Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

see ei ole jõudnud M. Burkivskajani. Millegagi ei ole tõendatud, et M. Burkivskajat oleks üldse kuidagi postisaadetise saatmisest tema nimele teavitatud. Seega ei ole üürilepingut üles öeldud. Lisaks puudus võimalus M. Burkivskajal sellise teatega tutvuda. M. Burkivskaja liikumine oli piiratud, ta viibis alates 1. jaanuarist 2002. a. ambulatoorsel ja haiglaravil ning seetõttu ei saanud tutvuda tahteavaldusega üürilepingu lõpetamiseks. Hagejad ei ole kasutanud teisi võimalusi tahteavalduse kättetoimetamiseks, näiteks kullerteenust. Hagejale oli teada M. Burkivskaja halb tervislik seisund. Tsiviilasja raames koos hagi materjalidega 24. märtsil 2003. a. sellise teate saamine ei ole üürilepingu lõpetamisest teatamine. Asjaolu, et hageja kohustus hoonestama maa vastavalt detailplaneeringule ja sealjuures elamu lammutama, ei ole mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg. 1 tähenduses ning lepingu ülesütlemine on õigusvastane. Mõjuv põhjus erakorraliseks ülesütlemiseks saab olla vaid pooltest sõltumata ja ettenägematu asjaolu, mitte hageja enda poolt võetud lepinguline kohustus. Erakorralisel ülesütlemisel tuleb kaaluda mõlema poole huve. M. Burkivskajal puudus teine elukoht, ta oli kõrges eas ja halva tervisega. Lepingu lõpetamine oleks kaasa toonud raksed tagajärjed. Üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise kohustus kohtus on vaid siis, kui leping on üles öeldud hea usu põhimõttega vastuolus. Detailplaneeringut, mis nägi ette elamu lammutamise, seisuga 19. detsember 2002. a. ei olnud. Lammutamine saab leida aset alles päras üürnike ümbermajutamist vastavalt hoonestusõiguse lepingu punktile 11. 3. Üürilepingu ülesütlemise teade on tühine VÕS § 325 lg. 5 järgi, kuna ei vasta VÕS § 325 lg. 2 nõudele – märkimata on ülesütlemise vaidlustamise tähtaeg. Lepingut ei ole kehtivalt üles öeldud, leping kehtib ja hageja on ise oma kolmanda hagiga omaks võtnud asjaolu, et see kehtib, sest selles hagis märkis hageja, et leping lehtib kuni 31. detsembrini 2004. a. Kuna elamu anti hagejale üle 12. novembril 2001. a., siis üürilepingu kehtivuse aeg oli 3 aastat ja leping pikenes alates 12. novembrist 2004 kuni 21. novembrini 2009. a. Kohalduvad ORAS § 121 lõiked 1 ja 3 – 5, samuti ES § 32 lõiked 1 ja 2 ning § 33 lõiked 1 ja

eluruumid erastada. N. Samohvalova nõue tuleneb sellest, et ta on V. Burkivski perekonnaliige. AS-i Maarjamäe Maja pakkumine Maria Burkivskajale – osta ära eluruum – ei ole kohane täitmine vastuhagejate suhtes. Alternatiivselt palusid vastuhagejad välja mõista kahju 3.100.000 krooni, kui AS Maarjamäe Maja oma kohustust ei täida. Kahju ulatus on määratletud nende kasutuses oleva asja väärtusega, sest kohustust, mille sisuks on eluruumi omandisse üleandmine, saab hinnata selle eluruumi hinnaga. Kahjunõue on esitatud ka Tallinna linna vastu, kellelt vastuhagejad palusid solidaarselt AS-iga Maarjamäe Maja välja mõista 3.100.000 krooni, sest Tallinna linn ei erastanud elamut. Maja ei ole elamiskõlbmatu, esialgselt sõlmiti kokkulepe erastamiseks, aga seda ei täidetud. AS-i Maarjamäe Maja vastus vastuhagile Hageja vaidles vastuhagile vastu. Eluruumi erastamisega seonduv ei puutu vaidlusesse, Tallinna Linna volikogu 14. juuni 2001. a. otsus nr. 192 ja p. 2. 2 ja 2. 5 ei ole AS-ile Maarjamäe Maja kohustuslikud, sellest talle sellest kohustusi ei tule. Viited hoonestusõiguse lepingu punktist 4. 3 tulenevale kohustustele on asjakohatud, sest ei ole seotud vaidlusega. V. Burkivski ja N. Samohvalova ei ole hoonestusõiguse lepingu poolteks, vaid on kolmandad isikud, kellel ei ole õigust nõuda lepingu täitmist, sest see ei tulene lepingust ega seadusest. Lisaks tekib kohustus anda eluruum siis, kui isikud ümber majutada, mida ei ole toimunud. Omandisse eluruumi tasuta andmine ei tulene lepingust, mida kinnitab lepingu p. 11. 2. VÕS § 28 lg. 2 alusel eeldatakse lepingu tasulisust, seega, kui eeldada, et eluruum antakse üürnikule ümbermajutamiseks, siis tasu eest. Isegi kui AS-il Maarjamäe Maja oleks kohustus eluruum leida, siis on ta seda teinud, üürnik on aga keeldunud. Turuväärtust sellele ei saa määrata, kuna elamu ei ole tsiviilkäibes. Erastamiseseadusest tulenevaid kohustusi ei ole Tallinna linn lepingu järgi AS-ile Maarjamäe Maja üle andnud, andis üle vaid üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Erastamise kohustus on spetsiifiline kohustus, mis tuleneb EES-st ja mis ei ole üürileandja kohustus. Elamu ei ole ka erastamise objekt vastavalt Tallinna Linnavolikogu 7. oktoobri 1998. a. otsusele ja selles puudub ka vaidlus. Eluruumi erastamise kohustus ei saa üle minna eraõiguslikule isikule, kes ei ole erastamise kohustamise subjekt. Üürileping on lõppenud ja seega puudub teoreetiline alus eluruumi erastamiseks, sest erastamise eelduseks on EES § 5 lg. 1 p. 1. Kui AS Maarjamäe Maja peaks andma üürnikule eluruumi vastu, siis tuleks seda VÕS § 82 lg. 5 järgi teha üheaegselt eluruumi vabastamisega, sest tegemist oleks siis vastastikuste kohustustega. N. Samohvaloval puudub üldse sellise nõude esitamise õigus, kuna ta ei ole üürnik. Tallinna linn soovis vaid reguleerida elanike ümbermajutamist, mis nähtub Maaameti kirjast. Volikogu otsust 7. oktoobrist 1993. a. ei ole vaidlustatud. Kostjad ei toonud välja ühtegi teist alust (peale 29. juuni 2001. a. lepingu), miks neil peaks olema õigus nõuda hüvitist hagejalt. Seega on nende nõuded alusetud. Isegi kui lähtuda eeldusest, et hagejal oleks kohustus anda kostjale tasuta eluruum, siis saab kostjal tekkida nõue väidetava kahju hüvitamiseks alles juhul, kui hageja rikub kostja õigusi. Kostja seisukohti arvestades seisneks hageja rikkumine kostjale lepingu kohaselt teise eluruumi tasuta andmata jätmises. Seda väidetavat rikkumist aga ei saa toimuda enne, kui kostjad on olemasolevast eluruumist välja tõstetud, sest seni ei ole teada, kas hageja poolt toimub rikkumine või mitte. Seega ei ole põhjendatud vastuhagi nõude rahuldamine enne, kui on aset leidnud hageja väidetav rikkumine, kuid seda on võimalik kontrollida alles siis, kui vastuhagejad on välja tõstetud. Vastuhagejad ei ole tõendanud väidetava kahju suurust. Kostjate poolt esitatud OÜ Ehitusekspert kinnitus ei ole käsitletav tõendina, mille alusel saaks kindlaks teha väidetava kahju suuruse. AS Maarjamäe Maja on

pakkunud vastuhagejatele kompromissina konkreetseid rahasummasid, s. h. 1.000.000 krooni, sellest on aga keeldutud ja seega oleks põhjendamatu panna AS-ile Maarjamäe Maja kahju hüvitamise kohustust. Tallinna linna vastuväited vastuhagile Tallinna linn ei nõustu sellega, nagu oleks ta AS-iga Maarjamäe Maja kokku leppinud Xxxxxxx xx erastamises. Sellist kokkulepet ei ole kunagi sõlmitud. Xxxxxxx xx asuv elamu on arvatud erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirja. Vastuhagejad ei ole seda vaidlustanud (Riigikohtu lahend nr. 3-3-1-36-06). Vastuhagejad ei ole millegagi põhjendanud oma kahjunõuet Tallinna linna vastu. Esimese astme kohtu otsus 3. juuli 2008. a. otsusega jättis Harju Maakohus rahuldamata AS-i Maarjamäe Maja hagid, mis olid esitatud Vadim Burkivski ja Natalja Samohvalova vastu põhjusel, et üürileping on üles öeldud, ja põhjusel, et kostjatel puudub eluruumi Xxxxxxx xx kasutamise õiguslik alus. Maakohus rahuldas AS-i Maarjamäe Maja hagi, mis oli Vadim Burkivski ja Natalja Samohvalova vastu esitatud põhjusel, et üürileping on seoses tähtaja saabumisega lõppenud, ning kohustas kostjaid vabastama nende kasutuses oleva Xxxxxxx xx asuva eluruumi koos abihoonetega. Kohus määras kindlaks otsuse täitmise viisi selliselt, et kui kostjad keelduvad eluruumi ja abihooneid vabatahtlikult vabastamast, siis tuleb nad ruumidest välja tõsta. Kohus märkis resolutsioonis, et teeb vastuhagi kohta vaheotsuse. Kohus jättis rahuldamata Vadim Burkivski ja Natalja Samohvalova hagi AS-i Maarjamäe Maja vastu eluruumi omandisse andmise kohustamiseks ning hagi AS-i Maarjamäe Maja ja Tallinna linna vastu kahju 3.100.000 krooni hüvitamiseks. Kohus jaotas poolte vahel menetluskulud: Vadim Burkivskilt ja Natalja Samohvalovalt kummaltki mõistis kohus välja 100 krooni riigilõivu AS-i Maarjamäe Maja kasuks; AS-ilt Maarjamäe Maja mõistis kohus kummagi kostja kasuks välja õigusabikulu 15.000 krooni. Kohus otsustas, et vastuhagi menetluskulud jäävad Vadim Burkivski ja Natalja Samohvalova endi kanda, riigilõiv, mille tasumisest nad olid vabastatud, samuti riigi õigusabikulu jäävad riigi kanda. AS-ilt Maarjamäe Maja mõistis kohus riigituludesse riigiõigusabi kulude katteks 1000 krooni. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et AS Maarjamäe Maja on Tallinnas asuvale kinnistule nr. xxxxx seatud hoonestusõiguse omanik ning et 29. jaanuari 2001. a. hoonestusõiguse lepinguga läksid hoonestajale üle maatükil asuva elamu Xxxxxxx xx-x kohta Maria Burkivskajaga 25. mail 1995. a. sõlmitud üürilepingust üürileandja õigused ja kohustused. Üürilepingu kohaselt kasutas M. Burkivskaja elamut Xxxxxxx xx ja abihoonet. Seoses M. Burkivskaja surmaga xx.xxxxxx xxxx. a. astus menetlusse õigusjärglane Vadim Burkivski. Hageja üürilepingu ülesütlemise teates on üürileandja märkinud, et ütleb M. Burkivskajale üürilepingu erakorraliselt üles. Teates on hageja märkinud, mida ta on pidanud erakorraliseks asjaoluks (detailplaneeringujärgne kohustus hoonestada, heakorrastada maa-ala Xxxxxxx xx asuval alal ja Xxxxxxx xx kuulub lammutamisele) ja kuidas võib vaidlustada üürilepingut, s. o. kohtus või üürikomisjonis. Kuivõrd üürileping on kestusleping, siis kohalduvad sellele alates 1. juulist 2002. a. võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕS RakS) § 12 lg. 1 järgi VÕS-i sätted. Lepingu ülesütlemise avaldus on tehtud 19. detsembril 2002. a. VÕS § 313 lg. 1 järgi võib mõjuval põhjusel kumbki üürilepingu pool selle lepingu erakorraliselt üles öelda ja mõjuv põhjus on asjaolu, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Hoolimata ülesütlemise põhjusest, pidi VÕS § 325 lg. 2 punktide 1 – 4

alusel tehtav ülesütlemise teade sisaldama järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus, ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg, vastasel korral on ülesütlemine § 325 lõikest 5 tulenevalt tühine. Üürilepingu ülesütlemise teates ei ole märgitud ülesütlemise vaidlustamise tähtaega. Eeltoodu alusel tuleb nõustuda kostjatega, et üürilepingu ülesütlemise 19. detsembri 2002. a. teade ei vasta VÕS § 325 lg. 2 punktis 4 sätestatud kõigile tingimustele on seetõttu tühine ega oma õiguslikke tagajärgi. Seega ei lõppenud üürileping ülesütlemisega VÕS § 186 p. 6 ja § 309 lg. 1 järgi ning hageja ei ole õigustatud nõudma VÕS § 334 lg. 1 alusel üüritud asja tagastamist. Hagi V. Burkivski ja N. Samohvalova vastu sellel alusel ei kuulu rahuldamisele ja puudub vajadus anda hinnangut kostjate muudele vastuväidetele. Vaidlust ei olnud selles, et kostjad on vaidlusaluses eluruumis elanud enne VÕS-i kehtimahakkamist. Elanike registriosa väljavõttest nähtub, et kostja on registreerinud oma elukohana Xxxxxxx xx-x vastavalt 24. jaanuaril 1979. a. ja 9. veebruaril 1982. a., s. o. enne hoonestusõiguse lepingu sõlmimist. Kohtule kostjate poolt esitatud kokkuleppest üürilepingu alusel kasutava eluruumi ostmiseks/erastamiseks, samuti avaldusest eluruumi erastamiseks nähtub, et endine üürileandja Tallinna linn on avaldusi vastu võttes pidanud kostjaid Xxxxxxx xx-x asuva eluruumi üürniku Maria Burkivskaja perekonnaliikmeteks tollase ES § 35 ja § 10 tähenduses. Seega ei saanud muutuda nende staatus üürilepingu alusel koos üürnikuga pärast VÕS § 289 kehtimahakkamist, kuivõrd see ei tulene seadusest ega üürilepingust. Kostjate selgituste kohaselt elasid nad koos M. Burkivskajaga koos ühises peres ja kohtul puudub alus kahelda nende selgitustes, kuivõrd need ei erine esitatud dokumentaalsetest tõenditest. Seda, et kostjad oleksid sinna elama asunud pärast seda, kui üürilandjaks sai hageja, milleks oleks VÕS §-st 289 tulenevalt pidanud olema üürileandja nõusolek, ei ole vaidluses tõusetunud. Eeltoodu alusel tulenes kostjate õiguslik alus eluruumi kasutamiseks üürilepingust, kuna nad olid M. Burkivskaja perekonnaliikmed ja kasutasid eluruumi üürniku perekonnaliikmena ja see ei saanud muutuda, kuna lepingut ei ole muudetud ja seadusest ei tulene, et nende eluruumi kasutamise alus oleks lõppenud seadusest tulenevalt. Eeltoodu alusel oli Vadim Burkivski õigustatud astuma 13. augustil 2003. a. VÕS § 321 lg. 1 ja 2 alusel üürniku asemel üürilepingusse 1 kuu jooksul, arvates üürniku surmast. M. Burkivskaja suri xx.xxxxxx xxxx. a. ja seega astus Vadim Burkivski üürilepingusse surnud üürniku asemel, millega talle läksid üle talle üürniku õigused ja kohustused, s. h. üüritud asja kasutamise õigus. N. Samohvalova kasutab eluruumi üürniku perekonnaliikmena ja seega on tõendatud, et kostjatel on õiguslik alus eluruumi kasutamiseks pärast M. Burkiskaja surma. Hagejal puudub alus nõuda kostjatelt eluruumi vabastamist põhjendusel, et neil puudub õiguslik alus asja kasutada. Sel alusel jääb hageja teine hagi rahuldamata. Üürilepingust nähtub, et see sõlmiti 5-aastase tähtajaga ja kehtib kuni 31. detsembrini 1999. a. Sama lepingu p. 2. 4 sätestab, et kui lepingu tähtaja möödumisel kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks järgnevaks viieks aastaks. Seda, et kumbki pool oleks sõlminud uue lepingu või et keegi oleks taotlenud lepingu lõpetamist, vaidluses ei tõusetunud. Kostja viitas sellele, et lepingu tähtaegu tuleks arvestada asja üleandmisest hagejale 21. novembril 2003. a., tähtaegu tuleks arvestada sellest ajast vastavalt 3 aasta kaupa ja seega on leping pikenenud kuni 21. novembrini 2009. a. vastavalt ORAS §-le 121 ja ES §-dele 33 ja 32. Kostjad ei ole tõendanud, et Xxxxxxx xx-x asuva eluruumi näol oleks tegemist tagastatava eluruumiga. ORAS §-st 121 ja ES §-dest 32 ja 32 tulenevad üürniku õigused, s. h. lepingu pikenemine, on kohaldatavad vaid omandireformi käigus tagastatavate eluruumide suhtes sõlmitud eluruumide üürilepingute suhtes ja need õigused laienevad vaid tagastatava eluruumi üürilepingu järgsele üürnikule. Seega ei ole võimalik Xxxxxxx xx-x asuva eluruumi üürilepingu tähtaja pikenemist arvestada elamu andmisest hagejale, vaid kohalduvad üürilepingu sätted. Eeltoodu alusel pikenes üürileping selle p. 2. 4 alusel kuni 31. detsembrini 2004. a., s. t. viieks aastaks.

Hageja on teavitanud kostjaid üürilepingu lõppemisest 31. detsembril 2004. a. kirjaga

tuleneb seadusest. Vaidlusaluses lepingus ei ole Tallinna linn ja AS Maarjamäe Maja kokku leppinud selles, et üürnikul oleks õigus nõuda AS-ilt Maarjamäe Maja märgitud kohustuse täitmist. Seega puudub üürnikul iseseisev lepingu täitmise nõue ja põhjendatud ning tõendatud ei ole Vadim Burkivski nõue AS-i Maarjamäe Maja vastu kohustada viimast andma tema omandisse eluruum. Mainitud lepingust ei nähtu, et õigus nõuda eluruumi andmist omandisse oleks antud üürniku perekonnaliikmele ja seega ei ole põhjendatud ja tõendatud ka N. Samohvalova nõue AS-i Maarjamäe Maja ja Tallinna linna vastu kohustuse täitmiseks. Hoonestusõiguse lepingust tuleneva kohustuse eesmärki tuleb hinnata kui üürnikku kaitsvat lepingut VÕS § 81 lg. 1 tähenduses, kuna sellega kaasneb kohustus arvestada kolmanda isiku, antud juhul üürnikuks oleva V. Burkivski, huvidega. VÕS § 82 lg. 2 kohaselt on kohustuse rikkumise korral kolmandal isikul õigus nõuda kahju hüvitamist. V. Burkivski väidab, et AS Maarjamäe Maja ei täida lepingust tulenevat kohustust anda sama eluruum, s. o. Xxxxxxx xx-x koos kõrvalhoonetega, või muu samas piirkonnas asuv eluruum tema omandisse. Asjaoludest võib järeldada, et hoonestajal on kohustus anda eluruum omandisse tasuta, sest kordagi ei ole tõusetunud küsimust sellest, et V. Burkiski ja N. Samohvalova oleksid soovinud tasu eest omandada eluruumi, samas ei ole hageja keeldunud tasu eest võõrandamast muud eluruumi, mille AS Maarjamäe Maja oleks valmis ostma ja võõrandama N. Samohvalovale ja V. Burkivskile. Märgitu ilmneb ka AS-i Maarjamäe Maja 19. detsembri 2002. a. teatest, millega üritati lepingut üles öelda, ent samas pakuti võimalust, et üürnik näitaks, millist eluruumi ta sooviks edaspidi üürida, s. h., et see korter oleks müügis, AS Maarjamäe Maja ostaks selle ja annaks üürile senistel tingimustel, kui aga soovitakse see korter omandada, siis pakutakse võimalust uue üürilepingujärgse eluruumi ostmiseks turuhinnast odavamalt ning oldaks nõus, et ülejäänud osa tasutakse 3 aasta jooksul. Hoonestusõiguse lepingust nähtub, et see on AS Maarjamäe Maja jaoks tasuline (hoonestusõiguse eest tasu). VÕS § 28 lg. 1 kohaselt majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud lepingute puhul eeldatakse, et need on tasulised. AS Maarjamäe Maja tegutseb majandus- ja kutsetegevuses ja seega tuleb eeldada, et hoonestusõiguse lepingust tulenev kohustus anda eluruum omandisse tähendab tasulist võõrandamist ja asja üleandmist: lepingust ei tulene, et selline võõrandamine peab toimuma tasuta. Eeltoodu alusel puudub AS-il Maarjamäe Maja kohustus anda tasuta vastuhagejate omandisse eluruum. Kuna tal tasuta eluruumi andmise kohustust lepingust ei tulene, ei saa tõusetuda küsimust ka selle kohustuse rikkumisest, mida vastuhagejad talle ette heidavad. Samas ei ole vastuhagejad tõendanud, et AS Maarjamäe Maja oleks keeldunud täitmast kohustust anda tasu eest nende omandisse eluruum. Kohus vaatleb ka küsimust, kas Xxxxxxx xx asuvat elamut on võimalik üldse anda omandisse, mis tähendab sisuliselt asja saatuse muutmist ehk asja omanik muutub. Kuigi pooled ei ole sellele viidanud, leiab kohus, et peab ise õigusnormi kohaldama. Nimelt ei ole asjas vaidlust, et Xxxxxxx xx asuv elamu on ehitis, mis on hoonestusõiguse osa ja TsÜS § 54 lg. 2 järgi ei ole kinnisasja osaks võõrale maale asjaõiguse alusel püstitatud maaga püsivalt ühendatud ehitis. TsÜS § 53 lg. 2 järgi ei saa asi ja selle olulised osad olla eri isikute omandis. Kuna Xxxxxxx xx asuv elamu on ehitise näol hoonestusõiguse osa, ei ole võimalik, et ta võiks olla ühe isiku omandis ja hoonestusõigus ise teise isiku omandis, seega ei ole õiguslikult võimalik Xxxxxxx xx asuva elamu kui hagejale kuuluva hoonestusõiguse olulise osa andmine vastuhagejate omandisse ja seega ei saa sellist kohustust õiguslikus mõttes AS-il Maarjamäe Maja vastuhagejate ees olla. Kuna AS-il Maarjamäe Maja ei ole kohustust tasuta anda vastuhagejate omandisse Xxxxxxx xx asuvat või muud eluruumi, siis ei ole ta rikkunud oma hoonestusõiguse lepingust tulenevat kohustust ja seega ei saa tõusetuda küsimust vastuhagejatele kahju tekitamisest ja kahju tekkimisest. Et vastuhagejad ei ole tõendanud, et AS Maarjamäe Maja oleks keeldunud neile tasu eest võõrandamast muud eluruumi, siis ei ole nimetatu rikkunud hoonestusõiguse lepingu punktist 11. 2 tulenevaid kohustusi vastuhagejate ees ja seega ei tõusetu küsimust

neile nimetatu poolt kahju tekitamisest. Nii vastuhagi põhi- kui alternatiivne nõue jäävad lõppotsusega rahuldamata. Et hoonestusõiguselepingust ei nähtu, et Tallinna linnal oleks kohustusi vastuhagejate ees, siis ei tõusetu küsimust ka kohustuse rikkumisest tema poolt ja kahju hüvitamise kohustusest vastuhagejate ees ning seega jääb vastuhagejate nõue kahju hüvitamiseks ka Tallinna linna vastu rahuldamata. Kuna vaidlus puudus selles, et linnavolikogu otsusega ei kuulunud Xxxxxxx xx asuv elamu erastamisele, otsus on jõustunud ja seda ei ole vaidlustatud, siis ei ole linnal kohustust ka märgitud eluruumi erastada ja puudub õigusvastane tegu. Nimelt ajal, kui Tallinna Linnavolikogu otsusega 7. oktoobril 1993. a. kanti Xxxxxxx xx erastamisele kuuluvate elamute nimekirja, kehtis tsiviilkoodeksi (TsK) § 448, mille lg. 1 kohaselt kuulus õigusvastaste tegudega tekitatud kahju hüvitamisele ja kuna volikogu otsust ei ole vaidlustatud, on see jõus ning puudub linna õigusvastane tegu, mistõttu ei saa rääkida Xxxxxxx xx asuva eluruumi erastamata jätmisest kui õigusvastasest teost ja kahju tekitamisest vastuhagejatele. Õiguspäraste tegudega tekitatud kahju kuulus hüvitamisele üksnes seaduses sätestatud alustel, kuid seadusest ei tulene, et seaduslikul alusel eluruumi erastamata jätmisel tekiks linnal kohustus hüvitada üürnikule eluruumi erastamata jätmise korral nende väidetav kahju. Seega jääb vastuhagi Tallinna linna vastu rahuldamata. Kuna vastuhagi jääb rahuldamata ülaltoodud motiividel, ei anna kohus hinnangut sellele, kas Xxxxxxx xx asuv elamu oli õiguslikul alusel püstitud ehitis, registreeritud vastavates registrites, elamiskõlbulik jms., sest need väited ei oma mingit tähendust vaidluses, samuti ei oma tähendust ka detailplaneeringu olemasolu ja selle sisu ja selle kohta esitatud väited ja tõendid, samuti ei oma vaidluses tähendust lepingud energia ja gaasiga varustamise kohta, vastavad arved ja maksekorraldused. Apellatsioonkaebus Vadim Burkivski ja Natalja Samohvalova paluvad oma apellatsioonkaebuses Harju Maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta rahuldamata hagi kõigis nõuetes, rahuldada vastuhagi ning jätta kohtukulud solidaarselt AS-i Maarjamäe Maja ja Tallinna linna kanda. Maakohus on apellantide nõusolekuta viinud vastuhagi läbivaatamise üle kirjalikku menetlusse, samuti jaganud vastuhagi kaheks eraldi menetluseks. Kohus võttis apellantidelt võimaluse olla ära kuulatud kohtus ja osaleda arutluses, samuti jäid apellandid eraldatud vastuhagi osas ilma esindaja juriidilisest abist. Apellandid elavad aadressil Xxxxxxx xx juba 56 aastat, leping eluruumi kasutamiseks on sõlmitud Pirita Linnaosavalitsusega 1972., 1993. ja 1995. aastal. Sõlmitud lepingute aluseks on 29. novembri 1985. a. akt nr. 503. Linnavalitsuse esindaja esitas selle akti 21. mai 2008. a. kohtuistungil ja varem ei olnud apellandid akti sisust teadlikud, sest dokumentides figureeris vaid akti nimetus. Akt garanteerib elanikele ümberasustamise Xxxxxxx xx elamust, mis tunnistati elamiskõlbmatuks, uude majavaldusse Tallinnas. Seega on Tallinna linn võtnud apellantidelt ära võimaluse olla uue elamispinna omanikud, mille peab apellantidele võimaldama Tallinna linn või AS Maarjamäe Maja vastavalt notariaalsele lepingule

maja Xxxxxxx xx/Xxxx xx tehnilise seisundi kohta, mille alusel maja oleks tunnistatud elamiskõlbmatuks. Kohus ei ole välja selgitanud, millise seaduse alusel Tallinna linn munitsipaliseeris linna maja Xxxxxxx xx riigimaal. Kui elamu on vähe elamiskõlblik, ei olnud linnal õigust seda munitsipaliseerida, kuni ei ole elanikke kolitud uude majavaldusse. Hageja ei ole suutnud tõendada 19. detsembri 2002. a. üürilepingu ülesütlemise teate edastamist Maria Burkivskajale. Kui selline teade ka postiasutusele edastamiseks üle anti, siis puudus Maria Burkivskajal mõistlik võimalus sellega tutvuda. Sellist teadet M. Burkivskajani jõudnud ei ole. Tingituna üldisest halvast tervislikust seisundist võis M. Burkivskaja liikuda vaid kodus ja kõrvalise abiga, seetõttu oli temal ka raskendatud mistahes postisaadetise kättesaamine väljaspool oma kodu. Üürilepingu ülesütlemise avalduse kättesaamisel kohtumenetluse ajal koos hagimaterjalidega puudub õiguslik tähendus. Üürilepingu ülesütlemiseks puudus VÕS § 313 lg. 1 alusel mõjuv põhjus, seega võib üürnik esitada sellekohase vastuväite ka üürileandja poolt algatatud kohtumenetluses. Väidetava üürilepingu ülesütlemise teate saatmise ajal 19. detsembril 2002. a. puudus mistahes detailplaneering, mis oleks ette näinud Xxxxxxx xx lammutamise. Detailplaneering kehtestati Tallinna Linnavolikogu 6. veebruari 2003. a. otsusega nr. 34. Muid põhjuseid üürilepingu ülesütlemiseks ei esinenud. Vastavalt Tallinna linna ja AS-i Maarjamäe Maja vahel 29. juunil 2001. a. sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu punktile 11. 1 võttis hageja üle muuhulgas Xxxxxxx xx elamu üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused, vastavalt lepingu punktile

üürileandja suhe on analoogne suhtega, mis tekib siis, kui kohalik omavalitsus üürileandjana annab õigusvastaselt võõrandatud varaks oleva elamu üle õigustatud subjektile, kellest saab üürnikele uus üürileandja. Seadusandja on garanteerinud sundüürnike õigused elamispinnale, määratledes ära üürilepingu aja, samuti on piiranud sundüürilepingu lõpetamise võimalusi üürileandja poolt. Kuna elamu hoonestusõigus läks üle AS-ile Maarjamäe Maja 12. novembril 2001. a., siis paluvad apellandid lugeda sellest ajast üürilepingu kehtivuse aeg pikenenuks 3 aastaks, alates 24. novembrist 2004. a. pikenes üürileping kuni 12. novembrini 2009. a. Kohustus anda kostjatele nende väljatõstmisel vastu samaväärne eluruum tuleneb ES § 33 lg. 3 punktidest 1 ja 2 ning Tallinna Linnavolikogu 14. juuni 2001. a. otsusest nr. 192, millega seati hoonestusõigus Tallinna linnale kuuluvale kinnistule asukohaga Haljas tee, Pähkli tee, Kase tänava ja Kuslapuu tänava vahelises kvartalis. Hoonestaja kohustus andma ümbermajutamiseks otsuse punktis 2. 2 nimetatud elamute üürnike omandisse eluruumid, arvestades ES §-s 56 sätestatud nõudeid. Üürnikel, kes ei soovi eluruumi omandada, on võimalik kasutada uut eluruumi üürilepingu alusel (otsuse p. 2. 4). Hoonestajal on lubatud lammutada kinnistul asuvad otsuse punktis 2. 2 nimetatud elamud koos abihoonetega ning taotleda selleks Tallinna SAPA ehitusluba pärast elanike ümbermajutamist. Hoonestusõiguse seadmise leping sõlmiti Tallinna linna ja AS-i Maarjamäe Maja vahel 29. juunil 2001. a. Kuna kostjad on eluruumi üürnikud ja elasid eluruumis hoonestusõiguse AS-ile Maarjamäe Maja ülemineku ajal ning elavad seal käesoleva ajani, laienevad neile ka eelpool nimetatud õigusaktidest ja lepingust tulenevad kohustused. Otsuse punktis 2. 4 ja lepingu punktis 11. 2 kasutatakse sõna „andma“, seega tasuta andma eluruumi, vastasel korral oleks kasutatud sõna „müüma“. Käesoleva ajani ei ole apellantidele eraldatud elamispinda Tallinna linna omandist. AS-i Maarjamäe Maja pakkumine 1 miljonit krooni, et kostjad loobuksid pretensioonidest väljakolimise osas, esitati kohtule ja oli toimikus 3 kuud, kohus seda kostjatele ei edastanud. Apellantide esindaja palus tühistada Harju Maakohtu otsuse osaliselt ning uue otsusega AS-i Maarjamäe Maja hagi Vadim Burkivski ja Natalja Samohvalova vastu väljatõstmiseks jätta rahuldamata ning tuvastada, et Vadim Burkivskil ja Natalja Samohvaloval on õigus nõuda AS-ilt Maarjamäe Maja lepingulise kohustuse täitmist, alternatiivse nõudena kahju hüvitamist AS-ilt Maarjamäe Maja ja Tallinna linnalt. Saata tsiviilasi kahjunõude ulatuse ja suuruse kindlakstegemiseks sisuliseks arutamiseks maakohtule. Ebaõige on maakohtu järeldus, et Maria Burkivskajaga 25. mail 1995. a. sõlmitud 5-aastase tähtajaga üürilepingu pikenemise tähtaeg lepingu p. 2. 4 kohaselt võis lõppeda

omandis olev eluruum on erastamise objektiks ja EES § 4, mille kohaselt eluruumi üürnikul on õigus erastada üürilepingu alusel kasutatav eluruum. Ebaõige on kohtu järeldus selle kohta, nagu ei kuuluks Xxxxxxx xx elamu erastamise objektide hulka ja elamu üürnikul puuduks EES § 4 tuginev õigus eluruumi erastada põhjusel, et Tallinna Linnavolikogu otsusega 7. oktoobrist 1993. a. on elamu kantud väidetavalt erastamisele mittekuuluvate eluruumide nimekirja ning et see otsus on kostjate poolt õigeaegselt halduskorras vaidlustamata. Tuvastatud ei ole, et Xxxxxxx xx elamu oleks tegelikult olnud nende eluruumide nimekirjas, mille suhtes osundatud otsus on langetatud. Selles nimekirjas puudub elamu aadressiga Xxxxxxx xx. Tallinna linna esindaja seletuste kohaselt märgib nimekirjas olev Xxxx xx sama elamut, millel olevat kaks aadressi, kuid tegelikult Xxxx xx aadressiga elamut Tallinna linna registrites ei esine. Kohus on jätnud ka põhjendamatult tähelepanuta, et isiku põhiõigusi ja vabadusi võib piirata üksnes juhul, kui see võimalus on ette nähtud seaduses (TsMS § 8 lg. 3). EES jõustus 29. mail 1993. a. Sel ajal oli Xxxxxxx xx eluruum kasutatav üürilepingu alusel ning elamu oli Tallinna linna kui kohustatud subjekti omandis. Seega, alates 29. maist 1993. a. oli see eluruum EES § 3 lg. 1 järgi erastamise objektiks ning eluruumi üürnikul oli selle erastamiseks seadusele tuginev eesõigus. Seda õigust võis edaspidi piirata üksnes seadusega. Tallinna Linnavolikogu poolt pärast EES-i kehtimahakkamist tehtud otsusega, mis ei ole seadus, ei ole võimalik piirata isikule seadusega antud õigusi. Järelikult juhul, kui konkreetse eluruumi suhtes kohustatud subjekt võttis vastu otsuse seda mitte erastada eluruumi väheelamiskõlblikkuse tõttu, puudus tal pädevus jätta selle eluruumi üürnik ilma seaduses sätestatud õigusest eluruum erastada. Sisuliselt oli tegemist sel ajal kehtinud ES §-dele 44 ja § 45 tugineva üürileandja kavatsusega lõpetada üürileping eluruumi väheelamiskõlblikkuse tõttu. Sellel alusel eluruumi üürilepingu lõpetamisel tekkis aga üürileandjal, kes kujutas endast ka kohaliku omavalitsuse organit, sel ajal kehtinud ES § 55 lõikel 2 põhinev kohustus anda üürnikule vastu samaväärne eluruum, mis vastaks ES § 56 nõuetele. Viidatud hoonestusõiguse lepingu punktis 11. 2 sätestatud kõigi üürileandja õiguste ja kohustuste üleandmisega soovis Tallinna linn kui kohustatud subjekt AS-ile Maarjamäe Maja üle anda ka Xxxxxxx xx elamu kui erastamise objektiga seotud kohustused. EES-i kehtimahakkamisega 29. mail 1993. a. selle seaduse alusel eluruumi üürnikule antud eesõigus eluruumi erastamiseks kuulub arvestamisele ükskõik millise asjaõiguslepingu sõlmimisel selle eluruumi suhtes. Kõik asjaõiguslepingud, mis on sõlmitud kolmandate isikutega, kellel eluruumi erastamise õigus puudub, on tühised. Üürnikul, kes sõlmitud asjaõiguslepingu tulemusena on oma õigusest eluruum erastada ilma jäänud, on õigus nõuda kahju hüvitamist. Ülaltoodu alusel on Xxxxxxx xx eluruumi üürnikul seadusele tuginev õigus nõuda AS-ilt Maarjamäe Maja hoonestusõiguse lepingu punktis 11. 2 sätestatud kohustuse täitmist sellises ulatuses, nagu see on lepingus väljendatud. AS Maarjamäe Maja on võtnud endale kohustuse anda üürilepingu lõpetamisel üürniku omandisse teine eluruum, mis vastaks ES § 56 tingimustele, kuid ta ei ole seda teinud. Kohtu järeldus, nagu oleks AS Maarjamäe Maja oma lepingujärgse kohustuse juba täitnud üürnikule 19. detsembril 2004. a. väljastatud teatisega, ei ole kooskõlas asjas kindlakstehtud asjaoludega. Ettepanekus puudus viide olemasolevale konkreetsele eluruumile, mida oleks olnud võimalik hinnata ES § 56 tingimustele vastavaks ning üürnik ei ole seda ettepanekut vastu võtnud, mistõttu reaalselt on kohustus täitmata. Teatises tehtud ettepanek ei vastanud ka hoonestusõiguse lepingu p. 11. 2 tingimustele. Ettepaneku kohaselt omandatakse eluruum mitte üürniku, vaid AS-i Maarjamäe Maja omandisse ning selle üleandmine üürnikule on tehtud sõltuvaks selle eest tasu maksmisest. Tahteavalduse tegijaks hoonestusõiguse lepingu p. 11.2 suhtes oli Tallinna linn kui kohalik omavalitsusorgan. Vastavalt KOKS § 2, 3, 4, 7 ja 10 on kohaliku omavalitsusorgani pädevaks esindajaks ja kõrgeima võimu kandjaks volikogu. Tallinna linna tahteavaldus on fikseeritud Tallinna Linnavolikogu otsuses Tallinna linnale kuuluvale maale, kus asus teiste

hulgas ka Xxxxxxx xx elamu, hoonestusõiguse seadmise kohta AS-i Maarjamäe Maja kasuks. Tahteavalduse saajateks olid selle lepingu järgi AS Maarjamäe Maja ja kolmandad isikud – üleantavate üürilepingute järgsed lepinguosalised. Tallinna linn on väitnud, et üürileandja kohustusi ja õigusi üle andes ei kohustatud AS-i Maarjamäe Maja andma uut eluruumi üürnike omandisse tasuta. Tallinna linna esindaja on selle väitega ületanud oma pädevuse piire ja asunud lepingut tõlgendama vastuolus Tallinna Linnavolikogu otsusega hoonestusõiguse seadmise õiguse andmise kohta AS-ile Maarjamäe Maja. Selles otsuses on sõnaselgelt formuleeritud, et hoonestusõiguse lepinguga hõlmatud maa-alal asuvate elamute üürnikele tuleb hoonestajal eluruumi üürilepingute lõpetamisel anda omandisse eluruum, mis vastaks ES § 56 tingimustele. Seega puudub alus tõlgendada lepingut lepingulise esindaja nägemuse kohaselt, vaid vastavalt linnavolikogu otsuse sõnastusele nii, nagu mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma peaks (TsÜS § 75 lg. 1). Vadim Burkivskil on õigus nõuda hoonestusõiguse p. 11. 2 järgse kohustuse täitmist AS-ilt Maarjamäe Maja ja viimasel on jätkuvalt kohustus täita lepingujärgne kohustus, mis reaalselt on siiani täitmata. Kui AS-iga Maarjamäe Maja sõlmitud üürileping osutub lõppenuks võimaluseta saada uus eluruum, tekib Xxxxxxx xx elamu üürnikel õigus nõuda Tallinna linnalt kui erastamise kohustatud subjektilt hüvitist seadusele tugineva õiguse – eluruumi erastamise õiguse – rikkumise eest. Kuivõrd tegemist oli vaheotsusega, siis kahju summa suurus sisulist tähtsust ei oma. Vastustajate seisukoht Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsust tühistada. Et otsust ei ole vaidlustatud osas, millega kohus AS-i Maarjamäe Maja nõuded osaliselt rahuldamata jättis, siis ei kontrolli kolleegium kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 651 lõikega 1 otsuse õigsust selles osas. Vaidlustatud osas on maakohtu otsustus sisuliselt õige, kuid otsuse motiive tuleb täpsustada. Esmalt peab kolleegium vajalikuks selgitada menetluslikku olukorda seoses apellatsioonkaebuse esitamisega. Vaidlustatud kohtuotsuse sai kostjate (vastuhagis hagejate) lepinguliseks esindajaks olev riigi õigusabi osutav advokaat kätte 7. juulil 2008. a. Seega oli sellele poolele apellatsioonitähtaja viimaseks päevaks 6. august 2008. a. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse 1. augustil 2008. a., seega tähtaegselt. Kostjate esindaja koostatud apellatsioonkaebus saabus ringkonnakohtusse digitaalselt 18. augustil 2008. a. ja paberkandjal

asjaolule ei ole apellandid apellatsioonitähtaja jooksul vastuväiteid esitanud, pärast seda tähtaega esitatud väide tuleb TsMS § 652 lõikest 1 ja § 634 lõigetest 1 ja 2 tulenevalt jätta tähelepanuta. Pealegi ei olnud kostjad üürilepingu tähtaja lõppemisele märgitud ajal esitanud vastuväiteid ka esimese astme kohtu menetluse kestel ning sellest tulenevalt ei saanudki maakohus taolise vastuväitega arvestada. Tuvastades 25. mail 1995. a. sõlmitud üürilepingu tähtaega, leidis maakohus õigesti, et pikenenud lepingu tähtaeg lõppes 31. detsembril 2004. a. Asjaolule, et 6. oktoobril 2004. a., seega enne lepingu tähtaja lõppu, teatas hageja kostjatele soovimatusest üürilepingut veelkord pikendada, ei ole kostjad vastuväiteid esitanud. Selle põhjal järeldas maakohus õigesti ja tal ei olnud vajadust ka täiendavalt põhjendada, et kostjatega sõlmitud üürilepingu tähtaeg lõppes 31. detsembril 2004. a. Maakohus ei eksinud ka VÕS § 309 lg. 1 kohaldamisel. Osundatud lõike lause 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Seega lõppes ka pooltevaheline üürileping tähtaja möödumisega 31. detsembril 2004. a., ilma et lepingu lõppemiseks oleks tulnud seda üles öelda. Maakohus leidis õigesti, et kostjad on kohustatud tagastama eluruumi üürileandjale vastavalt VÕS §-le 334. Kolleegium nõustub ka maakohtu järeldusega, et vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Vastuhagi AS-i Maarjamäe Maja kohustamiseks kostjate omandisse vaidlusaluse või uue elamispinna andmiseks põhjendasid kostjad väitega, et hageja taoline kohustus tuleneb hageja ja Tallinna linna vahel 29. jaanuaril 2001. a. sõlmitud hoonestusõiguse lepingu punktist 11. 2. Maakohus leidis õigesti, et osundatud hoonestusõiguse seadmise leping, milles nähakse muuhulgas ette hoonestaja kohustus kokkulepitud asjaoludel üürnikele ümbermajutamiseks eluruumide andmine (lepingupunkt 11.2), on käsitletav üürnike kui kolmandate isikute kasuks sõlmitud lepinguna, sest selles on ette nähtud kohustus, mis võlausaldaja asemel tuleb täita kolmandale isikule (VÕS § 80 lg. 1). Siiski ei saa selle täitmist kostjad kui lepingu suhtes kolmandad isikud nõuda juba ainuüksi sellest tulenevalt, et kolmanda isiku taoline õigus ei tulene ei vaidlusalusest lepingust ega seadusest (VÕS § 80 lg. 2). Seetõttu ei olegi vaidluse lahendamiseks vajalik käsitleda seda, millistel tingimustel oleksid üürnikud eespoolosundatud lepingupunktis 11. 2 sisalduva kokkuleppe kohaselt olnud õigustatud eluruume saama. Siiski peab kolleegium muuhulgas vajalikuks märkida, et kuna üürilepingu lõppemise tõttu ei ole kostjad enam käsitletavad üürnikena, kelle kohta lepingupunkt 11. 2 käib, siis on neile selles lepingupunktis antud õigus ka lõppenud. Nõustuda ei saa maakohtu käsitlusega, nagu oleks hoonestusõiguse seadmise lepingu punktis 11. 2 sisalduva kokkuleppe näol tegemist ühtlasi ka kolmandat isikut kaitsva lepinguga, sest see leping ei vasta § 81 lõikes 1 sätestatud kolmandat isikut kaitsva lepingu tunnustele. Oma järeldust, nagu oleks tegemist kolmandat isikut kaitsva lepinguga, ei ole maakohus otsuses vastavalt VÕS § 81 lg. 1 koosseisu elementidele ka põhjendanud. Sellel ei olegi aga vaidluse lahendamiseks põhimõttelist tähendust, sest isegi kui pidada eespoolosundatud lepingupunktis 11. 2 sätestatud kohustuse eesmärgiks kaitsta üürnikke kui kolmandaid isikuid, kes ei ole lepingupoolteks, siis on kostjad üürilepingu lõppemisega välja langenud isikute ringist, keda lepinguga kaitstakse, ja juba ainuüksi sellest tulenevalt ei annaks VÕS § 81 lg. 2 neile õigust nõuda kohustuse rikkumise korral kahju hüvitamist. Vaidlusaluse hoonestusõiguse seadmise lepinguga läksid Tallinna linna ja kostja vahelisest üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle hagejale ja kostjatel kui sel ajal eluruume üürinud isikutel olid kõik õiguskaitsevahendid üürilepingu rikkumise puhuks. Üürilepingu rikkumisele oma kahju hüvitamise nõude alusena ei ole kostjad tuginenud. Sidunud oma vastuhagi hageja ja Tallinna linna vahelises hoonestusõiguse lepingu punktis 11. 2 kokkulepitud kohustusega, ei ole kostjad kahju hüvitamise nõude alusena tuginenud asjaoludele, mis võiksid anda neile deliktiõigusliku aluse hageja ja Tallinna linna vastu kahju hüvitamise nõude esitamiseks. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, mille kohaselt vaidlusaluse eluruumi erastamata jätmine ei kujuta endast õigusvastast tegu, mis annaks kostjatele aluse nõuda hagejalt ja Tallinna linnalt kahju hüvitamist. Kostjad on selle

õigusvastasuse tuvastamist edutult taotlenud halduskohtumenetluses, kus nende kaebus rahuldamata jäeti (kd. II, tl. 407), ega saa juba ainuüksi sellest tulenevalt erastamata jätmise õigusvastasusele tugineda tsiviilkohtumenetluses. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et ei tuvastanud menetlusõiguse normide rikkumist maakohtu poolt. Asi vaadati läbi maakohtu istungil, kus kostjad on sõna saanud. Kostjatele on riigi arvel määratud esindaja, kelle abi nad on saanud kasutada ja kes on ka kohtuistungitel osalenud. Rea kaebuse väidete sisu ei ole võimalik mõista. Maakohus leidis õigesti, et ORAS-e sätted ei ole vaidluse lahendamiseks kohaldatavad, põhjendades oma seisukohta piisaval määral. Samuti on otsuse põhjendus piisav osas, mis puudutab vaidlusaluse üürilepingu tähtaega. Ka eluruumide erastamisega seonduvat on maakohus otsuses piisavalt käsitlenud, apellatsioonkaebuse väited ei ole aga asjakohased. Et vaidlusalune eluruum ei ole erastamise objektiks ja vaidlusaluses asjas ei saa vaidlustada vastavaid haldusakte, siis ei ole viide erastamisõigusele juba sellest tulenevalt asjakohane. Nõustuda ei saa väitega, nagu tuleneks apellantide õigus nõuda hageja ja Tallinna linna vahelise lepingu täitmist EES § 3 alusel, sest seda õigust ei ole võimalik tuletada sättest, mis sisaldab erastamise objektide loetelu. Väide, nagu ei oleks tõendatud, et Xxxxxxx xx asuval elamul on kaks aadressi, millest teine on Xxxx xx, on muuhulgas vastuolus ka apellantide endi poolt 21. jaanuaril 2009. a. apellatsioonikohtule esitatud kirjaliku tõendiga – seletuskirjaga Tallinna Linnavolikogu otsuse eelnõu juurde, milles need ühe elamu kaks aadressi on märgitud. Erinevalt apellatsioonkaebuses märgitust ei ole apellandid jäänud ilma oma eluruumi erastamisõigusest hageja ja Tallinna linna vahel sõlmitud vaidlusaluse lepingu tulemusena. Et maakohus jättis rahuldamata hageja poolt 26. märtsil 2003. a. esitatud nõude, mille aluseks oli asjaolu, et M. Burkivskajaga sõlmitud üürileping on 19. detsembril 2002. a. üles öeldud, ja selles osas ei ole vaidlust apellatsioonimenetlusse toodud, siis on asjakohatud apellatsioonkaebuse väited, mis puudutavad viidatud ülesütlemisteate edastamise asjaolusid. Et maakohus tuvastas üürilepingu jätkumise pärast M. Burkivskaja surma, nagu sellegi, et V. Burkivski astus nimetatu õigusjärglasena üürilepingusse, siis ei ole asjakohane ka apellatsioonkaebuses sisalduv nõue nende asjaolude tuvastamiseks. Et üürilepingut ei öeldud üles, vaid see lõppes tähtaja möödumisega, siis ei ole asjassepuutuvad apellatsioonkaebuses sisalduvad väited, mis puudutavad üürilepingu erakorralist ülesütlemist ja selle tagajärgi. Mis puudutab apellatsioonkaebuse väidet seoses AS-i Maarjamäe Maja poolt menetluses kompromissina raha pakkumisega kostjatele, siis ei ole kostjad mõistetavalt selgitanud, milles nad seejuures näevad oma õiguste rikkumist: kostjad on pikka aega olnud teadlikud hageja pakkumisest, kuid ei ole soovinud nimetatuga kompromissi sõlmida. Hageja pakkus kostjatele hea tahte märgiks ja vaidluse lõpetamise eesmärgil, ilma et oleks omapoolset kohustust tunnistanud, veel apellatsioonikohtu istungil 600.000 krooni suurust hüvitist, kuid kostjad ei soovinud ka siis hagejaga kompromissi sõlmida. Apellatsioonkaebuse esitamisel oleks apellantidel kaebuse ulatust arvestades tulnud tasuda riigilõivu 74.500 krooni, seoses riigilõivu tasumisest osalise vabastamisega 1. oktoobri 2008. a. määrusega tuli neil tegelikult tasuda aga 10.200 krooni. Seega on seaduses sätestatud lõivust tasumata 64.300 krooni. TsMS § 190 lõikes 4 sätestatu kohaselt mõistetakse hagejalt, kes sai menetluskulude kandmisel menetlusabi, hagi rahuldamata jätmise korral menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. Et apellantide vastuhagi jäi rahuldamata, siis tuleb nendelt kui selle hagi suhtes hagejatelt solidaarselt mõista riigituludesse välja riigilõivu osa 64.300 krooni, mille tasumisest nad apellatsioonkaebuse esitamisel olid vabastatud. AS Maarjamäe Maja esitas taotluse apellatsioonimenetluse õigusabikulu 12.750 krooni väljamõistmiseks apellantidelt. Et vaidlus on alanud 2003. a., tuleb menetluskulude jaotamisele poolte vahel vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 kohaldada kuni 31. detsembrini 2005. a. kehtinud

TsMS-i. Selle seadustiku § 61 lg. 1 p. 1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Arvestades asjaolu, et AS-i Maarjamäe Maja ei ole taotlenud esimese astme kohtu menetluses õigusabikulude hüvitamist, tema poolt taotletavat summat saab vaidluse kestust ja mahtu arvestades pidada vajalikuks ja põhjendatud apellatsioonimenetluse kuluks ning see on oluliselt madalam kui seaduse kohane maksimumsumma, tuleb taotlus rahuldada.

Kaupo Paal

Urmas Reinola

Malle Seppik

Kohtulahend parandatud Tallinna Ringkonnakohtu 17.03.2009 määrusega

RESOLUTSIOON:

Otsus osaliselt tühistatud Riigikohtu 26 10 2009 otsusega nr 3-2-1-85-09

RESOLUTSIOON

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.