Eesti Vabariigi nimel Kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise kuupäev ja koht: 27.oktoober 2011.a, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Harju Maakohtu kohtukoosseis: kohtunik Jaanus Saaremõts Tsiviilasi: KÜ XXX hagi IIO ja NL vastu võla nõudes Hagihind: 2 936,8 eurot (45 951 krooni) Kohtuistungi toimumise aeg: 19.04.2011. a Hageja: KÜ XXX(registrikood XXX, asukoht XXX) Hageja esindaja: juhatuse liige MS Kostja I: IO(XXX isikukood XXX,XXX) Kostja II: NL(isikukood XXX, elukoht XXX) Resolutsioon Otsustused hagis
1.KÜ XXX hagis IO ja NL vastu: 1.1 Võtta vastu avaldus hagi tagasivõtmiseks IO suhtes ja jätta hagi IO suhtes läbi vaatamata. 1.2 Rahuldada hagi NL suhtes osaliselt ja mõista Nikolai Lahelt KÜ XXX kasuks välja 2 936 (kaks tuhat üheksasada kolmkümmend kuus) eurot ja 80 senti. 1.3 Ülejäänud osas jätta hagi rahuldamata. 1.4 Jätta rahuldamata kostja taotlus KÜS §7 lg 3 kohaldamata jätmiseks. Otsustused menetluskuludes ja muudes asjaoludes
2.Menetluskulud jätta kostja NL kanda. Selgitused kohtuotsuse peale edasikaebamise korras ja otsuse täitmises
3.Selgitada, et kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolude kirjeldus ja kohtuotsuse põhjendused
1.1.Hageja nõue 02.03.2009 esitas KÜ XXX Harju Maakohtusse hagiavalduse IO vastu. 21.04.2010 kaasati menetlusse kostjana NL. 16.02.2011 taotluses ja 03.03.2011 istungil esitas hageja taotluse IO
suhtes hagi tagasivõtmiseks. 12.11.2010 täiendatud hagiavalduse kohaselt palub hageja välja mõista kostjalt 45 951,88 krooni ehk 2 936,88 eurot. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Nõude alusena viitab hageja korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg-le 1, § 5 lg-le 2, §-le 51, § 7 lg-le 3, § 151.
1.2.Hageja väited, esitatud asjaolud ja tõendid Hagiavalduse, 29.12.2009 taotluse (t lk 34-35, 39-42), 12.11.2010 täiendatud hagiavalduse (t lk 84-86) ja 16.02.2011 taotluse (t lk 101-104) kohaselt oli 06.02.1998 kuni korteriomandi võõrandamiseni 27.08.2009 Tallinnas XXX korteriomandi omanik ja hageja liige IO. Vastavalt hageja põhikirja punktile 3.2.6 on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt üldkoosoleku poolt kindlaksmääratud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh. prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks liikmelisi makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Alates 2007. aasta veebruarist ei täitnud IO oma kohustusi ning korteriomandi NL võõrandamise hetkeks moodustas võlg 56 515 krooni (põhivõlg 45 951,88 krooni ja viivis 10 563,45 krooni). Võlgnevusest teatati korteriomanikule igakuiste arvetega, millest nähtub võla kujunemine. IO oli võlgnevusest teadlik ning sihikindlalt kaldub võla kustutamisest kõrvale. 27.08.2009 võõrandas IO korteriomandi kostja NL, kes vastutab võlgnevuse eest KÜS § 7 lg 3 alusel. Kostja II väited nõude tõendamiseks esitatud arvete ebaselguse kohta on ebaõiged. Esitatud arvetest nähtub täpselt majandamis- ja kommunaalkulude arvestus, alates 2009. aasta augustist on talle esitatud arveid aktsepteerinud ja regulaarselt tasunud ka NL ise. Kostja II ei ole kordagi tundnud huvi, mille alusel toimub arves näidatud summade arvestus. Viide Riigikohtu lahendile nr3-2-1-105-05 on asjakohatu. Lahendis on antud tõlgendus asjaõigusseaduses kaasomanike suhetele elamus kus korterid olid vallasasjad ning KÜ-t moodustatud ei ole. Antud juhul on isik korteriainuomanik ja KÜ liige. 16.02.2011 menetlusdokumendis leidis hageja, et tal puudub alus esitada võlanõuet eelmise korteriomaniku IO vastu, 03.03.2011 kohtuistungil palus hageja hagi IO suhtes tagasi võtta. Hageja leiab, et Nikolai Lahel on võimalik esitada regressihagi IO vastu. Mõistlikkuse põhimõttest lähtudes on hageja valmis kompromissi huvides loobuma viivisenõudest. Eelmise korteriomaniku poolt tasumata summadelt ei arvesta hageja viivist juba alates septembrist 2009. Oma väidete tõendamiseks on hageja esitanud kohtule KÜ XXX registriväljavõtte (t lk 43), kinnistusraamatu väljavõtted (t lk 4, 35), IO esitatud arved (t lk 5-12), KÜ XXX põhikirja (t lk 1319), määruse tsiviilasjas nr 2-08-12400 (hageja maksekäsu kiirmenetlus IO vastu, t lk 20), nõude arvestamise tabelid (t lk 21, 25-26, 49-50, 87-89), kompromisslepingu projekti (t lk 109-110), hageja üldkoosoleku protokolli nr 15 (t lk 111-112).
2.Kostjate põhjendused
2.1.Kostjate I seisukohad nõudes Kostja I IO ei ole kohtule vastanud. Hageja on esitanud avalduse IO suhtes hagi tagasivõtmiseks. Kostja II NL tema vastu esitatud nõudeid ei tunnista ja vaidleb hagiavaldusele tervikuna vastu.
2.2.Kostja II väited, esitatud asjaolud ja tõendid Kostja II leiab, et KÜS § 7 lg 3 on vastuolus põhiseaduse § 12 lg-s 1 sätestatud võrdse kohtlemise põhimõttega ja tuleb jätta kohaldamata, hagi tuleb jätta rahuldamata. Kostja II omandas XXX korteriomandi 25.08.2009 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel kohtutäituri korraldatud enampakkumise tulemusel. Lepingu sõlmimisel kinnitas kohtutäitur, et korteriomand ei ole koormatud ühegi lepingus nimetamata kolmanda isiku õigusega, lepingu eseme suhtes ei ole kohtulikke vaidlusi ning lepingu eseme suhtes ei ole kinnistusosakonnale esitatud kinnistamisavaldusi. Seega omandas kostja II korteriomandi teadmisega, et selle suhtes puuduvad kolmandate isikute nõuded. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-105-05 leidnud, et korteriomandi võõrandamisega ei kaasne eelmise korteriomaniku korteriga seotud kohustuste üleminekut. Riigikohus on rõhutanud, et ka korteriühistuga elamute majandamisel kehtib samasugune
põhimõte – kuigi lepingute subjektiks on korteriühistu, jagunevad nende alusel tehtavad kulutused korteriomanike vahel lähtuvalt nende tegemise ajast. Puudub põhjus eristada korteriomanike ühiste kulutuste kandmise korda sõltuvalt korteriühistu moodustamise faktist. Seetõttu ei ole hagejal õigust nõuda kostja I poolt täitmata jäänud kohustuste täitmist kostjalt II. KÜS § 7 lg 3 riivab põhiseaduse § 12 lg 1 esimeses lauses sõnastatud üldist võrdsuspõhiõigust, mis hõlmab ka võrdsust õigusloomes. KÜS § 7 lg 3 seab korteriomandi või kaasomandi omamise tõttu võrdsed isikud ebavõrdsesse olukorda, sest korteriühistuta elamus korteriomandit omavad isikud ja kaasomanikud ei ole seaduse kohaselt kohustatud tasuma eelmise omaniku poolt tasumata jäänud maksete eest. Seega riivab säte võrdsuspõhiõiguse kaitseala. KÜS seletuskirjas on seadusandja küll põhjendanud, miks on peetud vajalikuks sätestada KÜS-s korteriomandaja omandaja kohustus tasuda korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud maksete eest, kuid ei ole esitatud ühtegi põhjendust, mis õigustaks erinevate omanike (kaasomanike ja korteriühistuga elamu korteriomanike ning korteriühistuta elamu korteriomanike) erinevat kohtlemist. Põhjendatud ei ole ebavõrdse kohtlemise sätestamise eesmärki ja vajalikkust. Administratiivsed ja tehnilist laadi raskused, samuti võõrandaja ülesleidmise raskendatus ei põhjenda ebavõrdset kohtlemist. Õigustuseks ei ole KÜ-le eelistuse andmine võlgade sissenõudmisel KÜ passiivsuse tõttu sissenõudmisel. Kui KÜ asuks õigeaegselt võlgu sisse nõudma ja ei ootaks korteriomandi võõrandamist võlgniku poolt, ei tekiks korteriühistul probleeme võlgniku asukoha väljaselgitamisega. Põhjendatud huvi korral on võimalik andmeid saada ka AS-ist A ning menetluse käigus kohtust. KÜS § 7 lg 3 kui abinõu KÜ võlgade sissenõudmise hõlbustamiseks ei ole proportsionaalne. Juhul, kui kohus leiab, et KÜS § 7 lg 3 ei riku võrdse kohtlemise põhimõtet, palub kostja II alternatiivselt jätta hagi rahuldamata selle tõendamatuse tõttu. Hageja on esitanud allkirjastamata tabelid väidetava võlgnevuse kohta, kuid ei ole tõendanud võlgnevuse suurust ega summade õigsust. Hagiavalduse lisas 4 esitatud tabelitest üks kajastab võlgnevust seisuga 01.08.2009 44 982,86 krooni (arved summas 43 933,80 krooni – 07.03.2007 tasutud 9 514,40 krooni + viivis 10 563,46 krooni) ja teine seisuga 31.08.2009 56 515,34 krooni (45 951,88 + 11 532,47 krooni). Seega on 01.08.2009-31.08.2009 suurenenud võlgnevus 11 532,47 krooni võrra, kuigi augustis on I. O tasumiseks määratud 1 960,25 krooni. Hagiavalduse kohaselt oli 29.01.2009 seisuga IO võlgnevus 41 834 krooni (35 975 + 5 859), samas nähtub tabelist, et seisuga 01.01.2009 oli võlgnevuse suuruseks 36 514,38 krooni (30 655,38 + 5 859). Hagiavalduses ja tabelis märgitud summad erinevad 5 319,62 krooni võrra. Hageja ei ole neid erinevusi selgitanud ning millisel viisil saavad tabelites toodud numbrid tõendada nõude suurust. Hageja ei ole ka tõendanud, et väidetava võlgnevuse summa on määratud õiguslikul alusel. Täielikult on tõendamata, kas hageja on IO esitanud hageja poolt väidetavas summas arveid, millelt kululiikide lõikes nähtuks, mis teenuseid ja millises mahus on IO tarbinud. Hageja ei ole tõendanud, et IO tasumiseks määratud maksed vastavad hagejale teenuste osutajate poolt esitatud arvetele, KÜ üldkoosoleku otsusega kehtestatud tariifidele ning üldkoosoleku poolt kehtestatud või põhikirjas sätestatud kulude jaotamise korrale. Vaatamata hagiavalduse täiendamisele on nõue endiselt tõendamata. Raamatupidamistabelid ei tõenda kostja II võlgnevuse suurust ega asjaolu, et väidetav võlgnevuse summa on määratud õiguslikul alusel. Esitatud ei ole üldkoosoleku otsust maksete suuruse kehtestamise kohta, ehkki KÜ põhikirja punkt 3.2.6 järgi liikmelised maksed tasutakse üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. Tõendamiskohustusest ei vabasta hagejat asjaolu, et kostja II tasub otseselt temale esitatud arveid alates korteri ostmisest korrektselt. Kuivõrd kostja II tarbib nimetatud arvete alusel osutatud teenuseid ise, on ta teadlik milliseid teenuseid ta tarbib ja kuidas on tasumiseks määratud summad arvestatud. KÜS § 7 lg 3 ei näe korteriomandaja kohustusena ette viivise tasumist. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 võimaldab viivist nõuda üksnes võlgnikult, kes on rahalise kohustuse täitmisega viivitanud. Ajavahemikul, mille eest hageja võlgnevust nõuab, ei olnud kostja II KÜ liige ning tal puudus kohustus täita KÜ ees rahalisi kohustusi. Kostja II ei ole kohustuste täitmisega viivitanud, seetõttu ei saa temalt viivist nõuda. Oma väidete kinnitamiseks on kostja II kohtule esitanud Tallinnas XXX korteriomandi asjaõiguslepingu nr 2573 (t lk 67-73).
3.Kohtu põhjendused
3.1.Menetluse käik Asjas on toimunud eelmenetlus, mille käigus kostja II on esitanud kohtu kaudu hagile kirjaliku vastuse. Seejärel on toimunud kohtus eelistungid. Kohus määras asjas kirjaliku menetluse ning pooled on oma seisukohad kohtule kirjalikult esitanud. Kostja I oma seisukohta kohtule esitanud ei ole, kuid võttes arvesse, et hageja on esitanud avalduse tema suhtes hagi tagasivõtmiseks, peab kohus võimalikuks asi sisuliselt lahendada. 3.2 Seisukoht hagis Kohtu tuvastatud asjaoludest lähtuvalt on põhjendatud hagi täielik rahuldamine NL suhtes. 3.3 Tuvastatud asjaolud, järeldused ja kohaldatav seadus Korteriomandi seaduse § 13 lg1kohaselt korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. KÜS § 51 sätestab korteriühistu liikme õiguste ja kohustuste ülemineku põhimõtte korteriomandi võõrandamisel või pärimisel. Sama seaduse § 7 lg 3 järgi on korteriomandi omandaja korteriomandi võõrandamisel või pärimisel kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. KÜS § 7 lg 3 loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, st viidatud sätte alusel võib KÜ nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Kõnealuse sätte eesmärgiks ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada KÜ nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud. Korteriomanik on KÜ liikmena (KÜS § 5 lg 1) kohustatud täitma KÜS § 13 lg 4 järgi KÜ otsuseid elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta. Seega saab KÜ nõuda viidatud sättest tulenevalt korteri võõrandajalt võlga, mis on tekkinud tema korteriomandi omanikuks oleku ajal. Sellel ajavahemikul tekkinud võlga saab KÜ nõuda aga ka KÜS § 7 lg-st 3 tulenevalt kostjalt kui korteriomandi omandajalt. VÕS § 65 lg 2 järgi tekib solidaarkohustus ka juhul, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra. Hageja soovis eeltoodud võlgnevust nõuda KÜS § 7 lg 3 alusel kostjalt (korteriomandi omandajalt). Kohtuistungil 3.märts 2011 on kostja Laht avaldanud, et vaidlus on hooldus- ja remondirahas, ülejäänud osas vaidlust ei ole. Hageja on menetluse käigus esitanud korteriühistu koosolekute protokollid. 8.03.2007 protokolli kohaselt on remondimaksu tõstetud 2.- EEK /m2 4,5 EEK /m2. 11.03.2008 protokollist nähtuvalt on hooldustasu tõstetud 2,5 krooni võrra ruutmeetrilt. Nimetatud otsused on kooskõlas ka hagi lisadena esitatud arvetega (tl 7-8; 12). Kohus on seisukohal, et hagejal puudub kohustus arvestuskäigu esitamiseks. Arvestuskord on läbinähtav ning kontrollitav, kostja pole tõendanud, et maksed oleksid põhjendamatud või ebamõistlikult suured. Hageja on esitanud hagi esialgselt põhivõlgnevuse 35 975 krooni ja viivise 5 859 krooni väljamõistmiseks. 8.11.2010 menetlusdokumendis on hageja nõuet suurendanud 9 976 krooni suuruses summas. Võlaõigusseaduse §68 lg 1 kohaselt solidaarvõlgnik ei vastuta solidaarkohustuse rikkumise eest teise solidaarvõlgniku poolt. Nimetatud sättest tulenevalt ei saa solidaarvõlgniku (I O ) poolne solidaarkohustuse rikkumine kaasa tuua teise solidaarvõlgniku (N. L ) poolset vastutust. Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt NL väljamõistmisele põhivõlgnevus 45 951 krooni e 2936,8 eurot. Kohus on seisukohal, et KÜS §7 lg 3 Eesti Vabariigi Põhiseadusega vastuolus ei ole ja kohaldamata jätmisele ei kuulu. Hageja on esitanud avalduse hagi tagasivõtmiseks IO suhtes. Kohus jätab hagi IO suhtes läbi vaatamata tulenevalt TsMS § 423 lg 1 p 2, § 424 lg 1 ja 2
3.4.Menetluskulude arvestus Kuivõrd kohus rahuldab hagi, siis TsMS §162 kohaselt jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS §174 lg1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Jaanus Saaremõts Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.