Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

rahuldamata nõude J R vastu. Kostja J R menetluskulud jättis kohus hageja kanda ja ülejäänud menetluskulud 50% hageja ja 50% ulatuses kostja kanda. Hageja rajas nõude asjaolule, et tal on F. N sõlmitud kinnisvara haldusleping, millega hageja kohustus osutama kostjale kinnisvara haldusteenust ning viimane kohustus nimetatud teenuste eest hagejale tasuma. Kostja jättis lepingust tuleneva tasu maksmise kohustuse osaliselt täitmata. Kostjad ei ole hagile vastanud, mistõttu kohus eeldas kooskõlas TsMS § 231 lg-ga 4 hageja esitatud faktiliste asjaolude omaksvõttu kostjate poolt. Kohus leidis, et F. N suhtes on hageja nõuded hagis toodud faktilistest asjaoludest lähtudes põhjendatud. Kostja jättis täitmata hagejaga sõlmitud kinnisvara halduslepingust tuleneva kohustuse tasuda hageja poolt vastavalt osutatud haldusteenuste mahule ja kokkulepitud hinnale esitatud arveid. Sellega on kostja rikkunud kinnisvara halduslepingust tulenevaid kohustusi. Kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja vastavalt VÕS § 108 lg-s 1 sätestatule nõuda kohustuse täitmist. Põhjendatud on ka hageja viivisenõue VÕS § 113 lg 1 alusel. Kinnisvara halduslepingus on hageja ja F. N kokku leppinud viivise määras 0,07% tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Hageja viivisearvestus on õiguslikult põhjendatud ning kostjad ei ole selle arvutuslikku õigsust vaidlustanud. Hagi rahuldamine J. R suhtes hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes ei ole võimalik. Kuivõrd kostja ei ole hagis märgitud kinnisvara halduslepingu pooleks, ei saa hageja kostjalt lepingu täitmist nõuda. Lepingust tuleneva tasu maksmise kohustuse osas saab võlgnikuks olla üksnes F. N. Hageja poolt viidatud korteriomandiseaduse § 13 lg 1 reguleerib korteriomanike (praegusel juhul kostjate) omavahelisi suhteid. Hagejal selle normi alusel iseseisvat nõudeõigust J. R vastu ei teki. Hagile lisatud tõenditest nähtuvalt on hageja esitanud haldusteenuste eest arveid J. R. Üksnes arvete esitamine veel tsiviilõiguslikke õigusi ega kohustusi isikute vahel ei loo. Arve koostamiseks ja selle tasumise nõudmiseks peab eksisteerima õiguslik alus (nõudeõigus). Hagis toodud asjaoludel puudus hagejal õigus nõuda J. R arvete tasumist. Asjaolu, et kostja on kõnealuseid arved (eeldatavalt) osaliselt tasunud, ei oma õiguslikku tähtsust. Apellatsioonkaebus Hansa REM OÜ palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata ja jätta menetluskulud vastustajate kanda. Maakohtu otsus on vastuoluline, kohus on rikkunud TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud nõuet. Kui kohtuotsuse järgi on hagi aluseks olevad asjaolud õiged ja saab eeldada nende omaksvõttu kostjate poolt (TsMS § 231 lg 4), siis on arusaamatu kohtu järeldus, et hagi asjaoludele tuginedes ei ole võimalik hagi rahuldamine J. R suhtes. Hagejal on võlasuhe mõlema kostjaga, seega on hagejal õigus nõuda osa võlgnevuse tasumist ka J. R vastavalt temale kuuluva mõttelise osa suurusele. Hageja ei ole hagiavalduses märkinud, et nõue kostjate vastu tuleneb ainult kinnisvara halduslepingust. Hagiavalduses on selgelt esiteks viidatud F. N sõlmitud halduslepingule ning hagi õigusliku põhjendusena tuginetud KOS § 13 lg-le 1. Seega on kohtuotsuses väljatoodu, et nõue tuleneb vaid lepingust, väär ja kohus on asjaolud otsuses ebaõigesti kirja pannud. Asjaolu, et ainult üks kostja on halduslepingu pooleks, ei vabasta teist kostjat kui korteri kaasomanikku kinnisvara haldusteenuse eest tasumisest. Seadus ei nõua, et kaasomanikud mõlemad kirjutaksid alla halduslepingutele, on mõistetav, et seda võib teha ainult üks omanikest. See aga ei saa vabastada teist kaasomanikku arvete maksmise kohustusest ja välistada haldusteenuse pakkuja nõuded tema vastu. Sellise seisukoha järgi on kaasomanikud

pandud ebavõrdsesse olukorda, kus kaasomanik, kes ei ole alla kirjutanud lepingule, vabaneks igasugustest haldusteenuse arvete tasumise kohustusest. Kui aga korteriomand jaguneb omanike vahel võrdsetes mõttelistes osades, siis peaks vastavalt KOS § 13 lg-le 1 ka arvete tasumise kohustus jagunema omanike vahel võrdselt ja haldusteenuse pakkujal olema õigus nõuda mõlemalt omanikult kohustuse täitmist. KOS § 13 lg 1 kohta otsuses öeldu on apellandi arvates täies ulatuses alusetu ning kohus on nimetatud normi valesti kohaldanud. KOS § 13 lg 1 reguleerib korteriomanike omavahelisi suhteid osas, kui eksisteerib kokkulepe selle kohta, et kaasomandil lasuvad maksud tasub näiteks vaid üks omanikest. Käesolevas asjas ei ole teada, et kostjad oleks midagi kaasomandil lasuvate maksude tasumise kohta teisiti kokku leppinud. Arved on hageja poolt esitatud J. R, kes on arvetel kontaktisikuks ning varasemalt ka mõningaid arveid tasunud. Asjaolu, et haldusleping on sõlmitud F. N, ei tähenda seda, et kohustus arveid tasuda on ainult temal. Korteri kaasomanikuna on arvete tasumiseks kohustatud ka teine omanik, kes on kostjate poolt arvete tasumise kontaktisikuks, hoolimata asjaolust, et lepingule on alla kirjutanud F. N. Apellandil on seaduslik õigus nõuda võlgnevuse tasumist ja vaid poole võlgnevuse väljamõistmine on igal juhul apellandi õigusi kahjustav. Tulenevalt KOS § 13 lgst 1 lasub mõlemal korteriomanikul kohustus tasuda haldusteenuse arveid. Kostjad on kohustust rikkunud, seega eksisteerib poolte (hageja ja kostjate) vahel võlasuhe. Arvete mittetasumine on õigusvastane tegu ning seega juba ainuüksi sellest tekivad tsiviilõiguslikud õigused ja kohustused. Kuna hageja osutas haldusteenust kostjatele kuuluvas korteris ning esitas arveid kommunaalteenustega varustamise eest, on ka hagejal õigus nõuda selle eest tasumist. Vastustajate seisukoht Kostjad ei ole oma seisukohta kohtule avaldanud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja apellatsioonkaebusega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Tulenevalt TsMS § 651 lg-st 1 kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsust ainult osas, mille peale on edasi kaevatud, seega osas, millega maakohus jättis rahuldamata nõude J. R võla väljamõistmiseks. Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium ei korda maakohtu otsuse põhjendusi. TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Vastuseks kaebusele selgitab ringkonnakohus, et maakohus on õigesti hageja nõude J. R vastu jätnud rahuldamata. Ebaõige on kaebaja käsitlus, mille kohaselt saab ta J. R kui korteriomandi kaasomaniku vastu esitada nõude tulenevalt sellest, et J. R on eelnevalt teenuste eest tasunud või tuginedes KOS § 13 lg-le 1.

Maakohus on õigesti leidnud, et hageja ja F. N vahelisest lepingust ei tulene J R kohustusi olenemata sellest, kas J. R on tasunud hagejale ja kas tema nimi on olnud märgitud esitatud arvetele. Hageja ei ole esile toonud, et tal oleks olnud J. R sõlmitud leping teenuste osutamiseks. F. N sõlmitud lepingust J. R õigusi ja kohustusi ei teki. KOS § 13 lg 1 reguleerib korteriomanike vahelisi suhteid ja selle alusel ei ole hagejal kui teenuste osutajal alust esitada nõuet korteriomaniku vastu. Maakohus on KOS § 13 lg 1 õigesti kohaldanud ja apellandi käsitlus, mille kohaselt annab KOS § 13 lg 1 talle õiguse esitada nõue korteriomaniku vastu, on ebaõige. Maakohus on 16.08.2010 e-kirjaga palunud hagejal täpsustada, kas ta nõuab kostjatelt võlga lepingu alusel või seadusele tuginedes. Hageja on 18.08.2010 kirjas selgitanud, et ta soovib kostjatelt võla väljamõistmist halduslepingule tuginedes ja 20.09.2010 e-kirjas on hageja teatanud, et soovib kummaltki kostjalt poolt võlga. Seega on eksitav kaebuse väide, mille kohaselt ei tuginenud hageja maakohtule nõuet esitades ainuüksi halduslepingule. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb TsMS § 171 lg 1 järgi jätta apellatsiooniastme menetluskulud apellandi kanda. Maakohus on J. R menetluskulud jätnud õigesti hageja kanda ja ülejäänud menetluskuludest 50% hageja ja 50% kostja kanda.

Ülle Jänes

Ele Liiv

Margo Klaar

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.