Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

Kuni hagi esitamiseni 19.10.2007 ei ole kostja hagejale kuuluva elamu ehitustöid lõpetanud, vaegtöid likvideerinud ega elamut hagejale seaduses sätestatud tingimustel ja korras üle andnud. Lepingust tuleneva kohustuse rikkumisega tekitati hagejale varalist kahju 304 520, 93 krooni (19 462, 38 eurot). Kostja rikkus ehitusseaduse (EhS) § 48 p-de 1-5, 8 ja 9 nõudeid. Kostja oli kohustatud esitama hagejale kõik seaduses sätestatud ehitustööde dokumendid, s.h. ehitustööde päeviku, kaetud tööde aktid, töökoosoleku protokollid ja muud ehitamist iseloomustavad dokumendid, nagu teostusjoonised ja ehitustoodete vastavussertifikaadid, mille üleandmist hageja kostjalt nõudis. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja ei nõustunud hageja seisukohaga, et poolte vahel 06.09.2004 lihtkirjalikult sõlmitud protokolliga lepiti kokku kostja ehitamiskohustuse tingimustes ning sätestati ehitustähtajaks 15.12.2004. Protokolli sisust nähtuvalt oli tegemist Kurgi 1 müügilepingu eellepinguga, sest selles nimetati müügilepingu olulisemad tingimused ning tahe müügilepingu sõlmimiseks. Tulenevalt VÕS § 33 lg-st 2, asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-st 1 ja Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-32-06 pidi protokoll olema sarnaselt kinnisasja müügilepingu vorminõudega notariaalselt tõestatud ning seetõttu on protokoll seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1). Juhul kui protokoll ei oleks tühine, oleks protokoll lõppenud poolte kokkuleppel notariaalse müügilepingu p 4.2 alusel, mille kohaselt lõpetavad pooled lepinguga kõik nende vahel sõlmitud lepinguobjekti müüki puudutavad kokkulepped. Poolte vahel 26.05.2005 sõlmitud notariaalsest müügilepingust ega selle 14.06.2005 notariaalsest muudatusest ei nähtu, et notariaalne müügileping oleks sõlmitud ühes ehitamise töövõtukohustusega ja lepingus ei ole toodud ehitamistingimusi. Ka ei sisalda müügilepingu p 2.1 hageja jaoks mingeid garantiisid, üksnes kostja kui müüja avaldusi ja kinnitusi, mis ei ole valeks osutunud. Hageja pretensioonid ehituse puuduste osas on alusetud, sest hageja ostis kostjalt kinnistu poolelioleva ehitisega. Hageja ja kostja vahel sõlmitud leping ei sätesta „võtmed kätte“ paketti ja sellist kokkulepet poolte vahel ei olnud. 26.05.2005 lepingu p 2.2 kohaselt kinnitas ostja, et ostis kinnistu seisundis, millises see oli lepingu sõlmimise päeval. Mingeid lisalepingud „võtmed kätte“ hageja ja kostja vahel ei sõlmitud või need muutusid vorminõuete rikkumise tõttu tühiseks. Kostja ei mõistnud, milline on seos tema majandustegevuse registri registreeringu puudumisel kõnealuse ehitise ja selle seisundiga, sest see asjaolu ei saa olla kahju hüvitamise nõude aluseks. Hageja väide lepinguobjekti otsese valduse ja selle päraldiseks olevate dokumentide üleandmata jätmise kohta ei ole õige. Kostja andis dokumendid hagejale üle 2005. aasta suvel. Antud fakti osas esitas kostja tõendina tunnistaja J P u ütlused, kes juhtis hageja elamukarbi ehitust enne protokolli ja notariaalsete lepingute sõlmimist ning seda tõendit ei seatud kahtluse alla. Kostja väitel (tõenditeks tunnistajate J. Pu, R. J ja E. La ütlused) sõlmiti poolte vahel pärast 14.06.2005 eraldi kokkulepe elamus sisetööde tegemiseks. Kostja teostas sisetöid alltöövõtjate abiga 2006. aasta kevadeni, kuid hageja nende tööde eest ei maksnud ja on kostjale tänaseni võlgu. Sisetööde lõplik valmimata jäämine oli tingitud hageja enda käitumisest (tegevusetusest), jättes elamu kaitsmata kahjulike loodusmõjude eest, mistõttu ei saanud kostja oma võetud kohustusi sisetööde tegemiseks täita. Menetluse edasine käik Pärnu Maakohus rahuldas 04.10.2010 otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt välja 99 168, 33 krooni ja kohustas üle andma ehitusdokumentatsiooni. Hagi jäeti rahuldamata varalise kahju

hüvitamise nõude summas 205 352, 60 krooni (304 520, 93 - 99 168, 33) ja mittevaralise kahju 50 000 krooni osas. Otsuse vaidlustasid mõlemad pooled: hageja osas, millega jäeti varalise kahju hüvitamise nõue rahuldamata, kostja aga selles osas, millega hagi rahuldati. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 03.05.2011 otsusega (tl 114, III k) maakohtu otsuse hagi rahuldamise osas ja saatis tsiviilasja uueks läbivaatamiseks maakohtule (kui otsus tühistati hagi rahuldavas osas, siis sellest järelduvalt saadeti asi uueks läbivaatamiseks vaid selles osas). Kuna otsuses on märgitud, et hageja kaebus jäeti rahuldamata ja kostja kaebus rahuldati, siis järeldub ka sellest, et asja uuel läbivaatmisel tuleks kohtul kontrollida nõuet vaid selles osas, mis vaidluse varasemal lahendamisel rahuldati. Esimese astme kohtu lahend Pärnu Maakohtu 27.06.2012 otsusega mõisteti OÜ-lt ALS T Si kasuks kahjuhüvitisena välja 2665, 57 eurot ja kohustati OÜ-d ALS andma T Sile üle Kurgo 1 kinnistuga seotud ehitustööde päeviku, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid, tööde teostusjoonised ja kasutatud ehitustoodete vastavussertifikaadid. Kohus jättis rahuldamata T Si nõude OÜ ALS vastu Kurgo 1 kinnistu üleandmiseks. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda. Kinnisasja omandamisele suunatud lepingu eellepingu puhul notariaalse vorminõude järgimata jätmine toob kaasa eellepingu tühisuse TsÜS § 83 lg 1 alusel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 tuleb kohaldada just selliselt põhjusel, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Seega on sellises olukorras seadusandja eesmärgiks eellepingu tühisus. Protokoll, mille pealkirjas viidatakse soovile hageja poolt kostjalt vaidlusalune kinnisasi omandada, pidanuks olema notariaalselt tõestatud. Eeltoodu kohaselt on protokoll seadusest tuleneva notariaalse vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine ja sellest ei tulene õiguslikke tagajärgi ega nõudeid pooltel teineteise vastu. Tehingu tühisus kehtib protokolli puhul nii protokolli enda kui selle lisa kohta, sest lisas nimetatud summa ühtib protokolli müügihinnaga, seega lepiti kokku kinnistu müügihinnas, mitte ehitamise maksumuses. Kinnistu müügilepingu sõlmimiseks protokollis märgitud majakarbi ehitustähtaeg (15.12.2004) ei oma käesolevas vaidluses tähendust. Hageja avaldas ja kinnitas lepingu allkirjastamisega (lepingu p 2.2.), et ta vaatas kinnistu üle, ta on teadlik selle suurusest, piiridest ja ehitise ehituslikust seisukorrast ning ei oma selles osas kostja suhtes mingeid pretensioone ja ostab kinnistu seisundis, millises need lepingu sõlmimise päeval olid. Seega ei oma tähendust pooltevahelised varasemad kokkulepped (sh protokoll), pealegi need lõpetati kõik lepingu p 4.2. sätestamisega. Eelnevast tulenevalt saavad hageja varalised nõuded rajaneda üksnes pärast kinnistu müüki ehk pärast 26.05.2005 lepingu sõlmimist asetleidnule, mis tõenditest nähtuvalt võisid olla kas 1) müügilepingust tulenevad nõuded, s.t pärast seda tähtpäeva ilmnenud varjatud puudused ehitises, mis on kinnistu kui müügiobjekti oluliseks osaks vastavalt TsÜS § 54 lg 1 sätetele või 2) siseviimistluse tegemiseks kostjaga pärast 26.05.2005 sõlmitud töövõtulepingust tulenevad nõuded. Sisuliselt ei ole poolte vahel vaidlust, et kostja korraldas kas vahetult oma töölistega või alltöövõtu korras siseviimistlustööde tegemist hageja elamus pärast müügilepingu sõlmimist. Töövõtulepingu järgi tehtud töö mittevastavusel lepingutingimustele on hagejal tellijana sarnased õiguskaitsevahendid ja puudustest teatamise kohustus nagu müügilepingu puhul. Mõlema nõude puhul on oluline, et hageja ostjana (müügileping) ja tellijana (töövõtuleping) pidi kostjale kui müüjale ja töövõtjale teatama puudustest õigeaegselt. Nii müügilepingu kui töövõtulepingu puhul on esmaseks õiguskaitsevahendiks asjal/tööl avastatud puuduste kõrvaldamise võimaluse pakkumine müüjale/töövõtjale. Ainus tõend, mille põhjal saab

kostjale puudustest teatamist ja nende kõrvaldamise nõudmist järeldada, on hageja 24.11.2005 pretensioon. Tunnistajad I. Š, E. L ja R. Jäe ning kostja seaduslik esindaja A. S kinnitasid oma ütlustes, et hageja (ka I. Šv hageja abikaasana) heitis kostjale ette tööde venimist ja (eelkõige) mitterahuldavat kvaliteeti. Kohus ei tuvastanud, et hageja oleks kostjale esitanud konkreetseid pretensioone konkreetse töö osas koos puuduste kõrvaldamiseks tähtajaga andmisega. Kuigi seadus ei täpsusta, kui põhjalikult peavad sellises pretensioonis olema puudused välja toodud. Samas ei saa aga sedavõrd üldine kirjeldus, et „ehitus ei ole veel lõpuni viidud“, nagu see sisaldus 24.11.2005 pretensioonis, olla selge etteheide, võimaldamaks kohustatud isikul ebakvaliteetselt tehtud tööd või müüdud ebakvaliteetset parendada. Oluliselt täpsem puuduste kirjeldus on välja toodud ehitusinsener J. N koostatud 09.12.2005 ülevaatuse aktis, kus kahel lehel kirjeldatakse tööde kvaliteeti ja fikseeritakse teostamata tööd, tuginedes 06.12.2005 ülevaatusele ja ehitusprojekti ahitektuursele osale. Akti kohaselt osales ülevaatusel ka kostja poolt ehitustöid teostanud projektijuht Janno Kodasma, kes hageja väitel edastas ülevaatuse tulemused ka kostjale, millist asjaolu kostja ei vaidlustanud. Seega pidi kostja olema teadlik puudustest ehitises ja töödes ning mõistliku isikuna pidi ta aru saama, et just aktis nimetatud puudused on need, mida hageja pidas lõpuni viimata ehituse all silmas. Seejuures on vaieldavaks see, kas hageja sai kostjalt nõude nende puuduste kõrvaldamist, kas nende tekkimises oli süüdi ka hageja ja kas hageja üldse võimaldas puudusi kõrvaldada. Kohtule ei esitatud tõendeid, et poolte vahel oleks pärast 26.05.2005 lepingut sõlmitud kokkulepet elamu välistööde tegemiseks. Puuduvad ka tõendid, et välistöid oleks pärast nimetatud kuupäeva üldse tehtud, seda ei ole ka tunnistajad kinnitanud. Lepingu p 2.2 järgi ostis hageja kinnistu seisundis, milles see lepingu sõlmimise päeval oli, s.t ta oli teadlik kõigist nähtavatest asjaoludest, sh võimalikest puudustest. J. N aktis välistööde osas kirjeldatud vajakajäämised ei saanud olla hagejale märkamata müügilepingu sõlmimise päeval ega müügilepingu ja pretensiooni esitamise vahele jäänud 6 kuu jooksul, mistõttu ei saa hageja selles osas kostjale nõudeid esitada. Tunnistajate J. K, E. La, J. N ütlustega, aga samuti A. S seletusega vande all leidis kinnitust, et pooled leppisid juunis 2005 kokku siseviimistlustööde tegemises kinnistul asuvas elamus ja leping oli tasuline. Selle kohta tehti J. K poolt vastav kalkulatsioon summale 280 000 krooni, milline summa on senini hageja poolt tasumata. Hageja poolt tasumisest keeldumist märkisid oma ütlustes nii tunnistajad R. Jäe, J. P kui J. N, mille õigsuses ei ole kohtul alust kahelda. Seetõttu ei pidanud kohus I. Švetsi ütlusi tasuta siseviimistlustööde tegemise kokkuleppe kohta usaldusväärseks. Vaadates J. N aktis esiletoodud puudusi (põrandate ebatasasus, põrandakütte ebaühtlus, uksepaku viimistlusvead, aknaraamipraod jms), on esitatud nõuded sedavõrd kõrged, et muudavad hageja väite „võtmed-kätte“ paketist usutavaks - kui kostja kõrvaldanuks kõik nimetatud aktis esiletoodud puudused, oleks olnud võimalik majja elama asuda. Pretensiooni ja ülevaatuse akti kogumis vaadeldes ei saanud kostja keelduda puuduste kõrvaldamisest põhjusel, et hagejal on kokkulepitud summa siseviimistlustööde eest tasumata. Õiguslikult annaks selleks aluse VÕS § 111 lg 1, mille järgi võib vastastikuste lepingute puhul üks lepingupool oma kohustuste täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täintud. Kostja seaduslik esindaja on ise vande all kinnitanud, et hageja pidi nimetatud summa tasuma veebruariks 2006 ja kuna hageja andis puuduste likvideerimise tähtajaks jaanuari lõpu 2006, ei saa kostja sellele tugineda. Lähtuvalt eelpool tuvastatust ja asjaolust, et hageja tugines oma kahjunõude arvutustes muuhulgas hagi lisas nr 10 äratoodud kulutustele koos lisatud arvete/tšekkide/kviitungitega, ei saa pidada hagi põhjendatuks osas, mis tugineb hageja poolt kantud kulutustele, mis tehti enne 31.01.2006. Hageja andis ise nimetatud tähtaja, mis on kohtu arvates VÕS § 222 lg 5 ja § 646 lg 5 mõttes mõistlikuks tähtajaks,

seega pidi hageja ootama ära tähtaja möödumise, et õigustada hiljem vastavate kulutuste tegemist ja sissenõudmist kostjalt. Lähtudes hagi lisa nr 10 nimekirjast, käsitles kohus hageja nõudeid alljärgnevalt: 1) Peasissepääsu fassaad ja terrass - tegemist on töödega, mis on kirjeldatud J. N ülevaatuse aktis välistööde all ja need puudused pidid olema näha juba kinnistu ostmisel. Seega ei kuulu tehtud kulutused kostjalt väljamõistmisel. 2) Katus - selles osas saavad kõne alla tulla OÜ Aegarendus esitatud arved summadele 5203, 80 krooni ja 9450 krooni. Hageja tõendas, et korstnajala osas avastati probleemid liigniiskusega alles 2006. aasta jaanuari lõpus. Hageja ei pidanud sellist puudust müügilepingu sõlmimisel teadma ja avastama, mistõttu oli tegemist varjatud puudusega, mille eest kostja võiks vastutada. Samas puuduvad tõendid selle kohta, et hageja oleks kostjat korstna ja korstnajala osas avastatud puudustest teavitanud vastavalt VÕS § 220 lg 1 sätetele ja/või andnud nende parandamiseks tähtaega vastavalt VÕS § 222 lg 1 sätetele. Seega ei saa hageja nimetatud puuduste olemasolule tugineda ja kaotas selle nõudeõiguse VÕS § 220 lg 3 alusel. 3) Laed ja seinad - nende puuduste osas kandis hageja kulutusi 04.02.2006 summas 75, 30 krooni ja 05.02.2006 summas 43, 70 krooni. Lagedes pragude esinemisele ja ebaühtlasele värvile juhiti tähelepanu J. N ülevaatuse aktis tubade nr 1 ja 2 puhul. Korrektne siseviimistlus peaks tähendama pragudeta ja värvikõikumisteta lagesid, mistõttu nende nõuete osas on hageja kahju hüvitamise nõude eeldused täidetud ja nõue summas 119 krooni ehk 7, 61 eurot tuleb VÕS § 646 lg 5 ja § 128 lg 3 alusel rahuldada. 4) Põrandad - hageja tegi pärast kostjale antud puuduste kõrvaldamise tähtaja lõppu kulutusi nurga-, vuugi- ja nivooliistude ostuks summas 508 krooni ja silikooni ning vuugisegu ostuks summas 127 krooni. Probleemidest põrandaaluse betoonkihi ebatasasusega ja seeläbi kogu parketiga kõnelesid tunnistajad. Hinnates tunnistajate ütlusi kogumis, arvestades aktis viidatud puudusi põranda osas, arhitekt T. Keskküla 20.11.2005 kirjeldust põrandate kõrguste erisuste osas ja erinevaid fotosid, leidis tõendamist põranda paigaldamise ebakvaliteetsus. Kohus arvestas hageja nõude 635 krooni ehk 40, 58 euro osas hageja enda süüd VÕS § 139 lg 1 kohaselt minimaalselt ja pidas põhjendatuks välja mõista 35 eurot. Hageja kahju hüvitamise nõude eeldused on täidetud. 5) Uksed - nimetatud nõude lahendamisel lähtus kohus dokumentaalsetest tõenditest, fotodest ja tunnistaja J. N ütlustest. Tulekindlad uksed EI-30 pidid projektijärgselt elamus olema, mida kinnitab projekti seletuskirja p 1.6. alapunkt 2. Kuna asjas puudub vaidlus, et maja ehitus pidi vastama projektile ja sellest lähtus ka J. N ülevaatuse akti koostamisel, tuleb pidada põhjendatuks hageja nõuet 25.02.2006 ostetud just sellistele ustele tehtud kulutuste osas summas 7140 krooni ehk 456, 33 eurot. Kohus pidas põhjendatuks ka uksetihendi ja hingekatete soetamist 20.04.2006 summas 410 krooni ehk 26, 20 eurot. Kuna J. N ülevaatuse aktis ei viidata puudusena ukseliistude paigaldamise vajadusele, ei saa hageja nõuda R. Lile makstud 1900 krooni ja ebaselgete arvete summas 997 krooni tasumist. Hageja kahju hüvitamise nõude eeldused uste osas kohtu poolt põhjendatuks peetud nõuete osas on täidetud. 6) Elekter - selles osas ei pidanud kohus hageja nõudeid kostja vastu õigustatuks. Asjas puuduvad tõendid, et pärast kinnistu ostmist omaniku poolt liitumistasu ja elektrimõõtmiste eest pidanuks maksma kostja. Ühelegi puudusele elektrisüsteemis või vajadusele kaablite vedamiseks, antenni keskplaadi paigaldamiseks, pistikupesa paigaldamiseks vms J. N ülevaatuse aktis ei viidatud. Ka hageja esitatud elamu ehitusprojekti punktis 1.7. viidatakse sellele, et elektriga varustamise projekt on eraldiseisev dokument ega kuulu ehitusprojekti koosseisu. 7) Küttesüsteem - nimetatud nõue ei ole õigustatud. Pretensioonis ja aktis viidatakse rohketele puudustele põrandaküttesüsteemis, aga mitte maja enda keskküttesüsteemis, mis projektijärgselt oli mõeldud kütmiseks kaminahjuga. Tunnistaja R. Jäe andis ütlusi ja esitas tõendid selle kohta, et keskküttesüsteem ehitati elamusse enne selle müüki hagejale ning hageja ostis elamu juba koos

väljaehitatud küttesüsteemiga. Tunnistaja ei osanud kinnitada, kes ja millal rikkus tema ettevõtte (OÜ Arenato) tehtud tööd, puurides suitsutoru sisse lisaaugu ja rikkudes katla. Selle kohta ei ole kohtul muid tõendeid. Seega ei ole võimalik tuvastada kostja süüd tekkinud võimaliku kahju osas küttesüsteemi puutuvalt ja haginõue ei ole põhjendatud. 8) Ventilatsioon - kuivõrd tööde lõpetamine ja teostusjoonised telliti FIE Ville Siniveelt enne kostjale puuduste kõrvaldamiseks antud tähtaja lõppemist ja sellele puudusele J. N koostatud aktis ei viidatud, ei ole võimalik nõuet rahuldada. 9) Muu kulu - selle nõude osas esitas hageja muuhulgas kaks arvet elamu kütmiseks ostetud kütuse kohta kokku summas 17 720 krooni ehk 1132, 51 eurot. Eelnevates punktides leidis tõendamist, et elamus tehti kostja poolt tähtajaks likvideerimata puuduste osas parendustöid ja on ilmne, et talveperioodil oli selliste tööde tegemiseks vajalik ka maja kütta. Kuna ei ole võimalik täpselt öelda, milline oli just kostja tegematajätmisest põhjustatud täiendav küttekulu, siis kohus määras selleks VÕS § 127 lg 6 alusel 300 eurot. 10) J. N ülevaatuse akt - nõue summas 2500 krooni ehk 159, 78 eurot on põhjendatud. Hageja, nähes siseviimistlustööde venimist ja mittekorrektsust, ning olles esitanud pretensiooni puuduste kõrvaldamiseks, lasi vastava eriala spetsialistil täpsustada olemasolevad puudused ja informeeris sellest ka kostjat. Kuivõrd osad puuduste kõrvaldamise nõuded olid põhjendatud ja neid ei kõrvaldatud, samuti puudusid hagejal endal vastavad teadmised ja oskused puuduste väljatoomiseks, tuleb aktile tehtud kulutusi pidada kahju kindlakstegemise kulutusteks VÕS § 128 lg 3 mõttes ja need tuleb kostjalt välja mõista. Hagi lisas nr 11 käsitles hageja kahjudena võimalikke tulevikus kantavaid järgmisi kulutusi (VÕS § 128 lg 3) seoses väidetavalt puudustega müüdud asjaga: 1) Boiler – on ebaselge, millele tuginedes nõuab hageja soetatava boileri maksumuse hüvitamist. Boilerisüsteemist ei räägita elamu ehitusprojektis, selle puudumisele ei viidata aktis ja boileri puudumine ei saa jääda mõistlikule ostjale märkamata. Kütte- ja põrandaküttesüsteemi välja ehitanud OÜ Arenato esindaja R. Jäe kinnitas tunnistajana, et kostja ei tellinud temalt boilerisüsteemi väljaehitamist. Boileri olemasolu märgiti vaid 06.09.2004 protokollis, mis on aga tühine ja selle alusel nõuet esitada ei saa. Seega ei ole seda nõuet võimalik rahuldada. 2) Põrandakütte väljaehitamine - puudustele põrandaküttes viidatakse J. N ülevaatuse aktis vannitoa, WC-ruumi ja esiku osas. Samas märgiti ligemale 2 aastat hiljem OÜ Termopilt koostatud termograafilise ülevaatuse aktis, et valdavalt on üle hoone I korruse põrandates märgatavad jahedad laigud ehk kütteta piirkonnad. Nimetatud akti koostaja järeldas, et põrandakütte liinide vahed on liiga suured ja märkis, et ebakvaliteetselt paigaldatud põrandakütte torustikku ei ole osaliselt võimalik parendada ja uue põrandakütte süsteemi väljaehitamine maksab ca 100 000 krooni. Samas esitas hageja Hotluxor OÜ hinnapakkumise, millest lähtuvalt on võimalik vesipõrandakütet vaid ühes ruumis taastada ja vesipõrandakütte juhtautomaatikat asendada. Elamu ehitusprojektis peeti põrandakütet vajalikuks vaid saunaruumides, eraldi põrandakütte teostusjooniseid ei esitatud, kuigi R. Jäe märkis 16.02.2010 kirjas, et kogu dokumentatsioon, seadmete passid, torustiku paigaldussüsteem, materjali sertifikaadid anti üle kostjale. Eelneva põhjal saaks hageja kostjale nõudeid esitada üksnes vannitoa põranda osas, mille puudustele juhtiti tähelepanu J. N aktis. Kuivõrd ühes ruumis põrandakütte taastamine/väljaehitus on võimalik ja arvestades hinnapakkumiste keskmist (91 211,50 krooni) kogu süsteemi väljaehitamiseks ning vannitoa pinna suuruse suhet I korruse eluruumide kogupinda, on õige ebakvaliteetseks osutunud põrandakütte taastamiseks vannitoas mõista hageja kasuks tulevikus vajalike tehtavate kulutustena välja 400 eurot. Kuna ebakvaliteetselt funktsioneeriva põrandakütte kontrollimiseks oli vajalik OÜ Termopilt poolt teostada vastav termograafiline uuring ja osaliselt (ca 7% osas) vastutab selle asjaolu eest ka kostja, siis tuleb kostjalt selle eest välja mõista 13 eurot. 3) Küttesüsteemi projekt - kohus ei tuvastanud, millisel õiguslikul alusel saab hageja sellist nõuet esitada ning milles seisneb hageja kahju ja kostja põhjuslik seos selle tekkimises, kui vastavat

projekti ei koostata. Küttesüsteemi projektist ei räägita elamu ehitusprojekti arhitektuurses osas, selle olemasolu ei ole hagi kohaselt vajalik ka ehitisele siiani väljastamata kasutusloa saamiseks. Kütte- ja põrandaküttesüsteem tehti ajal, kui kinnistu omanikuks oli kostja ja seega ei ole sellise projekti dokumendina väljanõudmine töövõtulepinguga seoses võimalik. 4) Ventilatsiooniprojekti koostamine - selles osas oli kohus samal seisukohal, nagu küttesüsteemi projekti puhul. 5) Plaatimistööde ümbertegemine - selle nõude osas viitas J. N aktis põrandaplaatide ebakvaliteetsusele ruumides nr 8 ja 10. Hageja poolt tehtavate tööde hinnapakkumises esitati ka muid töid, mis ei puuduta plaatimist. Samuti ei haaku plaatimistöödesse puutuv hageja poolt kostjale esiletoodud puudustega ruumide pinnaga. Kuna nõuetekohased plaatimistööd käivad korrektse siseviimistluse juurde ja nende mittekorrektne tegemine kostja poolt on tõendatud ka hagile lisatud fotodega nr 17.1 ja 17.2, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista põhjendatud tulevikus kantavad kulud summas 19 834, 36 krooni ehk 1267, 65 eurot. Mis puutub hageja nõudesse ehitusdokumentatsiooni väljanõudmiseks, siis EhS § 48 lg-tes 2 ja 3 sätestatut arvestades on nõue põhjendatud ja tuleb rahuldada. Kostja ei vastanud EhS § 12 lg-tes 1 ja 3 sätestatud nõuetele. Kostja kanti majandustegevuse registrisse alles 2006. aasta juulis. See aga ei tähenda, et kostja ei pidanud ehitamist vastavalt sel ajal kehtinud EhS § 31 lg 1 sätetele dokumenteerima, sh koostama ja säilitama ehitusprojekti, ehitustööde päeviku, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid ja kasutatud ehitustoodete vastavussertifikaadid ja teostusjoonised. Kui kostja eelmärgitud dokumentatsiooni ei koostanud, vastutab ta seaduse järgi väärteomenetluse korras, kuid tänaseks on nimetatud teod aegunud. Kostja ei suutnud tõendada, et Kurgo 1 elamu ehitusdokumentatsiooni peeti nõuetekohaselt ja anti ka hagejale üle. Tunnistaja J. Pu ütlus, mille kohaselt 2005. aasta suvel enne jaanipäeva viis kostja seaduslik esindaja hagejale ehitusdokumentatsiooni ja kostja seadusliku esindaja vande all antud ütlused ei haaku dokumentaalse tõendiga. Dokumentaalselt on tõendatud, et hageja nõudis kostjalt 24.11.2005 jätkuvalt ehitusdokumente ja sai need 27.01.2006 osaliselt ka kätte, mida nii hageja kui kostja seaduslik esindaja oma allkirjaga kinnitas. Tunnistaja J. Pu ja kostja seadusliku esindaja A. S väited kõigi ehitustööde päevikute tellijale korraga allkirjastamisele esitamisest ei ole veenvad töövõtja puhul, kellel peaksid eeldatavalt olema kogemused ja teadmised ehitusdokumentatsiooni pidamiseks ja koostamiseks. Seega kohustas kohus kostjat andma hagejale välja kogu Kurgo 1 kinnistul asuva elamuga seonduva EhS § 31 lg 2 kohase dokumentatsiooni – ehitustööde päeviku, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid, tööde teostusjoonised ja kasutatud ehitustoodete vastavussertifikaadid. Kasutusloa väljaandmise nõuet kohus ei rahuldanud, kuna seda saab hagejale anda vaid kohalik omavalitsus (EhS § 33). Kohus rahuldas hagi osaliselt varaliste nõuete osas summas 2665, 57 eurot ja dokumentatsiooni väljanõudes samuti osaliselt, jättes nõudest välja kasutusloa. Arvestades menetluse äärmiselt pikka kestust, selle sisu ja hagi osalist rahuldamist, jättis maakohus menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Kuigi kohus rahuldas hageja varalise nõude vaid ca 15% ulatuses, oleks teistsugune kulude jaotus hageja suhtes ebaõiglane: hageja esitas hagi tulenevalt oma kodusse puutuva ehituse ja dokumentatsiooni ebakorrektsusest. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus jättis hageja kasuks välja mõistmata 13 124, 93 eurot, rahuldamata hageja nõude kostja suhtes Kurgo 1 kinnistu kasutusloa üleandmiseks ning menetluskulud poolte endi kanda. Tühistatud osas palus hageja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja kohustada kostjat aitama kaasa Kurgo 1 kinnistule kasutusloa saamisel. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Maakohus jättis tähelepanuta, et pooled leppisid kokku ehitada elamu valmis vundamendist siseviimistluseni. Kohus leidis ekslikult, et hagejal puudub õigus nõuda kostjalt materjalide ja tööde maksumuse hüvitamist osas, mis kanti hageja poolt enne 31.01.2006. Hageja teostas töid enne 31.01.2012 kostja poolt tehtud töös esinenud puuduste likvideerimiseks. Kostja teostas Kurgo 1 kinnistul ehitustöid peale 26.05.2005 ja siseviimistlustöid enda eelmise töö jätkuna ning seega pidanuks kostja teavitama hagejat varasemates töödes esinenud puudustest või parandama enda puudustega töö (VÕS § 641 lg 3). Hagejal puuduvad ehitus- ja viimistlusalased teadmised, mistõttu hageja ei pidanudki aru saama ehitusjärgus oleva elamu igas ehitusetapis teostatud töö kvaliteetsusest või ebakvaliteetsusest. Seega leidis kohus ekslikult, et hagejal puudub õigus puudustega teostatud tööde maksumuse ja materjalide hüvitamist nõuda. Ehitusettevõtja oma kutsetegevuses omab piisavalt teadmisi kvaliteetse töö teostamiseks, mistõttu töö tellija ebakompetentsus ei ole takistuseks ehitustööde kvaliteetseks teostamiseks. Kohus leidis ekslikult, nagu oleks pidanud peasissepääsu ja terassi puudused olema nähtavad juba kinnistu ostmisel. Kuna pooled leppisid kokku maja ehituse vundamendist kuni siseviimistluseni, on mõistlikule inimesele arusaadav, et fassaadi ja terassi ehituse ning viimistluse võib teostada alles peale maja üldehitustööde lõpuleviimist. Seega jättis kohus ekslikult nimetatud nõude osas hagi rahuldamata. Hageja teavitas kostjat katusega seotud puudustest 09.12.2005 teostatud ehitustööde aktiga ja teostas vastavad parandustööd oma vahenditest. Seega on ebaõige seisukoht, nagu oleks hageja kaotanud nimetatud osas VÕS § 220 lg-st 3 tulenevalt nõudeõiguse. 09.12.2005 aktis kirjeldati piisavalt täpselt katusega seotud puuduseid, milliste täpsed tulemused selgusid parandustööde käigus. Nimetatud põhjusel jättis kohus ekslikult ka hageja nõude lagede ja seinte ning põrandate osas enne 31.01.2006 tehtud kulutuste suhtes rahuldamata. Samuti leidis kohus ekslikult, et osaliselt lasub valatud põranda ebatasasuse suhtes süü hagejal. Kostja ei esitanud tõendeid selle kohta, et tema poolt valatud põrandad olid tasased. Ühe tunnistaja ütlused sellest, et hageja süü tõttu võisid põrandad muutuda ebaühtlasteks, ei kummuta teiste tunnistajate ütlusi ja J. N seisukohti. Kohus oleks pidanud ka uste liistud ja nende paigaldamise hagejale hüvitama. Siseviimistlustööd hõlmavad endas viimistlust, mille alla kuulub ka liistude paigaldus. Kostja ei vaielnud vastu hageja poolt hagiavaldusele lisatud arvetele ehk kostja nõustus nendega. Maakohus jättis ekslikult hageja poolt teostatud elektritööd, sh mõõdistused ja liitumine Eesti Energia AS-ga summas 1129, 39 eurot kostjalt välja mõistmata. Poolte vahel sõlmitud töövõtulepingust nähtub, et majas pidi olema paigaldatud juhtmestik ja võimalus 2 tariifse 16 amprise elektrivõimsuse kasutamiseks. Spetsifikatsioon kinnitab, et kostja pidi teostama liitumise. Kostja poolt siseviimistlustööde teostamine enne elektrisüsteemide paigaldamist ja elektritööde teostamist ei vasta heale ehitustavale ning ei ole üldtunnustatud reegel. Kohus leidis ekslikult, et küttesüsteemi seadistamine, küttetorude vahetus jms summas 973, 14 eurot ja küttesüsteemi projekt 1278, 28 eurot ei ole põhjendatud. Kohus jättis tähelepanuta tõendid, millistest nähtub, et hageja poolt kutsutud katla seadistaja ning katla ehitusel ilmnenud puuduste likvideerimine toimus 2006. aasta jaanuarist maini. Seega oli kostja poolt ehitatud elamusse paigaldatud küttesüsteem kinnistu ostu-müügi tehingu teostamise ajal puudustega ning vastutus küttesüsteemi ebaõige paigaldamise ja puuduste tekitamise osas on kinnistu müüjal täies ulatuses, kuivõrd tegemist oli varjatud puudusega. Samuti lükkab kohtu seisukoha ümber tunnistaja R. Jäe ütlustega selle kohta, et „Veetorustiku paigaldamine on kaetud töö, tegin selle kohta ka aktid, mille ma andsin A Sle. Mul on ka endal aktid olemas. Vormistasin seda A Sga ja ehitustööd võtsid vastu ehitusjuhid. Mul on oma tööde kohta kõik dokumendid olemas.” Peale

seda, kui hageja esitas kohtule taotluse tunnistaja poolt märgitud dokumentide kogumiseks, R.Jäe selgitas kirjalikult, et „Kogu dokumentatsioon, seadmete passid, torustiku paigaldusskeem, materjali sertifikaadid on üle anntud tellijale. Arenato OÜ ei säilita garantiiaja ületanud objektide dokumentatsiooni...”. Märgitu näitab, et R. Jäe andis tsiviilasjas kostjale soodsaid ütlusi, mitte ei edastanud kohtule objektiivset ja tõest informatsiooni. Mõeldamatu on, et küttesüsteem paigaldatakse ilma projektjoonisteta ja tööde teostajal puuduvad kaetud tööde aktid, millised koostatakse, sarnaselt ehitustööde päevikule, kolmes eksemplartis. Kostjal lasub seega kohustus hüvitada küttesüsteemi parandustööde tegemise maksumus. Maakohus jättis ekslikult tsentraalse põrandakütte väljaehitamise ja/või küttesüsteemi täiendamise summas 91 211,50 krooni kostjalt välja mõistmata. Kostja poolt paigaldatud põrandaküttetorustiku vähesus ja seoses sellega ka ebapiisav elamu kütmine on tõendatud Termopilt OÜ poolt 29.08.2007 teostatud põrandaküttetorude termograafilise ülevaatusega. Ülevaatuse tegija märkis, et ebakvaliteetselt paigaldatud põrandakütte torustikku ei ole võimalik osaliselt parendada, vaid korrektse tulemuse saavutamiseks vajab põrandaküte uut väljaehitust. Tsentraalne põrandaküte esimesel korrusel lepiti poolte vahel kokku 06.09.2004. Asjaolu, et põrandaküttetorustik paigaldati osaliselt ja ei soojenda põrandat kogu ulatuses, nähtub ka J. N aktist. Ventilatsioonitööde lõpetamise ja teostusjooniste eest tasutud 319, 57 eurot FIE-le Ville Sinivee kuulub kostjalt hagejale väljamõistmisele. Ehitise ja tehnosüsteemide projekteerimise kohustus tuleneb ehitusseadusest (EhS § 2 lg-d 4 ja 5 ning § 32 lg 11). Ka plaatimistööde ümbertegemise kulu summas 2229 eurot osas leidis kohus ekslikult, et see ei ole küllaldaselt põhjendatud ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja üksnes 1267, 65 eurot. Plaatimistööde ebakvaliteetne paigaldus nähtub J. N aktist ja lisatud fototabelist. OÜ Aegarendus hinnapakkumine sisaldas lisaks plaatimistöödele ka neid maalritöid, millised kaasnevad plaatimistöödega ja muude vaegtööde likvideerimisega ning lõpetamata töödega, milliste loetelu nähtub J. N aktist. Seega kuuluvad hüvitamisele ka need kulud, millised on seotud plaatimistööde ümbertegemisega. Kohus jättis käsitlemata hageja poolt esitatud nõude ehituse ajal hagejale tekkinud küttekulu osas. Hageja esitas kohtule Mark Oil OÜ 29.12.2005 arve summas 8650 krooni ja 06.03.2006 arve summas 9070 krooni ning nende tasumise kviitungid. Märgitud perioodil teostati hageja eramus vaegtööde likvideerimist ja lõpetati kostja poolt pooleli jäetud ehitust. Juhul kui kostja oleks ise õigeaegselt tööd lõpetanud, ei oleks hagejale märgitud kulutust tekkinud. Hageja hakkas elamut kasutama 2006. aasta juunis. Kahjunõue küttekulu näol summas 1132, 56 eurot on põhjendatud ja tõendatud ning kuulub rahuldamisele. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Pärnu Maakohtu otsuse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega, mistõttu tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei pea ta vajalikuks neid korrata. Vastuseks kaebusele märgib ringkonnakohus alljärgmist. Kolleegium ei nõustu apellandi hinnanguga kohtupoolsetele rikkumistele. Maakohus ei jätnud hageja nõude käsitlemisel tähelepanuta pooltevahelist kokkulepet, mis käsitles elamu valmis ehitamist. Maakohus leidis selles osas õigesti, et 06.09.2004 lepingueelsete kavatsuste protokoll, milles pooled fikseerisid oma kavatsuse seoses tulevikus sõlmitava notariaalse müügilepinguga, sh ehituskohustuse ja hoonestatud kinnistu müügihinna, on käsitletav kinnisasja omandamisele

suunatud eellepinguna, mis seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmise tõttu on tühine. Seega ei tulene kõnealusest protokollist ega selle lisast mingeid õiguslikke tagajärgi (mistõttu ei oma tähtsust ka protokollis märgitud majakarbi ehitustähtaeg - 15.12.2004). Poolte vahel 26.05.2005 sõlmitud notariaalsest müügilepingust ega selle 14.06.2005 notariaalsest muudatusest ei nähtu, et nende dokumentidega oleks hõlmatud ka kostja töövõtukohustust. Hageja avaldas ja kinnitas lepingu allkirjastamisega, et ta vaatas kinnistu üle, ta on teadlik selle suurusest, piiridest ja ehitise ehituslikust seisukorrast ning ei oma selles osas kostja suhtes mingeid pretensioone ja ostab kinnistu seisundis, millises need lepingu sõlmimise päeval olid. Maakohus märkis õigesti, et pärast 26.05.2005 lepingu sõlmimist ei oma tähendust pooltevahelised varasemad lepingu eset käsitlevad kokkulepped, mistõttu saab hageja praeguses hagis tugineda siiski vaid müügilepingu rikkumisele või siseviimistluse osas hiljem sõlmitud kokkuleppe rikkumisele. Maakohus hindas menetlusosaliste poolt kohtu ette toodud asjaolusid ja esitatud tõendeid õigesti. Kohus ei tuvastanud, et hageja oleks esitanud kostjale konkreetseid pretensioone konkreetse töö osas, sest 24.11.2005 pretensioonis sisalduvat üldsõnalist kirjeldust („ehitus ei ole veel lõpuni viidud“) ei saa selleks pidada. Kuigi seadus ei täpsusta, kui põhjalikult peavad pretensioonis olema puudused välja toodud, ei saa aga sellist üldist viidet, nagu see sisaldus 24.11.2005 pretensioonis, pidada selgeks etteheiteks, võimaldamaks kohustatud isikul ebakvaliteetselt tehtud tööd või müüdud ebakvaliteetset asja parendada. Täpsemalt kirjeldatakse puudusi ehitusinsener J. N koostatud 09.12.2005 ülevaatuse aktis (ülevaatusel osales ka kostja projektijuht). Seega oli ka kostja konkreetsetest puudustest teadlik. Samas on maakohus aga asunud seisukohale, et kõigi nimetatud puuduste osas ei ole tõendatud, et kostjal lasuks kohustus need kõrvaldada. Kohtule ei esitatud tõendeid selle kohta, et poolte vahel oleks pärast 26.05.2005 lepingut sõlmitud kokkuleppeid elamu välistööde tegemiseks ning et pärast nimetatud kuupäeva oleks neid töid ka tehtud (lepingu p 2.2 järgi ostis hageja kinnistu seisundis, milles see oli lepingu sõlmimise päeval, olles seega teadlik kõigist nähtavatest asjaoludest, sh võimalikest puudustest). Seetõttu ei saa hageja selles osas nõudeid kostja vastu esitada, sest 09.12.2005 aktis kirjeldatud välistööde puudused ei võinud jääda hagejale lepingu sõlmimisel ning pretensiooni esitamiseni möödunud kuude kestel märkamata. Kolleegium nõustub eelmärgitud seisukohaga ning leiab, et maakohus jättis põhjendatult rahuldamata hoone peasissepääsu ja terassi puudustest tuleneva hageja nõude. Samuti jättis kohus põhjendatult rahuldamata hoone katuse ja korstnajala puudustest tuleneva nõude, sest hageja on vastava nõudeõiguse VÕS § 220 lg 3 järgi kaotanud (kuna ei olnud neist puudustest õigeaegselt teatanud ega puuduste kõrvaldamiseks tähtaega andnud). Samal põhjusel on hageja kaotanud nõudeõiguse ventilatsiooni väidetavate puuduste osas. Nii lagede ja seinte kui põrandate osas on hageja nõude osaline rahuldamine põhjendatud (kohus arvestas kulutusi, mis on tehtud pärast puuduste kõrvaldamiseks antud tähtaja möödumist). Tõendamist ei leidnud, et elektrisüsteemis oleksid esinenud puudused, samuti see, et vastava mõõdistuse ja liitumisega seotud kulud oleks pidanud kandma kostja. Küttesüsteemi puudustele ei ole pretensioonis ega aktis viidatud, pealegi on asjas tõendatud, et suitsutoru sisse on puuritud auk, millega on katel rikutud. Ka muus osas, sh põrandakütte puudusi hõlmavas osas, on maakohus hinnanud tõendeid õigesti. Tõendamist ei leidnud, et põrandaküte tervikuna tuleks välja vahetada. Pooled ei vaielnud selle üle, et nad sõlmisid kokkuleppe siseviimistlustööde tegemiseks, kuid nende nägemus lahknes selles osas, kas tegemist oli tasuta tööga (muude minetuste korvamiseks) või mitte. Vaidlust ei ole aga selles, et hageja ei ole kostjale sisetööde eest tasunud. Vaatamata sellele leidis maakohus, viidates 09.12.2005 aktile, et põrandaplaadid on kahes ruumis paigaldatud ebakvaliteetselt ning mõistis plaatimistööde ümbertegemise kulutused kostjalt välja (sest nõuetekohane plaatimistöö kuulub korrektse siseviimistluse juurde). Menetluskulude jaotus

Kuna ringkonnakohus jätab hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja esimese astme kohtu otsuse muutmata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 järgi hageja kanda.

Ü. Jänes

U. Loonurm

I. Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.