Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

kostja vara 102 000 krooni väärtuses: Kaks uut köögimööbli komplekti kogumaksumusega 80 000 krooni, disainprogrammiga arvuti maksumusega 10 000 krooni, uksenäidised, esikumööbel 7 000 krooni, paljundusmasin ning veekeetja maksumusega kokku 5 000 krooni. Kostja ei tunnista 19.03.2009 tehtud tasaarvestust. Tagatisrahalt on hageja saanud intressi. Pandiõiguse teostamisel ei olnud kostjal võlgnevusi ning oletatavaid võlgu sai olla alla 10 000 krooni. Kostja leidis, et üürileping on lõpetatud poolte kokkuleppel 01.08.2008. Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis välja kostjalt hageja kasuks põhivõla 29 783,10 krooni ja seisuga 12.06.2009 viivise 17 367,13 krooni ning alates 13.06.2009 viivise 0,25% päevas põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 29 782,10 krooni. Hageja menetluskulud jäid 68% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 32% ulatuses hageja kanda. Kuna kostja on nõuet tunnistanud tingimuslikult, ei saa tegemist olla hagi õigeksvõtuga, vaid kostja nõude omaksvõtuna tunnistamisega. TsMS § 231 lg 2 kohaselt poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspoole võtab selle omaks. Seega tuleb jätta tähelepanuta kostja väited selle kohta, et kostja ei saanud augustist 2008.a alates ruume kasutada ning selle eest ei pea ta üüri tasuma. Üürilepingu p 2.8.4 kohaselt üüritasu ja kõrvalkulude maksmise kohustust ei mõjuta asjaolu, kas üürnik faktiliselt ja kui suures ulatuses üüripinda kasutab. Nõude omaksvõtuga on kostja tunnistanud, et tal on kohustus juuli 2008.a kuni oktoober 2008.a perioodi eest üüri ja kommunaalteenuste eest vastavalt esitatud arvetele hagejale tasuda. Üürilepingu p 2.8.5.1 kohaselt on kostja tasunud hagejale rahaliste kohustuste täitmise tagamiseks tagatisraha 18 408 krooni. Kuna tegemist on äriruumi üürilepinguga, siis ei laiene nimetatud tagatisrahale VÕS § 308 lg 2 säte (intressi arvelt tagatisraha suurenemine). 19.03.2009 on hageja teinud tasaarvestuse avalduse, mille kostja on kätte saanud. Vastavalt üürilepingu p-le 2.8.5.2 on üürileandjal õigus tagatisraha realiseerida, kui üürnik ei täida nõuetekohaselt oma lepingust tulenevaid või sellega seoses tekkivaid rahalisi kohustusi üürileandja ees. Kostja ei vaidle viivisarvele nr 2900504 vastu. Seega on hageja tehtud tasaarvestus kehtiv viivise võlgnevuse osas 3068 kr. Hageja nõuab kostjalt üürilepingu täitmist ning hageja ei ole üürilepingut üles öelnud. Samuti ei ole kostja üürilepingut erakorraliselt üles öelnud. Ülesütlemise avalduseks ei saa lugeda 21.07.2008 avaldust, milles kostja teeb hagejale ettepaneku lõpetada üürileping kokkuleppel ning hageja on sellele vastanud. Üürilepingu lõpetamise kokkulepet poolte vahel sõlmitud pole. VÕS § 325 lg 1 kohaselt võib üürnik äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning VÕS § 325 lg 2 on sätestatud andmed, mis peavad olema ülesütlemisavalduses. Seega ei saa kostja tugineda üürilepingu lõppemisele seoses suuliste pöördumistega hageja poole. Kui kostja leidis, et augustis 2008.a rikub hageja üürilepingut, tulnuks tal esitada üürilepingu ülesütlemiseks avaldus vastavalt VÕS § 325 lg 1 ja 2 sätestatud nõuetele. Kuna VÕS § 325 tingimused ei ole täidetud, ei saa lugeda üürilepingut ülesöelduks ka kaudse tahteavaldusega. Kuna puuduvad tõendid selle kohta, et hageja oleks kehtivalt üürilepingu üles öelnud, ei saa hageja tasaarvestatavat nõuet käsitada kahju hüvitamise nõudena (VÕS § 115 lg 3), vaid hageja esitatud nõue on kvalifitseeritav täitmise nõudeks ja täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivise nõudeks. Isegi juhul, kui hageja on nõudnud kahju hüvitamist, ei saa 3(8)

seda vaadelda konkludentse taganemisena üürilepingust VÕS § 325 lg 1 sätestatud vorminõude tõttu. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri ja kommunaalteenuste tasu kuni ajani, mil kostja ei saanud enam ruume kasutada uue üürilepingu tõttu, s.o kuni 01.11.2008. Alates 01.11.2008 ei pea kostja hagejale üüri maksma. Hagejal oleks õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri. Kuna üürilepingut üles öeldud ei ole, siis hageja ei saa kostjalt kahju hüvitamisena nõuda üürilepingust tuleneva üüri ja uue üürnikuga sõlmitud üürilepingust tuleneva üüri vahe tasumist (VÕS § 135 lg 1). Seega ei ole hageja tasaarvestus 15 340 krooni kehtiv. Asjas puudub vaidlus, et hageja on kostja juhatuse liikme nõusolekul müünud maha ruumidesse jäänud köögimööbli 10 000 krooni eest. Nimetatud summa osas ei ole kumbki pool nõudeid esitanud. Hageja lepinguline esindaja on kohtuistungil avaldanud, et hageja ei teosta enam kostja vara suhtes pandiõigust ning kostjal on võimalik asjad ära viia. Tagatisrahast tuleb lugeda tasutuks viivisarve nr 2900504 tasaarvestamata osa 1254,90 krooni ja tasumata üür ja kommunaalkulud 14 085,10 krooni (arved nr 2807004, 2807103 ja osaliselt arve nr 2808005). Seega on tasaarvestuse tagajärjel 19.03.2009 kostja võlgnevus hageja ees põhinõude osas 29 783,10 krooni. Kostjal on tasumata arved: arve nr 2808005 osaliselt summas 2456,85 krooni; arve nr 2808103 summas 2961,78 krooni; arve nr 2809005 summas 9204 krooni; arve nr 2809103 summas 2613 krooni ja oktoobri üür 9204 krooni ja kõrvalkulud 3343,47 krooni, kokku 29 783,10 krooni. Hageja nõuab kostjalt välja viivist TsMS § 367 tulenevalt, kuid mitte rohkem kui üks kroon alla põhivõlgnevuse maksimaalse summa. Üürilepingu p 2.10.3 kohaselt on pooled kokku leppinud viivise määras 0,25% tähtaegselt tasumata summast iga viivituses oldud kalendripäeva eest. Seisuga 12.06.2009 on viivis 17 367,13 krooni. Alates 13.06.2009 kuulub väljamõistmisele viivis põhinõudest 0,25% päevas kuni põhinõude tasumiseni, kuid mitte rohkem kui 29 782,10 krooni. Apellatsioonkaebus Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada hagi rahuldamata jäetud osas ning uue otsusega mõista täiendavalt välja kostjalt põhivõla osa 14 085,10 krooni ja seisuga 12.06.2009 täiendav viivis 11 097,52 krooni ning alates 13.06.2009 viivis 0,25% päevas põhinõudest (43 868,20 krooni) kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 43 868,20 krooni. Menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus on oma otsuses oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme, eksinud materiaalõiguse normide kohaldamisel ning ei ole hinnanud asjaolusid ja kogutud tõendeid igakülgselt ja täielikult ning jätnud tähelepanuta hageja olulised väited. Hageja nõudeks oli üürilepingust tuleneva põhivõla 43 868,20 krooni ja viivise väljamõistmine. 23.03.2009 ja 12.06.2009 kohtuistungitel võttis kostja nõude õigeks. 23.03.2009 istungi protokollis on kirjas kostja ütlus: „Tunnistame oma võlga 43 868,20 krooni ja viivise osas ja võtame selle nõude õigeks“. Protokollist nähtub, et kohus selgitas nõude õigeksvõtu tagajärgi. 12.06.2009 istungi protokollist nähtub, et kohus selgitas, et kuna eelmisel kohtuistungil on kostja lepinguline esindaja hagi õigeks võtnud, siis ta jätab tunnistaja ülekuulamise taotluse rahuldamata. 4(8)

Järelikult oli tegemist nõude õigeksvõtmisega kostja poolt. Jääb arusaamatuks, miks kohus otsuses leidis, et tegemist ei ole hagi õigeksvõtuga. Asjaolu, et kostja arvates tuleks võlgnevusest maha võtta ettemaks (tagatisraha), ei muuda õigeksvõtu osas midagi. Tagatisrahaga tasaarvestatud periood ega summad vm tagatisrahaga seonduv ei olnud haginõudeks ega hagisse puutuv. Samuti ei esitanud kostja tagatisraha osas vastuhagi. Eeltoodu alusel oleks kohus pidanud hagi täielikult rahuldama. Kohus leidis, et kostja ei pea lepingut täitma peale 01.11.2008. Jääb arusaamatuks, mis alusel kohus leidis, et kostja lepingulised kohustused lõppesid, kui leping on kehtiv. Kohus ei ole seda põhjendanud. Kui leping on kehtiv, siis tuleb lepingut täita. Kohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et kostja on ise tekitanud olukorra, kus ta ei saa üüripinda kasutada ega lepingut täita. Kostja käitus üüripinnalt omavolilise väljakolimisega hea usu põhimõtte vastaselt ja kui ta soovib üüripinnale naasta, tuleb anda asendusüürnikule kostja käitumisest tulenevalt mõistlik aeg üüripinnalt väljakolimiseks ja pooltevahelist üürilepingut on võimalik täita. Asendusüürnikuga üürilepingu sõlmimine on kostjale isegi kasulik, kuna ta ei pea maksma täisüüri, vaid üürivahe (uue üürniku üüritasu on 100 kr/m2 väiksem). Kohus ei ole neid hageja seisukohti otsuses üldse märkinud ega põhjendanud, miks ta neid ei arvestanud. Lepingu p-st 2.8.4 ja VÕS § 296 lg-st 3 tulenevalt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Samuti ei vabasta üüriarve mittekättesaamine üürnikku üüri maksmise kohustusest (p 2.8.3.2). Järelikult tuleb kostjal jätkuvalt maksta üüri ja kõrvalkulusid. Kuna leping on kehtiv ja kostja oma üüri ja kõrvalkulude maksmise kohustust ei täida, siis on selge, et hageja nõue suureneb iga kuuga. Kostja oli küll maksnud tagatisraha kahe kuu üürisummas, kuid tagatisraha eesmärgiks ei ole lepingu ega seaduse järgi iga hinna eest igakuiseid üürivõlgnevusi tasaarvestada, vaid tagada lepingu lõppemisel teatud nõuete tagamiseks vahendite olemasolu. Nagu näha, ei ole isegi peale tasaarvestuse tegemist lõppenud hageja nõuded kostja vastu. Kui ka hageja ütleb kostja lepingurikkumise tõttu lepingu üles, tuleb kostjal arvestada kahjuhüvitise nõudega saamata jäävas üürisummas kuni lepingu kehtivuse lõpuni 01.06.2012 VÕS § 135 lg 2 alusel. Üürileandjal on lepingu alusel üksnes õigus tagatisraha realiseerida. Kostja peab arvestama, et tal tuleb taastada tagatisraha selle esialgse lepingu eritingimustes kokkulepitud suuruse hiljemalt 5 päeva jooksul arvates tagatisraha realiseerimisest vastavalt lepingu punktile 2.8.5.3. Seda kostja teinud ei ole, võlgnedes seega hagejale jätkuvalt 18 408 krooni. Ka seetõttu ei ole põhjendatud kohtu poolt tagatisraha haginõudest maha arvestamine. Oluline ei ole, kuidas ta nimetas tasaarvestatud saamata jäänud üüri 15 340 krooni perioodi eest november 2008–märts 2009, st kas kahjuks või üüri nõudeks. Fakt on see, et hagejal on õigus nõuda saamata jäänud üüri selle perioodi eest ja kostjal on kohustus maksta üüri aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast olenevatel põhjustel (VÕS § 296 lg 3). Kui hageja otsustas haginõuet mitte suurendada ja tasaarvestada tagatisrahaga hilisem periood, mis ei puutu haginõudesse, siis oli hagejal selleks igati õigus, kuna leping on kehtiv, nõue oli olemas ja tegemist oli üürilepingust tulenevate nõuetega. Kohus on jätnud hageja väited selle kohta, et ta ei tasaarvestanud kahju, vaid üüri maksmise nõuet, üldse otsuses märkimata ega põhjenda, miks ta seda ei arvesta. Kohus on põhjendamatult ja alusetult lugenud hageja tasaarvestust 15 340 krooni kehtetuks. 5(8)

Kostja ei esitanud hageja 19.03.2009 tasaarvestusavaldusele vastust ega ühtegi vastuväidet ega nõuet. Seega ei ole kostja tasaarvestust vaidlustanud, esitanud vastuväited, ega ei esine ühtegi seadusest tulenevat piirangut, mis annaks aluse väita, et tasaarvestus ei ole kehtiv. Hageja tasaarvestus tuleb lugeda kehtivaks. Kohtu hinnangul tuleb tagatisrahast lugeda tasutuks viivisarve nr 2900504 tasaarvestamata osa 1254,90 krooni. Tegelikult on tasaarvestamata osaks 1264,90 krooni, kuna viivisarve kogusumma on 4332,90 krooni, millest hageja oli tasaarvestanud 3068 krooni. Vahe kohtu märgitud ja õige summa vahel on 10 krooni, mille mittearvestamist ei ole kohus põhjendanud. Kostja aktsepteeris viivisarvet. See ebaõige arvestus muudab vääraks kogu edasise arvestuse ehk ülejäänud osa, mida kohus peab õigeks lugeda tagatisrahast tasaarvestatuks; see peaks olema 14 075,10 krooni ning viiviseks peaks olema 17 374,77 krooni. Kohus on seega vääralt arvestanud väljamõistetud summasid ja puudulikult hinnanud seda tõendit (arve nr 2900504), millel põhineb ka tema ebaõige arvestus. Kostja väitis, et tagatisraha kattis juuni ja juuli 2008.a võlgnevused. Kohus luges aga tasutuks tagatisrahast juuli ja augusti 2008.a võlgnevused (st arved 2807004, 2807103, 2808005). Selliselt vähendas kohus omaalgatuslikult tagatisraha arvelt põhivõlga aja eest, mida kostja ei vaidlustanud (august 2008). Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, kuid palub maakohtu otsuse tühistamist ja hagi rahuldamata jätmist. Ringkonnakohtu seisukoht Kohtukolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada. Kolleegium märgib, et maakohtu otsusele osas, milles hageja nõuded osaliselt rahuldati, ei ole apellatsioonkaebust esitatud. Seega jätab kolleegium tähelepanuta vastustaja taotluse maakohtu otsuse tühistamiseks osas, millega hagi osaliselt rahuldati. Kolleegium peab vajalikuks täpsustada (rõhutada) hageja nõuet. Hagiavalduses ja selle täpsustuses nõuab hageja kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist perioodi eest juulist 2008 kuni oktoober 2008 (incl.) kokku 43 868,20 kr. ja võlgnevuselt kuni 12.06.2009 arvestatud viiviseid 28 464,65 kr, kokku 72 332,85 kr., ja alates 13.06.2008 edasi viiviseid 0,25% põhivõlalt (43 868,20 kr.) iga viivitatud päeva eest, kui mitte üle põhivõla suuruse (toimiku lk. 41-43 ja 77). Kostja vaidles esialgselt hageja nõudele täielikult vastu põhjendustel, et ta juba 2008.a. kevadel soovis üürilepingut seoses pankrotieelse seisuga lõpetada, millest kostja põhjendamatult keeldus; augustist alates ei lasknud kostja hageja töötajaid üüritud ruumidesse; üüritud ruumidesse jäi ja on kostja valduses hageja vara üle 100 000 kr. väärtuses; alates 01.11.2008 on üüripinnal teine üürnik (toimiku lk. 50-51). 16.03.2009 koostas hageja kostjale viivisarve nr. 2900504 viiviste saamiseks hilinemisega arvete maksmisega viivitamise eest perioodil 01.06.07 kuni 10.07.2008 kokku summas 4322,90 kr. 19.03.2009 koostas ja esitas hageja kostjale tasaarvestuse avalduse, mille kohaselt tasaarvestas hageja kostja tasutud tagatisraha 18 408 kr. oma viiviste nõudega 6(8)

viivsarve nr. 2900504 järgi osaliselt, s.o. 3068 kr. osas, ja 15 340 kr. ulatuses hageja nõudega kostja vastu, mis tuleneb saamata jäänud tulust seonduval sellega, et uue üürnikuga sõlmitud lepingu järgi oli üür väiksem. Kohtuistungil 23.03.2009 kostja esindaja teatas, et kostja tunnistab võlga 43 868,20 kr. koos viivistega ja võtab selle nõude õigeks, lisades, et nõudest tuleks maha võtta ettemaks (toimiku lk. 75). Hageja esitatud viivisearve nr. 2900504 kohta kostja seaduslike sindja avaldas, et sellele vastu ei vaidle (toimiku lk. 83). Maakohus, tuvastanud, et pooltevaheline üürileping kehtib, on ekslikult ja põhjendamatult leidnud, et hagejal kui üürileandjal puudus õigus nõuda nn. saamata jäänud tulu, mis tuleneb sellest, et 01.11.2008 üüripinda kasutama hakanud üürnikuga sõlmitud lepingu kohaselt on viimase üüri suurus ühe ruutmeetri kohta 100 kr. väiksem võrreldes kostjaga sõlmitud üürilepinguga, ning luges ebaõigesti tagatisrahaga 15 340 kr. ulatuses hageja nõude kaetuks. Pooltevahelise lepingu p. 2.8.5.2 kohaselt on üürileandjal õigus tagatisraha realiseerida, kui üürnik ei täida nõuetekohaselt oma lepingust tulenevaid või sellega seoses tekkivaid rahalisi kohustusi (s.h. tasude, viiviste, leppetrahvide vms. maksmine) üürileandja ees. Tagatisraha (deposiidi) realiseerimisel tasaarvestab üürileandja üürniku kohustused tagatisraha (deposiidi) arvelt. Hageja tasaarvestas tagatisrahaga viivisenõude arvete tasumisega viivitatud aja eest 3068 kr. ulatuses; kostja viivisearvet (kokku 4322,90 kr. ) tunnistas. Lepingu kohaselt kohustus kostja tasuma 26 ruutmeetri üüripinna eest 300 kr. ühe ruutmeetri kohta kuus. Uue üürniku Fga sõlmitud lepingus lepiti kokku üüritasus 200 kr. iga ruutmeetri kohta kuus (toimiku lk. 70), seega ühe kuu kohta 2600 kr. vähem. VÕS § 296 lg.3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõike oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Kostja on protsessis väitnud, et ta soovis seoses majandustegevuse soikumisega ja pankrotieelse seisundiga üürilepingut lõpetada juba 2008.a. kevadel, ega tasunud juulikuust alates enam hagejale üüri ja kõrvalkulusid. See lükkab ümber tema väited selle kohta, et kostja takistab teda 2008.a. augustist üüripinda kasutada ehk et ta ei kasuta üüripinda üürileandjast olenevatel põhjustel. Kolleegium rõhutab siinkohal, et maakohtus tunnistas kostja kohustust tasuda üüri ja kõrvalkulusid kuni 01.11.2008 ning selle kohustuse täimata jätmise aja eest viiviseid lepingus kokkulepitud viivisemääras, ja kaebust ta maakohtu otsusele ei esitanud. Hageja, tasaarvestades tagatisrahaga 15 340 kr. ulatuses oma nõude kostja vastu üüri tasumiseks aja eest novembrist 2008 kuni märtsini 2009 nn. üürivahe ulatuses, on seega juba VÕS § 296 lg.3 kohaselt arvestanud kostjalt nõutavast üürist maha asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Järelikult on hageja õiguspäraselt tagatisrahaga tasaarvestanud kostja üürilepingust tulenevad kohustused (mis ei kuulunud käesolevas hagis esitatud nõude esemesse), mistõttu maakohtu otsus hagi osaliselt rahuldamata jätmise osas ei ole õige ja põhjendatud. 7(8)

Kolleegium leiab, et menetlusliku selguse ja otsuse täidetavuse huvides tuleb maakohtu otsus terves osas tühistada ja teha uus otsus hagi rahuldamiseks. Kuna kostja ei ole esitanud selget tasaarvestuse avaldust seonduvalt üürileandja pandiõiguse teostamisega ega maakohtu otsust vaidlustanud, ei ole kolleegium alust lugeda maakohtu otsust TsMS § 450 kohaseks tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsuseks ega saata asi vastuväidete osas menetluse jätkamiseks maakohtule. Seoses hagi ja apellatsioonkaebuse rahuldamisega jätab kolleegium kõik asjas kantud menetluskulud kostja kanda.

Tiit Kollom

Reet Allikvere

Kaupo Paal

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.