Eesti Vabariigi nimel Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Tiit Kollom (eesistuja), Reet Allikvere ja Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
31.08.2011 Tallinnas
Tsiviilasja number
2-09-55763
Tsiviilasi
Jaanis Lille hagi Evely Kalbergi vastu 9586,75 euro (150 000 krooni) ja intressi nõudes
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
9586,75 eurot (150 000 krooni)
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.05.2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Jaanis Lille apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant/Hageja: Jaanis Lill (isikukood xxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxx xxxx x-x, xxxxxxx xxxx, xxxx xxxx, xxxxxxxxx, tel. xxxxxxxx, email: ); Hageja esindaja: Ingrid Tomson-Kärner, SG Õigusbüroo (Synergy Group OÜ; Kotzebue 8, Tallinn 10412, tel. 53 038 350, email: [email protected]); Vastustaja/Kostja: Evely Kalberg (isikukood xxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxx xx-x, xxxxxx xxxxxx, email: ); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Armand Reinmaa, Reinmaa & Partnerid Advokaadibüroo OÜ (Uus-Tatari 25/Veerenni 13, Tallinn 10134, tel. 660 6974 faks 660 6972, e-post: [email protected]).
Harju Maakohtu 27.05.2010 otsus tsiviilasjas nr. 2-09-55763 tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
Apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada. Edasikaebamise kord Otsusele võivad pooled vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Vastust kassatsioonkaebusele ja menetluslikke taotlusi võib menetlusosaline Riigikohtule esitada ilma vandeadvokaadi vahenduseta. Asjaolud 23.10.2009 esitatud hagi põhjenduste kohaselt omandas hageja kostjalt 24.10.2006 sõlmitud notariaalse lepingu alusel Harjumaal asuva korteriomandi (kinnistusregistri registriosa nr. ) hinnaga 1 990 000 krooni. Korteriomandiks on pool paarismajast. Kostja poolt oli kinnisasjale enne korteriomandite müümist seatud kasutuskord, mille järgi kumbki korteriomandi omanik võib kasutada maa-alast enda korteriomandi poolset osa. Kasutuskord oli kantud kinnistusraamatusse. Hiljem selgus, et elamu ei ole ehitatud kinnistule projektijärgsesse asukohta, vaid on umbes 4 m nihkes hageja korteriomandi poole ning seega on tegelikkuses väiksem hageja poolt reaalselt kasutatav kinnistu maa-ala võrreldes sellega, mis nähtus kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra plaanilt. Hiljem ilmnes ka see, et enne kasutuskorra sõlmimist kostja poolt oli tehtud uus mõõdistus, mis vastas tegelikkusele, ja sellest hoolimata võeti kasutuskorra sõlmimisel aluseks esialgse asendiplaani dokumendid, mis ei vastanud tegelikkusele. Seega oli kostja juba enne kasutuskorra sõlmimist teadlik, et maja on 4 m nihkes hageja korteriomandi poole ning lõi teadvalt ebaõige ettekujutuse asjaoludest, esitades müügitehingu juurde valede andmetega dokumendid. Hageja esitas kostjale 07.04.2009 notariaalselt tõestatud ostuhinna alandamise avalduse, mille kohaselt ta alandab ostuhinda 150 000 kr. võrra. Esitatud hagis palus ta VÕS § 112 lg. 3 alusel välja mõista kostjalt 150 000 kr. ja viivise seaduses ettenähtud viivisemääras. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Kostja vastuväidete kohaselt vastab hagejale müüdud korteriomand ning sinna juurde kuuluv kinnistuosa korteriomandi müügilepingus sätestatud tingimustele, kuivõrd hagejal võimaldati enne korteriomandi müügilepingu sõlmimist tutvuda korteriomandiga ning selle juurde kuuluva kinnistuosaga. Samuti oli hageja teadlik kaasomanike kasutuskorra sõlmimisest ning selle sisust. Kasutuskorra kokkuleppes ega kasutuskorra kokkuleppe lisaks nr 1 oleval plaanil ei ole märgitud ruutmeetrites, kui suur osa kinnistust jääb kummagi kaasomaniku ainukasutusse. Plaanil on tähistatud mõlema kaasomaniku kasutusse jääv osa värviliselt ning arvestades plaani väikest suurust, ei saa eeldada, et plaanil olev kaasomaniku kasutusse jääv osa oleks tähistatud ruutmeetri täpsusega. Juhul kui hageja jaoks oli korteriomandi ostmisel kõige olulisemaks tingimuseks tema kasutusse jääva kinnistuosa suurus, nagu väidab hageja oma hagiavalduses, oleks hageja pidanud muutma kinnistu kasutuskorda ning täpsustama kaasomanike kasutuskorra kokkuleppes täpsed kinnistuosa suurused ruutmeetrites. Hageja on eriteadmistega isik geodeesia alal, seega oleks hageja pidanud kinnistut üle vaadates aru saama, et ehitis ei paikne kinnistu keskel, vaid on nihutatud hageja kasutusse jääva kinnistuosa poole.
Kuivõrd hageja teatas umbes aasta peale kinnistu valduse temale üleandmist, et hoone kinnistul on hageja kasutuses oleva kinnistuosa poole nihkes, on kostja seisukohal, et hageja ei teatanud asja lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ja on kaotanud sellele tuginemise õiguse. Maakohtu otsus Kohus leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuna hinna alandamine ei ole kehtiv. Asja materjalidest nähtuvalt sõlmisid hageja ostjana ja kostja müüjana 24.10.2006 kinnistusregistri registriossa nr kantud korteriomandi asukohaga Harjumaa müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Nimetatud kinnistu koosseisu kuulus 1585/3170 mõttelist osa maatükist pindalaga 1985 m2 ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast ning reaalosana eluruum nr 1, üldpinnaga 158,50 m2. Asja materjalidele lisatud kinnistusregistri väljavõttest nähtub, et hagejale kuulub 1585/3170 mõttelist osa 1985 m2 suurusest kinnistust ja reaalosana eluruum, mille üldpind on 158,50 m2. Seega tuleb asuda seisukohale, et kinnistusraamatu järgi on hageja sellise asja omanik nagu kostja talle 24.10.2006 lepingu järgi müüs. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kaasomanike kasutuskorra kokkuleppest tulenevalt on käesoleval ajal hageja kasutuses väiksem maatükk, kui talle omandiõiguse alusel kuulub. Nimetatu on põhjustatud sellest, et kinnistul olev hoone paikneb umbes 4 meetrit rohkem idasuunas võrreldes projektiga. Kuna kasutuskorra kokkuleppe järgi jääb hoone kummagi korteri igakordse omaniku kasutusse maatükk korterite vaheseintest alates, kusjuures piir jookseb sirgjoones kinnistu ühest otsast teise, siis on olemasoleva kasutuskorra kokkuleppe järgi hageja kasutuses väiksem maatükk. Arvestades asjaolu, et hoone paikneb võrreldes projektiga kinnistul nihkega hageja kasutuses oleval maaalal ning sellest tulenevalt ei ole hagejal võimalik kehtiva kasutuskorra kokkuleppe järgi kasutada temale omandiõiguse alusel kuuluva suurusega maatükki, leiab kohus, et kostja ei ole müügilepingujärgset kohustust täitnud kohaselt. Hageja on alandanud lepingujärgset müügihinda 150 000 krooni võrra, kusjuures hinna alandamise arvestamisel võttis hageja aluseks piirkonna keskmise maa m2 hinna s.o. 750 kr/m2 ning hagejal puuduoleva osa maa suuruse 203 m2. Seega on hageja hinna alandamise aluseks asjaolu, et ta ei saa kasutada 203 m2 suurust maatükki, mis talle omandiõiguse alusel kuulub. Hageja on käesolevas asjas väitnud, et kinnistu asukohaga kaasomanikud, sh. tema ise ei soovi kasutuskorda muuta. Kohus leiab, et hageja poolt esile toodud alusel ostuhinda alandada ei ole võimalik ja seetõttu ei ole hinna alandamine kehtiv. Kuna hagejale kuulub kinnistusraamatu järgi 1985 m2 maatükist 1585/3170 mõttelist osa st. pool maatükist, siis tuleb hagejal, juhul, kui ta soovib temale omandiõiguse alusel kuuluva suurusega maatükki kasutada, pöörduda nõudega teise kaasomaniku poole. Kohus möönab, et teoreetiliselt on hagejal õigus nõuda hinna alandamist, juhul, kui temale kuuluva kinnistu väärtus on väiksem seetõttu, et kaasomanike uue kasutuskorra kokkuleppe järgi ei jookse nende kasutuses olevate maa-alade piir enam sirgjooneliselt ühest kinnistu otsast teise. Käesolevas asjas sellele tuginetud ei ole. Hinna alandamise aluseks on see, et hageja ei saa kaasomanike kasutuskorra kokkuleppest tulenevalt kasutada 203 m2 maatükki.
Apellatsioonkaebus Kaebuses palub hageja maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada. Hageja ei omandanud kinnistut majandus- ega kutsetegevuses, mistõttu ei ole asjakohased kostja väited, nagu oleks hageja kinnistu ostmisel rikkunud hoolsuskohustust. Maja on loodusesse ehitatud nihkega hageja majaosa poole, antud asjaolu ei olnud ostu ajal looduses võimalik märgata ning sai hagejale teatavaks peale täppismõõdistamist, kuigi kostjale pidi see teada olema juba varem, sest tegelikkusele vastav mõõdistus oli tehtud enne kasutuskorra seadmist. Hageja leiab, et põhjendatud ei ole maakohtu etteheide, et hageja ei ole soovinud kinnistu teise kaasomanikuga koos kinnistu kasutuskorda muuta. Hageja naaber ei olnud hageja poolt korteri ostmisel lepinguosaline, mistõttu asjaolust, et kostja müüs hagejale puudustega korteriomandi, ei tulene hageja naabrile kohustusi. Hageja soovib tähelepanu juhtida ka sellele, et hinna alandamise suuruse arvestamise aluseks võttis hageja maa keskmise hinna. Hageja ei tuginenud hinna alandamise avalduses vaid sellele, et hageja kasutuses on väiksem pind kui kokku lepitud ning vähem saadud pinna eest küsib hageja ruutmeetrihinda. Kohus toob oma otsuses välja, et hageja ei tuginenud sellele, et kinnistu väärtus on väiksem, kui oleks olnud sellise kinnistu väärtus, mis oleks vastanud lepingule. Hageja kohtu otsusega selles osas ei nõustu. Hageja on hinna alandamisel just nimelt tuginenud sellele, et kostja müüs hagejale puudustega asja, mis ei vasta lepingule ja mille väärtus on asjaolusid arvestades ka väiksem, kui oleks olnud puudusteta asjal. Eelnevast tulenevalt leiab hageja, et Harju Maakohtu 27.05.2010 otsus on ebaõige ning palub selle tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada ning mõista Evely Kalbergilt hageja kasuks välja alandatud ostuhinna väärtus 150 000 krooni, seadusest tulenev viivis (8% aastas), mis apellatsioonkaebuse esitamise hetke seisuga on 44 000 krooni ning viivis 8 % aastas põhinõudelt, alates apellatsioonkaebuse esitamisest kuni põhinõude rahuldamiseni. Vastustaja seisukoht Evely Kalberg vaidleb apellatsioonkaebusele vastu Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Hagi põhjenduste kohaselt müüs kostja hagejale korteriomandi, mille hagejale kuuluv reaalosa asub ehitises, mis on projektiväliselt ehitatud ca 4 m võrra ida poole, ning et ostjale siduva kaasomanike vahelise kasutuskorra kokkuleppe kohaselt jäi hageja kasutusse kinnistust maaala, mille piir kulgeb piki korteriomandite reaalosi eraldavat vahesina sirgjooneliselt kinnistu piirideni. Kuna kasutuskorra kokkuleppes oli lähtutud ehitise projektikohasest asukohast, siis väheneb hageja poolt kasutatava kinnistu maa-ala suurus 203 ruutmeetrit võrreldes hageja mõttelise osa suurusega kaasomandis. Maakohus, arvestades, et hoone paikneb võrreldes projektiga kinnistul nihkega hageja kasutuses oleval maa-ala ning sellest tulenevalt ei ole hagejal võimalik kehtiva kasutuskorra kokkuleppe järgi kasutada temale omandiõiguse alusel kuuluva suurusele vastavat maatükki, leidis, et kostja ei ole müügilepingujärgset kohustust täitnud kohaselt.
Seega maakohus tuvastas, et müüdud asi ei vastanud lepingutingimustele (VÕS § 217 lg.1). Ringkonnakohus nõustub selle maakohtu järeldusega. Lepingutingimused määratakse ka lepingu lisaks olevate dokumentidega, sealhulgas asendiplaanidega. Lepingu lisaks olevate dokumentide kohaselt pidi kostja andma hagejale üle korteriomandi omandi, kus korteriomandite reaalosi eraldav vahesein paikneb krundi keskel nii, et hageja saab kasutada talle kuuluvat mõttelist osa maatükist vastavuses kasutuskorra lepingule ja oma mõttelise osa suurusele kinnistust. Elamu projektiväline asukoht ja lepingu juurde kuuluvate dokumentide (asendiplaanide) mittevastavus tegelikule olukorrale kujutavad endast asja õiguslikku puudust, mis annab ostjale alust hinna alandamiseks. Selles suhtes on asjakohatu kostja vastuväide ja maakohtu sedastus, et kinnistusraamatu järgi on hageja sellise asja omanik, nagu kostja talle 24.10.2006 lepingu järgi müüs. Maakohus on iseenesest õigesti viidanud VÕS §-le 112 lg.2, mille kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Samas on maakohus jätnud tähendatud sätte kohaldamata. Maakohtu seisukoht, et hageja poolt esile toodud alusel ei ole hinna alandamine võimalik, on asjakohatu ja ekslik. Hageja poolt hinna alandamise aluseks oli asjaolu, mille ka maakohus tuvastas, et kinnistul olev hoone paikneb võrreldes projektiga nihkega hagejale kasutuskorra järgi kasutamisele kuuluval maa-alal ning sellest tulenevalt ei ole hagejal võimalik kehtiva kasutuskorra kokkuleppega määratud piires ja ulatuses kasutada kinnistul maa-ala, mis vastaks tema mõttelise osa suurusele kaasomandis. Samuti ei ole hinna alandamise eelduseks ostja poolt asja puuduste kõrvaldamine ja/või selle tagajärjetuks osutumine. Seega on maakohtu põhjendused hagi rahuldamata jätmiseks ekslikud ja ebaõiged. Kuivõrd maakohus on jätnud asjakohase õigusnormi põhjendamatult kohaldamata, tuleb maakohtu otsus tühistada. Ringkonnakohus ei saa ise otsust teha (selles mõttes jääb apellatsioonkaebus osaliselt rahuldamata), sest hagejale ei ole tehtud ettepanekut esitada tõendeid (näiteks kinnisvarabüroo arvamus) oma väidete tõendamiseks, mis seondub tema poolt näidatud hinna alandamise ulatusega. Samuti, kuna maakohus jättis hagi rahuldamata, ei ole esimese astme kohus hinnanud kostja vastuväidet, mille kohaselt hageja kaotas hinna alandamise õiguse, kuna ei teatanud asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul (VÕS § 220 lg.1 ja 3), ega hageja vastuväiteid kostja sellele väitele. Kolleegium selgitab, et kui kohus tuvastab, et hagejale müüdi lepingutingimustele mittevastav asi, peab kohus tegema kindlaks kohase ja mittekohase täitmise väärtuse vahe vastavuses VÕS § 112 lg.2 sätetele. Hinna alandamise aluseks on kohase täitmise ja mittekohase täitmise väärtuste erinevus. Hinda võib lepingupool alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse (alandatud hind võrdub lepingu eseme väärtus koos puudusega korrutatuna kokkulepitud müügihinnaga ja jagatuna väärtusega, mis on lepingu esemel ilma puudusteta).
Eelduslikult saab ekspert (kinnisvaraspetsialist) hinnata, kui palju oli vastaval ajahetkel kokkulepitud asja väärtus ja kui palju tegelik asja väärtus. Väärtuste vahest saab tuletada suhte, mida saab tegelikult kokku lepitud hinna puhul hinna alandamise aluseks võtta. Kui täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus diskretsiooniõiguse alusel, mis tähendab sisuliselt ka tõendatuse üldisest madalamat astet (vt. VÕS Kommentaarid I, lk. 374). Menetluskulude jaotuse peab otsustama maakohus asja uuel läbivaatamisel.
Tiit Kollom
Kaupo Paal
Reet Allikvere
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.