Pärnu Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Toomas Talviste
Otsuse avalikult teatavaks- 15. juuni 2011.a Pärnu Maakohtu Rüütli tänava kohtumaja kantselei kaudu tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-10-30315
Tsiviilasi
Vihtra Mõis OÜ hagi A.J.i, A.P.i ja A.P.i vastu rendilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõudes
Tsiviilasja hind
843.63 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja Vihtra Mõis OÜ, registrikood 10082895, asukoht Xxxxxx küla, xxxxxx vald, xxxxxxxxx, lepinguline esindaja esindajad Kaspar Kamsakann, seaduslik esindaja juhatuse liige M.K. Kostjad: A.J., ja A.P., ja A.P. elukoht kõigil Xxxxxxxxx talu, Xxxxxx küla, xxxxxx vald, xxxxxxxxx Kohtuistungi toimumise aeg
27.05.2011.a
Rahuldada Vihtra Mõis OÜ hagi A.J.i, A.P.i ja A.P.i vastu. Tunnistada Vihtra Mõis OÜ (registrikood 10082895) ja A.J.i, A.P.i ning A.P.i vahel 13.04.2009.a. sõlmitud maarendilepingu ülesütlemise (19.03.2010.a avaldus) tühisust. Jätta menetluskulud võrdsetes osades kostjate A.J.i, A.P.i ja A.P.i kanda.
Menetluskulude jaotus
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse. Asja sisu kirjeldus, esitatud nõuded, väited ja tõendid Edasikaebamise kord
Hageja nõuded, väited ja tõendid 22.06.2010.a hageja Vihtra Mõis OÜ esitatud hagiavalduse (tl 1-5) kohaselt kuulub kostjate A.J.i, A.P.i ja A.P.i kaasomandisse Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu maakonna kinnistusjaoskonda kantud kinnisasi nimetusega Xxxxxxxxx, mis on kantud registriossa nr. xxxxxxx (tl 6). Pooled sõlmisid 13.04.2009 maarendilepingu (tl 10), mille punkti 3.1. kohaselt
Tsiviilasi nr 2-10-30315 andsid kostjad maaomanikena hagejale rendile nimetatud kinnistu suurusega 22 hektarit, asukohaga Xxxxxx küla, xxxxxx vald, xxxxxxxxx. Lepingus lepiti kokku, et rendile võetavat maad kasutab hageja oma majandustegevuse korraldamiseks. Leping sõlmiti tähtajatult, allkirjastati kostja A.J. nimel ja sellele lisatud kostjate A. ja A.P. poolt A.J.ile väljastatud volituse alusel (tl 11). 14.06.2010 sai hageja kostjalt A.J.ilt lepingu ülesütlemisavalduse (tl 12), mis on dateeritud kuupäevaga 19.03.2010.a ning millega teatati hagejale, et rendileping loetakse lõppenuks alates 30.03.2010.a ning märgiti, et alates 31.03.2010.a pole hagejal õigust enam maad kasutada. Arvestades asjaolu, et A.J. on viidatud ülesütlemisavalduse allkirjastanud ka kui Xxxxxxxxx talu esindaja, eeldab hageja, et avaldus esitati kõigi kolme kostja poolt ja nimel. Kostjate poolt esitatud ülesütlemisavaldusest ei selgu üheselt, kas tegemist on korralise või erakorralise lepingu ülesütlemisega. Arvestades asjaoluga, et hagejale on ülesütlemisavalduses ette heidetud heinamaa mitteniitmist ja heinamaa näol võib olla tegemist poolte vahel sõlmitud rendilepingu esemega, võimaldab kostjate poolne rendilepingu ülesütlemine siiski asuda seisukohale, et tegemist oli erakorralise ülesütlemisega, mis on aga hageja hinnangul õigusliku aluse puudumise tõttu ebaseaduslik. Hageja on seisukohal, et kostja poolt esitatud lepingu ülesütlemise avaldusel puudub õiguslik alus, kuivõrd hagejale ette heidetud heinamaa väidetav niitmata jätmine ei ole lepingu ülesütlemise aluseks (lepingu rikkumiseks). Hagejale ei ole mõistetav, kuidas saab temale ette heita heina mitteniitmist märtsi kuus, seda olukorras, kus heina niitmise hooaeg ei ole üldiselt teada oleva asjaoluna veel alanudki. Juhul, kui kostjad on silmas pidanud aga heina niitmist 2009. aastal, on nende poolne lepingu ülesütlemine ilmselgelt hilinenult esitatud (võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 lg 3) ning nad on oma ülesütlemise õiguse minetanud. Hageja kinnitab, et vastavasisulist pretensiooni heina mitteniitmise kohta ei ole kostjad kunagi esitanud ning kostjate ülesütlemise avalduses viidatud vestlused hageja eelmiste ülemustega ei tähenda kindlasti mitte hageja teavitamist tema poolt toime pandud väidetavast lepingu rikkumisest, andmaks talle võimaluse: a) hinnata kas rikkumine on toime pandud ja kas rikkumine on oluline b) olulise rikkumise olemasolu korral see kõrvaldada. Seega isegi juhul kui lepingu rikkumine oleks aset leidnud, oleks kostjate kohustuseks kooskõlas VÕS § 196 lõikega 2 enne lepingu ülesütlemist rikkumise kõrvaldamiseks hagejale mõistlik tähtaeg anda. Hageja leiab, et kostjate poolne rendilepingu ülesütlemine on toimunud otsitud põhjustel, eesmärgiga lepingust tulenevatest kohustustest vabaneda ning lepingu ese kolmandale isikule kostjate jaoks soodsamatel tingimustel võimalikult ruttu üürile anda. Kostjate seisukohad, vastuväited ja tõendid, hageja seisukohad kostja väidete osas Kostjad leiavad oma menetlusdokumentides (tl 26-33 ja 36-39), et ülesütlemine on kehtiv. Kostjad on sõlminud 13.04.2009.a maarendilepingu hagejaga, kelle esindajana tegutses ja lepingu allkirjastas juhatuse liige E.A.H.. Rendileandjad kontrollisid 2009.a septembrisoktoobris maarendilepingu sihipärast täitmist ja esitas puuduste kõrvaldamise nõude, nõudes maa korrastamist. Nad teatasid 2009.a novembrikuus rentnikule, et 2010.a kevadest lõpetatakse nendega rendileping, kuna maad ei ole kasutatud heaperemehelikult – see on jäetud niitmata (fotod tl 29-31). Hageja juhatuse liikmed olid sellest teadlikud. 2010.a oli rendile antud maa ikka veel korrastamata. Märtsis 2010.a käisid kostjad OÜ Vihtra Mõis kontoris, et üle anda 19.03.2010.a koostatud kirjalik avaldus maarendilepingu lõpetamise kohta alates 31.03.2010.a, kuid töötajal (E.P.) ei olnud lubatud seda vastu võtta. Kostjad saatsid rentnikule sama avalduse tähtkirjaga (AS Eesti Post tõend tl 38), kuid teade tuli tagasi üleandmise võimatuse tõttu. Kostjad oli juba varasemalt teatanud juhatuse liikmele E.A.H.ile, et lõpetavad rendilepingu alates 31.03.2010.a. Kostjad olid veendunud, et hagejale oli piisavalt ette teatatud ja lugesid rendilepingu lõppenuks. 01.04.2010.a sõlmisid kostjad Vihtra Agro OÜ-ga maarendilepingu samadel tingimustel, mis eelmise rentnikuga, kuna 22 ha suurust põllumaad ei saanud jätta 2 (6)
Tsiviilasi nr 2-10-30315 korrastamata. Uus rentnik korrastas omal kulul maad, kasutab seda heaperemehelikult põllumaana ja see vastab PRIA poolt taotletavate toetuste tingimustele. Kostjad said hiljem teada, et 27.04.2010.a oli toimunud juhatuse koosseisu muudatus ja juhatuse liikmeks oli valitud M.K.. Uus juhatuse liige tuli kostjate juurde alles 2010.a juunikuus ja nõudis 31.03.2010.a kirjutatud lepingu ülesütlemisavalduse enda kätte andmist. Kostjad on seisukohal, et see oli väljapetetud hagidokumentide esitamiseks, kuna hageja soovib oma vara müüa, siis selle võrra on tema vara väärtus vähenenud ja sellest tulenevalt ka kohtule esitatud nõue. Kostjad leiavad, et endine Vihtra Mõis OÜ juhatus oli teadlik alates 2009.a novembrikuust, et 2010.a kevadest pooltevaheline maarendileping lõpetatakse. Kostjate poolt maarendilepingu ülesütlemine on põhistatud, kuna põllumaa mitteniitmine on maarendilepingu tingimuste rikkumine (lepingu punkt 10.1). Kostjad on hagejat teavitanud juba 2009.a oktoobrikuust kuni 2010.a märtsikuuni, et rendileantud maa on korrastamata ja nõudes selle korrastamist. Kostjad leiavad, et rendilepingu ülesütlemine on toimunud õiguspäraselt, lepingutingimusi on rikutud ja etteteatamiseaeg on olnud piisav. Oma väidete tõendamiseks on kostjad lisaks ülalmärgitule esitanud ka tunnistajate T.E. ja E.P. ütlused. Hageja kostjate esitatud vastuväidetega ei nõustu, kuivõrd need on ebatõesed ning sellest tulenevalt ka paljasõnalised ja tõendamata. Hageja märgib, et ei ole kostjatelt saanud mistahes teadet rendilepingust tulenevate rikkumiste kohta ning sellest tulenevalt ka nõuet puuduste kõrvaldamiseks. Hageja on kostjatelt saanud ühe teate, s.o enne hagiavalduses märgitud tähtpäeva 14.06.2010 teade, milles teavitatakse hagejat heinamaa mitteniitmisest. Vastupidine kostjate väide, justkui oleks hagejat korduvalt puudustest teavitatud, on tõendamata. Hageja ei ole enne 14.06.2010.a saanud kostjatelt mistahes teadet lepingu ülesütlemise kavatsuse kohta, rääkimata ülesütlemise avaldusest. Lepingu ülesütlemist või ülesütlemise kavatsusest teavitamist ei ole kostja ka tõendanud. Tõendamata on ka asjaolu, et hageja töötaja on keeldunud väidetavalt esitatud ülesütlemise avaldust vastu võtmast nagu ka asjaolu, et kostjatel ei ole õnnestunud posti teel ülesütlemisavaldust kätte toimetada. Kostjad ei ole tõendanud ka hageja endise juhatuse liikme teavitamist lepingu ülesütlemise kavatsusest või ülesütlemisest. Hagiavalduse vastusest nähtub, et esimene kirjalik ülesütlemise avaldus koostati kostjate endi väitel alles 19.03.2010.a. Seega isegi juhul, kui kostjate poolt oleks sellele eelnevalt esitatud ülesütlemise avaldus suulises vormis, oleks nimetatud avaldus VÕS § 354 tulenevalt ka tühine ning ei omaks käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt tähtsust. Isegi kui asuda seisukohale, et kostjate poolt esitati ülesütlemise avaldus 19.03.2010.a (millega hageja jätkuvalt ei nõustu), on ilmselge, et isegi rikkumise esinemise korral oleks sedavõrd lühike etteteatamistähtaeg ka ilmselgelt ebamõistlik, eriti olukorras, kus põllumajandusliku rendilepingu ülesütlemisest tuleb reeglina ette teatada üks aasta. Hageja märgib veel, et poolte vahel sõlmitud rendilepingu punkt 10.1, millele viitavad kostjad ,ei räägi sõnagagi põllumaa mitteniitmisest kui rendilepingu rikkumisest, vaid määratleb üksnes rentniku kohustusele põllumaad sihtotstarbeliselt ning heaperemehelikult kasutama. Olukorras, kus põllumaa mitteniitmine isegi oleks lepingu rikkumine, ei anna aga igasugune lepingu rikkumine rendiandjale õigust rendilepingut üles öelda, kuivõrd ülesütlemist võimaldav rikkumine peab olema ka mõjuv. Samuti tuleb üldjuhul anda lepingut rikkunud poolele mõistlik tähtaeg oma rikkumiste kõrvaldamiseks. Hageja leiab, et kostjate vastuväited hagile on alusetud ja põhjendamatud ning hageja vaidleb kõikidele kostja seisukohtadele vastu ning jääb hagiavalduses esitatud seisukohtade juurde. Kostjad paluvad jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Kostjad esitasid kohtule ka täiendavad menetlusdokumendid (tl 56-65) PRIA-st väljavõtete näol Xxxxxxxxx katastriüksust puudutava pinnatoetuse kohta, mida on tellinud OÜ Vihtra Mõis. Materjalidest selgub, et taotleja ei täitnud toetuse nõudmisi (jätnud niitmata) ja osalt puudus maa kasutamise õiguslik alus.
3 (6)
Tsiviilasi nr 2-10-30315
Hageja on selgitanud, et PRIA toetusest jäi ta ilma mitte vaidlusaluse maa niitmata jätmise, vaid selle kostjate poolt uuesti rendile andmise tõttu, mille tagajärjel vähenes hageja kasutuses olevate põllumaade hulk määral, mis ei võimaldanud enam toetust anda. Kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud, kohtu seisukohad TsMS § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Antud asjas puudub vaidlus selles, et poolte vahel 13.04.2009.a sõlmitud tähtajatu (lepingu p 4.2.) maarendileping on põllumajanduslik maarendileping VÕS § 340 mõttes. Sellise lepingu esemeks võib seaduse kohaselt olla peamiselt põllumajanduslikuks tootmiseks määratud ettevõte, sealhulgas põllumajandusliku tootmisega seotud mittepõllumajanduslik ettevõte, põllumajanduslik kinnisasi või selle osa. Lepingu p 7.1. kohaselt anti maa üle heinamaana ning p 10.1. kohaselt kohustus rentnik seda kasutama sihtotstarbeliselt ja heaperemehelikult, säilitades maakasutuse tüübi põlluna. Samuti ei ole poolte vahel vaidlust küsimuses, et 19.03.2010.a avaldus on erakorraline ülesütlemisavaldus, sest vastavalt VÕS § 353 lg 2 sätetele saab tähtajatu põllumajandusliku maarendilepingu korraliselt (tulenevalt paragrahvi pealkirjast) üles öelda aastase etteteatamistähtajaga. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik VÕS § 116 lõike 2 punktides 2-4 sätestatud juhtudel. Lõike 3 kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Seega saavad kostjad lepingu üles öelda mõjuva põhjuse olemasolul. Kui mõjuv põhjus seisneb lepingulise kohustuse rikkumises, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, et kostjad oleks andnud konkreetset tähtaega hagejale lepingulise kohustuse (niita maad) täitmiseks ning sellest tulenevalt ka nõuet puuduste kõrvaldamiseks. Kostjad on küll väitnud, et on hagejat teavitanud korduvalt, et maa on niitmata, kuid millise tähtaja kostjad hagejale puuduste kõrvaldamiseks andnud on, ei tulene ühestki kohtule esitatud menetlusdokumendist. Samuti ei leidnud kohtuistungil tunnistajate (eelkõige T. Xxxxx) ütlustega kinnitust, et kostjad oleks hagejale andnud tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. T. Xxxxx küll kinnitas, et maa mitteniitmisele juhiti hageja tähelepanu A. J. poolt augustis 2009.a korduvalt (T. Xxxxx oli sel ajal hageja tegevjuht), kuid konkreetsetest tähtaegadest juttu ei olnud. Samuti ei ole kostjad tõendanud seda, nagu oleks hageja andnud lubadusi maa niitmiseks. Kohus on seisukohal, et kostjad oli kohustatud eelviidatud seadusesätetest tulenevalt andma hagejale tähtaja kohustuse täitmiseks ning alles siis, kui hageja ei oleks oma kohustust täitnud, oleks kostjail tekkinud õigus leping erakorraliselt üles öelda. Maa mitteniitmine oli ilmselt lepingulise ja ka seadusest tuleneva kohustuse rikkumine – VÕS § 344 kohaselt peab rentnik rendilepingu eset majandama vastavalt selle sihtotstarbele, eelkõige säilitama rendilepingu eseme majandusliku otstarbe ning kasutama seda korrapäraselt
4 (6)
Tsiviilasi nr 2-10-30315 ja heaperemehelikult – sellele viitavad ka vastavad märkused PRIA dokumentides, s.t põldude kontroll-lehe märkuste lahtreis. Kuid kohus ei leia, et tähtajatu põllumajandusliku maarendilepingu esimesel aastal saaks selline rikkumine (sisuliselt maaga mittetegelemine või mittekasutamine VÕS § 344 mõttes) olla raskusega, mille puhul saaks lepingut erakorraliselt tähtaega andmata üles öelda. Kohus on menetluses korduvalt selgitanud, et põllumajanduslik maarendileping on oma olemuselt pikaajaline (enamasti tähtajatu) ja seadusandja kaitseb pikkade etteteatamistähtaegade läbi just rentnikku, sest maaharimine vm põllumajanduslik tegevus ei ole üheaastane või ühekordne, vaid pikemaajalist perspektiivi nõudev ala. Kohus juhib eelnevat põhjendades tähelepanu ka VÕS § 340 lg 4 sättele, mille kohaselt on rendilepingu peatükis (16. peatükk) sätestatust põllumajandusliku kinnisasja või ettevõtte rentniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Isegi kui asuda mingil põhjusel seisukohale, et lepingu sai üles öelda ilma etteteatamistähtaega järgimata, ei ole kostjate tegevus kooskõlas VÕS § 196 lg 3 sätetega, sest kostjate väitel tehti etteheiteid hagejale juba 2009.a suvel, kuid ülesütlemisavaldus on dateeritud 19. märtsiga 2010.a. Selleks ajaks olid kostjad selgelt minetanud õiguse vastava avalduse esitamiseks, kuivõrd olid mööda lasknud selleks seadusandja nimetatud „mõistliku aja“. VÕS § 354 järgi kehtib põllumajandusliku rendilepingu ülesütlemine üksnes juhul, kui see on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kohus leiab, et ülesütlemisavalduse hagejani jõudmine enne tema väidetud 14. juunit 2010.a ei ole asjas millegagi tõendatud. Tunnistaja E. P. kinnitusel käis A. J. hageja kontoris koos mingi paberiga (mille sisuga tunnistaja ei tutvunud) kindlasti pärast 31. märtsit 2010.a ehk pärast majandusaasta lõppu, kuid üles öeldi leping juba 30. märtsist. Tunnistaja seostas seda oma tööga, s.t raamatupidaja ülesannetega, sest oli vaja teha majandusaasta aruannet ning kohtul ei ole seetõttu alust tunnistaja ütlustes kahelda, liiatigi kutsuti tunnistaja kohtusse kostjate taotlusel. Tagasiulatuvat ülesütlemist seadus ette ei näe. Kostja A.J.i poolt 25.03.2010.a Eesti Posti kandesse antud tähtkirja sisu aga ei ole kohtule teada. Isegi kui eeldada, et tegemist oli kõnealuse ülesütlemisavaldusega, siis vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 ja 2 sätetele muutunuks see kehtivaks teise poole poolt kättesaamisega – s.t saajale isiklikult teatavakstegemisega. Kostjad ei ole tõendanud ülesütlemisavalduse varasemat esitada üritamist (vt tunnistaja E. P. ütlused) ning kohene tähtkirjaga saatmine ei ole tahteavalduse edastamise mõistlik viis TsÜS § 70 mõttes, eriti silmas pidades poolte asumist lähestikku ja varasemat suhtlemist. Eelneva põhjal leiab kohus, et kostjate ühepoolne tehing – pooltevahelise lepingu ülesütlemine – on seaduse nõuete rikkumise tõttu nii formaal- (avaldust ei esitatud õigeaegselt) kui materiaalõiguslikus (puuduste kõrvaldamiseks tähtaega andmata) mõttes tühine ja hagi tuleb rahuldada. Tühisel tehingul ei ole TsÜS § 84 lg 1 kohaselt algusest peale õiguslikke tagajärgi. Menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 kohaselt jätta kostjate kanda võrdsetes osades. Vastavalt TsMS § 174 lg 1 võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Toomas Talviste
5 (6)
Tsiviilasi nr 2-10-30315 Kohtunik
6 (6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.