Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue 19.10.2007 esitas Tamara Švets Pärnu Maakohtule hagi OÜ ALS vastu müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva ja lepingu mittetäitmisest tekkinud varalise kahju summas 304 520,93 krooni ja lepingust tuleneva kohustuse rikkumisega tekkinud mittevaralise kahju 50 000 krooni hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt soovis hageja ehitada maja ning 2004. mais leidis Pindi Kinnisvara maakleri vahendusel OÜ-le ALS kuuluva Kurgometsa kinnistu ja valis välja krundi Kurgo 1. Kostja tutvustas kinnistu detailplaneeringut ja pakkus maja ehitamiseks erinevaid projekte. 06.09.2004 sõlmiti OÜ ALS kui müüja ja Tamara Švetsi kui ostja vahel kinnistu müügilepingu sõlmimiseks lepingueelsete kavatsuste protokoll nr 4, milles pooled fikseerisid kirjalikult läbirääkimiste tulemused ja kavatsused seoses tulevase notariaalse müügilepinguga, s.h. hoonestatud kinnistu müügihinna ja ehituskohustuse tingimused, protokolli lisa kohaselt krundi kommunikatsioonid, s.h. tuli kostjal välja ehitada joogiveetrass ja kanalisatsioon tulevase tsentraaltrassini, majakarbi ehitustähtajaks lepiti kokku 15.12.2004. Kirjalikku töövõtulepingut elamu ehitamiseks ei sõlmitud, kuna kostja ei näinud selleks vajadust. Hageja leidis, et protokolli nr 4 ja selle lisa alusel tekkis poolte vahel võlasuhe, kostja kohustus ehitustöövõtu teostamiseks VÕS § 635 lg 1 mõttes protokollis nr 4 ja selle lisas kokkulepitud tingimustel. 26.05.2005 sõlmiti Tamara Švetsi ja OÜ ALS vahel notariaalselt ühishüpoteegi osalise kustutamise leping, kinnistu müügileping, hüpoteegi seadmise ning asjaõigusleping. Lepinguga hageja ostis kostjalt 1 225 000 krooni eest Audru vallas Papsaares külas asuva Kurgo 1 kinnistu (registriosa nr XXXXX, pindalaga 1564 m2, sihtotstarve elamumaa) koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu p 2.1 kohaselt on kinnistu hoonestatud ja kinnistul ei ole varjatud puudusi ega vigu, millest müüja oleks teadlik. Lepingu p-s 4.3 lepiti kokku, et kui mõni müüja poolt lepingu p-s 2.1 esitatud garantiidest ja kohustustest osutub valeks või jääb täitmata, on hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu mittetäitmisest tekkinud kahju hüvitamist. Lepingu p-s 6.1 kohustus müüja andma kinnistu otsese valduse ja selle päraldiseks olevad dokumendid ostjale üle hiljemalt 15.06.2005. 14.06.2005 sõlmiti Pärnu notar Marje Jürioja juures tõestatud (notari ametitoimingute raamatu registri nr XXXX) kokkulepe kinnistu müügilepingu muutmiseks. Lepingu p 5.4 muudatuse kohaselt täpsustati, et kostja müüs hagejale kinnistu hinnaga 1 225 000 krooni, millest 397 800 krooni moodustab krundi hind ja 827 200 krooni ehitise hind. Hageja on kogu müügihinna tasunud.

Müügilepingu p-s 6.1 kokkulepitud tähtpäeval, 15.06.2005, hageja kinnistu otsest valdust ega dokumente ei saanud. Ehitis oli lõpetamata, esines mitmeid vaegtöid, mida kostja lubas oma kuludega likvideerida. Suuliselt lepiti kokku, et kostja teostab kompensatsiooniks lepingu rikkumise eest (ehitustähtaja oluline ületamine, vaegtööde rohkus jms) ehitise siseviimistlustööd. 20.11.2005 Kurgo 1 elamu ehitust üle vaatamas käinud arhitekt Tiiu Keskküla fikseeris kirjalikult mitmete oluliste puuduste olemasolu nagu veekahjustused, põrandate kõrguste erinevused, tasanduspinna puudumine jms. 22.11.2005 käis hageja kutsel ehitusega tutvumas kostja, kuid keeldus vaegtöid likvideerimast, viidates hageja võlgnevusele, mida tegelikult ei olnud. 24.11.2005 esitas hageja kostjale pretensiooni 26.05.2005 sõlmitud müügilepingu täitmiseks ja andis kostjale maja ehituse lõpetamiseks ja vaegtööde likvideerimiseks täiendava tähtaja 31.01.2006. 06.12.2005 teostas ehitusjärelvalve insener Jüri Noška elamu ehitustööde ülevaatuse ja koostas 09.12.2005 ülevaatusakti, milles märkis, et ehitaja poolt teostatud töödes esines vaegtöid kogu elamu ulatuses nii välis- kui sisetöödes. Ülevaatusel osalenud kostja töötaja J. Kodasmaa edastas ülevaatuse tulemused kostjale, kes ülevaatuse aktile ei reageerinud. Hageja hakkas kinnistut valdama ja kasutama alates 2006. juunist, kui oma kuludega oli viinud elamu elamiskõlblikku olukorda. Hagejale ei väljastatud elamu kasutusluba seoses kostja poolt kinnistu teenindamiseks mõeldud ja detailplaneeringus märgitud puurkaevu ja vee- ning kanalisatsioonitrasside väljaehitamata jätmisega, vaatamata hageja 08.11.2006 pretensioonile. Kostja ei tunnistanud kostja hageja nõuet puuduste kõrvaldamiseks seoses õiguslike aluste puudumisega, mistõttu esitas hageja 17.01.2007 Lääne Politseiprefektuurile avalduse OÜ ALS osas kriminaalasja algatamiseks. Kuni hagi esitamiseni 19.10.2007 ei ole kostja hagejale kuuluva elamu ehitustöid lõpetanud, vaegtöid likvideerinud ega elamut hagejale seaduses sätestatud tingimustel ja korras üle andnud. Lepingust tuleneva kohustuse rikkumisega on hagejale tekitatud varalist kahju VÕS § 100, § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 ja 2 ning VÕS § 127 lg 1 alusel. Kahju suurust hindas hageja 304 520,93 kroonile. OÜ ALS on elamu mitteõigeaegse valmisehitamise, vaegtööde likvideerimata jätmise ning hageja joogi- ja olmeveeta jätmisega tekitanud hagejale alates 2005. kuni hagi esitamiseni stressiolukorra, millega halvenes 2006. alguses hageja tervis ja mille tõttu 2006. aprillis diagnoositi hagejal püsiva tervisekahjustusena diabetes mellitus II typus e. 2. tüübi diabeet ja syndroma depressiva e. depressioon. Hageja tervislik seisund ei ole paranenud ega loodetud heaolu saabunud, mistõttu hageja nõudis kostjalt lepingust tuleneva kohustuse rikkumisega tekitatud mittevaralise kahju hüvitamist summas 50 000 krooni VÕS § 134 lg 1 alusel. Kostja oli teadlik, et hageja ostis kinnistu ja tellis ehitustööd elamu ehitamiseks enda koduks, enda ja perekonna heaolu parendamiseks. Samuti oli kostja teadlik, et hageja põetas kodus voodihaiget ja pimedat isikut. Kostja sai aru, et oma kohustuste rikkumisega põhjustas ta hagejale olulise psüühika ja närvitegevuse häire, tervise halvenemise ja heaolu languse. Kostja rikkus ehituseseaduse § 48 p 1-5, 8 ja 9 nõudeid. Kostja oli kohustatud esitama hagejale kõik seaduses sätestatud ehitustööde dokumendid, s.h. ehitustööde päeviku, kaetud tööde aktid, töökoosoleku protokollid ja muud ehitamist iseloomustavad dokumendid, nagu

teostusjoonised ja ehitustoodete vastavussertifikaadid, mille üleandmist hageja kostjalt nõudis. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei nõustunud hageja seisukohaga, et poolte vahel 06.09.2004 lihtkirjalikult sõlmitud protokolliga lepiti kokku OÜ ALS ehitamiskohustuse tingimustes ning sätestati ehitustähtajaks 15.12.2004. Protokolli sisust (eelkõige p 1 ja 2) nähtuvalt oli tegemist pooltevahelise müügilepingu eellepinguga, sest selles olid nimetatud müügilepingu olulisemad tingimused (objekt ja hind) ning tahe müügilepingu sõlmimiseks. Protokolli ei ole võimalik vaadelda teisiti kui Kurgo 1 kinnistu müügilepingu eellepingut, kuid tulenevalt VÕS § 33 lg-st 2, AÕS § 119 lg-st 1 ja Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-32-06 pidi protokoll olema sarnaselt kinnisasja müügilepingu vorminõudega notariaalselt tõestatud ning seetõttu on protokoll seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine (TsÜS § 83 lg 1). Juhul kui protokoll ei oleks tühine, oleks protokoll kui hageja väidetud võlasuhte tekkimise aluseks olev tehing lõppenud poolte kokkuleppel notariaalse müügilepingu p 4.2 alusel, mille kohaselt lõpetavad pooled lepinguga kõik nende vahel sõlmitud lepinguobjekti müüki puudutavad kokkulepped, st ka protokolli kui lepinguobjekti müüki puudutava kokkuleppe ja kõik sellega kaasneva. Poolte vahel 26.05.2005 sõlmitud notariaalsest müügilepingust ega selle 14.06.2005 notariaalsest muudatusest ei nähtu, et notariaalne müügileping oleks sõlmitud ühes ehitamise töövõtukohustusega ja lepingus ei ole toodud ehitamistingimusi. Ka ei sisalda müügilepingu p 2.1 hageja jaoks mingeid garantiisid, üksnes kostja kui müüja avaldusi ja kinnitusi, mis ei ole valeks osutunud. Hageja pretensioonid ehituse puuduste osas on alusetud, sest hageja ostis kostjalt kinnistu poolelioleva ehitisega. Hageja ei ole tõendanud VÕS § 134 sätestatud mittevaralise kahju hüvitamise nõude esitamise lubatavuse tingimuste esinemist. Hageja ei ole avaldanud kostjale enne protokolli, lepingu ja kokkuleppe sõlmimist hageja poolt kellegi hooldamisse puutuvat ega enda heaolu sisulistest ja ajalistest lootustest. Maakohtu otsuse põhjendused 04.10.2010 otsusega rahuldas Pärnu Maakohus hagi osaliselt ja mõistis välja OÜ-lt ALS Tamara Švetsi kasuks lepingu rikkumisega tekitatud varalise kahju summas 99 168,33 krooni ja kohustas OÜ-d ALS üle andma Tamara Svetšile kogu tema valduses oleva Kurgo 1 elamu ehitusdokumentatsiooni. Menetluskulud jäid poolte endi kanda. Vaidlus puudub selles, et 26.05.2005 sõlmisid OÜ ALS müüjana ning Tamara Svetš ostjana Pärnumaal Audru vallas Papsaare külas asuva Kurgo 1 kinnistu (registriosa nr XXXXX) ühishüpoteegi osalise kustutamise lepingu, kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise ning asjaõiguslepingu. Nimetatud lepingu 14.06.2005 notariaalselt sõlmitud muutmise lepingu kohaselt OÜ ALS müüs kinnistu hagejale hinnaga 1 225 000 krooni, kusjuures krundi hind oli 397 800 krooni ja ehitise hind 827 200 krooni. Kogu ostuhind on tasutud. Hageja tutvus enne notariaalsete lepingute sõlmimist kinnistu ja elamuga. Samuti nõustuvad pooled, et müügilepingu sõlmimise hetkel asus kinnistul pooleliolev elamu, mille ehituse oli teostanud kostja. Kostja nõustus, et teostas 2005. aasta jooksul elamus siseviimistlustööd eraldi kokkuleppe alusel. Poolte vahel on vaidlus tööde teostamise aluseks oleva kokkuleppe olemasolu ja ulatuse üle.

Kohus asus seisukohale, et poolte vahel oli sõlmitud kirjalik töövõtuleping Kurgo 1 elamu ehitamiseks. Lepingu olemasolu on tõendatud poolte vahel 06.04.2004 kirjalikult sõlmitud lepingueelsete kavatsuste protokolliga nr 4 kinnistu müügilepingu sõlmimiseks ja selle lisaga, samuti tunnistaja J. Kodasma ütlustega. Protokolli nr 4 p 1 järgi pidasid pooled läbirääkimisi Papsaare külas Kurgometsa kinnistu detailplaneeringu kohaselt Kurgo 1 kinnistu koos ehituskohustusega notariaalse müügilepingu sõlmimiseks. Seega oli tegemist lisaks kinnistu müügilepingule ka tingimusliku iseloomuga ehitustöövõtu kokkuleppega. Protokolli p-s 5 on pooled sõnaselgelt avaldanud tahet kokku leppida ehituskohustuse tingimustes ja protokolli lisas on tingimused küllaldase täpsusega fikseeritud, muuhulgas on kokku lepitud majakarbi valmimise tähtaeg 15.12.2004. Nähtuvalt kokkuleppest ja tunnistajate, muuhulgas kostja vande all antud seletusest ilmnes, et poolte tegutsemine, käitumine, tahe vaidlusaluses võlasuhtes perioodil 2004. november – 2005. mai juuni oli suunatud töövõtulepingu korras elamu ehitamisele Kurgo 1 kinnistule vastavalt hageja kui tellija valitud projektile ning soovidele. Õige on kostja väide, et kinnisasja müügilepingu eellepinguna oleks protokoll nr 4 VÕS § 33 lg 1 ning TsÜS § 83 mõttes vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine, kuid hageja ei ole tuginenud kahju hüvitamise nõudes müüdud asja puudustele viitamisel VÕS § 217, § 218 mõttes, vaid nõuab kahju hüvitamist tulenevalt töövõtulepingu rikkumisest. Antud juhul on töövõtuleping sõlmitud tingimusliku tehinguna TsÜS § 102 mõttes selliselt, et kinnistu müügilepingu mittetoimumine kui äramuutev tingimus oleks lõpetanud pooltevahelise töövõtu kokkuleppe ning loonud poolte vahel võlasuhte alusetu rikastumise sätete alusel VÕS § 1027 jj mõttes. Kuna kinnistu müük hagejale toimus, kehtib töövõtuleping vastavalt protokollis nr 4 kokkulepitud tingimustele, kaasa arvatud elamu eest kokkulepitud tasu osas. Kohus leidis, et kinnistu ostu-müügileping ja töövõtuleping ei välista teineteise olemasolu ja on käesolevas vaidluses eraldiseisvad kokkulepped, olenemata sellest, et kostja ei suutnud kinnistu ostu-müügi ajahetkeks töövõtulepingut kohaselt täita. Töövõtulepingule kehtib üldine lepingu sõlmimise vormivabadus, st võlaõigusseadus ega muu seadusakt ei sätesta töövõtulepingu vormile kohustuslikku nõuet. Vastavalt VÕS § 642 lg-le 11 vastutab töövõtja töö lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis on olemas töö juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko tellijale ülemineku ajal, isegi kui mittevastavus ilmneb alles pärast seda. VÕS § 644 lg 1 kohaselt peab tellija töö lepingutingimustele mittevastavusest töövõtjale mõistliku aja jooksul teatama pärast seda, kui ta töö lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Majakarbi ehitustähtaeg lepiti kokku 15.12.2004, kokkulepitud tähtajaks majakarp valmis ei saanud. Fotomaterjali järgi visuaalselt hinnates võis maja koos kokkulepitud välisviimistlusega lugeda valminuks alles 2005. mais. 24.11.2005 pretensiooniga teavitas hageja kostjat elamu Kurgo 1 ehituses ilmnenud puudustest ja nõudis nende kõrvaldamist ning andis selleks tähtaja 31.01.2006, millele kostja ei reageerinud. Nii arhitekt T. Keskküla 20.11.2005 kirjaliku teatega, J N 09.12.2005 koostatud ehituse ülevaatuse aktiga, fotomaterjalidega kui ka tunnistajate J. N, J. Kodasma jt ehitustöödel osalenud isikute ütlustega istungil on tõendamist leidnud, et Kurgo 1 elamul esinesid nii väliskui sisetöödes ilmsed puudused nii vaegtöödena (tuulekast, kõver laudis) kui ka varjatud puudused, millest kostja hagejat ei teavitanud ja mis ilmnesid hiljem. Eeskätt puudused katuse- ja korstnaehituses, katlaruumi ukse tuleohutuse nõuetele vastavuses, põrandate kalletes jms. Hagejal on õigus nõuda Kurgo 1 elamu ehitamisel kostja poolte tehtud

vaegtööde parandamiseks ning tegemata ehitustööde lõpetamiseks tehtud kulutusi. Hageja esitas kohtule varalise ja mittevaralise kahjuhüvitise nõude. Hageja nõude saab kvalifitseerida VÕS § 115 lg 1 alusel kohustuse täitmise (s.t. puuduse kõrvaldamise) asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Hageja sai äsjaehitatud elamuga kinnistu, kuid nii enne kui vahetult peale sissekolimist (vähem kui aasta jooksul) tuli ebakvaliteetse ehituse tõttu elamus võtta üles ja uuesti paigaldada põrandad, vahetada kõver laudis, parandada katust ja niiskustkoguvat korstnajalga, vahetada mitmed uksed jne. Kui ehitustööd oleks teostatud kvaliteetselt (erinevalt T. K ja J. N ülevaatusega leitust), puudunuks hagejal vajadus valmis elamu parandustöödele kulutuste tegemiseks. Kohus leidis, et tunnistaja J. N ütlustega ja 09.12.2005 koostatud ülevaatusaktis välja toodud järeldustega, samuti fotomaterjaliga, tunnistajate A. M, J. K, jt. ütlustega ning muude asjas kogutud dokumentaalsete tõenditega on tõendatud, et tehtud töö ei vastanud keskmisele kvaliteedile, milliste lepingutingimuste rikkumisega on hagejale tekitatud kahju. Hageja nõude sisuks on hageja poolt kuni hagi esitamiseni kantud ja tulevikus kantavate kulutuste hüvitamine vastavalt VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 127 lg 1 mõttes hageja asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui kahju tekitavaid asjaolusid ei oleks esinenud. Kohus leidis, et tõendamist on leidnud pooltevahelise ehitustöövõtulepingu olemasolu ja selle rikkumine kostja poolt, kuid tõendite kogumis ei saa hageja esitatud kuludokumentide ja kalkulatsioonide alusel põhjendatuks lugeda hageja kahjuhüvitise suurust kogu ulatuses, vaid üksnes osaliselt. Kohus rahuldas kuni hagi esitamiseni hageja kantud kulutustest summas 150 181,40 krooni, 94 565,20 krooni ning lepingust tuleneva kohustuse rikkumisega tulevikus tekkiva varalise kahju hüvitamise nõudest summas 154 339,53 krooni vastavalt 4 603,13 krooni. Mittevaralise kahju nõude osas leidis kohus, et ei ole küllaldaselt põhjendatud ega tõendatud VÕS § 134 lg 1 mõttes sellise kahju nõudmise eeldused ja VÕS § 134 lg 1 ei ole asjas kohaldatav. Riigikohus on 25.02.2010 otsuses nr 3-2-1-159-09 selgitanud, et viidatud sätte kohaselt võib lepingust tuleneva kohustuse rikkumise eest nõuda mittevaralise kahju hüvitamist üksnes juhul, kui kohustus oli suunatud mittevaralise huvi järgimisele ning sõltuvalt lepingu sõlmimise või kohustuse rikkumise asjaoludest sai võlgnik aru või pidi aru saama, et kohustuse rikkumine võib põhjustada mittevaralise kahju. Elamu ehitamise töövõtulepingu puhul on tegemist tavalise varalise tehinguga, s.o. käibetehinguga, mille eesmärk ei olnud kaitsta hagejat mittevaralise kahju eest ja mille juures kostja ei saanud eeldada otsest mittevaralise kahju tekkimise võimalust hageja jaoks. Kui ilmastikuoludest või muudest põhjustest tingitult elamu valmimine viibis ning vaegtööd tõid hagejale kaasa varalist kahju, ei tulene sellest, et kostja sai aru või pidi aru saama, et kohustuse rikkumine võib põhjustada mittevaralise kahju. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et hagejal terviseprobleemide tekkimine oleks põhjustatud kostjapoolsest lepingurikkumisest. Hageja puusaliigese operatsioon toimus 1999. aastal. Hagejal oli põetada haige isik, mis kindlasti nõuab lisapingutust. Et hagejal oleks tekkinud stress kostja süül ei leidnud kohtulikul arutamisel tõendamist. Kostja ei tõendanud, et Kurgo 1 elamu ehitusdokumentatsiooni peeti nõuetekohaselt ning anti hagejale üle. Kohus leidis, et tunnistaja J. P ütlus, mille kohaselt 2005. aasta suvel enne jaanipäeva viis kostja seaduslik esindaja hagejale ehitusdokumentatsiooni ja kostja seadusliku esindaja vande all antud ütlus ei haaku dokumentaalse tõendiga. Dokumentaalselt on tõendatud, et 24.11.2005, st mitu kuud peale kostja väidetud dokumentide üleandmist 2005.

juunis, nõudis hageja kostjalt jätkuvalt ehitusdokumente ning sai need 27.01.2006 osaliselt kätte, mida nii hageja kui kostja seaduslik esindaja oma allkirjaga kinnitas. Kohus rahuldas hageja nõude ja kohustas kostjat välja andma hagejale kõik Kurgo 1 elamu ehitusega seotud dokumendid koos kirjaliku aktiga üleantud dokumentide kohta ja dokumentide üleandmise võimatuse korral esitama kirjaliku aruande üleandmata jätmise põhjuste kohta. Tamara Švetsi apellatsioonkaebus Hageja Tamara Švets palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega Pärnu Maakohus jättis välja mõistmata varalise kahju summas 205 352,60 krooni ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada varalise kahju nõudes täies ulatuses. Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus tõendeid ebaõigesti hinnanud, mille tulemusel on kohus kohaldanud vääralt materiaalõigusnormi. Maakohtu otsus ei ole seaduslik osas, kus kohus jättis põhjendamatult hagi rahuldamata summas 205 352,60 krooni. Kohus ei põhistanud rahuldamata jätmist ning ei rajanud selles osas otsust esitatud tõenditele. Kohus on asunud seisukohale, et apellandi poolt teostatud elektritööd, sh mõõdistused ja liitumine Eesti Energia AS-iga summas 17 670,50 krooni, on põhjendamata ja ei kuulu hüvitamisele. Põhjendusi, miks kohus asus sellisele seisukohale, välja toodud ei ole. Apellant leiab, et nimetatud kahju tekkimine on põhjendatud. Poolte vahel sõlmitud töövõtulepingust nähtub üheselt, et majas pidi olema paigaldatud juhtmestik ja võimalus kahetariifse 16 amprise elektrivõimsuse kasutamiseks. Spetsifikatsioon kinnitab, et liitumine pidi olema teostatud vastustaja poolt. Apellant ei nõustu kohtuga, et küttesüsteemi seadistamine, küttetorude vahetus jms summas 15 225,70 krooni, ei ole põhjendatud kuna ei ole küllaldaselt tõendatud, mis tingimustele pidi põrandaküte vastama või kuidas kostja oli rikkunud küttesüsteemi ehitamise tingimusi. Õige ei ole kohtu seisukoht, et apellant ei käidelnud nõuetekohaselt küttesüsteemi ega konsulteerinud probleemide ilmnemisel garantii andnud paigaldajaga. R. J andis vastuolulisi tunnistusi ning ei ole usaldusväärne. Kohus on jätnud täies ulatuses tähelepanuta apellandi esitatud tõendid, millistest nähtub üheselt, et apellandi poolt kutsutud katlaseadistaja ning katla ehitusel ilmnenud puuduste likvideerimine toimus 2006. jaanuar - mai. Kohus jättis tähelepanuta, et 2005. septembri - oktoobri küte oli varasemalt vastustaja poolt soetatud apellandile teadmata kohast. Apellant soetas kütuse OÜ-st Mark Oil alates 2005. detsembrist. Kui hüpoteetiliselt eeldada, et R. J väide on tõene ning katla tahmumine ei olnud seotud vale seadistuse vaid kütusega, on nimetatud vastutus samuti vastustaja kanda. Apellandile jääb arusaamatuks kohtu seisukoht, et ventilatsioonitööde lõpetamise ja teostusjoonised summas 5 000 krooni ei ole leidnud tõendamist ja ei kuulu hüvitamisele. 06.09.2004 kokkuleppes leppisid pooled kokku, et ehitataval majal on sundventilatsiooni süsteem I ja II korrusel. Apellant on märgitud tööde lõpetamise ja teostusjooniste eest tasunud 5 000 krooni FIE V S. Seega on kulutus, milline oli vastustaja kanda, tehtud apellandi poolt ning kuulub väljamõistmisele. Apellant ei nõustu kohtu seisukohaga, et apellandi küttekulu ehituse ajal ei ole apellandi poolt piisavalt põhjendatud. Apellant esitas kohtule Mark Oil OÜ arve-saatelehe nr 33555 summas 8 650 krooni ja arve-saatelehe nr 30766 summas 9 070 krooni ning arvete tasumise kviitungid. Arve-saatelehelt nähtub, et eriotstarbeline kütus on soetatud 29.12.2005 ja 06.03.2006. Märgitud perioodil toimus apellandi eramus vaegtööde likvideerimine ning pooli

jäetud ehituse lõpetamine. Kui vastustaja oleks ise õigeaegselt tööd lõpetanud, ei oleks apellandil kulutust tekkinud. Apellant hakkas elamut kasutama (kolis sisse) 2006. juunis, kuna alles selleks ajaks suutis apellant enda rahaliste vahendite arvelt teha elamu elamiskõlblikuks. Seega esitatud kahjunõue küttekulu näol summas 17 720 krooni on igati põhjendatud ja tõendatud ning kuulub rahuldamisele. Apellant ei nõustu kohtu seisukohaga, et tsentraalse põrandakütte väljaehitamine ja/või küttesüsteemi täiendamine summas 91 211,50 krooni ja küttesüsteemiprojekti koostamine summas 20 000 krooni, ei ole põhjendatud samadel alustel, mistõttu ka senise küttesüsteemi kulutused jäävad hüvitamata. Vastustaja poolt paigaldatud põrandaküttetorustiku vähesus ning seoses sellega ebapiisav elamu kütmine on tõendatud Termopilt OÜ 29.08.2007 põrandaküttetorude termograafilise ülevaatusega. Ülevaatuse tegija on järeldustes üheselt märkinud, et ebakvaliteetselt paigaldatud põrandakütte torustikku ei ole võimalik osaliselt parendada, korrektse tulemuse saavutamiseks vajab põrandaküte uut väljaehitust. Tsentraalne põrandaküte I korrusel oli poolte vahel kokku lepitud 06.09.2004. Asjaolu, et põrandaküttetorustik on paigaldatud osaliselt ja ei soojenda põrandat kogu ulatuses, nähtub ka J. N 09.12.2005 ülevaatuse aktist. Seega ei ole kohus oma järelduses tuginenud esitatud tõenditele ning apellandi kahjunõue on täies ulatuses põhjendatud ning asjakohaste tõenditega tõendatud. Õige ei ole kohtu seisukoht, et ventilatsiooniprojekti koostamine teostusjooniste alusel summas 3 650 krooni, on apellandi poolt põhjendamata. Ehitise ja tehnosüsteemide projekteerimise kohustus tuleneb ehitusseadusest. EhS § 2 lg 4 kohaselt projekteerimine on ehitise või selle osa arhitektuurne ja ehituslik kavandamine, ehitise tehnosüsteemide kavandamine, ehitises kasutatava tehnoloogia kavandamine, ehitise elueast lähtuv ehitise nõuetele vastava kasutamise ja hooldamise tehnomajanduslik hindamine. EhS § 2 lg 5 kohaselt projekteerimise tulemuseks on ehitusprojekt. Sundventilatsioon on tehnosüsteem, millise osas on projekti koostamine vajalik ehitisele kasutusloa saamiseks. EhS § 32 lg 11 kohaselt kasutusloaga antakse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile. Tehnosüsteemide sh sundventilatsiooni projekt on ehitusprojekti osa ning ehitisele kasutusloa saamiseks vajalik. Apellant ei nõustu kohtu seisukohaga, et plaatimistööde ümbertegemine summas 34 874,90 krooni ei ole küllaldaselt põhjendatud ega tõendatud ning ei kuulu hüvitamisele. Plaatimistööde ebakvaliteetsus nähtub J. N 09.12.2005 ülevaatuse aktist ja lisatud fototabelist. OÜ Aegarendus hinnapakkumine sisaldab lisaks plaatimistöödele ka maalritöid, millised kaasnevad plaatimistöödega ja muude vaegtööde likvideerimisega ning lõpetamata töödega, milliste loetelu nähtub J. N ülevaatusaktist. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja OÜ ALS vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. OÜ ALS apellatsioonkaebus Kostja OÜ ALS palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud vastustaja kanda või saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebuse põhjenduste kohaselt ei ole maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud, kuna kohus ei ole rajanud otsust üksnes asjas uuritud, arutatud ja analüüsitud tõenditele. Kohus ei ole otsuse tegemisel järginud põhjendamise kohustust selliselt, et kohtu siseveendumuse kujunemine ja

seda väljendav argumentatsioon oleks menetlusosalistele jälgitav ja arusaadav. Menetlusõigusnormide oluline rikkumine on toonud ilmselt kaasa asjas materiaalõiguse ebaõige kohaldamise. Otsusest ei nähtu analüüsi kõigile kostja poolt esitatud tõenditele, mis tõendavad poolte vahel 2005. juunis töövõtulepingu sõlmimist kogumaksumusega 280 000 krooni ja selle hilisemat täitmist (sh. tunnistaja J. K sellekohaseid ütlusi). Otsusest ei nähtu põhjendusi, miks kohus sisuliselt ei nõustu kostja faktiliste ja õiguslike väidetega, et protokolli p-de 1 ja 2 alusel on protokolli sisuks poolte läbirääkimised müügilepingu sõlmimiseks ning läbirääkimiste tulemuste kirjalik fikseerimine. VÕS § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Protokolli p-s 1 on muuhulgas määratletud lepingu objektina Kurgo 1 kinnistu. Protokolli p-s 3.1 avaldavad pooled, et kavatsevad müügilepingu sõlmida hiljemalt 28.12.2004. Protokolli p 4.1 kohaselt on müügiobjekti müügihind 1 225 000 krooni. Seega võib järeldada, et tegemist oli pooltevahelise müügilepingu eellepinguga, sest selles on nimetatud müügilepingu olulisemad tingimused (objekt ja hind) ning tahe müügilepingu sõlmimiseks. VÕS § 33 lg 2 kohaselt kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Riigikohus on 08.05.2006 otsuses nr 3-2-1-32-06 selgitanud, et kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Seega, kui protokoll on suunatud kinnisasja omandamisele, on see vormipuuduse tõttu tühine ja kogu kohtu põhjendus lepingu täitmata jätmise, lepingust taganemise ja selle tagajärgede kohta asjakohatu. Kohus on jätnud eelnimetatud seadusesätted tähelepanuta. Käesolevas vaidluses ei ole võimalik vaadelda poolte vahel sõlmitud protokolli muuna kui Kurgo 1 kinnistu müügilepingu eellepinguna. Tulenevalt VÕS § 33 lg-st 2, AÕS § 119 lg-st 1 ja ülalviidatud Riigikohtu lahendist, pidi poolte vahel sõlmitud protokoll olema notariaalselt tõestatud. Antud juhul ei ole protokoll notariaalselt tõestatud ning see on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine (TsÜS § 83 lg 1). TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Protokolli tühisuse tõttu ei oma õiguslikke tagajärgi ka selles sisalduvad kokkulepped ehituskohustuse tingimuste ning tähtaegade osas. Seega on kõik hageja viited eelnimetatud kokkulepetele asjakohatud, kuivõrd kokkulepete aluseks olev tehing (protokoll) on tühine. Kui protokoll oleks sõlmitud seaduses sätestatud vorminõuet järgides, on protokoll kui hageja väidetud võlasuhte tekkimise aluseks olev tehing lõppenud poolte kokkuleppel. Poolte vahel sõlmitud lepingu p 4.2 kohaselt lõpetavad pooled lepinguga kõik nende vahel sõlmitud lepinguobjekti müüki puudutavad kokkulepped. Et protokolli näol oli tegemist lepinguobjekti müügilepingu sõlmimise eellepinguga, on see lepinguobjekti müüki puudutav kokkulepe lepingu p 4.2 alusel poolte kokkuleppel lõpetatud, sh. kõik sellega kaasnev. Protokoll ei määratle kostja ehituskohustuse tingimusi hageja suhtes ka seetõttu, et hageja ostis 26.05.2006 kostjalt kinnistu, millel asus poolik majakarp, so. kinnistu ühes poolelioleva ehitisega nagu see tol hetkel oli (lepingu p 2.2). Seega sai hoone ehitus toimuda kuni kinnistu müümiseni üksnes kinnistu omanikule, mitte hagejale. Kuna protokoll on tühine, ei saa sellest tuleneda pooltele õiguslikult siduvaid kohustusi. Protokolli mõtteks sai olla vaid võimaliku pakkumise sedastamine eesmärgiga, et see võib saada tulevikus sõlmitava müügilepingu

tingimuste üheks osaks. Lepingu sõlmimisel selle p 4.2 kohaselt protokollis sedastatud kavatsuslikud kokkulepped lõpetati. Kuna protokoll on tühine, siis selles märgitud elamu valmimise tähtajal, 15.12.2004, ei saa olla mingit tähendust. Hageja ei ole andnud kostjale mingit heastamise võimalust, isegi kui 2005. juunis kokkulepitud töödes esinenuks tõendatult puudusi. Kostja ei ole lepingu p 2.1 tähenduses andnud hagejale mingeid garantiisid, mille rikkumist saaks esitatud hagi kontekstis nõude rahuldamisega sanktsioneerida kostjat kahju hüvitama sundides. Kõik siseviimistlustööd teostati hageja kontrolli all ja heakskiidul. Kuivõrd hageja ja kostja vahel 26.05.2006 ja 14.05.2006 sõlmitud notariaalaktidest ei nähtu, et leping oleks sõlmitud ühes ehitamise töövõtukohustusega, on eeltoodud kontekstis hageja poolt esitatud väidetavad „kuludokumendid“ asjasse puutumatud. Otsusest ei nähtu põhjendusi, milliseid konkreetseid töid töövõtuleping hõlmas; millised konkreetsed tööd millistele konkreetsetele normidele või nõuetele väidetavalt ei vasta, milles mittevastavused avaldusid; siseviimistlustööde väidetav ebakvaliteetsus on põhjustatud üksnes kostjast, mitte hagejast endast ning mis tõendab, et tööd jäävad keskmisest kvaliteedist allapoole (VÕS § 77 lg 1). Kohus on otsuses TsMS §-st 436 lg 1 ja 2 ning §-st 440 lg 8 tulenevat põhjendamiskohustust eiranud selge deklaratsiooniga: hageja kulutuste, mida kohus peab põhjendatuks, olemasolu, on kohus kontrollinud toimikust vastavalt esitatud kuludokumentidele (arved, ostutšekid, teostatud tööde üleandmise vastuvõtmise aktid) ega pea vajalikuks nende ükshaaval analüüsimist. Eraldi tuuakse välja, kui konkreetne kuluarve on põhjendatud. Apellandil ei ole võimalik otsusest aru saada, millistele konkreetsetele asjaoludele tuginevalt ja millistele konkreetsete tõendite põhjal on kohus otsustanud mingid hageja väidetavad kulud lugeda kuludokumentides kirjeldatud viisil põhjendatuks ja mingid kulud põhjendamatuks. Kohus on rikkunud TsMS § 348 lg-s 1 sätestatut, kui jättis välja selgitamata apellandi arvamuse iga kuludokumendi ja nendega seonduvate asjaolude suhtes. Rikkudes analüüsi- ja põhjendamiskohustust, ei ole kohus otsuses hinnanud tunnistajate R. J ja E. L ütlusi (sh. selle kohta, et kõik tööd teostati vastavalt kostja juhistele, tema kontrolli all ja kvaliteetselt); kostja seadusliku esindaja A. S vande all antud ütlusi; tunnistaja J. K ütlusi poolte vahel 2005. juunis töövõtulepingu sõlmimise kohta. Kohtuotsuse resolutsioon, kohustada OÜ ALS üle andma T. Švetsile kogu tema valduses olev elamu ehitusdokumentatsioon, ei ole oma abstraktsuses TsMS ja TMS mõttes täidetav. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja Tamara Švets vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused TsMS § 651 lg1 järgi ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu otsust mittevaralise kahju hüvitamise nõudes ei ole vaidlustatud ning kolleegium otsust eelnimetatud nõude osas ei kontrolli. Apellatsiooni korras kuulub kontrollimisele otsus, mis puudutab varalise kahju hüvitamist ja elamu ehitusdokumentatsiooni üleandmise kohustamist. Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ning uurinud toimikus olevaid tõendeid, asub seisukohale, et maakohtu otsus vaidlustatud osas kuulub tühistamisele menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu ja materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu

TsMS § 436 lg 1 järgi peab otsus olema seaduslik ja põhjendatud, mis tähendab muuhulgas otsuse põhjendamise kohustuse täitmist TsMS § 442 lg 8 nõuete kohaselt ja tõendite hindamist TsMS § 232 lg 1 järgi. Maakohtu otsus nendele nõuetele ei vasta. Maakohus, asudes õigesti seisukohale, et pooltevaheline 06.09.2004 lepingueelsete kavatsuste protokoll kinnistu müügilepingu sõlmimiseks on notariaalse vorminõude puudumise tõttu tühine, on samas leidnud, et nimetatud protokolli lisa, mis sisaldab ehitustähtaega ja müügihinnas sisalduvaid töid, on kehtiv. Eelnimetatu osas on otsus vastuoluline. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Sama vorminõue kehtib ka VÕS § 33 lg 2 järgi kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu on 06.09.2004 lepingueelsete kavatsuste protokoll tühine TsÜS § 83 lg 1 järgi. Apellant OÜ ALS on põhjendatult pööranud hageja tähelepanu sellele, et 26.05.2006 notariaalse ühishüpoteegi osalise kustutamise lepingu, kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise ning asjaõiguslepingu p 1.2 kohaselt ostis hageja kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Seega hoone ehitus sai toimuda kuni kinnistu müümiseni kinnistu omanikule, mitte hagejale. Apellant OÜ ALS on põhjendatult märkinud, et lepingueelsete kavatsuste protokollis kinnistu müügilepingu sõlmimiseks märgitud ehitustähtaeg majakarbi ehituseks 15.12.2004, ei oma käesolevas vaidluses mingit tähendust. 26.05.2006 notariaalse ühishüpoteegi osalise kustutamise lepingu, kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise ning asjaõiguslepingu p 2.2 kohaselt ostja kinnitas, et ostis kinnistu seisundis, millises see oli lepingu sõlmimise päeval. Kohus on hagi osalisel rahuldamisel tuginenud asjaolule, et hageja nõue tuleneb töövõtulepingust, mis sisaldub müügilepingu eellepingus. Nimetatud seisukoht on ekslik. Kohtul tuli vaidluse lahendamisel välja selgitada, millistele nõuetele pidi müügiobjekt vastama selle omandamisel ja millised kokkulepped tööde osas olid poolte vahel sõlmitud ning millisel õiguslikul alusel on hageja õigustatud nõudma kahju hüvitamist. Kahju hüvitamise nõude esitamisel peab kohus kontrollima, kas esinevad eeldused nõude rahuldamiseks või mitte. Kuivõrd maakohus on jätnud tuvastamata, millistele nõuetele pidi müügiese vastama selle omandamise hetkel ja milliseid töid pidi kostja veel tegema pärast kinnisasja müümist, siis on jäänud asjas olulised asjaolud välja selgitamata. Apellantide väide on põhjendatud, et rahuldades hagi osaliselt, on kohus jätnud täielikult analüüsimata esitatud tõendid ja põhjendamata, miks ta ei arvesta poolte väidete ja vastuväidetega. Rahuldades hagi elamu ehitusdokumentatsiooni üleandmise kohustuses on kohus jätnud märkimata, milliseid dokumente peab kostja hagejale üle andma. Eelnimetatud puuduse tõttu ei ole võimalik ka kohtuotsuse täitmine ning eeltoodust tulenevalt tuleb otsus antud nõudes tühistada. Kohtul tuleb välja selgitada, milliste dokumentide üleandmist hageja taotleb. Selleks tuleb teha hagejale ettepanek hagiavalduse täpsustamiseks. Sellega on rikutud oluliselt TsMS § 232 lg 1 ja § 442 lg 8 nõuded, mida ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Apellandi OÜ ALS väide on õige, et tõendite esmakordse hindamise ning asjas oluliste faktiliste asjaolude apellatsioonimenetluses esmakordse tuvastamise tulemusel kaotaksid pooled võimaluse tõendite hindamise ja faktiliste asjaolude tuvastamise peale edasi kaevata,

sest kassatsiooni korras otsuse peale edasikaebamisel ei ole tõendite hindamist ja faktiliste asjaolude tuvastamist võimalik vaidlustada. Otsuse tõendusliku ja faktilisi asjaolusid tuvastava osa peale edasikaebamise välistamine oleks vastuolus Põhiseaduse § 24 lõikes 5 sätestatud põhimõttega, mille kohaselt igaühel on õigus tema kohta tehtud kohtu otsuse peale seadusega sätestatud korras edasi kaevata kõrgemalseisvale kohtule. Arvestades eeltoodut kuulub maakohtu otsus tühistamisele ja tuleb tagasi saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulude jaotus tuleb otsustada tsiviilasja uuel läbivaatamisel.

Mare Merimaa

Ulvi Loonurm

Ande Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.