Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

18.09.2003 esitas Maarjamäe Maja AS hagi Vadim Burkivski ja Natalja Samohvalova vastu elamu tagastamiseks ja V. Burkivski ja N. Samohvalova elamust väljatõstmiseks. 10.09.2007 esitasid V. Burkivski ja N. Samohvalova vastuhagi, milles palusid kohustada Maarjamäe Maja AS andma nende omandisse samaväärne elamu või teine eluruum koos abihoonetega samas elurajoonis. Erastamiseks kohustatud isik Tallinna linn andis Maarjamäe Maja AS-le tehinguga üle üürileandja õigused ja kohustused, olles teadlik et eluruumide erastamise seaduse (EES) kohaselt on üürnikul õigus eluruum erastada. Alternatiivselt palus V. Burkivski mõista kostjalt välja kahjuhüvitise 3 100 000 krooni. Kahju suurus oli määratud hageja kasutuses oleva asja väärtusega. Nõude suunas hageja solidaarselt ka Tallinna linna vastu, kuna linn ei erastanud hagejale elamut. 15.04.2008 määrusega rahuldas Harju Maakohus kostja kaasamise taotluse ja kaasas menetlusse vastuhagi kostjana Tallinna linna. 26.10.2009 otsusega nr 3-2-1-85-09 samas kohtuasjas otsustas Riigikohus: 1) jätta rahuldamata Maarjamäe Maja AS hagi V. Burkivski ja N. Samohvalova vastu põhjusel, et üürileping on üles öeldud; 2) jätta rahuldamata Maarjamäe Maja AS teine hagi V. Burkivski ja N. Samohvalova vastu, mis oli esitatud põhjusel, et neil puudub eluruumi Tallinnas XXXXXXX XX kasutamise õiguslik alus; 3) rahuldada Maarjamäe Maja AS kolmas hagi V. Burkivski ja N. Samohvalova vastu põhjusel, et üürileping on seoses tähtaja saabumisega lõppenud, ning kohustada V. Burkivskit ja N. Samohvalovat vabastama nende kasutuses olev eluruum koos abihoonetega Tallinnas XXXXXXX XX ning määrata kindlaks otsuse täitmise viis selliselt, et kui V. Burkivski ja N. Samohvalova keelduvad XXXXXXX XX asuvat eluruumi ja abihooneid vabatahtlikult vabastamast, tõsta nad märgitud ruumidest välja; 4) jätta rahuldamata N. Samohvalova hagi Maarjamäe Maja AS vastu eluruumi omandisse andmise kohustamiseks; 5) jätta rahuldamata N. Samohvalova hagi Maarjamäe Maja AS-i ja Tallinna linna vastu kahju hüvitamiseks 3 100 000 krooni; 6) jätta rahuldamata V. Burkivski hagi Tallinna linna vastu kahju 3 100 000 krooni hüvitamiseks. Riigikohtu 26.10.2009 otsusega tühistati Tallinna Ringkonnakohtu 20.02.2009 otsus tsiviilasjas nr 2-03-145 ja samas tsiviilasjas tehtud Harju Maakohtu 03.07.2008 otsus osas, millega jäeti vaheotsusega rahuldamata V. Burkivski vastuhagi Maarjamäe Maja AS vastu eluruumi V. Burkivski omandisse andma kohustamiseks või kahju hüvitamiseks ning mõisteti V. Burkivskilt Maarjamäe Maja AS kasuks välja kohtukulud. Asi saadeti tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. Hageja nõue ja põhjendused Maakohtu menetluses oli Vadim Burkivski hagi Maarjamäe Maja AS vastu eluruumi omandisse andma kohustamiseks ja alternatiivselt kahju hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt ei ole hageja saanud elamut erastada. Kostja on kohustatud andma hoonestusõiguse lepingu p-de 11.2 ja 2.3 alusel hagejale vaidlusaluse eluruumi või samaväärse eluruumi samas piirkonnas. Kostja ei ole täitnud hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevaid kohustusi. 10.03.2010 esitatud hagi eseme täpsustuses võttis hageja tagasi nõude kohustada kostjat andma talle tasuta eluruum ning palus üksnes välja mõista kostjalt rahaline kahjuhüvitis summas 3 521 470 krooni ja viivis. Hageja viitas Riigikohtu lahendile, mille kohaselt hageja omab hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 nimetatud õigust ja võib nõuda kostjalt selle rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist TsK § 222 lg

1 alusel. Hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2 tuleneb, et eluruum tuli anda hageja omandisse, v.a juhul, kui õigustatud isik ei soovinud eluruumi omandada. Hageja soov oli saada eluruum omandisse ning vastuantav eluruum pidi vastama elamuseaduses (ES) § 56 nõuetele, seega pidi olema sama väärtuslik või kallim, kui äravõetav eluruum. Tõlgendades hoonestusõiguse lepingut lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 64 lg 1 alusel ja võttes aluseks lepingu p 1.1, mille kohaselt oli lepingu sõlmimise aluseks 14.06.2001 Tallinna Linnavolikogu otsus nr 192 (otsuse p 2.4 ja selle seletuskiri), kohustus hoonestaja (s.t kostja) andma omal kulul üürnike omandisse ümbermajutamiseks eluruumi. Seega pidi hageja saama eluruumi omandisse tasuta. Sellist tõlgendamise viisi kinnitab kostja käitumine pärast lepingu sõlmimist teiste üürnike suhtes. Võrdväärse eluruumi väärtus OÜ Ehitusekspert ekspertiisiakti kohaselt on 3 100 000 krooni. Hageja põhistab kahjuhüvitise suurust sellega, et vabastatav eluruum oli eraldiseisev maja elamispinnaga 91 m2 ja abipinnaga 35 m2. Kinnisvaraportaali City24.ee andmetel on Tallinnas elamu ruutmeetri hind keskmiselt 20 640 krooni. Seega peab vastuantava eluruumi väärtus ja kahjuhüvitise suurus olema (20 640 krooni x 126 m2) 2 600 640 krooni – 3 000 000 krooni. Sama suurusega korter maksaks käesoleval ajal 1 890 000 krooni. Arvestades, et kostja püstitas maatükile, kus asus äravõetav eluruum, 12 korteriga maja, mis on praeguseks tervikuna võõrandatud ning sai lepingu rikkumisega märkimisväärse kasumi, on hageja poolt nõutav kahjuhüvitis kohane. Hageja nõudis viivist alates 10.09.2006 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 sättes kehtestatud määra järgi. Seisuga 10.03.2010 oli viivis 749 202.05 krooni. Kostja kompromissi pakkumised ei ole vaadeldavad kohustuse täitmise pakkumisena. Täiendavalt nõudis hageja hoonestusõiguse lepingu rikkumisest tuleneva kohustuse viivitamisega tekitatud kahju hüvitamist, mis tuleneb võimaldamata eluruumi kasutuseelise ja/või vilja saamise võimatusest. Kui kostja oleks hoonestusõiguse lepingu tähtaegselt täitnud, oleks hageja omandis eluruum, mida hageja saaks kasutada (saamata jäänud kasutuseelis) või anda üürile kolmandatele isikutele ja saada selle eest üüri (tekitatud kahju). Kostja lepingurikkumise tõttu jäi hagejal kasutuseelis või üür saamata. Hageja viitas kaotatud kasutuseeliste arvestamise osas kohtupraktikale (Riigikohtu lahendid tsiviilasjades nr 3-2-1-64-05 ja 3-2-1-60-09). Kahju oli arvestatud võimaliku vastuantava eluruumi üüri alusel: 30 kuud (alates hagi esitamisest) x 126 m2 x (144+79/2) krooni/m2 = 421 470 krooni. Arvestatud oli kõrgema ja madalama üürimäära keskmine ja kahju arvestamise perioodi alguseks oli TsK § 177 lg-te 1 ja 2 kohaselt 17.09.2007. Hageja leidis, et seda nõuet ei välista asjaolu, et hageja on saanud kasutada XXXXXXX XX eluruumi, sest hageja tasus kostjale üüri ja ei saanud anda eluruumi allüürile. Sellega ei saanud hageja eluruumi väljaüürimisega asendada kostja rikkumise tõttu saamata jäänud kasu ja vähendada tekitatud kahju. Kui kohus ei nõustu kahjuhüvitise arvestamise metoodikaga, taotles hageja TsMS § 233 rakendamist, mille kohaselt otsustab kohus kahju suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Eluruumi erastamisega seonduvad hageja väited ei puutu asjasse. Tallinna Linnavolikogu otsuse p-d 2.2 ja 2.5, milles oli sätestatud hoonestaja õigus lammutada elamu koos abihoonetega ja taotleda ehitusluba pärast üürnike ümbermajutamist, ei ole kostjale kohustuslikud. Tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega, mis ei osale käibes ja ei ole registreeritud ehitiste registris ega hooneregistris.

Hagejal ei ole õigust nõuda hoonestusõiguse lepingu täitmist, sest ta ei ole selle lepingu pooleks. Kohustus anda üürnikule uus eluruum on kostjal siis, kui isikud majutatakse ümber. Seda tehtud ei ole. Hoonestusõiguse lepingust ei tulene kostja kohustust anda eluruum tasuta üürniku omandisse. VÕS § 28 lg 2 alusel eeldatakse lepingu tasulisust ning seega, kui eeldada, et üürnikule antakse teine eluruum, siis tasu eest. Isegi kui kostjal on kohustus anda hagejale teine eluruum, on ta seda teinud, kuid hageja on sellest keeldunud. Eluruumide erastamise seadusest tulenevaid kohustusi ei ole Tallinna linn lepinguga kostjale üle andnud. Kostjale läksid üle üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Erastamiskohustus on spetsiifiline kohustus, mis tuleneb eluruumide erastamise seadusest ja mis ei ole üürileandja kohustus. Tallinna Linnavolikogu 07.10.1993 otsuse kohaselt ei ole elamu erastamise objekt ja seda otsust ei ole vaidlustatud. Kui kostja peaks andma üürnikule eluruumi vastu, tuleb seda VÕS § 82 lg 5 järgi teha ühel ajal eluruumi vabastamisega. Vaidlusaluse hoonestusõiguse lepinguga soovis Tallinna linn reguleerida elanike ümbermajutamist. Hageja ei ole lisaks hoonestusõiguse lepingule toonud ühtegi teist alust, mis annaks talle õiguse nõuda kostjalt hüvitist. Isegi kui kostjal on kohustus anda hagejale tasuta eluruum, saab hagejal tekkida nõue väidetava kahju hüvitamiseks alles juhul, kui kostja rikub tema õigusi. Hageja seisukohti arvestades seisneks õiguste rikkumine hagejale lepingu kohaselt teise elamu tasuta andmata jätmises. Seda rikkumist ei saa tekkida enne, kui hageja on olemasolevast elamust välja tõstetud, sest seni ei ole teada, kas kostja rikub kohustust või mitte. Seega ei ole põhjendatud nõude rahuldamine enne hageja elamust väljatõstmist. Hoonestusõiguse lepingu p 11.2 teisest lausese tuleneb, et silmas ei ole peetud eluruumi tasuta omandisse andmist, kuna selle punkti kohaselt saab üürnik võtta uue eluruumi kasutusele üürilepingu alusel, kui ta seda omandada ei soovi. Tõendamata on, et hoonestusõiguse tasu sisaldaks eluruumi omandisse andmise kohustust. 31.03.2010 pakkus kostja jätkuvalt tasuta hageja omandisse eluruumi Tallinnas XXXXXX X-X. Seega ei vastuta kostja kohustuse täitmisega viivitamise eest, kuna selle tingis hageja tegevus (VÕS § 119). Vastuantav eluruum vastab hoonestusõiguse lepingu p 11.2 vastuantavale eluruumile esitatud nõuetele. Isegi kui hagejal on kostja vastu kahjuhüvitise nõue, on nõude suurus ilmselgelt põhjendamatu. Hageja ei ole tõendanud väidetava kahju suurust. Vaidlusaluse elamu turuväärtust ei saa määrata, kuna elamu ei ole tsiviilkäibes. Kahju saab seisneda sellise eluruumi väärtuses, millise kostja peab tasuta hageja omandisse andma, kuid mida ta ei ole andnud. Eluruumi väärtus tuleb tuvastada vastava kohustuse tekkimise hetke seisuga ehk XXXXXXX XX eluruumi vabastamisega. Kostja vaidlustas tõendina esitatud OÜ Ehitusekspert 10.03.2008 ekspertiisiakti ning esitas kaks asjatundja arvamust. Kostja hinnangul ei ületa vastuantava eluruumi väärtus 1 000 000 krooni (AS Pindi Kinnisvara ekspertarvamuse kohaselt on vaidlusaluse eluruumi väärtuseks ca 500 000 krooni). Kostja vaidles vastu viivise nõudele ning täiendavale kahjuhüvitise nõudele. Kostjal ei tekkinud eluruumi hagejale andmise kohustust 10.09.2007. Rahalise kohustuse täitmata jäämisest ei saanud hagejal jääda saamata üüritulu. Kahjunõudelt ei saanud tekkida viivisenõuet. Kostjale jäi arusaamatuks hageja nõue, mis on tekkinud eluruumi väljaüürimise võimaluse puudumisest. Eluruum oli vajalik hagejale ning hageja on saanud tasuta kasutada XXXXXXX XX eluruumi. Kostja pakkus korduvalt hagejale kompromissi korras hüvitist (28.04.2004 hagi täpsustuses 400 000 krooni, 30.08.2004 kohtuistungil kinnitas hageja esindaja, et kohtuväliselt on pakutud 600 000 krooni, 13.09.2005 ja 30.01.2006 kinnitas hageja esindaja ja hageja, et kostja on

pakkunud 500 000 krooni, 23.11.2006 tegi kostja kirjaliku ettepaneku tasuda 1 000 000 krooni). 14.04.2008 kinnitas kostja, et on nõus tasuma 1 000 000 krooni, kui hageja ja temaga koos elav isik vabastavad eluruumi mõistliku aja jooksul. Kostja pakkus hagejale kompromissina hüvitist 1 000 000 krooni ning mitme erineva eluruumi hageja omandisse andmist. Kuna hageja keeldus kostja pakutud hüvitisest, on põhjendamatu kohustada kostjat hagejale kahju hüvitama. Maakohtu otsuse põhjendused 26.11.2010 otsusega jättis Harju Maakohus läbi vaatamata Vadim Burkivski hagi Maarjamäe Maja AS vastu eluruumi omandisse andma kohustamiseks ning rahuldas hagi osaliselt ja mõistis välja Maarjamäe Maja AS-lt Vadim Burkivski kasuks kahju hüvitamiseks 1 144 694,40 krooni, 26.11.2010 seisuga viivise 345 102,45 krooni ja alates 27.11.2010 viivise põhinõudelt (1 144 694,40 krooni) VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Kohus jättis kostja menetluskulud tema enda kanda ja mõistis Vadim Burkivskilt riigi tuludesse riigilõivu katteks 45 000 krooni ja AS-lt Maarjamäe Maja riigi tuludesse riigilõivu 41 250 krooni ja riigi õigusabi tasu katteks 16 260 krooni. 10.03.2010 võttis hageja tagasi nõude kohustada kostjat andma talle tasuta eluruum. Kuna hageja võttis nõude tagasi kirjalikus eelmenetluses enne asja sisulist arutamist, siis tulenevalt TsMS § 424 lg-st 1 puudub vajadus kostja nõusolekuks ning TsMS § 423 lg 1 p 2 kohaselt jättis kohus eluruumi omandisse andma kohustamise nõude läbi vaatamata. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja ema oli Tallinna linnale kuuluval kinnistul asuva elamu üürnik tähtajalise üürilepingu alusel. Elamu tunnistati Tallinna linna RSN TK 29.11.1985 otsusega sanitaar-tehnilistele nõuetele mittevastavaks ja arvati Tallinna Linnavolikogu 07.10.1993 otsusega erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirja. Tallinna Linnavolikogu 14.06.2001 otsusega seati kostja kasuks hoonestusõigus kinnistule, millel asub hageja ja temaga koos elava Natalja Samohvalova kasutatav elamu. 29.06.2001 andis Tallinna linn hoonestusõiguse lepinguga kostjale üle üürileandja õigused ja kohustused. Pärast üürniku surma 17.07.2003, astus tema asemel üürilepingusse hageja. 06.10.2004 teavitas kostja hagejat üürilepingu lõppemisest. Jõustunud kohtulahendiga on tuvastatud, et hageja üürileping Tallinnas XXXXXXX XX eluruumi kasutamise osas on tähtaja saabumisega 31.12.2004 lõppenud ning hagejal ja temaga koos elaval N. Samohvaloval on kohustus vabastada vaidlusalune eluruum koos abihoonetega. Kuna hageja eluruumi vabatahtlikult ei vabastanud, alustati hageja suhtes täitemenetlust. Hageja vabastas eluruumi 01.06.2010 ning pärast seda eluruum lammutati. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on hoonestusõiguse lepingu p 11.2 alusel õigus nõuda kostjalt eluruumi tasuta omandisse andmist ning selle punkti rikkumisest tulenevalt kahju hüvitamist. 29.06.2001 sõlmitud hoonestusõiguse lepingu p 11.2 kohaselt hoonestaja (kostja) kohustub andma ümbermajutamiseks käesoleva lepingu p-s 2.3 nimetatud elamu üürnike omandisse eluruumid, arvestades elamuseaduse §-s 56 sätestatud vastuantavale eluruumile esitatavaid nõudeid. Lepingu p-s 2.3 nimetatud elamute üürnikel, kes ei soovi eluruumi omandada, on võimalik kasutada uut eluruumi üürilepingu alusel. TsK § 172 lg 1 kohaselt, kui lepingu sõlminud isik seadis tingimuseks lepingust tuleneva kohustise täitmise kolmandale isikule, siis kui seaduse või lepinguga ei ole teisiti ette nähtud ega tulene kohustise olemusest, võib lepingu täitmist nõuda nii lepingu sõlminud isik kui ka kolmas

isik, kelle kasuks oli tingimuseks seatud täitmine. Eeltoodust tuleneb, et isikul, kelle kasuks leping sõlmiti, on eelduslikult õigus nõuda lepingu täitmist. Täitmisnõuet ei ole kolmandal isikul üksnes juhul, kui seaduse või lepinguga on teisiti ette nähtud või see tuleneb kohustise olemusest. TsK § 172 lg-s 1 nimetatud kolmandaks isikuks hoonestusõiguse lepingu p 11.2 kohaselt on üürnik ning TsK § 172 lg 1 annab üürnikule õiguse nõuda kostjalt hoonestusõiguse lepingu p 11.2 täitmist. Kuna käesolevas asjas on jõustunud otsusega tuvastatud, et hageja on astunud üürniku asemele ning tegemist on hoonestusõiguse lepingu p 2.3 nimetatud elamu üürnikuga, omab hageja hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 nimetatud õigust. Riigikohus on tõlgendanud TsK § 172 lg-st 1 tulenevat kolmanda isiku täitmisnõude õigust ning leidnud, et täitmisnõue võib kolmandal isikul olla ka juhul, kui kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepingu aluseks olev õigussuhe on täitmisnõude esitamise ajaks lõppenud. Enne 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 108 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega kooskõlas ei ole tõlgendada hoonestusõiguse lepingu p 11.2 selliselt, et üürnik kaotab sellest lepingu punktist tuleneva võimaliku nõudeõiguse juhul, kui üürileandja jätab täitmata samast lepingu punktist tuleneva kohustuse üürilepingu kehtivuse ajal. TsÜS § 108 lg 1 kohaselt tsiviilõiguse teostamisel ja tsiviilkohustuse täitmisel tuleb toimida heas usus. Vaatamata sellele, et üürileping lõppes 31.12.2004, võib hagejal olla õigus nõuda hoonestusõiguse lepingu p 11.2 täitmist (Riigikohtu lahendi p 22). Maakohtu hinnangul tuleneb hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2, et kostjal oli selle tingimuse kohaselt kohustus anda hageja omandisse eluruum tasuta. Selline sai olla ka tehingu eesmärk, lahendada olemasolevate üürnike ümbermajutamise küsimus. Hoonestusõiguse lepingu p 11.3 esimese ja teise lause kohaselt oli hoonestajal (kostjal) lubatud lammutada kinnistul asuvad lepingu p-s 2.3 nimetatud elamud koos abihoonetega ning taotleda selleks Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ametist ehitusluba pärast üürnike ümbermajutamist. Kostja oli kohustatud esitama Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ametile ehitusloa saamiseks tõendi, et lammutamisele kuuluva elamu aadressil ei ole alaliselt elanikke rahvastiku arvestuse andmebaasi kantud. Tallinna Linnavolikogu 14.06.2001 otsuse eelnõu seletuskirja kohaselt oli kostja kohustatud üle võtma kõik üürilepingutest tulenevad üürileandja õigused ja kohustused hoonete ülendamise päevast. Hoonestaja kohustus andma omal kulul ümbermajutamiseks elamute üürnike omandisse eluruumid, arvestades elamuseaduse § 56 sätestatud vastuantavale eluruumile esitatavaid nõudeid. Elamute üürnikel, kes ei soovinud eluruumi omandada, oli võimalik kasutada uut eluruumi üürilepingu alusel. Kostja on maksnud üürnikele välja kompensatsiooni või hankinud uue elamispinna. Kostja 2005. majandusaasta aruandes on kajastatud äriühingu tegevuse all, et tulenevalt hoonestusõiguse lepingust on äriühingul kohustus majutada ümber piirkonnas elavad 47 perekonda; 2005. lõpuks oli piirkonnast rahaliste kompensatsioonide ja asenduspinna leidmise teel ümber majutatud 46 perekonda; bilansis oli ette nähtud väljatõstmisega kaasnevate kulude katteks 700 000 krooni suurune reserv. Seega on ainetud kostja väited, et hoonestusõiguse lepingu p 11.2 kohaselt ei ole kostjal kohustust anda tasuta hageja omandisse eluruum, sest kostja on oma tegevusega pärast hoonestusõiguse lepingu sõlmimist sellise kohustuse olemasolu jaatanud. Jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et hageja ei jäänud eluruumi erastamise õigusest ilma hoonestusõiguse lepingu tulemusena (Riigikohtu otsuse p 23). Halduskohtumenetluses on tuvastatud, et hageja õiguseellane ei ole vaidlustanud Tallinna Linnavolikogu 07.10.1993 otsust, millega arvati vaidlusalune elamu erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirja (Riigikohtu 07.06.2006 otsus haldusasjas nr 3-3-1-36-06, p 6). Vaidlusaluse eluruumi erastamist välistav haldusakt kehtib ning hageja ei saa tugineda asjaolule, et kahju on talle tekitatud erastamisõigusest ilmajätmisega.

Hageja õigus nõuda kohustise täitmise asemel kahjuhüvitist tuleneb TsK § 222 lg-st 1, mille kohaselt, kui võlgnik ei täida kohustist või ei täida seda nõuetekohaselt, on ta kohustatud hüvitama võlausaldajale sellega tekitatud kahjud. Riigikohus on lahendites rõhutanud, et kahju hüvitamise eesmärgiks on luua olukord, milles võlausaldaja oleks siis, kui võlgnik oleks kohustuse täitnud, kusjuures kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks (Riigikohtu 21.12.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 11). Kahjude all mõistetakse TsK § 222 lg 2 kohaselt kreeditori poolt tehtud kulutusi, tema vara kaotsiminekut või rikkumist, samuti kreeditori poolt saamata jäänud tulu, mille ta oleks saanud, kui võlgnik oleks kohustise täitnud. Samuti on TsK § 230 lg 2 kohaselt võimalik võlausaldajal nõuda võlgnikult kahjude hüvitamist, kui ta võlgniku viivituse tagajärjel kaotas huvi täitmise vastu. TsK § 230 lg 3 kohaselt ei loeta võlgnikku viivitanuks, kuni kohustist ei saa täita võlausaldaja viivituse tagajärjel. TsK § 232 lg 1 kohaselt loetakse võlausaldaja viivitanuks, kui ta keeldus võlgniku poolt pakutud nõuetekohase täitmise vastuvõtmisest või ei teinud tegusid, mille teostamiseni võlgnik ei saanud oma kohustist täita. Kohtu hinnangul on hageja kohustuse täitmise nõue muutunud sissenõutavaks, kuna kostja on nõudnud hagejalt eluruumi vabastamist. Eluruumi vabastamise ja eluruumi vastuandmise kohustused on vastastikused, mis tulenevalt TsK §-st 183 tuleb täita üheaegselt, kui seadusest, lepingust või kohustise olemusest ei tulene teisiti. Kuna hoonestusõiguse lepingus on viidatud ES § 56 sätetele, siis saab kohus kohustise olemust sisustada ES § 56 lg-st 4 lähtudes, mille kohaselt väljatõstetavale antav eluruum peab olema näidatud kohtuotsuses väljatõstmise kohta. Hageja vabastas eluruumi 01.06.2010. Võlgnik võib keelduda kohustise täitmisest mh põhjusel, et võlausaldajal on võimalik saavutada kohustusega taotletav tulemus muul viisil, sh kahju hüvitamisega. Puudub vaidlus, et pärast hagejapoolse nõude esitamist pakkus kostja hageja omandisse tasuta korteriomandit Tallinnas XXXXXX X-X. Hageja ei soovinud seda eluruumi enda omandisse saada väites, et eluruum ei ole sama heakorrastuse tasemega kui XXXXXXX XX eluruum. Hageja leidis, et eluruumi omandamise tahteavalduse esitamise ajaks tuleb lugeda vastuhagi esitamise aeg ning hageja ei vaidlusta, et kostja on kompromissina pakkunud hagejale vastu teist eluruumi Tallinnas XXXXXX X-X. Maakohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et kostjapoolset pakkumist ei saa vaadelda täitmise pakkumisena. TsK § 173 lg 1 järgi tuleb kohustised täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud tähtajaks vastavalt seaduse, planeerimisakti või lepingu sätetele, selliste sätete puudumise korral aga vastavalt tavaliselt esitatavatele nõuetele. Seega saaks hageja kahjuhüvitist nõuda, kui kostja poolt vastuantav eluruum ei vasta hoonestusõiguse lepingu tingimustele. Maakohtu hinnangul tuleb lähtuda punkti sõnastusest, mille kohaselt peab vastuantav eluruum vastama ES §-s 56 sätestatud nõuetele. Pooled ei ole tuginenud teistele asjaoludele, mis tingiksid selle lepingupunkti teistsuguse sisustamise. ES § 56 lg 1 kohaselt: vastuantav eluruum peab asuma samas asulas ja ei või olla väiksem ega vähem heakorrastatud, kui väljatõstetava poolt varem kasutatud eluruum; lg 2 kohaselt, kui üürnik kasutas omaette korterit või rohkem kui ühte tuba, tuleb talle vastu anda vastavalt kas omaette korter või sama arvuga tubadest koosnev eluruum; lg 3 kohaselt, kui seni kasutatud eluruum oli oluliselt suurem eluruumi sotsiaalselt põhjendatud normist (§ 7 1. lõike p 2), antakse teine eluruum vastavalt sellele normile. Tulenevalt hoonestusõiguse lepingust ei olnud kostjal kohustust anda hageja omandisse XXXXXXX XX eluruumi. Kostja pakkus hageja omandisse tasuta eluruumi enne seda, kui hageja on XXXXXXX XX eluruumist välja tõstetud. Seega saab hoonestusõiguse lepingu rikkumine seisneda selles, et vastuantav eluruum ei vasta hoonestusõiguse lepingus sätestatud nõuetele. 25.05.1995 sõlmitud

üürilepingu kohaselt, on üürilepingu objektiks Tallinnas XXXXXXX XX asuv eluruum, mis koosneb 3 toast, köögist, vannitoast, tualettruumist, esik+veranda lodžast (rõdust) ja kojast üldpinnaga 51,6 m2. Üürilepingu objektiks ei ole kunagi olnud krunt pindalaga 800 m2 ega sellel eraldi asetsev elamu. Kohtu hinnangul ei vasta XXXXXX X-X eluruum hoonestusõiguse lepingus sätestatud vastuantava eluruumi nõuetele. Üürilepingu objektiks oli eluruum üldpinnaga 51,6 m2. Seega on vastuantav eluruum suurem, kui väljatõstetava poolt varem kasutatud eluruum. Kohtu hinnangul tuleb ES § 56 lg-s 1 sätestatud sama asula mõistet piiritleda Tallinna linnaga. 12.07.2010 ekspertiisiaktis on ekspert võrrelnud kahe eluruumi tehnilisi näitajaid. Kuna ekspertiisi tegemise ajal oli vaidlusalune eluruum lammutatud, tugines ekspert asjas esitatud dokumentaalsetele tõenditele ning vastuantavat eluruumi kirjeldas ekspertiisiaktis. Vastuantava eluruumi koosseis vastab nõuetele: 3 tuba, köök, koridor, wc ja vannituba. Ekspert jõudis järeldusele, et vastuantav eluruum ei võimalda inimesele selles ööpäevaringset viibimist, tagatud ei ole vajalik heakorrastustase, korter vajab kapitaalremonti. Eksperdi arvamuse kohaselt jääb vastuantav eluruum heakorrastuse taseme poolest alla XXXXXXX XX eluruumile. Kohtule ei ole esitatud teisi tõendeid, mis lükkaksid eksperdiarvamuses toodud seisukoha ümber. Kuna kostja lammutas vaidlusaluse eluruumi enne ekspertiisi tegemist, siis seda asjaolu ei saa kasutada hageja kahjuks. Ekspert märkis, et mõlemad eluruumid olid kapitaalremonti vajavad. Vaatamata sellele, et heakorrastuse taseme hindamisel on ekspert arvesse võtnud vaidlusaluse eluruumi kogupindala ja seda on rohkem kui 51,6 m2, ei mõjuta see asjaolu kohtu hinnangul eksperdi järeldust, kuna heakorrastuse taseme määramine ei sõltu üksnes eluruumi pindalast. Kuna hoonestusõiguse lepingu p 11.2 eesmärk oli reguleerida elanike ümbermajutamist, tuleb lähtuda sellest, et vaatamata asjaolule, milline oli kasutatav eluruum, peaks vastuantav eluruum vastama vähemalt eluruumile kehtestatud miinimumstandarditele, et võimaldada selles elamine. Vastasel juhul ei ole võimalik saavutada hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 kokkulepitud eesmärki – reguleerida üürnike ümbermajutamist. Isegi kui kasutatav eluruum on elamiskõlbmatu, peaks vastuantav eluruum tagama võimaluse eluruumis elada suuremaid kulutusi ja ümberehitustöid tegemata. Ekspert leidis, et vastuantav eluruum ei võimalda selles ööpäevaringset viibimist (kõrge müratase, nõrk ventilatsioonisüsteem, korrastamata elektripaigaldis, aknad ja uksed lagunevad, põranda parkettkate on amortiseerunud, korteri korrastamine vajab suuri investeeringuid). Kuna XXXXXXX XX eluruum oli ekspertiisi läbiviimise ajaks lammutatud (ülevaatus oli plaanitud 30.06.2010, eluruum lammutati 14.06.2010), siis on põhjendatud eksperdi tuginemine asjaolule, et kuna vaidlusaluses eluruumis elati, siis eluruum võimaldas inimesele selles ööpäevaringse viibimise. Vastupidist pole kostja tõendanud. Lisaks on ekspert sellisele arvamusele jõudnud ka teiste olemasolevate dokumentide alusel. Sellest võib järeldada, et vaidlusalune eluruum, vaatamata asjaolule, et vajas kapitaalremonti, vastas elamiseks kehtestatud minimaalsetele nõuetele, mis on kehtestatud Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määrusega nr 38 „Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine“. Eksperdi arvamus, miks vastuantav eluruum ei võimalda selles elamist, on põhjendatud ning kostja ei ole tõendanud vastupidist. Kuna vastuantav eluruum ei vasta hoonestusõiguse lepingus kokkulepitud tingimustele, on kostja kohustust rikkunud. Kohtu hinnangul saab lugeda lepingu rikkumise ajaks vastuhagi esitamise aega, kuna sellise nõude esitamisel tulnuks kostjal hagejale vastu anda hoonestusõiguse lepingu p 11.2 kokkulepitud tingimustele vastav eluruum. Seega saab hageja kahjuks olla 2007. septembris hoonestusõiguse lepingu nõuetele vastava vastuantava eluruumi väärtus, kuna hageja eesmärk oli eluruum omandada. Võlgnik vabaneb TsK § 227 järgi vastutusest, kui ta tõendab, et ta ei ole kohustuse rikkumises süüdi. Kohus pole vastutust välistavaid asjaolusid tuvastanud. Seega on kostja tekitanud hagejale kahju.

Kahju hüvitamise eesmärgiks on luua olukord, milles võlausaldaja oleks siis, kui võlgnik oleks kohustuse täitnud, kusjuures kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-137-05 p 11). Hageja leidis, et tekkinud kahju suuruseks on 3 100 000 krooni ja esitas nõude tõendamiseks asjatundja arvamuse, mille kohaselt XXXXXXX XX elamuvalduse krundi kalkuleeritud harilik turuhind 3 100 000 krooni on 01.10.2007 seisuga objektiivne. Kuna hageja kahjuks saab olla vastuantava eluruumi väärtus, ei ole kohtu hinnangul hageja hüvitise suurus selle dokumendi alusel põhjendatud, kuna üürilepingu objektiks ei ole kunagi olnud krunt 800 m2 ega sellel eraldi asetsev elamu. Hageja poolt 17.09.2010 esitatud tõendid ei ole asjakohased. Kostja esitatud AS Pindi Kinnisvara ekspertarvamuse kohaselt on vaidlusaluse eluruumi väärtus (eeldusel, et selle pindala on ca 70 m2) 1 050 000 krooni (ruutmeetri hind 14 871 krooni). ERI KINNISVARA OÜ ekspertarvamuse kohaselt on vaidlusaluse eluruumi (üldpinnaga ca 69 m2) turuväärtus 1 200 000 krooni. Objekt on hinnatud kui eluruum, millel ei ole krundiosa kasutamise võimalust ja edasist hoonestusõigust. Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määrusega nr 38 kehtestatud „Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine“ p 2 kohaselt on eluruumi sotsiaalselt põhjendatud normiks 18 m2 eluruumide üldpinda perekonna iga liikme ja lisaks 15 m2 perekonna kohta. Kuna hageja perekonnas on kaks inimest, leidis kohus, et kahju arvestamise aluseks saab olla Tallinnas asuva vähemalt 51 m2 suuruse samas heakorras oleva eluruumi väärtus, mitte vaidlusaluse eluruumi ja krundi väärtus. Kuna vaidlusaluse eluruumi suuruseks on 51,6 m2, mis ei ole oluliselt suurem eluruumi sotsiaalselt põhjendatud normist, siis tuleks kohtu hinnangul lähtuda sellisest vastuantava eluruumi suurusest. Ekspert leidis arvamuses, et vaidlusaluse eluruumi heakorrastuse tasemele vastava samaväärse eluruumi keskmine turuväärtus 19.09.2007 (vallasvarana) oli 629 216 krooni, ehk 6 990 krooni/m2. Kohus lähtus asjaolust, et vastuantav eluruum on korteriomand ning asub õiguslikul alusel püstitatud ehitises. Ekspert on arvamuses välja toonud Põhja-Tallinna linnaosas asuvate korteriomandite keskmise ruutmeetri maksumuse septembris 2007, arvestusega 23 000 krooni/m2 (Pindi Kinnisvara turustatistika) ja 21 368 krooni/m2 (Riigi Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika), seega keskmiseks on 22 184 krooni/m2. Kohtu hinnangul on võimalik nimetatud ruutmeetri hinna alusel välja arvutada kahju täpne suurus, milleks on (51,6 x 22 184) 1 144 694,40 krooni. Hageja nõudis kahjuhüvitiselt viivist. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kuna vastuantav eluruum ei vastanud kokkulepitud tingimustele, siis hageja eluruumi vastuvõtmisest keeldumine on põhjendatud ning hageja ei olnud vastuvõtu viivituses. Hageja nõudis põhinõudelt viivist kuni nõude täitmiseni TsMS § 367 alusel. Kohtu hinnangul saab lugeda kostja kohustuse sissenõutavaks muutumise kuupäevaks TsK § 177 lg 1 ja 2 kohaselt 17.09.2007. Seadusjärgseks viivisemääraks oli: 01.07.2007 kuni 31.12.2008 - 11% aastas; 01.01.2009 kuni 30.06.2009 – 9,5% aastas. Alates 01.07.2009 - 8% aastas. Kokku on viivis seisuga 26.11.2010 345 102,45 krooni. Lisaks esitas hageja nõude lepingust tuleneva kohustuse viivitamisega tekitatud kahju hüvitamiseks, mis tuleneb võimaldamata eluruumi kasutuseelise ja/või vilja saamise võimatusest. Sellise nõude rahuldamise eeldusteks on, et võlgnik rikub oma kohustusi, hagejal tekib kahju ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Hageja loeb enda kahjuks 30 kuu vastuantava eluruumi üüri alates 17.09.2007. Kohtu hinnangul tuleb hageja nõuet käsitleda kahel alusel kaotatud kasutuseeliste hüvitamise nõudena ning saamata jäänud tuluna. Kohtu hinnangul ei saa hagejale kostja lepingurikkumise tagajärjel nimetatud kahju tekkida. Hageja sai kasutada vaidlusalust eluruumi tasuta. Hageja ei ole tõendanud, et tal oli vaidlusaluse eluruumi

kasutamisel üüri tasumise kohustus. Ühel maksekorraldusel on hageja märkinud vaidlusaluse eluruumi kasutamise tasu 210,65 krooni maksmisel „maamaks, üür“, hageja on teinud makseid selgitusega „hoolduskulu ja maamaks“ summas 210,60 krooni, 210,65 krooni, 210,70 krooni. Kostja väidab, et hageja üüri ei maksnud ning kostja esitas arveid hagejale vaid maamaksu ning halduskulude eest summas 194 krooni kuus. Kohtu hinnangul ei saa üüriks lugeda arvel märgitud ja tasutud summa vahet (210,60 – 194) ca 16,60 krooni. Vastuantava eluruumi eesmärgiks ei saanud hagejale olla üüritulu teenimine (sh allüürile andmine), mistõttu sellel alusel väidetavalt tekkinud kahju ei ole põhjuslikus seoses hoonestusõiguse lepingu p 11.2 kohustuse rikkumisega. Samuti ei jäänud hagejal saamata kasutuseelised. Hageja kasutas samal ajal tasuta vaidlusalust eluruumi ning hoonestusõiguse lepingu p 11.2 eesmärk ei olnud võimaldada hagejale samaaegselt kahe eluruumi kasutamist. Samuti ei saanud vastuantava eluruumi kasutuseelise väärtus ES § 56 mõtte kohaselt olla suurem võrreldes hageja poolt kasutatava eluruumiga. Maakohus esitas põhjendused ka menetluse kestuse osas. Mõistliku menetlusaja rikkumise tuvastamise eelduseks on, et asja läbivaatamise viivituse on põhjustanud ametivõimude käitumine. Hageja vastu esitas kostja hagi 18.09.2003 ning selles osas lõppes menetlus 26.10.2009 Riigikohtu otsusega. Käesolevas asjas menetletav hagi esitati maakohtule vastuhagina 10.09.2007, mistõttu menetluse kestust maakohtus ei saa lugeda ebamõistlikult pikaks. Kohtud ei ole rikkunud konventsiooni artikli 6 lg-t 1, kuna asi on mahukas ja keeruline ning asja lahenduse viibimine ei ole tingitud kohtust. Ka hageja käitumine on asja menetlemist raskendanud ja põhjustanud lahenduse viibimist. Hagejale on määratud tasuta riigi õigusabi ning teda esindab vandeadvokaat, kuid vaatamata sellele esitab hageja ise kohtule korduvalt mitmeid õiguslikult põhjendamata taotlusi. Hageja on taotlenud mitmel korral istungi edasilükkamist. Samuti tingis lahenduse viibimist hageja taotlus riigi õigusabi osutaja vahetamiseks. Kostja on menetluses korduvalt teinud hagejale kompromissiettepanekuid (s.h hüvitis 1 000 000 krooni), mis oleks võimaldanud asi lahendada mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Vadim Burkivski apellatsioonkaebus Hageja Vadim Burkivski palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti rahuldamata kahjuhüvitise nõue koos viivisega ning osas, millega apellandilt mõisteti välja riigilõivu katteks 45 000 krooni ning teha uus otsus, millega apellandi kasuks mõistetakse vastustajalt välja lisaks maakohtu poolt väljamõistetule 1 955 305,60 krooni koos viivisega alates kohustuse sissenõutavaks muutumist 17.09.2007 kuni põhikohustuse täitmiseni ning jätta menetluskulud täielikult vastustaja kanda. Apellant leiab, et esimese astme kohtu otsus põhineb õigusnormi rikkumisel. Riigikohus on asja menetlemisel märkinud, et maakohtul tuleks otsustada kahju suurus TsMS § 233 lg 1 alusel oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades. Maakohus ei ole nimetatuga arvestanud. Oma hagis (10.03.2007 hagiavalduse tervikteksti p 2.5, 2.7) tugines apellant muuhulgas sellele, et vastustaja sai lepingu rikkumisest kasu ja olles täitnud oma kohustusi piirkonna ülejäänud elanike ees, hoidub oma kohustuste täitmisest apellandi suhtes, samuti sellele, et apellant tõsteti eluruumist välja enne asenduseluruumi ostmiseks mõeldud kahjuhüvitise võimaldamist. Kohus on nimetatut küll analüüsinud kohtuotsuse põhjendustes, kuid jättis märkimata järelduse, miks nimetatud asjaolud ei mõjutanud kahjuhüvitise suurust. Kahjuhüvitise määramisel omab õiguslikku tähendust kahju tekitanu käitumine kahju tekitamisel ja selle järgselt ehk teisisõnu kahju tekitanu halvausksus (Riigikohtu kohtuotsust nr 3-2-1-7-10, p 39). Kõnealusel juhul, nagu apellant on välja toonud, et vastustaja üritas korduvalt survestada

apellanti, et viimane kas nõustuks endale selgelt ebasoodsa kompromissiga või loobuks kohtuvaidlusest. Viidates raskustele kohase kahjuhüvitise väljaarvestamisel, samuti erinevate kohtuastmete vasturääkivatele lahenditele käesoleva kohtumenetluse raamides, pidi maakohus kooskõlas TsMS § 190 lg-ga 7 vabastama apellandi menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest. Maakohus ei põhjendanud otsustust jätta riigilõiv hageja kanda. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Maarjamäe Maja AS apellatsioonkaebus Kostja Maarjamäe Maja AS palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi rahuldati ning teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, et hagejal on nõudeõigus kostja vastu (kas eluruumi omandisse andmiseks või kahju hüvitamiseks) hoonestusõiguse seadmise lepingu p 11.2 alusel sõltumata sellest, et hageja ja kostja vaheline üürileping on lõppenud. Maakohus on ekslikult mõistnud käesolevas asjas tehtud Riigikohtu 26.10.2009 lahendi punkte 21 ja 22. Riigikohus otsuse p-s 22 leidis, et hagejal võib olla kostja vastu nõue sõltumata üürilepingu lõppemisest. Seega ei ole Riigikohus asunud seisukohale, et hagejal on tingimata kostja vastu nõue hoonestusõiguse lepingu p 11.2. täitmiseks, sõltumata üürilepingu lõppemisest. Riigikohus viitas otsuse p-s 22 vastavalt p-le 21, milles leidis, et kohus peab asja läbivaatamisel alles tuvastama, kas kostjal oli kohustus hoonestusõiguse lepingu p 11.2 kohaselt eluruumi hageja omandisse andmiseks ja kui oli, siis kas seda tuli teha tasuta või tasu eest. Samuti on Riigikohus otsuse p-s 20 märkinud, et hagejal võib olla õigus nõuda hoonestusõiguse lepingu p 11.2 täitmist vaatamata sellele, et üürileping on lõppenud. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 11.2 mõtteks oli, et kui hoonestaja (s.o kostja) soovib kinnistu arendamiseks üürnikega üürisuhted ennetähtaegselt lõpetada, on tal kohustus nad ümber majutada. Vastupidine järeldus oleks vastuolus lepingu mõtte ja eesmärgiga, mis nähtub lepingu p-dest 4 ja 11.3. Lepingu eesmärgiks oli kinnistu arendamiseks kinnistu hoonestamine, mis eeldas olemasolevate hoonete lammutamist ning uute rajamist. Selle eesmärgi täitmisel kohustati hoonestajat leidma seniste hoonete üürnikele uued elamispinnad. Hoonestusõiguse lepingu eesmärgiks ei olnud ega saanudki olla senistele üürnikele laiemate õiguste loomine, kui neil oleks olnud juhul, kui kinnistut ei oleks arendama asutud. Kui asuda seisukohale, et hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 11.2 tuleneksid hageja ja kostja õigused ja kohustused ka juhul, kui üürisuhe on lõppenud tähtaja möödumise tõttu, siis oleks sellega loodud üürnikele soodsamad tingimused, kui neil oleks olnud siis, kui kinnistut ei oleks asutud arendama. Kui hoonestusõiguse lepingut ei oleks sõlmitud, oleks üürnikud (sh hageja) pidanud eluruumi vabastama üürilepingu tähtaja möödumise tõttu ning kinnistu omanikul ei oleks olnud kohustust neile teisi eluruume vastu anda. Seoses kinnistu arendamise ja hoonestamisega ei piiratud tema õigusi võrreldes sellega, millised oleksid olnud hageja õigused ja võimalused juhul, kui kinnistut ei oleks arendatud. Seega puudus kostjal vajadus ja kohustus hagejat ümber majutada. Kostja majutas ümber need üürnikud, kellel üürisuhte jätkamist ei võimaldatud kuni üürisuhte lõpuni seoses kinnistu arendamise ja hoonestamisega. Hageja kui üürniku õigus nõuda hoonestusõiguse lepingu p 11.2 täitmist sai kehtida üksnes üürilepingu kehtivuse ajal ning juhul, kui üürileping oleks ennetähtaegselt lõppenud kostja

initsiatiivil. Käesolevas asjas on kohus tuvastanud, et üürileping lõppes tähtaja möödumise tõttu 31.12.2004 ning seetõttu kaotas hageja ka nõudeõiguse. Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, et hoonestusõiguse lepingu p 11.2 kohaselt oli kostjal kohustus anda hageja omandisse tasuta eluruum. Lepingu kohaselt on hageja kohustuseks anda eluruum kostja omandisse, kuid hageja ei pea seda tegema tasuta, sest sellist kokkulepet sõlmitud ei ole. Tulenevalt VÕS § 28 lg-st 2 eeldatakse, et leping on tasuline, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Seega tuleb eeldada, et eluruum antakse kostjale ümbermajutamiseks tasu eest, kuid selle peab korraldama ja organiseerima hageja. Et silmas ei ole peetud eluruumi tasuta omandisse andmist, kinnitab ka hoonestusõiguse lepingu p 11.2 teine lause, mille kohaselt on üürnikul õigus võtta uus eluruum kasutusele üürilepingu alusel, kui ta seda omandada ei soovi. Kui lepingus oleks silmas peetud eluruumi tasuta omandisse andmist, ei reguleeritaks lepingus võimalikku teise eluruumi üürileandmist üürnikule. Kui leping võimaldab eluruumi saada tasuta omandisse, puudub mõistlik põhjus eeldada, et õigustatud isik sellest keelduks ning võtaks selle asemel sama eluruumi üürile. Sellise valiku jätmine ei ole mõistlik ning sellist võimalust ei ole silmas peetud. Lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte tahtest ja sellest, kuidas mõistlik isik sellest aru saab. Eeltoodud tõlgendus ei oleks kooskõlas mõistliku arusaamaga lepingust ja poolte eeldatavatest huvidest. Kohtu viidatud asjaolu, et kostja on maksnud üürnikele välja kompensatsiooni või leidnud üüripinna, on asjakohatud. Hageja poolt kohtule esitatud kokkulepe Nikolai Bliznjukiga on sõlmitud kompromissina kohtumenetluse tulemusena, milles kostja taotles hagimenetluses N. Bliznjuki väljatõstmist üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tõttu (analoogiline hagi, mille kostja esitas hageja ja mitmete teiste üürnike vastu). Nimetatud asjas (nagu kõigis teistes analoogilistes kohtuasjades üürnikega) jõudis kostja üürnikuga kohtumenetluse käigus mõistlikule kompromissile. Seega ei kinnita nimetatud asjaolud, et kostja on tunnistanud enda kohustust anda vastu eluruum tasuta üürnike omandisse, vaid seda, et kostja oli huvitatud hoonestamist segava olukorra kiirest lahendamisest ning oli valmis tasuma vastavale üürnikule kompromissina kompensatsiooni. Samuti ei tõenda kohtu viidatud Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu seletuskiri kostja poolt eluruumi tasuta andmise kohustust. Samuti ei tõenda kohtu viidatud kostja 2005. majandusaasta aruanded kostja vastava kohustuse tunnistamist. Aruandest ei nähtu, et kostja oleks andnud tasuta üürnike omandisse eluruumid või oleks tunnistanud enda taolist kohustust hageja ees. Kostja ei vaidlusta fakti, et on aidanud leida uued elamispinnad osadele üürnikele ning tasunud osadele kompensatsiooni, kuid seda on tehtud kompromissina, et mitte kaotada kinnisvara arendamisel aega kohtuvaidlustele. Kompromissi sõlmimine ei tähenda kohustuse tunnistamist. Kostja ei ole tunnistanud ega tunnista enda kohustust anda eluruum tasuta üürniku omandisse. Kostja ei nõustu kohtu järeldustega, et pakutud XXXXXX X-X asuv eluruum ei vastanud hoonestusõiguse lepingus sätestatud tingimustele ja leiab, et kohus on nimetatud järelduse teinud ebaõigel tõendite hindamisel. Kohus on otsuses tuvastanud, et mõlemad korterid vajasid kapitaalremonti. Seega võib järeldada, et korterid olid samaväärses seisundis. Kohus on põhjendamatult sidunud vastuantava eluruumi seisukorra hindamise selle koheseks elamiseks kasutatavusega, kuna hoonestusõiguse lepingu p 11.2 eesmärgiks oli tagada ümbermajutamise korral üürnikule (hagejale) uus elamiskoht. On ilmne, et kostjal oli teine elukoht, kuivõrd XXXXXXX XX eluruum oli lammutatud ning hageja ei võtnud XXXXXX X-X eluruumi vastu. Hagejal lõppes üürilepingu tähtaja möödumise tõttu õigus XXXXXXX XX eluruumi kasutamiseks oluliselt varem, kui hageja esitas nõude (vastuhagi) eluruumi saamiseks. Kui kostja oleks käitunud õiguskuulekalt ja vabastanud eluruumi hiljemalt 31.12.2004, poleks 2007. aastal (kui esitati vastuhagi) saanud tõusetuda küsimust vastuantava eluruumi heakorrastatuse tasemest

ja võrdlusest XXXXXXX XX eluruumiga. Sellisel juhul ei oleks olnud eluruumi andmise eesmärgiks hagejale majutuskoha leidmine, vaid hageja varalise nõudeõiguse väärtus. Sellisel juhul oleks saanud tõusetuda küsimus üksnes sellest, et kui oli eluruumi tasuta saamise õigus, siis kas vastuantava eluruumi väärtus vastas XXXXXXX XX eluruumi väärtusele. Kohus on ekspertarvamustele tuginedes tuvastanud, et XXXXXX X - X eluruumi väärtus oli suurem kui XXXXXXX XX eluruumi väärtus. Arvestades, et kohus on ekspertarvamusest õigesti järeldanud, et mõlemad korterid vajavad kapitaalremonti, tuleb asuda seisukohale, et mõlemad korterid olid samaväärse heakorrastatuse tasemega. Asjaolu, et ühes elati varem väidetavalt sees ning teises mitte, ei tähenda, et need ei vastaks samale heakorrastatuse tasemele. Kohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et kostja poolt hagejale vastu pakutud eluruum ei vastanud hoonestusõiguse lepingu p 11.2 ja elamuseaduse § 56 nõuetele ja teinud seetõttu ebaõige järelduse kostja poolt eluruumi andmise kohustuse täitmata jätmise kohta, mis omakorda on kaasa toonud ebaõige järelduse, et hagejal tekkis seetõttu kahju hüvitamise nõudeõigus kostja vastu. Kuna kostja on hagejale pakkunud eluruumi, mis vastab eeltoodud asjaoludel hoonestusõiguse seadmise lepingu p 11.2 nõuetele, on kostja oma kohustuse täitnud ja seetõttu ei saanud hagejal tekkida kahju hüvitamise nõudeõigust kostja vastu. Kostja ei nõustu kohtu järeldusega, et kuna kostja ei täitnud eluruumi andmise kohustust hageja ees, on kostjal tekkinud kahju hüvitamise kohustus hageja ees ning hüvitamisele kuuluva kahju suuruseks on 1 144 694,40 krooni. Kostja ei vaidlusta kohtu järeldust, et kahju hüvitamise arvestamisel tuleb aluseks võtta XXXXXXX XX eluruumi suurus 51,6 m2, kuid ei nõustu kohtu järeldusega, et kahju hüvitise suuruse arvestamisel peaks aluseks olema ruutmeetri hind 22 184 krooni. Elamuseaduse § 56 mõtte kohaselt peab vastuantav eluruum olema võimalikult samaväärne. Kahju hüvitamise eesmärgiks peab olema hageja asetamine olukorda, mis oleks kõige lähedasem olukorrale, milles ta oleks olnud siis, kui talle ei oleks kahju tekitatud. Seega tuleb kahju hüvitise suuruse kindlaksmääramiseks tuvastada vaidlusaluse eluruumiga samaväärse eluruumi turuväärtus. Kohus on tuvastanud kohtu poolt määratud ekspertarvamusele tuginedes, et XXXXXXX XX eluruumiga samaväärse eluruumi turuväärtus oli 2007. septembris 629 26 krooni (6 990 krooni/m2) (ekspertarvamuse p 2.33.3). Seega saab kahju hüvitise suuruseks olla 51,6 m2 x 6 990 krooni/m2 = 360 684 krooni või äärmisel juhul eksperdi poolt summeerituna leitud 629 216 krooni. Lisaks lükkavad kohtu järeldused eluruumi väärtuse osas ümber ka kostja 14.04.2008 kohtule esitatud ekspertarvamused. Kohus ei ole põhjendanud, miks peaks vastuantav eluruum olema korteriomand ja asuma õiguslikul alusel püstitatud ehitises, rikkudes sellega TsMS § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatud põhjendamise nõuet. XXXXXXX XXeluruum ei olnud korteriomand ning ei asunud õiguslikul alusel püstitatud ehitises. Kohus on seda asjaolu kinnitanud. Kuna eluruumi vastuandmise eesmärk ja mõte on tagada üürnikule võimalikult sarnased elutingimused, tuleb vastuantava eluruumi ja senise eluruumi võrdlemisel lähtuda samadest eeldustest ja tingimustest. Seetõttu tuleb kahju hüvitamise korral hüvitise suuruse määramisel võtta aluseks samaväärsed asjaolud. Kohus ei ole põhjendanud, miks peaks kahju hüvitise suuruse määramisel aluseks võtma PõhjaTallinna korterite keskmised ruutmeetri hinnad. Kuna kostjal ei ole tekkinud kohustust hagejale eluruumi tasuta omandisse andmiseks ning ka kahju hüvitamise kohustust, on kohus alusetult välja mõistnud viivise. Isegi kui kohus leiab, et kahju hüvitamise kohustus tekkis, on see oluliselt väiksem ning vastavas ulatuses on ka viivisenõue alusetu. Viivisenõue on alusetu perioodi 17.09.2007 - 01.06.2010 eest. Hageja kahju hüvitise nõue põhineb asjaolul, et kostja ei andnud hagejale vastu hoonestusõiguse lepingu p 11.2 nõuetele

vastavat eluruumi vaatamata septembris 2007 esitatud vastavasisulisele vastuhagile. Viivisenõue tuleneb asjaolust, et kostja ei täitnud lepingut ja ei andnud eluruumi vastu ning on viivitanud kohustuse täitmisega kuni käesoleva ajani. Samas puudub vaidlus, et hageja faktiliselt kasutas XXXXXXX XX eluruumi perioodil 17.09.2007 01.06.2010, mistõttu ei olnud hageja õigused ja huvid nimetatud perioodil kahjustatud. Eluruumi vastuandmise eesmärgiks oli hagejale väljatõstmise korral elamispinna tagamine, kuid kuna nimetatud perioodil väljatõstmist ei toimunud, ei saanud eluruumi vastu andmata jätmine kahjustada hageja huve ning seetõttu puudub alus nimetatud perioodi eest viivise arvestamiseks. Hageja õigustatud huvi elamispinna kasutamise võimaluse tagamiseks, mille kaitseks hoonestusõiguse lepingu p 11.2 oli kehtestatud, oli täidetud. Vastasel korral toimuks hageja alusetu rikastumine. Sellisel juhul tekiks olukord, kus hageja õigusi ei ole rikutud, kuid hageja on sellele vaatamata õigustatud saama viivist vastava perioodi eest. Viivisenõude eelduseks on VÕS § 113 lg 1 kohaselt võlausaldaja (hageja) õiguste rikkumine võlgniku (kostja) poolt oma kohustuste nõuetekohase täitmata jätmisega. Kostja esitas 31.03.2010 alternatiivse vastuväite viivise suuruse osas, leides, et isegi kui hagejal oleks kahju ja viivisenõue, siis oleks viivisenõude väljamõistmine kõiki asjaolusid arvestades taolises mahus põhjendamatu. Kohus ei ole kostja vastuväite osas seisukohta võtnud. VÕS § 113 lg 8 ja § 162 järgi võib kohus vähendada viivist, kui selle summa on ebamõistlikult suur, arvestades kohustuse täitmise ulatust võlgniku poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Arvestades, et kostja on pakkunud hagejale kogu menetluse vältel XXXXXX X-X korterit tasuta omandisse; kohtu määratud ekspert on hinnanud kostja pakutud korteri turuväärtuse oluliselt kõrgemaks kui hageja poolt seni kasutatud korteri turuväärtuse, mis oleks võimaldanud hagejal pakutud eluruumi kasutamise soovimatuse korral selle arvel leida senisest eluruumist oluliselt väärtuslikuma eluruumi; hageja kasutas õigusliku aluseta kostjale kuulunud eluruumi ca 5,5 aasta vältel (alates 01.01.2005 kuni 2010. juunini, sh alates 26.10.2009 vaatamata jõustunud kohtulahendile tema väljatõstmise kohta) ilma kostjale ruumi kasutamise eest kordagi tasumata, saades seeläbi võimaluse kasutada eluruumi, mille vastu teise eluruumi andmist/hüvitamist on hageja nõudnud, on viivisenõude õigustatuse korral kostja arvates eeltoodud motiividel piisavad alused viivisnõude oluliselt vähendamiseks vähemalt 90% ulatuses. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi väljamõistetud viivise ja kostjalt riigituludesse väljamõistetava riigilõivu suuruse osas tühistada. Maakohtu otsuse muutmiseks ülejäänud osas ei anna apellatsioonkaebuste väited alust. TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Seega ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu otsust osas, millega maakohus jättis läbi vaatamata Vadim Burkivski nõude eluruumi omandisse andma kohustamiseks ja rahuldamata hageja poolt 11.03.2010 esitatud täiendava kahju hüvitamise nõude summas 421 470 krooni. TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava

ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud, väljaarvatud osas, mis puudutab viivise nõude lahendamist. Kolleegium nõustub maakohtu otsusega osas, milles maakohus leidis, et hagejal on õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist tulenevalt kostja ja Tallinna linna vahel sõlmitud hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2. Maakohus on eeltoodut ja tekitatud kahju suurust analüüsinud piisava põhjalikkusega ja kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega. Maakohus on selles osas materiaalõigust kohaldanud õigesti. TsMS § 654 lg 6 järgi ei pea kolleegium vajalikuks korrata selles osas maakohtu otsuse põhjendusi. Maarjamäe Maja AS apellatsioonkaebusele vastuseks märgib kolleegium, et maakohus selgitas hoonestusõiguse lepingu p 11.2 sisu, lähtudes kostja ja Tallinna linna tahtest lepingu sõlmimisel. Maakohus on õigesti hinnanud tõendeid ja välja selgitanud poolte tahte, tuginedes hoonestusõiguse lepingu eesmärgile vabastada kinnistu üürnikest ja võimaldada asuda kostjal teenima kinnisvara arendamisest tulu. Seda, et kostjal oli kohustus anda arendamisele kuuluval kinnistul elavatele üürnikele tasuta omandisse eluruum, väljendas ka kostja edasine käitumine. Kostja on üürnikele maksnud välja kompensatsiooni rahas või hankinud uue elamispinna. Asjaolu, et kostja tegi seda valdavalt alles pärast üürnike poolt hagide esitamist, ei anna alust vastupidiseks järelduseks. Juhul, kui kostjal poleks sellist kohustust olnud, ei oleks ta ka pärast üürnike poolt hagide esitamist pidanud oma kohustust täitma. Meelevaldne on kaebaja käsitlus, et maakohus tegi järelduse hoonestusõiguse p-s 11.2 kokkulepitu kohta Riigikohtu otsuse järgi. Maakohus on oma otsuse teinud tõendeid hinnates ja lähtudes Riigikohtu otsuses antud selgitustest. Kolleegiumi arvates võisid hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 pooled leppida kokku üürnikele suuremate õiguste andmises, kui neil oli üürilepingu järgi. Eeltoodu ei ole vastuolus seadusega ega käesolevas vaidluses tuvastatud asjaoludega. Kostja väidetele, et hoonestusõiguse lepingust ei saa eeldada tasuta eluruumi andmise kohustust ja kohustus anda eluruum kehtis ainult üürilepingu lõppemiseni, on maakohus vaidlustatud otsuses piisava põhjalikkusega vastanud ja kaebuse väited ei anna alust teha esitatud asjaolude pinnal teistsugust järeldust. Hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 ei ole lepingupooled kokku leppinud, et eluruumid tuleb üürnikele anda tasu eest ja kostja on teiste üürnike suhtes täitnud oma kohustust viisil, kus ta andis nende omandusse tasuta eluruumi või maksis rahalist kompensatsiooni. Hagejaga sõlmitud üürileping lõppes küll 31.12.2004, kuid see ei lõpetanud kostja kohustust anda hagejale eluruum. Kohustus eluruumi andmiseks oli tekkinud enne üürilepingu lõppemist ja hoonestusõiguse lepingust ei tulenenud, et kostja kohustus oleks olnud piiratud ainult üürilepingu kehtivuse ajaga. See, et kostja kohustus anda üürnikele eluruum ei lõppenud üürilepingu lõppemisel, tuleneb ka kohustuse sisust ja eesmärgist. Kostja ei soovinud üürnikega üürilepingu pikendamist, vaid oli huvitatud kinnistu kiirest vabastamisest. Seega ei olnud üürnikel võimalust nõuda üürilepingu pikendamist, mis oleks neile taganud õiguse eluruumi kasutada. Üürnikele eluruumi kaotuse hüvitamise kohustus ka pärast üürilepingu lõppemist on vastavuses kostja huviga saada kiiresti kinnistu enda valdusse ja asuda seal tegelema kinnisvaraarendusega ja üürnike huviga olla ka edaspidi kindlustatud eluruumiga. Maakohtu järeldus, et kostja ei olnud täitnud hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2 tulenevat kohustust kohaselt, on õige. Kostja kaebuses toodud argumendid ei lükka ümber maakohtu poolt tuvastatut, et kostja poolt pakutud korter XXXXXX X-X ei olnud elamiskõlbulik. Maakohus on õigesti leidnud, et pakutav eluruum peab ennekõike olema elamiskõlbulik ja võimaldama hagejal asuda sinna elama. Maakohtu poolt määratud ekspert on kontrollinud korteri elamiskõlbulikkust

ja leidnud, et korter XXXXXX X-X ei ole elamiskõlbulik, seega ei vastanud see hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 sätestatule ja kostja ei ole kohaselt täitnud oma kohustust. Järgnevalt on Maarjamäe Maja AS vaidlustanud maakohtu poolt tuvastatud kahju suuruse. Kolleegiumi arvates on Maarjamäe Maja AS ebaõigel seisukohal, et kahju suuruse kindlakstegemisel tuleb lähtuda kostja kasutuses olnud XXXXXXX XX asuva eluruumi väärtusest. Maakohus on õigesti lähtunud kahju suuruse kindlakstegemisel kohustuse rikkumisest. Hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 määrati kindlaks, milline pidi olema hageja omandisse antav eluruum. Nimelt pidi see vastama hoonestusõiguse lepingu sõlmimise ajal kehtinud ES §-s 56 sätestatud nõuetele (I kd lk 21). Seega pidi vastuantav eluruum asuma samas asulas ja ei võinud olla vähem heakorrastatud. Apellant on maakohtule ette heitnud, et maakohus on kahju hüvitise aluseks võtnud heakorrastatud eluruumi, kuid samas oli XXXXXXX XX asuv korter tunnistatud elamiskõlbmatuks ja vaidlust ei ole, et see vajas kapitaalremonti. Kolleegiumi arvates on apellandi käsitlus ebaõige. Hoonestusõiguse lepingu p-s 11.2 oleva kohustuse eesmärgiks oli anda XXXXXXX XX üürnikele eluruum, mis on elamiskõlbulik ja kuhu nad saavad asuda elama. Seega ei saanud lähtuda kahju suuruse kindlakstegemisel mitte XXXXXXX XX väärtusest, vaid lähtuda tuli sama suurusega elamiskõlbuliku eluruumi väärtusest. Maakohus on õigesti arvestanud õiguslikul alusel ehitatud hoones paikneva korteriomandi väärtusega, kuna ainult sellised eluruumid (korterid) on tsiviilkäibes ja hagejal on võimalik seda omandada. Kolleegium leiab, et maakohus on osaliselt ebaõigesti kostjalt hageja kasuks välja mõistnud viivise. Õige on maakohtu järeldus, et pooltel olid vastastikused kohustused. Kostja nõue hageja vastu vabastada XXXXXXX XX asuv eluruum seoses üürilepingu lõppemisega 31.12.2004 muutus sissenõutavaks VÕS § 334 lg 1 järgi üürilepingu lõppemisel ehk 31.12.2004. Hageja viivise nõue kostja vastu tugines asjaolule, et kostja on rikkunud kohustust anda hagejale tulenevalt hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2 omandisse eluruum või hüvitada selle kohustuse rikkumisega tekkinud kahju. Ebaõige on maakohtu järeldus, et hageja nõue kostja vastu muutus sissenõutavaks 17.09.2007 TsK § 177 lg-te 1 ja 2 järgi vastuhagi esitamisest 7 päeva möödumisega. Hageja nõue kostja vastu muutus sissenõutavaks ajast, kui kostja esitas hagejale nõude eluruumi vabastamiseks. Vaidlust ei ole, et selline nõue oli esitatud enne käesoleva menetluse esemeks oleva vastuhagi esitamist. Hageja nõue eluruumi saamiseks oli vaieldamatult vastuhagi esitamise ajaks ehk ajaks, millega seostas hageja oma viivise nõude, sissenõutavaks muutunud. Seega olid vastuhagi esitamise ajal pooltel teineteise vastu erinevatest õigussuhetest tulenevad vastastikused nõuded. Lisaks eeltoodule märgib kolleegium, et vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse §-le 2 oleks tulnud 2007. aastal nõude sissenõutavaks muutumise üle otsustamisel kohaldada sellel ajal kehtinud võlaõigusseadust. VÕS § 110 lg 1 kohaselt on võlgnikul õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest. Kolleegiumi arvates annab hageja poolt pärast üürilepingu lõppemist eluruumi XXXXXXX XX vabastamata jätmine kostjale aluse keelduda täitmast oma kohustust kahju hüvitamiseks ajani, kui hageja eluruumi vabastas ehk kuni 01.06.2010. Maarjamäe Maja AS apellatsioonkaebuse sellekohane väide on õige. Hoonestusõiguse lepingu p 11.2 eesmärgiks oli tagada, et üürnikule

antaks omandiks eluruum ja kuni hageja kasutas XXXXXXX XX asuvat elamut, oli tal eluruum olemas ning kostja poolt oma kohustuse täitmata jätmine ei kahjustanud oluliselt hageja hoonestusõiguse lepingu p-st 11.2 tulenevat õigust. Seega on hagejal õigus nõuda VÕS § 113 lg 1 järgi viivist alates 01.06.2010. Ringkonnakohtu otsuse tegemiseni 17.05.2011 on kostja olnud kahju hüvitamisega viivituses 351 päeva. Viivise määr on 8% aastas. Seega kuulub väljamõistmisele viivis 88 063,06 krooni (1 144 694,40 krooni x 8% :365 x 351 päeva) ehk 5 628,25 eurot. Eeltoodud viivise vähendamiseks ei anna kaebuse väited alust, kuna väljamõistetav summa ei ole liigselt suur. Samuti ei anna hageja käitumine viivise vähendamiseks alust. Poolte vahel on olnud mitmeid vaidlusi ja selle tõttu on olnud suhted konfliktsed ning seda mõlemast poolest tulenevatel põhjustel. Alates 18.05.2011 tuleb viivis välja mõista VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Vadim Burkivski vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata ja palus välja mõista täiendavalt 1 955 305,60 krooni. Kolleegiumi arvates ei anna kaebuse väited alust mõista kahju välja suuremas ulatuses, kui seda tegi maakohus. Maakohus ei ole ebaõigesti kohaldanud TsK § 233 lg 1. Riigikohus on eeltoodud sättele viidanud juhuks, kui maakohtul ei õnnestu kahju suurust kindlaks teha. Käesolevas asjas on kohus kahju suuruse määranud ja maakohtu poolt tuvastatud kahju suuruse kindlakstegemise aluseks olevaid asjaolusid ja arvutuskäiku ei ole V. Burkivski oma kaebuses vaidlustanud. V. Burkivski käsitlus, et kahju suuruse määramisel tuleb arvestada mitte eluruumi, vaid kinnistu suurusega, on ebaõige, kuna kinnistu ei olnud üürilepingu esemeks. Suurema kahju väljamõistmiseks ei anna põhjust ka kaebuse väited kostja pahausksuse kohta. See, et kostja on pakkunud hagejale vaidluse lahendamiseks kompromissi, ei ole pahauskne käitumine. Vaidlust ei ole, et kostja kasutas vabanenud kinnistut äritegevuses uute elamute ehitamise ja seal asuvate korteriomandite müümise kaudu kasu saamiseks. Samas ei tähenda see, et hagejal oleks õigus saada eluruumi eest suuremat hüvitist. Hageja õigusi kaitses hoonestusõiguse lepingu p 11.2, mille eesmärgiks oligi kohustada kostjat andma hoonestusõiguse lepingus kokkulepitud tingimustele vastavad eluruumid üürnike omandusse. Kostja pidi oma kohustuse täitma äritegevusest saadud kasumi arvel. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 lg-st 1, tuleb käesolevas asjas kohtukulude kindlaksmääramisel ja jaotamisel kohaldada enne 01.01.2006 kehtinud seaduse sätteid. Kuigi Vadim Burkivski hagi, mis oli esitatud kohtule vastuhagina 10.09.2007, on esitatud pärast 01.01.2006, tuleb menetluskulude kindlakstegemisel ja jagamisel lähtuda sellest, et menetlus käesolevas asjas oli alanud enne 01.01.2006. Hageja oli vabastatud Harju Maakohtu 08.01.2008 määrusega 3 100 000 krooni suuruselt nõudelt riigilõivu 74 500 krooni tasumisest osaliselt 64 500 krooni ulatuses ja 15.11.2008 määrusega määrati riigilõivu 10 000 krooni tasumine osamaksetena. 11.03.2010 esitas Vadim Burkivski täiendava kahju hüvitamise nõude summas 421 470 krooni, millelt tuli tasuda riigilõivu 45 000 krooni, mille tasumisest maakohus hageja 24.03.2010 määrusega vabastas. Määruse põhjenduste kohaselt on hageja vabastatud riigilõivu 45 000 krooni tasumisest üksnes hagiavalduse esitamisel. Maakohus on õigesti TsMS § 64 lg 2 (kehtis kuni 01.01.2006) järgi leidnud, et riigilõiv summas 45 000 krooni tuleb kostjalt välja mõista riigituludesse. Maakohus on nimetatud summa osas kohaldanud praegu kehtiva TsMS § 190 lg 7 ja leidnud, et hageja peab riigilõivu tasuma riigituludesse 6 kuu jooksul arvates otsuse jõustumisest. Kolleegium möönab, et menetluse korral, mis on alanud enne 01.01.2006, ei saanud maakohus kohaldada praegu kehtiva TsMS § 190 lg 7, kuid eeltoodu ei ole aluseks, et selles osas maakohtu otsust muuta. Kuni

01.01.2006 kehtinud TsMS § 58 andis kohtule sama võimaluse määrata tähtaeg väljamõistetud riigilõivu riigituludesse maksmiseks. Põhjendatud ei ole sellelt summalt VÕS § 113 lg 1 järgi viivise väljamõistmine, kuna enne 01.01.2006 kehtinud seadusest ei tulenenud sellist kohustust. Vadim Burkivski leidis kaebuses, et kohus oleks pidanud kohaldama temalt 45 000 krooni riigituludesse väljamõistmisel praegu kehtivat TsMS § 190 lg 7 ja vabastama ta riigilõivu tasumisest riigituludesse. Kuna käesolevas tsiviilasjas kohtukulude jagamisel tuleb kohaldada kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS sätteid, siis ei ole võimalik kaaluda hageja vabastamist riigilõivu tasumisest riigituludesse praegu kehtiva TsMS § 190 lg 7 järgi. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 57 lg 2 alusel võis kohus vabastada isiku riigituludesse riigilõivu tasumisest maksejõuetuse tõttu. Kolleegium leiab, et maakohus on nõude menetlusse võtmisel kaalunud isiku vabastamist riigilõivu tasumisest ja leidnud, et nõude rahuldamata jätmisel peab hageja tasuma riigilõivu riigituludesse. Kolleegiumi arvates ei ole hageja esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada hageja varalise seisundi muutumist, mis võiks olla aluseks hageja vabastamiseks riigilõivu tasumisest. Hageja oli teadlik, et kahju 421 470 krooni hüvitamise nõude esitamisel peab ta juhul, kui nõue jäetakse rahuldamata, tasuma riigilõivu riigituludesse. Maakohus on mõistnud kostjalt, arvestades rahuldatud nõude suurust, riigituludesse riigilõivu 41 250 krooni. Otsuse kohaselt on kohus määranud kostja poolt tasumisele kuuluva riigilõivu tulenevalt riigilõivuseaduse lisast nr 1. Enne 01.01.2006 kehtinud TsMS § 64 lg 1 järgi riigilõivu, mille tasumisest hageja on vabastatud, mõistab kohus kostjalt välja riigituludesse võrdeliselt hagi rahuldatud osaga. Seega tuleb arvestada hagi rahuldamise proportsiooni. Kahju 3 100 000 krooni väljamõistmise nõudest rahuldas kohus 37%. Tasumisele kuulunud riigilõivust 74 500 krooni on 37% 27 565 krooni ehk 1 761,72 eurot, mis tuleb kostjalt välja mõista riigituludesse. Põhjendatud ei ole sellelt summalt VÕS § 113 lg 1 järgi viivise väljamõistmine, kuna enne 01.01.2006 kehtinud seadusest ei tulenenud sellist kohustust. Hagejale oli Harju Maakohtu 11.01.2010 määrusega antud õigusabi riigi arvel ilma hüvitamiskohustuseta. Kuna maakohus rahuldas hagi osaliselt, siis on maakohus õigesti nõudnud kostjalt hageja õigusabikulude katteks riigituludesse 16 260 krooni, mis ei ületa kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 61 lg 1 p-s 1 sätestatud piirmäära. Apellatsioonkaebuse esitamisel oli hageja 30.12.2010 määrusega vabastatud riigilõivu 100 000 krooni tasumisest. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS 64 lg-s 2 sisalduva põhimõtte kohaselt kuulub apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel riigilõiv, mille tasumisest oli apellant vabastatud ainult apellatsioonkaebuse esitamisel, väljamõistmisele riigituludesse. Seega tuleb hagejalt välja mõista riigituludesse 100 000 krooni. Kolleegiumi arvates ei ole aluseid, et vabastada hageja eeltoodud kohustuse täitmisest seoses maksejõuetuse või muude alustega. Kostja pakkus hagejale menetluse vältel, sealhulgas ka ringkonnakohtus võimalust sõlmida kompromiss tingimustel, kus hagejale tasutakse kahju hüvitamiseks 1 000 000 krooni, mis on ligilähedane summaga, mis mõisteti kostjalt hageja kasuks välja kohtuotsusega. Hageja keeldus kompromissi sõlmimast. Kohus leiab, et hageja selline käitumine ei anna alust, et kaaluda tema vabastamist riigilõivu riigituludesse maksmise kohustusest. Riigilõivu 100 000 krooni maksmiseks riigituludesse tuleb samuti määrata, et see kuulub tasumisele kuue kuu jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist. Seega tuleb Vadim Burkivskilt mõista riigituludesse kokku riigilõivu 145 000 krooni ehk 9 267,19 eurot.

Kostja palus apellatsioonkaebuses jätta hagi rahuldamata. Ringkonnakohus rahuldas kostja apellatsioonkaebuse osaliselt ja vähendas väljamõistetavat viivist ja riigilõivu. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 järgi tuleb Maarjamäe Maja AS apellatsiooniastme kohtukulud jätta tema enda kanda.

Margo Klaar

Ande Tänav

Ülle Jänes

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.