Võlaõigus › Võõrandamislepingud

ASJAOLUD

Hagiavalduse kohaselt hageja ja kostja sõlmisid 03. mail 2006.a. Tallinna notar Sirje Velsberg'i juures kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu, mille alusel müüs kostja hagejale kinnistu asukohaga XXX, registriosa numbriga XXX (edaspidi nimetatud kinnistu). Kinnistu anti kostja poolt hagejale üle vastavalt krundi üleandmis-vastuvõtmisaktile 03. mail 2006.a. Lepingu punkti 3.1. kohaselt kohustus hageja tasuma Kinnistu eest 1 224 000 (üks miljon kakssada kakskümmend neli tuhat) krooni (edaspidi nimetatud ostuhind), millest 300 000 krooni tasus hageja kostjale Lepingu punkti

2(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 Hageja on kostjalt korduvalt nõudnud Lepingu täitmist, andnud selleks korduvalt mõistlikke lisatähtaegu ning ühtlasi hoiatanud kostjat Lepingust taganemise võimalusest, kuid see ei ole tulemusi andnud. Kostja on andnud korduvalt uusi lubadusi omapoolsete kohustuste täitmise kohta, kuid tegelikkuses ei ole kostja oma lubadusi pidanud. Tulenevalt kostja korduvatest täitmata lubadustest ning suutmatusest olukorrale mõlemaid osapooli rahuldav lahendus leida, taganes hageja Lepingust vastavalt 18. detsembril 2009.a. Tallinna notar Kadri PappePi büroos tõestatud taganemise avaldusele. Hageja enne Lepingust taganemist andis kostjale korduvalt mõistliku tähtaja kohustuste täitmiseks ja hoiatas kohustuste täitmata jätmise korral Lepingust taganeda. Taganemise avalduse punkti 1.6. kohaselt kohustus kostja tagastama hagejale ostuhinna 15 (viieteistkümne) päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest koos tagastatavalt rahalt Võlaõigusseaduse (edaspidi nimetatud VÕS) §-i 189 alusel juurde arvestatava intressiga alates raha saamisest ning raha tagastamisega viivitamise korral viivist vastavalt VÕS §-is 113 sätestatule. Nimetatud Taganemise avaldus edastati kostja elukoha aadressile XXX, Tallinn. Avaldus edastati elektrooniliselt 22. detsembril 2009.a. ka kostja esindajale vandeadvokaadi abile Marko Kairjak'ile .Seega on hageja Lepingust kostjapoolsete oluliste rikkumiste tõttu taganenud ja kostjal on lepingust taganemise tõttu tekkinud alates 06. jaanuarist 2010.a. kohustus tagastada hagejale kinnistu ostuhind koos tagastatavale ostuhinnale juurdearvestatavate kõrvalkuludega. Hageja poolt on kostjale Lepingu täitmise käigus ettemaksuna üle antud kinnistu ostuhind summas 1 224 000 krooni. Seega oli kostjal kohustus hiljemalt 06. jaanuariks 2010.a. maksta hagejale tagasi Lepingu alusel saadud ostuhind summas 1 224 000 krooni. VOS §-i 189 lg 1 viimase lause järgi tuleb lepingust taganemise korral tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest alates. Kostja poolt hagejale tagastamisele kuuluvaks rahasummaks on 1 224 000 krooni (hagiavalduse punkt 3.5.), milline on kostja kasutuses olnud alates 05. maist 2006.a. kohustusega ehitada välja kommunikatsioonid hiljemalt 2006.a. lõpuks. Seega arvestades asjaolu, et kostja poolt Lepingu alusel saadud rahasumma hagejale tagastamise tähtajaks oli 06. jaanuar 2010.a. (hagiavalduse punkt 3.4.), on kostjal kohustus maksta hagejale seaduses sätestatud intressi ajavahemiku 01. jaanuar 2007.a. kuni 06. jaanuar 2010.a. eest. VÕS § 94 lg 1 sätestab, et kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja

Intress päevas

Intressi arvestatud alates 119,00 kr 01.01.2007 136,00 kr 03.07.2007 85,00 kr 01.01.2009 34,00 kr 02.07.2009

Intressi Päevad Intressi arvestatud e arv summa kuni 02.07.2007 182 21658,00 31.12.2008 547 74 392,00 01.07.2009 181 15 385,00 06.01.2010 184 6 256,00 Kokku: 117827

3(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 Seega on kostjal kohustus maksta hagejale VÕS §-i 189 lg 1 viimase lause alusel intressi summas 117 827 (ükssada seitseteist tuhat kaheksasada kakskümmend seitse) krooni. Kostjal on kohustus tasuda hagejale Lepingu alusel saadud raha tagastamisega viivitamise korral viivist vastavalt VÕS §-s 113 sätestatule. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse §-st 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Väljaandes Ametlikud Teadaanded avaldatud VÕS §-is 94 lg 1 sätestatud intressimäär oli enne 02. jaanuarit 2010.a. 1%, millest tulenevalt loetakse kostja võlgnevusele lisanduvaks viivisemääraks käesoleva hetke seisuga 8% (kaheksa protsenti) aastas. Arvestades asjaolu, et kostja poolt hagejale hiljemalt 06. jaanuariks 2010.a. tasumisele kuuluvaks summaks oli 1 224 000 krooni, on kostja kohustatud iga viivitatud päeva eest alates 07. jaanuarist 2010.a. maksma hagejale viivist summas 272 krooni (1 224 000 x 0,08% / 360 = 272). Hagiavalduse esitamise seisuga 15. aprillil 2010.a. on hageja viivisenõue kostja vastu ajavahemiku 07. jaanuar 2010.a. kuni 15. aprill 2010.a. (98 päeva) eest 26 656 (kakskümmend kuus tuhat kuussada viiskümmend kuus) krooni (98 x 272 = 26 656). Eeltoodud alusetel taotleb hageja kostjalt viivise väljamõistmist vastavalt VÕS §-113 sätestatule arvestatuna põhinõude summalt 1 224 000 krooni alates 16. aprillist 2010.a. kuni põhinõude täitmiseni. Igas päevas lisanduva viivise suuruseks on 272 krooni (hagiavalduse punkt 5.4.). VOS § 101 lg 1 p 3 alusel võib võlgniku poolt kohustuse rikkumise korral võlausaldaja nõuda muu hulgas ka kahju hüvitamist. VÕS §-i 101 lg 2 järgi võib võlausaldaja kasutada kohustuse rikkumise korral eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Hageja täitis Lepingust tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse Lepinguga sätestatud viisil ja ajal ning tasus kostjale 05. maiks 2006.a. ostuhinnal 224 000 krooni (vt hagiavalduse punkt 1.2.). Sealjuures tasus hageja ka 03. mail 2006.a. Lepingu sõlmimisega kaasnenud notaritasud koos ärakirjade tegemise ja kinnitamise tasudega vastavalt Lepingu punktile 10.3. kogusummas koos käibemaksuga 6 763 (kuus tuhat seitsesada kuuskümmend kolm) krooni ning lisaks uue omaniku ja hüpoteegi kinnistamisavaldustelt makstavad riigilõivud kogusummas 4 480 (neli tuhat nelisada kaheksakümmend) krooni. Kostjale ostuhinna tasumise finantseerimiseks sõlmis hageja 21. aprillil 2006.a. AS-iga SEB Pank (endise nimega AS SEB Eesti Ühispank) laenulepingu nr XXX summas 59 092 eurot ehk 924 009,79 Eesti krooni (arvestatud panga vahetuskursiga 1 EUR = 15,6368 EEK). Nimetatudlaenusumma andis AS SEB Pank hageja kasutusse 05. mail 2006.a. pangaülekandega (vt hagiavalduse lisad 3 ja 15). Hagejale on Laenulepingu täitmisega seonduvalt tekkinud alljärgnevad kulud: Laenulepingu sõlmimise tasu. Laenulepingu punkti 6.1. kohaselt kohustus hageja tasuma AS-ile SEB Pank lepingutasu summas 64 (kuuskümmend neli) eurot ehk 1003,80 (üks tuhat kolm koma kaheksakümmend) krooni. Nimetatud summa tasus hageja AS-ile SEB Pank laenu ülekandmise kuupäeval 05. mail 2006.a. pangaülekandega. Laenulepingu alusel pangale tasutud intressid. Hageja on Laenulepingu alusel tasunud ASile SEB Pank intresse ajavahemikul mai 2006.a. kuni aprill 2010.a. laenusumma kasutamise eest kogusummas 113 063,63 (ükssada kolmteist tuhat kuuskümmend kolm koma kuuskümmend kolm) krooni vastavalt Laenulepingu lisaks olevale maksegraafikule. Intresside tasumist Laenulepingu alusel kogusummas 113 063,63 krooni nimetatud ajavahemikul tõendavad AS-i SEB Pank poolt väljastatud vastavad tõendid ning pangaväljavõtted maksete sooritamise kohta viitega Laenulepingu alusel tasutud intressidele.

4(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 Kokku on hageja kandnud kahju Laenulepingu sõlmimisega seotud finantskuludena hagiavalduse punktides 7.4.1. - 7.4.2. nimetatud alustel 114 067,43 (ükssada neliteist tuhat kuuskümmend seitse koma nelikümmend kolm) krooni. Laenulepingus sätestatu kohaselt on laenu kasutamise ja käsutamise sihtotstarbeliseks eesmärgiks kostjalt kinnistu ostmise finantseerimine. Seega oli nimetatud laenu täies ulatuses võtmine hageja poolt vajalik vaid kostjaga sõlmitud Lepingu täitmiseks ja ka kõik Laenulepingu sõlmimise ja täitmisega hagejale tekkinud kulud tekkisid vaid hageja poolt kostjaga sõlmitud Lepingu täitmise tõttu. Laenulepinguga seonduvaid kulusid ei oleks hageja pidanud ilma kostja ees Lepingu täitmise vajaduseta kandma. Kostja poolt Lepingu olulise rikkumise tulemusena jäi hagejal saamata see, mis ta Lepingu sõlmimisega õigustatult ootas ning hageja poolt Lepingu täitmiseks võetud laenuga seotud kulud on pöördunud hageja kahjuks. Samuti on hageja vastavalt lisatud maksekorraldustele tasunud alates Lepingu sõlmimisest 2006. aastal kinnistu eest Maksu- ja Tolliametile maamaksu kogusummas 6 056 (kuus tuhat viiskümmend kuus) krooni. Tulenevalt kostjapoolsest Lepingu tingimuste olulisest rikkumisest ja asjaolust, et kostja hoolimata hageja poolsetest korduvatest meeldetuletustest ning lisatähtaegade andmisest Lepingut korrektselt ei täitnud, oli hageja sunnitud oma subjektiivsete õiguste parimaks kaitseks pöörduma advokaadi poole. Hageja on käesolevaks hetkeks vastavalt advokaadibüroo LEXTAL poolt hagejale osutatud õigusabiteenuse eest esitatud arvetele kandnud kulusid kogusummas 42 077,85 (nelikümmend kaks tuhat seitsekümmend seitse koma kaheksakümmend viis) krooni. Hageja kandis ühtlasi täiendavaid kulusid seoses Lepingu taganemise avaldusega ja Tallinna notar Kadri Pappeli'ile tasutud notaritasudega. Notaritasu koos ärakirjade tegemise ja kinnitamise tasudega Taganemise avalduse tegemisel oli kogusummas vastavalt 2 673,06 (kaks tuhat kuussada seitsekümmend kolm koma null kuus) krooni, mille tasumist tõendab hageja kontoväljavõttest nähtuv maksekorraldus 20. detsembril 2009.a. Eeltoodust tulenevalt on kostja poolt hagejale tekitatud kahjude kogusummaks käesoleva hagiavalduses nimetatud alustel kokku 176 117,34 (ükssada seitsekümmend kuus tuhat ükssada seitseteist koma kolmkümmend neli) krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista alusetult saadu ostuhinna 1 224 000 krooni, intressi ostuhinnalt summas 117 827 krooni, kahju 176 117,34 krooni ja viivise ostuhinnalt. Hageja 21.07.2010 seisukoha kohaselt hageja hageja ja kostja vahel sõlmitud Lepingu punkt 3.1 sätestas, et kinnistu ostuhind sisaldab gaasi-, vee-, kanalisatsiooni-, drenaaži-, side- ja elektritrasside väljaehitamist kinnistu piirile vastavalt projektile ning liitumistasusid. Samuti sisaldas ostuhind asfalteeritud ligipääsu ja tänavavalgustust vastavalt projektile. Loetletud kommunikatsioonide ehitus tuli teostada vastavalt planeeringule esimesel võimalusel 2006. aasta jooksul ning Elion’i sidetrassi ehitus hiljemalt 2007. aasta jooksul. Võlaõigusseadus (edaspidi nimetatud VÕS) § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi (antud juhul kinnistu) peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 1-3 täpsustavad, et asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui: asjal ei ole kokkulepitud omadusi – Lepingu punkt 3.1 sätestas kostjale kohustuse välja ehitada kõik Lepingus sätestatud kommunikatsioonid, mida kostja tähtaegselt ei teinud, mistõttu ei vastanud kinnistu Lepingust taganemise ajal kokkulepitud tingimustele ning hageja ei oleks vaidlusalust

5(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 kinnistut ilma kokkulepitud kommunikatsioonide väljaehitamiseta (ostuhinnas sisaldumiseta) osta soovinud; - kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse – kostja poolt hagejale võõrandatud maa sihtotstarbeks oli elamumaa, millest tulenevalt peab sinna olema võimalik rajada planeeritud eramu, mis aga ilma eramu rajamiseks vajalike trasside vastavate kasutuslubade olemasoluta ei ole seaduslikult võimalik; - asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma – kostjale kui kinnisvaraarendajale pidi olema teada, et kinnistu sihtotstarbeline kasutamine ei olnud võimalik ehitusseaduse (edaspidi nimetatud EhS) § 32 lg 2 järgi, sest kinnistule ei olnud rajatud kokkulepitud kommunikatsioone ning osaliselt rajatud kommunikatsioonidel puudusid kasutusload, mistõttu ei olnud vastavate kommunikatsioonide kasutamine õiguspäraselt lubatud. Kuivõrd nimetatud kommunikatsioonide väljaehitamine on oluliseks eelduseks kinnistu kasutamiseks selleks ettenähtud eesmärgil (elamumaa) ning vastavatele kommunikatsioonidele peavad nende kasutamiseks olema väljastatud kasutusload (EhS § 32 lg 2), siis ei saanud hageja Lepingu alusel omandatud kinnistut sihtotstarbeliselt sellele eramu ehitamiseks kasutusele võtta. Kostja kui kinnisvaraarendusega tegelev isik, pidi olema teadlik asjaolust, et igasuguse ehitise õiguspäraseks kasutamiseks on EhS-st tulenevalt vajalik kasutusloa olemasolu. Hageja eesmärk Lepingu sõlmimisel oli omandada elamukrunt koos kõikide Lepingus sätestatud kommunikatsioonidega, millele on võimalik ehitada eramu koos õiguspäraselt kasutatavate kommunikatsioonidega vastavalt Lepingus sätestatud ajale. Kuivõrd õiguspäraselt kasutatava eramu ehitamine XXXasuval kinnistul osutus kostja poolt välja ehitamata kommunikatsioonidest tulenevalt Lepingus sätestatud ajaks võimatuks, siis jäi hageja ilmselgelt ilma sellest, mida ta Lepingust õigustatult lootis. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et Lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine, s.o üldine taganemise alus). VÕS § 116 lg 2 p 1-5 sätestavad täiendavalt, et olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui: - kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud – kinnistu ei vastanud Lepingus kokkulepitud ajal Lepingus kokkulepitud tingimustele ning hageja ei saanud ostetud kinnistut kasutada selle sihtotstarbel ehk kinnistule seaduspäraselt kasutatava eramu ehitamiseks. Sealjuures pidi kostja kui kinnisvaraarendaja oma tegevusest tulenevalt vastavaid tagajärgi ette nägema ja seega puuduvad mistahes asjaolud kostja poolt vastutusest vabanemiseks; - rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu – hageja huvi oli osta kinnistu vaid koos Lepingus sätestatud kommunikatsioonide õigeaegse rajamisega, et ehitada kinnistule esimesel võimalusel õiguspäraselt kasutatav eramu. Kuivõrd kostja jättis kommunikatsioonid Lepingus määratletud ajaks rajamata ja eramu ehitamine koos õiguspäraselt kasutatavate kommunikatsioonideta osutus võimatuks, siis kadus hageja huvi lepingu täitmise vastu ning ilma vastavasisulise kokkuleppeta ei oleks hageja vaidlusalust kinnistut osta soovinud; - kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu – VÕS § 104 lg 4 kohaselt on raske hooletus käibes vajaliku hoole olulisel määral järgimata jätmine. Käibes nõutav hool on objektiviseeritud

6(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 ning nõuab näiteks vastaval majandus- või kutsealal tegutsemisel kehtivate standardite järgimist1. Jättes kinnistule vajalikud kommunikatsioonid tähtaegselt rajamata, rikkus kostja kui terve vastava arenduspiirkonna arendaja oma kohustust tahtlikult või vähemalt raske hooletuse tõttu, kuivõrd pidi olema teadlik kaasnevatest asjaoludest, mis muutsid hagejale kinnistu sihtotstarbelise kasutamise võimatuks; - kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi – hageja andis kostjale korduvalt võimaluse oma olulised lepingurikkumised mõistliku tähtaja jooksul kõrvaldada, kuid kostja seda siiski ca 3 aasta jooksul ei teinud (vt ka hagi lisad 11-16), mistõttu eeldas hageja põhjendatult, et kostja ei täida oma kohustusi ka edaspidi, mida kinnitab ka kostja edaspidine käitumine; - teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida – hageja andis kostjale korduvalt võimaluse oma olulised lepingurikkumised mõistliku aja jooksul kõrvaldada, kuid kostja seda siiski isegi ca 3 aasta jooksul (vt ka hagi lisad 11-16) ei teinud ning teatas, et kavatseb oma kohustused täita kaugemas tulevikus. Käesoleval juhul on kostja ilmselgelt oluliselt rikkunud oma Lepingust tulenevaid kohustusi nii VÕS § 116 lg 1 sisalduva üldsätte kui ka VÕS § 116 lg p 2 1-5 nimetatud erisätete osas. Kostja oluline lepingurikkumine on eeltoodust tulenevalt ilmselge ja hageja poolt tõendatud. Kostja on enda poolt hagile esitatud vastuses märkinud, et hageja ei ole Lepingust taganenud mõistliku aja jooksul, kuivõrd taganemine on toimunud peaaegu 3 (kolm) aastat pärast kohustuste sissenõutavaks muutumist. Kostja viitab VÕS § 118 lg-le 1, mille kohaselt kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Hageja tundis alates kostjapoolsete kohustuste sissenõutavaks muutumisest järjepidevat ja kõrgendatud huvi kohustuste reaalse täitmise vastu, lootes olukorra võimalikult kiirele lahenemisele. Hageja edastas koheselt peale kostja kohustuste sissenõutavaks muutumist 2007. aasta alguses kostjale vastavasisulise kirja (hagiavalduse lisa 11), milles tundis huvi kohustuse täitmise aja kohta. Samuti viitas hageja ka võimalike õiguskaitsevahendite (sh taganemise) kasutamisele 2008. aasta suvel kostjale edastatud kirjas (vt hagiavalduse lisa 14). Hageja andis kostjale oma 29. mai 2009 kirjaga viimase ja konkreetse Lepingu täitmise tähtaja, milleks oli 01. september 2009 (vt hagiavalduse lisa 16). Peale 01. septembrit 2009 jätkasid hageja ja kostja veel läbirääkimisi kuni novembrini 2009, millal läbirääkimised ebaõnnestusid lõplikult. Alles seejärel,

7(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 Alusetud on kostja poolt esitatud väited, nagu oleks hageja esitanud hagi eesmärgiga vabaneda kinnisvarahindade kõrgperioodil ostetud kinnistust või saada osa ostuhinnast tagasi. Kostja on seisukohal, et hageja poolt esitatud kahju hüvitamise nõue kinnistu ostmise finantseerimiseks võetud laenu kulude (sh intress, lepingu tasu ja tagatise vormistamise kulud) osas ei ole põhjendatud, kuivõrd hageja on esitanud selle koos samaaegselt makstud ostuhinnalt VÕS § 189 lg 1 alusel arvestatud intressi ja viivisega. Hageja nimetatud kostja seisukohaga ei nõustu. Taganemise tagajärjena toimub tagasitäitmine, mis tähendab, et lepingupooled peavad tagastama teineteisele lepingu järgi üleantu ja kui tagastamine pole võimalik, tuleb hüvitada üleantu väärtus. Samuti tuleb tagastada ka viljad ja muu kasu, mis vahepeal on saadud. Kahju hüvitamise nõuded on lepingust taganemise järel kõrvuti taganemisest tulenevate nõuetega, st neid tuleb oma olemuselt eraldi käsitleda. Lepingust taganenud pool võib esitada kahju hüvitamise nõudeid lepingu rikkumise korral ulatuses, milles taganemise kaudu kahju ei kõrvaldata. Seega võib lepingust taganenud pool nõuda kogu üleantu tagastamist ja lisaks kahju hüvitamist, millega ta seatakse olukorda, mis oleks võimalikult lähedane sellele, kui leping oleks täidetud (VÕS § 127 lg 1). Tulenevalt nimetatud asjaolust on igasugune kostja seisukoht, nagu oleks hageja eesmärk kostja arvelt rikastuda, väär ja paljasõnaline ning kantud kostja eesmärgist vähendada oma Lepingu rikkumisest tulenevat vastutust. VÕS § 127 lg 2 kohaselt ei kuulu kahju hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Nimetatud sätte tõlgendamisel tuleb kahjuhüvitise suuruse määramisel lähtuda kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevast lepingust, kuna just leping määrab ära võlgniku kohustused ning samuti vaadelda seda, kas lepingu tõlgenduse kohaselt on võlgnik võtnud endale teatud kahjude kandmise riski. Hageja rõhutab siinkohal, et kostja oli Lepingust tulenevalt teadlik, et XXXasuva kinnistu ostu finantseerimiseks võttis hageja AS-ist SEB Pank laenu, mille arvelt kinnistu ostuhind kostjale tasuda (vt Lepingu punkt 3.2) ning mille tõttu seati Lepinguga ühtlasi ka AS-i SEB Pank kasuks kõnealusele kinnistule hüpoteek summas 1 202 000 krooni (vt Lepingu punkt 5). Seega kandis kostja seoses hageja poolt Lepingu täitmiseks võetud väliste finantseerimisvahenditega ja nendega kaasnevate kuludega (lepingutasu, intressid ja tagatiste seadmise kulu jms) Lepingust tulenevat riski, mistõttu kuuluvad need kostja poolt hüvitamisele. Kostja on seisukohal, et põhjendatuks ei saa pidada hageja nõuet Maksu- ja Tolliametile tasutud maamaksu kogusummas 6 056 krooni osas, kuivõrd tegemist on kuluga, mida hageja kandis vahetult seoses võimalusega kasutada tema omandis olevat kinnistut. Hageja rõhutab siinkohal veelkord, et kõnealuse XXXkinnistu näol on tegemist maatükiga, mida ei ole olnud võimalik sihtotstarbeliselt kasutusele võtta, kuivõrd maatükil puuduvad kasutuskõlbulikud ja vajalikud kommunikatsioonid, mille väljaehitamise kohustus lasus tulenevalt Lepingust kostjal. Samuti ei väljasta XXXvald vastava piirkonna majadele nimetatud asjaolust tulenevalt kasutuslubasid. Seega jääb hagejale täielikult mõistetamatuks kostja seisukoht, nagu oleks hagejal käesoleval juhul olnud võimalik kasutada tema omandis olevat kinnistut, kuivõrd hagejal puudus kostjast endast tulenevalt igasugune võimalus kinnisasja sihtotstarbeliselt kasutada. Juhul, kui kostja oleks oma Lepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt täitnud ja hagejal oleks olnud võimalik XXXkinnistut sihtotstarbeliselt kasutada, siis ei oleks hageja Lepingust taganenud ja hagialuseks olevaid nõudeid, sh maamaksu nõuet, ei oleks kostja vastu üldse tekkinud.

8(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 Kostja on oma vastuses seisukohal, et hageja poolt esitatud kahjunõue seoses advokaadibüroole LEXTAL õigusabiteenuste eest tasutud arvetega kogusummas 42 077,85 krooni on alusetu ega kuulu hüvitamisele, kuivõrd hageja ei ole tõendanud kulude seotust kostja väidetava rikkumisega. Samuti on kostja seisukohal, et nimetatud kulu näol on tegemist menetluskuludega, mille väljamõistmine on erandkorras reguleeritud tsiviilkohtumenetluse seadustikus (edaspidi nimetatud TsMS). Ühtlasi on kostja veendumusel, et tegemist on ebamõistliku kuluga, kuivõrd hageja ei ole tõendanud, milles seisnes reaalne vajadus pöörduda teise advokaadibüroo poole. Hageja nimetatud kostja seisukohtadega ei nõustu ja on veendumusel, et kõnealune kahjunõue on esitatud põhjendatult VÕS 127 lg 1 alusel. Hageja oli sunnitud kostja tegevusest tulenevatel põhjustel pöörduma oma õiguste parimaks realiseerimiseks õigusabiteenust osutava advokaadibüroo poole, milleks tal ilma kostjapoolse Lepingust tulenevate kohustuste rikkumisteta ei oleks vajadust tekkinud. Advokaadibüroo LEXTAL esitas hagejale osutatud õigusabiteenuste (konsultatsioon, materjalide analüüs, dokumentide koostamine, sh dokument, mis on hagiavalduse lisaks nr 16) eest arved (vt ka hagiavalduse lisa 27), mis kuuluvad käesolevaga kostja poolt hüvitamisele. Hageja on seisukohal, et täielikult põhjendamatu ja alusetu on kostja esitatud väide nagu oleks hageja poolt advokaadibüroo vahetamise näol tegemist ebamõistliku kulu tekitamisega. Erineva õigusabiteenuse osutaja valimine kohtumenetluse läbiviimiseks on hageja täiesti põhjendatud valikuvabadus, mis ei tähenda tingimata põhjendamatult suurte õigusabikulude tekitamist, vaid võib vastupidiselt, vastavalt õigusabiteenuse osutajaga kokkulepitule, osutuda rahaliselt otstarbekamaks ja vähem kulukamaks. Hageja esitab kostja vastu viivisenõude täpsustuse käesoleva vastuse esitamise seisuga. Täpsustatud viivisevõlgnevus on arvestatud alljärgnevalt: Summa Viivis Viivis Arvestat Arvestat Viivitatu Viivis aastas päevas ud alates ud kuni d päevade arv 1 224 000 8% 272 kr 7.01.2010 29.10.201 295 80 240 kr

kr Seega on hageja viivisenõue kostja vastu käesoleva vastuse esitamise seisuga summas 80 240 krooni. Perioodil mai kuni oktoober 2010 tasutud intressimaksete kogusumma on 199,86 eurot ehk euro ja Eesti krooni vahelist ametlikku kurssi arvestades 3 127,13 (kolm tuhat ükssada kakskümmend seitse koma kolmteist) krooni. Seega on hageja nõue kostja vastu vastuse esitamise seisuga kogusummas 1 601 311,47 (üks miljon kuussada üks tuhat kolmsada üksteist koma nelikümmend seitse) krooni, mille moodustab põhinõue summas 1 224 000 krooni, intressinõue summas 117 827 krooni, kahju hüvitamise nõue summas 179 244,47 krooni ja viivisenõue summas 80 240 krooni.

Hageja oma kirjalikes seisukohtades leiab, et kostja on väitnud, et ta rajas kommunikatsioonide trassid Lepingu tingimustele kohaselt, kuivõrd need on faktiliselt piirkonna elanike poolt kasutavad ning igasugused pretensioonid nende praeguse kasutamise osas tuleb esitada teenuseosutajate vastu. Hageja rõhutab, et kommunikatsioonide väljaehitamine selliselt, et need oleks õiguspäraselt kasutavad (st neile oleks väljastatud ka kasutusload), on oluliseks eelduseks kinnistu kasutamiseks selleks ettenähtud eesmärgil (vt hageja 29.10.2010 vastuse punkte 1.5 kuni 1.9). Kostja jättis kommunikatsioonid nõuetekohaselt välja ehitamata, mistõttu ei väljastanud XXXvald neile

9(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 kasutuslube ja neid ei saanud seega õiguspäraselt kasutada. Asjaolu, et piirkonna elanikud, kes kõnealusesse XXX piirkonda oma elamud sellises ebaselges olukorras ehitasid ning olid seetõttu sunnitud faktiliselt asuma kommunikatsioone kasutama ebaseaduslikult ilma kasutuslubadeta, ei muuda kostja Lepingust tulenevat kohustust hageja ees nõuetekohaselt täidetuks ega oma käesolevaga tähtsust hageja poolt Lepingust taganemisel. Hageja ei saanud ega pidanud välja ehitama elamut, mille kommunikatsioonide kasutamine oleks osutunud ebaseaduslikuks. Kostja seisukohad Kostja oma vastuses hagi ei tunnista. Kostja on seisukohal, et ei ole 03.05.06 müügilepingut (edaspidi „Leping“) oluliselt rikkunud ja hageja taganemine ei ole seetõttu õigustatud. 18.12.09 daatumiga Lepingust taganemise avalduses on hageja rajanud taganemise Lepingu p 3.1 rikkumisele, mis nägi ette kommunikatsioonide (gaasi-, vee-, kanalisatsiooni-, drenaaži, side ja elektritrasside, asfalteeritud ligipääsu ja tänavavalgustuse väljaehitamist kuni kinnistu piirini. Lepingust ei tulene kostja kohustust trasside kasutuslubade saamiseks 2006. a. Kostja on võtnud kohustuse rajada trassid ja tagada nende faktiline kasutatavus ning vastava kohustuse on kostja elektri-, gaasi-, vee-, kanalisatsiooni- ja drenaažitrassi osas täitnud2007. a sügiseks ehk rohkem kui 3 aastat enne taganemisavalduse esitamist. Vastavad trassid on kasutatavad ja nende kaudu toimub võrguteenuste tarbimine alates 2007. a sügisest. Lepingu p 3.1 reguleerib trasside rajamise kohustust, nimetatud sätte sõnastuses ei ole kordagi mainitud trasside kasutuslube ega ka nimetatud kasutuslubade väljastamist. Lepingu p 3.1 sõnastusest tulenevalt on ilmselge, et selle eesmärgiks oli reguleerida trasside rajamist nii, et nende kaudu oleks võimalik vastavate võrguteenuste tarbimine ning vastav eesmärk sai elektri-, gaasi-, vee-, kanalisatsiooni- ja drenaažitrassi osas 2007. a sügiseks täidetud. Trasside kasutusluba oleks üks viis tõendada vastava kohustuse täitmist, kuid kasutusloa puudumine ei tähenda samas automaatselt kohustuse rikkumist. Poolte esitatud tõenditest nähtub nii XXXvalla kui XXXvalla vee-ettevõtja teadlikkus elamute ehitusest ja kasutamisest, s.h trasside kaudu teenuste tarbimisest. Tõenditest ei nähtu, et teenuste tarbimistele oleks ükski ametiasutus teinud mistahes takistusi. Gaasitrass rajati 2007. a suvel. Kuigi trasside kasutusluba on veel menetluses, kasutatakse trasse ja teenust osutatakse elanikele alates 2007. a sügisest. Trasside kasutusele võtmine ja teenuste osutamine gaasitrassi teel alates 2007. a sügisest on tõendatud lisaks 2 oleva võrguettevõtja vastusega ning koos sellega esitatud tarbimislepingutega, mis on sõlmitud järgmistel kuupäevadel: a) 18.09.07 leping XXXkinnistu teenindamiseks (lisa 3); b) 10.10.07 leping XXXteenindamiseks (vaidlusaluse XXXkinnistu naaberkinnistu) (lisa 4). Vastuse lisaks 2 on piirkonna võrguettevõtja (gaas, vesi ja kanalisatsioon) AS EEkinnitus, millest nähtuvalt on piirkonna elanikud sõlminud vajalikud tarbimislepingud, kasutavad igapäevaselt võrguettevõtja teenuseid ja ei ole esitanud võrguettevõtjale ühtegi pretensiooni seoses osutatud teenustega. Nii vee- kui kanalisatsioonitrass on rajatud 2007. a kevadel, trassid valmisid 15.04.07. Trasside osas on kasutusluba menetluses, selle väljastamine on viibinud seoses vajadusega täpsustada trassiga seonduvat dokumentatsiooni ja 2007. a vahetult ehitustööde järgselt avaldatud ehituslikest vigadest kanalisatsioonitorustiku 40-meetrise lõigu osas (vt hagi lisaks 11 oleva e-kirjavahetuse 05.07.07 H. Küla kiri). Samuti on takistuseks olnud magistraaltrassi ehitaja AS EEja XXXvalla erimeelsused (vt hagi lisaks 11 oleva e-kirjavahetuse 16.01.07 H. Küla kiri). Trasside ehituslikud puudused kõrvaldati 2007. a suvel ning trassid võeti kasutusse. Trasse kasutatakse ja teenust osutatakse elanikele alates 2007. a sügisest. Kohustuse täitmise viibimise kohta vt käesoleva vastuse p-d 6-7. Trasside kasutusele võtmine ja teenuste osutamine alates 2007. a sügisest on tõendatud lisaks 2 oleva võrguettevõtja vastusega koos esitatud tarbimislepingutega, millest XXXkinnistut teenindav 10(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 leping on sõlmitud 23.11.07 (lisa 5). Lisaks kinnitavad teenuste faktilist tarbimist 2008. a. sõlmitud lepingud: a) 05.05.08 leping XXXkinnistu teenindamiseks (lisa 6); b) 27.09.08 leping XXXkinnistu teenindamiseks (lisa 7). Lea tn elanike pretensioonid (hagi lisad 5-9) ei vasta tegelikele asjaoludele: a)võrguettevõtjale ei ole Teenusega seoses esitatud ühtegi pretensiooni (lisa 2 p 2); b) joogivesi on kontrollitud ja see vastab kvaliteedi- ja kontrollnõuetele (lisa 2 p 3-4; lisad 8 ja 9), c) vee- ja kanalisatsioonitrass on töökorras ja trasside seisukord ei ole põhjustanud probleeme teenuse osutamisel (lisa 2 p 6). Trasside rajamine 2007. a on tõendatud m. h ka lisaks 10 oleva 04.03.10 Tellija (kostja), töövõtja VKAS ja omanikujärelevalve teostaja (XXXvalla vee-ettevõtja XXXKVH insener TT) koosoleku protokolliga, mille p-s 2.1 on osundatud tööde lõpetamisele 2007. a detsembris. Trasside üleandmine ja kasutuslubade väljastamine toimuvad eelduslikult 2010. a jooksul, kuivõrd nagu ka viidatud protokollist nähtub, oli 04.03.10 seisuga täiendavalt vajalik vaid teostusjooniste ja osaliselt ka muu üleandmisdokumentatsiooni esitamine ja tuletõrjehüdrandi katsetus. Nimetatud toimingud on tänaseks teostatud. Trasside filmimisel ilmnesid pisivead, mis kõrvaldati 09.06.10. Vastavad täiendavad dokumendid on valda esitatud 17.06.10 ning kostja ootab vallalt kasutuslubade väljastamist, kuivõrd kõik kostjale teadaolnud puudused kasutuslubade saamisel on likvideeritud. Drenaažitrass on rajatud 2007. a kevadel. Kasutusluba drenaažitrassile on menetluses, kuid trassi kasutatakse ja osa maju on trassiga ühendatud juba 2007. a sügisest. Detsembris 2007. a ühendati drenaažitrass piki XXX teed asuva eelvoolse maaparanduskraaviga ning parandati trassi kallet mõne meetri ulatuses, millega parandati liigvee äravoolu. Viidatud kraavi süvendati ja puhastati täiendavalt 2008. a mais. Oktoobris 2009. a puhastati ja süvendati XXXvalla ning XXXja XXX maaüksuse arendajate ühisel finantseerimisel viidatud maaparanduskraavi riigimaal (Ruti maaüksusel) asuvat 200 meetri pikkust lõiku, mille tulemusena alanes veetase kraavis 30 cm. Hageja väited liigmärjast maast (hagi lk 4) on paljasõnalised ja ei vasta tegelikkusele. Maa liigniiskust võib esineda kinnistutel, millede omanikud ei ole kinnistu sisest drenaaži ehitanud. Eelnimetatud asjaolust tulenevat liigniiskust ei saa kuidagi käsitleda kostja vastutusalas oleva asjaoluna ega Lepingu rikkumisena. Tsentraalne drenaažisüsteem ongi rajatud selleks, et sellesse juhtida kinnistute sisesed drenaažid. Viimaste väljaehitamine on aga kinnistu omanike kohustus, nagu on antud juhul märgitud ka Lepingu p 3.1. Vastavalt on asjakohatu ka hagi lisaks 10 oleva fototabeli foto nr 6 vett täisvalgunud vundamendiaugust – on loogiline, et kinnistu sisene süvend valgub vett täis, kui vastavale kinnistule ei ole drenaaži rajatud. See ei ole aga kuidagi seostatav tsentraalse drenaaži puudumisega või kostja Lepinguliste kohustustega. Kostja soovib rõhutada, et on teinud kõik mõistlikult võimaliku toimiva drenaažisüsteemi rajamiseks ja see on andnud tulemusi. Vastavalt käesoleva vastuse p 14 viidatule on kostja drenaaži paremaks toimimiseks initsieerinud ja finantseerinud töid ka planeeringualast väljapoole jääval alal: a) lisaks 11 on e-kirjavahetus ja Maa-ameti kiri, millest nähtub kostja poolt pädeva ametkonna otsimine ja seejärel Maa-ametiga hankelepingut omava PTOÜ teavitus raietööde teostamisest kraavi kallastel; b) lisaks 12 on e-kirjavahetus, millest nähtub mudaeemaldustööde tellimine, töödega alustamine ja kostja osalemine vastavate tööde finantseerimises. Tööde tegemist kinnitab hagi lisaks 10 oleva fototabeli foto nr 7. Samas on oluline märkida, et hageja on vastava fotoga üritanud kohut eksitada – tegemist ei ole Lea tn lõiguga, vaid nagu nähtub lisadest 11 ja 12, siis riigile kuuluva Ruti maaüksuse lõiguga, mille puhastamine ja korrashoid kuuluvad riigi kui vastava maa omaniku kohustuste hulka. Müüja tunnistab, et käesoleval hetkel puudub sidetrass ning tänavavalgustus. Sideühenduse osas võimaldab aga leping alternatiivlahendust, mida kostja on pakkunud. Tänavavalgustuse osas on Müüja oma kohustuse rikkumise heastamiseks Ostjale korduvalt välja pakkunud ajutise iseloomuga lahendusi, mis lahendaksid Ostja vajadused kuni alalise tänavavalgustuse rajamiseni (vt hagi lisa 13

11(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 ja 15, samuti lisa 11 lk 9-10 p-d 5 ja 7). Heastamise pakkumine välistab taganemise (VÕS § 107 lg 3). Sidetrassi osas on oluline märkida, et juba Lepingu p 3.1 oli eraldi viidatud, et sidetrass rajatakse vajalike tingimuste olemasolul. Selle all peeti silmas vajalike magistraalliinide olemasolu, millesse saaks vastava arenduspiirkonna liine ühendada. Kuivõrd kostjale ei olnud teada magistraalliinide valmimise tähtajad, ei saanud ta anda täpset kinnitust vastava kohustuse täitmise aja suhtes. Vastavat asjaolu ilmestab ka Lepingu p 3.1 sätestatud võimalik alternatiivne sidelahendus Eesti Energia PLC lahenduse baasil, samuti telesignaali kasutamist Starman-i Zuum TV baasil. Elioni magistraalse sideliini valmimise viibimisel ongi kostja pakkunud hagejale erinevaid alternatiivlahendusi, mis olid vastava pakkumise tegemise hetkeks kättesaadavad – vt nt H. Küla 06.10.09 e-kirja p 5 (hagi lisa 11), hagi lisaks 13 oleva vastuse p iv. Tänavavalgustuse rajamine on seotud sidetrassi rajamisega, kuivõrd vastavad kaevetööd on otstarbekas teostada samaaegselt, sellele on kostja viidanud juba 30.10.06 e-kirjas (hagi lisa 11). Kuivõrd vastavalt p 20 osundatule on Elionil huvi rajada magistraalliin ja Elioni sidekanalisatsiooni rajamine 2010. a jooksul, on mõistlik ka tänavavalgustuse rajamine toimub 2010. a jooksul. Rajatud on killustiktee, mis valmis juba 2005. a sügisel - 2006. a kevadel. Asfaldi osas ei sätestatud Lepingus tähtaega just nimelt tulenevalt asjaolust, et asfalteerimine oli otseses sõltuvuses piirkonnas toimuvast ehitustegevusest. Lepingu sõlmimise ajal ei olnud teada, millal enamik krunte vastavas piirkonnas müüakse ning millal lõppeb seega suurem osa piirkonna ehitustöödest ja väheneb oluliselt rasketehnika liikumine teedel. Ka poolte esitatud tõendid kinnitavad kostja kavatsust asfalteerimistöid teostada pärast suuremahulisema elamuehituse lõppu piirkonnas: kostja vastuse lisa 16- 17, vt ka H. Küla 13.11.09 e-kiri (hagi lisa 11) ja vastav protokoll (lisa 15). Praktikas on tavapärane, et asfalteerimistöid uutes elamupiirkondades teostatakse pärast enamike elamute valmimist. Ebaõiged on hageja väited, nagu oleks rajatud teed seisukorras, mis välistavad nende mõistliku kasutamise. Hagi lisaks 10 olevas fototabelis on fotod 1 ja 2 juurdepääsuteest Kinnistule esitatud 09.04.08 seisuga. Fotod 3 ja 4 kajastavad tänast olukorda ja näitavad täiendava killustiku paigaldamist. Kostja osundab siinkohal, et enamik fotodel 1 ja 2 kajastatud alast on tulevane haljasriba ja kõnnitee asukoht (riba fotol 2 oleva punase noole laiuses). Lisaks osundab kostja, et fotol 3 olevad mullahunnikud ei paikne Kinnistul, nagu võib ekslikult järeldada pildi pealkirjast. Kostja vastuse lisaks 16 oleva fototabeli fotod nr 22, 23 kajastavad 2009. a. sügise ehk Avaldusele vahetult eelnenud aja tegelikku olukorda Lea tn osas ja fotod nr 27, 28, 31, 33, 34, 37, 38, 40 kajastavad 31.05.10 arendusala olukorda ning neist ei nähtu hageja väidetud suurte ebatasasuste olemasolu. Tee on ohutu. Fotod nr 6, 10, 11, 12, 13, 14, 15 illustreerivad vastava arendusala teede rajamist 2005 ja 2006. a. ning fotod nr 7, 8, 9 arendusala väliste teede rajamist. VÕS § 116 g-d 1 ja 2 annavad lepingupoolele taganemisõiguse vaid lepingurikkumise olulisuse puhul. Kostja rikkumised ei ole olulised VÕS § 116 lg 2 toodud loetelu tähenduses ja/või taganemine on välistatud juba tulenevalt asjaolust, et hageja on teadlikult keeldunud kostja poolt pakutud heastamisest. Hageja poolt viidatud rikkumised ei ole tinginud olukorda, mille tõttu oleks hageja jäänud olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis (VÕS § 116 lg 2 p 1). Ebaselgeks jääb, milles seisneb hageja erihuvi asfalttee olemasolu, sidetrassi, tänavavalgustuse ning eelnimetatud trasside kasutuslubade olemasolu osas. Asfalttee olemasolu ei ole esmavajalik ehitustegevuse teostamiseks (pigem vastupidi, kuna veomasinad ja rasketehnika lõhuksid ilmselt hageja kinnistu lähenduses paikneva asfaldi). Väljaspool vaidlust on asjaolu, et juba käesoleval hetkel on Lepingu esemeks oleva kinnistu seisukord selline, et see võimaldab hagejal teostada sellel

12(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 ehitustegevust. Lisaks oleks käesoleval hetkel (tegelikult juba alates 2007. a. lõpust) võimalik ka nimetatud krundile rajatud elamu igapäevane kasutamine. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on rikkunud oma kohustusi tahtlikult (VSÕ § 116 lg 2 p 3). Olukorras, kus kostja on pidevalt selgitanud täitmise viibimise põhjuseid ja on aktiivselt tegelenud ilmnenud takistuste kõrvaldamisel, s.h pakkunud heastamist, ei saa kostja tegevus olla käsitletav tahtliku rikkumisena VÕS § 104 lg 5 tähenduses. Alusetu on ka hageja tuginemine VÕS § 116 lg 2 p-le 5. Hageja ei ole varasemalt kunagi andnud täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks, vaid on esitanud järelepärimisi tähtaegade osas (vt hagi lisad 11, 12. 14). Hageja on täiendava tähtaja täitmiseks andnud alles 29.05.09 kahju hüvitamise ja lepingu täitmise nõudekirjas (vt hagi lisa 16). s.o. üle 3 aasta pärast müügilepingu sõlmimist ja ca 2,5 a pärast enamike trasside valmimise tähtaega. Hageja on eiranud sellega VÕS § 108 lg 3 tulenevat nõuet esitada täitmisnõue mõistliku aja jooksul. Vastavalt kaotas hageja nii täitmisnõude kui võimaluse Lepingust VÕS § 116 lg 2 p 5 alusel taganeda. Täiendavat märgib kostja, et VÕS § 116 lg 2 p 5 tuleb tõlgendada koosmõjus VÕS §-dega 6 ja 7. Käesoleva vaidluse esemeks olevad kohustused on Lepingu p 3.1. silmas pidades kõrvalkohutused, st sekundaarsed Lepingu olemust silmas pidades. Lisaks on vastavad kohustused suures ulatuses täidetud. VÕS § 116 lg 2 p 5 on käsitletav olulise rikkumisena vaid juhul, kui täiendav tähtaeg on antud lepingu täitmise seisukohal olulise tähtsusega kohustuse rikkumise osas. Lepingu p-st 3.1. tulenevad ja antud juhul esinenud rikkumised seda ei ole. Taganemine oleks kõiki asjaolusid arvesse võttes selgelt ebaproportsionaalne. Poolte esitatud tõenditega on tõendatud, et kostja on 3,5 aasta jooksul Lepingu sõlmimisest kuni hageja taganemisavalduse esitamiseni uskunud Lepingu kehtima jäämisesse ning teinud pidevalt ja jooksvalt omapoolseid pingutusi tagamaks Lepingu p 3.1 põhieesmärgi saavutamist ning on selle paktiliselt täielikult ka saavutanud. Isegi kui kõrvalekaldeid käsitleda olulise Lepingu rikkumisena, ei ole taganetud mõistliku aja jooksul – taganemisavaldus on esitatud rohkem kui 3 aasta möödumisel kohustuse sissenõutavaks muutumisest ehk pärast aegumistähtaja lõppu. Kuivõrd täitmisnõue oli taganemisavalduse esitamisel aegunud, oli aegunud ka taganemine hageja kujundusõigusena. Isegi kui aegumine ei kohalduks, oleks taganemine ikkagi esitatud selgelt mõistliku aega eirates. Arvestades Müüja poolt Lepingu täitmiseks teostatud tööde hulka, samuti Müüjal lepingu püsimajäämise suhtes tekkinud õiguskindlust, ei ole Ostja poolt Lepingust taganemine kooskõlas ka hea usu põhimõttega. Müüja on müügilepingu sõlmimisest nüüdseks juba pea nelja aasta jooksul lähtunud eeldusest, et pooltevaheline müügileping jääb kestma ning lepingulisi kohustusi ei täideta poolte vahel tagasi. Hageja on esmakordselt lepingust taganemist maininud alles 29.05.2009.a kirjas (vt hagi lisa 16). Hageja on teadlikult loobunud taganemisõiguse kasutamisest vahetult pärast võimalikust rikkumisest teadasaamist (tegelikkuses on ainukesena probleemsena käsitletav tänavavalgustuse rajamine, mille osas on kostja pakkunud heastamist; vt käesolev vastuse 27). Seetõttu on Müüjal tekkinud õigustatud huvi lepingu püsimajäämise vastu ning seadusest tulenevalt (VÕS § 118) ei ole Ostja poolt Lepingust taganemine lubatud. Kui taganemine isegi oleks põhjendatud (kuigi ei ole), oleks osaliselt põhjendamatu hageja kahjunõue – seda Kinnistu ostuks võetud laenu finantseerimise kulu (intress, lepingu tasu ja tagatise vormistamise kulud) kokku summas 116 807,43 krooni (lepingu tasu 1 003,80 krooni, intress 112 063,63 krooni, hüpoteegi notaritasu hüpoteegile vastavas osas 2 660,00 krooni ja riigilõiv 1 080,00 krooni). Hageja nõuab samaaegselt makstud ostuhinnalt VÕS § 189 lg 1 järgset intressi (arvestatuna kuni taganemisavalduse esitamiseni) ja viivist (arvestatuna alates taganemisavalduse esitamisest) ning ostuhinna finantseerimisega kaasnenud intressikulu. VÕS § 189 lg 1 ja § 113 sätestavad intressi ja viivise tasuna raha kasutamise eest. Kui “kasutatud raha” ei ole aga hageja 13(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 enda raha, vaid saadud laen, siis hageja raha ei ole kasutuses VÕS § 189 lg 1 mõttes. Kasutuses on laenatud raha, millelt hageja maksab intressi, mille hüvitamist omakorda hageja nõuab kostjalt. Hageja soovib kostja arvelt rikastuda – saada esmalt hüvitust võõra raha kasutamise eest täpselt selles samas määras, kui palju ta ise võõra raha kasutamise eest maksis ning seejärel saada sama raha kasutamise eest ise veel täiendavalt seadusjärgset intressi ja viivist. Põhjendatuks ei saa pidada Maksu- ja Tolliametile tasutud maamaksu kogusummas 6 056 väljamõistmist kostjalt. Tegemist on kuluga, mida hageja kandis vahetult seoses võimalusega kasutada tema omandis olevat kinnistut. Asjaolu, et hageja on hilisemalt otsustanud müügilepingust taganeda (olgugi, et alusetult), ei tähenda, et kostja peaks hüvitama ka jooksvad kulud, mida hageja kandis seoses sellega, et tal võimaldati tehingu kehtivusajal (olgugi, et taganemise kehtetuse tõttu kehtib tehing ka käesoleval hetkel) kinnistut kasutada. Hagiavalduse p-s 7.9. on hageja esitanud kahjunõude seoses advokaadibüroolt Lextal õigusabiteenuse ostmisega summas 42 077,85 krooni. Nimetatud nõue on alusetu järgmistel põhjustel: a) hagi lisast 27 ei selgu, mis küsimusega seoses on hageja antud kulud kandnud. Seega ei ole hageja tõendanud kulude seotust kostja väidetava rikkumisega. Kostja eeldab, et nimetatud kulud võivad olla seotud 29.05.09 dateeritud kahju hüvitamise nõudega (hagi lisa 6). Nimetatud nõue ei kattu aga käesoleva menetluse aluseks oleva haginõudega, mistõttu on olemuselt täiesti eraldiseisev nõue. Hageja ei ole nimetatud nõuet esitanud hagiavaldusena; b) kostja eeldab, et olemuselt on tegemist menetluskuluga, s.o. õigusabikuludega, mille väljamõistmine on erandkorras reguleeritud TsMS § 174 lg 7 poolt: nimetatud kulude osas ei saa eraldi esitada kahjunõuet, vaid need peab esitama menetluskulude kindlaksmääramise menetluse raames. Seega välistab TsMS § 174 lg 7 hagi p-s 7.9 esitatud kahjunõude eraldi esitamise. Siin tuleb siiski silmas pidada, et olemuslikult menetluskuludena käsitletav kahju peab olema ka ajalises seoses tegelikult algatatud menetlusega, rohkem kui 6-kuulise vahemiku jäämist kulude tekkimise aja ja menetluse algatamise vahel tuleb lugeda selliseks viivituseks, mis välistab vastavate kulude esitamise ka menetluskuludena TsMS § 144 p 4 tähenduses (hagiavaldus esitati 16.04.10, kõige hilisem kuluartikkel kuluaruande kohaselt on dateeritud 24.09.09); c) isegi, kui hageja nõue oleks esitatav eraldi kahjunõudena, tuleb kostja hinnangul hagi p-s 7.9 nimetatud nõude osas kohaldada VÕS § 139 lg-t 1, kuna hageja pöördumine esmalt ühe advokaadibüroo poole ja pärast hagiavalduse esitamine kasutades teise advokaadibüroo teenuseid on ebamõistlik ja tekitab põhjendamatult suuri õigusabikulusid. Kuna hageja ei ole tõendanud, milles seisnes reaalselt vajadus pöörduda teise advokaadibüroo poole ja milles ulatuses on hagi lisas 27 nimetatud kuluartiklite osas tegemist käesoleva nõude ja/või kostja väidetava rikkumisega seotud kahjuga, on kohane välistada VÕS § 139 lg 1 alusel kahju väljamõistmine täies ulatuses; Kostja oma kirjalikus seisukohas leiab, et vaidluse põhisisuks küsimus hageja poolse taganemise proportsionaalsuses ja heauskses käitumises. Kostja on seisukohal, et hageja põhjendused Lepingust taganemise aluste osas on otsitud ja taganemine ise on ebaproportsionaalne ning vastuolus hea usu põhimõttega. Vastuseks hageja seisukohale soovib kostja veelkord lühidalt selgitada, et hageja väited vajalike tehnovõrkude kasutatavuse takistatuse osas on paljasõnalised ja põhjendamatud. Hageja ei ole ümber lükanud kostja tõendeid, mille järgi toimub AS-le EEkuuluva gaasitrassi faktiline kasutamine Kinnistuga samas elamupiirkonnas, s.h naaberkinnistute poolt alates 2007. septembrist ning et ükski tarbija ei ole võrguettevõtjale esitanud mistahes pretensioone teenuse kvaliteedi osas.

14(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 Hageja on lähtunud ekslikust väitest, et kui kasutusluba ei ole, ei saa trassi kasutada ning samuti ei saa Kinnistule rajatud elamu sellisel juhul kasutusluba. Ometigi on sama gaasitrass ja naaberkinnistule rajatud elamud reaalselt kasutuses ning gaasi tarbimine toimub tänaseks juba ca 3 aastat ning taganemise hetkeks oli kasutamine toimunud rohkem kui 2 aastat ja 3 kuud. Vald on sellest teadlik ja aktsepteerib olukorda. VÕS § 29 lg 4 ja lg 5 p 4-6 ja lg 6 Lepingu tõlgendamisreeglitest on oluline arvestada, et elamukinnistute müügitehingutes ei saa mõistlikult eeldada, et müüja vastutab võrguteenuste kvaliteedi või võrguteenuste osutaja käitumise eest. Tavapärane on, et müüja annab kinnituse, kas ja millist võrguteenust saab tarbida. Kui ostja saab sõlmida tarbimislepingu ja teenuse tarbimist võimaldatakse, ongi müüja kohustus täidetud. Antud juhul on dokumentaalsete tõenditega tõendatud, et võrguettevõtja sõlmis tarbimislepinguid ja vastava piirkonna elanikud on saanud võrguteenuseid tarbida juba alates 2007. a. sügisest. Kui tarbimine toimub tarbimislepingu alusel, on tarbija käitunud õiguspäraselt. Kui võrguettevõtja teenuse osutamisel mingeid nõudeid rikub, ei tee see tarbijast õigusrikkujat. Vaidlusaluste vee-, kanalisatsiooni- ja drenaažitrasside kasutusload väljastati 29.06.10 (vastavad XXXVallavalitsuse korraldused nr 234-236 on lisad 2-4). Hageja ei ole ümber lükanud kostja 21.06.10 seisukoha p 8-17 toodud põhjendusi ja lisadeks 2, 5-7, 10-12 esitatud tõendeid, millest nähtub trasside rajamine 2007. a. kevadel ning trasside kasutusse võtmine ja nende kaudu võrguteenuste osutamine alates 23.11.07 ehk rohkem kui 2 aastat enne hageja poolset taganemist. Müüja tunnistab, et käesoleval hetkel puudub sidekanalisatsioon ning tänavavalgustus. Sideühenduse osas võimaldab aga Leping ise alternatiivlahendust ehk pooled möönsid, et algselt kavandatud lahendus ei pruugi realiseeruda, seejuures sätestab VÕS § 86 lg 1 alternatiivkohustuse puhul võlgniku valikuõiguse. Vaidlust ei ole selles, et kostja on pakkunud alternatiivseid sidelahendusi, kuid hageja on leidnud, et vastav lahendus oleks kvaliteedilt oluliselt kehvem. Vastava hinnangu andmise juures jääb hageja seejuures paljasõnaliseks. Kostja soovib siinkohal rõhutada, et isegi kui alternatiivlahendus oleks „kehvem“, oleks elamukinnistu müügilepingust taganemine põhjusel, et sidelahendus pole piisavalt kiire või on nt 100 EEK kalendrikuus kallim Lepingujärgsest, selgelt ebaproportsionaalne meede. Kokkuvõtlikult on tänavavalgustuse puudumine ainus kostja poolne selge minetus Lepingu täitmisel. Kostja on pakkunud oma kohustuse heastamiseks majaümbruse valgustuse elektrikulu katmist, kuid hageja on leidnud, et vastav lahendus on oluliselt kehvem ja seetõttu ebakohane. Kostja hagejaga ei nõustu. Pakutud lahendus on vastavalt VÕS §107 lg 1 p 1 mõistlik, kuivõrd tänavavalgustuse väljaehitamine on viibinud Elioni sidetrassi valmimise taga, mis on omakorda viibinud maanteeäärse magistraalsidetrassi ehituse alustamise tõttu. Vastavaid asjaolusid on kostja selgitanud oma 21.06.10 vastuse p 19-21. Vastav lahendus ei põhjustaks hagejale lisakulu (VÕS § 107 lg 1 p 2). Ebaselgeks jääb, mis on hageja õigustatud huvi heastamisest keeldumiseks (VÕS § 107 lg 1 p 3) – nagu öeldud, siis hageja väide, et lahendus on „kehvem“, on esmalt paljasõnaline ja teisalt ei eeldagi heastamine täpselt samasuguse asja pakkumist. Heastamise kohasuse juures tuleb arvestada ka seda, et vastavaid lahendusi on pakutud kostja poolt ajutise meetmena, ning kostja on kinnitanud, et täidab ka n.ö algsed kohustused, kuigi viivitusega. Vaidlust ei ole selles, et Leping ei sätesta asfalteerimiskohustuse täitmise osas tähtaega. Seda põhjusel, et kostja arvestas ka juba Lepingu sõlmimise ajal, et asfalteerimine on mõistlik teostada siis, kui elurajoon on põhiosas valminud ja ehitusega seotud rasketehnika liikumine on seetõttu oluliselt vähenenud. Asfaltkatte panemine, mis aktiivse rasketehnika liikumise tõttu kasutuskõlbmatuks muutub, oleks ebamõistlik. Asfaltkatte panemine ja raskeveokite liikumise keelamine vastavate liiklusmärkidega oleks samuti ebamõistlik, sest ehitusprotsessi tõttu on olemuslikult mõistlik vastav rasketehnika ligipääs tagada. Rasketehnika ligipääsu keelamine

15(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 iseenesest võimaldaks ehitusprotsessi, kuid see kallineks oluliselt alternatiivlahenduste kasutamise tõttu (vajalik oleks oluliselt intensiivsem kergemate transpordivahendite liiklus ning ehitiste rajamine viisil, mis ei vaja kraanade, betooniveokite vms masinate juurdepääsu). Siinkohal väärib rõhutamist, et hageja on teede olukorrast üritanud jätta teadlikult halvemat muljet tegelikkusest – kostja 21.06.10 vastuse p 23 on selgitatud ja tõendatud, et hageja esitatud andmed on eksitavad ning taganemisavalduse eelne tegelik olukord oli oluliselt parem ja killustikkattega elurajooni teed olid heas seisukorras. Kasutusloa väljastamisest elamule ei oleks vald saanud õiguspäraselt keelduda. Seoses hagi lisaks 5 oleva valla seisukoha kasutusloa väljastamise kohta soovib kostja esmalt märkida, et vastavast avaldusest ei nähtu, nagu oleks kasutusloa taotlus ka tegelikult esitatud ning kasutusluba väljastamata jäetud. Vastusest ei nähtu ka õiguslik alus, mille järgi kasutusloa väljastamisest keeldumine toimuks. XXXvalla tegelik praktika reaalsete kasutusloa taotluste menetlemisel kinnitab, et kasutuslube väljastatakse ka siis, kui vastavate ehitistega seotud tehnovõrkudel veel kasutuslube ei ole. Lisad 5 ja 6 on 01.01.08 XXXVallavalitsuse korraldused kasutuslubade väljastamiseks samas piirkonnas vee- ja kanalisatsiooni eelvoolu II etapile. Tegemist on ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni osaga, mille kaudu toimub ka Kinnistu asukoha elamupiirkonna, s.h naaberkinnistute ja naaberplaneeringu XXXkinnistute varustamine vee- ja kanalisatsiooniteenusega. Seejuures puudus vastava süsteemi pumplate elektriühendus, elektriühenduse rajamiseks väljastati ehitusluba alles 04.03.08 ehk ca 3 kuud pärast kasutusloa väljastamist trassidele. Seega reaalselt ei olnud kasutusloa väljastamisel takistuseks elektrivõrguühenduse puudumine, kuigi ilma elektriühendusteta pumplad töötada ei saanud. On väheusutav, et kui trassiosale kasutusluba väljastati, siis trassiga ühendatud eraldi kinnistul asuvale eraldi iseseisvale ehitisele (elamule) ei ole kasutusluba väljastatud tuginedes just kinnistu välisel trassil kasutusloa puudumisele. Kasutusloa väljastamisest keeldumise alused on loetletud ammendavalt EhS § 34. Ükski nimetatud alustest ei ole seostatav vastava ehitise asukohakinnistu välise tehnovõrgu kasutusloa puudumisega. Sellisele õiguslikule alusele ei ole viidatud ka hagi lisas 5, samuti ei ole ka hageja ise asjakohast õiguslikku alust esile toonud. Kostja on seisukohal, et XXXVallavalitsus oleks ilmselt Kinnistule rajatud ehitisele kasutusloa väljastanud ka siis, kui Kinnistut teenindavatel Kinnistu välistel tehnovõrkudel kasutusload osaliselt puudusid. Kostja ei saa müüjana vastutada võimaliku ebaõige või vastuolulise halduspraktika eest kasutusloa väljastamisel. 09.11.10 põhiistungil taotles hageja XXXvalla ehitusjärelvalve spetsialisti T. K e-kirja asja materjalide juurde võtmist, et tõendada vaidlusaluste kommunikatsioonide osas puuduste esinemist. Kostja on seisukohal, et hageja esitatud tõend ei lükka ümber kostja väidet, et alates trasside kasutuselevõtmisest (tarbimislepingute sõlmimisest 2007. a. ja 2008. a., kostja 21.06.10 vastuse p 67, 9) ei ole trasside juures täiendavaid ehitustöid teostatud ning kasutusloa saamine on viibinud vaid dokumentide vormistamise taga. Seega trassid on olnud kasutatavad alates valmimisest ning enne tarbimislepingute sõlmimist (tarbimislepinguid ei sõlmitud koheselt trasside valmimisel, vaid vastavalt elanike soovidele) ehk 2007. a. kevadest ja suvest ehk omakorda ca 2,5 aastat enne taganemisavalduse esitamist ja kostja on sellega Müügilepingu p 3.1 sätestatud kohustuse kõikide trasside kasutatavuse osas täitnud. Kostja esitab käesoleva seisukoha lisana 3 19.02.08 OÜ Tehnokontrollikeskus akti gaasipaigalduse kasutusele eelneva tehnilise kontrolli kohta, millega on tuvastatud XXX elamuala teenindava gaasitrassi nõuetekohasust, m. h on aktis märgitud trassi valmimisajana august 2007. a. Vastavalt kostja 21.06.07 seisukoha p 6 sõlmiti esimene tarbimisleping ca 1 kuu hiljem - 18.09.07. Lisaks eeltoodule on gaasitrass saanud 16.11.10 XXXVallavalitsuse istungi korraldusega kasutusloa, kostja esitab vastava tõendi esimesel võimalusel. Kostja soovib siinkohal veelkord

16(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 rõhutada, et alates trassi kasutuselevõtmisest 2007. a. sügisel ei ole trassi juures mistahes täiendavaid ehitustöid teostatud. Seoses hageja väidetega drenaaži ebapiisava toimimise kohta on kostja seisukohal, et nõuetekohane drenaaž on väljaehitatud ja toimib. Lisa 5 on 31.05.10 tehtud fotod kraavist, millesse XXX elurajooni drenaažid juhitakse ning mis kajastuvad ühtlasi hagi lisaks 10 oleva fototabeli fotol 6 tehtuna 16.04.10 ehk vahetult pärast 2009/2010. a. erakordselt lumerohke talve tekkinud suurvee ajal. Kostja märgib esmalt, et fotodel kajastatud eelvoolne maaparanduskraav on drenaaži suubumise koht, mitte Lepingu p 3.1 viidatud drenaažitrassi enda osa. Kraavi veetase ja tühjendumine veest sõltub kraavi puhastamisest kogu selle kulgemise tee ulatuses, mis enne ja pärast XXX planeeringut on mitu kilomeetrit. Sellest mitmest kilomeetrist on kostja korraldamisel või eestvedamisel puhastatud ca 450 meetrit – ainult TXXX, XXX ja XXX. Sealhulgas mõjutab kraavi veetaset kogu piirkonna dreenivõrgustiku väljaehitamine tänavaaladel ja eraldi kinnistutel, ca 20 hektaril. Lea tn kinnistud moodustavad ca 15% märgitud piirkonnast ja enamik kinnistute omanikke ei ole oma kinnistusisese dreenivõrgu välja ehitanud. XXXplaneeringul on rajatud ainult tänavaala keskne dreen ja kinnistute sisesed on rajamata, mis moodustab kokku ca 10% 20 hektarist. Ülejäänud 75% territooriumil on dreenivõrk täielikult rajamata. Ehk mida kuivem on piirkond, seda madalam veetase ning süsteem muutub järjest tõhusamaks vastvalt ehitustegevusele ja kraavi täiendavale puhastamisele muudes lõikudes. Kostja on 21.06.10 vastuse p 16-17 põhistanud ja tõendanud, et kostja on tegelnud kraavi puhastamisega ka väljaspool XXX elamuala, kuigi sõlmitud müügilepingute järgi oleks saanud piirduda vaid väitega, et lepingujärgne drenaaž on väljaehitatud. Juhul, kui drenaažist on tunginud sadevett eramukinnistutele (kuigi hageja ei ole seda tõendanud), on põhjuseks vastavatel elamukinnistutel kinnistu omanike endi poolt rajatud drenaaži osas tagasilöögiklapi puudumises. Tagasilöögiklapi puudumine nii drenaaži kui kanalisatsiooni osas on tavapärane meede tagasivoolu vältimiseks ning on kohalike omavalitsuste ühisveevärgi- ja kanalisatsioonieeskirjades, samuti hoonete kindlustustingimustes kohustuslikuks tingimuseks. Kostja soovib eraldi rõhutada, et drenaažisüsteemide puhul on paratamatu, et need ei ole alati võimelised vastu võtma kogu vett – probleemid tekivadki just erakordselt suure sademetehulga korral või kevadiste erakordsete suurvete ajal. Seda ei saa iseenesest pidada drenaaži puuduseks. Vaidlust ei ole selles, et kostja on Lepingu p 3.1 järgi kohustatud selles nimetatud trasside väljaehitamises Kinnistu piirile ja vajalike liitumistasude maksmiseks. Vaidlust ei ole selles, et trassid on füüsiliselt kinnistu piiril olemas, et naaberkinnistud kasutatavad samade trasside kaudu ka võrguteenuseid juba 2007. a. ja 2008. a. alates ning kostja on tasunud ka vajalikud liitumistasud. Vaidlus on selles, kas trassid on Lepingu p 3.1 mõttes väljaehitatud kinnistu piirile siis, kui nad on saanud kasutusloa või piisab sellest, et trassid on füüsiliselt väljaehitatud ja kasutuses. Kostja jääb oma seisukoha juurde, et Kinnistu väliste trasside kasutuslubade saamine ei ole Lepingu p-ga 3.1 hõlmatud. Kostja ei pidanud Lepingu sõlmimisel silmas, et Lepingu nõuetekohane täitmine eeldab kostja vastutamist ka võrguettevõtja ja valla suhete eest kasutuslubade menetlemisel ja väljastamisel. Kostja on seisukohal, et kinnistu väliste trasside omand, valdus ja kasutus toimub õiguslikult võrguettevõtja poolt (või trassi omaniku ja võrguettevõtja poolt, kui need ei lange kokku ühes isikus). ÜvvKS § 2 ja MgS § kohaselt on ühisveevärgi, kanalisatsiooni, drenaaži ja gaasitorustike sihipärase kasutamise sisuks just võrguteenuste osutamine, mitte võrguteenuste tarbimine lõpptarbija poolt. Õiguslikult kasutab elamukinnistu omanik või valdaja tehnovõrkude kaudu osutatavat teenust, kuid see ei ole käsitletav tema poolt kinnistu välise trassi enda kasutamisega.

17(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 Vastavalt ei ole võrguteenuste tarbimine iseenesest õigusvastane, kui võrguettevõtjaga on sõlmitud vastav tarbimisleping ja võrguettevõtja teenusega varustatuse tagab (nagu antud juhul). Hageja mure Kinnistu väliste trasside osas ei saa käesolevas kaasuses olla suunatud kostja kui Kinnistu müüja poole, kuivõrd liitumis- ja tarbimisvõimalus oli tagatud ning tarbitava teenuse kvaliteedi eest lasub vastutus teenuse osutajal. 09.11.10 istungil ilmnes, et hagejate mureks on pigem asjaolu, et nad ei julge või ei soovi kasutada võrguteenuseid trassidest, millel kasutusluba puudub. Kostja on esmalt seisukohal, et vastav huvi ei saa kuidagi olla Lepingu p-ga 3.1 kaetud ja see ei ole kostjale olnud äratuntav kuni 09.11.10 istungini. Kostja on seisukohal, et hageja üritab siduda õigussuhet võrguettevõtja ja hageja kui tarbija vahel müügiõigussuhtega kostja ja hageja vahel. Kostja on seisukohal, et see on praktikas tavapäratu ning vastava hageja erihuvi järgmine müügilepingu täitmisel oleks mõeldav ainult juhul, kui müügilepingus oleks vastav erihuvi üheselt ja selgelt sätestatud (VÕS § 217 lg 2 p 1 ja 2), aga antud juhul see nii ei olnud. Hageja üritab Kinnistu puuduseks lugeda selliste asjade puudust (Kinnistu väliste trasside), mis ei ole Kinnistu oluliseks osaks ega päraldiseks. Kasutusloa puudumine võib iseenesest olla takistuseks kinnistuväliste võrkude õiguspärasel kasutamisel vastava trassi omaniku ja/ või valdaja poolt, aga vastavad trassid ei ole müügiesemeks ning neid ei ole antud ka hageja kasutusse. Kostja ei nõustu hageja poolt 09.11.10 istungil avaldatuga ka selles, et trasside kasutusloa puudumine oleks välistanud ka Kinnistule elamu ehitamisel kasutusloa saamise. Kostja jääb seisukoha juurde, et nii hagi lisa 5 kui 09.11.10 kostja poolt kohtuistungil esitatud XXXvalla seisukohad on n.ö abstraktsed, ei ole seotud konkreetse juhtumiga ja ei võimalda tegelikult hinnata, kas konkreetne elamu oleks kasutusloa saanud või mitte. 09.11.10 esitatud XXXVallavalitsuse õiend kinnitab täiendavalt seda, et trasside kasutuslubade puudumine ei oleks olnud kasutusloa väljastamisel takistuseks, v.a kanalisatsioonilahenduse osas. Vastav osundus tugineb EhS § 3 lg 1, mille järgi ei või ehitis m. h tekitada ohtu keskkonnale ja on ilmne, et reovee juhtimine otse keskkonda võib olla keskkonnale kahjulik. Vaidlust ei ole selles, et Kinnistu, s.h teised XXX planeeringuala kinnistud on ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga, mis omakorda on ühendatud survekanalisatsiooniga läbi mahuti (tegemist on täpsemalt reovee pumba kaevuga, mis oma mõõtmetelt võimaldab ka reoveekogumist mahutina ning on just mahutina kasutuses kuni survekanalisatsiooni toimimiseks piisava tarbijate hulga liitumiseni). Kuivõrd ükski XXX elanik ei ole esitanud elamule kasutusloa taotlust ja näidanud seejuures kirjeldatud süsteemi kanalisatsiooni lahendusena (milleks oleks vajalik ka AS EEkui rajatise omaniku nõusolek, mis on sisuliselt tarbimislepingutega ka antud), ei ole vald hinnanud kasutusloa väljastamise võimalikkust vastavast aspektist. Kostja on seisukohal, et vajadusel oleks olnud võimalik nt pumpla kui mahuti juurde viivate torude osas eraldi kasutusloa taotlemine , kuid keegi pole selleks huvi üles näidanud ja kostja pole seda omakorda vajalikuks pidanud, kuivõrd keegi ei ole elamutele kasutusluba taotlenud ning reaalselt takistust kasutusloa saamisel pole seega eluliselt tekkinud (sh hagi lisaks 5 oleva kirja adressaat V. Braga pole kostjale ette heitnud, et kostja ei ole taganud kanalisatsiooniteenust või sellist kanalisatsioonilahendust, mis võimaldaks elamule kasutusloa saamist). Kostja märgib siinkohal täiendavalt, et pumpla ise on ASle EEkuuluva olmekanalisatsiooni II etapi osa ning on saanud kasutusloa 08.01.08 kogu vastava etapi kasutusloa näol (esitatud kostja 04.11.10 seisukoha lisana 6). Täna puudub kanalisatsioonilahenduse eraldi hindamiseks vallal juba üldse erivajadus, kuivõrd nagu juba viidatud, on kogu survekanalisatsioon ehk XXXvalla olmekanalisatsiooni eelvoolu II etapp (s.h viidatud pumpla) saanud kasutusloa. Hageja 09.11.10 tõlgendusega, nagu näitaks XXXVallavalitsuse seisukoht seda, et kasutuslube võib taotleda küll ,aga ega see tähenda veel midagi nende väljastamise kohta, on eksitav. Vald on oma 18(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 seisukoha 1. lõigus viidanud kasutusloa taotlemise võimalusele alates detailplaneeringu kehtestamisest – hageja käsitlust aluseks võttes ei tohiks aga detailplaneeringu kehtestamine mingit tähtsust omada, sest ka detailplaneeringu puudumine ei ole ju iseenesest takistuseks kasutusloa taotluse esitamisel. On ilmne, et XXXVallavalitsus on just soovinud juhtida tähelepanu asjaolule, et kasutusloa andmisel tuleb kanalisatsioonilahenduse küsimust eraldi hinnata. Kostja soovib siinkohal täiendavalt märkida, et erinevalt hageja poolt 09.11.10 istungil viidatust ei anna EhS § 34 „tervet rida“ aluseid elamule ehitusloa väljastamisest keeldumiseks, kui kinnistu välisel trassil, mille kaudu ehitis võrguteenuseid tarbib, puudub kasutusluba. Kostja möönab, et EhS § 34 lg 1 p 1 võiks olla selliseks aluseks, kui kanalisatsioonilahendus oleks keskkonda rikkuv, aga nagu eelpool viidatud, siis antud juhul sellist probleemi tegelikult ei esinenud (ja vald ei ole seejuures konkreetset lahendust hinnanud). Kostjal on õnnestunud leida täiendavaid tõendeid, mis kinnitavad kostja poolt menetluses varasemalt esitatud väiteid, et kinnistute väliste trasside kasutuslubade väljastamine ei ole vältimatult elamutele kasutusloa andmise eelduseks. 04.11.10 seisukoha lisana 5 ja 6 on esitatud näide rajatiste kohta, kuid kostjal on pistelise kontrolli käigus õnnestunud leida näiteid ka elamute kohta. Kostja ja ehitisregistri andmetel on Kuura MÜ detailplaneeringualas (planeering kehtestatud 14.05.02 XXXvallavolikogu otsusega nr 17) Luige alevikus XXXvallas väljastatud elamutele kasutuslubasid olukorras, kus maju teenindav kanalisatsioonitrass ei ole saanud kasutusluba. Trass kuulub arendajale, trassil osutab reovee ärajuhtimise teenust XXXvalla vee-ettevõtja OÜ XXXKVH. Kinnistu omanikega on sõlmitud liitumis- ja tarbimislepingud. Ilma kasutusloata detailplaneeringusisene tsentraalne kanalisatsioonitrass on omakorda ühendatud ENSV välja ehitatud ja praegusel ajal OÜ XXXKVH-le kuuluva nn “Luige baasi” magistraalse trassiga, mis ei vasta nõuetele ja vajab rekonstrueerimist. Kasutusloa on saanud nt järgmised elamud, mis tarbivad kanalisatsiooniteenust läbi arendaja poolt rajatud ja ilma kasutusloata kanalisatsiooni (vastav trass paikneb tänava-alal, 30401:001:0841; aadress Kuura tänav T2 / Tammetalu tänav T5): Tammetalu tn 4, 6 ja 8, Lisa 6 on ehitusregistri väljavõtted, millest nähtub, et kõikide nimetatud majade kanalisatsioon on lahendatud võrgu ehk ühiskanalisatsiooni baasil nin et elamud on saanud kasutusload aastatel 2006, 007 ja 2009. Lisa 7 on kaardimaterjal, mis näitlikustab kinnistute ja elamute ning viidatud kasutusloata kanalisatsioonitrassi paiknemist. Kostja rõhutab, et p 28 toodud tõendite esitamine ei ole olnud varasemalt võimalik, kuivõrd vastavad tõendid on leitud kostja poolt n.ö pistelise otsingu tulemusena alles pärast 09.11.10 kohtuistungit. Kostja asus vastavaid asjaolusid täiendavalt kontrollima, kui talle oli saanud teatavaks, et XXXvald on väljastanud kasutuslube rajatistele, mis ei ole kõikide tööks vajalike kommunikatsioonidega varustatud (kostja 04.11.10 seisukoha lisa 6), Hageja on esitanud ka paljasõnalise väite, nagu ei oleks kasutusloata elamut võimalik kindlustada. Nagu juba viidatud, ei ole hageja oma väidet tõendanud. Lisa 8 on EKAS kinnitus, mille järgi kasutusloata hooneid kindlustatakse. Kostja selgitab siinkohal, et vastava tõendi esitamine oleks olnud võimalik varasemalt, kuid leiab, et vastava tõendi esitamine praegu ei takista asja arutamist ega venita asja menetlust – hageja väide on olnud seni nagunii paljasõnalien ja tõendamata ning kostja palub omapoolse tõendi asja arutamise juurde võtta vaid selguse huvides. Kostja soovib veelkordselt selgitada oma käsitlust, mille järgi ei ole pisipuuduste korral võimalik lepingust taganeda ja seda isegi juhul, kui puuduse kõrvaldamiseks antakse täiendav tähtaeg kuid puudust selle aja jooksul ikkagi ei kõrvaldata. Taganemine viidatud juhul võib siiski olla

19(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 keelatud tulenevalt VÕS § 6 lg 1 ja TsÜS § 138. Pisipuudus ei saa saada ettekäändeks taganemisele (vt ka VÕS § 116 komm. 4.4.2 ja Riigikohtu 23.03.10 otsuse nr 3-2-1-5-10 p 11). Hea usu põhimõtte rakendamise juures tuleb antud kaasuses hinnata järgmisi asjaolusid kogumis a) trasside kasutatavus ja tarbimisvõimalus oli tagatud juba 2007. suvel, taganemine vastavatel alustel tehti 05.01.10; b) lepingujärgne sidelahendus osutus võimatuks mõlema lepingus nimetatud alternatiivse teenusepakkuja poolse tegevusetuse tõttu ning kostja pakkus heastamist perioodiks, kuni lepingujärgne lahendus luuakse; c) kostja on tänavavalgustuse osas pakkunud heastamist samuti perioodiks, kuni lepingujärgne lahendus luuakse; d) kostja on selgitanud, et tee asfalteerimine on mõistlik teostada pärast 2/3 elamute valmimist, et tagada tee püsivus. Hagejad on viidanud, et naaberarenduses on tee asfalteeritud – kuigi ka viidatud tee on siiski „poolik“; s.o pole lõpuni ehitatud, kõik kattekihid ei ole paigaldatud, planeeringuala sisene Tamme-Kangro teelõik on täielikult asfalteerimata, puuduvad vajalikud load ning lisaks on vastav elurajoon väiksema liikluskoormusega transiitliikluse puudumise tõttu. Vastav näide tõstatab täiendavalt küsimuse, et kui „poolik“ teelahendus on sobiv (s.h lahendus, kus ei ole puudu mitte ainult dokumentatsioon, vaid teostamata on ka mitmed ehitustööd), siis miks XXX arenduse puhul on hagejale vältimatult vajalik kinnistuväliste trasside kasutusluba; e) taganemine toimus olukorras, kus kinnistu turuväärtus oli oluliselt langenud kinnisvaraturu üldise languse tõttu. Kostja on seisukohal, et viidatud asjaolud kogumis kinnitavad taganemise alusetust ja selle vastuolu hea usu põhimõttega.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega ja hinnanud kõiki kogutud tõendeid, leidis, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus tuvastas, et hageja ja kostja sõlmisid 03. mail 2006.a. Tallinna notar Sirje Velsberg'i juures kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu, mille alusel müüs kostja hagejale kinnistu asukohaga Harjumaa, XXXvald, XXX, registriosa numbriga XXX. Kinnistu anti kostja poolt hagejale üle vastavalt krundi üleandmis-vastuvõtmisaktile 03. mail 2006.a. Lepingu punkti 3.1. kohaselt kohustus hageja tasuma XXX 224 000 (üks miljon kakssada kakskümmend neli tuhat) krooni (edaspidi nimetatud ostuhind), millest 300 000 krooni tasus hageja kostjale Lepingu punkti 3.3. järgi enne Lepingu sõlmimist ja 924 000 krooni tasus hageja kostjale 3 (kolme) pangapäeva jooksul s.o 05. mail 2006.a. Vastavalt Lepingu punktis 3.12. sätestatule sisaldas ostuhind gaasi-, vee-, kanalisatsiooni-, drenaaži-, side- ja elektritrasside väljaehitamist kinnistu piirile vastavalt projektile ning liitumistasusid. Samuti sisaldas ostuhind asfalteeritud ligipääsu ja tänavavalgustust vastavalt projektile. Loetletud kommunikatsioonide ehitus tuli teostada vastavalt planeeringule esimesel võimalusel 2006. aasta jooksul ning Elion'i sidetrassi ehitus hiljemalt 2007. aasta jooksul. Hageja edastas kostjal 29.05.2009 lepingu täitmise nõude, milles heitis kostjale ette, et rajamata on sidetrass, rajamata on tänavavalgustus, gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassil puudub kasutusluba, sadevee äravoolusüsteem ei tööta, rajamata on asfalttee. Hageja koostas lepingust taganemise avalduse 18.12.2009 ja edastas selle kostjale Hageja kinnistut hõlmaval XXX detailplaneeringualal paiknevad elektrivarustuse rajatised said kasutusloa 16.05.2007, veetrass, kanalisatsioonitrass ja drenaažitrass said kasutusloa 29.06.2010,

20(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 gaasivarustuse rajatised said kasutusloa 16.11.10. Kuni tänaseni ei ole rajatud planeeringualale Elioni sidetrassi, tänavavalgustust ega asfaltteed. Kostjale ostuhinna tasumise finantseerimiseks sõlmis hageja 21. aprillil 2006.a. AS-iga SEB Pank (endise nimega AS SEB Eesti Ühispank) laenulepingu nr XXX summas 59 092 eurot ehk 924 009,79 Eesti krooni (arvestatud panga vahetuskursiga 1 EUR = 15,6368 EEK). Hagejale on Laenulepingu täitmisega seonduvalt tekkinud alljärgnevad kulud: Laenulepingu sõlmimise tasu 64 eurot ehk 1003,80 krooni. Laenulepingu alusel pangale tasutud intressid. Hageja on Laenulepingu alusel tasunud ASile SEB Pank intresse ajavahemikul mai 2006.a. kuni aprill 2010.a. laenusumma kasutamise eest kogusummas 113 063,63 krooni. Kokku on hageja kandnud kahju Laenulepingu sõlmimisega seotud finantskuludena 114 067,43 krooni. Samuti on hageja tasunud alates Lepingu sõlmimisest kinnistu eest Maksu- ja Tolliametile maamaksu kogusummas 6 056 krooni Hageja palub kostjalt välja mõista alusetult saadud ostuhinna 1 224 000 krooni, ostuhinna kasutamise eest intressi 117 827 krooni, viivise 26 565 krooni ja kahjuhüvitise 176 117,34 krooni. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja jätnud täitmata müügilepingu alusel tekkinud kohustused (I) ja kui jah, siis kas hagejal tekkis õigus lepingust taganeda ja kui jah, siis kas hagejale on selle tagajärjel tekkinud kahju ja kas selline kahju on põhjuslikus seoses kostja tegevusega (II). I Pooled on sõlminud müügilepingu vastavalt VÕS § 208 lg 1. Vastavalt VÕS § 208 lg 1 asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Vastavalt VÕS § 217 lg 1 ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Vastavalt VÕS § 217 lg 2 asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui: asjal ei ole kokkulepitud omadusi; 2) kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi /---/ otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Lepingu tõlgendamise juhised on antud võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 29. Vastavalt VÕS § 29 lg 1 lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Vastavalt VÕS § 29 lg 4 kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Vastavalt VÕS § 29 lg 5 p 1, 3, 4 lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada: lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki /---/. (a) Vastavalt VÕS § 76 lg 1 kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Vastavalt VÕS § 82 lg 1 kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik kohustuse täitma selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu

21(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 sõlmimist või muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. Vastavalt VÕS § 107 lg 1 lepingulist kohustust rikkunud lepingupool võib rikkumise oma kulul heastada, muu hulgas mittekohase täitmise parandada või asendada, kuni teine lepingupool ei ole lepingust taganenud, seda üles öelnud või nõudnud kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist, kui: 1) heastamine on vastavalt asjaoludele mõistlik ja 2) heastamisega ei põhjustata kahjustatud lepingupoolele põhjendamatuid ebamugavusi ega kulutusi ja 3) kahjustatud lepingupoolel ei ole õigustatud huvi heastamisest keelduda. Vaidlust ei ole selles, et müügilepingu kohaselt on kostja kohustatud tagama asfalteeritud ligipääsu ja tänavavalgustuse vastavalt projektile, kuid kohustuse täitmise tähtaega ei ole määratud. Kostja väitel ei ole kohustuse täitmise tähtaeg veel saabunud, kuivõrd tee on mõistlik asfalteerida pärast 2/3 elurajooni valmimist. Kohus kostja väitega ei nõustu. Puuduvad tõendid selle kohta, et pooled oleks lepingu sõlmimisel kokku leppinud kostja väitele vastavas tingimuses. Kuigi võib olla mõistlik tee asfalteerida pärast ehitustegevuse lõppu, ei ole põhjendatud sel alusel tee ehituse edasi lükkumine määramatusse tulevikku. Nii võib olla mõistlik oodata tee asfalteerimisega, kui see tuleneb käimasolevast ehitustegevusest, nt võib ära oodata, kuni teostatakse rasketehnika juurdepääsu nõudvad tööd käimasolevatel ehitustel, kuid põhjendamatu on oodata sellise ehitustegevuse järel, mille algus ja lõpp on prognoosimatud. Kostja väitel jäi ehitustegevus elurajoonis soiku seoses majanduslangusega ning puuduvad tõendid selle kohta, et tee ehitust oleks seganud mõni aktiivselt toimuv ehitusprotsess. Seega oli täiendava tähtaja määramisel 29.05.2009 kohustuse täitmise tähtaeg asfalteeritud ligipääsu osas saabunud. Kostja kuni tänaseni teed asfalteerinud ei ole, seega on kostja selles osas lepingut rikkunud. Kostja väitel ei ole olnud mõistlik tänavavalgustust rajada enne sidetrass rajamist, kuid sidetrassi rajamine on seisnud Elion AS tegevusetuse taga. Kohus leiab, et põhjendatud ei ole kohustuse täitmiseks mõistliku aja sidumine sidetrassi rajamisega. Kuigi see võib olla kostjale majanduslikult kõige otstarbekam, ei ole see määrav mõistliku aja sisustamisel. Käesoleval juhul oleks kostja saanud rajada eraldi tänavavalgustuse ja sidetrassi tehes selleks vajadusel kaks korda kaevetöid või paigaldades oma kuludega ka sidekaabli. Sarnaselt asfalteeritud ligipääsuga oleks sidetrassi rajamine võinud anda põhjuse teatud määral tänavavalgustuse rajamisega oodata, kuid kindlasti mitte juhul, kui sidetrassi rajamise aeg ei ole täpselt prognoositav ning kindlasti mitte mitmeid aastaid. Seega oli täiendava tähtaja määramisel 29.05.2009 kohustuse täitmise tähtaeg tänavavalgustuse rajamise osas saabunud. Kostja kuni tänaseni tänavavalgustust rajanud ei ole, seega on kostja selles osas lepingut rikkunud. Kohus leiab, et kostja ei ole oma tänavavalgustuse rajamise kohustuse rikkumist heastanud. Kostja on pakkunud hagejale majaümbruse valgustamise kulude katmist, kuid kohtu arvates ei oleks see lahendus samaväärne elurajoonis asuva tänava valgustamisega. Tänavavalgustus mõjutab nii elurajooni väljanägemist, kasutusmugavust kui turvalisust ning tõstab sellega ka kinnistu kasutamisja turuväärtust. Ka asjaolu, et hageja kinnistut elamiseks ei kasutanud, ei muuda heastamist samaväärseks või mõistlikuks. Seega ei parandanud ega asendanud kostja pakutud lahendus nõuetekohast täitmist, mistõttu ei olnud heastamine sellisel kujul mõistlik ning hagejal oli põhjendatud huvi heastamisest keelduda. Sidetrassi rajamise aega oli otseselt lepingus sätestatud. Lepingu p 3.1 kohaselt juhul kui PLC tehnoloogia ei võimalda sidekvaliteeti võrrelduna Elioni sidega, siis ehitatakse Elion'i sidetrass 2007 a jooksul. Seega pidi sidetrass valmima hiljemalt 2007 aasta lõpuks ja kuna trassi tänaseni ei ole, on kostja oma kohustust selles osas rikkunud. Kohus leiab, et sidetrassi osas on kostja

22(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 pakkunud hagejale rikkumise heastamist (tl 65 I kd) pakkudes oma kuludega Elioni lahendusega samaväärset lahendust. Seega ei olnud vastavalt VÕS § 107 lg 3 hagejal õigust sel alusel lepingust taganeda. (b) Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja rajatud drenaaži- ja kanalisatsioonitrass on nõuetekohase kvaliteediga. Tunnistaja MA ütlustest nähtub, et drenaaž ajas üle Lea 8 kinnistul (tl 130 II kd). Tunnistaja UK seletas, et kui vesi tõuseb, siis voolab vesi Lea tänava otsas drenaažikaevust välja. (tl 127) Selline olukord on kordunud igal kevadel pärast 2007 aastat. Tunnistaja UK ütlustest nähtub, et sula- ja sadevesi on imbunud kanalisatsiooni, mille tagajärjel on reovesi kanalisatsioonist välja tunginud. Seda kinnitas ka tunnistaja MA, kelle ütluste kohaselt on kanalisatsioonitrass väga tihti üle ajanud Lea 1 liitumispunktis (tl 129). Tunnistaja K seletas, et kanalisatsiooni ummistuse tõttu oli probleeme ka vee äravooluga esimesel korrusel. Tunnistaja K seletuse kohaselt mäletab ta juhtumit, kus kanalisatsioon sai täis 5 tunniga. Kohus leiab, et tunnistajate K ja A ütlustega on leidnud tõendamist, et drenaaži- ja kanalisatsioonitrass ei tööta nõuetekohaselt. Tunnistajate ütlustest nähtub, et drenaažitrass ei kindlusta vee äravoolu kinnistutelt ja võimaldab nii kinnistutelt kui ka mujalt pärineval veel voolata trassist välja ja kanalisatsioonitrassi. Selle tagajärjel ummistub kiiresti kanalisatsioonitrass ning reovesi tungib kanalisatsioonitrassist välja kinnistutele. Kanalisatsioonitrassi puudulikkus seisneb selles, et välistatud ei ole pinnasevee tungimine kanalisatsioonitrassi. Kostja ei ole tõendanud asjaolu, et vee tungimine drenaažitrassist välja oleks tingitud vääramatu jõu asjaoludest, millega arvestamist kostjalt mõistlikult arvestada ei või. Tõendatud ei ole kostja väide, et drenaažitrassi üleujutused on tingitud lähikonnas asuvate kuivenduskraavide puhastamata jätmisest ning isegi kui see niimoodi oleks, oleks kostja pidanud selle võimalusega drenaažitrassi ja kanalisatsioonitrassi rajamisel arvestama. Tõendamata on kostja väide, et sadevee välja tungimise põhjuseks on vastavatel elamukinnistutel kinnistu omanike endi poolt rajatud drenaaži osas tagasilöögiklapi puudumine. (c) Vaidlust ei ole selles, et kostja on Lepingu p 3.1 järgi kohustatud selles nimetatud trasside väljaehitamises Kinnistu piirile ja vajalike liitumistasude maksmiseks. Vaidlust ei ole selles, et trassid on füüsiliselt kinnistu piiril olemas, et naaberkinnistud kasutatavad samade trasside kaudu ka võrguteenuseid juba 2007. a. ja 2008. a. alates ning kostja on tasunud ka vajalikud liitumistasud. Vaidlus on selles, kas trassid on Lepingu p 3.1 mõttes väljaehitatud kinnistu piirile siis, kui nad on saanud kasutusloa või piisab sellest, et trassid on füüsiliselt väljaehitatud ja kasutuses. Kohus leiab, et ehitusseaduse kohaselt loetakse ehitus valminuks siis, kui ehitus on saanud kasutusloa. Seega tuleb eeldada, et kui hagejal võis olla mingisugunegi põhjendatud huvi trasside kasutusloa olemasolu suhtes, tuleb lepingut tõlgendada sel viisil, et kostjal oli kohustus tagada trassidel kasutusloa olemasolu. Pooled vaidlevad selle üle, kas vee- ja kanalisatsioonitrassi kasutusloa puudumine oleks taksitanud hagejal elamule kasutusloa saamist. Kohus leiab, et küsimus, kas konkreetses asukohas võib elamule anda kasutusloa, kui elamut teenindaval vee- ja kanalisatsioonitrassil kasutusluba ei ole, sõltub konkreetse kohaliku omavalitsuse halduspraktikast. Tunnistaja UK ütlustest nähtub, et tunnistaja naaber taotles XXXvallalt elamule kasutusluba ja sai vastuse, et kasutusluba ei saa, kuna kommunikatsioonidel ei ole kasutusluba (tl 128). XXXVallavalitsuse kirjast HK (tl 56 III kd)

23(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 nähtub, et XXXvald avaldas, et valminud elamutele kasutuslubade andmiseks XXXvallavalitsus põhimõttelisi takistusi ei näe, alates 29. juunist 2010, millal sai vallavalitsuse korraldusega nr 235 kasutusloa elamuala teenindav olmereovee kanalisatsioonitrass. Kohus leiab, et nimetatud kirjaga on tõendatud, et XXXvalla halduspraktika kohaselt ei oleks hageja enne 29.06.2010 elamule kasutusluba saanud põhjusel, et elamuala teenindaval kanalisatsioonitrassil puudus kasutusluba. Kostja on küll esitanud ja tõendanud oma väite, et XXXvallas on väljastatud elamutele kasutuslubasid olukorras, kus maju teenindav kanalisatsioonitrass ei ole saanud kasutusluba, kuid nimetatud tõendid on tõendamiseseme seisukohast kaudsemad kui XXXvalla kiri ja tunnistaja ütlus, mistõttu tuleb need jätta arvestamata. Kohus leiab, et hageja huvi gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassi kasutusloa olemasolu vastu põhines ka gaasi-, vee- ja kanalisatsiooniteenuse varustuskindlusel. Kui gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassil kasutusluba puudub, võib kohalik omavalitsus kohustada teenuse osutajat kasutusloata rajatiste kasutamise lõpetamiseks ja seetõttu võib teenuse osutaja olla sunnitud selles piirkonnas tegevuse lõpetama. Samuti vähendab kasutusloa puudumine võimalusi trassid võõrandada, mistõttu on teenuse osutajal raskem teenuse osutamist teistele isikutele üle anda. Seega vähendab gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassi kasutusloa puudumine teenuse varustuskindlust. Kuivõrd hagejal oli põhjendatud huvi selle vastu, et gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassil oleksid kasutusload, tuleb leping p 3.1. tõlgendada viisil, et selle kohaselt oli kostjal kohustus tagada gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassidel kasutuslubade olemasolu. (d) Vastavalt VÕS § 116 lg 1 lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine).Vastavalt VÕS § 116 lg 2 p 5 olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui:/---/ teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Vastavalt VÕS § 6 lg 1 võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Kuivõrd kostja rikkus oma kohustusi asfalteeritud ligipääsu rajamiseks, tänavvalgustuse rajamiseks, drenaažitrassi nõuetekohaseks paigaldamiseks ja gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassidel kasutuslubade tagamiseks ning hageja andis kostjale oma kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja, mille jooksul kostja oma kohustusi ei täitnud, on hageja õiguspäraselt lepingust taganenud. Kohus leiab, et taganemise aluseks võib olla ükskõik, milline kolmest nimetatud rikkumisest eraldi või koos teistega. Kohus leiab, et lepingust taganemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ega ebaproportsionaalne, kostja poolt esile toodud asjaolud ei anna alust seda väita. II (a) Vastavalt VÕS § 189 lg 1 lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. /---/ Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates. Vastavalt VÕS § 113 lg 1 rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.

24(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kostja ei ole vastuväiteid esitanud ei intressi ega viivise arvestusele. Kohus mõistab kostjalt välja ostuhinna 1 224 000 kroonin ning intressi ostuhinnalt perioodi eest 02.07.2007-06.01.2010 summas 117 827 krooni. Kohus mõistab kostjalt välja viivise ostuhinnalt perioodi eest 7.01.2010 29.10.2010 summas 80 240 krooni. (b) Vastavalt VÕS § 115 lg 1 kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Vastavalt VÕS § 127 lg 1 kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt VÕS 127 lg 5 kahjuhüvitisest tuleb maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. VÕS § 191 lg 2 sätestab, et kui lepingupool tagastab eseme, hüvitab selle väärtuse või kui väärtuse hüvitamise kohustus on vastavalt käesoleva seaduse § 190 lõike 1 punktile 1 või 2 välistatud, peab teine lepingupool hüvitama esemele tehtud vajalikud kulutused. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-63-10 selgitanud, et kohtueelses menetluses kantud õigusabikulude hüvitamist ei saa nõuda TsMS-i menetluskulude hüvitamise regulatsiooni alusel. Seega saab selliste kulude hüvitamist nõuda VÕS alusel. Vaidlust ei ole selles, et kostjale ostuhinna tasumise finantseerimiseks sõlmis hageja 21. aprillil 2006.a. AS-iga SEB Pank (endise nimega AS SEB Eesti Ühispank) laenulepingu nr XXX summas 59 092 eurot ehk 924 009,79 Eesti krooni (arvestatud panga vahetuskursiga 1 EUR = 15,6368 EEK). Hagejale on Laenulepingu täitmisega seonduvalt tekkinud alljärgnevad kulud: - Laenulepingu sõlmimise tasu 64 eurot ehk 1003,80 krooni. –Laenulepingu alusel pangale tasutud intressid. Hageja on Laenulepingu alusel tasunud AS-ile SEB Pank intresse ajavahemikul mai 2006.a. kuni aprill 2010.a. laenusumma kasutamise eest kogusummas 113 063,63 krooni. Kohus leiab, et tekkinud kahju on põhjuslikus seoses lepingurikkumisega ning tuleb kostjalt välja mõista. VÕS § 127 lg 5 alusel tuleb kahjust maha arvestada aga kasu mida hageja sai raha kasutamise eest – intressid, mida hageja on kostjalt õigustatud saama raha kasutamise eest. Kuna hageja finantseeris ostuhinnast laenuga vaid osa, tuleb maha arvestada intressid laenuga finantseeritud osa eest kokku summas 88948,77 krooni, kahjuhüvitiseks on seega 114 067,4388948,77=25118,66 krooni. Kinnistu eest tasutud maamaks 6 056 krooni kuulub kostjalt välja mõistmisele VÕS § 191 lg 2 alusel kui vajalik kulutus kinnistule. Välja tuleb mõista hageja kohtueelses menetluses kantud õigusabikulu 42 077,85 krooni. Kohus leiab, et nimetatud kulu on, arvestades kohtueelsete läbirääkimiste keerukust ja mahukust, põhjendatud ning seda kulu ei tule vähendada ka põhjusel, et hageja on käesoleva menetluse ajaks ühel korral esindajat vahetanud. Põhjendamatu on taganemisavalduse notariaalse vormistamise kulude välja mõistmine, kuivõrd lepingust see kulu ei ole lepingu rikkumisega põhjuslikus seoses,

25(26)

Tsiviilasi nr 2-10-17711 kuna lepingust võib taganeda ka kirjalikus või muus vormis. Kahjuhüvitise suuruseks on seega 42 077,85+ 25118,66=67196,51 krooni. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kohus jätab menetluskulud poolte kanda võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kohus rahuldas hagi (67196,51+6 056+80240+117 827+1 224 000=1495319,51/1 601 311,47=0,9338) 93,3 % ulatuses, seega tuleb 93,3 % menetluskuludest jätta kostja kanda ja 6,7 % menetluskuludest hageja kanda.

Peeter Pällin Kohtunik

26(26)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.