2-09-17616/29 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

Asjaolud NEOF Narva mnt 9a Development OÜ palus kohtule esitatud hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt välja mõista AS-lt REC Varad üürivõlgnevus 304 560,40 krooni, kõrvalkulud 296 207,71 krooni ja seisuga 17.11.2009 sissenõutavaks muutunud viivise 701 724,40 krooni ning sealt edasi viivise protsendina põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni. Poolte vahel on 01.08.2008 sõlmitud üürileping, mille alusel kohustus kostja tasuma hagejale igakuiselt üüri 36 000 krooni + käibemaks ning kõigi üüriasjaga seotud teenuste eest. Ruumide üleandmine pidi toimuma hiljemalt 08.08.2008, kuid see sõltus kostja poolt tasutavast tagatisrahast. Kostja tasus tagatisraha 19.08.2008. Kostja on jätnud tasumata kõrvalkulud alates 01.10.2008 ja üüri alates 01.12.2008. 28.01.2009 esitas kostja hagejale ettepaneku üürilepingu lõpetamiseks alates 01.04.2009. Kokkuleppel üürilepingut ei lõpetatud ja hageja saatis kostjale 31.03.2009 ülesütlemise teate lepingu p 8.4 tulenevalt neljakuulise etteteatamisega. Üürilepingu kehtivuse viimane päev on 31.07.2009. Pooled sõlmisid 03.08.2009 akti, millega kostja tagastas hagejale ruumid. Kuna ruumid on hagejale tagastatud, palub hageja kostjalt välja mõista üürilepingu alusel sissenõutavaks muutunud üürivõlgnevus 304 560,40 krooni ja kõrvalkulud 296 207,71 krooni. Lisaks nõuab hageja viivist 0,5% tasumata summalt iga viivitatud päeva eest kuni põhinõude rahuldamiseni üürilepingu p 7.7 alusel. Kostja vaidles hagile vastu. Üürilepinguga üüritud ruumid olid üleandmise hetkel niivõrd oluliste puudustega, et kostja ei saanud neid sihtotstarbeliselt kasutama hakata. Ruumid anti kostja kasutusse 21.08.2008. Kostja soovis kiiresti asuda ruume kasutama ning lepiti kokku, et ruumide kasutamisele võtmiseks hädavajalikud tööd teeb kostja hageja eest. OÜ JR Baltic Group teostas ruumides remondi- ja rekonstrueerimistöid ajavahemikus 2008.a august kuni detsember. Lisaks kulutas isiklikke vahendeid kostja projektijuht A T. Kokku kulutas kostja ruumide kasutamiseks sobilikku seisukorda viimiseks 351 187,80 krooni. Kasutama hakati ruume alles 29.12.2008. Seega ei saanud kostja ruumidel esinenud puuduste tõttu ruume kasutada perioodil 21.08.-29.12.2008. Ka pärast nimetatud tähtaega ilmnesid ruumides täiendavad olulised puudused. Samuti ei kõrvaldanud hageja aktis märgitud puudusi mõistliku aja jooksul. Täiendavateks probleemideks olid: küttesüsteemi puudus, mille tõttu olid IV ja V korruse kabinetid väga külmad; pärast lumesadu detsembrikuus toimus katuse läbijooks, mis kahjustas ruumide lage; IV korruse ventilatsioonisüsteemi rike; osades kabinettides puudus valgustus; puudus siseruumist välisukse avamise võimalus (fonolukk); oluline valvesüsteemi rike, mis ei võimaldanud ruumide valve alla võtmist; klaasukse automaatrike, mistõttu jäi ruumide ja üldkasutatavate ruumide vaheline uks pidevalt avatuks. Pärast ruumide kasutamisele võtmist 29.12.2008 olid ruumid oluliste puudustega, mis takistasid ruumide sihtotstarelist kasutamist (küttesüsteemi probleemid ja katusest vee läbijooks, valvesüsteemi puudumine). Kostja tagastas ruumid hagejale 09.02.2009. Kostja poolt 02.09.2009 esitatud ettepanekut üürilepingu lõpetamiseks tuleb õiguslikus mõttes käsitleda üürilepingu ühepoolse ülesütlemisena, mille põhjuseks oli ruumide kasutuskõlblikku seisukorda viimisega venitamine ning kulude kandmise vaidlus. Perioodil 30.12.2008-09.02.2009 oli kostjal ruumide kasutamine oluliselt piiratud ning takistatud, mistõttu on kostjal õigus nõuda üüri vähendamist. Nimetatud perioodil peaks üür olema väiksem vähemalt 40-50% ja esitatud asjaolusid arvestades peaks kohus otsustama üüri alandamise ulatuse. Eeltoodud perioodil 2(12)

peaks üüri suuruseks kokku olema 24 947 krooni (detsember 1161,30 krooni, jaanuar 18 000 krooni, veebruar 5785,70 krooni). Kostjal on nõue hageja vastu VÕS § 286 lg 2 tulenevalt, kuna ruumide väärtus on oluliselt suurenenud. Kostja tasaarvestas oma nõude 351 187,80 krooni hageja nõudega. Kostja vaidles vastu ka hageja viivisenõudele. Viivisenõue on ilmselgelt ebamõistlik, kuna see ületab põhinõuet ning viivisemäär 0,5% ületab märkimisväärselt seadusest ettenähtud määra. Hageja ei ole põhinõuet ületavat viivisenõuet põhjendanud, mistõttu ei saa viivist nõuda põhinõuet ületavas osas. Kuna hageja üüris välja oluliste puudustega ja kontoritööks kõlbmatuid üüripindu, tuleks viivist vähendada mõistliku suuruseni alla põhinõude, milleks tuleb kohaldada seadusest tulenevat viivisemäära. Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis välja kostjalt hageja kasuks põhivõla 600 768,11 krooni ja viivise 600 768,11 krooni. Hageja menetluskulud jäid 92% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 8% ulatuses hageja kanda. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 8.1 kohaselt jõustus leping selle allakirjutamisest ja sõlmiti tähtajatuna. Tulenevalt lepingu p-st 1.3 pidi hageja andma ruumid üürniku kasutusse hiljemalt 08.08.2008 ja seda tingimusel, et üürnik on tasunud üürileandjale tagatisraha. Kostja etteheited, et hageja ei andnud ruume üle õigel ajal, on põhjendamatud, kuna ruumide üleandmine oli seotud tagatisraha maksmisega. Tagatisraha maksti 19.08.2008 ja bürooruumid andis hageja kostjale üle 21.08.2008. Pooled on kokku leppinud üürilepingu lõpetamise tingimustes lepingu p-des 8.3-8.7. 28.01.2009 avaldusest ei nähtu kostja tahe üürilepingu ülesütlemiseks ning nimetatud avaldust ei saa lugeda ülesütlemise avalduseks. Kuna üürilepingu ülesütlemise vormiks on kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm tulenevalt VÕS § 325 lg 1, siis kostja ei ole tõendanud ülesütlemise formaalsete eelduste täitmist. Väär on kostja tuginemine asjaolule, et ülesütlemine võib olla tehtud ka kaudse tahteavaldusena ning võib olla järelduslik. Seega lõppes üürileping 31.03.2009 hageja tehtud ülesütlemise avaldusega 31.07.2009. Tunnistaja A T ütluste kohaselt olid 2009.a veebruaris üüritud ruumid vabad ning kostja viis ära mööbli ja töövahendid. A T ütluste kohaselt oli ruumide vabastamise põhjusteks probleemid ruumidega kui ka ettevõtte likvideerimise otsus. Samas on tunnistaja ütlustega ümber lükatud kostja väited üürilepingu lõppemisest 2009.a veebruaris. A T ütluste kohaselt anti ruumid üürileandjale tagasi suvel ning tema poolt allkirjastatud akt tähendas üürilepingu lõpetamist. Tulenevalt VÕS § 296 lg 3 peab üürnik maksma üüri ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Tulenevalt lepingu p-st 2.6 hakatakse üüri ja kõrvalkulusid arvestama alates üürileandja poolt üürnikule ruumide üleandmise päevast. Seega saab lugeda, et kostja kohustus maksma hagejale üüri ja kõrvalkulude eest perioodil 21.08.2008 kuni 31.07.2009. Kostja väidab, et ruumide üleandmisel 21.08.2008 ilmnes, et ruumidel on väga palju olulisi puudusi, defekte ning vaegtöid, mis takistavad üüripinna kasutamist selle sihtotstarbel. Seega võttis kostja üürile ruumid, olles teadlik nende olukorrast. Nimetatud asjaolu tõendavad tunnistaja A T ütlused, mille kohaselt üürileandja kohustuseks oli kõrvaldada 3(12)

ainult need puudused, mis on märgitud 21.08.2008 ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktis ning teisi kokkuleppeid poolte vahel ei sõlmitud. Samuti kinnitab tunnistaja, et kostjal ei olnudki plaanis kohe ruume kasutama hakata ning ta tellis ehitustööd. Tunnistaja Viljar Viska ütluste kohaselt käisid kostja esindajad ruume vaatamas ning neile ruumid meeldisid. Ruumid olid samas seisukorras ka üürilepingu sõlmimise ajal. Kostja ei ole ümber lükanud hageja väidet, et arvestades ruumide olukorda, oli üür madalam, mida kinnitab ka tunnistaja Viljar Viska oma ütlustega. Kuna ruumides teostati kostja tellimusel remonditöid kuni 2008.a detsembrikuu teise pooleni, siis 21.08.2008 aktis märgitud tööd ei saa olla asjaolu, mis oleksid takistanud ruumide kasutusele võtmist. Puudub vaidlus, et bürooruumi üldkasutatavast ruumidest eraldav klaassein paigaldati 2008.a detsembri keskpaigas. Nimetatud asjaolu kinnitavad tunnistajate Pärt Piigi ja H R ütlused. Kostja ei saa nimetatud tähtaja jooksul klaasukse paigaldamist hagejale ette heita, kuna nimetatud asjaolu ei takistanud ruumide kasutusele võtmist. Pärt Piigi ütluste kohaselt toimus 2008.a detsembrini ruumides remont ning ruumidesse koliti tunnistaja H R ütluste kohaselt 22-23.12.2008. A T ütluste kohaselt ei teatatud hagejale, millal kostja ruume reaalselt kasutama hakkab, kuna ruumide kasutusele võtmine sõltus remonditöödest. Samuti on tõendatud Pärt Piigi ja A T ütlustega, et kostja poolt vahetati ära ripplae plaadid. Asjaolu, et selle töö teostas kostja poolt tellitud ehitusfirma, ei anna alust keelduda üüri ja kõrvalkulude maksmisest, kuna nimetatud puudus ei piira ruumide sihtotstarbelist kasutamist. Poolte vahel ei ole sõlmitud täiendavat kokkulepet ruumides hageja poolt remonditööde teostamise kohustuse osas. Nimetatud kinnitavad üürisuhtes kostjat esindav A T ja hagejat esindav V V. Seega ei vastuta hageja ruumide sihtotstarbelise kasutusvõimaluse puudumise eest perioodil 21.08.-29.12.2008. Kostja väidab, et perioodil 30.12.2008-09.02.2009 oli kostjal ruumide kasutamine oluliselt piiratud ning takistatud, mistõttu on kostjal õigus nõuda üüri vähendamist. Üürnik saab rakendada VÕS § 278 p 4 sätestatud üüri alandamise õiguskaitsevahendit ainult siis, kui konkreetse puuduse tekkimise eest üürnik ise ei vastuta. H R ütluste kohaselt pidid pooled fonoluku ja valvesüsteemi osas eraldi läbi rääkima, mida kinnitab ka A T H R ütluste kohaselt ei olnud ruumides fonolukku, kuigi nad eeldasid, et see on olemas. A T ütluste kohaselt nad eeldasid, et fonolukk ja valvesüsteem on korraldatud hageja poolt, kuna need kuuluvad kommunikatsioonisüsteemide hulka. Lepingu p 4.2.1 tulenevalt ei olnud valvesüsteemi paigaldamise kohustus üürileandjal, kuna nimetatud punkti kohaselt oli kostjal õigus paigaldada ruumidele valvesüsteem üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul. Kuna pooled pole kokku leppinud, et fonoluku ja valvesüsteemi olemasolu eest vastutab hageja, siis kostja ei saa nende osas õiguskaitsevahendit rakendada. Kostja saaks puudusele tugineda siis, kui see ilmneb pärast üleandmist või kui ta jättis asja vastuvõtmisel endale puudusele tuginemise õiguse. Fonoluku ja valvesüsteemi puudused ei ole puudused, mis ilmnesid pärast hageja poolt ruumide üleandmist. Tõendamist on leidnud, et ruumides oli liiga madal temperatuur, et ruume sihtotstarbeliselt kasutada. Nimetatud puudus ilmnes pärast ruumide üleandmist. Viljar Viska ütluste kohaselt ei olnud nimetatud ruumides varem kütteperioodil üürniku. Madalat ruumide sisetemperatuuri on ütlustega kinnitanud ka H R ja A T. Kostja poolt väidetav katusest vee läbijooks on ümber lükatud A T ütlustega, mille kohaselt oli novembri lõpus laest üks läbijooks sekretäri töökoha läheduses. Põrand selle tõttu oluliselt kahjustada ei saanud ning uusi läbijookse laest ei toimunud. Klaasukse automaatrikke on ümber lükanud A T oma ütlustega, mille kohaselt uks pärast paigaldamist toimis. Seega oli ruumides probleem elektrisüsteemiga. Nimetatud puudus ilmnes pärast ruumide üleandmist remonditööde käigus. Nimetatud asjaolu on tõendatud Pärt Piigi, H R ja A T ütlustega. 4(12)

Selleks, et kostja saaks tugineda VÕS § 278 sätestatud õigustele, on eelduseks see, et täidetud on üürniku teatamiskohustus VÕS § 282 lg 1 tulenevalt. Poolte vahel toimus kirjavahetus ülalmainitud puuduste osas. H R ütluste kohaselt suheldi probleemide osas majahalduriga, 13.01.2009 toimus nõupidamine ja hageja lubas, et ukse-, valgus- ja soojusprobleemid saavad lahendatud. Nähtuvalt poolte kirjavahetusest ning tunnistajate ütlustest tegeles hageja puuduste kõrvaldamisega. H R ütluste kohaselt hakkasid pärast 07.01.2009 mõned radiaatorid tööle. Samas on H R avaldanud, et jaanuari keskpaigas enam ruumide puuduste probleemiga ei tegeletud, kuna tuli teade, et lõpetatakse ajakirjade väljaandmine ning inimesed läksid kodutööle. Ruumide mittekasutamise põhjuseks veebruaris 2009.a on H R välja toonud nii selle, et inimestele ei olnud enam tööd anda ja hoiti kokku kommunaalkulusid kui ka selle, et ruumid olid töötamiseks jahedad. A T ütluste kohaselt oli ruumide vabastamise põhjusteks ruumides esinenud probleemid kui ka meediaettevõtte likvideerimise otsus. A T ütluste kohaselt pärast ruumide vabastamist poolte vahel suhtlemist puuduste kõrvaldamise osas ei toimunud. Seega ei ole kostja tõendanud, et hageja ei kõrvaldanud puudusi pärast nendest teada saamist 2009.a jaanuarisveebruaris. V V ütluste kohaselt kostja osundatud puudused kõrvaldati ning hilisemaid pretensioone kostja ei esitanud. Nimetatud asjaolu kattub H Ri ja A T ütlustega, mille kohaselt kostja pärast ruumide vabastamist ruumides esinenud puudustega ei tegelenud. V V ütluste kohaselt 06.03.2009 toimunud kohtumisel avaldasid kostja esindajad talle, et kostjal on makseraskused ning sellel kohtumisel ei tehtud üürileandjale etteheiteid ruumide seisukorra osas. Enne kohtumenetlust tõi kostja maksmata üüri ja kõrvalkulude põhjusena välja maksejõuetuse. A T ütluste kohaselt ei ole kostja teinud hagejale ettepanekuid seoses ruumides esinevate puuduste tõttu üürihinna alandamiseks ega teavitanud üüri maksmisest keeldumisest. Hea usu põhimõttest lähtudes ei saa hinna alandamise võimalust lugeda ajaliselt piiramatuks ning kostja oleks pidanud teavitama hinna alandamisest ajal, kui ta teavitas hagejat ruumide puudusest ning takistusest ruumide kasutamisel. Üüri vähendamise õigusele on kostja tuginenud alles kohtumenetluses 15.06.2009 esitatud menetlusdokumendis ning täpsustanud seda 15.09.2009 menetlusdokumendis. Hageja sai menetlusdokumendi kätte elektronposti vahendusel 15.06.2009. Hageja on tuginenud asjaolule, et kostja on üüri ja kõrvalkulude maksmata jätmist põhistanud maksejõuetusega ning seda ka pärast hagi esitamist. Kostja ei saa tugineda tagant järele üüri alandamisele, kuna kuni 15.06.2009 hagile vastuse esitamiseni ei teavitanud kostja hagejat üüri alandamisest. Seega on kostja selle õiguskaitsevahendi kasutamise õiguse kaotanud. Tõendamata on kostja väide, et poolte vahel oli kokkulepe, et kostja teostab remonditööd hageja eest. A T ütluste kohaselt pidi hageja kõrvaldama vaid puudused, mis olid aktis märgitud ning teisi kokkuleppeid poolte vahel ei olnud. Lepingu p 6.2 kohaselt on pooled kokku leppinud, et üürnik võib teha parendusi ja muudatusi, sealhulgas remonditöid, üksnes üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul. Lepingu p 6.7 kohaselt kui lepingu lõppemisel ilmneb, et üüripinna väärtus on üürniku poolt tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, ei ole üürnikul õigus nõuda selle eest hüvitist. Seega on lepingu p 6.7 kohaselt parenduste ja muudatuste osas hüvitisnõude esitamine kostja poolt välistatud. Kostjal ei saa olla kulude hüvitamise nõuet hageja vastu ka käsundita asjaajamise sätete alusel. Kostja ei ole nimetatud alusel esitatud nõuet põhjendanud ega tõendanud nõude esitamise eelduste täitmist (VÕS § 1018 lg 1). Viljar Viska ütluste kohaselt kostja tehtud parendused ei annaks hagejale võimalust suuremat üürihinda ruumide eest küsida ning need ei mõjutaks üürihinna määramist. Tõendamata on, et pooled lepingu sõlmimisel 5(12)

oleksid arvestanud sellega, et üürilepingu lõppemisel peaks hageja kostjale tehtud kulutused hüvitama. Seega on hageja nõue kostjalt üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse väljamõistmiseks põhjendatud ja tõendatud. Lepingu p 7.7 kohaselt on pooled kokku leppinud, et lepingust tulenevate maksetega viivitamise korral on üürnik kohustatud tasuma viivist 0,5% tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Kostja taotles viivise vähendamist põhinõude ulatuseni. Hageja ei ole tõendanud asjaolusid, mis tingiksid põhinõuet ületava viivise kostjalt väljamõistmist. Apellatsioonkaebus Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohus on ebaobjektiivselt ja ühekülgselt hinnanud tunnistajate ütlusi, tuvastanud ebapiisavalt ja vääralt tähendust omavad asjaolud ning jätnud kohaldamata materiaalõiguse, mis on viinud ebaõige kohtulahendi tegemisele. Samuti on mitmed maakohtu seisukohad jäänud põhjendamata. Maakohus on jätnud kostja 28.01.2009 avalduse üürilepingu ülesütlemiseks tõlgendamata ja ebaõigesti tuvastanud, et üürileping lõppes hagejapoolse ülesütlemisega. Kostja 28.01.2009 avaldus on esitatud tahtega üürileping lõpetada ning tähtsust ei oma siinjuures mitte avalduse vormistuslik külg, vaid ülesütlemisavalduse sisu. TsÜS § 75 lg 1 alusel tuleb nimetatud avalduse tõlgendamisel lähtuda kostja tahtest, võttes ühtlasi arvesse seda, kas hageja pidi olema kostja tahtest teadlik ning samuti tahteavalduse tegemise asjaolusid. Kostja vabastas üüritavad ruumid 09.02.2009, milline fakt ei saanud jääda märkamatuks hagejale ning mis seega on olulise tähendusega 28.01.2009 ülesütlemisavalduse tõlgendamisel. Tahteavalduse tõlgendamisel on oluline hinnata avalduse tegija käitumist peale avalduse tegemist, mis VÕS § 29 lg 5 p. 3 on lepingu tõlgendamisel arvestatav asjaolu ning VÕS § 29 analoogia alusel kohaldatav ka ühepoolse tahteavalduse tõlgendamisel. Hageja pidi olema teadlik puudustest ja pidevatest probleemidest üüripindadel, kuna vastavatele puudustele juhiti nii hageja kui ka hageja majahalduri tähelepanu korduvalt, mis on tõendatud nii tunnistaja H R ütlustega kui ka elektronpostivahetusest. Eeltoodust johtuvalt pidi hageja mõistma, et 28.01.2009 esitatud avaldus väljendab kostja tahet üürilepingu ühepoolseks ülesütlemiseks ning seega tuleb lugeda üürileping üles öelduks kostja poolt alates 09.02.2009. Mingit tähtsust ei oma ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamine 03.08.2009, kuna oma ütlustega kinnitas A T seda, et hageja lihtsalt keeldus varem üüripindade vastuvõtmisest. Maakohus on jätnud ka põhjendamata, miks ei saa kostja 28.01.2009 avaldust lugeda üürilepingu ülesütlemisavalduseks. Maakohus on vastavat seisukohta üksnes konstateerinud, jättes samas selgitamata, millised asjaolud on kohtu sellisele arvamusele viinud. Maakohus on jätnud kohaldamata VÕS § 279 lg 3 ja ekslikult järeldanud, et hageja ei vastuta üüripinna puuduste eest. Kõik kostja tunnistajad on üheselt kinnitanud, et olukord üüripindadel oli selline, mis ei vastanud vähimalgi määral üürilepingus kokkulepitule ja ei võimaldanud üüripindade kasutamist büroona (milline otstarve oli antud ruumidele üürilepingu p-s 1.2.): elektrisüsteem oli puudustega, tualetis puudus vesi ning tualettpott oli kukkunud läbi põranda, üüripindasid üldkasutatavatest pindadest eraldav vaheuks puudus, küttesüsteem ei võimaldanud normaalset siseruumide temperatuuri saavutada jne. 6(12)

Detailselt on kirjeldatud kõik puudused tunnistaja Pärt Piigi ütlustes ning vajalikud tööd loetletud 12.06.2009 aktis. Lisaks on 21.08.2008 üüripindade üleandmise-vastuvõtmise aktis otseselt sätestatud hageja kohustused üüripindade kooskõlla viimiseks üürilepinguga, mille hulka kuulub ka üüripindade eraldamine üldkasutatavatest pindadest klaasuksega ning kahjustunud ripplae vahetamine. Selliste puuduste ülesmärkimine ei oleks olnud vajalik juhul, kui pooled oleksid juba eelnevalt kokku leppinud üüripindade kasutuselevõtus olemasolevas seisukorras, nagu väidab hageja ning tema tunnistaja Viljar Viska. On selge, et osa puudustest avastati kostja esindaja poolt üüripindade vastuvõtmisel (ja märgiti akti), kuid osa puudustest ilmnes alles üüripinna ülevaatamisel spetsialisti (JR Baltic Group OÜ töötaja P P) poolt. Tegemist oli selliste puudustega, mille kõrvaldamine oli vajalik üüripinna sihtotstarbeliseks kasutuselevõtuks ning mida oli võimalik kostjal endal kõrvaldada. Samuti on Viljar Viska ütlustega tõendatud, et hageja oli teadlik remonditööde tegemisest (ning seega ka vastavast vajadusest). Maakohus on jätnud tähelepanuta, et tegelikkuses ei olnud kostja tehtud tööde näol tegemist mitte parendustega, vaid hädavajalike töödega üüripinna kooskõlla viimiseks üürilepingu p-des 1.1 ja 1.2 sätestatud sihtotstarbega. Samas ei ole maakohus vastanud kostja õiguslikule väitele, et asjas kuulub kohaldamisele VÕS § 279 lg 3, mis annab üürnikule õiguse nõuda nende kulude hüvitamist üürileandjalt, mida üürnik on kandnud seoses üüripinna sihtotstarbelist kasutamist takistavate puuduste kõrvaldamisega. Nimetatud väidet pidanuks maakohus hindama isegi juhul, kui kostja ei oleks vastavale õigusnormile tuginenud, kuna kohus ei ole seotud poolte õiguslike väidetega ja kohaldab ise õigust. Kostja teostatud tööde ning nende maksumuse osas poolte vahel vaidlus puudub, samuti ei ole esitatud vastuväidet protsessuaalse tasaarvestuse tegemise võimalikkusele. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud kostja tasaarvestuse vastuväide täies ulatuses, kusjuures vastunõude suuruseks on 351 187,80 krooni. Kostja esindajad ei olnud teadlikud üüripinna olukorrast enne 21.08.2008 üüripindade vastuvõtmist. Esmasel vaatlusel tuvastatud puudused märgiti üles ruumide üleandmisevastuvõtmise aktis, kuid puudusi elektri- ja küttesüsteemis, veevarustuse puudumist tualettruumis, alles detsembrikuus hageja paigaldatud klaasukse rikkeid ning sadevete läbijooksu ruumidesse ei olnud võimalik tuvastada üüripinna esmasel ülevaatusel. Nimetatud puudused ilmnesid kõik hiljem üüripinna sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalike tööde tegemise ja üüripinna ekspluateerimise käigus. Kuna üüripind ei olnud selle üleandmise järgselt kasutatav büroona, milline oli üürilepingu p 1.2 kohaselt üüripinna sihtotstarve, siis on ilmne, et vastavate puuduste eest vastutab üürileandja (hageja). Seega on ka üüripinna kasutamisvõimaluse puudumise eest remonditööde tegemise ajal 21.08.29.12.2008 vastutav hageja ning VÕS § 296 lg 1 juhindudes ei saa selle perioodi eest kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist nõuda. Tulenevalt eeltoodust on maakohus ebaõigesti tuvastanud hagejal üüripinna puuduste eest vastutuse puudumise ning jätnud kohaldamata VÕS § 296 lg 1. Ka alates 29.12.2008 kuni üüripinna vabastamiseni 09.02.2009 oli üüripinna sihtotstarbeline kasutamine piiratud ning seda elektrisüsteemi rikete (laelampide läbipõlemine) ja peamiselt küttesüsteemi ebapiisava funktsioneerimise tõttu. Küttesüsteemide puuduste olemasolu on lugenud tõendatuks ka maakohus, kuid mingil põhjusel on asutud kaevatavas kohtuotsuses sellegipoolest seisukohale, et kostja ei ole tõendanud küttesüsteemi puuduste jätkuv olemasolu 2009.a jaanuaris ja veebruaris. Maakohus on ilmselt jätnud hindamata A T ja H R ütlused või hinnanud neid ühekülgselt. Nii H R kui ka A T andsid ütlusi selle kohta, et peale hageja teavitamist probleemist küttega olukord küll veidi paranes, kuid ainult osaliselt. Mõlema tunnistaja kinnitusel jäid 7(12)

osad radiaatorid ka peale hageja korraldatud hooldust külmaks. Seega on tunnistajate ütlustega tõendatud, et küttesüsteemi puudused eksisteerisid nii enne kui ka pärast hageja teavitamist probleemist. Samuti tuleb hinnata hageja enda hoolikust võetud kohustuste täitmisel. Olulisemaiks tuleb lugeda 21.08.2008 ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktis märgitud kohustust paigaldada klaasuks eraldamaks üüripindasid üldkasutatavatest ruumidest. Maakohus on nimetatud kohustuse täitmist alles 2008.a detsembri teisel poolel pidanud normaalseks. Hageja ei ole kordagi väitnud, et klaasukse paigaldamine oleks viibinud kostjast (või mõnest muust isikust) tulenevate asjaolude tõttu, mistõttu ei saa lugeda vabandatavaks vastava töö tegemist alles neli kuud peale vastava kohustuse tekkimist. Töö tegematajätmist ei vabanda ka see, et samaaegselt oli kostja sunnitud kõrvaldama teisi puudusi üüripinnal, mille eest vastutas hageja. Klaasist vaheukse puudumine iseenesest kujutanuks endast takistust üüripinna sihtotstarbelisel kasutamisel, mis alternatiivselt teistele puudustele tähendanuks üüripinna kasutusvõimaluse puudumist, mis otseselt tulenes hageja tegevusetusest. Lisaks teostas kostja kahjustunud ripplae vahetamise, mis oli 21.08.2008 akti kohaselt hageja kohustus. Samuti on maakohus üüripinna puuduste tuvastamisel lugenud ekslikult ühtseks osaks valvesüsteemiga fonoluku ning järeldanud, et vastava süsteemi paigaldamise kohustus hageja1 puudus. Tegelikkuses ei ole fonolukk valvesüsteemi osa ning kujutab endast elektroonilist välisukse lukku, mille olemasolu kõrgematel korrustel paiknevates bürooruumides on elementaarne. Samuti on arusaamatu, miks on maakohus asunud seisukohale, et kostja on kaotanud õiguse kasutada õiguskaitsevahendina üüri alandamise nõuet. Kostja ei ole esitanud omapoolset üüri alandamise nõuet hilinemisega ega ka muul viisil hea usu põhimõtet rikkudes, vaid tulenevalt hagiavalduse esitamisest kohtule. On arusaamatu, miks pidanuks kostja esitama omapoolse üüri alandamise nõude muul viisil kui vastusena hagiavaldusele või millisel viisil oleks hea usu põhimõtte järgmine olnud enam tagatud, kui lisaks vastusele hagiavaldusele kohtu poolt antud tähtaja jooksul oleks kostja esitanud üüri alandamise teate ka kohtuväliselt. Maakohus on ka ise sedastanud, et üürnik saab alandada üüri alates puuduse või takistuse ilmnemisest ka tagasiulatuvalt, mistõttu ei ole maakohtu järeldus, et 15.06.2009 menetlusdokumendis üüri alandamisele tuginemine on vastuolus hea usu põhimõttega, loogiline. Veel 2009.a märtsis toimusid pooltevahelised läbirääkimised olemasoleva olukorra lahendamiseks, mistõttu ei saa lugeda õiguskaitsevahendite kasutamata jätmist läbirääkimiste ajal hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Maakohus on jätnud põhjendamatult rahuldamata kostja alternatiivse taotluse viivisenõude vähendamiseks selliselt, et kohaldada viivisemäärana seadusest tulenevat viivisemäära. Hagejale ei ole tekkinud mingit kahju kostja tegevusest ning pigem ta rikastus kostja tehtud parenduste arvel. Seega on ka põhinõude ulatuses viivisenõude rahuldamine ilmselt põhjendamatu ning äärmisel ebamõistlik. Arvestada tuleb sellega, et tegelikkuses vabastas kostja üüripinnad juba 09.02.2009 ning seega soovib hageja saada lisaks vabastatud üüripindade üürile ja kõrvalkuludele samas ulatuses ka veel viivist. Selline viivisenõue ei ole kooskõlas tsiviilõiguse printsiipidega, nõue on ebaõiglaselt ning ebaproportsionaalselt suur. Sisuliselt ei ole siin tegemist viivise tagatisfunktsiooni realiseerimisega, vaid hageja põhjendamatu rikastumisega. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. 8(12)

Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega tõendite hindamise ja asjaolude tuvastamises osas ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata, kuid peab vajalikuks põhjendusi täpsustada õiguslikust aspektist.. 28.01.2009 kirjalikus ettepanekus tegi kostja hagejale lakoonilise ettepaneku lõpetada üürileping poolte kokkuleppel 1. aprillist 2009. See on ettepanek läbirääkimisteks. Kirjas ei ole sõnagi sellest, et kostja ütleb üürilepingu ühepoolselt üles, ega toodud mõjuvaid põhjuseid üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Nagu maakohus õigesti viitas, et saa üüripindade vabastamist lugeda kehtivaks üürilepingu ülesütlemise tahteavalduseks, sest VÕS § 325 lg.1 ja 5 kohaselt peab üürilepingu ülesütlemisavaldus olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis; selle vormi mittejärgimisel on ülesütlemine tühine. Kuna kostja väidetel ei võtnud hageja üüripindu 09.02.2009-dal vastu (vaid tegi seda 03.08.2009, s.o. pärast üürilepingu lõppemist 31.07.2009), siis ei toimunud ka 09.02.2009 üürilepingu lõpetamine poolte kokkuleppel, mil VÕS §-is 325 sätestatud vorminõude järgimine ei ole kohustuslik. Seega on maakohus õigesti leidnud, et kostja ei ole üürilepingut üles öelnud ja üürilepingu lõpetas hageja oma 31.03.2009 ülesütlemisavaldusega 31.juulist 2009, seoses kostjapoolse üüri ja kõrvalkulude tasumata jätmisega. Hagejal on õigus nõuda kostjalt lepingu täitmist kuni 31.07.2009. Kostja vaidles maakohtus hagile vastu, väites, et perioodi eest 21.08.2008 kuni 29.12.2008 ei saanud ta ruume kasutada, kuna sellel ajal tegi kostja kokkuleppel üürileandjaga üüritud pindadel remonti, s.o. tegi töid, mis olid üürileandja kohustuseks; perioodil eest 30.12.2008 kuni 09.02.2009 tuleb üüri alandada, sest üürileandja ei kõrvaldanud ilmnenud puuduseid, mis takistasid üüripinna kasutamist; remondiga on üüripinda oluliselt parendatud, mistõttu kostjal on remondimaksumuse 351 187 kr. ulatuses nõue hageja vastu: kostja tasaarvestab hageja nõude, mida ta tunnistab vaid 24 947 kr. ulatuses (alandatud üür perioodi ees 30.12.2008 kuni 09.02.2009), oma remondimaksumuse hüvitamise nõudega. Apellatsioonkaebuses vaidleb kostja iseendale vastu, väites, et remondi näol ei olnud tegemist parendustega, vaid hädavajalike töödega üüripinna kooskõlla viimiseks vastavalt üürilepingu eesmärgiga. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik andma teisele isikule kasutamiseks asja, ja üürnik kohustub maksma selle eest üüri. VÕS § 292 lg.1 järgi peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asja kasutamisega seotud kulusid (kõrvalkulud) juhul, kui selles on kokku lepitud. Pooltevahelise lepinguga kohustus kostja tasuma üüri ja kõrvalkulusid ruumide temale üleandmise päevast; üleandmise kohta koostatakse üleandmise- vastuvõtmise akt. Akti kohaselt anti ruumid kostjale üle 28.08.2008. Seega oli sellest ajast alates kostja kohustatud tasuma üüri ja kõrvalkulude eest kuni lepingu lõppemiseni. Kostja ei saa keelduda üüri ja kõrvalkulude maksmisest VÕS § 296 lg.1 alusel (põhjendusel, et ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-is 278 nimetatud puuduse või takistuse pärast) juba seetõttu, et ta võttis ruumid vastu. VÕS § 277 lg. 2 9(12)

sätestab, et kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ja võib VÕS §-is 278 sätestatud õigusi (nõuda puuduse kõrvaldamist, kahju hüvitamist, alandada üüri) teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Kostja esiletoodud ruumide seisukord ei ole varjatud puudus, mida ei olnud võimalik ruumidega tutvumisel märgata. Ruumide üleandmise-vastuvõtu aktist ei nähtu, et kostja oleks VÕS §-is 278 sätestatud õiguste kasutamist omale reserveerinud; seda ei kinnita ükski tõend ning kostja ei ole seda menetluses ka väitnud. Hageja üüris kostjale ruumid kasutamiseks büroona (tegelikkuses anti ruumid pärast remonti allkasutusse AS-le Kalev Meedia). Seadus ei kehtesta nõudeid, milline peab olema bürooks üürileantavate ruumide heakorrastatuse aste või sanitaartehniline seisukord. Seda ei kehtestanud pooled ka üürilepingus. Teatavasti ei ole ebatavaline, et üürnik, kes soovib büroopindu pikemaajaliseks kasutamiseks, teeb ruumides oma vajadustest lähtuvalt vähemaid või suuremaid ümberehitusi ja vajadusel ka hooldusremonti. Seega ei tõesta ruumides seisukord, milline see oli nende vastuvõtmisel, et üürilepingu ese ei vastanud lepingutingimustele. Apellant ei näita, mis õiguslikku tähendust võib omada tema väide, et kostja esindajad ei olnud üüripinna olukorrast teadlikud enne nende vastuvõtmist. VÕS § 277 lg.2 sätestatu kohaselt ei omagi see tähtsust - oluline on see, et kostja võttis üürilepingu eseme (ruumid) vastu. Lisaks kinnitas tunnistaja Viljar Viska, et kostja esindajad tutvusid üüripinnaga juba juunis 2008 ja üürihinna määramisel võeti arvesse, et ruumid olid liftita majas 4. korrusel ja vajasid renoveerimist (toimiku lk. 239). Seoses kostja väitega, et tal on teostatud remondi maksumuse ulatuses nõue üürileandja vastu, kuna remondi tegemise kohustus oli üürileandjal, siis ei nähtu hageja selline kohustus üürilepingust. Nagu maakohus tuvastas, ei võtnud üürileandja ka kostja poolt ruumide üleandmisel endale remondikohustusi. Tunnistajana ülekuulatud kostja haldusjuhi A T ütlustest, kes võttis kostja esindajana ruumid vastu, nähtub, et ruume vastu võttes küsisid nad üürileandjalt, kas ruume saab parandada, ja neile vastati, et see on üürniku kohustus. „See variant neile sobis... Mingisuguseid kokkuleppeid remonditööde tasumise osas poolte vahel ei olnud“ (toimiku lk. 245). Mis puutub kostja maakohtus toodud väitesse, et remondiga parendati üürilepingu eset, siis ka siit ei saa kostjal tulla nõuet hageja vastu, sest lepingu punktis 6.7 olid pooled kokku leppinud, et kui lepingu lõppemisel ilmneb, et üüripinna väärtus on üürniku poolt tehtud parendust või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, ei ole üürniku õigust nõuda selle eest hüvitust. Kolleegium märgib ka, et remondi teostamise fakt ja selle maksumus iseenesest ei tõenda, et üürilepingu eseme väärtus oluliselt suurenes. Seega on maakohus põhjendatult leidnud, et kostjal puudub remondimaksumuse näol tasaarvestav nõue hageja vastu. Asjakohatu on apellandi tuginemine VÕS §-le 279 lg. 3. Nimetatu sätestab, et üürnik võib puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. Kui apellant peab sellega silmas oma väidetavat tasaarvestavat nõuet remondimaksumuse hüvitamiseks (viitab kostja valdavalt väidetavatele puudustele, mis esinesid enne remondi lõpetamist), siis nagu eespool märgitud, et võtnud üürileandja omale kohustust remondi 10(12)

eest hüvitust maksta. Maakohus tuvastas, et ruumide kostjale üleandmise aktis märgitud üürileandja kohustused hageja täitis remondi teostamise käigus. Kui apellant peab silmas perioodi pärast remondi lõppemist, (näiteks puudulikku soojavarustust), siis viitamine VÕS §-le 279 lg. 3 on asjakohatu seetõttu, et kostja ei ole selle kõrvaldamiseks kulutusi teinud. Seoses kostjapoolse hinna alandamise avaldusega perioodi eest 30.12.2008 kuni 09.02.2009 leidis kolleegium järgmist. Maakohus on tuvastanud, et ruumides oli liiga madal temperatuur, et neid sihtotstarbeliselt kasutada. Nimetatud puudus ilmnes pärast ruumide üleandmist ja kostja poolt remondi lõpetamist, s.o. kui ruume hakkasid kasutama AS Kalev Meedia töötajad. Maakohus on eksitavalt leidnud, et kostja kaotas hinna alandamise õiguse seetõttu, et ei teatanud kohe või mõistliku aja jooksul pärast selle puuduse avastamist, et alandab üüri. N.n. tagasiulatuvalt üüri alandamine on kohtupraktikas aktsepteeritud, s.o. üüri alandamise avalduse hilisem tegemine, sealhulgas alles kohtumenetluses, ei ole hea usu põhimõttega vastuolus. Kolleegium leiab, et kostja kaotas õiguse nõuda üüri alandamist tähendatud perioodi eest seetõttu, et ta ei teatanud selle puuduse avastamisel üürileandjale, et jätab endale õiguse kohaldada VÕS §-is 278 sätestatud õiguskaitsevahendina üüri alandamist. Tegemist oli nn. varjatud puudusega, mis esines ilmselt juba lepingu sõlmimise ja ka ruumide üleandmise ajal, kuid mis avastati pärast ruumide sihtotstarbelisele kasutamisele asumisel, s.o. 2009.a. algul Antud juhul rakendub VÕS § 277 lg.2. Kostja ei ole ühegi tõendiga tõendanud ega isegi väitnud, et ta puuduse avastamisel tegi hagejale tahteavalduse VÕS §-is 278 sätestatud õiguskaitsevahendite reserveerimise kohta, s.o. et ta alandab üüri. Kolleegium märgib, et asja materjalidest nähtuvalt ei kasutanud kostja üüripindu ise oma töös, vaid need oli pärast remonti antud kasutamiseks AS-le Kalev Meedia kirjastustegevuseks. Maja haldamisega tegeles mitte hageja ise, vaid OÜ Citi Service Center. Kostja haldusjuht A T kinnituse kohaselt tema suhtluspartner probleemide osas oli majahaldur, hiljem ka haldusfirma juhataja (toimiku lk. 245). Samas ta kinnitas, et ei teinud üürileandjale ettepanekut üürihinna alandamiseks ega keeldunud üüri maksmisest. Tunnistajate H R ja A T ütluste kohaselt soojaprobleemiga tegeldi jaanuari alguses ja osa ruume jäidki külmaks. Need mõnevõrra ebatäpsed ütlused osa ruumide külmaksjäämise kohta on vastuolus kostja enda poolt tõendina esitatud AS Kalev Meedia tolleaegse assistendi H E H meilivahetusega majahooldusfirmaga 6. ja 7. jaanuarist 2009. (toimiku lk. 134 ja 135). 06.01.2009 meilis majahaldurile kurdab E H, et ruumid on väga külmad ja et