Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

HAGEJA NÕUE JA SELLE PÕHJENDUSED

Hagiavalduse kohaselt nimetati hageja Võrus Lembitu 4 asuva korterelamu korteriomanike 9. juuli 2007.a. üldkoosoleku otsusega alates 1.augustist 2007.a. viieks aastaks Lembitu 4 elamu valitsejaks. Nimetatud üldkoosoleku otsusega anti hagejale volitus kohtus ja kohtuväliselt esitada oma nimel nõudeid (kaasaarvatud elamu Lembitu 4 kõigi kaasomanike vastu) elamu valitsemisest tulenevate kõigi rahaliste nõuete, sealhulgas halduskulude, teenustasude ja muude valitsemise korraldamisest tulenevate summade, remondiks vajalike summade, vahendatavate teenuste eest tasutavate summade, viiviste, lepingutrahvide ja kõikvõimalike kahjusummade ning ümberarvestustest tulenevate summade sissenõudmiseks. Lembitu 4 korteriomanike 9.juuli 2007.a. üldkoosoleku protokolli p 2.2. kohaselt otsustas korteriomanike üldkoosolek, et valitsejale teenustasuna makstav summa (koosneb majahoidja töötasust väliskoristuse nimetuse all ja teenustasu nime all esitatust, mis on ette nähtud muudeks valitsemisalasteks kuludeks ja valmisoleku tasuks avariiteenistuse eest) on vastavalt 1,40 ja 0,53 krooni iga korteriomandi üldpinna ruutmeetri kohta. Nimetatud summasid korrigeeritakse iga kalendriaasta jaanuarist ilma täiendava kokkuleppeta vastavalt alampalga muutusele (majahoidja töötasu osas) ja vastavalt tarbijahinnaindeksi muutusele eelmisel aastal (ülejäänud teenustasu osas). Nimetatud protokolli p

2 (7)

järgmised arved: 30.08.2009.a. arve nr 0890807973 remondifondi, välikoristuse ja teenustasu eest summas 5959,65 krooni; 31.09.2009.a. arve nr 090907973 remondifondi, välikoristuse, teenustasu eest summas 9725,25 krooni; 31.10.2009.a. arve nr 091007973 remondifondi, välikoristuse, teenustasu eest summas 4062,85 krooni; 30.11.2009.a. arve nr 091107973 remondifondi, välikoristuse, teenustasu eest summas 4062,85 krooni; 31.12.2009.a. arve nr 091207973 remondifondi, välikoristuse, teenustasu eest summas 4062,85 krooni; 31.01.2010.a. arve nr 100107973 remondifondi eest summas 2123,40 krooni; 28.02.2010.a. arve nr 100207973 remondifondi eest summas 2123,40 krooni; 31.03.2010.a. arve nr 100307973 remondifondi eest summas 2123,40 krooni; 30.04.2010.a. arve nr 100407973 remondifondi eest summas 2123,40 krooni; 31.05.2010.a. arve nr 100507973 remondifondi eest summas 7785,80 krooni; 30.06.2010.a. arve nr 100607973 remondifondi eest summas 7785,80 krooni; 31.07.2010.a. arve nr 100707973 remondifondi eest summas 7785,80 krooni; 31.08.2010.a. arve nr 100807973 remondifondi eest summas 7785,80 krooni; 30.09.2010.a. arve nr 100907973 remondifondi eest summas 7785,80 krooni. Kostja ei ole ühtegi talle esitatud arvet tasunud, mistõttu kostja võlgnevus 2010.a. 5.oktoobri seisuga on 75 296,05 krooni. Lembitu 4 korterelamu korteriomanike üldkoosoleku 9.juuli 2007.a. ja 15.mai 2009.a. otsuste kohaselt lasus ja lasub kostjal kohustus teha igakuiselt makseid Lembitu 4 korteriühisuse remondifondi ning tasuda Lembitu 4 kinnistu koristamise ja korteriühisusele osutatud teiste teenuste eest. Nimetatud üldkoosolekute otsused on KOS § 8 lg 4 tulenevalt kostjale siduvad vaatamata sellele, et kostja ei olnud nende vastuvõtmise ajal Lembitu 4-100 korteriomandi omanik. Lembitu 4 korteriomanike 9.juuli 2007.a üldkoosoleku protokolli punktist 2.3. tulenevalt otsustas korteriomanike üldkoosolek, et korteriomanikul lasub kohustus tasuda remondifondi ja teisi makseid arvestuskuule järgneva kuu 20.kuupäevaks. Nimetatud kohustuse tasumisega viivitamise korral on viivis tasumata summalt 0,07 % iga maksetähtaega ületava päeva eest. Kostja ei ole alates 2009.a. septembrist, so korteri omandamisele järgnevast kuust, tasunud korteriomanike üldkoosoleku otsusega ette nähtud makseid. Seega on kostja kohustuste täitmisega viivituses ja tal lasub kohustus tasuda viivituse eest viivist 0,07 % päevas tasumata maksetelt. Hageja ei esita esialgu kostja vastu nõuet hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viiviste eest, kuid palub kostjalt välja mõista viivis põhinõude tasumisega viivitamise eest alates hagi esitamisest. Seejuures vähendab hageja viiviste nõuet ja palub kostjalt välja mõista viivise 0,06 % päevas alates hagi esitamisest iga põhinõude tasumisega viivitatud päeva eest kuni põhinõude lõpliku tasumiseni. Neil asjaoludel palub hageja välja mõista Mederex Grupp OÜ-lt OÜ Võru Kinnisvara kasuks võlgnevus summas 75 296,05 krooni ja viivise 0,06 % päevas põhinõudelt summas 75 296,05 krooni kuni põhinõude täieliku tasumiseni (tl 3-8). Haginõude suurendamise avalduse kohaselt on lisaks eeltoodule kostjal tasumata ka arved perioodi oktoober 2010 kuni märts 2011 eest kokku summas 676,10 eurot (10 578,50 krooni): 31.10.2010.a. arve nr 101007973 remondifondi eest summas 2123,40 krooni; 30.11.2010.a. arve nr 101107973 remondifondi eest summas 2123,40 krooni; 31.12.2010.a. arve nr 101207973 remondifondi eest summas 2123,40 krooni; 31.01.2011.a. arve nr 1175 remondifondi eest summas 134,48 eurot (2104,15 krooni); 28.02.2011.a. arve nr 3573 remondifondi eest summas 134,48 eurot (2104,15 krooni). Seega suurendab hageja hagi eset 676,10 euro (10 578,50 krooni) võrra nii põhivõla osas, paludes välja mõista kostjalt põhivõla summas 5488 eurot (85 875 krooni) ning palub kostjalt välja mõista avalduse ajaks sissenõutavaks muutunud viivised summas 942,72 eurot ning alates avalduse esitamisest viivis 0,06% päevas põhinõudelt kuni põhinõude tasumiseni. Seega palub hageja kostjalt välja mõista hageja kasuks võlgnevus summas 5488 eurot (85 875 krooni) ning viivised summas 942,72 eurot ja alates 21.märtsist 2011.a. viivis 0,06 % päevas põhinõudelt summas 5488 eurot (85 875 krooni) kuni põhinõude täieliku tasumiseni (tl 153-154). 3 (7)

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja leiab, et hagejal puudub õigus nõuda võlgnevuse tasumist. Hageja ei ole arvete väljastamisel lähtunud 09.07.2007.a. üldkoosoleku otsusest, millega kinnitati välikoristuse ja teenustasu esialgsed koefitsiendid ning nende muutmise põhimõte. Hageja on nõudnud aasta lõikes majahoidja töötasusid kahe erineva koefitsiendi alusel, kuigi vastavalt üldkoosoleku otsusele pidi koefitsienti korrigeeritama aasta alguses ning seejärel pidi see püsima muutmatuna terve aasta jooksul; hageja on 2009.a. koefitsiente suurendanud, kui alampalgamäär jäi samaks. Seega nõuab hageja kostjale summade tasumist, milleks tal puudub alus. Hageja nõuab kostjalt lisaks majahoidja töötasult kui ka teenustasult käibemaksu maksmist, mis väljub üldkoosoleku otsuse raamidest. Lisaks eeltoodule leiab kostja, et hageja ei ole nimetatud teenuseid kostjale osutanud. Remondifondi osas on kostjal alust arvata, et hageja kasutab Lembitu 4 remondifondi raha oma igapäevases majandustegevuses (tl 90-94). KOHTU TUVASTATUD ASJAOLUD JA NENDEST TEHTUD JÄRELDUSED Kohus leiab, et hagi on tõendatud ja kuulub rahuldamisele. Pooled on nõus asja lõpliku lahendamisega TsMS § 403 lg 1 alusel kirjalikus menetluses (tl 182184). Tartu Maakohtu 15.juuli 2011.a. määrusega määrati asja lahendamine poolte nõusolekul kirjalikus menetluses ja määrati pooltele tähtaeg, mille jooksul on võimalik esitada kohtule avaldusi ja dokumente, 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest (tl 187). Hageja on Tartu Maakohtu 15.juuli 2011 määruse kätte saanud 25.juulil 2011.a. (tl 191), kostja 15.juulil 2011.a. (tl 189). Pooled ei ole kohtu poolt määratud tähtaja jooksul esitanud kohtule avaldusi ja dokumente. Käesolevas asjas on hagejaks Võrus Lembitu 4 asuva elamu korteriomanike üldkoosolekul elamu Lembitu 4 valitsejaks valitud äriühing OÜ Võru Kinnisvara. Korteriomandiseaduse (KOS) § 21 lg 2 p-de 1 ja 5 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel pöörduda hagiga kohtusse. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostja on Võrus Lembitu 4 asuva korteriomandi M100, mille reaalosaks on mitteeluruum, omanik. Seda, et kostja on Lembitu 4 kinnistust 5216/16020 mõttelise osa ja reaalosa mitteeluruumi nr M100 omanik kinnitab ka kinnistusraamatu väljavõte (tl 41-44, 48). Lembitu 4 korteriomanike üldkoosoleku 9. juuli 2007.a otsusega nimetati hageja alates 1.augustist 2007.a viieks aastaks Lembitu 4 elamu valitsejaks. Korteriomanike üldkoosoleku otsusega anti hagejale volitus kohtus ja kohtuväliselt esitada oma nimel nõudeid (kaasaarvatud elamu Lembitu 4 kõigi kaasomanike vastu) elamu valitsemisest tulenevate kõigi rahaliste nõuete, sealhulgas halduskulude, teenustasude ja muude valitsemise korraldamisest tulenevate summade, remondiks vajalike summade, vahendatavate teenuste eest tasutavate summade, viiviste, lepingutrahvide ja kõikvõimalike kahjusummade ning ümberarvestustest tulenevate summade sissenõudmiseks (tl 12-13). Kohus leiab, et kuna hageja on määratud Lembitu 4 korterelamu valitsejaks ja Lembitu 4 korteriomanike üldkoosolek on vastu võtnud otsused kaasomandi valitsemisega seotud summade tasumiseks ning kostja ei ole hagiavalduse kohaselt neid otsuseid täitnud, siis oli hagejal õigus esitada kostja vastu hagi. Ka Riigikohus on asunud tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05 28.novembril 2005.a. tehtud otsuses seisukohale, et hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta; majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse 4 (7)

kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada. Tartu Ringkonnakohus on käesolevas tsiviilasjas 31.jaanuaril 2011.a. tehtud määruses samuti märkinud, et määruskaebuse väide, et hagejal puudub hagi esitamise õigus, ei ole põhjendatud. Ringkonnakohus leiab, et KOS §21 ja Võru Lembitu 4 asuva elamu korteriomanike üldkoosoleku protokolli p 1, mille kohaselt otsustati anda valitsejale õigus esitada oma nimel elamu valitsemisest tulenevaid rahalisi nõudeid, koosmõjust tulenevalt on OÜ Võru Kinnisvara käesolevas asjas hagi esitamise õigus (tl 127). KOS § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Vastavalt KOS § 15 lg 1 valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Nimetatud paragrahvi lõige 3 näeb ette, et kokkuleppeid arvestades võivad korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt kuulub kostjale alates 13.08.2009.a. 5216/16020 mõttelist osa kinnistust Võrus Lembitu 4 ja reaalosa mitteeluruum üldpinnaga 707,8 m2. Hageja on esitanud kostjale arved (tl 17-30, 141-145), millest nähtuvalt nõuab ta kostjalt võrdeliselt kostjale kuuluva kaasomandi suurusega august 2009 (19 päeva eest) -31.detsember 2009 välikoristuse tasu tariifiga 0,64 kr/m2, teenustasu 1,64 kr/m2 ning remondifondi august-september 2009 ja mai 2010- september 2010 11,0 kr/m2 ning oktoober 2009- aprill 2010 ja oktoober 2010- märts 2011 3 kr (0,19 eurot)/m2. Hageja poolt esitatud maja korteriomanike poolt 15.mai 2009.a. üldkoosolekul kinnitatud 2009.a. majanduskava kohaselt kujunevad maja haldamiseks vajalikud vahendid korteriomanike igakuulistest maksetest, millest alates maikuust 2009 1,64 kr/m2 moodustab valitsejale jooksva haldustegevuse korraldamiseks teenustasuna makstav ja vastavalt 0,64 kr/m2 ja 0,96 kr/m2 kulutatakse majahoidja töötasukuluks koos asendustasu, puhkusereservi ja riiklike maksudega; nimetatud summadele lisandub käibemaks vastavalt Eesti Vabariigis kehtestatud seadustele. Maja remondifondi arvestatakse perioodil mai- september 11 ja perioodil oktoober-aprill 3 krooni iga korteriomandi ruutmeetri kohta (tl 15). Kohus juhib kostja tähelepanu asjaolule, et maja korteriomanike 9.juuli 2007.a. korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud tariifid kinnitati protokolli p 2 kohaselt kuni maja korteriomanike uue vastavasisulise otsuseni (tl 12). Seega muudeti uue 15.mai 2009.a. korteriomanike üldkoosoleku otsusega välikoristuse ja teenustasu tariife ning nähti ette, et nendele summadele lisandub ka käibemaks. Korteriomanike üldkoosoleku 15.mai 2009.a. ja 22.juuli 2010.a. üldkoosoleku otsustega kinnitatud majanduskavadega jäid jõusse 9.juulil 2007.a. maja remondifondi kogutavate igakuuliste maksete suuruseks kinnitatud maist-september 11,0 ja oktoober-aprill 3,0 krooni iga korteriomandi üldpinna ruutmeetri kohta. KOS § 22 lg 2 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid. Kohus nõustub hagejaga, et kostja lähtub teenustasu ja välikoristuse tasu suuruse puhul põhjendamatult Võru Lembitu 4 korteriomanike 9.juuli 2007.a. üldkoosoleku otsusest, kuna hageja on nõudnud kostjalt teenustasu ja välikoristuse tasu perioodi 2009.a august kuni 2009.a detsember eest, mil teenustasu ja välikoristuse tasu on kindlaks määratud Lembitu 4 korterelamu korteriomanike 15. mai 2009.a üldkoosoleku otsusega.

5 (7)

Asjakohased ei ole kostja vastuväited, et kuna üldkoosoleku otsuse kohaselt pidi koefitsienti korrigeeritama aasta alguses ning seejärel pidi see püsima muutmatuna terve aasta jooksul, on kostjale arusaamatu, miks on 2008.a. kohaldatud kaht erinevat koefitsienti, sest kostja vastu on esitatud nõue maksete kohta alates augustist 2009.a. Tulenevalt KOS § 8 lg 4 kehtivad korteriomaniku õigusjärglase kohta korteriomanike üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid kinnistusraamatusse kandmata. KOS § 8 lg 3 sätestab, et kui KOS või korteriomanike kokkuleppe alusel tehakse korteriomanike otsus häälteenamusega, kehtib otsus ka nende korteriomanike kohta, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud. Riigikohus on 2.novembri 2005.a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05 asunud seisukohale, et kaasomandi osa või korteri omandamisel peab omandaja arvestama sellega, et ta peab alates omanikuks saamisest osalema võrdeliselt teiste kaasomanikega elamu majandamiseks vajalike kulutuste katmises ning seda sõltumata tema teadlikkusest kulutustest; erisuseks on vaid juba sissenõutavaks muutunud, kuid võõrandaja poolt tasumata kulutused. Kohus nõustub hagejaga, et välikoristuse tasu, teenustasu ja remondifondi maksete suurused ja maksmise põhimõtted on kehtestatud Lembitu 4 korteriomanike üldkoosoleku otsustega, mida ei ole vaidlustatud, mistõttu on need otsused kostjale täitmiseks kohustuslikud ning kostjal korteriomanikuna ei ole õigust keelduda KOS § 8 lg 4 kohaselt üldkoosoleku poolt vastu võetud ja kõiki korteriomanikke puudutavate kohustuste täitmisest. Eeltoodud tõenditega loeb kohus tõendatuks hageja poolt esitatud võlgnevuse nõude ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista võlgnevus kogusummas 5 488 eurot. Lembitu 4 korteriomanike 9.juuli 2007.a üldkoosoleku protokolli punktist 2.3. nähtuvalt (tl 13) otsustas korteriomanike üldkoosolek, et korteriomanikul lasub kohustus tasuda remondifondi ja teisi makseid arvestuskuule järgneva kuu 20.kuupäevaks, nimetatud kohustuse tasumisega viivitamise korral on viivis tasumata summalt 0,07 % iga maksetähtaega ületava päeva eest. Viiviste tasumise kohustus mitteõigeaegsel tasumisel on fikseeritud ka hageja poolt kostjale esitatud arvetel (tl 17-30, 141-145). Hageja nõuab kohtus kostjalt viiviste tasumist 0,06% päevas võlgnevuselt 21.septembrist 2009- 20.märtsini 2011 942,72 eurot ning alates 21.märtsist 2011 kuni põhinõude täitmiseni 0,06% päevas põhinõudelt, so 5 488 eurolt. Hageja on esitanud viiviste arvestuse (tl 156). Kostja on seletanud kohtuistungil (tl 183), et viiviste nõude suurusele ta vastu ei vaidle, kuid arvutuste osas vaidleb vastu. Samas ei ole ta esitanud kohtule omapoolseid arvutusi. Kohus leiab hageja poolt esitatud tõendite alusel, et viiviste nõue 21.septembrist 200920.märtsini 2011 942,72 eurot ning alates 21.märtsist 2011 kuni põhinõude täitmiseni 0,06% päevas põhinõudelt, so 5 488 eurolt, on tõendatud ja kuulub kostjalt väljamõistmisele. TsMS §230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostja on väitnud, et ei ole saanud teenust, mille eest hageja on arved esitanud. Samas aga ei ole kostja oma väiteid tõendanud. Asja materjalidest nähtuvalt on Lembitu 4 2009.a. majanduskava kinnitatud korteriomanike üldkoosoleku otsusega 15.mail 2009.a. (tl 14-15); valitseja esindaja on esitanud Lembitu 4 korteriomanike üldkoosolekul 22.juulil 2010.a. aruande 2009.a. majandustegevuse kohta ja koos korteriomanikega on läbi arutatud 2010.a. majanduskava; 2010.a. majanduskava põhiseisukohad olid lisatud korteriomanikele saadetud üldkoosoleku kutsele (tl 187-189, 183). Kohtu eelistungi toimumise ajal 26.aprillil 2011.a. seisis veel ees 2010.a. majandusaruande arutamine ja 2011.a. majanduskava kinnitamine (tl 183). Valitseja aruanded ja majanduskavad,

6 (7)

milles on kindlaks määratud maja haldamiseks korteriomanikelt saadud maksete ja remondifondi vahendite kulutamine, on kinnitatud korteriomanike üldkoosoleku poolt. Kuna kostja ei ole tõendanud väiteid, et talle ei ole 2009.a. teenuseid osutatud ja remondifondi raha ei kulutata korteriomanike üldkoosoleku otsuseid järgides, loeb kohus neid väiteid paljasõnalisteks. Neil asjaoludel kohus leiab, et kostja keeldumine korteriomanike üldkoosolekutel vastuvõetud otsuste alusel oma kohustuste täitmisest on õigusvastane. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista võlgnevus 5 488 eurot; sissenõutavaks muutunud viivis 942,72 eurot; viivis 0.06% põhinõudelt (5 488 eurolt) päevas alates 21.03.2011.a. kuni põhinõude täieliku tasumiseni. TsMS § 445 lg 2 kohaselt, kui hagi otsusega rahuldatakse, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi tagamiselt ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, ei taotle abinõu tühistamist. Kohus leiab, et kuna hageja ei ole taotlenud hagi tagamise abinõu tühistamist, tuleb TsMS § 445 lg 2 alusel jätta jõusse käesoleva kohtulahendi täitmist tagava abinõuna Tartu Maakohtu 1.aprilli 2011.a. määrusega hagi tagamise korras kohaldatud abinõu OÜ-l Hawaii Express, OÜ-l Yangsu ja mistahes kolmandal isikul, kes üürib või kasutab muul õiguslikul alusel Võrus Lembitu 4-M100 korteriomandit (ruume) või asub neid kasutama, keelata täita OÜ-le Mederex Grupp üüri ja muu ruumide kasutamise tasu tasumise kohustust haginõuet 6 430, 72 eurot arvestades ning kohustada OÜ-d Hawaii Express, OÜ-d Yangsu ja mistahes kolmandaid isikuid, kes üürivad või kasutavad muul õiguslikul alusel Võrus Lembitu 4-M100, korteriomandit (ruume) või asuvad neid kasutama, maksma Võrus Lembitu 4M100 ruumide üüritasu ja muu ruumide kasutamise tasu kohtutäiturile haginõuet 6 430, 72 eurot arvestades. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb hageja menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohtunik:

7 (7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.