Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi
26.mai 2011 Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasja hind
13 868,83 eurot (217 000 krooni)
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: A K (isikukood xxx; elukoht xxx)
A K hagi PN vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks
Hageja esindaja PMalve (Amantese Õigusbüroo OÜ, Mustamäe tee 55-320, 10621 Tallinn, e-post [email protected]) Kostja: PN (isikukood xxx; xxx)
Menetlusviis
Asja arutati eelistungil 26.05.2009 ja kohtuistungil 15.09.2009 poolte esindajate P. Malve ja S. Tammeri osavõtul. Poolte nõusolekul menetlus jätkus ja kohtuotsuse teeb kohus kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata A K hagi PN vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks.
2.Menetluskulud jätta täies ulatuses hageja A K kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
16.01.2009 A K esitas Harju Maakohtule hagi PN vastu korteriomandi müügilepingust tuleneva kohustuse täitmiseks summas 217 000 krooni ja viivise 59 187 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt 17.01.2006 hageja ja kostja sõlmisid korteriomandi aadressil Xxx müügilepingu ning asjaõiguslepingu, mille punkti 3.3. kohaselt kohustus kostja ostjana tasuma hagejale kui müüjale lepingu sõlmimisest arvates 3 pangapäeva jooksul 217 000 krooni TK kontole. Kostja on lepingu objektiks oleva korteriomandi vastu võtnud. Lepingu punktis 3.4. leppisid pooled kokku, et tasumisega viivitamisel on müüjal õigus nõuda ostjalt viivist 0,025 % tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Kostja on lepingu punktis 3.3. nimetatud kohustuse jätnud täitmata. 27.08.2007 Tallinna notar Kaata Kartau notaribüroos tõestatud avaldusega kostja alandas UusXXXasuva korteriomandi müügihinda 217 000 krooni võrra. Ostuhinna alandamise põhjuseks oli asjaolu, et korteriomandi otsene valdus anti ostjale üle olulisel määral hiljem, kui lepingus kokku lepiti. VÕS § 112 lg-st 1 tulenevalt ei saa täitmisega hilinemine olla hinna alandamise põhjuseks, mistõttu palub hageja kostja hinna alandamise avalduse jätta tähelepanuta. Hageja on arvestanud viivist summa 217 000 krooni tasumisega perioodil 21.01.2006 – 16.01.2009 viivitatud 1091 päeva eest kokku 59 187 krooni (217 000 krooni x 0,025% x 1091 päeva). Alates 17.01.2009 palub hageja kostjalt viivised välja mõista protsendina hageja rahuldatud nõudelt kuni selle täitmiseni. Hageja palub hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.
KOSTJA VASTUS
12.03.2009 kirjalikus vastuses kostja hagi ei tunnista ja palub jätta selle rahuldamata. OÜ N , kelle poolt oli volitatud esindajaks TK, ning kostja sõlmisid 2704.2004.a. ehitustööde lepingu nr
6.Nimetatud lepingu punkti 2.1. kohaselt oli lepingu objektiks OÜ N poolt kostjale ehitatav korter asukohaga XXX. Lepingu punkti 5.1. kohaselt oli korteri hind 460 000 krooni (koos käibemaksuga). Hind sisaldas liitumist elektri, gaasi ja veega. Hind ei sisaldanud liitumist telefoni välisvõrkudega ega kaabeltelevisiooniga. Siseviimistlus, seadmed ja sanitaartehnika lepiti vastava punkti kohaselt kokku lepingu lisas nr 1 sätestatule. Ehituslepingu punkti 5.2. kohaselt ei võinud korteri hind muutuda rohkem kui 5 %. Ehituslepingu punkti 8.2. kohaselt kohustus kostja vastava lepingu allkirjastamisega tasuma korteri ettemaksuna 23 000 krooni. Vaidlust ei ole, et kostja on nimetatud summa tasunud. 17.01.2006 hageja ja kostja sõlmisid notariaalselt tõestatud vormis korteriomandi ühishüpoteegi alt vabastamise avalduse, korteriomandi müügilepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi nimetatud leping). Hagejale oli üllatuseks, et korteri müüs A K, kuna kostja sõlmis eellepingu TKga ning kõik kokkulepped müügihinna ja tingimuste osas sõlmiti enne notariaalselt sõlmitud kokkulepet TKga. Kostja on teadlik, et A K on TK abikaasa, nö esindasid ühte seltsingut. Lepingu punkti 1.1. kohaselt oli lepingu esemeks Tallinnas XXX asuv korteriomand, mille reaalosaks on korter nr 1, koos selle oluliste osadega ja päraldistega ning osa maatükist katastritunnusega XXX. Lepingu punkti 3.1. kohaselt hageja müüs leping eseme kostjale hinnaga 800 000 krooni, millest 23 000 krooni on hagejale tasutud enne lepingu sõlmimist. Lepingu punkti 3.2. kohaselt kohustus kostja ostuhinnast 560 000 krooni tasuma hageja soovil kolme pangapäeva jooksul, alates lepingu sõlmimisest, TK kontole nr XXXXXXXXXXXXXXXXX Nordea pangas. Vastava punkti kohaselt on nimetatud kohustuse osas kostja sõlminud krediidilepingu, mille arvelt saab kostja täita tasu maksmise kohustuse panga finantseeringuga. Lepingu punktis 4.2.1. sätestatu kohaselt on hüpoteegiga tagatud lepingu punktis 3.2. sätestatud krediidi arve.
Lepingu punkti 3.3. kohaselt kohustus kostja ostuhinnast 217 000 krooni tasuma hageja soovil kolme pangapäeva jooksul lepingu sõlmimisest TK kontole Nordea pangas. Nimetatud summa osas ei leppinud pooled kokku täiendavaid kohustusi ega kostja ei sõlminud krediidilepingut. TK kandis 20.jaanuaril 2006 enda kontolt kostja kontole üle 99 977 krooni ning 23.jaanuaril 2006 täiendavalt 23 023 krooni. Kokku kandis TK kostjale tagasi 123 000 krooni, mistõttu korteri müügihinnaks jäi varasemalt kokku lepitud 460 000 krooni. Vaidlust ei ole, et T. K oli õigustatud pidama korteri müügi läbirääkimisi ja sõlmima kehtivaid kokkuleppeid, mis kanti hiljem notariaalsesse kokkuleppesse. Seda kinnitab asjaolu, et kõik kokkulepped korteri müügiks sõlmis kostja T. Kga ning vaid puhtalt õiguslik formaalsus oli, et lepingu kostjaga allkirjastas A K, st hageja. Hageja ja T. K olid abielus ning nende tegevused korteri müügi piires on käsitletavad seltsinguna. Maksu- ja Tolliamet on asunud uurima OÜ N , A K ja TK tehinguid nimetatud korteri müügiga, sest ka kostjale on tehtud päringud selle tehingu kohta. Pooled märkisid lepingus korteri müügihinnaks 800 000 krooni, et kostja saaks suuremat krediiti pangast, et sellega osta ka korterile sisustus. Pooled leppisid ka kokku, et kui pank tasub TK arveldusarvele 560 000 krooni ehk panga finantseeritud osa, tagastab TK kostjale tegelikust korteri hinnast üle makstud summa, st 123 000 krooni. Kuna kostja oli varasema ettemaksena tasunud juba 23 000 krooni, täitis TK poolte tegeliku tahte ja kokkuleppe ning peale pangalt 560 000 krooni saamist tagastas kostjale ülekandega 123 000 krooni. Seega on tuvastatud, et korteri müügihinnaks oli tegelikkuses juba ehitustööde lepingus kokkulepitud 460 000 krooni. Kuna panga finantseering oli seatud sõltuvusse korteri hinnast, st pank ei finantseerinud tervet korteri hinda, leppisid kostja ja TK kokku hinnatõstmise skeemi, kuidas saada pangalt suuremat laenu. Sellest tingituna leppisid pooled lepingu punktis 3.3. kokku täiendava, st 217 000 kroonise kostja maksekohustuse. Poolte suulise kokkuleppe kohaselt oli tegu lepingu tingimusega, mida ei realiseerita, kuna selle ainuke eesmärk oli saada pangast rohkem laenu, et kostja saaks oma korteri mööbliga sisustada. Selle kokkuleppe näol on tegemist näiliku tehinguga, mis on TsÜS § 89 lg 2 kohaselt tühine. TsÜS § 85 kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. On tuvastatav, et poolte tegeliku tahte kohaselt oli korteri müügihind 460 000 krooni. Seega on lepingu punkt 3.3. tühine kokkulepe, ilma milleta oleksid pooled lepingu sõlminud, sest tegelikkuses leping sõlmiti ning selle eest maksti vastavalt kokkuleppele 460 000 krooni. Kostja palub hagi jätta rahuldamata, sest kostja on tehingust tulenevad kohustused vastavalt pooltevahelistele tegelikele kokkulepetele tähtaegselt täitnud. 15.09.2009 kohtuistungil kostja esindaja taotles, et kohus lepingu täitmise nõude rahuldamise korral arvestaks kostja 27.08.2007 hinna alandamiseavaldust tasaarvestuse avaldusena.
HAGEJA VASTUVÄITED KOSTJA VASTUSELE
Hageja leiab, et kostja ei ole tõendanud väidetavaid suulisi kokkuleppeid. Lisaks ei muuda väidetavad varasemad suulised kokkulepped poolte vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud kokkuleppe kehtivust. Üksnes asjaolust, et T. K on kostjale raha üle kandnud, ei saa meelevaldselt järeldada, et pooled on kokku leppinud notariaalses ostu-müügilepingus märgitust erinevas ostuhinnas. Hageja ei kinnita kostja väiteid, et tegelikult lepiti kokku odavamas ostuhinnas, kui lepingus näidatud ning, et üheskoos mindi tegelikult pangalt suuremat laenu nö välja petma. Vastab tõele, et T. K korraldab hageja peres rahaasju. T. K on hageja teada andnud kostjale laenu viimase enda palvel ning suulise laenulepingu alusel. Laenu kandis TK kostjale ülekandega ja ei välista, et kanded toimusid sellistes summades ja kuupäevadel, nagu kostja oma vastuses väidab. Neil rahaülekannetel ei ole mingit seost antud tehinguga. Isegi juhul, kui kostja oleks T. Kga kostja väidetud kokkuleppeid sõlminud, ei oleks sellistel kokkulepetel algusest peale õiguslikke tagajärgi. Notariaalse ostu-müügilepinguga seotud lisakokkulepped peavad olema samas vormis, vastasel juhul on nad tühised. Kostja ei ole
esitanud vastuhagi, mis välistaks põhihagi rahuldamise. Kohus ei saa hagi piiridest väljuda ega anda hinnanguid hagi aluseks oleva lepingu kehtetuse osas. Seega kostja väited ei ole asjakohased. Kostja ei vaidle vastu, et ei ole lepingus nimetatud ostuhinda täielikult tasunud, seega on hagiavaldus põhjendatud ja hageja jääb oma hagis esitatud nõuete juurde.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ja tunnistaja, võtnud kostjalt kirjalikult seletuse vande all ning lisaks uurinud igakülgselt ja objektiivselt asjas esitatud kirjalikke tõendeid, leiab, et hageja nõue ei ole tõendamist leidnud ja tuleb jätta rahuldamata.
2.Asjas puudub vaidlus järgmiste faktiliste asjaolude üle: - OÜ N , keda esindas hageja abikaasa T. K, töövõtjana ja kostja tellijana sõlmisid 27.04.2004 lihtkirjaliku lepingu nr 6 ehitustöödele (tl 63), mille järgi OÜ N kohustus 30.novembriks 2004 valmis ehitama ja kostjale üle andma Xxx asuva korteri. Objekti hinnaks lepiti kokku 460 000 krooni (koos käibemaksuga) Lepingu p 5.1. kohaselt sisaldas hind liitumist elektri, gaasi ja veega. Kostja maksis vastavalt lepingu punktile 8.2. tagatismaksu 23 000 krooni. - Vaidlusaluse korteriomandi Xxx kohta avati 15.11.2004 kinnistamisavalduse alusel 13.12.2004 registriosa ning kinnistu omanikuna kanti kinnistusraamatusse TK. - 05.05.2005 kinnistamisavalduse alusel kanti 13.05.2005 kinnistusraamatusse Xxx asuva korteriomandi omanikuna A K; - 17.01.2006 A K, PN ja Balti Investeeringute Grupi Pank AS sõlmisid ühe notariaalselt tõestatud lepingudokumendina vormistatud korteriomandi ühishüpoteegi alt vabastamise avalduse, korteriomandi müügilepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingud. Korteriomandi ostu-müügilepingu kohaselt hageja müüs ja kostja ostis Tallinna linnas UusKalamaja tn 19 asuva korteriomandi, mille reaalosaks on korter nr 1. Lepingu punkti 3.1. järgi oli lepingu eseme ostuhinnaks 800 000 krooni, millest 23 000 krooni on müüjale tasutud enne lepingu sõlmimist. Ostuhinnast 560 000 krooni pidi ostja tasuma TK kontole 3 pangapäeva jooksul lepingu sõlmimisest arvates. Ostuhinnast 217 000 krooni pidi ostja tasuma TK kontole 3 pangapäeva jooksul lepingu sõlmimisest arvates. - Kostjat korteri ostul finantseerinud BIG Pank AS kandis 560 000 krooni T. Kle üle. - 217 000 krooni kostja hagejale tasunud ei ole. - T. K kandis kostja P. N arvele 20.01.2006.a 99 977 krooni ja 23.01.2006.a.23 023 krooni. - 17.01.2006 asjaõiguslepingu alusel kanti 02.03.2006 Xxx korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kostja PN.
3.Pooled vaidlevad selle üle, kas 17.01.2006 ostu-müügilepingusse märgitud kinnistu ostumüügitingimused vastasid poolte tegelikule tahtele ning kas sellest tulenevalt on kostjal hageja ees lepingust tulenevaid täitmata kohustusi. Hageja leiab, et lepingutekst vastab poolte tegelikule tahtele ning kostjal on kohustus tasuda hagejale korteriomandi ostuhinna tasumata osa 217 000 krooni (13 969,93 eurot). Kostja väidab, et poolte ühine tegelik tahe oli müüa korteriomand kostjale kokku 460 000 krooni eest, milline hind oli kokku lepitud ehituslepingus, ning et notariaalsesse lepingusse märgiti kõrgem ostuhind üksnes selleks, et kostja saaks pangast suurema laenu, mille arvelt lisaks ostuhinna finantseerimisele osta ka korterisse sisustust.
4.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 kohaselt lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (VÕS § 2 lg 4). VÕS § 29 lg 5 kohaselt lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada: 1) lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; 2) tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud; 3) lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist; 4) lepingu olemust ja eesmärki; 5) vastaval tegevus4
või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust; 6) tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat.
5.Kohus analüüsis vaidlusalust lepingut ning poolte suhteid ja käitumist enne ja peale lepingus sõlmimist ning leiab, et asjas kogutud tõendite alusel tuleb asuda seisukohale, et notariaalses ostu-müügilepingus kokkulepitud korteriomandi ostu-müügihind 800 000 krooni ei vasta poolte tegelikult ühisele tahtele ning tegelikult peeti ostuhinnana silmas hinda 460 000 krooni. Selles ulatuses on kostja oma kohustused ostjana täitnud ning seega hagejal puudub lepingu täitmise nõue kostja vastu.
6.Tunnnistaja TK ütlustest, hageja enda kirjalikes menetlusdokumentides ja kohtuistungil antud selgitustest ning kostja vande all antud kirjalikust seletusest nähtuvalt korraldas korteriomandite ehitamist ja müüki just hageja abikaasa T. K. A. K sai kostjale müüdud korteriomandi omanikuks abikaasade varalepingu alusel, mistõttu õiguslikult oli tema lepingu pooleks ja allkirjastajaks. Õige on hageja väide, et 27.04.2004 lihtkirjalik leping on eellepinguna vorminõude puuduse tõttu tühine. See asjaolu ei takista lepingus kokkulepitut arvesse võtmast poolte lepingueelse käitumise hindamisel. Asjaolu, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi ning lihtkirjalik leping ei andnud pooltele õiguslikku alust nõuda selles kokkulepitud tingimustega notariaalse lepingu sõlmimist, ei välista, et pooled sõlmitud ja lihtkirjalikus kokkuleppes fikseeritud kokkuleppeid siiski täitsid ja vastavalt kokkulepetele käitusid. T. K tunnistajana ülekuulamisel nimetas 27.04.2004 lepingut broneerimislepinguks ja eellepinguks. Seega on selge, et leping kajastab poolte notariaalse lepingu sõlmimise eelseid kokkuleppeid korteriomandi olulistes müügitingimustes.
7.Kohus leiab, et kostja esitatud seisukoht poolte ühisest erinevast tahtest on veenev. Kostja seisukoht on kooskõlas faktiliste asjaoludega ja asjas kogutud kirjalike tõenditega: 27.04.2004 ehituslepinguga (tl 63) ja T. K poolt kostjale pärast notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimist tehtud ülekannete maksekorraldustega (tl 53 – 54). Hageja ise 09.09.2009 menetlusdokumendis kinnitas, et rahaasju perekonnas korraldas T. K. T. K ja kostja vahel teistsuguse ostu-müügihinna väidetava kokkuleppe tühisuse alusena hageja väidab üksnes seda, et selline kokkulepe kehtinuks notariaalselt tõestatud vormis. Hageja ei ole tuginenud sellele, et kostja ja hageja vahelist lepingut ei mõjuta lepingupooleks mitteoleva TKga sõlmitud kokkulepped. Varasemate kokkulepete tunnustamist nii hageja kui kostja poolt kinnitab ka asjaolu, et notariaalses ostumüügilepingus on ostuhinna osana arvesse võetud kostja poolt 27.04.2004 lepingu alusel tasutud 23 000 krooni.
8.Ostu-müügilepingus on ette nähtud ostuhinna tasumine TK kontole. Võttes arvesse T. K kaalukat osa vaidlusaluse korteriomandi ehitamise ja müümise korraldamisel, on mõistlik eeldada, et juhul, kui hageja ja kostja leppisid notariaalses ostu-müügilepingus kokku varasematest kokkulepetest erineva hinna ning kostjal oli osa ostuhinda tasumata, ei oleks T. K teinud kostja kontole tagasikandeid. Kostja eitab igasuguseid muid võlasuhteid T. Kga. Ainsateks tõenditeks T. K ja kostja väidetava laenusuhte kohta on T. K ütlused tunnistajana ja kostjale T. K kontolt raha maksmist tõendavad maksekorraldused. T. K kandis kostja kontole 20.01.2006.a. maksekorraldusega 99 977 krooni (tl 53) ja 23.01.2006 23 023 krooni (tl 54). Mõlema maksekorralduse selgituseks on märgitud “ülekanne“. Seega maksekorraldustest ei saa üheselt järeldada, et tegemist on laenuga. T. K on hageja abikaasa ning eelduslikult huvitatud hagi rahuldamisest, mistõttu ei ole T. K kui tunnistaja ütlused tõendina usaldusväärsed osas, mida teised tõendid ei toeta. T. K tasus kostjale kahe maksega kokku 123 000 krooni pärast seda, kui kostja ostu finantseerinud BIG Pank oli T. K arvele kandnud vastavalt notariaalsele ostu-müügilepingule 560 000 krooni. Tagasimaksete järjel jäi kostja poolt tasutud ostuhinnaks 460 000 krooni, nagu oli kokku lepitud 27.04.2004 lihtkirjalikus lepingus. Seega poolte tegelik käitumine nii enne kui pärast lepingu
sõlmimist kinnitab notariaalsesse lepingusse märgitud ostuhinna mittevastavust poolte tegelikule tahtele ja kokkuleppele. Kohtule on T. Kga ja tema äriühinguga OÜ N seotud mitmetest muudest kohtuvaidlustest teada, et T. K ei ole kinnisvaraprojektidest saanud soovitud tulu ning tema ise ja OÜ N on seetõttu kandnud olulisi rahalisi kaotusi. Kaudselt tõendab kostjal T. K ees laenukohustuse puudumist ka asjaolu, et väidetavast 2006.a. kostjale suulise laenulepingu alusel antud ja seni tagastamata laenusummast ei ole juttu A ja TK 29.06.2007 kohustuse täitmise nõudes (tl 79-80), kuigi T. K kinnitas tunnistajana, et laen oli antud 3 kuuks. Samuti tunnistaja kinnitas, et ei ole laenu tagasimaksmist nõudnud. 29.06.2007 hageja ja T. K nimel kostjale esitatud läbirääkimiste alustamise ettepanekus märgitakse üheselt, et XXX ehituse hinna oluline kallinemine on viinud ehitaja olukorda, kus elamu ehitust on finantseeritud suures osas müüja enda vahenditest ning pankadelt võetud laenurahadest; ehituse kulukus on kasvanud selliselt, et ostjatelt saadava ostuhinnaga ei ole võimalik laenuraha tagastamine ega omavahendite katmine. Sellises olukorras laenuandja poolt väidetava 123 000 kroonise lühiajaliselt antud laenu tagasi nõudmata jätmine ei ole eluliselt veenev. Võttes arvesse, et T. Kl ja hagejal oli õigusabileping vandeadvokaadiga, T. K esitas kohtusse hagisid erinevate kostjate vastu korteriomandite ostu-müügilepingute muutmiseks lepinguliste kohustuste tasakaalu muutumise tõttu ning T. K oli projektide finantseerimisega rahalistes raskustes, on kohus seisukohal, et kui vastaks tõele tunnistaja T. K väide, et kostjal on T. K ees täitmata laenukohustus, oleks T. K hagi aegumise tähtaja jooksul laenu tagastamist nõudnud.
9.Kostja vande all antud seletuses (tl 119) märkis, et hinnakokkulepe notariaalses ostumüügilepingus oli näilik kokkulepe. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 kohaselt näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad teha tahavad. TsÜS § 89 lg 3 kohaselt juhul, kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut. Eeltoodu alusel kohus leiab, et pooled vormistasid ühiselt teadlikult ja tahtlikult tehingu eesmärgiga jätta mulje, et korteriomandi müügihind on kõrgem, kui tegelikult kokku lepitud. Seega lepingu punkt 3.1. on tühine 800 000 krooni hinna kokkuleppimise osas ning lepingu täitmisel tuleb lähtuda (ja faktiliselt pooled vahetult pärast lepingu sõlmimist lähtusidki) varem kokku lepitud hinnast 460 000 krooni.
10.Kostja on pärast hageja 29.06.2007 kohustuse täitmise nõude ja lepingu muutmise läbirääkimiste ettepanekut esitanud notariaalselt vormistatud avalduse hinna alandamiseks. Kohtuistungil kostja märkis, et hinna alandamise avaldus on tehtud õigusteadmiste puudulikkusest ning kostja taganeb sellest. Alternatiivselt kostja taotles juhul, kui kohus rahuldab hageja esitatud hagiavalduse, arvestada kostja hinna alandamise avaldust ja tasaarvestada hinna alandatud osa hageja nõudega. Kohus nõustub hagejaga, et hagejale teatavaks tehtud ostuhinna alandamise avaldust kui tahteavaldust ei ole võimalik tagasi võtta. TsÜS § 72 kohaselt tahteavaldust ei loeta tehtuks, kui enne tahteavaldust või sellega ühel ajal jõuab tahteavalduse saajani tahteavaldust tagasivõttev tahteavaldus. Kohus leiab aga, et kostja hinna alandamise avaldus on tühine materiaalõigusliku aluse puudumise tõttu. VÕS § 112 lg 1 kohaselt lepingupool võib alandada hinda, kui ta on vastu võtnud mittekohase täitmise. Tasumisele kuuluvat hinda alandatakse võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kostja hinna alandamise avaldusest (tl 33- 35) nähtuvalt on hinna alandamise põhjuseks asjaolu, et korteriomandi otsene valdus anti kostjale müüja poolt üle olulisel määral hiljem, kui algses lepingus kokku lepitud (01.06.200 asemel 09.4.2007). Hinna alandamise ulatuseks nimetab kostja lepingus sätestatud, kuid tasumata ostuhinna osa 217 000 krooni. Hinna alandamine eeldab, et rikutud on kohustust, mille eest on hind kokku lepitud. Õiguskirjanduses (vt Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud
väljaanne, - Tallinn, 2006, lk 372) on väljendatud seisukohta, et kohustuse täitmisega hilinemine ei saa VÕS § 112 lg 1 teisest lausest tulenevalt olla hinna alandamise põhjuseks. Kokkulepitud tähtajast hiljem ostu-müügilepingu eseme valduse üleandmise puhul ei ole alust rääkida mittekohase täitmise vastuvõtmisest ning ei ole võimalik kohustuse täitmise aja seisuga hinnata kohase ja mittekohase täitmise väärtust. Hinna alandamiseks alust andev kohustuse täitmise ebakvaliteetsus saab eelkõige seisneda esemelises või õiguslikus puuduses. Sellistele asjaoludele ei ole kostja oma hinna alandamise avalduses tuginenud. Eeltoodust tulenevalt kostja hinna alandamise avaldus ei kehti. Üksnes hinna alandamise avalduse põhjal ei saa teha järeldust, et kostja tunnistas ostumüügilepingus sätestatud hinda 800 000 krooni. Usutav on kostja esindaja selgitus, et hinna alandamise avalduse tegi kostja puudulike õigusalaste teadmiste pinnalt. Kostja vande all antud ütlustes kinnitas (tl 120), et tegi hinna alandamise avalduse siis, kui mõistis, et poolte varasemat kokkulepet enam ei järgita ning kostjat hakati survestama nö lepingu täitmiseks.
11.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §173 lg 1 kohaselt kohus määrab otsuse menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud täies ulatuses hageja kanda.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.