Harju Maakohus
Kohtunik
Indrek Soots
Otsuse avalikult teatavaks -
29. juuni 2011.a Tallinn, Harju Maakohtu Kentmanni
tegemise aeg ja koht
kohtumaja, kirjalik menetlus
Tsiviilasja number
2-11-3589
Tsiviilasi
IBE OÜ hagi EP ja SLM vastu võla väljamõistmiseks
Menetlusosalised ja nende
hageja IBE OÜ (registrikood XXX, asukoht XXX), seaduslik
esindajad
esindaja Ü K kostja EP (isikukood XXX, XXX) kostja SLM(isikukood XXX, elukoht XXX) kostjate lepinguline esindaja Peeter Malve 5752,03 eurot
Hagi hind
Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 03.04.2009.a üürilepingu, mille alusel andis hageja kostjatele üürile XXX asuva korteriomandi. Lepingu tähtaeg oli 03.04.2012.a. Poolte tahe oli suunatud pikaajalise tähtajalise lepingu sõlmimisele, mis eelduslikult lõpeb lepingu eseme omandamisega üürnike poolt. Seetõttu leppisid pooled kokku, et lepingu lõppemise hetkeks tasutud üürimaksed loetakse ostuhinna ettemakseteks. Samas ei kohustanud leping kostjaid üürieset välja ostma. 18.05.2009.a teatasid kostjad hagejale üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise soovist. Kostjad vabastasid eluruumi 01.07.2009.a. Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemine on tühine. Üürilepingu ülesütlemise avaldus ei vasta vorminõuetele ega ole ka sisuliselt põhjendatud. Hageja nõuab kostjatelt üüri tasumist perioodi 2009.a juuli kuni 2009.a detsember eest. Kuna üüri määr oli 15 000 krooni kuus, siis on nõude kogusumma 90 000 krooni ehk 5752,03 eurot. Üürilepingu kohaselt on hagejal õigus nõuda tasumata üürisummalt viivist 0,03 % päevas. 31.12.2010.a seisuga võlgnevad kostjad hagejale viivist 666,09 eurot. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjatelt välja mõista üürivõla 5752,03 eurot ja viivise 666,09 eurot. Kostjate vastuväited Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjad ei oleks ainult üürilepingut sõlmima hakanud. Nende sooviks oli korteriomand tulevikus välja osta. Kostjate poolt üüri tasumise näol on tegemist kinnisasja ostuhinna ettemaksega. Tehingul tervikuna oli ostu-müügi eellepingu iseloom ning seetõttu oleks leping pidanud olema sõlmitud notariaalses vormis. Seega on üürileping tühine. Üürileping on tühine ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 2 alusel, kuna kostjad ei omanud vajalikke õigusteadmisi ega kogemusi kinnisvara tehingute tegemiseks. Leping on vastuolus ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 273 tuleneva keeluga. Kui leping ei ole tühine, siis on kostjad sellest taganenud 18.05.2009.a taganemisavaldusega või on leping 01.07.2009.a lõpetatud poolte kokkuleppel. Kohtu põhjendused Asja materjalidest nähtuvalt on pooled 03.04.2009.a sõlminud lihtkirjaliku lepingu, millega hageja andis kostjate kasutusse XXXasuva korteriomandi alates 03.04.2009.a kuni 03.04.2012.a. Lepingu p 2.1 kohaselt kohustusid kostjad tasuma üüri 15 000 krooni kuus. Vastavalt lepingu p 2.4 pidid üürnikud tasuma üüri alates 01.07.2009.a. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjad vabastasid eluruumi 01.07.2009.a. Lepingu punktis 3.2.5 leppisid pooled kokku, et hageja võimaldab kostjatel omandada lepingu eseme lepingu kehtivuse ajal ostueesõigusega hinnaga 2 421 000 krooni. Juhul, kui kostjad kasutavad ostueesõigust, loetakse ostu-müügilepingu sõlmimise ajaks tasutud üürimaksed tasutuks ostuhinna katteks. Kohus leiab, et vaidlusalune leping sisaldab nii üürilepingule vastavaid lepingupunkte, kui ka ostu-müügi eellepingule omaseid sätteid. Siiski nähtub poolte seisukohtadest, et poolte tahe oli
suunatud lõppkokkuvõttes korteriomandi ostule-müügile. Kostjad on märkinud, et nende soov oli saada korteri omanikuks. Ka hageja on väitnud, et eelduslikult pidi leping lõppema lepingueseme omandamisega kostjate poolt. Kostjatel polnud lepingu järgi küll kohustust korteriomandit osta, kuid poolte selgitustest nähtub, et see oli siiski mõlema poole eesmärk. Seda kinnitab lepingu p 3.2.5, mille kohaselt loetakse ostu-müügilepingu sõlmimise ajaks tasutud üürimaksed tasutuks ostuhinna katteks. Nimetatud eesmärgile viitab ka 23.05.2011.a istungil hageja esindaja väidetu, et üürihind 15 000 krooni oli hageja poolt kehtestatud üüri suurus. Hageja esindaja ei osanud väita, kas tegemist oli turuhinnaga. Hageja esindaja seletustest nähtub, et üüri suurus 15 000 krooni ei kujunenud läbi turuhinna, vaid oli hageja poolt fikseeritud suurus. Ka see näitab, et lepingu eesmärgiks ei olnud korteriomandi üürimine. Asjaõigusseaduse § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Vastavalt VÕS § 33 lg 1, eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Kuna hageja võttis lepingu punktis 3.2.5 endale kohustuse müüa lepinguese kostjatele, siis on lepingu selle osa näol tegemist kinnisasja ostu-müügi eellepinguga. VÕS § 33 lg 2 kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kuna kinnisasja võõrandamise leping peab olema notariaalselt tõestatud, siis oleks ka eelleping pidanud olema notariaalselt tõestatud. Antud juhul see nii ei olnud. TsÜS § 83 lg 1 sätestab, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Vastavalt TsÜS § 85, tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei saa eeldada, et üürisuhet puudutav lepinguosa oleks sõlmitud ilma lepingueseme müüki puudutava lepinguosata. Nagu ülal märgitud, oli poolte lõplikuks eesmärgiks lepingueseme ost-müük. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et ostu-müügi eellepingut puudutava lepinguosa tühisus tõi kaasa terve lepingu tühisuse. Kuna leping on tühine, siis ei saa hageja kostjatelt üüri nõuda ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis tuleb kõik menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Indrek Soots kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.