kostja hagejalt mitteeluruume üldpinnaga 80 m2, rendi määraks oli 9 krooni ühe ruutmeetri eest kuus, seega kokku 720 krooni kuus. 29.09.2003 lepingu p 6.1 nägi ette viivise 0,07% viivitatud summalt iga viivitatud päeva eest, mis oli väiksem, kui varem sõlmitud lepingus. Kuna hageja oli esitanud viivise arvestuse varem sõlmitud lepingu järgi ja uue lepingu järgi ei olnud viivise arvestust kohtusse esitatud, siis jättis kohus viivise nõue jätta rahuldamata. Kohus rahuldas ülejäänud osas hagi. KÜS § 13 kohaselt jõustus korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsustanud teisiti. Korteriühistu Aseri Metsa 2 üldkoosoleku 14.08.2009 protokolli kohaselt otsustas üldkoosolek pöörduda hagiga kohtusse H. Klaasmägi vastu temalt võla sissenõudmiseks, kuna H. Klaasmägi midagi ei maksnud ja võlg suurenes iga kuuga. H. Klaasmägi ei ole üldkoosoleku otsust seaduses ettenähtud korras vaidlustanud, otsus oli jõustunud ning H. Klaasmäelt võla sissenõudmine kohtu kaudu on põhjendatud. VÕS §-de 292 ja § 293 kohaselt H. Klaasmägi lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid. Kõrvalkuludeks oli tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis oli seotud asja kasutamisega. Korteriühistu Aseri Metsa 2 pidi H. Klaasmägi nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. VÕS § 341 sätete kohaselt kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus luges tõendatuks, et kostjalt oli soojusenergia eest tasu nõudmine seaduslik ja põhjendatud. H. Klaasmägi poolt tasumisele kuuluva köetava pinna suuruseks luges kohus 45 m2, milline suurus oli ära toodud nii projektides kui ka OÜ Virgas poolt toodud arvutustes. OÜ Virgas poolt esitatud arvestustes välja toodud jääksoojakoormus ei ole usaldusväärne, sest selle arvestuse õigsuse seadsid kahtluse alla Tallinna Tehnikaülikooli eksperdid oma eksperthinnangus. Kostjalt nõutud tasu kütmise eest ka pärast radiaatorite eemaldamist oli 45 m2 eest, lepingu järgi oli renditavat pinda 80 m2, millega luges kohus tõendatuks, et hageja nõudis kostjalt tasu kütmise eest 50% ulatuses, mis oli täielikus vastavuses Tallinna Tehnikaülikooli ekspertide poolt välja arvestatud vahemikuga, milleks oli alates 20 % kuni 70 % endisest köetavast pinnast. Kohus leidis, kostja kulutuste hüvitamise nõue hageja vastu tuli jätta rahuldamata, kuna H. Klaasmägi ei olnud esitanud kohtule vastuhagi ja tasunud vastuhagi nõudelt riigilõivu.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.H. Klaasmägi esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 25. märtsi 2011 otsuse tühistamist osaliselt ja uue otsuse tegemist, millega hagi jäetakse täielikult rahuldamata. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) rikkus maakohus TsMS § 230 lg-t 1 ja § 232 lg-t 1. Poolte vahel 29.09.2003 sõlmitud rendilepingu p 2.2 kohaselt pidi kostja keskkütte eest tasuma faktiliselt kasutatud soojuse eest. Kostja esitas kohtule OÜ Virgas arvestuse, mille järgi oli kütmiseks kuluv jääkpind 5,2 m2 või 11,5% endisest kütmiseks kuluvast pinnast. 2009 algul esitas kostja selle arvestuse ka hagejale. Kohus luges selle arvestuse mitteusaldusväärseks ja leidis, et selle arvestuse õigsuse olid kahtluse alla seadnud Tallinna Tehnikaülikooli eksperdid oma eksperthinnangus. OÜ Virgas 2008 arvestust ei saanud Tallinna Tehnikaülikooli teadlased kahtluse alla seada 2004 eksperthinnanguga. Selles eksperthinnangus oli analüüsitud kahte OÜ Virgas varasemalt teostatud arvestust ja leitud nendes mõningaid puudusi, kuid millegagi ei lükatud umber 2008 arvestust. OÜ Virgas on hilisemates arvestustes arvesse võtnud 2004 eksperthinnangu märkused. Samuti ei saaks eksperthinnangu märkused mõjutada arvestuse usaldusväärsust kümnekordselt. Arvestuse kohaselt tuleb soojuse eest maksta 11,5 %, hageja aga nõuab 100% tasumist; 2) on maakohus vääralt kohaldanud KÜS § 13 lg-t 3. KÜS § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast alates. Maakohus luges tõendatuks, et H. Klaasmägi ei olnud Aseri Metsa 2 üldkoooleku otsust seaduses ettenähtud korras vaidlustanud, otsus oli jõustunud ning H. Klaasmäelt võla sissenõudmine kohtu kaudu oli põhjendatud. H. Klaasmägi ei olnud kunagi korteriühistu liikmeks ja tal puudus õigus korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks; 3) jättis kohus kohaldamata VÕS § 197 lg 1. VÕS § 197 lg l sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasummas või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kostja taotles 19.11.2009 vastuse p-s 4.3 tasaarvestuse kohaldamist. 29.09.2003 rendilepingu p 5.3 kohaselt oli hageja kohustatud renditingimuste rikkumise või ennetähtaegse lepingu lõpetamise korral korvama kõik materiaalsed kahjud. Kuna hageja nõudis kostjalt ebaseaduslikult soojuse eest kõrgemat tasu ja sellega rikkus lepingu p-i 2.2, esitas kostja hagejale 31.08.2009 nõude kahju hüvitamiseks, samas kostja palus tasumata arved maha arvestada ehituskulutustest. Sellega tegi kostja hagejale tasaarvestuse avalduse. Hageja keeldus nõude rahuldamast ja kostja taotles kohtult tasaarvestuse kohaldamist.
5.Korteriühistu Aseri Metsa 2 vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata jätmist. Alternatiivselt palub vastustaja muuta kohtuotsuse põhjendusi, jättes otsuse resolutsiooni muutmata. Vastuväidete kohaselt: 1) mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja 788,77 eurot, mis koosneb võlgnevusest kasutatava ruumi kütmise eest summas 510,72 eurot ning rendist ja tasust teiste kommunaalteenuste eest summas 278,05 eurot. Kostja ei vaidlusta võlgnevust rendi ja teiste kommunaalteenuste osas, s.o võlgnevust summas 278,05 eurot. Hageja ei nõustu kostja väitega, et OÜ Virgas poolt tehtud arvestus on usaldusväärne. Hageja esitas tõendina Tallinna Tehnikaülikooli Keskkonnatehnika
Instituudi eksperthinnangu, millest tuleneb, et OÜ Virgas teostatud arvutused ei kajasta adekvaatselt kogu maja soojustarbimise vähenemist üksikute korterite väljalülitamisel ning nende edasist osalust küttekulude tasumisel, mistõttu suurenevad ebaõiglaselt ülejäänud korterite küttekulud. Käesolevast eksperthinnangust tuleneb, et korterite väljalülitamisel peaks küttesüsteemist nende edasine osalus küttekulude tasumisel jääma vahemiku 20 – 70 %. Konkreetsem osaluse protsent oleneb hoonest ja hoones valitsevatest tingimustest. Juhul, kui OÜ Virgas poolt tehtud arvestus on usaldusväärne, siis on vaja analüüsida, kas võib kostja tõendada oma väiteid käesoleva arvestusega. Kostja väidab, et lepingu alusel on temal kohustus keskkütte eest tasuda faktiliselt kasutatud soojuse eest. Tema maksab kasutatud soojuse eest ning OÜ Virgas arvestus tõendab, et tema ei pea maksma rohkem kui 5,2 m2 üüripinna eest või 11,5 % endisest kütmiseks kuuluvast pinnast. Hageja on arvamusel, et OÜ Virgas arvestus ei tõenda kostja väidet, sest: 1) OÜ Virgas poolt tehtud arvestusest nähtub, et „kütmisele kuuluva korteri pind“ on 45 m2. Seega kõik arvestused on tehtud OÜ Virgas poolt ainult 45 m2 pinna suhtes. Kostja poolt üüritava mitteeluruumi suuruseks oli 80 m2; 2) arvestus on tehtud eeldusega, et ruum on välja lülitatud maja üldisest soojussüsteemist ja ruumis puuduvad radiaatorid. Kostja ei esitanud tõendeid selle kohta, et radiaatorid on välja lõigatud. Arvestuse tegemise ajal radiaatorid võib maha võtta ja pärast arvestuse tegemist panna tagasi. Kostja ei kasuta enam ruumi ning radiaatorid pärast tema väljakolimist olid kohal; 3) vastavalt arvestusele garanteerib korteriomanik, kelle korter lülitakse välja maja üldisest soojussüsteemist, et hoiab oma ruumides kogu kütteperioodi jooksul temperatuuri mitte alla 18oC. Seega arvestus on kohaldatav, kui isik hoiab kütteperioodi jooksul ruumis temperatuuri mitte alla 18oC ainult alternatiivküttega. Kostja ei esitanud selliseid tõendeid; 4) vastavalt arvestusele on see kohaldatav, kui kõik küttesüsteemi püstikud, mis läbivad väljalülitavat korterit, on kaetud soojust isoleeriva kattematerjaliga. Kostja ei ole tõendanud, et kõik korteris olevad püstikud on isoleeritud. Hageja väidab, et ruumis olev küttesüsteem ei olnud isoleeritud ning isegi pärast kostja ruumist lahkumist küttesüsteem, sh püstikud, ei ole isoleeritud; 2) ei mõjuta see, et kohus kohaldas alusetult KÜS § 13 lg-t 3 kohtuotsuse seaduslikkust ja põhjendatust. Hageja nõue põhineb rendilepingul; 3) ei vaidlusta kostja seda, et ta pidi maksma kasutatud soojuse eest, vaid vaidlus on selle, kui palju peab kostja maksma kasutatud soojuse eest. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-124-10 märkinud, et tasu kütte eest on korteriühistuseaduse mõttes majandamiskulu ning juhul, kui korteriühistu põhikirjas ei ole märgitud teisiti, tuleb selle eest tasuda, lähtudes korteriomandi reaalosa pindalast. Õiguskantsler 31.05.2011 märgukirjas nr 6-4/110722/1102641 Kohtla-Järve Linnavolikogu 27.10.2010 määruse nr 45 § 9 lg 1 põhiseadusele ja seadusele vastavuse kohta tuli järeldusele, et „tasu kaugkütte eest on majandamiskulu ning juhul, kui korteriühistu põhikirjas või korteriomanike kokkuleppes, kui korteriühistut pole asutatud, ei ole märgitud teisiti, tuleb selle eest tasuda, lähtudes korteriomandi reaalosa pindalast. Seega tuleb majandamiskulud kortermajas jaotada asjaõigusseaduses, korteriomandiseaduses ja korteriühistuseaduses kirjeldatud viisil ning seda saab muuta vaid korteriomanike kokkuleppe alusel.“ Seega soojusenergia eest tasu arvestamisel tuleb võtta aluseks soojuse üldmõõturi näidud ja ainukasutuses oleva ruumi üldpinda. Kostja kasutuses oli mitteeluruum üldpinnaga 80 m2. Hageja tegi arvestused kostja jaoks soodsatel tingimustel ja nõudis kostjalt soojusenergia eest tasu maksmist vaid üüripinna 45 m2 eest; 4) väidab kostja, et ta taotles tasaarvestuse kohaldamist, kuid kohus jättis ebaseaduslikult kohaldamata VÕS § 197 lg-t 1. Hageja leiab, et tasaarvestuse tegemine antud juhul on lubamatu. Hageja esitas 08.12.2009 seisukohas ja 28.02.2011 toimunud kohtuistungil vastuväite tasaarvestuse nõudele. Samuti hageja esitas kostjale vastuväite tasaarvestuse nõudele enne hagimenetluse algatamist, s.o oma vastuses pretensioonile. Seega ekslik on kostja seisukoht, et tasaarvestus on teostatud ja selle tulemusena hagejal puudub nõue kostja vastu.
Kostja väidab, et temal on hageja vastu nõue summas 99 166,85 krooni, mis tuleneb 29.09.2003 sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu p-st 5.3, ning taotleb selles osas VÕS § 197 alusel tasaarvestuse kohaldamist. Oma nõude tõendamiseks esitas kostja arved ehitusmaterjalide eest, mis oli ostetud 2002. aastal ja kostja poolt koostatud arve nõutud summas. Hageja on arvamusel, et 29.09.2003 sõlmitud mitteeluruumi rendilepingust ei tulene kostja õigus nõuda 2002. aastal tehtud kulusid. Seega on apellandi nõue summas 99 166,85 krooni alusetu ja põhjendamatu. Kostja ei ole tõendanud, et ostetud ehitusmaterjalid oli kasutatud seoses kasutatud ruumi ümberehitamisega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Viru Maakohtu
25.märtsi 2011 otsus tuleb jätta muutmata käesolevas otsuses toodud põhjendustel. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellatsioonkaebuses on vaidlustatud maakohtu otsust osas, milles hagi rahuldati summas 788,77 eurot. Vaidlustatud ei ole maakohtu otsust osas, milles jäeti hagi rahuldamata, s.o summas 6,78 eurot (viivised) ning ringkonnakohus ei kontrolli maakohtu otsuse seaduslikust ja põhjendatust vaidlustamata osas.
7.Hageja on tuginenud oma nõudes 01.06.2002 poolte vahel sõlmitud rendilepingule (tl 6-7). Kostja vastuväite kohaselt kuulub vaidluse lahendamisel kohaldamisele 29.09.2003 sõlmitud rendileping (tl 39). Ebaõige on hageja väide, et 29.09.2003 sõlmitud rendileping on tühine, kuna on vastuolus heade kommetega seetõttu, et lepingule on mõlema poole eest alla kirjutanud kostja isiklikult. Asja materjalide kohaselt on 29.09.2003 rendilepingu sõlminud hageja esindajana H. Klaasmägi FIE-ga H. Klaasmägi. H. Klaasmägi volitus rendilepingu sõlmimisest tulenes hageja poolt 08.02.2003 antud volikirjast (tl 40). Vastavalt TsÜS § 131 lg-le 1 võib esindatav tühistada esindaja poolt tehtud tehingu, mille tegemisel esindaja rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava huvidega, kui teine pool kohustuste rikkumisest teadis või pidi teadma. Kui esindaja tegutses ühtlasi teise poole esindajana või kui esindaja tegi tehingu iseendaga, eeldatakse, et esindaja rikkus tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi. Antud juhul tegi kostja hageja esindajana tehingu iseendaga ja hagejal oli õigus TsÜS § 131 lg 1 kohaselt tühistada kostja poolt tehtud tehing, s.o 29.09.2003 sõlmitud rendileping. TsÜS § 131 lg 2 p-i 3 järgi võib esindatav tehingu vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1 tühistada kuue kuu jooksul, arvates ajast, mil ta sai teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1 tühistada. Tehingut ei või tühistada pärast kolme aasta möödumist tehingu tegemisest. Viru Maakohus on 23. septembri 2008 otsuses (tl 77-85) tuvastanud, et hageja sai 29.09.2003 rendilepingust teada 20.09.2007. Hageja ei ole TsÜS § 131 lg 2 p-s 3 sätestatud tähtaja jooksul 29.09.2003 lepingut tühistanud ning seetõttu on tegemist kehtiva lepinguga. Käesolev vaidlus tuleb lahendada ajaliselt viimasena sõlmitud rendilepingu, s.o 29.09.2003 lepingu, järgi.
8.Hageja nõue summas 788,77 eurot koosneb küttevõlast 510,72 eurot ning rendi ja kommunaalteenuste võlast 278,05 eurot. Kostja on vastu vaielnud küttevõla nõudele summas 510,72 eurot, leides, et ta on tasunud faktiliselt tarbitud soojusenergia eest ning ei ole võlgu.
Hageja kogu nõudele on kostja vastu vaielnud lähtuvalt sellest, et tema vastuväite kohaselt on ta hageja nõude tasaarvestanud oma nõudega hageja vastu.
9.Poolte vahel 29.09.2003 sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu p 2.2. kohaselt on rentniku kohustuseks muuhulgas tasuda keskkütte eest kütte perioodil faktiliselt kasutatud soojuse eest. Kostja väite kohaselt on renditaval pinnal vaid kolm ruumi läbivat keskküttetoru, kõik radiaatorid on ta eemaldanud juba 2004 suvel. Tulenevalt radiaatorite eemaldamisest jäi köetavaks pinnaks ainult 15,3 m2 ning kohtule esitatud OÜ Virgas arvestuse (tl 41-45) järgi on kütmiseks kuluv jääkpind 5,2 m2 või 11,5% endisest kütmiseks kuluvast pinnast. Ringkonnakohus leiab, et kostja väited ei anna alust asuda seisukohale, et hageja nõue küttevõla 510,72 väljamõistmiseks on alusetu. Kostja enda väitel eemaldas ta ühe radiaatori rendipinnalt 2002 oktoobris ja 2 radiaatorit 2004 suvel. Mitteeluruumi rendilepingus ei ole reguleeritud see, kuidas rentnik võib teha renditud ruumides ümberehitusi ning seetõttu tuleb lähtuda seaduses sätestatust. VÕS § 285 lg 1 kohaselt võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Antud juhul ei ole kostja esitanud hageja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekut renditud pinna eraldamiseks kaugküttesüsteemist, s.o rentnikul on puudunud rendileandja nõusolek radiaatorite eemaldamiseks renditud pinnal. Lisaks sellele, et kostja ei ole tõendanud hageja nõusolekut kaugküttesüsteemist eraldumiseks, puuduvad asjas ka tõendid selle kohta, et küttesüsteemi väidetav muutmine nii 2002 kui 2004 oleks toimunud seaduslikult. Antud juhul on renditav pind korteriomanike kaasomandis. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Seadusandaja on siiski nimetanud ka juhtumid, mida saab lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega. Nii võib AÕS § 74 lg 1 alusel kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Ringkonnakohus leiab, et antud juhul kostjale renditud mitteeluruumide eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Seega maja, eelduslikult ühe ja ühise, küttesüsteemi muutmiseks 2002. aastal ja 2004. aastal nii, et kostja poolt renditud ruumides oleks võimalik sellest eralduda, oli kostjal vaja kõikide mitteeluruumide kaasomanike nõusolekut. Kostja ei ole sellist nõusolekut menetluse kestel esitanud ning ta ei ole ka väitnud, et selline nõusolek on olemas. Lisaks sellele, et kostjal on puudunud kaugküttesüsteemist eraldumiseks ning radiaatorite väljalõikamiseks rendileandja ja korteriomanike nõusolek, ei ole kostja esitanud tõendeid selle kohta, et radiaatorid on reaalselt eemaldatud renditud pinnalt ning samuti ka selle kohta, mis ajast on väidetavalt radiaatorid eemaldatud. OÜ Virgas poolt tehtud arvestused ei tõenda seda, kas ja millal on radiaatorid reaalselt renditud ruumidest eemaldatud ning seetõttu ei ole OÜ Virgase arvestus küttele kuuluva korteri jääkpinna kohta vaidluse lahendamise seisukohalt asjakohane tõend. Rendilepingu kohaselt on renditava pinna suurus 80 m2, küttekulude arvestuses on hageja lähtunud pinnast 45 m2, sest ühes renditud ruumis (35 m2) puudus kaugküte juba enne rendilepingu sõlmimist. Kuna kostja ei ole tõendanud asjaolu, et hageja on ebaõigesti arvestanud küttekulu lähtudes 45 m2 suurusest pinnast, siis on maakohus põhjendatult rahuldanud hageja nõude küttekulude väljamõistmiseks summas 510,72 eurot.
10.Iseenesest õige on apellatsioonkaebuses esitatud väide, et kostja on tuginenud oma vastuväidetes ka asjaolule, et ta on tasaarvestanud oma nõude summas 99 166,85 krooni hageja nõudega tema vastu, kuid maakohus ei ole selles osas seisukohta võtnud. Maakohus on ebaõigesti kostja poolt esitatud tasaarvestuse nõuet käsitlenud kulutuste nõudena, mille esitamine nõuab vastuhagi esitamist. Kostja on tuginenud tasaarvestuse vastuväitele ning maakohus oleks pidanud selle kohta võtma seisukoha. Samas ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et tal on nõue hageja vastu, mida ta võib tasaarvestada hageja nõudega tema vastu. VÕS § 197 lg l sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasummas või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Nähtuvalt asja materjalidest tugineb kostja tasaarvestuse nõude esitamisel mitteeluruumi rendilepingu p-le 5.2., mille kohaselt „Rendileandja on renditingimuste või ennetähtaegsel rendilepingu lõpetamisel kohustatud korvama rentnikule kõik materiaalsed kahjud (ehituslikud+likvideerimis).“ Rendilepingu p 5.2. kohaldamiseks peaks kostja tõendama hagejapoolse lepingutingimuste rikkumise ning selle rikkumisega kostjale põhjustatud kahju või siis hagejapoolse rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise ning sellega kaasnevaid kahjusid. Kostja väitel rikkus hageja lepingu p-i 2.2. sellega, et nõudis soojusenergia eest kõrgemat tasu kokkulepitust. Ringkonnakohus leiab, et hageja ei rikkunud lepingu p 2.2. ja seetõttu ei ole kohaldatav ka lepingu p 5.2. Ringkonnakohus ei korda juba eelnevalt esitatud põhjendusi. Kuna hageja ei ole rikkunud lepingut, siis ei ole ka lepingu rikkumisest tulenevat kahju. Samas peab ringkonnakohus vajalikuks märkida, et isegi kui hageja oleks lepingut rikkunud või ennetähtaegselt lepingu lõpetanud, siis kostja poolt nõutavad väidetavad ehituskulud ei saaks olla selliseks kahjuks, mille hüvitamist kostjal oleks õigus nõuda lepingu p 5.2. järgi. Tulenevalt eeltoodust ei ole kostjal nõuet, mida tasaarvestada hageja nõudega tema vastu.
11.Õige on apellandi väide, et maakohus on vääralt kohaldanud KÜS § 13 lg-t 3. Kostja on rentnik, mitte korteriühistu liige, ning seetõttu ei kuulu tema suhtes kohaldamisele KÜS sätted. Samas aga ei viinud maakohtu poolt materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamine väära kohtulahendi tegemisele.
12.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.