Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

MAAKOHTU LAHEND

lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. VÕS § 221 lg 1 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui: 1) asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu; 2) müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Seega VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostja (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Kinnistu müügilepingu, kinnistu ja korteriomandi ühishüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingute p-st 1.3.2 nähtuvalt on hageja ostjana üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised ning talle müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast; lepingu p-st 1.3.3 nähtuvalt on hageja kui ostja ehitised üle vaadanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostab lepingu eseme tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning müüja poolt käesolevas lepingus esitatud andmetele; notariaalakti lisas nr 1 osas 3 lepingu eseme nr 1 muud andmed alapunktis 3.3 on müüja kinnitanud, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kohus nõustus hagejaga, et ostes kostjalt kinnistu, millel on elamiseks kasutatav hoone, eeldas ta hoone elamiskõlbulikkust. Poolte vahel sõlmitud müügilepingus puudub täpsem kirjeldus asja omaduste kohta. Hageja poolt kohtule esitatud 2005. a koostatud mõõdistusprojektist nähtuvalt on mõõtmisprojekt koostatud elumajale, hoones on lokaalne vesi ja kanalisatsioon. Asja materjalidest nähtuvalt vajas hageja kinnistut elamiseks, mida kostja, kasutades ise varem seda hoonet elamuna, lepingu sõlmimise ajal pidi teadma. Kui veesüsteemi ja kanalisatsiooni korrasolek jätta kokkulepitud omaduseks lugemata, võib kohaldada VÕS § 217 lg 2 p 2, kuna müüja oli teadlik asja kasutamise eesmärgist, mis pealegi ei erinenud asja tavakasutusest. Ostes lokaalse veevarustusega ja kanalisatsiooniga elamu, tuleb lugeda endastmõistetavaks, et elamus on tagatud selles elamiseks vajalik töötav veevarustus ja kanalisatsioon. See kehtib ka kasutatud elamu ostmisel, kus ei saa aga eeldada küll samasugust kvaliteeti nagu uue elamu puhul. Puudustega elamu vee- ja kanalisatsioonisüsteemi tuleb seega lugeda lepingutingimustele mittevastavateks VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses. Kostja leidis, et hageja ei ole kinni pidanud asja müügilepingu tingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul kostjale teatamise nõudest vastavalt VÕS § 220 lg-le 1 ning ei ole tõendatud VÕS § 218 lg 1 sätestatud asjaolu - asja lepingutingimustele mittevastavust juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekul ostjale. VÕS § 218 lg 1 seob müüja vastutuse asja lepingutingimustele mittevastavuse eest puuduse olemasoluga asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale ülemineku ajal. VÕS § 214 lg 2 järgi läheb riisiko ostjale üle asja üleandmisega, mitte lepingu sõlmimisega. Sama on fikseeritud pooltevahelise müügilepingu p-s 4.2. Müüja vastutust elamu vee- ja kanalisatsioonisüsteemi puuduste eest ei välista ka asjaolu, et põrandakonstruktsioonide niiskuskahjustused ja kanalisatsioonirikked ilmnesid alles mitu kuud pärast asja üleandmist. VÕS § 218 lg 3 kohaselt vastutab müüja ka selliste puuduste eest, mis tekivad pärast riisiko üleminekut, kuid põhinevad müüja kohustuste rikkumisel (s.t vee- ja kanalisatsioonisüsteemi puudustel). VÕS § 219 lg 1 kohaselt on ostjal kohustus ostetud asja eraldi ülevaatamiseks vaid juhul, kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Antud juhul ei ole sellega tegemist. Asja kohese ja põhjaliku ülevaatamise kohustust ei ole käesolevas asjas hagejale pandud ka müügilepinguga.

VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 kohaselt on müüja vastutuse eelduseks siiski ostja poolt müüjale puudusest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puuduse avastas või avastama pidi. Pooled tähtaega mõistliku aja kestvuse suhtes müügilepingus kokku ei leppinud. Tähtaega tuleb VÕS § 220 lg 1 järgi arvestada alates puudusest teadasaamise ajast. Hageja poolt kostjale saadetud kirjast ja postikviitungist nähtub, et hageja on 21.04.2008 saatnud kostjale kirja, millest nähtub, et hageja on kostjale mitmeid kordi teatanud elamu lepingutingimustele mittevastavusest ning nõudnud kas müügihinna alandamist, elamus puuduste likvideerimist või tekitatud kahju hüvitamist, mis on lõppenud sellega, et kostja ei võtvat isegi tema telefonikõnesid vastu ning hoiduvat isiklikest kontaktidest. Hageja vande all antud seletusest ja tunnistaja M.T. ütlustest nähtub, et maja vee- ja kanalisatsioonisüsteemi lepingutingimustele mittevastavus hakkas ilmnema novembrisdetsembris 2007 ning müüjale teatati puudustest hiljemalt aprillis 2008, kui põrandate niiskuskahjustused võtsid laiema ulatuse. Riigikohus on otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04 asunud seisukohale, et kui hageja ka ei teatanud kostjale puudustest kokkulepitud aja jooksul, kuid teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib hageja VÕS § 220 lg 3 teise lause kohaselt siiski alandada ostuhinda ja nõuda kahju (välja arvatud saamata jäänud tulu) hüvitamist. VÕS § 221 lg 1 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui puudused tekkisid müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Kohus leidis, et varjatud puudustest teatamise tähtaega nelja-viie kuu jooksul nende ilmnemise algusest saab lugeda antud asjas VÕS § 220 lg 1 tähenduses mõistlikuks ajaks ning sellega saab arvestada. Antud asjas ei ole tegemist tarbijalemüügi lepinguga, kuid näiteks VÕS § 218 lg 2 kohaselt tarbijalemüügi puhul vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis ilmneb isegi kahe aasta jooksul asja üleandmisest ostjale. Kohus leidis hageja seletusele, tunnistajate A.V. ja E.R. ütlustele, fotodele ja ehitustehnilise ekspertiisi eksperdi arvamusele tuginedes, et juba enne müügilepingu sõlmimist olid kinnistul ehituslikest puudustest tingitud elamu põrandakonstruktsioonide niiskuskahjustused ja kanalisatsiooni ummistused. Kostja leiab, et põrandakonstruktsioonide niiskuskahjustused on tingitud veetorustiku liidete purunemisest majas hageja poolt elamu mittekütmise tõttu 2007/2008 talveperioodil. Kohus leiab, et puuduvad usaldusväärsed tõendid, mis kinnitaksid, et vaidlusalust elamut ei köetud pidevalt 2007/2008 talvel, mistõttu veetorude liited purunesid. Tunnistaja M.T. ütlustest nähtuvalt kasutati kütmisel ka elektriradiaatorit. VÕS § 101 lg 1 p 1, 3, 5 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja: nõuda kohustuse täitmist; nõuda kahju hüvitamist; alandada hinda. VÕS § 222 lg-te 1, 4, 5 kohaselt kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. Müüja kannab asja parandamisega või asja asendamisega seotud kulud, eelkõige veo-, posti-, töö-, reisi- ja materjalikulud. Kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Hageja on väitnud kirjas kostjale, et ta on nõudnud kostjalt elamus puuduste likvideerimist. Kostja vaidles kohtuistungil sellele vastu. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, mis kinnitaksid, et hageja on nõudnud kostjalt elamus puuduste likvideerimist. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja ise hakanud korraldama kahju tagajärgede likvideerimist. Seega puuduvad asjas VÕS § 222 lg 5 kohaldamise eeldused ning hageja nõue sel alusel kostjalt mõistlike kulude hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata.

VÕS § 225 kohaselt võib ostja nõuda müüjalt ka sellise kahju hüvitamist, mis tekkis asjale selle lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. VÕS § 115 lg-te 1, 2, 3 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda pärast VÕS § 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. Kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda ka täiendavat tähtaega määramata, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust, samuti käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 1–4 nimetatud juhtudel või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik. VÕS § 103 lg-te 1, 2 kohaselt võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav; eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid, mis tõendaksid, et kohustuse rikkumine tema poolt on vabandatav. Kahju hüvitamise eesmärk on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Nõude lahendamisel tuleb arvestada ka sellega, et kahju hüvitamise tulemusel ei või hageja põhjendamatult rikastuda. Kohus arvestas, et pooled leppisid müügilepingus kokku kinnistu, millel asus kasutatud elamu, müügis, s.h kasutatud vee-ja kanalisatsioonisüsteemiga. Ostes kasutatud elamu, ei või ostja eeldada, et elamu tehnosüsteemid oleksid samasuguses olukorras nagu uued, kuid nad peavad olema töökorras. Vastavalt VÕS § 127 lg-le 5 tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. See tähendab, et kohus peab kaaluma, kas kannatanu suhtes on õiglane kasu mahaarvamine olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida. Kohus leidis, et niiskuskahjustuste tõttu riknenud põrandalaudade puhul põrandate nõuetega vastavusse viimiseks on vaja ehitada uued põrandad, kuid kahjuhüvitisest tuleks siiski maha arvata nende ruumide põrandate remondikulud, millistes ruumides hageja ei oleks pidanud niiskuskahjustusest tulenevalt põrandaid uuendama. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kogu elamu põrandad olid niiskuskahjustustega. Kuigi niiskuskahjustusega ruumides ei olnud niiskuskahjustusega rikutud kõik põrandalauad, ei olnud kohtul alust arvata, et hageja saaks nende põrandaosade asendamise maksumuse hüvitamisest suurt kasu ja seda kasu, mis ta saaks, ei ole võimalik objektiivselt kahju hüvitamise käigus vältida. Kohus nõustus eksperdi arvamusega, et laudpõrandate asendamist kogu elamus parkettpõrandatega võib lugeda põhjendatuks esteetilistel eesmärkidel, sest vaheseinte eemaldamisega loodi elamus projektist erinev ruumiline jaotus, tekkisid avatud elutuba ja avatud köök ning ainult osaline põranda vahetamine oleks loonud elamu sisemusest poolelioleva ehitise mulje, kuid see ei ole kooskõlas VÕS § 127 lg 1 mõttega. Eeltoodud tõendite alusel luges kohus põhjendatuks hageja poolt kahju likvideerimise käigus põrandate lammutamis- ja taastamistööd vahetult veetorustiku paiknemisega seotud ruumides (WC, sauna- ja pesuruumid, köök) ja nendega piirnevas koridoris ning elutoas. Maja plaani järgi on selliste ruumide pindala 60,7 m2. Hageja poolt avaldatud niiskuskahjustusi magamistoas ei kinnita teised tõendid, mistõttu jättis kohus selle, arvestades eeltoodud niiskuskahjustusteta põrandaosa teistes ruumides hüvitamisel eeldatavalt hageja poolt saadavat kasu, arvestamata. Kohus nõustus kostjaga, et hageja poolt kohtule esitatud OÜ Kungla Projekt poolt koostatud hinnapakkumine ei tõenda hageja väidetavaid kulutusi, mis on hädavajalikud seoses kahju kõrvaldamisega. Pooled ei ole esitanud vastuväiteid eksperdiarvamuses esitatud tööde maksumustele 2008. a EKE-NORA üksushinnetes, mistõttu tuleb kahju suuruse kindlaksmääramisel aluseks võtta eksperdi arvamuses toodud andmed. Seega tuleb põrandate lammutamise maksumuseks lugeda 60,7 X 78 = 4734.60 krooni. Pooled ei ole esitanud vastuväiteid ega omapoolseid tõendeid eksperdi poolt määratud ruumides niiskusetõrje hinna suuruse kohta, mistõttu luges kohus põhjendatuks ekspertarvamuses toodud ruumide niiskusetõrje hinna 480 krooni. Hageja poolt

nõutud vannitoa hallitusetõrje teostamise kulu 1500 krooni ja põrandate teemantlihvimise eest 1000 krooni, on kohtu arvates kooskõlas eksperdi poolt esitatud EKE-NORA üksushinnetega. Hageja nõuab vannitoa materjalide 9000 krooni ja põrandate taastamise materjalide 55 000 krooni ning töötasu 60 000 krooni hüvitamist. Paljasõnaline on hageja väide, et puitpõrandate ja parketi paigaldamine oleksid läinud samapalju maksma. Eksperdi kalkulatsioonist nähtuvalt on parketi paigaldamine elamus ~ 20 000 krooni kallim. Kahju hüvitamine VÕS § 127 mõttes tähendab endise olukorra taastamist, st et kahju hüvitamisel tuleb arvestada laudpõranda paigaldamise kuludega. Kuna kohtule ei ole pooled esitanud muid arvestatavaid tõendeid põranda paigaldamise ja vannitoa remondi kulude maksumuse kohta, siis võttis kohus aluseks eksperdi arvamuses toodud EKE-NORA üksushinded. Kohus nõustus eksperdiga, et vannitoas on põhjendatud seinte plaatkatte osaline vahetamine kahjustuste kõrvaldamise raames. Seega on põhjendatud vannitoa materjalide maksumuseks 1377.80 + 1514.45 = 2892.25 krooni; põrandate taastamiseks kulunud materjalide maksumuseks arvestades pinda 60,7 – 5,2 (vannituba) = 55,5 m2; 55,5 X (12,40+26,52+330,42+36,90) + (55,5/94,9 x 1717) = 23 550.46 krooni ning töötasu maksumuseks vannitoas 4832.59 + 2095.60 = 6928.19 krooni ning põrandate taastamisel 55,5 X (39+39+234+112)+ (55,5/94,9 x 1040) = 24 140.22 krooni. Hageja nõue väliskanalisatsiooni materjalide koos töötasuga hüvitamiseks 6000 krooni on kooskõlas (mõnevõrra väiksemgi) eksperdi arvutustest. Hageja poolt esitatud nõue elamispinna kasutamisega seotud täiendavate kulutuste hüvitamiseks 5500 krooni suuruses ei ole tõendatud. Seega on tõendatud hageja kulutused 4734.60 + 480 + 1500 + 1000 + 2892.25 + 23 550.46 + 6928.19 + 24 140.22 + 6000 = 71 225.72 krooni, s.o. 4552.15 eurot. Kahju hüvitamise lahendamiseks oli vajalik kohtul tuvastada hagejal kahju olemasolu, kostjal etteheidetav rikkumine, samuti põhjuslik seos kostjale etteheidetava rikkumise ja hagejal tekkinud kahju vahel. Põhjuslik seos ei pea VÕS § 127 lg 4 järgi olema alati vahetu, s.t tekkinud kahju ei pea igal juhul olema kohustuse rikkumise vahetu tagajärg. Põhjuslik seos on olemas ka juhul, kui ilma isikule etteheidetava teota ei oleks kahju tekkinud (conditio sine qua non). Asjas on tõendatud hageja kulutused 4552.15 eurot (kahju), mis on hagejal tekkinud kostja poolt müüdud kinnistul asuva elamu vee- ja kanalisatsioonisüsteemi lepingutingimustele mittevastavuse tagajärgede likvideerimisega, mis on omavahel põhjuslikus seoses, sest lepingutingimustele mittevastava asja ostmiseta ei oleks hagejal sellist kahju tekkinud. VÕS § 112 lg-te 1, 2, 3 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule. VÕS § 224 kohaselt ostja ei või alandada ostuhinda: 1) kui müüja parandas või asendas asja lepingutingimustele vastava asjaga; 2) kui ostja keeldus õigustamatult vastu võtmast müüja ettepanekut asja parandamise või asendamise kohta; 3) enampakkumisel müüdud kasutatud asja ostmisel. Hageja nõudis hagis alternatiivselt ka kinnistu ostuhinna alandamist 146 500 krooni võrra. Kostja asus seisukohale, et hageja 21.04.2008 kiri kinnistu nimetusega Panoraam-29 hoonega seonduvatest probleemidest ei ole käsitletav hinna alandamise avaldusena VÕS § 112 1g 2 mõttes, kuna selles ei ole vastavat avaldust tehtud, samuti peab avaldus olema tehtud pärast väidetavate puuduste avastamist mõistliku aja jooksul. Kohus nõustus kostjaga, et 21.04.2008 kirjas kostjale on hageja esitanud ebakonkreetse väite, et hageja on mitmeid kordi teatanud elamu lepingutingimustele mittevastavusest ning nõudnud kas müügihinna alandamist, elamus puuduste likvideerimist või tekitatud kahju hüvitamist ning nõudnud 180 000 krooni maksmist, kuid ei ole tehtud selget ja konkreetset hinna alandamise avaldust teisele lepingupoolele. Hinna alandamise avalduseks sai kohus lugeda kohtule 23.05.2008 esitatud hagiavaldust, mis on

kostjale kätte toimetatud 28.05.2008 ja kus hageja nõuab hinna alandamist 146 500 krooni võrra. Vaatamata kohtu korduvale selgitamisele ei ole hageja kohtule esitanud omapoolset selgitust ja tõendeid selle kohta, millised on antud asjas kohase ja mittekohase täitmise väärtused (asja kohane väärtus on ilmselt 1 600 000 krooni) ning millest tuleneb hageja hinna alandamise (ilmselt ülemäära makstud raha tagastamise) 146 500 krooni nõue. Ekspert on andnud arvamuse erinevaid statistilisi algandmeid aluseks võttes, et kinnistu müügihind on mõnevõrra kõrgem müügiperioodi sarnase kinnistu harilikust väärtusest (turuhinnast) ja seega võib väita, et kõnealuse hoonestatud kinnistu ostu-müügihind ei ole ilmnenud kahjustusi arvestav. Hinna alandamise funktsioon on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel juhul, kui kahju hüvitusnõude esitamine ei ole mingil põhjusel võimalik või otstarbekas. Antud juhul kohus rahuldas osaliselt hageja kahjuhüvitusnõude, asja materjalidest nähtuvalt on hageja kostjale ostuhinna täielikult tasunud, mistõttu jättis kohus hageja hinna alandamise nõude rahuldamata.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

Elamu oli enne asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamist vastustaja valduses olnud umbes 10 kuud. Selle aja jooksul hageja tegevusetus talvisel ajal hoone kütmata jätmise näol oli üheks põhjuseks, mis konstruktsioonide märgumist tingis. Kohus ei ole käsitlenud ega võtnud seisukohta VÕS § 139 lg 1 kohaldamise suhtes ega arvestanud VÕS-s 140 lg 1 sätestatut. b) vastustaja on pärast müügilepingu objekti oma valdusesse saamist ja enne apellandile pretensioonide esitamise alustamist oluliselt muutnud väidetavat kahju kajastavat sündmuskoha algset olukorda, mis on teinud võimatuks väidetava kahju fikseerimise, põhjuste selgitamise ja põhjuslike seoste tuvastamise kahju tekkimise põhjuste ja müüja käitumise vahel; c) vastustaja kindlustusvõtjana ei ole täitnud kindlustuslepingu juurde kuuluvaid tingimusi, ei ole kindlustusandjale teatanud kahjustuste avastamisest ega taganud avastatud asjaolude fikseerimist, olukorra säilitamist. VÕS § 101 lg-s 3 sätestatut arvestades ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Vastavalt VÕS § 220 lg-le 3 vabaneb müüja vastutusest asja puuduste eest, kui ostja ei teata müüdud asjal esinevast puudusest mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist. Vastustaja on jätnud 2007-2008 talvel tema valdusse juba juunis 2007 üle läinud hoone pidevalt kütmata ja just see asjaolu on tinginud hoone kahjustumise. Olles sellest teadlik, ei teatanud vastustaja kindlustusandjale kindlustusjuhtumist ja ei säilitanud väidetavalt avastatud olukorda; 2) on kohus rikkunud oluliselt TsMS § 442 lg 8, kuna kohus ei ole kaevatavas otsuses esitanud põhjendusi selle kohta, miks ta ei arvesta ehitustehnilise ekspertiisi tulemusel antud ekspertarvamusega, eksperdi ütlustega kohtus ning kas ja miks kostja seisukohad on ebaõiged ja miks ta nõustub hageja ja tema elukaaslasest tunnistaja väidetega. Kohtu poolt tõendite selekteerimist ja ühtede tõendite põhjendamata eelistamist teistele tõendab näiteks asjaolu, et kohus on pidanud vajalikuks apellandi elukaaslase E.R. ütlusi vaidlusaluse hoone kütmata jätmise kohta esitades rõhutada, et tegemist on nimelt kostja elukaaslasega. Seejärel on kohus esile toonud tunnistaja M.T. vastupidised ütlused (seejuures ära märkimata, et tegemist on hageja elukaaslasega). Eeltoodu alusel on kohus jõudnud järeldusele, et puuduvad usaldusväärsed tõendid, mis kinnitaksid, et vaidlusalust elamut 2007/2008 talvel ei köetud. Samas on aga kohus jätnud hindamata ehitusala eksperdi A. Luhse kohtuistungil antud ütlused selle kohta, et kui tema käis 2010 kevadel esimest korda objekti hindamas, oli seal end perenaiseks nimetav isik M.T., kes avaldas eksperdile, et siis (2007/2008 talvel) tema ei elanud majas. Eeltoodust tuleneb, et M.T. ei ole andnud kohtuistungil tõeseid ütlusi. Antud tsiviilasjas on läbi viidud põhjalik ehitusalane ekspertiis, millise alusel eksperdi A. Luhse poolt antud hinnangust ja kohtuistungil antud ütlustest nähtub selgelt, et kostja ei saanud olla teadlik hoone ehitusvigadest, mis võisid teatud määral soodustada märgumist ja kahjustusi. Põhjendamata ja ebaõige on kohtu seisukoht, millega ta on jätnud tähelepanuta apellandi seisukoha seonduvalt kindlustusega ja sündmuskoha likvideerimisega ning nõustunud vastustaja väitega, et kui tegemist on müügilepingu mittekohasest täitmisest tekkinud kahjuga, on ostjal õigus nõuda kahju hüvitamist müüjalt. Mingit müügilepingu mittekohast täitmist apellandi poolt ei ole aset leidnud ja puuduvad tõendid ka selle kohta, et apellant on süüdi väidetava kahju tekkimises. Ehitusekspertiisi akt ja ekspert A. Luhse ütlused tõendavad vastupidist, kohus ei ole aga seda olulist tõendit analüüsinud. Ka ekspertiisiakti vastustest teistele küsimustele nähtuvad eksperdi seisukohad, mis kinnitavad vastustaja nõude alusetust. Vastuses küsimusele nr 2 on ekspert konstateerinud, et ekspertiis ei pea kanalisatsiooni torustiku paigaldusvigasid elamu niiskuskahjustuste põhjuseks. Küsimusele nr 1 vastates on ekspert niiskuskahjustuste osas osundanud hoopis kolmandatele põhjustele, et apellant mitteprofessionaalina ehituse alal ei pruukinud ehitades vigade tegemisest ja vastavatest erialajuhistest teadlik olla. Vastates küsimusele nr 4 on ekspert konstateerinud, et elamu kütmata jätmine 2007/2008 talveperioodil põhjustas üsna suure tõenäosusega vasest veetorustiku liidete purunemise tõttu lekkeid.

Eksperdi poolt kohtuistungil antud ütlustega on tõendatud, et tunnistaja M.T. ütlused väidetava kütmise kohta ei vasta tegelikkusele. Kütmata jätmist tõendavad ka tunnistaja E.R. ütlused. Kui hüpoteetiliselt lähtuda eeldusest, et apellandi suhtes oleks tõendatud süü kahju tekitamisel, on kohtu poolt arvestatud ja väljamõistetud summa alusetu ja põhjendamata. Hagejal võisid kohtu poolt arvutatud kulud küll esineda, kuid nende kandmise panemine apellandi kanda ei ole põhjendatud, kuna on vastuolus ekspertiisi seisukohtadega. Ekspertiis ei ole kinnitanud vastustaja kulude põhjendatust ja nende seost apellandi süülise käitumisega. Vastupidi ekspertiis on andnud seisukoha, et sündmuskoha likvideerimisega on muudetud võimatuks tuvastada varasemalt olnud niiskusekahjustusi.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

kõrvaldamas santehnik. Tunnistaja A.V. on maakohtus kinnitanud, et ta käis eelmise omaniku ajal kanalisatsiooni lahti tegemas kolmel korral. Ringkonnakohtu arvates kinnitavad eelmärgitud asjaolud, et antud juhul on kohaldatav VÕS § 221 lg 1 p 2 ning ka seetõttu ei ole põhjendatud apellandi väide, et ta ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest.

et nimetatud leketest tekkinud niiskuskahjustused ei saa olla ainsaks põrandakonstruktsiooni niiskuskahjustuse põhjuseks. Põhjendatud ei ole ka see apellandi väide, et ekspert ei ole kinnitanud hageja kulude põhjendatust ja nende seost apellandi käitumisega ning seetõttu on maakohtu poolt hagi osaline rahuldamine ja apellandilt 4 552,15 euro väljamõistmine alusetu. Ringkonnakohus märgib, et põhjusliku seose kindlakstegemine on kohtu ülesanne ning selle olemasolu ei ole eksperdilt ka küsitud. Maakohtu otsusest nähtuvalt ei ole pooled esitanud vastuväiteid eksperdi arvamuses esitatud tööde maksumusele ning maakohus on põhjendatult hagi osalisel rahuldamisel lähtunud eksperdi arvamuses esitatud tööde maksumusest.

Viivi Tomson

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.