Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Malle Seppik ja K Paal
Tsiviilasi Otsuse tegemise aeg ja koht
Homburg Baltic (ES) Investments UÜ hagi AS Tallink Grupp vastu 16 405 835,44 võlgnevuse ja viiviste saamiseks 28.04.2011, Tallinn
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.11.2010 vaheotsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS Tallink Grupp apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Kohtuistungi toimumise aeg
26 2131 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Homburg Baltic (ES) Investments UÜ (registrikood 11452509, asukoht Pärnu mnt 67a, 10134 Tallinn), esindaja adv Raiko Lipstok Kostja AS Tallink Grupp (registrikood 10238429, asukoht Sadama 5/7, 10111 Tallinn), esindajad adv Asko Pohla ja adv Martin Männik
12.04.2011
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 30.11.2010 vaheotsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Edasikaebe kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse
lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.29.07.1999 sõlmisid AS Eesti Ühispank ja AS Hansatee Grupp (kostja endine ärinimi) mitteeluruumi rendilepingu, mille kohaselt üüris kostja XXXXXX, XXXXX XXX XX asuvas hoones asuvaid ruume kogupindalaga 3483,16m2. Kostja kasutas üüripinda büroopinnana. 17.01.2007 sõlmitud üürilepingu muutmise kokkuleppega pikendasid pooled üürilepingu tähtaega kuni 01.08.2010.
2.20.12.2007 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel kanti 04.01.2008 hoone asukohaks oleva kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse hageja, kellele VÕS § 291 lg 1 alusel läks üle ka üürileping.
3.09.09.2008 esitas kostja hagejale kirjaliku teate, et soovib lõpetada üürilepingu alates 15.04.2009. Nimetatud kirjas ei esitanud kostja mitte ühtegi põhjust, miks ta soovib üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist.
4.24.09.2008 saatis hageja kostjale vastuse, milles hageja väljendas oma mittenõustumist kostja ettepanekuga lõpetada üürileping ennetähtaegselt. 03.03.2009 toimus hageja initsiatiivil kohtumine poolte esindajate vahel. Kohtumisel teatasid kostja esindajad resoluutselt, et ükskõik missuguseid variante hageja ka ei pakuks, kostja ja tema kontserni kuuluvad äriühingud igal juhul lahkuvad üüripinnalt hiljemalt 15.04.2009.
5.31.03.2009 saatis hageja kostjale kirja, milles 03.03.2009 toimunud kohtumise kokkuvõttena kordas kirjalikult üle kohtumisel väljendatu, et hageja ei nõustu kostja ettepanekuga lõpetada üürileping alates 15.04.2009 ning kutsus kostjat üles väljendama oma ootusi ning tegema ettepanekuid, kuidas hageja võiks hoonet kostja huvides parendada.
6.06.04.2009 kostja vastas hageja eelnimetatud kirjale, esitades selles esmakordselt ka õigusliku aluse, millele ta üürilepingu ülesütlemisel tugineb. Kostja poolt kasutatav VÕS § 313 lg 1 eeldab ülesütlemist õigustava mõjuva põhjuse olemasolu, kuid mõjuvat põhjust ennast kostja kõnealuses kirjas ei avaldanud.
7.09.04.2009 hageja vastas nimetatud kirjale ja selgitas, et kui kostja käsitleb oma 09.09.2008 kirja ülesütlemisavaldusena, siis on tegemist tühise ülesütlemisavaldusega, mis ei too pooltele kaasa mistahes õigusi ega kohustusi.
8.15.04.2009 kolis kostja hoolimata hageja seisukohast üürilepingu kehtivuse osas üüripinnalt välja. 16.04.2009 kuupäeva kandva aktiga võttis hageja üüripinna vastu. Aktis kostja kinnitas, et ta on teadlik, et hageja võtab üüripinna valduse üle vaid põhjusel, et fikseerida üüripinna seisukord kostja lahkumisel üüripinnalt.
9.07.05.2009 saatis kostja kirjaliku vastuse hageja 09.04.2009 kirjale, milles nimetas esmakordselt kirjalikult mõjuva põhjuse üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel. Kostja selgitas, et kostjaga samasse kontserni kuuluval äriühingul valmis büroohoone, kuhu kolimisega saavutas kostja võrreldes üürilepingu täitmisega märkimisväärse kokkuhoiu.
10.Hagejal on üürniku vastu üürilepingust tulenev üüri ja kõrvalkulude ning nendelt arvestatud viivise tasumise nõue. Perioodi aprill 2009 kuni juuli 2010 eest on üürinõudest tasumata 14 875 478, 63 krooni ja kõrvalkulude nõudest 1 530 356, 81 krooni. Seega põhinõude suurus kokku moodustab 16 405 835, 44 krooni, mille hageja palus kohtul kostjalt hageja kasuks välja mõista. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista põhinõudelt arvestatud viivised.
2(9)
Kostja vastuväited
11.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja tahe oli 09.09.2008 kirjaga üürileping üles öelda. Hageja ei saa hea usu põhimõttest tulenevalt tugineda väitele, et ülesütlemine oli tühine, kuna kirjalikus avalduses puudus täpsem informatsioon üürilepingu ülesütlemise aluse kohta, mis oli hagejale niigi teada. Kuna hagejale oli teada kostja poolt üürilepingu ülesütlemise alus, siis tuleb VÕS § 6 lg 2 kohaselt jätta kohaldamata VÕS § 325 lg 2 p 3 ja § 325 lg 5 regulatsioon, mis võiks tingida kostja 09.09.2008 ülesütlemisavalduse tühisuse.
12.Kostja taotles vaheotsuse tegemist. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
13.Maakohus tuvastas vaheotsusega, et Homburg Baltic (ES) Investments UÜ ja AS Tallink Grupp vahel sõlmitud mitteeluruumi üürileping vastavalt üürilepingu 17.01.2007 lisale kehtis kuni 01.08.2010 ning üürnik ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud.
14.Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS §-s 196, üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib VÕS § 313. Võlaõigusseaduse § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepingu ülesütlemine toimub ühepoolse tahteavalduse esitamisega teisele lepingupoolele. VÕS § 325 lg 1 reguleerib ülesütlemise formaalset korda ja sätestab, et üürilepingu ülesütlemisavaldus peab olema vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.
15.Kostja poolt on hagejale 09.09.2008 esitatud kirjalik teade, mis sisaldas andmeid üüritud asja kohta, soovi lõpetada üürileping ja lepingu lõppemise päeva. Seega oli üürnik esitanud kirjaliku ühepoolse tahteavalduse üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Kuna kiri ei sisaldanud ettepanekut läbirääkimisteks või kokkuleppe sõlmimiseks, ei olnud üürileandjal põhjust käsitleda üürniku teadet ettepanekuna läbirääkimiste alustamiseks lepingu kokkuleppel lõpetamiseks vastavalt üürilepingu punktile 4.2. Hageja väitel tema katsed saavutada kostjaga kokkuleppeid lepingu jätkamiseks jäid tulemusteta valdavalt kostjal huvi puuduse tõttu. Seega üürileandja pidi eeldama, et 09.09.2008 kirja näol oli tegemist üürnikupoolse üürilepingu erakorralise ülesütlemisega. Samas ei sisalda teade mingeid viiteid lepingu lõpetamise (või ülesütlemise) õigusliku aluse kohta. VÕS § 186 p 6 kohaselt erakorralise ülesütlemise jaoks õigusliku aluse olemasolul vastava tehteavalduse teisele lepingupoolele tegemisega üürileping lõpeb. Lepingu pool, kelle suhtes leping üles öeldi, peab pärast lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse kättesaamist otsustama, kas ta nõustub lepingu erakorralise ülesütlemisega või mitte. Antud juhul kostja poolt üürilepingu ülesütlemisavalduseks nimetatud teade ei võimaldanud üürileandjal ülesütlemisavalduse pinnalt hinnata, kas ülesütlemine oli õiguspärane või mitte.
16.Kostja ei ole tõendanud oma väiteid, mille kohaselt ta on üürilepingu ülesütlemise põhjused üürileandjale avaldanud enne üürilepingu ülesütlemist ja selle ajal. Pooled ei vaielnud selle üle, et läbirääkimiste eesmärgil kohtusid hagejat esindava kinnisvaraettevõtte Resolution OÜ esindaja K P ja V S teemal pooltevaheline üürileping ja kostja uue maja ehitus. See kinnitab kohtumisi V Sega, kus koos otsiti tingimusi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, kuid kohtumised toimusid pärast AS Tallink Grupp poolt 09.09.2008 üürilepingu lõpetamise teate saamist. Tähelepanuta tuleb jätta V Se ütlused, et ta kohtus K P enne ülesütlemisteate saatmist, kuna tunnistaja ütlused olid üldsõnalised, ebakindlad ja vastuolus teiste tõenditega.
3(9)
Samas väitis V S, et tõsisemalt hakati K P rääkima peale 09.09.2008 kirja. See väide on kooskõlas teiste tõenditega sh. K Pu ütlustega.
17.Eeltoodud tõendite põhjal järeldus, et enne üürniku poolt üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate saatmist ega ka selle ajal ei olnud üürnik teavitanud üürileandjat üürilepingu ülesütlemise põhjustest. Tunnistajate K Pu, M K ja V Se ütlustega on tõendatud, et pärast üürnikupoolse ülesütlemisteate saamist kohtusid poolte esindajad, et leida lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks mõlemat poolt rahuldavaid tingimusi. Kohtumised toimusid hageja initsiatiivil ning hageja tegi erinevaid ettepanekuid, millest kostja huvitatud ei olnud. Kostja ettepanekuid ei teinud ja jäi kindlale seisukohale, et lahkub üüripinnalt 15.04.2009. Tunnistaja V S on väitnud, et tema ja hageja esindaja K Pu kohtumisel septembri alguses, kus viimane võttis teadmiseks kostja uue maja ehituse, põhjustesse ei laskutud. Seega üürileandja eeldas, et üürniku lahkumine on seotud tema uue maja valmimisega, võis eeldada ka erakorralise ülesütlemise põhjuseid, kuid üürnik neid enne 07.05.2009 talle ei avaldanud.
18.Võlaõigusseadus ei sea täiendavaid vorminõudeid üürniku erakorralise üürilepingu ülesütlemisavalduse vormile, peale kirjaliku vormi. Seetõttu tuleb nõustuda, et antud juhul üürniku ülesütlemisavaldus vastas seaduse nõudele. Kuid üürilepingu erakorraline ülesütlemine on õiguspärane vaid siis, kui leping öeldakse üles seaduses sätestatud korras ja õiguslikul alusel. Ülesütlemisavaldus peab olema selline, et ka kolmas, lepingu pooleks mitteolev isik, saaks avalduse alusel hinnata, kas ülesütlemiseks õiguslik alus oli ja kas vastava õigusliku aluse eeldused esinesid või mitte. Ülesütlemisavaldus selliseid hinnanguid ei võimaldanud, mistõttu tuleb hinnata lepingu erakorralise ülesütlemise teist eeldust, so õigusliku aluse esinemist.
19.Hageja huviks oli üürilepingu jätkumine, sh üürilepingust tulenev üüri ja kõrvalkulude tasumine. Kostja huvi seisnes uutesse ruumidesse kolimisega saavutada kulude oluline kokkuhoid kujunenud majandussituatsioonis. Samas ei ole kostja kohtule tõendanud, kui palju on ta hoidnud perioodil 16.04.2009-01.08.2010 kokku seoses endise üüripinna asemel pinna kasutamisega kostja kontserni äriühingule kuuluvas büroohoones. V Se kinnitusel maksab kostja nn oma majas üüri 230 krooni/m2, mis on aga rohkem, kui oli ülesütlemise hetkel 09.09.2008 üürilepingujärgselt kehtinud üürimäär 221,62 krooni/m2. Kostja ei ole kohtule esitanud uues hoones tasutud üüri ja kommunaalkulude arvutust, mistõttu on alust arvata, et kostjal puudub väidetud kokkuhoid. Kostja ei ole kordagi teinud hagejale üüri alandamise ettepanekut ja on ise tunnistanud, et mingit kirjalikku avaldust üüri alandamiseks ta teinud ei ole. Seega ei saa talle teada olla, kuidas hageja oleks reageerinud, mistõttu hageja väited, et tal puudus võimalus kokkuhoiuks teisiti, kui rendipinnalt lahkudes üürilepingu ülesütlemise teel, ei ole õiged. Seevastu hageja avaldas valmisolekut kostja soovide rahuldamiseks, mida näitab hageja 31.03.2009 kiri kostjale.
20.Riigikohus ei välista võimalust, et majanduse erakordne madalseis võib olenevalt asjaoludest olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, kuid seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul (3-2-1-84-10). Antud juhul 17.01.2007 pikendatud lepingu tähtaeg oli 3 aastat 7 kuud, mida ei saa lugeda pikemaks tähtajaks.
21.Kostja ei ole esile toonud tema jaoks ettenägematuid asjaolusid. Kostja poolt mõjuva põhjusena avaldatud üüripinna asemel oma kontserni äriühingule kuuluva büroohoone kasutamise soov ei ole kostja jaoks ettenägematu erakorraline asjaolu, mis poolte huvide kaalumisel võimaldaks väita, et kostja huvid ületavad ülekaalukalt hageja huve, mis omakorda annaks aluse eeldada, et üüripinna kasutamine oli kostja jaoks muutunud võimatuks.
4(9)
22.Kostja kontserni kuuluvale äriühingule büroohoone ehitamist korraldas kostja. Sõlmides üürilepingu pikendamise kohta kokkuleppe 17.01.2007, pidi kostja vähemalt arvestama, et tema oma maja valmib enne 01.08.2010. Kuna kostja sellest hoolimata üürilepingu pikendas, välistas ta sellega vastaval alusel üürilepingu ülesütlemise võimaluse. Ainuüksi sel põhjusel puudub kostjal VÕS § 313 lg 1 kohane ülesütlemist õigustav mõjuv põhjus.
23.Riigikohtu praktika kohaselt on VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemine õigustatud vaid juhul, kui kostja huvid ületavad hageja huve ülekaalukalt ja poolte jaoks ettenägematu asjaolu tõttu saab poolte huvisid kaaludes eeldada, et üürilepingu täitmine on ülesütleva poole jaoks muutunud võimatuks. Kostja väljatoodud põhjust ei saa pidada piisavalt mõjuvaks ja erakordseks, mis annaks aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kõrvutades kostja võimalikku kokkuhoiuhuvi ning hageja huvi saada kostjalt kokkulepitud üüri ja kõrvalkulude hüvitamist, on selge, et kostja huvi leping lõpetada ei kaalu üles hageja huvi lepingut jätkata. Antud juhul ei esine ka asjaolu, mille tõttu saaks eeldada, et üürilepingu täitmine on muutunud kostja jaoks võimatuks. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
24.Kostja palub tühistada maakohtu vaheotsuse täies ulatuses ja teha uus vaheotsus, millega tuvastada, et Homburg Baltic (ES) Investments UÜ ja AS Tallink Grupp vahel sõlmitud mitteeluruumi üürileping kehtis kuni 15.04.2009, kuna see öeldi AS Tallink Grupp poolt kehtivalt üles või saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Kõik menetluskulud jätta hageja kanda.
25.Maakohus eksis VÕS § 325 kohaldamisel. Seadus ei nõua, et üürniku poolt üürilepingu ülesütlemisavaldus VÕS § 313 lg 1 alusel oleks motiveeritud ning et üürniku poolt üürilepingu ülesütlemisavalduses oleks viidatud üürilepingu ülesütlemise materiaalsele alusele. VÕS § 325 lg 1 kohaselt peab üürniku ülesütlemisavaldus olema vaid kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. VÕS § 325 lg 2 sätestab täiendavad nõuded ainult üürileandja, mitte üürniku üürilepingu ülesütlemisavaldusele. Seetõttu ei saa asuda seisukohale, et ka üürniku poolt üürilepingu ülesütlemisavaldus peaks võimaldama üürileandjal hinnata, kas ülesütlemine oli õiguspärane või mitte. Üürniku poolt üürilepingu ülesütlemisel VÕS § 313 lg 1 alusel on oluline üksnes tuvastada, et faktiliselt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huve kaaludes ei saanud üürnikult eeldada üürilepingu jätkamist.
26.Maakohus on eksinud tõendite hindamisel, asudes seisukohale, et kostja ei avaldanud hagejale üürilepingu ülesütlemise alust. Tunnistajatena ütlusi andnud K P ja V S on kinnitanud, et kontakt toimus nende vahel enne üürilepingu ülesütlemist. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta peab tõelevastavaks vaid K Pu ütlusi. V S ei ole olnud ütluste andmisel kahtlev kohtumise fakti suhtes enne ülesütlemisteate saatmist, üksnes kohtumise koha ja üksikasjade suhtes, mida kohtumisel arutati. See on ka mõistetav, arvestades seda, et kohtumine toimus ütluste andmisest enam kui 2 aastat varem. Kohus ei ole otsuses üldse analüüsinud, kas üürilepingu ülesütlemise ajaks (15.04.2009) olid kõrvaldatud kohtu poolt kostja ülesütlemisavaldusele etteheidetud puudused ning kas hiljemalt selleks ajaks olid kostja avaldused sellised, mis võimaldasid üürileandjal hinnata, kas ülesütlemine oli õiguspärane või mitte. Maakohus on küll viidanud sellele, et pooled pidasid läbirääkimisi, kuid ei ole andnud hinnangut tõenditele, mis kinnitavad, et üürilepingu ülesütlemise ajaks teadis hageja üürilepingu ülesütlemise põhjustest.
27.Riigikohtu praktika kohaselt VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, et tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle
5(9)
õiglase lõpetamise võimalus. Riigikohtu lahendid ei näe ette, et VÕS § 313 lg 1 alusel tuleb ülesütlemine vaid kõne alla siis, kui on tekkinud mingid asjaolud, mida kostja lepingu pikendamisel ette ei näinud ja ette näha ei saanud või et VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemine on õigustatud vaid juhul, kui üürileping täitmine on ülesütleva poole jaoks muutnud võimatuks või et VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud põhjus peab olema eriline.
28.Kostja viitas kohtuistungil, et kostja majandustegevuse näitajad halvenesid oluliselt alates 2008. aasta algusest. Kohus on ajanud segamini üürilepingu ülesütlemise põhjuse ja tagajärje asudes seisukohale, et üürilepingu ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks oli kostja poolt oma maja kasutamise soov. Kostja on ka tõendanud, et ta saavutas üürilepingu ülesütlemisega olulise kokkuhoiu. Kohus ei ole aga otsuses üldse analüüsinud tõendit, mis kirjeldab kostja kokkuhoidu.
29.Samuti on maakohus asunud ebaõigesti tõendeid hinnates seisukohale, et kostja ei ole teinud hagejale kordagi üüri alandamise ettepanekut. Kostja ei vaidlusta, et AS Tallink Grupp juhtkond oleks igal juhul kolinud uude majja, kuid AS Tallink Grupp oleks jätkanud vaidlusaluste ruumide kasutamist kuni 01.08.2010 enda teiste struktuuriüksustega, kui hageja oleks teinud pakkumuse üüri alandamiseks, mida ta ei teinud. Seega on maakohus jõudnud ebaõigele järeldusele, et kostja poolt ruumidest lahkumisel ei mänginud rolli üürilepingu tingimused.
30.Maakohus asus seisukohale, et 17.01.2007 pidi kostja arvestama, et tema maja valmib enne 01.08.2010 ja kui ta sellest hoolimata üürilepingut pikendas, siis välistas ta sellega vastaval alusel üürilepingu ülesütlemise võimaluse. Asjaolu, et vaidlusalusele hoonele taotleti ehitusluba 20.12.2006, ei tähenda, et kostja teadis sel ajal kindlalt, et ehitusluba väljastatakse ning on võimalik kolida uutesse ruumidesse enne 01.08.2010. Tegelikult seaduses sätestatud tähtajal ehitusluba ei väljastatud, kuna oli tekkinud õiguslik vaidlus seoses sellega, millist ehitist on lubatud kinnistule ehitada. Alles 19.03.2007 andis Tallinna Linnaplaneerimise Amet välja ehitusloa ehitise püstitamiseks. Seega 17.01.2007, kui sõlmiti üürilepingu lisa, ei olnud kostja kindel, kas üldse väljastatakse ehitusluba ning kas üldse on planeeritavat ehitist võimalik ehitama hakata ning kostjal võimalik kolida ehitatavasse ehitisse.
31.Üürilepingu ülesütlemist VÕS § 313 lg 1 alusel õigustas turuhinnale mittevastav üür. Saksa kohtupraktikale tuginedes võib väita, et muudatused lepinguliste kohustuste vahekorras peaksid olema toimunud vähemalt 50% ulatuses, et neid võiks lugeda oluliseks. Seega hageja poolt üüri nõudmine enam kui 100% ulatuses suuremat turuüürist ning mittenõustumine üüri alandamisega turuhinnani, samuti vajadus teha hageja kulul üüriobjektil remonti täiendava igakuise kuluga, on sellised asjaolud, mis kaalusid üles kostja huvi lepingu ülesütlemiseks võrreldes hageja huviga lepingulistest lubadustest kinnipidamise ja lepinguliste suhete jätkamise vastu. Seda eriti olukorras, kus kostjal oli võimalik saavutada uutesse ruumidesse kolimisel enda majandustegevuses oluline kokkuhoid. Kui kostja oleks jätkanud sama pinna üürilepingut turutingimustel, oleks kostja hoidnud hageja poolt kostjalt nõutavast summast kokku üle poole, mistõttu tema kokkuhoiuhuvi oli ka rahaliselt suurem, kui hageja huvi saada üüri. Järelikult, kaaludes mõlema poole huve, võttes kaalumise aluseks sama tüüpi hoone turuüüri ja võrreldes seda kostjalt nõutud üüriga, kaalus kostja huvi üürilepingu ülesütlemiseks ülekaalukalt üles hageja huvi üürilepingu jätkamise vastu.
Vastus apellatsioonkaebusele
6(9)
32.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Menetluskulud jätta kostja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
33.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohus kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
34.Järgnevalt vastab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väidetele.
35.Maakohus ei ole leidnud, et üürnikupoolse ülesütlemise õigusliku aluse esitamise kohustus tuleneb VÕS §-st 325. Kuigi kohus on leidnud, et ülesütlemisavalduses peaks selle õiguslik alus sisalduma, selleks, et saaks avalduse alusel hinnata ülesütlemise õiguspärasust, ei ole kohus asunud seisukohale, et õigusliku aluse esitamise kohustuse näeb ette VÕS § 325. Kohus ei ole ülesütlemisavalduses ülesütlemise aluse esitamata jätmist sidunud ülesütlemisavalduse tühisusega. Kohus on otsuses selgelt tuvastanud, et 09.09.2008 ülesütlemisavalduses puuduvad selle kehtivust mõjutavad formaalsed puudused. Kuna maakohus ei tuvastanud kostja ülesütlemisavalduse vastuolu VÕS § 325 lg-ga 2 ega pidanud ülesütlemisavaldust tühiseks formaalsetel põhjustel, on asjakohatud apellatsioonkaebuse väited selle kohta, et hageja oli teadlik üürilepingu ülesütlemise alustest, vaatamata sellele, et kirjalik ülesütlemise avaldus põhjendusi ei sisaldanud ja sisaldama ei pidanud.
36.Maakohus pidas ülesütlemist tühiseks seetõttu, et kostja poolt esitatud ülesütlemise põhjus ei ole mõjuv VÕS § 313 lg 1 tähenduses. Kohus on otsuses tuginenud õigesti Riigikohtu praktikale ja leidnud, et Riigikohtu praktika kohaselt on VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemine õigustatud vaid juhul, kui kostja huvid ületavad hageja huve ülekaalukalt ja poolte jaoks ettenägematu asjaolu tõttu saab poolte huvisid kaaludes eeldada, et üürilepingu täitmine on ülesütleva poole jaoks muutunud võimatuks. Maakohus on kostja poolt väidetud mõjuva põhjuse olemasolu kontrollinud kooskõlas VÕS § 313 lg 1 mõtte ja Riigikohtu seisukohtades antud suunistega. Riigikohus on otsuse nr 3-2-1-84-10 punktis 10 öelnud, et VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus, ning diskretsiooniotsuse sisu saavad kõrgema astme kohtud kontrollida piiratult, eelkõige selles osas, kas alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus ei ole oma otsuses ületanud diskretsiooni piire.
37.Kostja on põhjendanud oma üüripinnalt lahkumist kahe põhjusega: liiga kõrge üür, mida hageja keeldus langetamast ja kulude kokkuhoid seoses lahkumisega üüripinnalt kostja kontserni äriühingule kuuluvasse büroohoonesse.
38.Maakohtus ei leidnud tõendamist, et kostja oleks VÕS § 97 lg 1 või ka muul alusel üüri alandamise nõude esindanud. Kostja ei ole esitanud hagejale kirjalikku taotlust üüri alandamiseks, mida tunnistab ka kostja ise. Tõendamist ei leidnud ka, et hageja oleks teinud suulise taotluse üüri alandamiseks. Kostja ei ole välja toonud, kes kellele ja millal on sellise taotluse esitanud, see ei nähtu ka tõenditest.
39.Kostja esitas esmakordselt väite, et ta on suuliselt üüri alandamist nõudnud, alles kohtumenetluses. Kohtueelselt peetud kirjavahetus ning tunnistajate ütlused kinnitavad, et kostja selline väide ei vasta tõele.
7(9)
40.Tunnistaja V S, kelle ütlustele kostja tugineb, ei ole andnud ütlusi selle kohta, et ajavahemikul 25.08.-09.09.2008 kohtus ta K P ja teatas viimasele, et üüritase on liiga kõrge ja kui hageja üüritaset ei langeta, siis ütleb kostja üürilepingu üles. V S ei olnud üldse kindel, et väidetaval kohtumisel oli juttu üüri suurusest. Tunnistaja ütles: „Kohtumisel augusti lõpul ma arvan, et kindlasti rääkisime uuest majast ja võis ka olla juttu rendihinnast.“ Tunnistaja lisas: „Ülesütlemise peapõhjuseks oli Tallinki uue maja valmimine. Sellest sai kohtumisel räägitud“ ( II kd, lk 102). Väidetava üüri alandamise nõude osas ütles tunnistaja istungil järgmist: „Ei meenu, et Tallink oleks teinud oma ettepaneku hagejale üüri suuruse osas“ (II kd, lk 103). Vastuseks kohtuniku küsimusele vastas tunnistaja, et: „Tallink ei teinud hagejale ettepanekut konkreetse üürihinna kohta. Tallink ei teinud hagejale mingit oma ettepanekut, jäime ootama Homburgi ettepanekut. Tol ajal ei oleks nähtavasti nõustunud hageja pakutud üürihinnaga“ (II kd, lk 102). Tunnistaja K P vastas küsimusele, kas kostja on kunagi taotlenud üüri alandamist, järgmiselt: „Üüri alandamise palvet Tallink ei ole teinud kordagi, ei ole olnud jutuks üüri alandamise teema“ (II kd, lk 97). Tunnistaja M K vastas küsimusele, kas kostja on temale teadaolevalt kunagi taotlenud üüri alandamist, järgmiselt: „Üüri alandamise soovi Tallink ei avaldanud, ei mingit nurinat ei olnud“ (II kd, lk 99).
41.Seega, kuna kostja ei ole üüri alandamist nõudnud, on ülesütlemine liiga kõrge üüri tõttu VÕS § 313 lg 1 alusel põhjendamatu.
42.Lähtudes kostja kokkuhoiu argumendist, nõustub ringkonnakohus hageja seisukohaga, et üürilepingujärgset üüri tuleb võrrelda kostja poolt nn oma majas tasutud üüriga, mitte aga hüpoteetilise turuüüriga, mida kostja ei ole maksnud ning mis seetõttu ei väljenda kuidagi kostja kokkuhoidu.
43.Kostja kokkuhoid peab ületama hageja rahalist kaotust ülekaalukalt. Kuna poolte huvid on rahaliselt mõõdetavad, peaks ülesütlemise lubatavuse eeldusena üürilepingu ülesütlemisest tulenev kostja rahaline kokkuhoid ületama ülekaalukalt hageja rahalise kaotuse.
44.Kostja ei tõendanud maakohtus, milline on olnud tema kokkuhoid üüripinnalt nn oma majja kolimisest tulenevalt. Kostja ei ole maakohtule, vaatamata sellekohale tähelepanu juhtimisele, avaldanud ega tõendanud, mitu krooni on ta hoidnud perioodil 16.04.2009 kuni 01.08.2010 kokku seoses üüripinna asemel pinna kasutamisega kostja kontserni äriühingule kuuluvas büroohoones. Sellise võrdluse on kostja esmakordselt esitanud apellatsioonkaebuses. Tegemist on kostja uute seisukohtadega, millede apellatsiooniastmes esitamine ei ole lubatud. Sel põhjusel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuses esitatud võrdluse käsitlemata.
45.Kokkuhoiu tegelikku puudumist näitavad tunnistaja V Se ütlused 03.11.2010 kohtuistungil. Vastates kohtu küsimusele, kui palju maksab kostja nn oma majas üüri, vastas tunnistaja, et 230 kr/m2. See on rohkem, kui oli 09.09.2008 ülesütlemisavalduse saatmise hetkel vaidlusaluse üürilepingujärgselt kehtinud üürimäär 221,62 kr/m2.
46.Eeltoodust nähtub, et üürilepingu lõpetamise tegelik põhjus oli Tallinki kontserni uue maja valmimine, kuhu kostja soovis ümber kolida. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et kostja pidi üürilepingut pikendades arvestama võimalusega, et tema nn oma maja valmib enne üürilepingu tähtaega. Selle maja ehituse planeerimist korraldas kostja ise. Kostja poolt viidatud Muinsuskaitsenõukogu tõstatatud küsimused olid 2006.aasta II pooleks lahendatud. Kostja poolt esitatud dokumendid ei tõenda, et seisuga 17.01.2007 oleks nn Tallinki ärihoone ehitamisele mingeid takistusi olnud. Seega üürilepingu pikendamisel 17.01.2007 pidi kostjale ehitise valmimise eeldatav tähtaeg juba teada olema. Pikendades üürilepingu tähtaega
8(9)
kuni 01.08.2010, pidi kostja nägema ette, et nn oma maja võib valmida enne üürilepingu pikendatud tähtaega, kuid ta peab hoolimata sellest kuni 01.08.2010 üürilepingut täitma.
47.Riigikohus oma lahendis nr 3-2-1-84-10 ei välista võimalust, et majanduse erakordne madalseis võib olenevalt asjaoludest olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, kuid seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul. Maakohus on õigesti leidnud, et alates üürilepingu tähtaja pikendamise kokkuleppe sõlmimisest 17.01.2007 kuni pikendatud tähtaja lõpuni 01.08.2010 jäi 3 aastat ja 7 kuud, mida ei saa lugeda viidatud Riigikohtu otsuse valguses pikemaks tähtajaks.
48.Kuna kostja ei tõendanud, et ta oleks üüripinnalt lahkumisega saavutanud kokkuhoiu, hageja aga tõendas, et kostja lahkumisega seonduvalt on tal tekkinud rahaline kaotus saamata jäänud üüri ja tasutud kommunaalkulude näol, ei ole täidetud VÕS § 313 lg 1 kohaldamise eeldus, milleks on kostja huvide ülekaalukas hageja huvide ületamine.
49.Menetluskulud poolte vahel jaotatakse lõppotsuses.
Gaida Kivinurm
Malle Seppik
K Paal
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.