Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Iko Nõmm, Malle Seppik
Otsuse tegemise aeg ja koht
02.11.2011, Tallinn
Tsiviilasja number
2-10-2111
Tsiviilasi
OÜ Venus Kinnisvara hagi OÜ Saaremaa Lihatööstus vastu kohustuse täitmiseks, viivise väljamõistmiseks ja leppetrahvi saamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
15 284.24 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 06.01.2011 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Saaremaa Lihatööstus apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
19.10.2011
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Venus Kinnisvara OÜ (registrikood 11071233, asukoht Ehitajate tee 110 Tallinnas), juhatuse liige Viido Einer, lepinguline esindaja vandeadvokaat Jaanus Tehver Kostja OÜ Saaremaa Lihatööstus (registrikood 11323290, asukoht Pikk t 81 Kuressaare linnas Saaremaal), lepinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi Karoliina Kõrgesaar
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 06.01.2011 otsus tühistada.
2.Teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
Menetluskulud nii maa- kui apellatsioonikohtus jätta hageja/vastustaja kanda.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi asjaolud
1.14.02.2010 esitas OÜ Venus Kinnisvara (edaspidi hageja, apellant) hagi Harju Maakohtusse OÜ Saaremaa Lihatööstus (edaspidi kostja, vastustaja) vastu üürilepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmiseks. Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõlana üüri ja kõrvalkulud 223 178.85 krooni, leppetrahvi 22 846.30 krooni ja viivise 18 845.40 krooni.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled üürilepingu Tallinnas Ehitajate tee 110A asuva äriruumi kasutamiseks. Kostja kohustus tasuma üüri ja kõrvalkulusid vastavalt lepingu p-dele 7.2.4 ja 8.1. Üüri ja kõrvalkulude kohta esitas hageja kostjale ka arved: üür oktoobri 2009 eest – arve nr 209564, tähtaeg 15.10.2009, tasumata 13466.30 krooni; kõrvalkulud septembri 2009 eest – arve nr 209586, tähtaeg 14.10.2009, 9198.75 krooni, tasumisega viivitatud 28 päeva, viivis kokku 1278.83 krooni; kõrvalkulud oktoober 2009 eest – arve nr 209637 - 17 739.20 krooni, tähtaeg 12.11.2909, tasumisega viivitatud 28 päeva, viivis 2483.49 krooni; üür novembri 2009 eest – arve nr 209642 46 486 krooni, tasumise tähtaeg 01.11.2009, viivitatud 28 päeva, 6494.04 krooni; kõrvalkulud november 2009, arve nr 209698 -19 866.60 krooni, tasumise tähtaeg 10.12.2009, viivitatud 21 päeva, 2085.04 krooni; üür detsembri 2009 eest - arve nr 209706 - 46 386 krooni, tasumise tähtaeg 01.12.2009, viivitatud 28 päeva, viivis 6494.04 krooni; kõrvalkulud detsembri 2009 eest – arve nr 209734 - 23 750 krooni, tasumise tähtaeg 13.01.2010 ja üür jaanuari 2010 eest – arve nr 210002 - 46 386 krooni, tasumise tähtaeg 01.01.2010. Kokku võlg tasumata arvete alusel 223 178.85 krooni.
3.Kuna kostja jättis eelviidatud kõrvalkulud ja üüri tasumata, on hagejal õigus nõuda lepingulist viivist lepingu p 11.1 järgu 0,5% tasumata summast päevas, kokku 18 845.39 krooni. Viivise suuruse ja tasumise kohta esitas hageja kostjale arve nr 209735.
4.Hagejal on õigus nõuda leppetrahvi lepingu p 8.13 järgi, mille kohta on esitatud arve 209726 – 2846.30 krooni ja lepingu p 11.1 järgi 20 000 krooni, mille kohta on esitatud arve 209736. Arved 209564 ja 209726 on loetud osaliselt tasutuks deponeeritud (lepingu p 8.9) summa arvelt.
5.Poolte vaheline leping ei ole lõppenud 22.10.2009. Leping on kehtiv, kuna kostja poolt lepingu ülesütlemine on tühine. Hageja nõuab lepingu täitmist, mitte kahju hüvitamist: Leping on kehtiv ja hageja ei saa üüritud ruumi anda teisele isikule kasutamiseks. Kostja keeldus hagejapoolsest ettepanekust lõpetada leping kokkuleppel. Kostjal puudus alus lepingu ülesütlemiseks, ruumide olukord ja seisund oli kostjale teada juba lepingut sõlmides, seda kinnitab akt 21.08.2010. Perioodil 18.-21.09.2009 tegutses kostja lepingu täitmise eesmärgil ja valis välja pakkumise tööde maksumuse ja seadmete hinna kohta ning kui 21.09.2009 selgus varasema pakkumise täiendus, mis suurenes 644 800 krooni
võrra, siis ütles kostja järgmisel päeval lepingu üles. Seega oli tegelikult kostja arvestanud investeerimisvajadustega. Kostja saanuks ja võinuks taotleda lepingu muutmist, mis tasakaalustaks investeeringuid. Kostja ei ole kaalunud ühtegi muud võimalust lepinguliste suhete puhul, vaid ütles lepingu üles, mis saab olla äärmuslik abinõu. Hageja ei ole tasaarvestust teinud, ka kostja ei ole seda teinud. Kostja vastuväited
6.Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt sõlmis ta lepingu tähtajaliselt põhjusel, et oli vaja oma saadusi ladustada igapäevaselt seoses majandustegevusega, kuid selleks peavad olema ruumid teatud nõuetele vastavad. Kostja arvestas teatud kuludega, mis olid vajalikud ümberehituseks, kuid see, et ruumide kogu põrand tuleb soojustada, selgus alles pärast lepingu sõlmimist ja valduse üleandmist, kui kostjal oli võimalik ruumid üle vaadata. Põrandasse augu puurimisel selgus, et ruumid tuleb ümber ehitada oluliselt suuremas ulatuses ja sellel on ebaproportsionaalselt suur maksumus. Ümberehituse maksumus suurenes ja seda kulu ei näinud kostja ette. Kostjal oli vaja ruume hakata kasutama kindlal ajal ning kuna tööde maht suurenes, lükkus edasi ka ruumide kasutamise algus. Hageja teadis, et kostja eelmine üürileping pidi lõppema 01.01.2010 ja kostja tahtis ruume asuda kasutama enne eelmise üürilepingu lõppu. Ümberehitustööde suurus ja maht ning asja kasutamise edasilükkumine viinuks ettevõtte majandusliku kahju riski mõjusse. Need asjaolud muutsid kostja jaoks üürilepingu aluseks olnud tingimusi ja leping oli kostja jaoks koormav ning kaotas oma eesmärgi, mida kostja lepingust lootis. Kui kostja oleks teadnud, et need tööd on nii mahukad ja ruume ei saa hakata loodetud ajal kasutama, ei oleks lepingut sõlmitud. Varjatud puudused ilmnesid pärast valduse üleandmist 19.08.2009. Lepingulise vahekorra muutmiseks puudus ka alus, kuna tööde maht ja väärtus ja sellest tingitud ajakaotus ei oleks võimaldanud ruume soovitud ajal kasutada ning leping ei olnud selle tõttu kostjale perspektiivikas. Kostja ütles lepingu erakorraliselt üles 22.09.2009 esitatud tahteavaldusega ja leping lõppes seega 22.10.2009. Valdus on üle antud 06.11.2009.
7.Hagejal ei ole tekkinud kahju. Kuna leping lõppes 22.10.2009 ei saa hageja nõuda üüri, kulusid, leppetrahvi, viivist. Lepingu kehtivuse ajal nõutud üüri ja kulude eest on kostja tasunud. Hageja käitub hea usu põhimõtte vastaselt ja selline käitumine on ebamõistlik. Hageja aktsepteeris lepingu lõppemist, sest pärast lepingu lõppemist läks hageja ruumidesse ja pani sinna mitmeid materjale, see on Isoveri isolatsioonmaterjali, lisaks alustas kaevetöid, kõik see takistaks kostjat ruume kasutamast. Hageja ei ole oma tegevusest ka kostjat teavitanud. Hageja teadis, et kui kostja peab üürilepingut täitma, siis see on kostjale kahjulik. Hageja pidas 2009. aasta novembris läbirääkimisi ruumide üürileandmiseks teisele isikule, millest hiljem keeldus. Seega oli võimalik ruumid üürile anda, mida ta mõistlikult võttes pidanuks tegema ning see oleks vähendanud kahju.
8.Üürilepingu sõlmimisel tasus kostja hagejale 922 772 krooni lepingu p 8.9 alusel. Alates 23.10.2009 ei ole õigust tasu nõuda ning kostja tasus hagejale ületava osa 9 976 krooni 11.11.2009. Hagist ei nähtu, et lepingu p 8.9 alusel tasutu oleks katnud osaliselt arve 209564 järgi tasumisele kuuluva ehkki hageja on seda väitnud. Kostja palus 30.09.2009 arvest 209586 (esitatud 07.10.2009) 9198.75 krooni tasaarvestada üürilepingu p 8.9 alusel deposiiti tasutud rahast ning leppetrahvi nõude 20 000 krooni (arve 209662) samuti deposiiti tasutud rahast, mis kuuluks tagastamisele kostjale lepingu lõppemisel. Kütte eest tasunõue on alusetu, sest kostja pidi kasutama neid ruume külmlaona ja sellest oli hageja teadlik, sellest oli juttu läbirääkimistel ja võimalikud kulud töödeks pidid olema väiksemad. Külmseadmete kulud pidid olema 911 826.83 krooni ning koos töödega pidid kulud olema ca 2 milj krooni. Ruume oli võimalik vaid vaadelda. Valduse saamise järgselt hakkas kostja tegema toiminguid ümberehituseks ja siis võttis kostja ka pakkumised ning selgus, et kulud on tegelikult suuremad ümberehitustöödeks ja eelkõige seetõttu, et seinad oli vaja katta täiendava materjaliga, et külm ei kanduks mujale. Algselt prognoositu
suurenes 1 miljoni krooni võrra ja selliselt oleks seadmed ja tööd maksnud ligi 3 miljonit krooni. Pärast proovitulemite võtmist selgus, et täiendavalt tuleb kanda kulusid põrandale ca 806 000 krooni (sealhulgas käibemaks). Reaalselt oleks kulud suurenenud veelgi, kuna tulnuks suurendada ka elektrivõimsust. Tehtud parendused üürilepingu lõppedes oleksid läinud hagejale lepingu järgi ning sisuliselt suurenenuks üür täiendavalt 50 kr/m2-le. Tegemist on ebamõistliku suurusega, kuna turuüür oleks olnud 45 kr/m2. Esimese astme kohtu otsus
9.01.02.2011 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi ja jättis menetluskulud kostja kanda.
10.Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 alusel kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 järgi on võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumiseks selle täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 järgi kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 271 järgi kohustub üürnik tema poolt üüritud asja eest maksma üürileandjale üüri ja § 292 lg 1 alusel on kohustus üürnikul maksta üürileandjale lisaks üürile asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.
11.Pooled sõlmisid 13.09.2009 äriruumi üürilepingu Ehitajate tee 110A asuvate ruumide kasutamiseks tähtajaga kuni 01.09.2014 ning kostja kohustus tasuma hagejale üüri ja kõrvalkulusid vastavalt lepingu p-dele 7.2.4 ja 8.1. Kostja soovis ruume kasutada laona – külmhoonena. Kostja sai 21.08.2009 ruumide valduse, kuid ütles lepingu üles kirjaliku tahteavaldusega 22.09.2009 alates 22.10.2009 ning kostja lepingu eset pärast märgitud aega ei kasuta. Nende asjaolude üle pooled ei vaidle. Kuivõrd vaidlus ruumide tagastamise ja selle üleandmise aja üle puudub, siis ei ole tähendust kostja esitatud üürilepingu üleandmise aktil, millel puudub hageja allkiri.
12.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja võis erakorraliselt lepingu üles öelda ning kas lepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus. VÕS § 186 p 6 ning § 195 lg-d 1 ja 3 sätestavad, et kestvusleping, milleks on ka üürileping, lõpeb ülesütlemisavalduse tegemisega teisele poolele. VÕS 196 lg 1 ja § 313 lg 1 kohaselt võivad pooled nii tähtajalise kui tähtajatu üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 mõtte kohaselt peab kestvuslepingu ülesütlemise põhjus olema erakordne ning VÕS § 313 lg 1 tuleneva erakorraliseks ülesütlemiseks tuleb kaaluda lepingupoole huve selliselt, et võrrelda, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral.
13.Hageja poolt kohtule esitatud kostja ülesütlemisavaldusest 22.09.2009 nähtub, et leping on kostja poolt üles öeldud lepingu p-de 17.4 ja 17.4.2 alusel, see on 1- kuulise etteteatamistähtajaga ning seaduses sätestatud muul alusel. Vastavalt avaldusele tingis ülesütlemise finants- ja majanduskriisi situatsioonis ümberehitustööde maksumuse oluline suurenemine, mis ei võimalda eset sihtotstarbeliseks ehitada ja seetõttu ei saa asja kasutada ning lepingut jätkata. Seega pidas kostja üürile võetud laoruumide ümberehitustööde maksumuse suurenemist erakorraliseks asjaoluks, mis tingis lepingu lõpetamise. Kostja enda vastuväidetest nähtuvalt arvestas ta üüritud ruumide ümberehitustöödega, külmseadmete ostu ning selle paigaldusega ning sellest tulenevate investeeringute ca 2 miljonit krooni ulatuses, sealhulgas oli kostja alustanud vastavalt oma vastuväidetele pakkumiste küsimist mais 2009. Seega eeldades kostja vastuväidete õigust (soov kasutada hoonet külmlaona, investeeringute arvestamist ja pakkumise küsimist enne lepingu sõlmimist), pidi kostja olema juba enne lepingu sõlmimist arvestanud sellega, et üürile võetud ruumid vajavad ümberehitust ning neid ei ole võimalik ilma
investeeringuteta külmlaona kasutada. Ka lepingus endas on viide ümberehituse võimalusele ja vajadusele saada üürileandjalt teatud kooskõlastused projektidele, tööde nimekirjale (p 17.4.3) ning isegi vajadusele võimaldada üürnikule elektrienergia võimsuse suurendamist kuni 160A (p 6.2.8). Kostja väitis, et alles pärast valduse saamist augustis 2009 selgus, et vaja on teha täiendavad investeeringud, kuid ei ole seda, et nimetatud asjaolu selgus pärast asja valduse saamist, tõendanud. Kostja ei ole väitnud, et hageja oleks teinud takistusi üüritud ruumidega tutvumiseks või keeldunud võimaldamast nendega tutvuda. Vastupidiselt on lepingu p-s 5.2 sätestatud, et lepingu eseme vastuvõtmine toimub aktiga ning sellele alla kirjutades kinnitab üürnik, et eseme viimistluslik ja tehniline seisund vastab kokkulepitud tingimustele ja rahuldab ruumide vastuvõtmisel üürnikku. Hageja 21.08.2009 aktist nähtub, et pretensioonid puuduvad ning et ruumid on eksplikatsiooniks kõlbulikud. Seega on hageja tõendanud lepingu p 5.2 järgi ja esitatud aktiga, et kostja sai hagejalt kasutusse ruumid, mille olukord ja seisund oli kostjale teada ja talle sobiv.
14.Kostja sai ruumid kätte 21.08.2009 ning juba kuu aja pärast ütles lepingu üles, kuna siis selgusid tema arvates täiendavad investeerimisvajadused, mis olid liiga suured (1 miljoni krooni võrra suuremad). Kuna kostja soov oli kasutada külmalaona üüritavaid ruume, kannab kostja kohtu arvates neid riske, mis seonduvad investeerimismahu ulatuse ja selle väärtuse kindlakstegemisega, kuivõrd vaid kostjale sai ja pidi olema teada juba enne lepingu sõlmimist ning ka sõlmimise ajal need asjaolud, mis on talle olulised äritegevuses ning millised peavad olema äritegevuseks vajalike ruumide omadused, nõuded ning nõuetele vastavusse viimise kulutused. Sellist riski ei saanud kanda hageja ja ka lepingust ei nähtu hageja kohustust kanda sellist riski, et kui kostja investeeringute mahud suurenevad võrreldes kavandatuga, siis võib tõusetuda küsimus lepinguliste suhete jätkamise võimatusest. Kostja ei ole ka tõendanud, et investeeringute tegemine lepingu esemesse pea 5-aastase kestvusega lepingu (13.08.2009-01.09.2014) puhul, selle lepingu sõlmimise alguses teeks lepingu eseme kasutamise võimatuks ning äriliselt mõttetuks järgneva perioodi jooksul.
15.Eeltoodu tõttu leidis kohus, et investeerimismahu suurenemise näol ei ole tegemist sellise põhjusega, mis oleks tingitud objektiivsest asjaolust ehk oleks ettenägematu kostjale ja mis oleks teinud võimatuks lepingu jätkamise ning tinginuks seetõttu lepingu ülesütlemise erakorraliselt kostja poolt. Kostja väidete kohaselt ei olnud alust lepingut muuta lepinguliste kohustuste vahekorra olulise muutumise tõttu VÕS § 97 järgi, ent kuna kostja ei ole seda hagejalt kohtuväliselt ega kohtus palunud, siis ei saa kohus anda hinnangut sellele, kas tegemist võinuks olla olukorraga, kus kostja saanuks paluda hagejalt lepingu muutmist VÕS § 97 järgi ning selle võimatuse tõttu leping üles öelda VÕS § 97 lg 5 järgi. Nimetatud põhjustel ei saa kohus anda hinnangut sellele, kas investeeringu mahust tingituna võis üür kujuneda kostja arvates hoopis 100 kr/1 m2 kohta. Kostja väitis, et tegemist oli lepingueseme varjatud puudusega, mis tingis investeeringu suuruse, kuid kostja ei ole lepingut üles öelnud selle tõttu, et hageja oleks lepingut rikkunud, vaid leping on üles öeldud vastavalt esitatud avaldusele kostjast endast tulenevatest põhjustest. Eeltoodu tõttu ei oma ka vaidluses tähtsust kostja väited lepingu eseme väidetavatest puudustest ja nende avastamises pärast asja valduse saamist. Seega puudus kostjal alus leping erakorraliselt üles öelda ning seetõttu ei ole leping ka 22.10.2010 kehtivalt üles öeldud ja seega on leping kehtiv. Hageja vastusega kostja avaldusele 22.09.2009 on hageja tõendanud, et ta ei ole lepingu ülesütlemist aktsepteerinud, kuna on viidanud kostjapoolsele lepingu ülesütlemise alusetusele.
16.Kostja väitel on hageja käitumine hea usu põhimõttega vastuolus, kuna on saanud ruumide enda valdusse, kuid ei anna neid kolmandale isikule üürile ja nõuab sama lepingu täitmist. Kostja tunnistaja R.L ütluste kohaselt vajas ta üüripinda äriühingule, tutvus 2009. aasta novembris ruumidega Ehitajat tee 110, mida esialgselt lubati anda üürile, ent siis teatati, et seda kasutab rentnik ja seda ei saa anda, ruumid olid vaatluse ajal tühjad. Eelviidatud
tunnistaja ütlustega on kostja tõendanud väidet, et hageja pakkus üürile tegelikult 2009. aasta novembris samu ruume, mis olid vabad, ent lepingut siiski ei sõlminud.
17.Hageja nõuab hagis üüri 2009 oktoobri kuni 2010 jaanuarikuu eest ning kõrvalkulusid perioodi eest september-detsember 2009. Arvestades seega asjaolu, et leping sõlmiti 13.08.2009 ja lepingu eeldatavat pikkust ca 5 aastat ning üüri ja kõrvalkulude perioodi (ca 4-5 kuud) pikkust, ei ole täitmise nõude esitamine üürnikule olukorras, kus ruume võinuks üürile anda kolmandale isikule samal ajal, hea usu põhimõttega vastuolus. Nimetatud kaalutlustel ei ole ka tähtsust kostja väitel, et hageja võinuks ruume üürides vähendada kahju, lisaks ei ole hageja kahju VÕS § 115 lg 1 järgi (täitmise asemel või koos täitmise nõudega) kostjalt nõudnud. Sõltuvalt siiski asjaoludest võib teatatud juhtudel ka oma õiguste maksmapanemine, isegi lepingu täitmise nõue, osutuda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ja seda iseäranis siis, kui õigusi hakatakse kuritarvitama. Käesoleval juhul ei ole viidatud perioodi eest tasunõude esitamine nimetatud põhimõttega vastuolus.
18.Kostja väitis, et hagejal ei ole õigust nõuda tasu kütte eest. Lepingu p 4.12 alusel on kõrvalkulud kolmandate isikut poolt või üürileandja poolt üürnikule võimaldatav teenus ja seonduvad maksud. Lepingust ei tulene, et kostjal oli kõrvalkohustusena kohustus tasuda kütte eest. Kuna vaidlust ei olnud selles, et kostja eesmärk oli kasutada ruume külmlaona, siis mõistlikult võttes ei saanud ka kütte eest tasumine olla lepingujärgne kostja kohustus. Seda, et hageja ei ole saanud kostjast tulenevalt küttetorusid isoleerida, ei ole hageja tõendanud, küll aga viitab hagejapoolne torude isoleerimise kohustus sellele, et kostja kohustuste hulka ei saanud kütte eest tasumine kuuluda. Arvestades seda, et lepingus ei ole sätestatud kütte tasumise kohustust kõrvalkuludena, ning lepingu eesmärki arvestades (külmlaona kasutamine) leiab kohus, et VÕS § 23 lg 1 p 1 tulenevalt ei saanud lepingu järgi olla kostja kõrvalkohustuseks tasuda kütte eest. Nimetatud kaalutlustel tuleb hageja kõrvakulude nõudest arvestada maha nõutav tasu kütte eest.
19.Kuna leping on üles öeldud alusetult, leping on kehtiv ning täitmisnõue ei ole hea usu põhimõttega vastuolus, siis on hageja nõue üüri saamiseks ning kõrvalkulude saamiseks osaliselt (välja arvatud kütte eest tasu) VÕS § 76 lg 1, § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 ning § 271 ja § 292 lg 1 alusel põhjendatud.
20.Lepingu p 8.9 järgi kuulub tagatisdeposiit tagastamisele üürnikule ehk kostjale, pärast lepingu lõppemist, kui nõudeid üürniku vastu ei ole ning p 8.10 järgi on üürileandjal õigus seda deposiiti kasutada võlgnevuse katteks. Seega kuulub tasaarvelduse tegemine deposiiti makstust rahast üürileandja pädevusse ning kostja palvel ei ole hageja kohustatud tegema tasaarveldust. VÕS § 197 lg 1 ja § 198 järgi tehakse tasaarveldusavaldus teisele poolele vastava avaldusega. Kostja esitatud kirjast 11.11.2009 hagejale nähtub, et kostja on küll palunud hagejal teha tasaarvestus, ent ei nähtu, et kostja ise oleks teinud tasaarvelduse, mille käigus ta oleks oma nõude tasaarvestanud hageja nõudega. Teiseks ei saa pidada kostja viidet kirjale, milles ta on palunud hagejat tasaarvestada teatud ulatuses üüri ja leppetrahvi, tasaarveldusavalduseks VÕS § 197 ja § 198 lg 1 järgi, kuna ka selles menetlusdokumendis ei ole kostja ise tasaarvestanud oma nõuet hageja nõudega, vaid on viidanud kirjas nimetatud palvele, et tasaarvestuse teeks hageja.
21.Arvest 209564 nähtub, et kostja pidi maksma 15.10. - 31.10.2009 üüri 25 437.50 krooni. Arvest nähtuvalt on hageja arvestanud maha 11 971.20 krooni. Nimetatu ühtib kostja poolt tasutuga 11.11.2009 (maksekorraldus 9157) ja see hõlmab endast osaliselt viidatud perioodi 15.10. - 22.10.2009 üüri. Seega ei ole õige kostja väide, et hageja nõuab alusetult oktoobri eest täiendavat üüri 13 466.30 krooni, sest tasutud 11 971.20 krooni ta kostjalt ei nõua. Arve 209637 31.10.2009 järgi nõuab hageja kõrvalkulusid 17 739.20 krooni (sealhulgas käibemaks), millest küte on 1938.53 krooni. Arvestades käibemaksu 20% on seega küte 2326.24 krooni. Märgitud ulatuses on nõue alusetu ja tuleb arvestada kuludest maha. Ka 2009 novembrikuu kõrvalkuludest (arve 209698) 19 866.60 kroonist tuleb tasu kütte eest maha arvestada ning see on vastavalt 1938.53 + käibemaks, kokku 2326.24
krooni. Ka 2009 detsembrikuu (arve 209734) kõrvalkuludest tuleb maha arvestada küttetasu, mis on 1938.53 + käibemaks, kokku. 2326.24 krooni.
22.Kuna hagejal on õigus nõuda üüri ja kõrvalkulusid, välja arvatud kütet, ja kuna leping ei ole kehtivalt üles öeldud ning vaidlus puudus sisuliselt üüri suuruse ja muude kõrvalkulude suuruse ja tasumise tähtaegade üle, siis on hageja üüri- ja kõrvalkulude tasunõue ja tasumise tähtaeg järgmine: arve 209564, tähtaeg 15.10.2009 – tasumata 13 466.30 krooni, arve 209586, tähtaeg 14.10.2099 – tasumata 9198.75 krooni, arve 209637, tähtaeg 12.11.2009 – tasumata 15 412.96 krooni, arve 209642, tähtaeg 01.11.2009 – tasumata 46 486 krooni, arve 209698, tähtaeg 10.12.2009 – tasumata 17 540.36 krooni; arve 209706, tähtaeg 01.12.2009 – tasumata 46 386 krooni, arve 209734, tähtaeg 13.01.2010 – tasumata 21 423.76 krooni, arve 210002, tähtaeg 01.01.2010 – tasumata 46 386 krooni, kokku tasumata 216 300.13 krooni (13 824.10 eurot).
23.Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et hagejal oli lepingu p-de 8.13 ja p 11.1 järgi õigus nõuda leppetrahvi, samuti ei ole vaidlustanud leppetrahvi suurust, vaid leidis, et hageja pidanuks 20 000 kroonise leppetrahvi tasaarvestama. Seega on hageja leppetrahvi nõue põhjendatud ja tõendatud. Arvest 209726 14.12.2009 nähtub, et kostja pidi tasuma leppetrahvi lepingu p 8.13 rikkumise eest 38 655 krooni, millest hageja on arvestanud maha ettemaksu 35 808.70 krooni ning seega jäi kostjal tasuda 2846.30 krooni. Arve 209736 järgi pidi kostja tasuma leppetrahvi kokku 20 000 krooni. Kuna kohus tuvastas, et tasaarvestamise õigus kuulus hagejale ja kostja ise tasaarvestust ei teinud, siis on hageja nõue leppetrahvi saamiseks tõendatud ning põhjendatud VÕS § 76 lg 1, § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1 ja § 158 alusel ning kuulub kostjalt väljamõistmisele kokku summas 1460.14 eurot.
24.VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1 3. lause ja § 76 lg 1 alusel võib võlasusaldaja nõuda kohustuse rikkumise korral kohustuse sissenõutavaks muutumisest alates kokkulepitud viivist. Kuna kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et ta on jätnud ülalpool nimetatud perioodil oma üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse tähtaegselt täitmata, siis on ta viivituses VÕS § 100 järgi, mis on kohustuse rikkumine. Kuna kostja ei ole vaidlustanud viivise määra, mis on lepingu p 11.1 järgi 0,5% päevas tasumata üürilt ja kõrvalkuludelt ega hagis märgitud viivitatud päevade arvu, siis on hageja viivisnõue põhjendatud kooskõlas VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 76 lg 1 ning § 113 lg 1 3. lausega. Kuid kuna hageja põhinõue on vaid osaliselt põhjendatud, siis on osaliselt põhjendatud ka viivisenõue järgmiselt: arve 209586 tasumisega 28 päeva viivitamise eest 1278.83 krooni, arve 209637 tasumisega viivitamise eest 28 päeva – 2157.81 krooni, arve 209642 tasumisega 28 päeva viivitamise eest 6494.04 krooni, arve 209698 tasumisega 21 päeva viivitamise eest 1841.74 krooni ja arve 209706 tasumisega 28 päeva viivitamise eest 6494.04 krooni, kokku 18 266.46 krooni (1167.44 eurot). Apellatsioonkaebus
25.OÜ Saaremaa Lihatööstus palub tühistada maakohtu otsuse ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata ning kohtukulud vastustaja kanda või saata asi tagasi esimese astme kohtule uueks arutamiseks.
26.Kaebuse põhjenduste kohaselt jättis maakohus ebaõigesti vastu võtmata apellandi 27.10.2010 esitatud tõendid ning rahuldamata apellandi taotluse tunnistaja ülekuulamiseks, millega kohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 331 lg-t 1. Hilinenult esitatud taotluse lubatavust hinnates peab kohus hindama nii menetluse viibimise võimalikkust kui ka hilinemise põhjendatust. Apellandi menetlusdokument ning sellele lisatud tõendid esitati kõigest 19 tundi peale TsMS § 330 lg-s 3 sätestatud tähtaega ning sisuliselt oli vastustajal aega dokumendiga tutvumiseks ja sellele vastamiseks kokku 6,5 päeva, kuivõrd kohtuistung toimus 03.11.10. Samuti oli vastustaja juba 01.11.2010 esitanud kohtule vastuse apellandi 27.10.2010 menetlusdokumendile, millest nähtub, et
vastustaja oli apellandile sisuliselt vastanud ning tõendite osas oma seisukoha avaldanud. Seega vastustaja väide, et ta ei jõua esitatud menetlusdokumendiga tutvuda ja sisulisi vastuväiteid esitada, oli tema enda poolt juba enne kohtuistungit ümber lükatud. Samuti on ilmselge, et apellandi taotluse tunnistaja ülekuulamiseks rahuldamine ja tunnistaja ülekuulamine ei oleks toonud kaasa menetluse venimist. Maakohus ei ole ka põhjendanud, millest tulenevalt tunnistaja ülekuulamine oleks põhjustanud menetluse venimise. Tunnistaja oli 03.11.2010 toimunud kohtuistungil kohal, aga üle ei kuulatud.
27.Apellandil oli tõendite, sealhulgas taotluse tunnistaja ülekuulamiseks, esitamiseks hilinemisega mõjuv põhjus. Apellant põhistas 01.11.2010 esitatud menetlusdokumendis, et 27.10.2010 menetlusdokumendi hilisema esitamise tingis vastustaja ja R.L vahelise ekirjavahetuse apellandile esitamise viibimine. Mainitud e-kirjadega soovis apellant tõendada asjaolu, et vastustaja pidas kolmanda isikuga läbirääkimisi ruumide üürile andmise osas ning mille kolmanda isiku jaoks ootamatult katkestas. Mõjuva põhjuse olemasolul oleks kohus pidanud eelnevat arvesse võttes apellandi tõendid vastu võtma.
28.Riigikohus on asjas nr 3-2-1-137-07 välja toonud, et kuigi TsMS § 331 lg-st 1 tuleneb kohtu diskretsiooniõigus otsustada hilinenult esitatud tõendi või taotluse vastuvõtmise üle, peab kohus oma otsust taotluse rahuldamata jätmisel ka piisavalt põhjendama. Eelnevast lähtudes ei saa kohtu otsustus hilinenult esitatud taotluse või tõendite vastuvõtmise rahuldamise või mitterahuldamise kohta põhineda pelgalt asjaolul, et taotlus on esitatud hilinenult. Käesolevas vaidluses menetluslik olukord muutus. Nimelt ei teinud kohus otsust 03.11.2010 kohtuistungi järgselt, vaid määras uue kohtuistungi, mil pooled kandsid ette oma kohtuvaidluse seisukohad. Kohus määras uue istungiaja põhjusel, et kohtuistungiks määratud aeg sai läbi. Eeltoodu kinnitab seda enam, et 03.11.2010 kohtuistungil 27.10.2010 esitatud tõendite tagastamine ja tunnistaja ülekuulamiseks taotluse rahuldamata jätmine ei oleks kaasa toonud menetluse venimist. Eelnimetatud lahendis on Riigikohus leidnud, et hilinenult esitatud tõendite vastuvõtmise üle otsustamisel tuleb ka arvestada asjaoluga, kas tõendite vastuvõtmata jätmisel võidakse teha otsus tõendi esitamist taotleva poole kahjuks.
29.Kuivõrd tagastatud tõendid on apellandi hinnangul antud vaidluse õigeks lahendamiseks vajalikud ning kohus jättis need menetlemata, rikkudes menetlusosaliste võrdse kohtlemise põhimõtet ja TsMS § 331 lg-s 1 sätestatut, siis esitab apellant käesolevaga taotluse 27.10.2010 menetlusdokumendi koos lisatud tõendite menetlusse võtmiseks ja tunnistaja M.T ülekuulamiseks.
30.Apellant esitas hagi vastuse lisana kohtule ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktid ning pildid ruumidest pärast üürilepingu ülesütlemist ja soovis nendega tõendada asjaolu, et valdus ruumidele on vastustajale tagastatud ning vastustaja on asunud pärast ülesütlemise avalduse kättesaamist ruume kasutama. Nimetatud asjaolu kinnitab apellandi väiteid selles, et vastustaja on lepingu ülesütlemist aktsepteerinud. Kohus jättis viidatud tõendid hindamata, märkides üksnes, et kuivõrd vaidlus ruumide tagastamise ja selle aja üle puudub, siis ei ole tähendust üürilepingu üleandmise aktil, millel puudub vastustaja allkiri ja kohtul puudub vajadus anda sellele tõendile sisulist hinnangut. Ruumide piltide kui tõendite arvestamata jätmist ei ole kohus isegi põhjendanud. Kohus ei hinnanud seda, kas vastustaja on ruume kasutama hakanud või mitte ning kas vastustaja on ruumide kasutamisega aktsepteerinud lepingu lõppemist. Seega on kohus jätnud tähelepanuta, mida apellant on esitatud tõenditega soovinud tõendada. Eelviidatud tõendite hindamata jätmise tõttu on kohus asunud ebaõigele seisukohale, et vastustaja ei ole üürilepingu ülesütlemist aktsepteerinud.
31.Kohus jättis otsuse tegemisel ebaõigesti kohaldamata VÕS § 313 lg 1, kuivõrd on jätnud tegemata kindlaks selle kohaldamist võimaldavate asjaolude esinemise ning jätnud kaalumata poolte huvid lepingu edasise täitmise vastu. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Lähtudes
asjaolust, mille kohaselt muutus ruumide ümberehitusmaksumuse ettenägematu suurenemine lepingu täitmise jätkamise apellandi jaoks majanduslikult kahjulikuks, esines lepingu ülesütlemiseks mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 mõttes.
32.Pooled ei vaidle ülesütlemise formaalsete eelduste täitmise üle, vaid üksnes selle üle, kas üürilepingu ülesütlemine apellandi poolt eeltoodud asjaoludel, see tähendab ruumide ümberehitustööde ettenägematu maksumuse olulise (1,5 miljonit krooni) suurenemine tõttu pärast lepingu sõlmimist, on käsitletav mõjuva põhjusena lepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel või mitte.
33.Üürilepingu p-s 7.2.1 sätestatust nähtuvalt võttis apellant ruumid üürile eesmärgiga kasutada ruume sihtotstarbeliselt lihatoodete hulgilaona. Selleks oli vajalik teha ruumide ümberehitus- ja parendustööd, et muuta ruumid kuivlaost apellandile lihatoodete hoiustamiseks vajalikuks jahelaoks. Üürilepingu p-st 17.4.3 tuleneb üürileandja kohustus hiljemalt 15.10.2009 kooskõlastada apellandi poolt esitatud ümberehituse ja parendamise eskiisprojekt ning tööde nimekiri. Nimetatud üürilepingu punkt kinnitab apellandi väiteid, et üürilepingu sõlmimise ajal ei olnud ega saanudki apellant olla teadlik ruumide sihtotstarbeliseks kasutuselevõtmiseks vajalikest investeeringute ulatusest ja nende maksumusest, kuna apellant asus alles lepingu sõlmimise järgselt koostama ümberehitustööde eskiisprojekti ning vajalike tööde nimekirja. Kuivõrd lepingu p 17.4.3 sätestab üürileandja kohustuse kooskõlastada üürniku poolt esitatav ruumide ümberehitustööde ja parenduste eskiisprojekt ja tööde nimekiri alles 2 kuud pärast lepingu sõlmimist, 15.10.2009, on ilmselge, et üürilepingu sõlmimise ajal ei olnud apellandil veel ruumide ümberehituse ja parendamise eskiisprojekti ega üüripinnal kavandatavate tööde nimekirja. Seega ei saanudki apellant lepingu sõlmimise ajal olla teadlik vajalike ümberehitustööde mahust ja maksumusest.
34.Üürilepingu sõlmimisel apellandi poolt arvestatud ruumide ümberehitustööde maksumus suurenes pärast ruumide ümberehitustööde eskiisprojekti ja vajalike tööde koostamise käigus ekspertide poolt läbiviidud ülevaatuste tulemusena 1,5 miljoni krooni võrra. Ümberehituse maksumuse ettenägematu suurenemine oli apellandi jaoks ettenägematu asjaolu, mis muutis lepingu täitmise jätkamise majanduslikult kahjulikuks ning seega äärmiselt ebamõistlikuks. Sisuliselt oleksid investeeringud suurendanud üürilepingu järgset üürihinda 100% võrra.
35.Riigikohus selgitas tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, et VÕS § 313 lg alusel ei ole välistatud õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest. Seega ei ole VÕS § 313 kohaldamise eelduseks see, kes kannab mõjuva põhjuse ilmnemise riski, see tähendab VÕS § 313 lg 1 kohaldamine ei ole välistatud ka sellisel juhul, kui mõjuv põhjus on tingitud ülesütlemist taotlevast poolest endast. Seega asjaolu, et apellant kandis investeeringute ettenägematu suurenemise riski, ei ole aluseks VÕS § 313 kohaldamata jätmiseks. Arvestades eeltooduga puudub vaidlus selles, et apellant ütles üürilepingu üles temast endast tulenevatel põhjustel, see tähendab apellant kandis ruumidesse tehtavate investeeringute suurenemise riski. Eeltoodu aga ei välista VÕS § 313 lg 1 kohaldamist ega välista seesuguse asjaolu käsitamist mõjuva põhjusena. Seetõttu on kohus on asunud ebaõigele seisukohale, et investeeringute vajaduse suurenemine ei saa olla mõjuvaks põhjuseks, kuivõrd investeerimismahu suurenemise riski kannab apellant.
36.Kohus märkis õigesti, et apellant pidi enne lepingu sõlmimist arvestama sellega, et ruumid on vaja sihipäraseks kasutamiseks ümber ehitada, nimetatud asjaolu üle puudub pooltel vaidlus. Ebaõige on aga kohtu järeldus, et apellant oli või pidi olema lepingu sõlmimisel teadlik investeerimismahu suurusest. Apellant asus alles üürilepingu sõlmimise järgselt tegema ettevalmistusi ümberehitustöödeks ning hindama ümberehitustööde täpset ulatust ning maksumust. Riigikohtu praktika järgi eeldab VÕS § 313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada
kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (lahend nr 3-2-1-62-04). Lähtudes eeltoodust tuleb ülesütlemise põhjuse mõjuvuse hindamisel arvesse võtta kõiki asjaolusid ning kaaludes mõlemapoolseid huvisid tuleb hinnata, kas ülesütlemist soovivalt poolelt saab eeldada lepingu edasist täitmist või mitte. Maakohus ei ole üleüldse poolte huvisid kaalunud, mis tähendab seda, et kohus ei ole kindlaks teinud kõiki VÕS § 313 lg 1 kohaldamise eelduseid ega neid hinnanud.
37.Kõnealusel juhul ületab apellandi huvi lepingu lõpetamiseks vastustaja huvi lepingu jätkamiseks märkimisväärselt. Apellant ei saa üüritud ruume sihtotstarbeliselt kasutusele võtta ilma selleks ümberehitustöid, mille maksumus osutus apellandile ettenägematult ebamõistlikult suureks, tegemata. Vastustaja huvisid, see on seoses üüripinnaga tulu teenida, lepingu ennetähtaegne lõpetamine samas märkimisväärselt ei kahjusta. Vastustajal on võimalik teha asendustehing ning anda ruumid üürile kolmandale isikule. Tunnistaja R.L ütlustega on tõendatud, et vastustajal oli võimalus pind üürile anda. Isegi kui jätta kõrvale asjaolu, et vastustajal oli reaalselt võimalik üüripind juba novembris kolmandale isikule (tunnistaja ütlused) üürile anda, on ilmselge, et mingi aja jooksul, olgu selleks ajaks siis 1 kuu, 3 kuud või isegi 9 kuud, on võimalik iga laopind uuesti üürile anda.
38.Kõrvutades vastustaja huvide võimaliku kahjustumise apellandi huvide kahjustumisega, mis seisneb oodatust 1,5 miljonit krooni suurema investeeringu tegemises, on selge, et antud juhul saame rääkida mõjuva põhjuse olemasolust VÕS § 313 lg 1 kohaselt.
39.Apellandi hinnangul on vastustajapoolne lepingu täitmise nõudmine olukorras, kus vastustaja on teadlik asjaolust, et lepingu jätkamine on apellanti kahjustav ning kus vastustajal oleks võimalik anda ruumid üürile kolmandale isikule, ilmselgelt vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus on üllatuslikult hea usu põhimõtte kohaldamata jätmise põhjendamisel tuginenud vastustaja täitmisnõude lühiajalisusele. Vastustaja ei ole nimetatud asjaolule menetluse kestel kordagi tuginenud. Vastustaja seisukoht
40.OÜ Venus Kinnisvara vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
41.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte esindajate seisukohad ning tunnistajate M T ja L L ütlused, samuti uurinud apellatsioonimenetluses esitatud täiendavaid dokumentaalseid tõendeid kogumis maakohtus kogutud tõenditega, leiab, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõigusnormi, mistõttu tuleb maakohtu lahend tühistada. Ringkonnakohtul on võimalik teha asjas ise uus lahend ja jätta hagi rahuldamata ning rahuldada apellatsioonkaebus.
42.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste faktiliste asjaolude üle: 1) 13.08.2009 sõlmisid hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna äriruumide (laopind ja abiruumid üldpinnaga 859 m2 asukohaga Ehitajate tee 110a Tallinnas) üürilepingu nr 09/2009 kehtivusega kuni 01.09.2014 (t lk 5-16); 2) üürileandja andis ruumide valduse üürnikule üle 21.08.2009 (t lk 107); 3) 22.09.2009 esitas üürnik avalduse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 22.10.2009 (t lk 28-29); avalduse kohaselt tingis üürilepingu erakorralise ülesütlemise finants- ja majanduskriisi situatsioonis äriruumide ümberehitustööde eeldatud maksumuse oluline suurenemine, mis ei võimalda üürnikul ruume sihtotstarbeliseks kasutamiseks ümber ehitada ning sellises olukorras ei ole võimalik hakata äriruume sihtotstarbeliselt kasutama ega ole mõistlik nõuda üürnikult lepingu jätkamist kokkulepitud tähtpäevani.
43.Esmalt vaidlevad pooled selle üle, kas üürniku poolt lepingu ülesütlemine 22.09.2009 avaldusega on kehtiv. Vaidlus puudub ülesütlemise formaalsete eelduste (22.09.2009 avalduse esitamise fakti ja esitatud avalduse sisu) üle, kuid üürileandja on seisukohal, et
ülesütlemine oli tühine, sest üürnikul ei olnud lepingu ülesütlemiseks faktilist ega õiguslikku alust. Üürnik on seisukohal, et temal oli ülesütlemiseks mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 mõttes.
44.VÕS § 313 lg 1 rakendamist on Riigikohus oma praktikas korduvalt analüüsinud (lahendid nr 3-2-1-62-04, nr 3-2-1-100-04, nr 3-2-1-84-10) ning jõudnud järeldusele, et selle sätte kohaselt võib kumbki pool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda; põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab; mõjuvaks põhjuseks võib olla nii poolte jaoks ettenägematu kui ülesütlevast poolest tulenev asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu edasine täitmine on ühe või teise poole jaoks muutunud võimatuks. VÕS § 313 lg 1 eesmärgiks on tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus ja selle sätte rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral ehk kas lähtudes poolte võrdsusest kostja huvi öelda leping üles kaalub üles hageja huvi lepinguliste lubaduste kinnipidamise ja lepinguliste suhete jätkamise vastu.
45.Eeltoodu alusel ei saa kolleegium nõustuda maakohtu ja hageja seisukohaga, mille kohaselt tuleb kohtul poolte huvide kaalumist teostada alles siis, kui on tuvastatud ülesütleval poolel mõjuva põhjuse olemasolu. Vastupidi – läbi huvide kaalumise saabki kohus võtta seisukoha, kas ülesütlemise aluseks olnud faktilised asjaolud moodustavad kogumis mõjuva põhjuse ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 mõttes või ei. Sätte kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsustuse tegemist, kuid maakohtu otsuses poolte huvide kaalumine täielikult puudub. Seega ei vasta maakohtu otsus TsMS § 436 lg-le 1, mille kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud.
46.Üürnik tõi ülesütlemise aluse koosseisus esile järgmised asjaolud: üürnikul oli vajalik igapäevases majandustegevuses ladustada lihatooteid hulgilaos, mis omakorda eeldab ruumide vastamist kindlatele tingimustele toodete säilimise ja kvaliteedi tagamiseks; üürnik arvestas teatud ümberehitustöödega (maksumusega kuni 1 miljon krooni) ja seadmete ostmisega (maksumusega samuti kuni 1 miljon krooni), kuid asjaolust, et maksumus kujuneb eeldatavast (kuni 2 miljonist kroonist kokku külmaseadmetele ja ümberehitustöödele) suuremaks ebaproportsionaalsel määral, see on 1,5 miljoni krooni võrra, sai üürnik teada alles peale lepingu sõlmimist ja ruumide valduse saamist; peale lepingu sõlmimist selgus, et seadmete maksumus jääb eeldatud suurusjärku (umbes 1 miljon krooni), aga ümberehitustööde hinnaks kujuneb vähemalt 2,5 miljonit krooni) ja sellist kulu ei osanud üürnik ette näha; üürniku eelmine üürileping oleks lõppenud 01.01.2010 ja uusi ruume oli vaja hakata kasutama vähemalt üks kuu enne, kuid täiendavate tööde tõttu oleks ümberehitustööde aeg pikenenud selliselt, et tekkis oht, et enne eelmise üürilepingu lõppemist ei oleks jõutud uut pinda valmis saada; ebamõistlikult suureks kujunenud kulutused ja täiendav aeg oleksid üürniku jaoks olnud ebamõistlikult ja ebaproportsionaalselt koormavaks ning ettevõte oleks sattunud liiga suure majandusliku kahju riski mõjusse; lepingu sõlmimisel eeldas üürnik, et selle aluseks olnud tingimused püsivad muutumatuna ja pooled saavutavad mõlemale vajaliku eesmärgi; peale lepingu sõlmimist ilmnenud asjaolud muutsid oluliselt üürniku jaoks lepingu aluseks olnud tingimusi, mistõttu osutus tehing üürniku jaoks ebaproportsionaalselt koormavaks ja kaotas eesmärgi, mida üürnik lepingust ootas; lähtudes lepingu p-st 10.1, mille alusel oleksid kõik parendused läinud lepingu lõppemisel üle üürileandja omandisse tasuta, oleks tegelikuks üürisuuruseks kujunenud 50 kr/m2 asemel 100 kr/m2.
47.Eelmises punktis esile toodud üürniku väited on tõendatud järgmiste maa- ja apellatsioonikohtus esitatud ja uuritud tõenditega:
1) Bestair OÜ pakkumine kostja maaklerile M.T 15.05.2009 miinuskambrile (edaspidi ka sügavkülmladu) ja plusskambrile (edaspidi ka jahutatav ladu) koos paigaldusega kokku summas 747 698 krooni, millele pidi lisanduma käibemaks (t lk 175); sellega on tõendatud, et üürnik arvestas enne lepingu sõlmimist kulutusena külmaseadmetele 911 826.83 krooni suuruse summaga; 2) AS Kryos pakkumine 02.09.2009 ja täiendav pakkumine 21.09.2009 (t lk 176-177, 180); mõlemad olid saadud juba peale lepingu sõlmimist; 02.09.2009 pakkumine tõendab, et üürniku investeeringud jahutatavate ruumide ehituseks oleksid kujunenud 1,558 miljoni krooni suuruseks ja samade ruumide külmaseadmetele 1,122 miljonit krooni suuruseks; täiendav pakkumine oli tehtud peale 18.09.2009 toimunud jahutatava lao põranda teemantpuurimist (akt t lk 178-179) ja sellega on tõendatud, et lisaks eelnevale sai üürnik teada veel täiendavatest kuludest ruumidele (jahutatavate ruumide põrandale (selle väljavõtmine ja isoleerimine) suuruses 644 800 krooni; seega on tõendatud, et AS-i Krynos lõplikuks pakkumiseks (seega üürniku kulutuste suuruseks ruumidele) kujunes 2 202 800 krooni; 3) lisaks tõendab AS-i Krynos 21.09.2009 pakkumine üürniku väidet selle kohta, et ehitustöödega ei oleks jõutud lõpuni enne senise üürilepingu lõppemist - ehitustööde eeldatavaks kestvuseks oleks pakkumise kohaselt kujunenud 11 nädalat ja alguseks oktoobri teine nädal; seega oleksid ehitustööd lõppenud mitte enne 28.12.2009; 4) tunnistaja M.T ütlused (t lk 279-280), millede kohaselt tegutses tema üürniku maaklerina ja tulevane üürnik eeldas enne lepingu sõlmimist seadmete maksumuseks kuni 1 miljon krooni erinevate pakkumiste alusel ja ehitustööde maksumuseks umbes 600 000 krooni; selline eeldus kujunes vaidlusaluste ruumide kõrval asunud puuviljalaoga tutvumise tulemusena, tegemist oli sarnaste ruumidega, ka seal oli sügavkülmakamber eraldi ruumina, talle teatati ka nende ruumide elektrikulu, eelduslikult oli vaja üüritavates ruumides teha pisiremonti, ehitada töötajatele pesemisruumid, ehitusspetsialiste enne lepingu sõlmimist ei pidanud maakler vajalikuks ruumidesse kutsuda; pooled jõudsid läbirääkimiste tulemusena kokkuleppele, et leping sõlmitakse ära enne, kui üürileandja kooskõlastab parenduste eskiisi; enne puurimist teadis üürnik, et põrandat tuleb soojustada vaid ruumis nr IV (t lk 249; ehitatava miinuskambri ruumis); 5) üürileandja kinnitas 11.09.2009 ära üürniku parenduste ettepanekud (t lk 248-252), kusjuures ettepaneku seletuskiri tõendab üürniku väidet selle kohta, et sel ajal oli talle teada vajadus soojustada põrand vaid ruumis nr IV ning et teiste ruumide põrandad pidid jääma samaks.
48.Kolleegium on seisukohal, et üürniku poolt esile toodud eeldatavate investeeringute suurenemine koos muude käesolevas asjas tõendamist leidnud asjaoludega saab olla käsitletav sellise erilise põhjusena, mis andis üürnikule aluse vaidlusalune leping erakorraliselt üles öelda. Lepingu täitmise võimatus ei pea iseenesest tähendama ainult seda, et edasise täitmise puhul ootaks üürnikku äriühinguna eelduslikult maksejõuetus, vaid tegemist saab olla ka majanduslikult äärmiselt ebasoodsa ja ebaproportsionaalse olukorra tekkimisega üürniku jaoks, mistõttu ei saa eeldada, et ta lepingu täitmist jätkaks. Seetõttu ei saa nõustuda hageja väitega, et apellandi majandusnäitajaid arvestades ei saa 0,66 miljoni krooni ega ka 1,3 miljoni krooni suurune ootamatu lisakulu muuta viie aastase kestvusajaga üürilepingu täitmist apellandi seisukohalt võimatuks. Äriühingu jaoks olukorras, kus vajalikud investeeringud (neid tegemata ei oleks olnud võimalik ruume sihtotstarbeliselt lihatoodete hulgilaona (lepingu p 7.2.1) kasutama hakata) kujunesid 45% (vastustaja arvestus) kuni 50% (apellandi arvestus) võrra eeldatutest suuremaks, ja vajalike ehitustööde kestvus oleks ohustanud majandustegevuse jätkuvust (eelmise lao rendileping lõppes 01.01.2010), oli kogumis tegemist äärmiselt ebasoodsa olukorraga. Kui sellises olukorras leiti teine laoruum, mida sai kasutama hakata täiendavat aega ja rahalisi vahendeid kulutamata, siis oli lepingu erakorraline lõpetamine ka mõistlik VÕS § 7 mõttes. VÕS § 7 kohaselt lähtutakse võlasuhte poolte käitumise hindamisel neutraalse
isiku käitumismudelist ning arvestatakse konkreetse võlasuhte eesmärgiga kindlustada vaidluse lahendamisel võlasuhete majanduslik efektiivsus. Mõistlikkuse põhimõttest lähtudes saab olla kehtiv vaid selline õiglusotsustus, mis on antud asjaoludel ka mõistlik, kusjuures mõistlik inimene jälgib iga toimingu/tehingu tegemisel eelkõige oma majanduslikke huve, kuid peab samas käituma ka eetiliselt. Kostja tegutses majanduslikult mõistlikult, kui soovis enda jaoks koormavaks (mittevajalikuks) muutunud lepingu lõpetada ja mitte tasuda järgneval viiel aastal samaaegselt mitme üürilepingujärgseid tasusid.
49.Puudub vaidlus, et üürileandja tegutses lepingupoolena kooskõlas lepingu tingimustega ning seega oli tal õigustatud ootus, et leping kehtib kuni selles märgitud tähtajani. Esindaja väidete kohaselt lootis üürileandja saada lepingust tulu 2,45 miljonit krooni. Samas toimus lepingu ülesütlemine kõigest üks kuu peale ruumidele valduse saamist (ja veidi üle 1 kuu peale lepingu sõlmimist) ja olukorras, kus üürnik ei olnud veel asunud ruume ümber ehitama ega ka muul viisil kasutama. Vastustaja on vastuses apellatsioonkaebusele nõustunud maakohtu seisukohaga, et peale ülesütlemise avalduses märgitud tähtaega 22.10.2009 kostja üürilepingut eset ei kasutanud. Kumbki pool ei toonud esile asjaolu, et suvel/oktoobris 2009 (see on lepingu lõppemise ajal võrreldes lepingueelsete läbirääkimiste ja allkirjastamise ajaga) oleks majanduslik olukord Eestis oluliselt muutunud. Seega oli üürnikul mõistlik eeldada, et üürileandja leiab samadesse ruumidesse sarnastel tingimustel mõistliku aja jooksul uue üürniku. Kostjal sellise eelduse põhjendatust tõendavad maakohtus ülekuulatud tunnistaja R L ütlused (t lk 119-120), mille kohaselt oli tema äriühing huvitatud novembrikuus 2009 ruumide üürimisest, vaidlusalused ruumid olid rendipindadena üleval internetis, ta võttis ühendust Venus Kinnisvaraga, tutvus ruumidega, talle saadeti ka lepinguprojekt, kuid selle allkirjastamiseni ei jõutud, sest siis teatas ruumide omanik, et ruumides on tegelikult rentnik sees ja arved laekuvad; hiljem sai ta teada, et rentnikuks oli mingi lihatööstus. Hageja esindaja väide, et tegemist oli kostja poolt nn ettelükatud isikuga, muude tsiviilasjas kogutud tõenditega tõendatud ei ole. Lepingu p-st 8.1 nähtuvalt üürileandja esimestel kuudel (kuni 15.10.2009) ei arvestanud üüritulu saamisega, ainult hooldus-, haldus- ja kõrvalkuludega (p 8.2).
50.Eeltoodu alusel on kolleegium seisukohal, et vaidlusaluse lepingu jätkumisel oleksid saanud rohkem kahjustada üürniku huvid, kui lepingu erakorralise lõppemise korral saavad kahjustada üürileandja huvid ning kaldumata kõrvale tsiviilõigusele omasest poolte võrdsuse põhimõttest on kolleegium seisukohal, et üürniku poolt 22.09.2009 tehtud ülesütlemise avaldus on kehtiv. Samas on Riigikohus selgitanud, et kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast poolest tulenevatest asjaoludest, siis toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib tekkida ülesütlemist teostanud poolel kahju hüvitamise kohustus. Seega ei ole ka käesolevas asjas välistatud, et kostjal tuleb hagejale hüvitada üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud kahju, kuid vastav võimalik vaidlus väljub käesoleva tsiviilasja piiridest.
51.Vastuseks hagejale selgitab kolleegium, et lepingu p 5.2 kohaselt kinnitas üürnik tõepoolest allkirjaga ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktil, et ruumide (sealhulgas kommunikatsioonide) viimistluslik ja tehniline seisund rahuldab teda täielikult ja vastab kokkulepitud tingimustele. Samas ei tähenda see asjaolu, et üürnik oli teadlik ka enda jaoks vajalikus mahus parenduste tegemiseks vajaminevate investeeringute lõplikust suurusest. Üürnik ei ole esitanud seonduvalt ruumide ja kommunikatsioonide viimistlusliku ja tehnilise seisundiga üürileandjale pretensioone. Üürnik on vaidluses korduvalt rõhutanud, et ei lõpetanud lepingut üürileandjast tuleneval, vaid endast tuleneval põhjusel. Seetõttu ei oma ka käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust hageja poolt esile toodu ja tunnistaja L L ütlustega (t lk 280) tõendamist leidnud asjaolu, et hageja ei teinud kostja esindajatele takistusi ruumidega tutvumisele enne lepingu sõlmimist ega andnud ka
ruumide kohta ebaõiget infot. On arusaadav, et lepingu sõlmimisel eeldas üürileandja, et leping kehtib kuni selle tähtaja lõpuni 01.09.2014. Samas puudub igasugune alus mitte arvata, et sama ootus oli lepingu sõlmimisel ka üürnikul. VÕS § 313 lg 1 annabki võimaluse lepingu õiglaseks lõpetamiseks. On õige, et investeeringutemahu ulatuse ja väärtuse kindlakstegemisega kaasnevaid riske kandis üürnik, samas ei välista see asjaolu VÕS § 313 lg 1 rakendamist, küll aga saab ja võib olla hilisemas vaidluses kaalukaks argumendiks hüvitamisele kuuluva kahju suuruse kindlaks määramisel. Üürnik on selgitanud, et tema jaoks kujunesid ebaproportsionaalseteks kulutused, millised selgusid kogusummas 21.09.2009 pakkumisega, seega kulu seisuga 02.09.2009 2,68 miljonit krooni + 21.09.2009 selgunud täiendav kulu 0,66 miljonit krooni. Üürnikul oli õigus valida tema jaoks vastuvõetav õiguskaitsevahend ning seda olukorras, kus tema jaoks oli lepingu jätkamine muutunud ebamõistlikuks. Seetõttu ei saa talle ette heita asjaolu, et ta ei kaalunud ega rakendanud ühtegi alternatiivi (näiteks ettepanek lepingutingimuste muutmiseks) lepingu ülesütlemisele.
52.Kuna üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, kehtis leping seega kuni 22.10.2009 ning üürnikul tuli nimetatud kuupäevani tasuda nii üüri (vastavalt lepingu p-dele 8.7 ja 8.1 alates 15.10.2009 45 kr/m2 eest kuus) kui tasu hooldus-, haldus- ja kõrvalkulude eest (vastavalt lepingu p-le 8.2 alates 01.09.2009). Oktoobrikuu 16 päeva üüri tasumiseks on hageja esitanud arve nr 209564 (t lk 17) summas 21 197.90 krooni. Kuna leping lõppes 22.10.2009, tuleb kostjal sellest arvest tasuda 21 197.90 : 16 = 1324.84 x 8 päeva = 10 598.95 krooni. Kuna hageja on ettemaksu arvel lugenud tasutud 11 971.20 krooni, siis selle arve alusel kostjal tasumiskohustus puudub.
53.Septembrikuu kommunaalkulude jmt eest tasumiseks esitas hageja arve nr 209586 30.09.2009 (t lk 18) summas 9198.75 krooni ja oktoobrikuu samade kulude eest arve nr 209637 (t lk 19) summas 17 739.20 krooni. Kuna leping lõppes 22.10.2009, siis oktoobrikuu arvest tuli kostjal tasuda 17 739.20 : 31 = 572.23 x 22 = 12 589.06 krooni. Nimetatud summade osas on kostja esindaja teinud 11.11.2009 tasaarvestusavalduse (t lk 95-96), paludes viidatud rahasummad tasaarvestada lepingu p 8.9 alusel lepingu lõpetamisel tagastamisele kuuluva deposiidiga. Kolleegium nõustub kostja seisukohaga, et selle avaldusega tasaarvestas üürnik oma nõude teise poole nõudega VÕS § 197 mõttes ning kattuvas ulatuses on poolte vastastikused nõuded sellega lõppenud. Kuna pooltevaheline leping oli alates 22.10.2009 lõppenud, oli tasaarvestuse avalduse tegemise päeva seisuga pooltel vastastikused sissenõutavaks muutunud nõuded – hageja nõue lepingujärgsete tasude saamiseks ning kostjal nõue deposiidi tagasi saamiseks (p 8.9 kohaselt oli deponeeritud 92 772 krooni). Ka on kostja 11.11.2009 avaldus piisavalt selge, et sellest saaks lugeda välja kostja tahte nõuete tasaarvestamiseks, mitte ainult ettepaneku tegemiseks tasaarvestada.
54.Hagi rahuldamata jäämisel ja apellatsioonkaebuse rahuldamisel jäävad maakohtus ja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja/vastustaja kanda.
Imbi Sidok
Malle Seppik
Iko Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.