Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

üüripinnalt ära 27.11.2009 hoolimata hageja selgitustest, et hagejal on üürileandja pandiõigus kaupadele ning võlgnevuste ulatuses ei tohi kaupu üüripinnalt ära viia. Hageja ütles Üürilepingu erakorraliselt üles alates 30.11.2009, kuna kostja oli korduvalt rikkunud Üürilepingust tulenevaid kohustusi ning hageja nõusolekuta viinud üüripinnalt ära kaubad, millele hagejal oli Üürileandja pandiõigus. Hageja tegi kostjale 30.11.2009 kompromissettepaneku tasuda võlgnevus ning kostja rikkumise tõttu ülesütlemise hüvitis. Kostja sellele ei vastanud, võlgnevusi ega kompromissina pakutud hüvitist ei tasunud. Vastavalt Üürilepingu Eritingimuste punktile 4, oli kokkulepitud Kapitali üüri suurus 420 kr/m2 kuus, millele lisandus käibemaks. Seega Kapitali üür oli ühes kuus 89964 krooni (214,2m2 x 420 kr = 89964 krooni), millele lisandus käibemaks 20 % - 17992,80 krooni, seega kokku 107 956,80 krooni. Vastavalt Üürilepingu Üldtingimuste punktile 5.4.3 pidi kostja üüri maksma ettemaksuna kord kuus hiljemalt kuu 15. kalendripäevaks. Vastavalt Üürilepingu Üldtingimuste punktile 7.1.7 pidi kostja maksma kõrvalkulude eest Üürileandja poolt esitatud arve alusel hiljemalt 10 tööpäeva jooksul alates vastava arve väljastamisest. Vastavalt Üürilepingu Üldtingimuste punktile 8.1.1 pidi kostja maksma turundustasu iga kuu 15. kuupäevaks. Üürilepingu Eritingimuste punkti 6 järgi pidi kostja maksma avamise reklaamikampaania ühekordset tasu 97,79 kr/m2, millele lisandus käibemaks. Vastavalt Üürilepingu Üldtingimuste punktile 19.4, juhul kui üürnik viivitab Üürilepingust tuleneva mistahes maksmisele kuuluva tasumisega, siis rakendatakse viivist 0,1 % tasumata summast iga viivitatud päeva eest. Üüri, turundustasu ja kõrvalkulude võlgnevus kokku 528 257 krooni ja 60 senti ning seisuga 14.01.2010 nendelt arvetelt viivised 59131 krooni ja 95 senti. Vastavalt Üürilepingu Üldtingimuste punktile 15.2.3, juhul kui Üürnik eirab ettenähtud lahtiolekuaegu, on Üürileandjal õigus nõuda Üürnikult leppetrahvi summas, mis vastab 0,3% kuu Üürile iga tunni kohta, mille võrra äri oli vähem avatud. Üürniku kauplus suleti RK 27.11.2009. RMlahtioleku ajad on esmaspäevast pühapäevani 10.00 kuni 21.00 (päevas 11 tundi, Üürniku käsiraamat). Eeltoodust tulenevalt nõuab Üürileandja Üürnikult leppetrahvi 27.11.2009 kuni Üürilepingu ülesütlemiseni 30.11.2009 kahe päeva lahtioleku aegade rikkumise eest 5937,58 krooni ((0,3% kuu üürist 89964 kr = 269,89 krooni) x 22 = 5937,58 krooni). Vastavalt Üürilepingu Üldtingimuste punktile 21.3.1 on Üürilepingu ülesöelnud Poolel õigus nõuda Üürilepingut rikkunud Poolelt leppetrahvi Üürilepingu ülesütlemisele eelnenud kuu üüri kolmekordses ulatuses. Üürileandja nõuab Üürikult rikkumise tõttu erakorralise ülesütlemise leppetrahvi summas 3x 89964 krooni, seega kokku 269 892 krooni. Ning antud maksega viivitamisel viivist 0,1% päevas leppetrahvist kuni leppetrahvi tasumiseni. Vastavalt VÕS § 128 lõikele 2 on varaline kahju otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Üürilepingu tähtaeg oli 30.04.2014. Tulenevalt kostja poolt Üürilepingu rikkumistest, oli hageja sunnitud Üürilepingu üles ütlema 30.11.2009. Kapitali Üüri kokkulepitud suurus oli 420 kr/m2, millele lisandus käibemaks. Hagejal on peale kostja poolt Üürileping rikkumise tõttu Üürilepingu ülesütlemist jäänud saamata üür üüripinna eest, mis on hageja kahju. Hageja on püüdnud tekkivaid kahjusid vähendada ning leidnud üüripinnale uue üürniku. Uue üürniku poolt tegevuse alustamine üüripinnal jääb ajavahemikku 07.01.2010-01.02.2010. Seega kuni uue üürniku poolt tegevuse alustamiseni üüripinnal, tekib hagejal kahju üürimaksete saamata jäämise tõttu ajavahemikul 01.12.2009 – 07.01.2009 summas (arvestuslikult 37 päeva) x (89964/30=2998,80) = 110 955,60 krooni. Lisaks tekib hagejal kahju üüri vahest kuni esialgse Üürilepingu tähtaja lõpuni, mida peab kahjuna hüvitama kostja, kuid antud hagi raames seda nõuet ei esitata, mis ei tähenda mingil juhul antud nõuetest loobumist.

Üürileandjal on tekkinud ka kahjud tulenevalt kostja poolsetest rikkumistest, mille puhul hageja tellis õigusteenust seoses Üürileandja pandiõigusega ja Üürilepingu ülesültemisega; õigusteenuste kulu 2 tundi, kokku 3600 krooni koos käibemaksuga, mille hüvitamist hageja taotleb kostjalt. Vastavalt Üürilepingule oli kostja maksnud hagejale (üürileandjale) tagatisraha summas 347 734,20 krooni. Üürilepingust tulenevad hageja nõuded kostja vastu, mille täitmist taotletakse kohtu kaudu seisuga 14.01.2009, on kokku summas 918 642,78 krooni (põhinõue). Üüri ja kõrvalkulude viivis seisuga 14.01.2009 on 59131 krooni ja 95 senti. Üürileandja tasaarveldab tagatisraha kostja vastu suunatud kahjunõuetega, seega jääb lõplikuks põhinõude suuruseks 570 908,58 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista põhinõude maksmata summadelt viivist 0,1 % päevas kuni võlgnevuste tasumiseni. Hageja esitas 03.01.2011. a hagi täienduse, mille kohaselt DGAOÜ juhatuse liige ja ainuomanik TTon teadvalt ning oma kohustusi rikkudes põhjustanud suurt kahju võlausaldajale (hagejale). Kostjana oleval äriühingul puudub vara äriregistrile esitatud majandusaasta aruande järgi, et võlausaldaja nõudeid täita. Hageja esitab solidaarnõude juhatuse liikme TTvastu. Juhatuse liige pole täitnud ilmselgelt raamatupidamise nõudeid (KarS § 3811 sätestab vastutuse raamatupidamise kohustuse rikkumise eest). Kostja pole esitanud seaduses sätestatud ajal 2009 majandusaasta aruannet. Kostja juhatuse liige pole teadlikult täitnud üürilepingust tulenevaid hagis toodud kohustusi, kuigi üüripind oli kostja kasutuses, majandusaasta aruanne on seaduses sätestatud tähtajal esitamata ning olemasoleva aruande järgi, pole äriühingul vara kohustuste täitmiseks. Hageja palub kostjatelt solidaarselt välja mõista hageja kasuks põhinõue suuruses 570 908 krooni ja 58 senti ning viivised hagi esitamise päeva seisuga üüri, turundustasu ja kõrvalkulude võlgnevuse nõudelt (528 257 krooni ja 60 senti) 59131 krooni ja 95 senti ning kohtuotsuse tegemise päeva seisuga viivise summa, mis moodustab üüri, turundustasu ja kõrvalkulude võlgnevuse maksmata summadelt viivitatud päevade eest hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni 0,1 % päevas ning viivised protsendina üüri, turundustasu ja kõrvalkulude võlgnevuse maksmata summadelt 0,1 % kohtotsuse tegemisest kuni põhinõuete tasumiseni. Kostja vastus Kohtule 14.10.2010. a esitatud vastuses kostja ei tunnista hagi. Hageja ei ole tõendanud enda märgitud asjaolude õigsust. Kostja ei ole hagejale kahju tekitanud. Kostja ei viinud vastavaid asju üüritavalt pinnalt ära mitte 27.11.2009, vaid asjade kokkupakkimine ja äraviimine toimus 28.11.-29.11.2009. 28.11.2009.a oli vastav kauplus veel avatud. Kostja arusaamisel hageja kostjale mingeid selgitusi omal ajal ei jaganud seoses sellega, et hagejal on pandiõigus kaupadele ning et kostja ei või vastavaid kaupu võlgnevuse ulatuses üüripinnalt ära viia. Hageja küll üritas takistada kostja asjade üüripinnalt äraviimist, kuid ka kostja kohalekutsutud politsei tegi hagejale (tema esindajaile) selgeks, et kuivõrd on tegu tulirelvade ja laskemoonaga, millega seonduvalt esineb spetsiaalne vastutus (tulenevalt Relvaseadusest), siis ei ole mõeldav, et üürileandja jätaks kõnesolevad asjad enda otsesesse valdusse. Siit ka üks põhjendus, miks ei pidanud kostja kaupade äraviimiseks küsima hagejalt nõusolekut. Hageja ei ole kõnealust üürilepingut erakorraliselt 30.11.2009.a üles öelnud ega saanudki seda teha. Hagi alusest ei selgu, milliseid üürilepingulisi kohustusi olevat kostja korduvalt rikkunud. Hagi p-st 1 ei selgu, kuidas väidetav ülesütlemine toimus. Mingit 30.11.2009.a pärinevat

kompromissettepanekut pole hageja kostjale teinud, hagi alusest ei nähtu, milles täpselt seejuures selline väidetav kompromissettepanek väljendus. Hagi pinnalt ei ole jälgitav, millele toetub järeldus, et üüritud äripinna suuruseks oli 214,2 m2, kuivõrd üürilepingu eritingimuste p 2 kohaselt oli üüripinna kogusuurus hinnanguliselt 209 m2 ja et eritingimuste p 4 järgi moodustus kapitali üür just pindalast 209 m2: 87 780 krooni / 420 krooni/m2 = 209. Seetõttu pole hagi põhjal ka hoomatav, kuidas saaks kuu üüriks koos käibemaksuga olla summa 107 956,80 krooni. Hageja esitatud 20.04.2009.a arve nr 91103 järgi oli pinnaks seesama 209 m2. Pindala vahe on seega 5,2 m2. Ehk et igakuine üür ja turundustasu pidi olema 2767,22 krooni võrra väiksem: üür – 209 x 420 = 87 780 + käibemaks 20 % = 105 336; turundustasu – 209 x 23,47 = 4905,23 + käibemaks 20 % = 5886,28; arvetel näidatud kogusumma üüri ja turundustasu osas ehk 113 989,50 miinus 111 222,28 (105 336 + 5886,28). Arvestades ka seda, et üürileandja poolt kõnealuse üürilepingu sõlmimise eelselt lubatud külastajate-ostjate kogust ei olnud tulnud, et seetõttu jäid üürnikule tulemata planeeritud rahavood, et üldtuntud asjaoluna mõjutas ettevõtjate käivet ka majandussurutis, siis tõstatas kostja hageja ees küsimuse sellest, et oleks mõistlik langetada üürimäära. Läbirääkimised toimusid, kuigi kulgesid raskelt ning seda ka seetõttu, et üürileandja seaduslik esindaja, juhatuse liige Mati Pops vältis üürniku seadusliku esindajaga, juhatuse liikme Tarmo Türi’ga vahetuid kohtumisi. Lõpuks õnnestus lepingupooltel saavutada faktiline kokkulepe üüri maksemäära langetamise osas. Faktiliselt saavutatud kokkuleppe kirjalik vormistamine hakkas aga kostjale teadmata põhjus(t)el venima. Kuupäev 04.11.2009, mis lisakokkuleppe ametlikuks kuupäevaks paberil sai, ei olnud tegelikult õige. Nii saatis hageja projekti koordinaator Katri Kivisäk kostjale kõneoleva lisakokkuleppe ühe versiooni elektrooniliselt nt 17.11.2009, kuigi hageja nõutult oli lisakokkulepe justkui sõlmitud juba 04.11.2009. Kostja juhatuse liikmel T.Türil õnnestus lõpuks üürnikupoolselt üürileandja poolt ettevalmistatud lisakokkuleppe tekst allkirjastada 20.11.2009, küsinud võimaluse kohta tulla sel päeval kell 16.00 lisakokkulepet allkirjastama ning saanud KK’lt 20.11.2009.a ka vastuse selle sobivuse osas. Kostja esindaja TTsoovis kõnesoleva kokkuleppe allkirjastamisel ära märkida ka allkirjastamise tegeliku kuupäeva, kuid üürileandjapoolne eestkõneleja KK märkis, et seda ei tohi teha, vastasel juhul üürileandja juhatuse liige MPsellele ise enam alla ei kirjuta. Üürnikupoolse viidatud kokkuleppe allkirjastamise juures üürileandja seaduslik esindaja MPei viibinud. Ka on oluline toonitada, et kõnesoleva kokkuleppe tekst oli just üürileandja väljatöötatud-ettepandud, sh kuupäeva osas. Üürnikul ei olnud võimalik saavutada õige kuupäeva äramärkimist, kuivõrd see ei olnud üürileandjale millegipärast vastuvõetav. Kuigi kostja poolt oli lisakokkulepe allkirjastatud, siis sellele vaatamata viibis üürileandjapoolselt selle allkirjastamine ning mõlemapoolselt allkirjastatud variandi ühe eksemplari üürnikule üleandmine. Üürilepingu üldtingimuste p 25.1. nägi ette, et üürilepingu tingimusi võib muuta vaid poolte kirjalikul kokkuleppel. Nt, ka veel 24.11.2009.a ei olnud lepingupoolte allkirjastatud variant jõudnud üürnikuni, kuivõrd 24.11.2009.a e-kirjas märgitakse üürileandja poolt, et üürilepingu lisa olevat (üürileandja poolt) allkirjastatud, see lisa lubati tuua kostja poodi. Tegelikult ei saanud kostja soovitud, mõlema lepingupoole allkirjaga lisakokkuleppe teksti ka 24.11.2009 (seda lihtsalt temale ei toodud). Ka juhib kostja tähelepanu seigale, et arve nr 93337 seoses 2010.a novembri üüri ja turundustasuga on dateeritud 05.11.2009 ehk et pärast 04.11.2009 ning et 05.11.2009.a arve lähtub üürimäärast 420 kr/m2, st et alates 04.11.2009 ei saanud 04.11.2009.a seisuga üürileandja poolt näidata soovitud lisakokkulepe olla juba kehtiv. 04.11.2009.a seisuga dateeritud lisakokkuleppe mõlemapoolselt allkirjastatud versiooni sai kostja kätte alles 28.11.2009, kui hageja asjaajaja KK selle ümbrikus üürnikule vahetult üle andis. Selleks hetkeks oli üürniku üüritud pinnal olevate asjade kokkupakkimine-äraviimine juba alanud. Kuna mõlemapoolselt allkirjastatud lisakokkuleppe dokumendi ühe eksemplari

kostjale üleandmine oli hakanud viibima, millest järeldas kostja teatavat üürileandja soovi n-ö mängida kostja närvidel jne, ja kuivõrd kostjapoolsest selle kokkuleppe allkirjastamisest oli möödas ca nädal, mis viitas omakorda võimalusele, et hageja ei allkirjastagi ise kõnesolevat lisakokkulepet, siis kostja kannatus katkes, mis tähendas seda, et ta otsustas üüritud pinnalt lahkuda, ta oli otsustanud lõpetada see üürileping. Kui eelviidatud ümbrik kostjale üle anti, siis KK’le ka teatati, et üürnik soovib üürilepingut lõpetada ning et teha tuleks vastastikune tasaarvestus, kasutades selleks üürniku poolt eelnevalt tasutud tagatisraha. Kostja arusaamisel hageja selle üürilepingu lõpetamise küsimust isekeskis ka arutas ning tegi otsustuse lepingu lõpetamisega nõustuda (ehk et hageja aktsepteeris kostja lepingu lõpetamise tahet). Kostja mõistis hagejat selliselt, et hageja pidas lepingu lõpetamist kokkuleppeliselt võimalikuks seisuga 29.11.2009, st päeval, mil üürnik oli enda asjad üüritud pinnalt lõplikult eemaldanud. Sellisel päeval lepingu lõpetamisega oli päri ka kostja. Pooltevaheline üürileping lõppes seega kokkuleppeliselt. Et see nii oli, tõendab ka tõik, et üürilepingu lõpetamise järgselt vormistati 30.11.2009.a hommikul (kostja mäletamisel 09.00 paiku) üürileandja ettepandult üüritud pinna üleandmise-vastuvõtmise akt ehk et üürnik tagastas üürileandjale üüritud pinna. Selle akti järgi kinnitas üürileandja, et tal ei ole üürnikule üüritud pinna suhtes pretensioone. 04.11.2009.a kuupäeva kandva, kuid tegelikult seisuga 28.11.2009.a sõlmituks osutunud, lisakokkuleppe p 2.1. järgi toimus üürimäära alandamine – perioodil 01.08.2009-31.12.2009 oli uueks üürimääraks 270 krooni m2 kohta kuus, millele lisandub käibemaks. Sama kokkuleppe p

tuvastatav, et hageja tehtult toimus tasaarvestus selliselt, mida ka kostja aktsepteeris ja mille toimumist oli kostja soovinud veel novembris 2009, et kostja tasutud tagatisrahaga on kostja võlgnevus tagatisraha ulatuses hageja ees kustutatud (võlgnevus loeti vastavalt kaetuks, arved loeti vastavalt tasutuks), ning et vaidluse alla jäi see, kas lisaks 347 734,20 krooni ulatuses raha saamisele võlgnevuse katteks oleks hageja veel õigustatud kostjalt midagi nõudma, st summas 180 523,40 krooni, või siiski enam mitte. Kostja oli lõpptulemina seisukohal, et tasaarvestuse osas tulnuks arvestada alandatud üüriga seonduvaid arveid (hageja pearaamatupidaja 23.11.2009.a e-kirja kohaselt oli seisuga 23.11.2009 muutunud sissenõutavaks hageja nõuded summas 353 910,50 krooni), mitte aga algseid üüriarveid, kus üür oli kõrgem. Kostja on seisukohal, et 2009.a augusti-novembri üüri osas tuli hagejal lõpptulemina arvesse võtta vähendatud üür, 2009.a augusti-novembri kreeditarvete tulemusena allesjäänud üürisummad – iga kõnesoleva kuu lõikes tuli tasuda 38 556 krooni vähem ehk kokku vähem 154 224 krooni (4 x 38 556). Üürilepingu lõppemise ajal olid eelviidatud kreeditarved kehtivad, mistõttu tuli neist ka tasaarvestuse tegemisel lähtuda. Üürilepingu kohaselt pidi üüritav pind olema siiski 209 m2, mitte 214,2 m2, nagu on hageja seda vastavatel arvetel näidanud ehk et nõutud summad on olnud vastavalt ka väärad. Vaidlusaluste kuude osas pidanuks seega igakuine üürinõue (kreeditarvete esitamise järgselt) olema 1684,80 krooni ulatuses väiksem, sh käibemaks (209 x 270 + käibemaks 20 % = 67 716; 69 400,80 - 67 716 = 1648,80 krooni). Ehk et 4 kuu osas teeb see üüri summaks, mille võrra pidanuks kokkuvõttes olema üür väiksem, 6739,20 krooni, sh käibemaks. Väiksem pidanuks olema nende kuude lõikes ka turundustasu ja seda kuu kohta 146,45 krooni ulatuses, sh käibemaks (209 x 23,47 + käibemaks 20 % = 5886,28; 6032,73 5886,28 = 146,45 krooni). Liigne üür + turundustasu oli kuu lõikes summas 1831,25 krooni (1684,80 + 146,45), nelja kuu kohta on kogusumma 7325 krooni, sh käibemaks. Seega, kui eelviidatud 353 910,50 kroonist lahutada 7325 krooni, siis tuleb seisuga 23.11.2009.a sissenõutavaks summaks 346 585,50 krooni. Tagatissumma oli seega äsjasest tulemist 1148,70 krooni ulatuses suurem ehk et kostja ei saanud 23.11.2009.a seisuga olla hageja ees selles mõttes võlas. Eeltoodu põhjal saab järeldada, et hagejapoolselt tuleb lugeda (31.12.2009.a) tehtud tasaarvestus toimunuks selliselt, et tagatisrahaga summas 347 734,20 krooni on tasutud (loetud tasutuks) hageja esitatud arved, hagis märgitud arved nr 91103, 91754, 92220, 92592, 92809, 92935, 93188, 93337 + arve nr 93559 1148,70 krooni ulatuses. Taoline tasaarvestamine olnuks kooskõlas ka üürilepingu üldtingimuste p-ga 9.4., mille kohaselt saab esimeses järjekorras tagatisest maha arveldada just üüri (sisuliselt üürivõlgnevuse). Saldokinnituse küsimist, andes samas üheselt mõista, et toimunud on üürileandjapoolne tasaarvestamine, saab käsitada üürilepingu üldtingimuste p 9.4. järgse kirjaliku teatisena. Kuna hageja pole nõuetekohaselt üürilepingut erakorraliselt üles öelnud, siis on alusetu hageja versioon sellest, et tal oleks õigus vastavalt nõuda kostjalt leppetrahvi tasumist (kuu üüri kolmekordses ulatuses), st summas 269 892 krooni, ja selle tasumisega viivitamisel veel omakorda viivist määraga 0,1 %. Hagiavalduse p 2.5. kohaselt tasaarveldab, st et alles selle hagiga, üürileandja tagatisraha kostja vastu suunatud kahjunõuetega, mistõttu jäävat lõplikuks põhinõude suuruseks 570 908,58 krooni. Selline tasaarveldamine pole õiguspärane seetõttu, et hagejal polegi kahjunõudeid kostja vastu.

Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja esindajad ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele.

Kohus on tuvastanud, et hageja ja kostja sõlmisid 30.10.2008 äriruumi üürilepingu Nr. DEEG209, RK, aadressil XXX, Tallinn üüripinna suurusega 209 m2 tähtajaga 30.04.2014. a (tl 727). Hagiavalduse kohaselt esitas hageja 30.11.2009. a kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse (tl 2, 138). Hageja tõi avalduses ülesütlemise esmase põhjusena esile, et üürnik ei ole tasunud üürilepingu järgset võlgnevust. Samuti on üürnik korduvalt rikkunud üüri, kõrvalkulude ja turundustasu maksmise kohustust. Avalduse kohaselt luges hageja üürilepingu 30.11.2009. a lõppenuks ning üürnikul on kohustus üüripind 30.11.2009. a hageja üle anda (tl 138). Kohtule on esitatud 30.11.2009. a üleandmise-vastuvõtmise akt, millega kostja andis üüripinna hagejale üle ning hageja kinnitas, et tal ei ole üürnikule üüripinna suhtes pretensioone (tl 85). Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja on kehtivalt äriruumi üürilepingu erakorraliselt 30.11.2009. a üles öelnud ning kas sellest tulenevalt on tal kostja vastu üüri, kõrvalnõuete, turundustasu, leppetrahvi, kahju hüvitamise ja viivise nõue. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kostja väitel ei ole üürilepingu ülesütlemisavaldust kostjale kätte antud (tl 161), samuti ei olnud möödunud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, mistõttu ei ole hageja kehtivalt üürilepingut üles öelnud ning see ei too kaasa õiguslikke tagajärgi. Kostja hinnagul on üürileping lõppenud VÕS § 186 p 4 kohaselt kokkuleppel ning kõik hageja nõuded on kaetud kostja poolt hagejale tasutud tagatisraha 347 734,20 krooni arvelt (tl 75). Hageja leiab, et on kehtivalt üürilepingu 30.11.2009. a üles öelnud, avaldus on juhatuse liikmele üle antud ning maksetähtaega ei pidanud andma, kuna hageja eeldas, et kostja tasub võlgnevuse kohe (tl 96, 161). Võlaõigusseaduse § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alust andvaks mõjuvaks põhjuseks on eelkõige VÕS §-des 314−319 nimetatud asjaolud. Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks ka erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Käesoleval juhul on hageja tuginenud ülesütlemisavalduses VÕS § 316 lg 1. Avalduse kohaselt on üürnik korduvalt rikkunud üüri, kõrvalkulude ja turundustasu maksmise kohustust. Kohtu hinanngul ei ole hageja käesoleval juhul kehtivalt üürilepingut 30.11.2009. a üles öelnud. Lepingu ülesütlemine on ühepoolne, vastuvõtmist vajav tahteavaldus, mis lõpetab tulevikku suunatult kestvuslepingu. Üürilepingu ülesütlemisavaldus on tahteavaldus, millega soovitakse lõpetada kehtiv üürisuhe. Kindlale isikule suunatud tahteavaldus tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 kohaselt tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama paragrahvi 2. lõike järgi on tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Kohtule on esitatud

allkirjastamata ülesütlemisavaldus, mis on hageja juhatuse liikme poolt viseeritud märkega „kätte antud“. Kohus on seisukohal, et märge „kätte antud“ ei kinnita tahteavalduse kättesaamist kostja poolt. Kohtule ei ole käesolevas menetluses esitatud ühtegi tõendit, millest nähtuks, et väidetavalt 30.11.2009. a kostja juhatuse liikme käes olnud paberite hulgas võis olla ka ülesütlemise avaldus. Kohtu hinnangul nähtub samal päeval koostatud üüripinna üleandmise ja vastuvõtmise aktist, et poolte tahe oli pigem suunatud lepingu lõpetamisele kokkuleppel. Juhul kui kostja juhatuse liige tõepoolest oleks keeldunud ülesütlemise avalduse vastuvõtmisest, oleks keeldumise saanud fikseerida ka ruumide üleandmisel. Aktist nähtub aga vastupidiselt hageja väidetule, et üürileandjal üürnikule nimetatud pinna suhtes pretensioone ei ole. Eeltoodust tulenevalt ei ole kohtu hinnangul hageja tahteavaldus kehtivaks muutunud, kuna seda ei saa lugeda kostja juhatuse liikmele isiklikult teatavaks tehtuks või kostja poolt kättesaaduks. Seega ei ole hageja üürilepingut kehtivalt üles öelnud ja hageja nõuetel pole eeltoodust tulenevalt ka õiguslikku alust. Käesoleval juhul on hageja esitanud ülesütlemise avalduse üüri, kõrvalkulude ja turundustasu maksmisega viivitamise tõttu VÕS § 316 alusel. Üürileandja võib üürilepingu selle paragrahvi

VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg 1 kohaselt on tasaarvestuseks oluline see, et tasaarvestuse pooltel on kohustus maksta teineteisele rahasumma ja tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul tasaarvestuse õiguse tekkimise eeldused täidetud. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja ei ole kehtivalt üürilepingut erakorraliselt üles öelnud. Eeltoodust tulenevalt puudub hagejal kahjunõue kostja vastu, mida menetluses tasaarvestada. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kuulub hagejalt väljamõistmisele kostja menetluskulu täies ulatuses. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Karin Sonntak Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.