Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

Asjaolud ja hagejate nõue 20.05.2010 esitas Niina Rõõm Harju Maakohtule hagi Kihnu 2 Korteriühistu vastu ja 31.01.2011 ja 07.03.2011 nõude täpsustuse kostja tegevusetuse tõttu tekkinud kahju hüvitamiseks summas 5 181,56 eurot (81 073,80 krooni). Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale korter asukohaga xxxxxx x-xx, xxxxxx. Kostja majandab Kihnu 2 elamut alates 26.02.2001. 2003. aastal tuvastati hageja korteris veekahjustus, millest hageja teavitas kostjat. Kostja ei astunud samme kahjustuste kõrvaldamiseks. 2008. aastaks oli hageja korteri põhjapoolne sein katuse ja lae liitekohal märg ja korter oli kahjustatud hallitusega. Kostja pani hageja korteris kinni üldventilatsiooni. Hageja nõudis kostjalt kahju hüvitamist 2004. detsembris. Elamu energiaaudit tõendas, et kostja ei täitnud oma kohustusi. 25.08.2000 asutasid korteriomanikud korteriühistu, kelle kohustuseks oli ohutu ja tervisliku elukeskkonna tagamine. 2000. aastani püüti elamu katust remontida osaliselt, kuid see ei andnud tulemusi. Ühistu üldkoosolek otsustas 2002. aastal katuse kapitaalremondi ja 31.05.2005 üldkoosolek otsustas elamu välisseinte soojustamise. Ühistu juhatus jättis mõlemad otsused täitmata. Üldkoosolekule ei esitatud kõiki revisjonikomisjoni aruandeid. Katuse läbijooksust tekkinud veekahjustuste likvideerimiseks teostas hageja 2003. aastal kapitaalremondi. Katuse remondi tegemisel jättis kostja tegemata katuse ja seina liitekoha, mille kaudu tungis vesi majja ja hageja korterisse. Liitekoha lähedal tekkis hageja korteris 2004. aastal hallitus ja hallitus tuvastati ka 2008. aastal. Probleemist teavitas hageja kostja juhatuse liiget Gt. Kostja pidi tagama hageja korteriomandi rahuldava seisukorra. Hageja pidas pidevalt kostjaga läbirääkimisi kahju hüvitamiseks, sel ajal oli hagi aegumine peatunud. Juhatus oleks pidanud üldkoosolekut teavitama katuse remondi võimatusest raha puudusel. Hageja korteri sisekliima parandamiseks olid vajalikud lõunapoolse seina vuukide täitmine ja parandamine, sundventilatsiooni seadmete ostmine, projekteerimine ja paigaldamine, pangaintressikulu, seenekahjustuse tõrje, hallitusega kahjustatud kohtade remont, kulu sundventilatsiooni filtritele, elektrikulu, hallituse eemaldamiseks vajalikud vahendid, vihmaveetoru avarii likvideerimine ning ekspertiisikulud hallituse tekkimise põhjuste selgitamiseks. Kokku palus hageja välja mõista 5 181,56 eurot ehk 81 073,80 krooni. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hageja nõuded on aegunud. Tõendamata on väide, et hageja korteris olid veekahjustused. Kahjustused võisid tekkida juba 2000. aastal, enne ühistu moodustamist. Kahjustuste eest sai hageja 2004. aastal OÜ-lt BREM Lasnamäe Kinnisvarahooldus kahjuhüvitise 40 897 krooni. 2003. aastal hüvitas korteriühistu hagejale 8 528,46 krooni seoses viiendal korrusel elamise tõttu tekkinud negatiivsete mõjudega. Kuna hallituse põhjuseks oli ventilatsiooni puudumine, pidi hallitus tekkima juba 2004. aastal ja seega on nõue aegunud. Vihmaveetoru avarii oli 2006. aastal ja see nõue aegus 2009. juunis. Kostja tegi 2002. aastal katuse remonti ja paigaldas lisasoojustuse hageja korteri kohale, 2004. aastal välisseinte vuukide remondi ja 2007. aastal ventilatsioonišahtide puhastuse. 31.05.2005 üldkoosolekul otsustati teostada tööd järelmaksu tingimustel, kuid ükski töövõtja ega pank ei andnud ühistule järelmaksu. Hageja vahetas oma korteri puitaknaraamid plastakendega, millega takistas korteris õhuvahetust. Hallituse tekkele aitas kaasa asjaolu, et hageja korteri elanikud tarbisid keskmisest rohkem vett. Hageja nõutavad kulutused on põhjendamatud ja ei seondu korteri remondiga. Maakohtu otsuse põhjendused

30.03.2011 otsusega jättis Harju Maakohus hageja hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Otsuse kohaselt poolte vahel puudub vaidlus, et hagejale kuulub korter asukohaga Kihnu 2-30 Tallinnas, mis asub maja viimasel viiendal korrusel. Elamut Kihnu 2 majandab alates 26.02.2001 kostja, kes tegi elamus katuse remonti 2002. aastal, paigaldades katusele lisasoojustuse. Kostja üldkoosolekul 31.05.2005 võtsid liikmed vastu otsuse 2005 - 2007 teostatavate tööde kohta. Kostja põhikirja p 1.3 järgi on ühistu kohustus korraldada elamu ja selle juurde kuuluva maa ühist majandamist. 31.05.2005 üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosolek kiitis heaks tööplaani aastateks 2005 – 2007, elektrikilpide ja sillutisriba remondi ja maja välisseinte soojendamise (järelmaksuga). Seega tulenes nii seadusest kui kostja põhikirjast kostjale kohustus hoolitseda elamu majandamise ja korrashoiu eest. 31.05.2005 üldkoosoleku otsusega on liikmed andnud ühistule täiendava suunise korraldada maja välisseinte soojustamine hiljemalt 2007. aastaks järelmaksu tingimustel. Hageja tugines elamu korrashoiu kohustuse täitmata jätmisele ja 31.05.2005 üldkoosoleku otsuse täitmata jätmisele ning esitas kahju hüvitamise nõude VÕS § 115 lg 1 kohaselt. Korrashoiu kohustuse täitmata jätmise kohta on hageja esitanud tõendina OÜ Energiasäästubüroo 2009. aasta aruande väljavõtted, mille kohaselt on hallitus viienda korruse korterites, sh korteris nr 30, seotud paneeli puuduliku soojapidavusega. Aruandes selgitatakse, et paneelide liitekohtades, seestpoolt vaadatuna nurkades, on tugevad külmasillad, mis madalate välistemperatuuride korral jahutavad maha seina sisepinna. Külmasillad on tekkinud valesti paigaldatud soojustusest või on soojustus ära vajunud. Aruande kohaselt on katuse hüdroisolatsioon halvas seisukorras ja katus lekib. Katte all on tekkinud õhumullid ja soojusisolatsioon ei vasta kaasaegsetele nõuetele. Aruandest ei nähtu, et aruande koostaja oleks võtnud seisukoha ventilatsiooni olukorra kohta pööningul. Märge, et unustada ei tasu katuse ventileeritavust, on tehtud seoses eespool antud soovitusega, paigaldada uus soojustus. Seega on aruandes 2009. aasta seisuga välja toodud kaks probleemi: puudulik paneelide soojapidavus ja katuse leke. Hageja korteriga on seostatud üksnes puudulikku soojustust. Lekke asukoha ja ulatuse kohta täpsemad andmed puuduvad. Kohtuotsusest tsiviilasjas nr 2/4/243-3013/02 nähtub, et hageja on 03.04.2002 esitanud hagiavalduse OÜ BREM Lasnamäe Kinnisvarahooldus vastu ning väitnud, et OÜ BREM Lasnamäe Kinnisvarahooldus oli juba 1992. teadlik, et hageja korteris on niiskus, hallitus laes, seintel ja korteri nr 28 katus jooksis läbi. Otsusest nähtub, et KÜ Kihnu 2 tegi 2001. aastal katuse remondi ja seoses sellega loobus hageja katuse remontimise nõudest. Hagi tulemusena mõisteti hageja kasuks välja kahju 40 897 krooni. Kohus leidis, et kostjale oli teada niiskuse ja hallituse probleem hageja korteris enne 2000. aastat, et hageja seostas probleemi katuse lekkega. Kostja teostas katuse remondi 2001. aastal ning võis eeldada, et probleem on lahendatud. Seda kinnitab asjaolu, et pärast remondi tegemist loobus hageja algselt esitatud nõudest teostada katuse remont ja jäi üksnes kahju hüvitamise nõude juurde tsiviilasjas nr 2/4/243-3013/02. Kuigi hageja kaebas kostjale probleemi ka hiljem, sealhulgas 2005. aastal, ei pidanud kostja kohtu arvates sellest järeldama, et maja vajab remonti. Tulenevalt hallituse omadustest võis mõistlik isik pidada võimalikuks, et hallituse püsimine tuleneb kahjustuste puudulikust kõrvaldamisest või muudest asjaoludest, näiteks puudulikust ventilatsioonist. Kostja viitas, et seda kinnitab OÜ Energiasäästubüroo aruanne, et hallitus võib tekkida ka korteri ebapiisavast ventilatsioonist juhul, kui paigaldatakse õhutihedad pakettaknad ja ei võeta tarvitusele abinõusid õhuvahetuse tagamiseks. Hageja ei vaidlustanud kostja väidet, et hageja paigaldas õhutihedad plastikaknad. Kuivõrd kostjal ei olnud põhjust seostada hallitust ja niiskust võimalike maja probleemidega, ei pidanud kostja puuduliku soojustuse esinemisest teadma. Kuivõrd kostja ei teadnud ega pidanud maja puuduliku soojustuse esinemisest teadma, ei saanud ta astuda samme soojustuse

parandamiseks, mistõttu oleks korrashoiu kohustuse täitmata jätmine, kui see oleks tõendatud, vabandatav VÕS § 103 lg 1 mõttes. Alles 2009. aastal tuvastati aruandega, et paneelide liitekohtades on tugevad külmasillad, mis madalate välistemperatuuride korral jahutavad maha seina sisepinna. Aruande kohaselt tekkisid külmasillad valesti paigaldatud soojustusest või oli soojustus ära vajunud. Aruandest ei nähtu, millal puuduliku soojustuse probleem tekkis. Aruandes tuvastatu kohaselt võis probleem tekkida ka soojustuse ära vajumisest ning ei ole teada võimaliku äravajumise aeg. Seega ei ole tõendatud, et kostja oleks maja korrashoiukohustuse jätnud täitmata. 31.05.2005 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt kiitis üldkoosolek heaks tööplaani aastateks 2005-2007, elektrikilpide ja sillutisriba remondi ja maja välisseinte soojendamine (järelmaksuga). Kostja selgituse kohaselt pöördus ta ehitusettevõtete ja pankade poolte taotlusega saada järelmaksuga tasumist, kuid seda kostjale ei võimaldatud. Hageja ei vaidlustanud nimetatud asjaolu, kuid esitas väite, et juhatus oleks pidanud olukorrast informeerima üldkoosolekut. Kohus leidis, et kuna kostja tegi kõik võimaliku korraldamaks maja välisseinte soojustamist järelmaksuga, kuid see ei olnud võimalik kostjast mitte sõltuvatel asjaoludel, on kostja kohustuse täitmatajätmine vabandatav VÕS § 103 lg 1 mõttes. Asjaolu, kas kostja juhatus informeeris otsuse mittetäitmise põhjustest üldkoosolekut, ei tekita vastutust hageja suhtes ja puudutab üksnes juhatuse ja kostja vahelisi õigussuhteid. Kostja esindaja väitel teostati maja välisseinte soojustus 2010. aastal, maksumusega 3 miljonit krooni. Hageja ei vaidlustanud seda asjaolu. Arvestades tööde maksumust, võis tööde tegemine ja ettevalmistamine võtta ühistul pikemat aega. Kohus leidis, et kostja on mõistliku aja jooksul pärast soojustusprobleemide teatavaks saamist suutnud korraldada välisseinte soojustuse ja on sellega maja korrashoiu kohustust nõuetekohaselt täitnud. Kostja esitas nõudele aegumise vastuväite. Hagiavalduse kohaselt tuvastati hageja korteris veekahjustus 2003. aastal. Eksperthinnang nr 289/04-04 teostati 18.04-14.04.2004 ja leiti, et veekahjustuste kõrvaldamiseks vajaminevate tööde maksumus on 17 915 krooni. Hageja avaldusest nähtuvalt teavitas hageja ühistu juhatust 17.11.2005 asjaolust, et korteris nr 30 on niiskus ja hallitus tagasi. Teatest nähtub, et hageja on pidanud probleemi põhjuseks katuse paneeli ja katte vahel olevat vett, mis on katusel käies tunda. Seega pidi hageja kahjust ja selle põhjustest üldjoontes teada saama 2003. aastal. Niiskuse kui ka hallituse olemasolu pidi olema hagejale teada hiljemalt 17.11.2005. Seega aegus hagi kolme aasta möödumusel 2003. aastast, so 01.01.2007, kuid igal juhul hiljemalt kolme aasta möödumisel 17.11.2005, so 17.11.2008. Hagi esitati kohtule 02.07.2010, seega on hageja nõuded aegunud. Hageja väitel oli aegumine peatunud ajavahemikul 2004 - 11.06.2009, mil hageja pidas läbirääkimisi kostjaga. Kohus leidis, et hageja avaldustest ei nähtu, et pooled oleksid pidanud läbirääkimisi nõude või asjaolu üle. Ainuüksi see, et hageja on korduvalt esitanud ühistule nõudeid nii olukorra parandamiseks kui kahju hüvitamiseks, ei tähenda, et pooled peavad läbirääkimisi. Puuduvad tõendid selle kohta, et kostja oleks käitunud viisil, mis oleks andnud hagejale alust arvata, et on võimalik, et kostja hageja nõuet tunnistab või nõustub selle tasaarvestamisega majandamiskulude nõudega. Kostja nõudis vastupidiselt hagejalt kommunaalvõlgnevuse tasumist. Kohus leidis, et ei ole tõendatud läbirääkimiste pidamine ja sellest tulenev aegumise katkemine. Apellatsioonkaebus Hageja Niina Rõõm palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

Otsuse tegemisel on maakohus jätnud arvestamata vaidluse asjaolud, hinnanud ebaõigesti poolte võlasuhet ja kohaldanud ebaõigesti materiaalõigusnorme. Aegumistähtaja määramisel eksis kohus eksperthinnangu nr 289/04-04 hindamisel ja jõudis ebaõigele järeldusele, et 2003. aastal avastatud apellandi korteri veekahjustuste likvideerimiseks on teada töö maksumus. Töö maksumuse hinnang ei puuduta antud asja, eeltoodud tõend on esitatud põhjendamaks, et 2002. aastal ei ole vastustaja teostanud katuse kapitaalremonti nõuetekohaselt ja peale 2002. aasta katuse remondi teostamist apellandi korteris on esinenud veekahjustus. Kohus leidis ebaõigesti, et apellant pidi pöörduma kohtusse perioodil 2003 – 2008, jättes probleemi lahendamata kohtuväliselt, mis on TsMS § 3 lg 3 kohaselt apellandile kohustuslik. Kohtu poolt nimetatud ajavahemikul ei olnud kahju hüvitamise nõue selge ja ei olnud sissenõutav TsÜS § 147 tähenduses, mille kohus jättis põhjendamatult hindamata. Riiklikult tunnustatud spetsialisti arvamuse saamisel 2004. aastal, tekkis apellandil võimalus alustada vastustajaga läbirääkimisi probleemi lahendamiseks KÜ Kihnu 2 põhikirjas sätestatud korras. Seadusandluses ei ole läbirääkimiste korda reguleeritud ja kohus ei ole objektiivne, kui eirab poolte läbirääkimiste pidamist põhikirjas sätestatud alustel. Kohus jättis arvestamata korteriühistute tegevuse ja juhtimise omapära (üldkoosoleku pidamine üks kord aastas), mis nõuab läbirääkimiste ettevalmistamiseks ja pidamiseks pikemat aega. Apellant palub arvesse võtta 07.03.2011 maakohtule esitatud vastuväited aegumistähtaja määratlemises. Apellandi nõue kahju hüvitamiseks ei ole aegunud. Kahju hüvitamise nõude eelduseks on võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumise fakti tuvastamine ja kohustust rikkunud isiku vastutus. Apellant esitas kohtule tõendid korteriomandi ja elukeskkonna kahjustuse ning vastustaja kohustuste rikkumise põhjendamiseks. VÕS § 1050 lg 1 sätestab kahju õigusvastase tekitaja süü presumptsiooni. Vastustaja ei vaidlusta apellandi korteriomandi ja elukeskkonna kahjustamist ja apellandi väiteid, et perioodil 2001 – 2009 ei ole vastustaja oma põhikohustusi täitnud nõuetekohaselt. Kohus jõudis ebaõigele järeldusele, et vastustaja täitis nõuetekohaselt maja korrashoiu kohustust. Kohus eksis poolte võlasuhte tekkimise õiguslike aluste käsitlemisel ja leidis ebaõigesti, et pooltevaheline suhe on vaadeldav käsunduslaadse suhtega, st tulemusele mittesuunatud võlasuhtega. Kohus ei ole arvestanud, et Kihnu 2 elamu ehituskonstruktsioonid (sh katus, üldventilatsioon, seinad ja aknad) ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ja on seega korteriomanike kaasomandis. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad AÕS § 72 järgi kaasomandit ühiselt ja vastutavad ühiselt ka korrasoleku eest. 2001. aastal on korteriomanikud kaasomandi korrashoiu kohustuse üle andnud KÜ-le Kihnu 2, milles tulenevalt on üle läinud ka vastutus korrashoiu kohustuse rikkumise eest. Vastustaja kohustus tuleneb KÜS § 2 lg-st 1, § 15, § 151 lg-st 1 ja 2, EV Valitsuse 26.01.1999 määrusest nr 38 „Eluruumidele esitatud nõuded“. Seega vastustaja vastutab elamu kasutuskõlbliku seisukorra ja tervisliku elukeskkonna tagamise eest, mida kohus ebaõigesti ei arvestanud. VÕS § 2 lg 1 kohaselt on võlasuhte funktsiooniks eelkõige rahuldada käibevajadusi, ehk ka apellandi vajadusi, mida kohus põhjendamatult ei ole arvestanud, lahendades vaidluse ühekülgselt. Kohus jättis arvestamata, et vastustaja on Eesti Vabariigi territooriumil tegutsev juriidiline isik ja TsÜS § 26 lg 1 kohaselt on vastustajal kui õigussubjektil põhikohustused. Seega tuleb vastustaja kohustuste nõuetekohast täitmist hinnata võlaõigusseaduse kohustuste täitmise regulatsiooni (VÕS § 76 lg 1 – 3 ja § 100) kohaldades, mille kohus jättis tegemata. Mittekohane täitmine hõlmab juhtumeid, kui täitmine on mingil kujul küll toimunud, kuid seda ei saa lugeda kohaseks. Ainuüksi see, et elamu Kihnu 2 on 2011. aastal lõpuks renoveeritud, ei tähenda, et perioodil 2001 – 2009 täitis vastustaja oma kohustusi

nõuetekohaselt ja ei pea vastutama sellel perioodil apellandile tekitatud kahju eest nagu kohus ebaõigesti järeldas. Kohus oleks jõudnud õigele järeldusele, kui oleks analüüsinud objektiivselt ja mitmekülgselt apellandi poolt esitatud tõendeid korteriomandi kahjustuste kohta. Kohus ei arvestanud, et vastustaja põhjendamatult ignoreeris eelmise Kihnu 2 elamu haldaja, Priisle KH AS spetsialistide 2001. aasta arvamust osaliste remonditööde ebamõistlikkusest ja 2002. aasta viimase korruse korteriomanike taotlust katuse kordategemiseks. Katus tehti korda ebamõistliku aja pärast 2010. aastal. VÕS § 114 lg-st 2 tulenevalt elamu kordategemiseks täiendava tähtaja andmine ei vabasta vastustajat vastutusest kohustuse rikkumise eest. Apellant ei nõustu kohtu seisukohaga, et perioodil 2001 – 2008 vastustaja täitis oma põhikohustusi nõuetekohaselt ja ei vastuta apellandile tekitatud kahju eest. VÕS § 1050 lg 1 sätestab kahju õigusvastase tekitaja süü presumptsiooni, mis tähendab, et õigusvastaselt kahju tekitanud isiku süüd eeldatakse. Vastustaja ei ole tõendanud, et seadusest tulenevad kohustused on täidetud nõuetekohaselt ja kohtu järeldus selles osas on ebaõige. Vastustaja kohustuste vabandatavust põhjendades jättis kohus objektiivselt hindamata vastustaja võime mõjutada asjaolusid ja järeldas ebaõigesti, et arvestades tööde suurt maksumust, võis tööde tegemine ja ettevalmistamine võtta pikema aja. Tegelikult 2010. aastal teostati elamu renoveerimist laenuraha abil, mitte 2001 – 2008 kogutud ühisraha eest. Tööde tegemine ei nõudnud palju ettevalmistusaega (02.2010 võeti laenu ja 06.2010 alustati töid). Kohus jättis tähelepanuta, et vastustajal oli võimalus asjaolu mõjutada. Kohus leidis ekslikult, et vastustaja varasem majandustegevus ja selles tekkinud takistused (sh järelmaksust, pangakrediidist ilmajäämine) ei kuulu vastustaja vastutussfääri. Kohus ebaõigesti põhjendas, et vastustajal ei olnud põhjust seostada hallitust ja niiskust võimalike maja probleemidega, mille tõttu kohustuste mittetäitmine on vabandatav. Esitatud tõendite kohaselt on erinevad spetsialistid selgitanud elamu viimase korruse korterite niiskuse, õhupuuduse ja hallituse tekkimise põhjusi ning vastustaja väitis kohtule, et tegevuse juhtimisel osalevad head spetsialistid. Kohus uuris ja hindas tõendeid ühekülgselt, rikkudes TsMS § 232 lg-1 ja § 442 lg 8. Eeltoodust ja VÕS 103 lg-st 1 tulenevalt on apellant seisukohal, et vastustaja kohustuste rikkumine ei ole vabandatav. Vastustaja tekitas apellandile õigusvastaselt kahju oma kohustust rikkuva käitumisega ja on kohustatud apellandile kahju hüvitama. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium, olles tutvunud toimikus olevate materjalidega, ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse normide rikkumist, seda ka tõendite hindamise osas, ega materiaalõigusnormi ebaõiget kohaldamist. Maakohus on otsust põhjendanud TsM § 442 lg 8 nõuete kohaselt. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda otsuses olevaid põhjendusi tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6. Maakohus on andnud hinnangu pooltevahelisele õigussuhtele ning on põhjendatult asunud seisukohale, et tegemist on käsunduslaadse suhtega, so lepingulise suhtega, mille sisu on reguleeritud korteriühistu põhikirja ja seadusega. Maakohus hindas esitatud tõendeid ning on põhjendatult asunud seisukohale, et veekahjustus hageja korteris tuvastati 2003.a ning 17.11.2005 hageja teavitas kostja juhatust asjaolust, et

korteris nr 30 on niiskus ja hallitus tagasi. Hagi esitati 02.07.2010. Kostja taotles aegumise kohaldamist, millise taotluse maakohus põhjendatult rahuldas, kuivõrd TsÜS § 150 lg 1 järgi on kahju hüvitamise nõude aegumistähtajaks kolm aastat ajast, mil õigustatud isik kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama. Maakohus on käsitlenud ka apellatsioonkaebuses esitatud hageja väidet, et aastatel 2004 kuni

Mare Merimaa

Ande Tänav

Ulvi Loonurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.