Võlaõigus › Võõrandamislepingud

2(13)

Kostjale ostuhinna tasumise finantseerimiseks sõlmis hageja 21.04.2006 AS-iga SEB Pank laenulepingu nr L060009827 summas 924 009,79 krooni. Nimetatud laenusumma andis pank hageja kasutusse 05.05.2006 pangaülekandega. Hageja kulud laenulepingu täitmisega seonduvalt on: laenulepingu sõlmimise tasu 1003,80 krooni; laenulepingu alusel pangale tasutud intressid ajavahemikul mai 2006.a - aprill 2010.a kokku 113 063,63 krooni. Kokku on hageja kandnud kahju laenulepingu sõlmimisega seotud finantskuludena 114 067,43 krooni. Nimetatud laenu võtmine oli hagejale vajalik vaid kostjaga sõlmitud lepingu täitmiseks ja ka kõik laenulepingu sõlmimise ja täitmisega hagejale tekkinud kulud tekkisid vaid kostjaga sõlmitud lepingu täitmise tõttu. Laenulepinguga seonduvaid kulusid ei oleks hageja pidanud ilma kostja ees lepingu täitmise vajaduseta kandma. Kostja poolt lepingu olulise rikkumise tulemusena jäi hagejal saamata see, mis ta lepingu sõlmimisega õigustatult ootas ning lepingu täitmiseks võetud laenuga seotud kulud on pöördunud hageja kahjuks. Samuti on hageja tasunud alates lepingu sõlmimisest 2006.a kinnistu eest Maksu- ja Tolliametile maamaksu kokku 6056 krooni. Tulenevalt kostjapoolsest lepingu tingimuste olulisest rikkumisest ja asjaolust, et kostja hoolimata hageja korduvatest meeldetuletustest ning lisatähtaegade andmisest lepingut korrektselt ei täitnud, oli hageja sunnitud oma subjektiivsete õiguste parimaks kaitseks pöörduma advokaadi poole. Hageja on vastavalt advokaadibüroo LEXTAL osutatud õigusabiteenuse eest esitatud arvetele kandnud kulusid kokku 42 077,85 krooni. Hageja kandis ühtlasi täiendavaid kulusid seoses lepingu taganemise avaldusega ja notar Kadri Pappelile tasutud notaritasudega. Notaritasu koos ärakirjade tegemise ja kinnitamise tasudega oli kokku 2673,06 krooni. Eeltoodust tulenevalt on kostja tekitanud hagejale kahju kokku 176 117,34 krooni. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei ole 03.05.2006 müügilepingut oluliselt rikkunud ja hageja taganemine ei ole seetõttu õigustatud. Lepingust ei tulene kostja kohustust trasside kasutuslubade saamiseks 2006.a. Kostja on võtnud kohustuse rajada trassid ja tagada nende faktiline kasutatavus ning vastava kohustuse on kostja elektri-, gaasi-, vee-, kanalisatsiooni- ja drenaažitrassi osas täitnud 2007.a sügiseks ehk rohkem kui 3 aastat enne taganemisavalduse esitamist. Vastavad trassid on kasutatavad ja nende kaudu toimub võrguteenuste tarbimine alates 2007.a sügisest. Kasutusloa puudumine ei tähenda automaatselt kohustuse rikkumist. Kostja tunnistab, et puudub sidetrass ning tänavavalgustus. Sideühenduse osas võimaldab aga leping alternatiivlahendust, mida kostja on pakkunud. Tänavavalgustuse osas on kostja kohustuse rikkumise heastamiseks hagejale korduvalt välja pakkunud ajutise iseloomuga lahendusi, mis lahendaksid hageja vajadused kuni alalise tänavavalgustuse rajamiseni. Heastamise pakkumine välistab taganemise. 2005.a sügisel - 2006.a kevadel valmis killustiktee, asfaldi osas ei sätestatud lepingus tähtaega tulenevalt asjaolust, et asfalteerimine oli otseses sõltuvuses piirkonnas toimuvast ehitustegevusest. Lepingu sõlmimise ajal ei olnud teada, millal enamik krunte vastavas piirkonnas müüakse ning millal lõppeb seega suurem osa piirkonna ehitustöödest ja väheneb oluliselt rasketehnika liikumine teedel. Kostja rikkumised ei ole olulised VÕS § 116 lg 2 toodud loetelu tähenduses ja/või taganemine on välistatud juba tulenevalt asjaolust, et hageja on teadlikult keeldunud kostja poolt pakutud heastamisest. Hageja poolt viidatud rikkumised ei ole tinginud olukorda, mille tõttu oleks hageja jäänud olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis. Ebaselgeks jääb, milles seisneb hageja erihuvi asfalttee olemasolu, sidetrassi, tänavavalgustuse ning eelnimetatud trasside kasutuslubade olemasolu osas. Asfalttee olemasolu ei ole esmavajalik ehitustegevuse teostamiseks (pigem vastupidi, kuna veomasinad ja rasketehnika lõhuksid ilmselt hageja kinnistu lähenduses paikneva asfaldi). Kinnistu seisukord on selline, et see võimaldab 3(13)

hagejal teostada sellel ehitustegevust ning alates 2007.a lõpust on võimalik krundile rajatud elamu igapäevane kasutamine. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on rikkunud oma kohustusi tahtlikult. Olukorras, kus kostja on pidevalt selgitanud täitmise viibimise põhjuseid ja on aktiivselt tegelenud ilmnenud takistuste kõrvaldamisel, s.h pakkunud heastamist, ei saa kostja tegevus olla käsitletav tahtliku rikkumisena VÕS § 104 lg 5 tähenduses. Alusetu on ka hageja tuginemine VÕS § 116 lg 2 p-le 5. Hageja ei ole andnud täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks, vaid on esitanud järelepärimisi tähtaegade osas. Hageja on täiendava tähtaja täitmiseks andnud alles 29.05.2009 kahju hüvitamise ja lepingu täitmise nõudekirjas, s.o üle 3 aasta pärast müügilepingu sõlmimist ja 2,5 aasta pärast enamike trasside valmimise tähtaega. Hageja on eiranud sellega VÕS § 108 lg 3 tulenevat nõuet esitada täitmisnõue mõistliku aja jooksul. Vastavalt kaotas hageja nii täitmisnõude kui võimaluse lepingust VÕS § 116 lg 2 p 5 alusel taganeda. VÕS § 116 lg 2 p 5 tuleb tõlgendada koosmõjus VÕS §-dega 6 ja 7. Vaidluse esemeks olevad kohustused on lepingu p 3.1 silmas pidades kõrvalkohutused, st sekundaarsed lepingu olemust silmas pidades. Lisaks on vastavad kohustused suures ulatuses täidetud. VÕS § 116 lg 2 p 5 on käsitletav olulise rikkumisena vaid juhul, kui täiendav tähtaeg on antud lepingu täitmise seisukohal olulise tähtsusega kohustuse rikkumise osas. Taganemine oleks kõiki asjaolusid arvesse võttes selgelt ebaproportsionaalne. Kostja on 3,5 aasta jooksul lepingu sõlmimisest kuni hageja taganemisavalduse esitamiseni uskunud lepingu kehtima jäämisesse ning teinud pidevalt ja jooksvalt omapoolseid pingutusi tagamaks lepingu p 3.1 põhieesmärgi saavutamist ning on selle paktiliselt täielikult ka saavutanud. Isegi kui kõrvalekaldeid käsitleda olulise lepingu rikkumisena, ei ole taganetud mõistliku aja jooksul. Taganemisavaldus on esitatud rohkem kui 3 aasta möödumisel kohustuse sissenõutavaks muutumisest, s.o pärast aegumistähtaja lõppu. Kuivõrd täitmisnõue oli taganemisavalduse esitamisel aegunud, oli aegunud ka taganemine hageja kujundusõigusena. Isegi kui aegumine ei kohalduks, oleks taganemine ikkagi esitatud selgelt mõistliku aega eirates. Arvestades kostja teostatud tööde hulka lepingu täitmiseks, samuti kostjal lepingu püsimajäämise suhtes tekkinud õiguskindlust, ei ole hageja lepingust taganemine kooskõlas ka hea usu põhimõttega. Kostja on peaaegu nelja aasta jooksul lähtunud eeldusest, et pooltevaheline müügileping jääb kestma ning lepingulisi kohustusi ei täideta poolte vahel tagasi. Hageja on esmakordselt lepingust taganemist maininud alles 29.05.2009 kirjas. Hageja on teadlikult loobunud taganemisõiguse kasutamisest vahetult pärast võimalikust rikkumisest teadasaamist (tegelikkuses on ainukesena probleemsena käsitletav tänavavalgustuse rajamine, mille osas on kostja pakkunud heastamist). Seetõttu on kostjal tekkinud õigustatud huvi lepingu püsimajäämise vastu ning seadusest tulenevalt (VÕS § 118) ei ole hagejal lepingust taganemine lubatud. Kui taganemine isegi oleks põhjendatud, oleks osaliselt põhjendamatu hageja kahjunõue: kinnistu ostuks võetud laenu finantseerimise kulu (intress, lepingu tasu ja tagatise vormistamise kulud) 116 807,43 krooni (lepingu tasu 1003,80 krooni, intress 112 063,63 krooni, hüpoteegi notaritasu hüpoteegile vastavas osas 2660 krooni ja riigilõiv 1080 krooni). Hageja nõuab samaaegselt makstud ostuhinnalt intressi (arvestatuna kuni taganemisavalduse esitamiseni) ja viivist (arvestatuna alates taganemisavalduse esitamisest) ning ostuhinna finantseerimisega kaasnenud intressikulu. VÕS § 189 lg 1 ja § 113 sätestavad intressi ja viivise tasuna raha kasutamise eest. Kui “kasutatud raha” ei ole 4(13)

aga hageja enda raha, vaid saadud laen, siis hageja raha ei ole kasutuses VÕS § 189 lg 1 mõttes. Kasutuses on laenatud raha, millelt hageja maksab intressi, mille hüvitamist omakorda hageja nõuab kostjalt. Hageja soovib kostja arvelt rikastuda – saada esmalt hüvitust võõra raha kasutamise eest täpselt selles samas määras, kui palju ta ise võõra raha kasutamise eest maksis ning seejärel saada sama raha kasutamise eest ise veel täiendavalt seadusjärgset intressi ja viivist. Põhjendatud ei ole ka Maksu- ja Tolliametile tasutud maamaksu 6056 krooni väljamõistmine kostjalt. Tegemist on kuluga, mida hageja kandis vahetult seoses võimalusega kasutada tema omandis olevat kinnistut. Asjaolu, et hageja on hilisemalt otsustanud müügilepingust taganeda, ei tähenda, et kostja peaks hüvitama ka jooksvad kulud, mida hageja kandis seoses sellega, et tal võimaldati tehingu kehtivusajal kinnistut kasutada. Samuti on alusetu kahjunõue seoses advokaadibüroolt Lextal õigusabiteenuse ostmisega 42 077,85 krooni. Ei ole selge, mis küsimusega seoses on hageja antud kulud kandnud. Seega ei ole hageja tõendanud kulude seotust kostja väidetava rikkumisega. Nimetatud kulud võivad olla seotud 29.05.2009 dateeritud kahju hüvitamise nõudega, kuid see ei kattu haginõudega, mistõttu on olemuselt täiesti eraldiseisev nõue. Hageja ei ole nimetatud nõuet esitanud hagiavaldusena. Olemuselt on tegemist menetluskuluga, s.o. õigusabikuludega, mille väljamõistmine on erandkorras reguleeritud TsMS § 174 lg 7 poolt: nimetatud kulude osas ei saa eraldi esitada kahjunõuet, vaid need peab esitama menetluskulude kindlaksmääramise menetluse raames. Silmas tuleb pidada, et olemuslikult menetluskuludena käsitletav kahju peab olema ka ajalises seoses tegelikult algatatud menetlusega, rohkem kui 6-kuulise vahemiku jäämist kulude tekkimise aja ja menetluse algatamise vahel tuleb lugeda selliseks viivituseks, mis välistab vastavate kulude esitamise ka menetluskuludena TsMS § 144 p 4 tähenduses (hagiavaldus esitati 16.04.2010, kõige hilisem kuluartikkel kuluaruande kohaselt on dateeritud 24.09.2009). Nimetatud nõude osas tuleb kohaldada VÕS § 139 lg-t 1, kuna hageja pöördumine esmalt ühe advokaadibüroo poole ja pärast hagiavalduse esitamine kasutades teise advokaadibüroo teenuseid on ebamõistlik ja tekitab põhjendamatult suuri õigusabikulusid. Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis välja kostjalt hageja kasuks ostuhinna 1 224 000, intressi ostuhinnalt perioodi 02.07.2007 - 06.01.2010 eest 117 827 krooni, viivise ostuhinnalt perioodi 07.01.2010 - 29.10.2010 eest 80 240 krooni ja viivise vastavalt VÕS §-le 113 põhinõudelt alates 30.10.2010 kuni põhinõude täitmiseni ning kulutused 6056 krooni ja kahju 67 196,51 krooni. Menetluskuludest jäi 93,3% kostja kanda ja 6,7% hageja kanda. Hageja kinnistut hõlmaval Suurekivi detailplaneeringualal paiknevad elektrivarustuse rajatised said kasutusloa 16.05.2007, veetrass, kanalisatsioonitrass ja drenaažitrass said kasutusloa 29.06.2010, gaasivarustuse rajatised said kasutusloa 16.11.2010. Kuni tänaseni ei ole rajatud planeeringualale Elioni sidetrassi, tänavavalgustust ega asfaltteed. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja jätnud täitmata müügilepingu alusel tekkinud kohustused; kas hagejal tekkis õigus lepingust taganeda; kas hagejale on tekkinud kahju ja kas selline kahju on põhjuslikus seoses kostja tegevusega.

5(13)

Vaidlust ei ole selles, et müügilepingu kohaselt on kostja kohustatud tagama asfalteeritud ligipääsu ja tänavavalgustuse vastavalt projektile, kuid kohustuse täitmise tähtaega ei ole määratud. Puuduvad tõendid selle kohta, et pooled on lepingu sõlmimisel kokku leppinud kostja väitele vastavas tingimuses. Kuigi võib olla mõistlik tee asfalteerida pärast ehitustegevuse lõppu, ei ole põhjendatud sel alusel tee ehituse edasi lükkumine määramatusse tulevikku. Nii võib olla mõistlik oodata tee asfalteerimisega, kui see tuleneb käimasolevast ehitustegevusest, nt võib ära oodata, kuni teostatakse rasketehnika juurdepääsu nõudvad tööd käimasolevatel ehitustel, kuid põhjendamatu on oodata sellise ehitustegevuse järel, mille algus ja lõpp on prognoosimatud. Kostja väitel jäi ehitustegevus elurajoonis soiku seoses majanduslangusega ning puuduvad tõendid selle kohta, et tee ehitust oleks seganud mõni aktiivselt toimuv ehitusprotsess. Seega oli täiendava tähtaja määramisel 29.05.2009 kohustuse täitmise tähtaeg asfalteeritud ligipääsu osas saabunud. Kostja kuni tänaseni teed asfalteerinud ei ole, seega on kostja selles osas lepingut rikkunud. Kostja väitel ei ole olnud mõistlik tänavavalgustust rajada enne sidetrass rajamist, kuid sidetrassi rajamine on seisnud Elion AS tegevusetuse taga. Põhjendatud ei ole kohustuse täitmiseks mõistliku aja sidumine sidetrassi rajamisega. Kuigi see võib olla kostjale majanduslikult kõige otstarbekam, ei ole see määrav mõistliku aja sisustamisel. Kostja oleks saanud rajada eraldi tänavavalgustuse ja sidetrassi, tehes selleks vajadusel kaks korda kaevetöid või paigaldades oma kuludega ka sidekaabli. Sarnaselt asfalteeritud ligipääsuga oleks sidetrassi rajamine võinud anda põhjuse teatud määral tänavavalgustuse rajamisega oodata, kuid kindlasti mitte juhul, kui sidetrassi rajamise aeg ei ole täpselt prognoositav ning kindlasti mitte mitmeid aastaid. Seega oli täiendava tähtaja määramisel 29.05.2009 kohustuse täitmise tähtaeg tänavavalgustuse rajamise osas saabunud. Kostja kuni tänaseni tänavavalgustust rajanud ei ole, seega on kostja selles osas lepingut rikkunud. Kostja ei ole oma tänavavalgustuse rajamise kohustuse rikkumist heastanud. Kostja on pakkunud hagejale majaümbruse valgustamise kulude katmist, kuid see lahendus ei ole samaväärne elurajoonis asuva tänava valgustamisega. Tänavavalgustus mõjutab nii elurajooni väljanägemist, kasutusmugavust kui turvalisust ning tõstab sellega ka kinnistu kasutamis- ja turuväärtust. Ka asjaolu, et hageja kinnistut elamiseks ei kasutanud, ei muuda heastamist samaväärseks või mõistlikuks. Seega ei parandanud ega asendanud kostja pakutud lahendus nõuetekohast täitmist, mistõttu ei olnud heastamine sellisel kujul mõistlik ning hagejal oli põhjendatud huvi heastamisest keelduda. Sidetrassi rajamise aeg oli otseselt lepingus sätestatud. Lepingu p 3.1 kohaselt juhul, kui PLC tehnoloogia ei võimalda sidekvaliteeti võrrelduna Elioni sidega, siis ehitatakse Elioni sidetrass 2007.a jooksul. Seega pidi sidetrass valmima hiljemalt 2007.a lõpuks ja kuna trassi tänaseni ei ole, on kostja oma kohustust selles osas rikkunud. Sidetrassi osas on kostja pakkunud hagejale rikkumise heastamist, pakkudes oma kuludega Elioni lahendusega samaväärset lahendust. Seega ei olnud vastavalt VÕS § 107 lg-le 3 hagejal õigust sel alusel lepingust taganeda. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja rajatud drenaaži- ja kanalisatsioonitrass on nõuetekohase kvaliteediga. Tunnistaja M. A. ütlustest nähtub, et XXX X kinnistul ajas drenaaž üle. Tunnistaja U. K. seletas, et kui vesi tõuseb, siis voolab vesi XXX tänava otsas drenaažikaevust välja. Selline olukord on kordunud igal kevadel pärast 2007.a. U. K. ütlustest nähtub, et sula- ja sadevesi on imbunud kanalisatsiooni, mille tagajärjel on reovesi kanalisatsioonist välja tunginud. Seda kinnitas ka M. A., kelle ütluste kohaselt on kanalisatsioonitrass väga tihti üle ajanud XXX X liitumispunktis. Tunnistaja U. K. seletas, 6(13)

et kanalisatsiooni ummistuse tõttu oli probleeme ka vee äravooluga esimesel korrusel. Ta mäletab juhtumit, kus kanalisatsioon sai täis 5 tunniga. Tunnistajate U. K. ja M. A. ütlustega on leidnud tõendamist, et drenaaži- ja kanalisatsioonitrass ei tööta nõuetekohaselt. Tunnistajate ütlustest nähtub, et drenaažitrass ei kindlusta vee äravoolu kinnistutelt ja võimaldab nii kinnistutelt kui ka mujalt pärineval veel voolata trassist välja ja kanalisatsioonitrassi. Selle tagajärjel ummistub kiiresti kanalisatsioonitrass ning reovesi tungib kanalisatsioonitrassist välja kinnistutele. Kanalisatsioonitrassi puudulikkus seisneb selles, et välistatud ei ole pinnasevee tungimine kanalisatsioonitrassi. Kostja ei ole tõendanud asjaolu, et vee tungimine drenaažitrassist välja on tingitud vääramatu jõu asjaoludest, millega arvestamist kostjalt mõistlikult arvestada ei või. Tõendatud ei ole kostja väide, et drenaažitrassi üleujutused on tingitud lähikonnas asuvate kuivenduskraavide puhastamata jätmisest ning isegi kui see niimoodi on, pidi kostja selle võimalusega drenaažitrassi ja kanalisatsioonitrassi rajamisel arvestama. Tõendamata on kostja väide, et sadevee välja tungimise põhjuseks on vastavatel elamukinnistutel kinnistu omanike endi poolt rajatud drenaaži osas tagasilöögiklapi puudumine. Vaidlust ei ole selles, et kostja on lepingu p 3.1 järgi kohustatud selles nimetatud trasside väljaehitamises kinnistu piirile ja vajalike liitumistasude maksmiseks. Vaidlust ei ole selles, et trassid on füüsiliselt kinnistu piiril olemas, et naaberkinnistud kasutatavad samade trasside kaudu ka võrguteenuseid juba 2007.a ja 2008.a alates ning kostja on tasunud ka vajalikud liitumistasud. Vaidlus on selles, kas trassid on lepingu p 3.1 mõttes väljaehitatud kinnistu piirile siis, kui nad on saanud kasutusloa või piisab sellest, et trassid on füüsiliselt väljaehitatud ja kasutuses. Ehitusseaduse kohaselt loetakse ehitus valminuks siis, kui ehitus on saanud kasutusloa. Seega tuleb eeldada, et kui hagejal võis olla mingisugunegi põhjendatud huvi trasside kasutusloa olemasolu suhtes, tuleb lepingut tõlgendada sel viisil, et kostjal oli kohustus tagada trassidel kasutusloa olemasolu. Pooled vaidlevad selle üle, kas vee- ja kanalisatsioonitrassi kasutusloa puudumine oleks taksitanud hagejal elamule kasutusloa saamist. Tunnistaja U. K. ütlustest nähtub, et tunnistaja naaber taotles Kiili vallalt elamule kasutusluba ja sai vastuse, et kasutusluba ei saa, kuna kommunikatsioonidel ei ole kasutusluba. Kiili Vallavalitsuse kirjast Henry Külale nähtub, et valminud elamutele kasutuslubade andmiseks Kiili Vallavalitsus põhimõttelisi takistusi ei näe, alates 29.06.2010, millal sai vallavalitsuse korraldusega nr 235 kasutusloa elamuala teenindav olmereovee kanalisatsioonitrass. Nimetatud kirjaga on tõendatud, et Kiili valla halduspraktika kohaselt ei oleks hageja enne 29.06.2010 elamule kasutusluba saanud põhjusel, et elamuala teenindaval kanalisatsioonitrassil puudus kasutusluba. Hageja huvi gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassi kasutusloa olemasolu vastu põhines ka gaasi-, vee- ja kanalisatsiooniteenuse varustuskindlusel. Kui gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassil kasutusluba puudub, võib kohalik omavalitsus kohustada teenuse osutajat kasutusloata rajatiste kasutamise lõpetamiseks ja seetõttu võib teenuse osutaja olla sunnitud selles piirkonnas tegevuse lõpetama. Samuti vähendab kasutusloa puudumine võimalusi trassid võõrandada, mistõttu on teenuse osutajal raskem teenuse osutamist teistele isikutele üle anda. Seega vähendab gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassi kasutusloa puudumine teenuse varustuskindlust. Kuivõrd hagejal oli põhjendatud huvi selle vastu, et gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassil oleksid kasutusload, tuleb lepingu p 3.1. tõlgendada 7(13)

viisil, et selle kohaselt oli kostjal kohustus tagada gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassidel kasutuslubade olemasolu. Kuivõrd kostja rikkus oma kohustusi asfalteeritud ligipääsu rajamiseks, tänavvalgustuse rajamiseks, drenaažitrassi nõuetekohaseks paigaldamiseks ja gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassidel kasutuslubade tagamiseks ning hageja andis kostjale oma kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja, mille jooksul kostja oma kohustusi ei täitnud, on hageja õiguspäraselt lepingust taganenud. Taganemise aluseks võib olla ükskõik, milline kolmest nimetatud rikkumisest eraldi või koos teistega. Lepingust taganemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ega ebaproportsionaalne, kostja poolt esile toodud asjaolud ei anna alust seda väita. Kostja ei ole vastuväiteid esitanud intressi ega viivise arvestusele. Vaidlust ei ole selles, et kostjale ostuhinna tasumise finantseerimiseks sõlmis hageja 21.04.2006 AS-iga SEB Pank laenulepingu. Tekkinud kahju on põhjuslikus seoses lepingurikkumisega ning tuleb kostjalt välja mõista. VÕS § 127 lg 5 alusel tuleb kahjust maha arvestada aga kasu mida hageja sai raha kasutamise eest – intressid, mida hageja on kostjalt õigustatud saama raha kasutamise eest. Kuna hageja finantseeris ostuhinnast laenuga vaid osa, tuleb maha arvestada intressid laenuga finantseeritud osa eest kokku 88 948,77 krooni, kahjuhüvitiseks on seega 25 118,66 krooni. Kinnistu eest tasutud maamaks 6056 krooni kuulub kostjalt välja mõistmisele VÕS § 191 lg 2 alusel kui vajalik kulutus kinnistule. Välja tuleb mõista hageja kohtueelses menetluses kantud õigusabikulu 42 077,85 krooni. Nimetatud kulu on, arvestades kohtueelsete läbirääkimiste keerukust ja mahukust, põhjendatud ning seda kulu ei tule vähendada ka põhjusel, et hageja on käesoleva menetluse ajaks ühel korral esindajat vahetanud. Põhjendamatu on taganemisavalduse notariaalse vormistamise kulude välja mõistmine, kuivõrd see kulu ei ole lepingu rikkumisega põhjuslikus seoses, kuna lepingust võib taganeda ka kirjalikus või muus vormis. Kahjuhüvitise suuruseks on seega 67 196,51 krooni. Apellatsioonkaebus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kohus on rikkunud oluliselt menetlusõigust ja kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust, samuti hinnanud vääralt esitatud tõendeid. Kohus ei ole sedastanud, et praegusel killustikkattega teel oleks mingeid olulisi puudusi, st puudub vajadus kiiremas korras asfalteerimise teostamiseks. Kohtu järeldus, et kostja lükkas tee rajamise määramatusse tulevikku, on üllatav ja ei põhine kummagi poole esitatud väidetel. Kostja ei ole kordagi seda väitnud, vaid on kogu lepingu kehtivuse vältel võtnud selge positsiooni, et seob kohustuse täitmise teatud asjaoludega. Riigikohtu lahendi 3-2-1-76-10 alusel on oluline hinnata lepingu p-st 3.1 tuleneva asfalteerimise kohustuse sissenõutavaks muutumise aega: pooled olid selgelt kokku leppinud konkreetse tähtaja määratlemata jätmise; tõendatud ei ole hageja erihuvi asfalteeritud juurdepääsu osas; sissenõutavaks muutumise tähtaja seotuse riski seoses majandussituatsiooniga kandis hageja kui ostja. Asfalteerimiskohustuse rikkumine ei saa olla ka olemuselt niivõrd oluline, et anda alust lepingust taganemiseks. Asfalteeritud Kurna-Tuhala maantee ja hageja kinnistu tänava vahe on ca 1,5 km valla kruusateed, mille suhtes ei ole kordagi sedastatud 8(13)

kostja kohustust see asfalteerida. Vaidluse esemeks on vaid lühikese planeeringusisese XXX tänava asfalteerimine. Lisaks on XXX tänav tupiktänav ning hageja kinnistu lähedal on liiklus minimaalne, mistõttu asfalttee kasulik efekt on niikuinii minimaalne. Kohus on tänavavalguse osas kostja rikkumise sedastamisega ebaõigelt jätnud arvestamata seda, et kostja pakutud heastamise sisu ei ole mitte täitmise asendamine, vaid rikkumise ajutine kõrvaldamine kuni kohase lahenduse valmimiseni. Nimetatud asjaolu mõjutab heastamisest keeldumise ebamõistlikkuse hindamist: kostja ei ole kordagi väitnud, et ta ei kavatsegi tänavavalgustust rajada. Kohus on seega ebaõigesti kohaldanud VÕS § 107 lg 1 p 1 ja 3, hinnates heastamisest keeldumise aluseid alusetult laialt. Kohus oleks täiendavalt, sedastades sidetrassi väidetava rikkumise heastamise põhjendatust, pidanud mh hindama ka seda, kas heastamise põhjendatuse valguses oli põhjendatud ka nt sellega vahetult seotud tänavavalgustustrassi osas heastamise mõistlikuks pidamine. Kasutusloa osas on kohtu seisukoht vastuolus müügilepingu esemega. Kohus saab lepingu p-le 3.1 anda tähenduse, pidades silmas vaid seda, mida pooled selle sõlmimisel silmas pidasid (VÕS § 29). Kostja sai temal lasunud kohustusest aru nii, et ta peab tagama trasside faktilise kasutatavuse. Kostjale ei olnud hageja erihuvi kasutusloa vastu äratuntav. Veelgi enam, ka 18.12.2010 taganemisavalduses ei ole hageja nimetatud erihuvile tuginenud. Seega on kohtu tuginemine kasutusloa väljastamisele ebaõige, kuna hageja ei suutnud kordagi tõendada, et tal oli erihuvi kasutusloa väljastamise osas. Lisaks ei saa kostjale kui müüjale objektiivselt panna kohustust tagada kasutusloa saamine. Puudub vaidlus selles, et kasutusloa väljastamine on KOV pädevuses (EhitS § 32), mistõttu võib kasutusloa väljastamise keeldumise aluseks olla puudused vastavalt haldusorgani äranägemisele (nt kasutusloa ühe dokumendi pisipuudus, valminud ehitise osa oluline erinevus ehitusprojektist jne). Riigikohtu otsusest 3-2-1-73-10 järeldub, et olemuslikult ei oma kasutusluba vaikimisi tsiviilõiguslike kohustuste täitmisel mingit tähendust - see omaks tähendust siis, kui see oleks otsesõnu kokku lepitud. Puudub vaidlus selles, et poolte vahel ei olnud lepingus ühtegi kohustust otsesõnu kasutusloaga seotud. Puudub seadusest või kohtupraktikast tulev alus omistada kasutusloale mingit otsest tähendust isiku lepinguliste kohustuste täitmisel. Siit on kohane järeldada, et kostja kohustus oli siiski trassid faktiliselt rajada, mitte aga tagada ka kõikide eelduste olemasolu kasutusloa saamiseks. Eeltoodust tulenevalt on ebaõige kasutusloa saamise fakti sidumine lepingu p-s 3.1 nimetatud kohustuste täitmisega. Isegi, kui kasutusloa saamine oleks olnud kostjale äratuntav hageja erihuvi, on kohus ebaõigelt tõendeid hinnates jõudnud seisukohale, et eeldatavasti ei oleks Kiili vald hageja elamule kasutusluba väljastanud, kuna hoonet teenindaval trassil puudus kasutusluba. Kohus on hinnanud tõendeid kogumis ebaõigesti. Kohus on sedastanud, et asjas on määrav Kiili valla halduspraktika väljaselgitamine. Kostja esitatud dokumentaalsete tõenditega on tõendatud, et Kiili valla varasema halduspraktika kohaselt on kasutuslubasid väljastatud ka elamutele, mida teenindavatel kommunikatsioonidel puudus kasutusluba. Sellele vaatamata on kohus tuginenud esmalt abstraktse sisuga Kiili valla kinnitusele, mille kohaselt ei näe KOV takistusi kasutusloa andmiseks, arvestades, et 29.06.2010 on antud kanalisatsioonitrassile tegevusluba. Nimetatud tõend ei kinnita halduspraktikat – tegemist pole reaalse haldusmenetluse raames tehtud haldusotsusega. Samuti ei ole nimetatud akti sõnastusest selgelt näha, et Kiili vald oleks varasemalt keeldunud kasutusloa andmisest. Tähelepanuta tuleb jätta ka U. K. ütlused kui ilmselgelt ebausaldusväärsed – halduspraktikat ei saa tõendada tunnistaja ütlustega kolmanda isiku tegevuse kohta. 9(13)

Kohus on tunnistajate U. K. ja M. A. ütlustega tõendatuks lugenud, et drenaaži- ja kanalisatsioonitrass ei tööta nõuetekohaselt. Kohus on kostja vastuväited tähelepanuta jätnud kui paljasõnalised ja tõendamata. Tegelikkuses on kostja väited tõendatud kahe ammu tuntud loodusseaduse koosmõjus – ühendatud anumate seaduse ja raskusjõu olemasoluna, kus vesi ei voola ülespoole, vaid raskusjõu ja maapinnakalde olemasolul allapoole. Vesi voolab allapoole ka Suurekivi eelvoolsesse maaparanduskraavi. Näiteks kinnistute pealt, maasisese veevooluga ja drenaažis. Trasside projektjoonisest, kuhu on märgitud maa kõrgusmärgid, nähtub, et maapinnakalle on planeeringupiirist XXX XX-X languses XXX X suunas, millel on ühine piir kraaviga – vesi voolab kraavi. Kraavist pole vesi kordagi väljunud või pinnasevesi pole olnud pealpool kinnistuid või sõiduteed, seega vesi ei voola ülesmäge või lihtsalt vertikaalselt ülesse dreenikaevust välja. Eelnevast tulenevalt asetsevad kaevuluugid või peavad asetsema sõidutee kõrgusel või mõned millimeetrid-sentimeetrid kõrgemal, on suletud ja vihmavee sisenemine kaevuluukide vahelt on piiratud. Uputust ei ole planeeringul veel esinenud ehk kraav ei ole üle ajanud või pinnasevee tase ei ole olnud pealpool sõiduteed ja kinnistuid, sõidutee ja kinnistud ei ole olnud uputatud. Pinnasevee tase on olnud alati allpool sõidutee ja kinnistute maapinna taset ning loodusseaduste tõttu vesi ei voola vabatahtlikult vertikaalselt ülesse. Seetõttu ei saa pinnasevesi raskusjõudu eirates dreenikaevudest väljuda. XXX X kinnistu ja sõidutee vaheline ala 150 m2 ulatuses on pärast trasside rajamist osaliselt mõnevõrra madalamaks jäetud, mis on vajalik kõnnitee ehitamiseks olulise liivakihi, killustikukihi ja asfaldikihi mahutamiseks ning paigaldamiseks. Antud alal asub XXX X LP, mis on liigutatav ülesse ja alla. LP vahetult on olnud toestatud ja muldega ümbritsetud. Eelnevast tulenevalt ei saa usaldusväärseks pidada M. A. ütlusi. Kohus on lisaks eelnevale lugenud M. A. ja U. K. ütlustega tõendatuks drenaažitrassi puudused. Kohus on eelistanud dokumentaalsetele tõenditele ilmselgelt hageja huvides ütluste andmisest huvitatud isikute ütlusi. Kumbki tunnistajatest ei ole drenaažiga liitunud ega kasuta seda, vaid on andnud tunnistusi drenaaži suhtes seonduvalt sellega, mida nad on näinud väljaspool oma kinnistut toimumas. Kohus ei ole hinnanud ka seda, kuidas suhestub drenaažiga väidetavalt väljaspool hageja ja U. K. kinnistut puudutav kostja kohustusi lepingu p 3.1 valguses. Kohus ei ole esitanud sisulist argumentatsiooni, kuidas väidetavad probleemid on mõjutanud hageja kinnistut. Kohus on otsuses sedastanud, et kostja on rikkunud oma kohustusi asfalteeritud ligipääsu rajamiseks, tänavavalgustuse rajamiseks, drenaažitrassi nõuetekohaseks paigaldamiseks ja gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassidel kasutuslubade tagamiseks. Täiendavalt on kohus leidnud, et taganemise aluseks võib olla sisuliselt ükskõik milline „kolmest nimetatud rikkumisest eraldi või koos teistega“. Samas on kohus seonduvalt kanalisatsioonitrassidega sedastanud, et rikkumine seisnes eelkõige hageja võimetuses hüpoteetiliselt saada tema kinnistule ehitatavale elamule kasutusluba, ja käsitlenud taganemise alusena kokku nelja erinevat puudust. Jääb ebaselgeks, milliseid rikkumisi on kohus pidanud tõendatuks ja milliseid neist käsitlenud taganemise alustena. Kostja ei ole rikkunud temal lasunud kohustusi. Isegi, kui kostja on rikkunud mõnda lepingu p-st 3.1 tulenevat kohustust, on ebaõige kohtu hinnang nende olulisusele: ühegi nimetatud rikkumise näol ei ole tegemist olulise rikkumisega VÕS § 116 tähenduses; VÕS § 116 võimaldab taganemist vaid konkreetsele rikkumisele tuginedes, st iga rikkumine peab oleme oluline, mitte rikkumiste kogum. Kohus jättis sisuliselt hindamata ka kostja viited sellele, et hageja ei saanud tugineda taganemisel VÕS §-le 114 ja § 116 lg 2 p-le 5, kuna 29.05.2009 täitmisnõude esitamisel oli see esitatud mõistliku aja möödudes. Kohus ei andnud hinnangu sellele väitele. 10(13)

Kohus on sisuliselt jätnud hindamata kostja viited taganemise ebaproportsionaalsusele ja hea usu põhimõtte vastasusele. Kostja argumentide hindamine on oluline, kuna kostja põhiväide kogu menetluste raames on olnud see, et hageja kandis teadlikku riski, et väidetavatele rikkumistele tuginedes peab ta taganemisõigust kasutama võimalikult varajaselt. Taganemisõiguse mittekasutamine andis kostjale mõistliku põhjuse eeldada, et hageja ei kasuta oma taganemisõigust. Vaidluse põhisisuks on majanduslangusest (eriti kinnisvaraturu langusest) tulenevate riskide kandumine. Nii kinnistu turuväärtuse langus (mis on eeldatavasti üheks hageja tegutsemise põhjuseks) kui ka p-s 3.1 nimetatud kohustuste täitmise viibimine (mitmed kohustused on seotud arendustegevuse vaibumisega antud arenduspiirkonnas). Riigikohtu lahendis 3-2-1-76-10 antud juhise kohaselt peaks riski kandma ostja, s.o hageja. Seega on antud suunisega selges vastuolus kohtu järeldused, et taganemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ja ebaproportsionaalne; selgelt ebaõiged on ka kohtu järeldused asfaltteega ja tänavavalgustusega seoses. Tagajärgede ebaproportsionaalsus on ilmne, kuna kostja on kohustatud tasuma peaaegu 1 400 000 krooni ja menetluskulud, saades tagasi eeldatavasti üle poole väiksema turuväärtusega kinnistu. Kostja viited ebaproportsionaalsusele ja hea usu põhimõttele on seotud hageja valitud õiguskaitsevahendiga – lepingust taganemine. Tegelikkuses on küll p-s 3.1 nimetatud kohustusi mingis osas mittetäidetud, küsimus on rikkumiste olulisuses või siis heastamise põhjendatuses. Kohus on rikkunud põhjendamiskohustust, jättes kostja põhiväidete osas põhjenduse esitamata. Kohus pidanuks hindama esmalt täitmisnõude põhjendatust, seejärel andma hinnangu taganemisele ja alles siis hindama vajadusel kahjunõuete põhjendatust. Põhjendatud ei ole maamaksu väljamõistmine VÕS § 191 lg 2 alusel. Tegemist ei ole vajaliku kulutusega kinnistule, vaid otseselt kinnistu kasutusvõimalusega seotud kuluga. Samuti on õigusabikulude väljamõistmine otseses vastuolus TsMS § 174 lg-ga 7. Lisaks on nõue põhjendamatu VÕS § 139 lg 1 alusel. Arusaamatu ja põhjendamatu on kohtuotsuses sedastatud väide, et tegemist oli keskmisest keerukamate lepingueelsete läbirääkimistega. Kohus ei ole sisuliselt analüüsinud, mille eest konkreetselt õigusabiteenust on osutatud ja kuidas on see antud asjaga seotud. Kohus ei ole ka viidanud ühelegi normile, mille alusel antud nõue on rahuldatud. Esmar Ehitus AS 28.01.2011 analüüsi kohaselt torustiku mahtu arvestades on tühjendamine 7 päeva tagant piisav, arvutused ei näita objektiivset võimalust ületäitumise tekkeks. Ühtlasi kinnitas Esmar Ehitus AS, et neile ei ole laekunud nimetatud trasside ületäituvuse osas mingeid pretensioone. Kanalisatsiooni tühjendamiseaga tegeleva Diptank OÜ kinnituse kohaselt 1-2 korda pumplat tühjendav isik ei ole mingeid probleeme esinemas näinud. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Maakohus on õigesti tuvastanud, et hageja taganes kehtivalt poolte vahel sõlmitud kinnistu 11(13)

müügilepingust, sest müüja jättis olulisel määral täitmata oma lepinguga võetud kohustused. Maakohus tuvastas, et kostja rikkus oma kohustusi asfalteeritud ligipääsu ja tänavavalgustuse rajamiseks, drenaažitrassi nõuetekohaseks paigaldamiseks ja gaasi- veeja kanalisatsioonitrassi kasutuslubade tagamiseks, mistõttu hagejal oli õigus lepingust taganeda. Maakohtu otsus vastab TsMS § 438 ja 442 lg.8 nõuetele. Enamikule apellatsioonkaebuses puudutatud kostja vastuväidetele on maakohus oma otsuses juba vastanud. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Tänavavalgustuse ja asfalttee ning ehitusseadusele vastavate trasside rajamine oli müügilepingu esemeks ning oluliseks lepingutingimuseks; hageja ei ostnud üksnes maatükki (kinnistut), vaid koos kokkulepitud taristuga, millise eest tasu kuulus ostuhinna sisse. Seega kujutasid maakohtu tuvastatud lepingurikkumised endast VÕS § 116 lg. 1 ja 2 järgi olulisi lepingurikkumisi, mis andis hagejale õiguse pärast lepingu täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja andmist lepingust taganeda (VÕS õ 116 lg.2 p.5). Õige on see, et maakohus ei ole käsitanud otsuses kostja vastuväidet, mille kohaselt oli täitmisnõue 29.05.2009 esitatud pärast mõistliku aja möödumist. Selles osas tuleb otsuse põhjendusi täiendada. Kolleegium märgib, et kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmiseks ei ole sätestatud omakorda õigustlõpetavat tähtaega ehk siis tähtaega, mille jooksul tuleb kohustatud isikult nõuda täitmata jäänud lepinguliste kohustuste täitmist. Taganemisõiguse suhtes õigustlõpetava tähendusega tähtaeg on sätestatud VÕS §-is 118 lg.1, mille kohaselt kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Märgitud mõistliku tähtaja hulka ei kuulu TsÜS § 167 lg.2 analoogia järgi aeg, mil pooled pidasid läbirääkimisi kostja poolsete kohustuste täimise üle (vt. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2006 lk. 413). Nagu nähtub toimikusse esitatud hageja ja hageja esindajate e-kirjavahetusest kostja esindajatega (toimiku I kd. lk.48-72), on alates 30.10.2006 kuni 20.11.2009 hageja igal aastal korduvalt soovinud teada lepingus ettenähtud kohustuste täitmise tähtaegu ja põhjendanud oma huvi lepingukohustuste täitmise suhtes, millistele on kostja poolelt antud lubadusi tööde valmimise tähtaegade osas või kinnitusi, et asjaga tegeletakse (seejuures ka kasutuslubade taotlemisega). Seega kolleegium leiab, et hageja on lepingust taganemise avalduse esitanud VÕS § 118 lg.1 märgitud mõistliku aja jooksul ja ta ei olnud taganemisõigust kaotanud. Lepingust taganemine pärast kohustatud lepingupoolele tagajärjetuks jäänud mõistliku tähtaja andmist kohustuse täitmiseks ei saa olla hea usu põhimõtte vastane käitumine, mistõttu on õige maakohtu seisukoht, mille kohaselt kostja toodud argumendid (et kostja eeldas lepingu kehtima jäämist ning et lepingust taganemine on ebaproportsionaalne õiguskaitsevahend, kuivõrd sellisel juhul jääb kostja kanda vahepealsest majanduslangusest tingitud kinnistute turuhinna väärtuse vähenemine) ei anna alust hinnata lepingust taganemist hea usu põhimõtte vastaseks käitumiseks. Hageja õigus nõuda tema poolt tasutud maamaksu hüvitamist tuleneb VÕS §-st 191 lg. 2, mille kohaselt kui lepingupool tagastab eseme (hageja on kostjale pakkunud sõlmida 12(13)

asjaõigusleping kinnistu omandi üleandmiseks kostjale), peab teine lepingupool hüvitama esemele tehtud vajalikud kulutused. Hageja õigus nõuda oma huvide kaitseks seoses kostja poolt lepingu mittetäitmiseiga vajalike õigusabi saamiseks ja õigustoimingute tegemiseks kantud õigusabikulude hüvitamist tuleneb VÕS §-st 115 lg.1, mille kohaselt võlgniku poolt kohustuse rikkumise korral võib võlausaldaja nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Lepingulist kohustust rikkus üksnes kostja, mistõttu on asjakohatu apellandi viide VÕS §le 139 lg.1, mis sätestab kahjuhüvituse vähendamist, kui kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel. Asjakohatu on ka apellandi viide TsMS §-le 174 lg.7, sest see keelab TsMS § 138 lg.1 märgitud menetluskulude, s.o. kohtumenetlusega seoses kantud kulude nõude esitamist menetluskulude kindlaksmääramise menetluse väliselt. Puudub alus arvata, et hageja kasutas õigusabi mitte seoses vaidlusaluse lepinguga või et õigusabi kasutamine tema poolt ei olnud vajalik. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab kolleegium menetlusosaliste apellatsiooniastmega seoses kantud menetluskulud apellandi kanda.

Reet Allikvere

Tiit Kollom

Kaupo Paal

13(13)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.