Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

ASJAOLUD

27.juulil 2010 esitas hageja kostja vastu hagi 1818,31 krooni põhivõla ja 883,68 krooni viiviste nõudes. Hagiavalduse kohaselt on hageja esitanud kostjale igakuiselt põhjalikud arved korteriga xxx seotud kulude tasumiseks. Kulud on elamu majandamise jooksvad kulud ja kommunaalteenuste kulud. Nimetatud aadressil asuv korter kuulub kostjale . Alates 17.detsembrist 2002 teostab Kaare 25 elumaja haldamist ja majandamist korteriühistu Jóhvi, Kaare 25,so.hageja. Korteriühistu põhikirja punktid 3.2.7 ja 3.2.8 kohaselt tuleb korteriühistu poolt korteriomanikule esitatud arved tasuda korteriomanikul ning seda regulaarselt üks kord kuus hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks. Maksete mittetähtaegsel tasumisel tuleb tasuda viivist 0,2 % tasumata jäänud summalt iga viivitatud kalendripäeva eest. 29.02.2008 korteriühistu üldkoosoleku otsusega kehtestati Kaare 25 elumajas hooldustasu suuruseks igakuiselt 7,00 krooni ruutmeetrilt. Hageja viitab oma nõudes hagi õiguslikule alusele : Tsiviilkohtumenetluses seadustiku (TsMS) §-dele 3 ja 162, Korteriomandiseaduse (KOS) §-le 13,Asajõigusseaduse (AÕS) §-dele 72 lg 1,3 , 75 lg 1. Viru Maakohus võttis hagi menetlusse 28,juulil 2010. Hagiavalduse juurde on lisatud (hagi lisade loetelus märkimata ja hagitekstis mainimata)poolte vahel sõlmitud kokkuleppe protokoll, milles hageja võtab endale kohustuse võla 2512,79 krooni tasumiseks vastavalt maksegraafikule. Maksegraafikut lisatud ei ole. Kokkuleppe protokolli allkirjastamata alale on lisatud käsikirjaline lause : Mis kuu eest ja millises suuruses on võlgnevus.“

KOSTJA VASTUS HAGIAVALDUSELE

Kostja palub hagi jätta rahuldamata ja menetluskulud jätta hageja kanda Kostja väidab , et hageja ei ole temale võlgnevust lahti seletanud. Sellepärast ei ole kostja ka lepingust hagejaga saanud kinni pidada. Septembrikuu 2007 võla kohta on kostja käinud hageja raamatupidaja juures selgitust pärimas kokku viiel korral. Hageja poolt on 04.augusti 2010 a korteriüüri arvele lisatud õigusabi ja riigilõivu summa 2200 krooni. Kuna see ei kuulu kommunaalteenuste hulka ja hagejal oleks õigus nõuda sellelt viivist, peab kostja hageja käitumist pahausklikuks. Kostja viitab viivisenõude juures Riigikohtu lahendis 3-2-1-66-05 toodud põhimõttele, et viivisenõude esitamisel peab võlausaldaja suutma tõendada, et tal tekkis enam kahju kui seda on võlgnetavalt summalt arvutatud seadusliku viivise summa. HAGEJA esitab 19.01.2011 oma SEISUKOHAD käesolevas tsiviilasjas Hageja kordab hagiavalduses varasemalt kirjutatut ning selgitab kohtutoimikus lk. 6 asuvat tabelit arvestatud tasude, laekumiste ja lõppsaldo kohta T. K.le.

Hageja märgib , et kostjal on tasutud kõik teised (samas majas) temale kuuluvate korterite arved koos viivistega, mis on tõendiks sellele, et puuduvad vaidlused majandamiskulude ja kommunaalkulude arvestamise üle. Viiviste arvestus on toimunud 2002-2009 kehtinud korteriühistu põhikirjas märgitud viivisemäära järgi ning alates 2010 toimub uue määra järgi. Varasemalt oli põhikirjajärgseks viivisemääraks 0,07 % maksmisega viivitatud summalt päevas, alates 2010 on viivisemäär 0,2 % maksmisega viivitatud summalt päevas. Hageja viitab viivisenõude juures samale Riigikohtu lahendile, millele viitas ka kostja, kuid täiendas seda sama lahendi seisukohaga, mille kohaselt leppetrahvi eesmärgiks on lisaks kahju hüvitamise nõude realiseerimise lihtsustamisele ka võlgniku sundimine oma kohustuste täitmisele. Kahju puudumine või selle olemasolu leppetrahviga võrreldes oluliselt väiksemas ulatuses ei saa olla leppetrahvi alandamise aluseks, kui leppetrahvi sellises ulatuses õigustab leppetrahvi tagatisfunktsioon, st. võlausaldaja huvi tagatud kohustuse täitmise vastu, mida ei pea mõõtma ainuüksi tekkinud varalise kahjuga. Lisaks toob hageja välja selles lahendis toodud põhimõtte : põhivõlast suuremat viivisenõuet tuleb põhjendada võlausaldajal, kui võlgnik nõuab viivise vähendamist ja viivist on arvestatud rohkem kui seadusjärgses suuruses. Sel juhul peab võlausaldaja tõendama kahju olemasolu suuremas ulatuses . Kuna käesolevas asjas ei ületa viivisenõue põhivõlga ja hageja on rakendanud korteriühistuseaduse viivisemäära 0,07 % ,siis järelikult ei pea hageja kostja suhtes arvestatud viivisemäära siduma kostja poolt hagejale tasumise viivitamisega tekitatud kahjuga. Uue viivisemäära rakendamisel ,so 0,2 % rakendamisega maksmisega viivitatud summalt päevas lähtus hageja sellest, et tema lepingutes ettevõtetega on viivisemääraks just selline viivisemäär ning mõnedel juhtudel ka 0,5 % .Samuti lähtusid korteriühistu liikmed põhimõttest, et õigeaegselt korteriühistu poolt esitatavaid arveid tasuvad liikmed ei pea kinni maksma võlgnike poolt arvete tasumise viivitamisest põhjustatud kreeditoride viivisarveid. Hageja selgitab kostjale septembri 2007 arve sisu. Märgib ,et 2007 detsembri arve tasus kostja 30.12.2008, st.aasta hiljem. Samuti on viivitatud teiste kuude eest arvete maksmisega . 2007 aasta oktoobri kuu arve summas 758,39 krooni on siiani tasumata. Hagetavast perioodist on kostjal jäänud tänase päeva seisuga tasumata 980,84 krooni. Ülejäänud põhivõla nõudest hageja loobub. Hageja märgib , et õigusabikulu ja riigilõivu nõue ei ole kirjutatud sellele arvele, millise perioodi kohta käib vaidlus ning seetõttu on tegemist kostja mittekohase vastuväitega. Hageja soovib kostjalt summa 980,84 krooni põhivõla väljamõistmist, millele lisanduvad viivised 838,61 krooni.Samuti soovib hageja kostjalt tema menetluskulude väljamõistmist, mille hulgas on ka hageja kantud kohtuvälised kulud.

Hageja esitab oma uued seisukohad 06.mail 2011

KOHTUISTUNGID

25.jaanuari 2011 kohtuistungil ütles kostja, et temale jääb arusaamatuks millise võla võttis uus ühistu esimees üle vanalt esimehelt. Sellepärast need vaidlused ongi tekkinud, et ei tea, kustkohast tuleb algsaldo.

Makse võeti vastu varem ka sularahas ühes keldriboksis. Tasumise kohta kirjutati allkiri, kviitungit ei antud. Hageja ütleb, et oli selline kummaline aeg. Korteriühistu proovis asja lahendada ilma kohtuta. Korteriühistu konto väljavõttest ei tulnud välja, et kostja oleks maksnud. Korteriühistu üritas aru saada ,pöörduti korterite omanike poole. T.K.ga on olemas samuti kokkuleppe protokoll. Hageja küsib kostjalt ,kas tal arved on alles. Kostja ütleb , et on alles. Kohus annab pooltele aega läbirääkimisteks ja kompromissiks. Hageja esitab oma uued seisukohad 06.mail 2011 Varasemalt esitatud seisukohtadele lisab hageja seda, et kostja ei ole esitanud neid arveid, mille ta esitada lubas. Kostja on pöördunud hageja poole , et ta soovib ära maksta põhivõlga ja riigilõivu. Ei ole nõus tasuma viiviseid ja õigusabikulusid. Hageja märgib veel, et tl 6 tõendi realt 16 on näha , et seisuga 01.01.2009 moodustub kostja võlgnevus hageja ees 2512,79 krooni ,millest 2129,65 krooni moodustab põhivõlgnevus ning 383,15 krooni viivised. Põhivõlgnevuse kohta on pooltel sõlmitud kokkulepe 12.01.2009. Võlgnik pole kokkulepet täitnud. Kokkulepe on sõlmitud 2009.aastal, hõlmab varasemaid võlgnevusi. Seetõttu ei ole kohaldatav ka aegumine . Hageja rõhutab veelkord, et on kostjaga korduvalt pidanud läbirääkimisi asja lahendamiseks. Kompromiss on jäänud saavutamata. 20.septembri 2011 kohtuistungil jääb hageja oma nõuete juurde, sest on pakkunud kostjale kokkulepet ja kostja on selle välistanud. Kostja ütleb, et on põhiosaga nõus, viivistega mitte.Viiviste osas on asi pikale veninud, selle oleks saanud juba 2007 ära lahendada, ei oleks selliseid viiviseid kogunenud. Kostja on nõus nende viivistega, mis kogunesid maksepäevast kuni palgapäevani, so. 25-ndast kuni kuu lõpuni. Kohus küsib hagejalt viiviste vähendamise võimalusi. Hageja ütleb , et viivitamisi on pikalt ja palju ning need ei ole kuu lõppude viivitused. Korteriühistu peab kohtlema kõiki koretriomanikke võrdselt. Viiviste kohta on eraldi tabel. Kõige suuremad viivised tulevad 2007-2008 .Siiani ei ole laekunud 2007.aasta oktoobri arve. Kostjaga on ka kokkuleppe protokoll, mida ta ei ole täitnud. Kostja palub kohtul viivised ümber arvutada ,kuna viivistelt viivist ei saa nõuda. Hageja selgitab,et viiviseid viivistelt ei olegi arvestatud, seda on otseselt näha tabelitest,mille hageja on esitanud.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Vaidlust ei ole selles, et hagejal on õigus nõuda kostjalt korterimaksete tasumist põhivõlga puudutavas küsimuses. Hageja ja kostja vaidlusküsimuseks on hageja viivisenõue kostja vastu ning menetluskulude nõue. Tuginedes hageja poolt esitatud viiviste arvutuse tabelitele (tl 6,30-33 ,63-64, 75) on kostjale viiviste arvestust hageja poolt põhjalikult selgitatud. Iga korterimakse kohta on peetud eraldi viivisearvestust. Hageja on kostjale selgitanud, et viivisemäär on erinevatel ajaperioodidel olnud erinev ning et korteriühistu on kehtestanud üldkoosolekul suurema viivisemäära seetõttu, et hagejaga lepinguid sõlminud ettevõtetel on lepingutes viivisemääraks

0,2 %,mõnedel juhtudel aga koguni 0,5 % iga maksmisega viivitatud päeva eest. Samuti on lähtunud korteriühistu liikmed põhimõttest, et õigeaegselt korteriühistu poolt esitatavaid arveid tasuvad liikmed ei pea kinni maksma võlgniku poolt arvete tasumise viivitamisest põhjustatud kreeditoride viivisarveid. Võlaõigusseaduse § 113 lg 1 sätestab viivise kohta : Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Võlaõigusseaduse §94 lg 1 sätestab: „ Kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti.“ Antud juhul on korteriomanikud leppinud korteriühistu juhatusega kokku rakendada korteriühistu põhikirjajärgset viivist. Põhikirjajärgne viivis on olnud kooskõlas korteriühistuseaduse § 7 lg 4 –ga 0,07 % iga maksmisega viivitatud päeva eest ,alates 2010 aastast 0,2 % iga maksmisega viivitatud päeva eest. Vaidlust viivise protsendi suuruse üle ei ole selle kehtestamisel korteriomanikel tõusetunud. Korteriomanik – kostja kinnitas 12.01.2009 ka oma allkirjaga , et ta on võlgnevusega nõus. (kokkulepe tl 5) Allkirjade järgselt on küll kokkuleppele kirjutatud märkus, kuid konkreetselt see märkus ei puuduta kokkuleppe protokolli tühistamist. T.K. on tasunud korteriühistule makse ka temale kuuluvate teiste korterite eest . Nende korterite osas ta viiviste % vaidlustanud ei ole. Korteriühistul on viivisemäärad kõikide korterite osas nende omanikele ühesugused. Seega tuleb hagi rahuldada nii põhivõlgnevuse kui viiviste nõudes.

MENETLUSKULUD

Tsiviilkohtumenetluse seadustik 162 lg 1 sätestab menetluskulude jaotuse hagimenetluses: hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldab hagi, mõistab ta kostjalt välja menetluses kantud menetluskulud. Kohtuväliste kulude kohta kohtul menetluse ajal andmed puuduvad ,kuid TsMS § 162 lg 2 sätestab , et pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kohtuvälised kulud, mis hüvitataks tunnistajale, kaasa arvatud hüvitis saamata jäänud töötasu või muu püsiva sissetuleku eest, hüvitatakse poolele samadel alustel ja samas ulatuses, nagu hüvitatakse tunnistajakulud. TsMS § 174 lg 1 sätestab,et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis.

Marge Tamme kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.