Võlaõigus › Võõrandamislepingud

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

oma senise korteri müüa. Senise korteri laenumakseid on hageja maksnud 255 985 krooni. Tänaseni ei ole kostja andnud hagejale üle lepingu esemeks olnud elektri- ja gaasivõrgu ning maja ventilatsioonilahenduse projekte. Lepingu sõlmimisel mõistis hageja, et kinnistu veevarustus ja kanalisatsioon on lahendatud sellisel viisil, mis vastab ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse nõuetele, on korrakohaselt ehitatud ning kohaliku omavalitsuse poolt vastu võetud ja püsivalt kasutamiseks lubatud. Vee- ja kanalisatsiooniühendus või vastava lepingu sõlmimise võimalus kuuluvad elementaarsete elamistingimuste juurde ning nende näol ei ole tegemist tingimustega, milles tuleb eraldi kokku leppida. Eraldi tuleks kokku leppida see, et vastav võimalus puudub. Kui kostja mõistis lepingu p

kõrvaldamiseks sunnitud liituma MTÜ-ga Loopera Haldus, maksma MTÜ liitumistasuna 70 000 krooni trasside väljaehitamiseks ning 55 000 krooni liitumise eest. Hagejal puudus MTÜ-ga Loopera Haldus liitumisele alternatiivne võimalus püsiva vee- ja kanalisatsiooniteenuse saamiseks oma kinnistule. Seega oli ka vältimatu maksta MTÜ-le Loopera Haldus liitumistasu 70 000 krooni. MTÜ Loopera Haldus tehtud kulutusi valmisehitatud võrkude liitmiseks Rae valla tsentraalse veeja kanalisatsioonivõrguga tõendab OÜ Rae Veevärk ja OÜ Water Ser Ehitusjuhtimine vahel 14.10.2008.a sõlmitud liitumisleping nr 312/0818. Lepingu p 5.1 kohaselt kohustus OÜ Rae Veevärk vajalike tööde ja liitumise eest maksma OÜ-le Water Ser Ehitusjuhtimine 2 154 621 krooni. See summa jagati MTÜ Loopera Haldus liikmeks astunud 38 kinnistu omaniku vahel nendevahelise kokkuleppe alusel võrdselt. Hageja kandis ehitise hilisema valmimise tõttu intressikulusid laenumaksete näol nii kostjalt ostetud uue ehitise kui ka hageja senise korteri eest 255 985 krooni. Kuna hageja ja temale laenu andnud panga vahelise kokkuleppe kohaselt oli hagejal laenu põhiosa tagastamise osas maksepuhkus, on sisuliselt valdav osa hageja pangaarve väljavõtte kohaselt pangale makstud summad laenuintressid, mida ei oleks hageja pidanud maksma, kui ta oleks saanud kokkulepitud ajal ehitise kokkulepitud seisukorras ning oleks saanud lepingu esemeks olnud hoonesse sisse kolida. Kostja poolt hagejale üle antud vee- ja kanalisatsioonirajatis ei olnud püsiva iseloomuga. Torustiku võõrandamisel MTÜ-le Loopera Haldus lokaalne vee- ja kanalisatsioonivõrk enam ei toiminud, siis torud blokeeriti. Nii ei saanud näiteks Loopera 40 kinnistu omanik, kes MTÜ-ga ei liitunud, enam torustikku kasutada. Hageja elamuosaga sarnased puudused esinesid L. Krasnopjarova majaosal. Akende võimalike puuduste eest vastutab kostja. Kuni drenaažitööde tegemiseni oli suur osa kinnistust vee all. Välja ehitamata on kõik rõdud. Tähtsust ei oma, millal sai hageja teada puudustest, sest kostja pidi ise olema puudustest teadlik. Majal oli gaasiküte ja ilma gaasita ei olnud mõistlik siseviimistlustöödega alustada, maja suurus oli 300 m2. Gaasitoru oli küll olemas, kuid see ei olnud ühendatud. Ventilatsioon sai valmis detsembri lõpus. Kostja avaldas jaanuaris 2008.a hagejale, et ei kavatse puudusi kõrvaldada, sellest ajast hakkas hageja ise puudusi kõrvaldama. Juunist alates sissekolimiseks takistusi ei olnud, hageja nõuab intressikahju kuni juuni lõpuni 2008.a. Viimistlustööd tehti mõistliku aja vältel. Kostja ei ole hagejale elektri- ja gaasivõrgu ning maja ventilatsioonilahenduse projekte üle andnud. Kostja vastuväited

kahjuhüvitise 231 116,07 krooni ja kohustas kostjat andma hagejale üle kinnistul asukohaga Loopera tee 42, Rae küla, Rae vald, Harjumaa asuva elamu hagejale kuuluva osa elektri-, gaasivõrgu ja ventilatsioonilahenduse projektid. Menetluskulud jäid 88% ulatuses kostja kanda ja 12% ulatuses hageja kanda. 24.04.2007 sõlmisid hageja, tema abikaasa Aleksandra Nedic ja kostja Tallinna notar Merle SaarJohanson asendaja Riina Tossi tõestatud kinnistu mõttelise osa müügilepingu, millega kostja müüs hagejale 1⁄2 suuruse mõttelise osa kinnistust asukohaga Loopera tee 42, Rae küla, Rae vald, Harju maakond, mille oluliseks osaks oli pooleliolev kaksikelamu. Lepingu p 1.7.12. kinnitas kostja, et leping esemeks olev kinnistu on ühendatud ning liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus, veevarustus, kanalisatsioon, maagaasitorustik. Lepingu p 3.5. kohaselt leppisid hageja ja kostja kokku, et kostja kohustub 5 kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest omal kulul teostama lepingu eseme oluliseks osaks olevas ehitises siseviimistlustööd kooskõlas lepingu lisas nr 3 toodule. Lepingu sõlmimise ajal oli kinnistu ühendatud Loopera tee elamukrunte teenindava lokaalse vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga, mis oli ühendatud puurkaevu ja heitvee kogumiskaevuga. Nimetatud trassid kuulusid OÜ-le Loopere. Et korraldada piirkonna teenindamine ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga, moodustasid piirkonnas asuva 38 kinnistu omanikud 20.02.2008 MTÜ Loopere Haldus, mis projekteeris puuduolevad võrgud, tellis puuduolevate osade väljaehitamise ning korraldas trasside liitmise ühisveevärgi- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Oma eesmärkide täitmiseks asutas MTÜ Loopera Haldus 13.05.2008 äriühingu OÜ Rae Veevärk. 01.04.2008 sõlmisid Loopere OÜ ja MTÜ Loopere Haldus gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassi võõrandamise lepingu, mille esemeks on Loopera tee, Rae küla, Rae vald asuv gaasitrass, veetrass ja kanalisatsioonitrass. 05.06.2009. sõlmis MTÜ Loopera Halduse asutatud OÜ Rae Veevärk AS Elvesoga tsentraalse veeja kanalisatsiooni liitumislepingu. Hageja tasus MTÜ Loopera Haldus liitumistasu 70 000 krooni ja trasside liitmise eest 55 000 krooni. Elamu Loopera tee 42-2 ostmiseks võttis hageja 12.04.2007 laenu 3,1 miljonit krooni, mille refinantseeris eurodesse 20.05.2008 koos lisalaenuga laenu lõppsummaga 3 640 000 krooni. 24.09.2007-30.06.2008 tasus hageja laenuintresse 255 985 krooni. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on müügilepingu alusel üle andnud puudustega asja ja kui jah, siis kas hagejale on selle tagajärjel tekkinud kahju ja kas selline kahju on põhjuslikus seoses kostja tegevusega. Pooled on sõlminud müügilepingu vastavalt VÕS § 208 lg-le 1. Vastavalt VÕS § 217 lg-le 1 peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Vastavalt VÕS § 217 lg-le 2 ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi; kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi /---/ otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Lepingu tõlgendamise juhised on antud VÕS §-s 29. Kui ostja ja müüja ei ole müügilepingus asja kvaliteedi või muude tunnuste osas erikokkuleppeid sõlminud, tuleb täiendavalt kontrollida kohustuse täitmise üldnõudeid, mis on sätestatud VÕS §-s

kanalisatsioonivõrkudega. Seega viitab lepingu sõnastus sellele, et lisaks füüsilisele ühendamisele on sõlmitud liitumislepingud. Puurkaevul ja septikul põhineva süsteemi kasutamine ei eelda liitumislepingu sõlmimist, vaid seda võib kasutada ka käsundus- või muu sarnase võlaõigusliku lepingu alusel. Ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni kasutamine seevastu on ÜVVKS kohaselt võimalik üksnes liitumislepingu alusel. Analoogiliselt on liitumisleping vajalik elektri- ja gaasivarustuse tagamiseks. Seega viitab lepingu sõnastus sellele, et pooled leppisid kokku ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni tunnustele vastavas vee- ja kanalisatsioonilahenduses. Lisaks sellele nähtub lepingu sõnastusest, et veevarustus ja kanalisatsioon on korraldatud tehnovõrkude abil. Ka selle termini kasutamine viitab kohtu arvates sellele, et mõistliku tõlgendaja arvates on tegemist süsteemiga, mis saab veevarustuse ühisveevärgist ning lahendab heitvee ärajuhtimise ühiskanalisatsiooni kaudu. Puurkaevu ja kogumiskasti ühendustorude nimetamine tehnovõrguks võib mõistlikule tõlgendajale tulla üllatusena. Ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni tunnustele vastava vee- ja kanalisatsioonilahenduse kokkuleppele viitab ka asjaolu, et pooled ei ole kokku leppinud veevarustuse ja kanalisatsiooni täpsemates üksikasjades. Sellist regulatsiooni võib mõistlik tõlgendaja eeldada olukorras, kus veevarustuse ja kanalisatsiooni täpsemad tingimused on reguleeritud avaliku võimu poolt, näiteks ÜVVKS-s ning varustamise jätkuvus ja püsivus on tagatud avaliku võimu poolt. Üksnes eraõiguslikele kokkulepetele põhineva süsteemi korral eeldab mõistlik tõlgendaja seda, et leping sisaldaks informatsiooni selle kohta, kas varustus on püsiva iseloomuga ja millised on varustuse tingimused. Käesoleval juhul ongi hageja demonstreerinud, et OÜ-le Loopera kuuluv lokaalne süsteem küll toimis, kuid ei sisaldanud garantiisid süsteemi püsivuse suhtes. Tsiviilasjas rn 2-09-34365 üle kuulatud tunnistaja Ui ütlustest nähtub, et torustiku võõrandamisel MTÜ-le Loopera Haldus lokaalne vee- ja kanalisatsioonivõrk enam ei toiminud, sest siis torud blokeeriti. Nii ei saanud näiteks Loopera 40 kinnistu omanik, kes MTÜ-ga ei liitunud, enam torustikku kasutada. Ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni tunnustele vastavas vee- ja kanalisatsioonilahenduse korral sellist riski varustuse katkemiseks olla ei saa. Kostja on väitnud nagu võiks puurkaevul ja kogumiskastil põhinevat lahendust eeldada seetõttu, et kinnistu asub maal. Kohtu arvates ei ole selline eeldus täielikult põhjendatud. Kuigi kinnistu asub väljaspool Tallinna linna halduspiire, on tegemist üsna linnalähedase uuselamurajooniga, kus võib eeldada pigem ühisveevärgi olemasolu. Käesoleval juhul kinnitab seda ka asjaolu, et Rae valla arengukava kohaselt oligi plaanis kõnealuse piirkonna liitmine ühisveevärgiga. Tuginedes eeltoodule leidis kohus, et pooled leppisid kokku ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni tunnustele vastavas vee- ja kanalisatsioonilahenduse olemasolus. Vaidlust ei ole selles, et lepingu sõlmimise ajal oli kinnistu ühendatud Loopera tee elamukrunte teenindava lokaalse vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga, mis oli ühendatud puurkaevu ja heitvee kogumiskaevuga. Seega ei vastanud kinnistu vee ja kanalisatsioonivarustuse osas lepingus kokkulepitule. Hageja võis nimetatud puudusele tugineda VÕS § 221 lg 1 alusel sõltumata sellest, kas ja millal ta kostjale puudusest teatas, seega ei hinda kohus, kas hageja väited selle kohta, et ta nõudis pidevalt kostjalt trasside ümber tegemist, on tõendatud. Hageja väitel esinesid kinnistul lisaks vee- ja kanalisatsioonivõrgu puudustele järgmised puudused: puudus gaasivarustus, põrandate kalle oli ettenähtust suurem, aknad lasid vett läbi. Kostja on tunnistanud, et gaasi tarbimise võimalust enne 2008.a algust hagejal ei olnud, kuid on väitnud, et lepingu kohaselt oli kostja kohustuseks üksnes gaasitoru füüsiliselt ühendada. Lepingu p 1.7.12 sätestas kostjale kohustuse luua kinnistule gaasi liitumispunkt, mis võimaldaks hagejal ilma täiendavate tasudeta või toiminguteta gaasitarbimist alustada. Tunnistaja Si ütlustest nähtub, et gaasitrassi ei saanud varem ühendada seetõttu, et kostjal oli OÜ Gaasiekspert ees tasumata arved. Tunnistaja selgitas, et enne 2008.a algust gaasitrass füüsiliselt ühendatud ei olnud. Seega oli kostjal kuni jaanuarini 2008.a täitmata ka kohustus gaasitoru füüsiliselt ühendada. Seetõttu ei vastanud kinnistu gaasivarustuse osas lepingus kokkulepitule kuni jaanuarini 2008.

Hageja väitel oli ehitise puuduseks see, et aknad lasid vett läbi. Hageja esitatud fotodelt nähtub, et akende läheduses on seinal läbijooksu jäljed nii esimesel kui teisel korrusel. Tunnistaja K ütlustest nähtub, et hageja ehitise osas oli probleeme akendega, plekid olid valesti paigaldatud ja seetõttu pääses vesi ehitisse sisse ja tegi seinad märjaks. Probleem oli esimesel ja teisel korrusel. Seega luges kohus tõendatuks, et ehitis ei vastanud akende osas lepingus kokkulepitule. Hageja võib nimetatud puudustele tugineda, kuivõrd hageja on usutavalt seletanud, et nõudis pidevalt gaasi ja akendega seotud puuduste kõrvaldamist. Tõendamata on hageja väide, et ehitis ei vastanud lepingus kokkulepitule põrandate kalde osas. Hageja esitatud fotodelt nähtub küll, et põrandatel esineb kalle, kuid hageja ei ole tõendanud seda, et kalde suurus ületab tavapäraselt nõutavat kvaliteeti. Asjaolu, et hageja ja tema naaber on teinud tasandustöid, võis olla tingitud ka soovist saada keskmisest tasasemat põrandat ja ei tõesta lepingu rikkumist. Hagejal seoses vee- ja kanalisatsioonivarustuse osas lepingu rikkumisega tekkinud kahjuks on kulutused, mida hageja pidi tegema, et saavutada lepingus sätestatud tingimustele vastav vee- ja kanalisatsioonivarustus. Hageja huvi lepingule vastava vee- ja kanalisatsioonivarustuse vastu on põhjendatud, kuivõrd võrreldes võlaõigusliku lepingu alusel kasutatava puurkaevust ja kogumiskastist koosneva süsteemiga on ühisveevärk märksa püsivama iseloomuga ning sellise süsteemi olemasolu linnalähedases elurajoonis on tavapärane. Ainus võimalus ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniga või muu sellesarnase süsteemiga liituda oligi liituda MTÜ-ga Loopera Haldus. Vaidlust ei ole selles, et hageja on tasunud ühisveevärgi ja kanalisatsiooni välja ehitamiseks MTÜ-le Loopera Haldus 125 000 krooni, kes on omakorda selle raha kasutanud vee- ja kanalisatsioonivarustuse loomiseks. Nimetatud kahju kuulub kostjalt välja mõistmisele. Hagejal on tekkinud varaline kahju tasutud laenuintresside näol. Elamu Loopera tee 42-2 ostmiseks võttis hageja 12.04.2007 laenu 3,1 miljonit krooni, mille refinantseeris eurodesse 20.05.2008 koos lisalaenuga laenu lõppsummaga 3 640 000 krooni. 24.09.2007-30.06.2008 tasus hageja laenuintresse 255 985 krooni. Laenusumma ja intresside tasumine nähtub esitatud laenulepingutest ja pangakontode väljavõtetest. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid sellele, et hageja ostis elamu Loopera tee 42-2 eesmärgiga sinna elama kolida. Domus Kinnisvara 27.03.2007 eksperthinnangust nähtub, et hagejale kuuluva korteri Reimanni 2-5 Tallinn turuväärtus on 1 965 000 krooni. Korteri võõrandamisel septembris 2007.a oleks hageja saanud laenusummat vähendada 54 % ja oleks seega maksnud 255 985 krooni asemel intress üksnes 137 135 ehk 118 850 krooni võrra vähem. Seega on hagejale tekkinud kahjuks enamtasutud intressid 118 850 krooni. Käsitletud kahju on põhjuslikus seoses kostja lepingurikkumisega, kuivõrd kui kostja oleks nõuetekohase kinnistu üle andnud hagejale 24.09.2007, oleks hageja saanud septembris 2007.a võõrandada korteri Reimanni tänaval Tallinnas 1 965 000 krooniga ja oleks saanud laenusummat vähendada 54 % ning tasunud selle võrra vähem intresse 118 850 krooni eest. Lepingu rikkumise tõttu pidi hageja tegema parandustöid ja suutis kinnistu lepingus sätestatud seisukorda viia alles juunis 2008. Kuni jaanuarini 2008.a seisid parandustööd gaasivarustuse puudumise taga. Hageja on seletanud, et majal oli gaasiküte. Kuigi gaasivarustuse puudumist võib teoreetiliselt kompenseerida lokaalse gaasimasinaga või mõnel muul viisil, on sellised viisid kulukad ja ebasobivad pikemaajaliseks kütmiseks. Antud olukorras tuleb pidada põhjendatuks hageja otsust mitte alustada parandustöödega enne gaasi paigaldamist, kuivõrd juhul, kui gaasi saamine osutuks võimatuks, võiks see kaasa tuua vajaduse ehitada ümber küttesüsteem või oleks aluseks lepingust taganemiseks. Hageja ei saanud elamusse kolida ilma parandustöid tegemata jaanuaris 2008.a. Akendest toimuv seinte läbijooks on selline puudus, mida kõrvaldamata ilmselt siseviimistlustöid teha ega sisse kolida ei saa ega ole mõistlik. Seinte märgumine, mis toimus nii esimesel kui teisel korrusel, võib põhjustada hallitust ja kujutada ohtu tervele majale. Hageja on seletanud, et ta pidi korrigeerima akende paigaldust ning tegema küprokitöid (seinatöid). Hageja ei ole parandustööde tegemisega viivitanud ebamõistlikult kaua, kuivõrd läbijooksu põhjuste väljaselgitamine ja kõrvaldamine ning kahjustuste välja

selgitamine ja parandamine võib olla aeganõudev. Kostja ei ole vastutav viivituse eest, mis tulenes põranda tasandustööde tegemisest, kuivõrd kostja ei ole selles osas lepingut rikkunud. Hageja seletuse kohaselt põrandatööd kestsid umbes kuu. Seega tuleb võrdeliselt põrandatöödele kulunud ajaga kahjusummat vähendada. Enamtasutud laenuintressid 118 850 krooni on arvestatud perioodi 24.09.2007-30.06.2008 ehk 280 päeva eest. Intresside osa 30 päeva eest on seega 118 850/280*30=12 733,93 ning selle võrra tuleb kahjuhüvitist vähendada. Seega on intressikahju suuruseks 106 116,07 krooni. Kogu kahjuhüvitise suuruseks on 106 116,07 + 125 000 = 231 116,07. Müügilepingu p 3.1 kohaselt kohustus kostja andma hagejale üle kõik lepingu eseme päraldiseks olevad dokumendid. Hageja on palunud kohustada kostjat üle andma elektri-, gaasivõrgu ja maja ventilatsioonilahenduse projektid. Vaidlust ei ole selles, et nimetatud projektid on olemas ning kuivõrd kostja on maja üleandja, pidid need dokumendid tal enne kinnistu üleandmist olemas olema. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks oma lepingust tuleneva kohustuse täitnud, mistõttu kohustab kohus VÕS § 108 lg 2 alusel kostjat üle andma elektri-, gaasivõrgu ja maja ventilatsioonilahenduse projektid. Apellatsioonkaebuse põhjendused

Loopere OÜ võrkudega. Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, et lepingu sõnastus: „..ühendatud ning liitunud veevärgi ja kanalisatsioonivõrkudega..“ viitaks liitumislepingule. Samuti ei saa nõustuda sellega, et puurkaevul ja septikul põhinev süsteem ei eelda liitumislepingu sõlmimist. Kui piirkonda rajatakse vee- ja kanalisatsioonisüsteem, siis sinna saab ühendada ja liita ka neid tarbijaid, kelle kinnistul süsteemi rajamise ajal ei ole kinnistusiseseid võrke ega mis tahes ehitisi. Mis puudutab aga septikut ja puurkaevu, siis samamoodi on tegemist teenusega, mitte millegi iseenesest mõistetavaga. Puurkaev eeldab nagu mis tahes muu kaev või veevarustussüsteem pumpa ja pumbamaja, pump omakorda elektrikulu. Kõike seda peab keegi ka opereerima. Maakohus ei ole otsuse tegemisel vee- ja kanalisatsiooniteenuse osutamise olemuslike elementidega tutvunud. Kohtuotsusest ei nähtu, et kohus oleks arvestanud müügilepingu notariaalse vormiga, mis tähendab, et poolte tegeliku tahte on tõestanud notar. Kahju hüvitamise nõude materiaalõiguslikud eeldused ei ole täidetud. Maakohus on jätnud VÕS § 115 lg 2 kohaldamata, kuigi selle sätte kohaldamine oleks tinginud teistsuguse kohtulahendi. Vaidlusalusel juhul ei ole hageja enne hagi esitamist kordagi kostjale avaldanud, et tema hinnangul rikub kostja mingil viisil tema lepingust tulenevaid õigusi või jätnud tema ees täitmata kohustusi ega andnud kostjale kohustuste täitmiseks täiendavat tähtaega. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et hageja laenuintresside, MTÜ liitumistasude ja kostja vahel on põhjuslik seos. Isegi juhul, kui mingil kostja tegevusel oleks väidetavalt hagejale tekkinud kahjuga mingi seos, ei kuuluks see hüvitamisele. Kahju tekkimine peab olema ettenähtav lepingu sõlmimise hetkel, st hetkel, mil leping muutub pooltele õiguslikult siduvaks. Seega ei piisa kahju hüvitamise kohustuse tekkimiseks sellest, et võlgniku jaoks muutus kahju tekkimine ettenähtavaks mingil hilisemal momendil. Hagejale tekkinud kahju ei ole ettenähtav. Hageja on nimetatud kulud ise põhjustanud ja VÕS § 139 alusel ei kuulu hüvitamisele kahju ulatuses, milles selle oma käitumise või muude temast tulenevate asjaoludega põhjustas kahjustatud isik ise. Maakohus ei ole analüüsinud seda, kas hageja nõutav kahju on põhjuslikus seoses kostja põhjustatud lepingu rikkumisega. Samuti ei ole maakohus hinnanud, kas kahju oli kostja jaoks ettenähtav või mitte. Selleks, et tuvastada põhjuslikku seost kahju ja kahju tekkimise vahel, oleks kohus pidanud analüüsima ja hindama seda, kas antud kahju tekkimine oli kostja jaoks ettenähtav. Müügilepingust ei tulene tema kohustust tasuda hageja eest MTÜ-dega liitumise tasusid. Samuti ei ole MTÜ-ga liitumist võimalik käsitleda hageja kahjuna. Hagist järeldades oli sellise tasu maksmine MTÜ liikmeks saamise eelduseks ning hageja on selle MTÜ liige tänaseni. Hagist nähtuvalt sõlmiti AS-ga Elveso vee- ja kanalisatsioonileping 05.06.2009. MTÜ Loopera Haldus loodi aprillis 2008.a. Alates 2007.a kasutas hageja seda sama süsteemi, mis oli kinnistu omandamise ajal. Kohtuotsusest ei selgu, miks kohus selle faktiga ei arvesta. Hageja ei saanud hageja kinnistut 2007.a ühendada tehnovõrkudesse, mida ei olnud siis olemas ega tasuda hageja eest veel asutamata MTÜ liitumistasusid. Kohtuotsusest ei selgu, kust tuletab kohus apellandi kohustuse rajada tervesse piirkonda tehnovõrke. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et hagis nõutakse MTÜ Loopera Haldus liikmeks astumise tasu ja MTÜ Loopera Haldus liitumistasu Elveso võrkudega. Kohtuotsus on vastuoluline. Kohtuotsusest ei selgu, millele tugineb kohtu järeldus, et olemasolev võrk ei võimaldanud saada nõuetekohast teenust ning milliseid nõudeid maakohus silmas peab. Teisalt nendib ka maakohus, et kinnistut teenindav süsteem oli toimiv. Elektri-, gaasi- ja ventilatsioonilahenduse projektide üleandmise kohustamise nõue on aegunud. Hageja jaoks hakkas mõistlik tähtaeg kulgema lepingu p 3.1 kohaselt alates 25.04.2007. Arvestades tehingust tuleneva nõude 3-aastast aegumistähtaega ja eeltoodud selgitusi, on hagejal dokumentide üleandmise kohustuse täitmise nõudmise õigus igal juhul lõppenud. Vaidlustatavast otsusest ei selgu, millisel põhjusel kohus jättis arvesse võtmata hagi lisaks nr 10 oleva MTÜ Loopera Haldus teate Loopere piirkonna elanikele, milles teatatakse, et MTÜ-ga

liitumine on vabatahtlik. Maakohus on ebaõigesti hinnanud Domus Kinnisvara 27.03.2007 eksperthinnangut ja leidnud, et 2007.a märtsis koostatud eksperthinnangu alusel saab tõendada korteri väärtust septembris 2007.a. Maakohus on andnud ebaõige hinnangu ka tsiviilasjas nr 2-0934365 tunnistajana üle kuulatud Ui ütlustele, kes tunnistas, et Loopera 40 kinnistu omanik ei saanud pärast Loopere OÜ tehnovõrkude müüki enam torustikku kasutada MTÜ-st Loopera Haldus tingitud põhjustel. Maakohus on ebaõige hinnangu andnud tunnistajana üle kuulatud OÜ Gaasiekspert juhataja A. Si ütlustele, mille kohaselt hageja kinnistu maagaasiga varustamine viibis OÜ-st Fassaaadimaterjalid tingitud põhjustel ning ta ei tea OÜ Fassaadimaterjalid seotust Adelan KVH OÜ-ga. Maakohus on seega otseselt valelt otsuse tegemisel märkinud, et gaasi ei ühendatud seetõttu, et apellandil oli OÜ Gaasiekspert ees tasumata arved. Tunnistaja väitis, et OÜ-l Fassaadimaterjalid olid arved maksmata, mitte kostjal. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et ehitise puudusi saab tõendada menetlusosalise esitatud fotodega. Ehitise puudusi saab hinnata üksnes ehitusekspert ja tõenduslikuks dokumendivormiks on ehitusekspertiis. Otsusest ei selgu, milline on kohtu hinnangul ehitistel väidetavate puuduste olemasolu korral seos hagi nõuetega (MTÜ-ga seotud liitumistasud ja laenuintressid). Otsusest ei selgu, millisel asjatundja arvamusel või mis tahes muul materjalil põhineb maakohtu seisukoht, et MTÜ Loopera Haldus vee- ja kanalisatsioonivõrk on parem kui varem Loopera OÜ-le kuulunud võrk, kuhu liideti vastustaja, arvestades, et tehnovõrk jäi samaks, ainult omanik muutus. Samuti ei selgu, millest järeldab maakohus, et puurkaevu ja kogumismahutiga ühendatud süsteem on halvem kui mõni muu süsteem, näiteks valla ühisveevärk. Mõlemad süsteemid on Eestis samaväärses kasutuses ja neid ehitatakse juurde mõlemaid. Vastus apellatsioonkaebusele

pool, kes sellele tahtele tugineb. Juhul kui ei ole võimalik kindlaks teha poolte ühist tahet, siis VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Seega peab pool, kes tugineb lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-le 3, tõendama, et tema mõistetud lepingutingimuse tähendust teine lepingupool lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Apellant oma väiteid tõendanud ei ole. Kuna poolte ühist tahet ei olnud kohtul võimalik kindlaks teha, tõlgendas maakohus lepingut VÕS § 29 lg 4 järgi. Lepingupunkti tõlgendamisel oli võimalik arvestada samuti lepingu olemuse ja eesmärgiga ja sellega, kuidas lepingupooltega sarnased heas usus tegutsevad mõistlikud isikud oleksid lepingupunkti mõistnud. Apellandi seisukoht, mille kohaselt sellest lepingu punktist pidi hageja järeldama vaid, et tema kinnistul on toimiv veevärk ja kanalisatsioon, ei ole õige. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et pooled leppisid kokku ÜVVKS-i tähenduses ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni tunnustele vastavas vee- ja kanalisatsioonilahenduse olemasolus. Seega andis kostja hagejale üle müügilepingu tingimustele mittevastava kinnisasja, mis kujutas endast kohustuse rikkumist VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja pidi selleks, et tema kinnisasjale oleks seadusega tagatud tõrgeteta ja püsivalt teenuse osutamine, tasuma täiendavalt liitumis- ja trasside väljaehitamistasu 125 000 krooni. Ringkonnakohus leiab, et kuna tegemist on kaasaegses uusarenduspiirkonnas paikneva kinnisasjaga, siis ilma püsiva vee- ja kanalisatsiooniühenduseta elamumaa eesmärgipärane kasutamine ei ole tänapäeva kontekstis mõistlikult võttes võimalik. Iga mõistlik isik oleks kinnisasja viinud seisundisse, mis võimaldab kinnisasja eesmärgipäraselt kasutada. Ekslik on apellandi väide, mille kohaselt pidi veevarustus- ja kanalisatsiooniteenuste osutamine piirduma Loopera elamurajooni siseste trassidega. Poolte vahel ei olnud vaidlust mitte selle üle, kas apellandi poolt vastustajale üle antud kinnistu vee- ja kanalisatsiooniühendus oli teatud perioodi jooksul toimiv või mitte, vaid küsimus on selles, kas see vastas lepinguga ettenähtud tingimustele, s.t kas tegemist oli vee-ettevõtja poolt käitatava ühisveevärgi ja –kanalisatsioonivõrguga ÜVVKS-i tähenduses, mille puhul on seadusega tagatud teenuse püsiv osutamine. Kuivõrd tegelikkuses kinnistu sellele tingimusele ei vastanud, tuli vastustajal lepingujärgse vee- ja kanalisatsioonivõrguga liitumiseks teha kulutusi ja tasuda endal täiendavad 125 000 krooni. Liitumiseks tehtavad kulutused on käsitletavad hageja kahjuna. Asjaolu, et vastustaja sai kinnisasja enda käsutusse 2007.a ja et tsentraalse vee- ja kanalisatsiooni liitumislepingu kohaliku vee-ettevõtjaga sõlmis ta 2009.a suvel, ei oma tähendust lepingu rikkumise hindamisel käesolevas vaidluses. Maakohus on otsuses selgitanud, miks hagejal ja teistel selles arenduspiirkonnas elavatel kinnisvara omavatel isikutel õnnestus toimiv ÜVVKS-i kohane vee- ja kanalisatsioonivõrk luua ja korraldada sellega liitumine mitme aasta pikkuse tegevuse tulemusel (hageja puhul 2 aasta jooksul pärast müügilepingu sõlmimist). Apellandi seisukoht, et selline pikk ajavahemik rikkumise kõrvaldamiseks justkui kõrvaldaks rikkumise või tooks kaasa lepingu teistsuguse tõlgenduse, on ekslik. Ekslik on apellandi väide, et tema kohustuseks oli üksnes ehitada välja kinnistusisesed võrgud ja ühendada võrgud kohalikku tsentraalsesse vee- ja kanalisatsioonisüsteemi. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, kes leiab, et apellant on segi ajanud oma kohustused vastustaja ees, mis tulenesid lepingu p-st 1.7.12 ning apellandi ning kolmandate isikute, eelkõige apellandi ja OÜ Loopere OÜ vahel. Viimases suhtes võis tõesti olla Loopere OÜ kohustunud piirkonna vee- ja kanalisatsioonivõrkude rajamiseks, kuid apellandi ja vastustaja vahelises suhtes oli apellant kohustatud vastustajale üle andma kinnistu, mis oli välja ehitatud ÜVVKS-i kohaste võrkudega ühendatud ja liidetud ning seega vastutab apellant Loopere OÜ poolt nendevahelises suhtes kohustuse täitmata jätmise eest TsÜS § 132 lg 2 alusel vastustaja ees seetõttu, et ta kasutas Loopere OÜ-d oma kohustuse täitmisel. Kuivõrd püsiv vee- ja kanalisatsioonivõrgu toimimine on tagatud üksnes juhul, kui on sõlmitud liitumisleping ÕVVKS-i kohase vee-ettevõtjaga, ei ole apellandi väited puurkaevul ja septikul põhinevast süsteemist põhjendatud. Hageja on tõendanud, et lokaalne süsteem küll toimis, kuid tunnistaja Ui, kes on naaberkinnistu omanik, ütlustel leidis tõendamist, et

torustiku võõrandamisel lokaalne süsteem enam ei toiminud ning tunnistaja, kes ei liitunud algselt MTÜ-ga Loopere Haldus, ei saanud torustikku kasutada ja jäi teenuseta. Apellant on kaebuse p-s 4 kohtule ette heitnud MTÜ Loopera Haldus teate hindamata jätmist, mille kohaselt olevat liitumine MTÜ-ga vabatahtlik ja see välistaks kostja vastutuse. Asjas leidis tõendamist, et MTÜ-ga mitteliitumisel oleks hageja jäänud ilma toimivast vee-ja kanalisatsiooniühendusest nagu jäi tunnistaja A.U oma ütluste kohaselt. Teate hindamine ei muuda maakohtu otsuse järeldusi ebaõigeteks. Apellandi väited selle kohta, et kohus ei arvestanud müügilepingu notariaalse vormiga, millest tulenevalt saavat järeldada, et vastustajale oli apellandi tegelik tahe vaidlusaluse lepingupunkti mõistmisel teada, ei ole põhjendatud, sest leping ei kajasta, et vastustaja on lepingu p 1.7.12 mõistnud apellandile poolt väidetud viisil. Ringkonnakohus leiab, et maakohus tuvastas õigesti, et hagejal oli kahju tekkinud. Kahjuna tuli käsitleda igasugust negatiivset diferentsi isiku majanduslikus sfääris. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärgiks asetada kahju kannatanud isik olukorda, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kohustuseks, mida rikuti, oli ilma liitumiseta kinnisasja üleandmine. Hageja on tõenditeks esitanud oma naabri (Loopera tee 41) ja Rae vallavalitsuse kirjavahetuse (I kd lk 51-5). Tõenditest nähtuvalt ei olnud võimalik rikkumist heastada muul viisil, kui liitumistasusid makstes (I kd lk 28). Asja materjalidest nähtuvalt teavitas hageja kostjat kohtumenetluse eelselt lepingurikkumisest ja nõudis puuduste kõrvaldamist. Kostja ega kostja ees trasside rajamiseks kohustatud arendaja ei suutnud lepingut täita ning hageja oli sunnitud oma kinnistu tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga liitmiseks liituma MTÜ-ga Loopera Haldus. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et VÕS § 115 lg 3 kohaselt oli käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades põhjendatud hageja poolt nõuda kahju hüvitamisest ilma täiendavat tähtaega määramata. Maakohus leidis õigesti, et kahju hüvitamise materiaalõiguslikud eeldused olid täidetud. Apellant on pidanud ebaõigeks maakohtu seisukohta, et vastustaja laenuintresside, MTÜ liitumistasude ja apellandi tegevuse vahel on põhjuslik seos, s.t et kahju ja kohustuse rikkumise vahel on põhjuslik seos. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on vaidlustatud osas seaduslik. VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 127 lg 3 kohaselt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Maakohus tuvastas õigesti, et täiendava intressikulu põhjustas vastustajale see, et ehitise puuduste - eelkõige gaasivarustuse puudumise tõttu sai vastustaja ehitisse sisse kolida sisuliselt 11 kuud hiljem, kui see apellandi poolt lepingu kohase täitmise korral oleks võimalik olnud. Vaidlust selles, et gaasivarustus puudus, ei olnud ja seda asjaolu kinnitas tunnistaja A.S, kellele kuuluv OÜ Gaasiekspert tegi Loopera arenduses töid ja gaasiühenduse sai hageja 2007.a lõpus või 2008.a alguses (II kd lk 5). Tunnistaja L. K, kes on hageja naaber, ütlustel sai maja elektriühenduse oktoobris- novembris 2007.a (II kd lk 6). Seega pidi hageja selle aja jooksul säilitama täiendava elamispinna, millega seoses olid tekkinud intressikulud vältimatud. Kuna hageja ostis kinnistu perele elamiseks, pidi apellant mõistlikult arvestama ka sellega, et juhul, kui ta ei suuda oma lepingulisi kohustusi õigeaegselt täita ning vastustaja ei saa seetõttu õigeaegselt lepingu esemeks olnud elamusse kolida, peab hageja säilitama oma senise elamispinna ning kandma sellega seotud mõistlikke kulusid. Õige on vastustaja selgitus, mille kohaselt ei ole tähtis, kas vastustaja kandis kahju täiendava intressikulu näol või oleks ta kandnud kahju näiteks mõistliku elukoha üüritasude näol. On selge, et vastustaja pidi ajal, mil apellandi poolt kohustuse rikkumise tõttu ei saanud vastustaja majja sisse kolida, kuskil elama ning sellega kaasnevad täiendavad kulutused võrreldes sellega, kui vastustaja oleks saanud lepinguga ettenähtud ajal elamusse kolida. Seega pidi apellant mõistlikult ette nägema vastustajal täiendavate kulutuste

kaasnemise, mis on kahjuks VÕS § 127 lg 1 tähenduses. Vastustaja kantud intressikulu oli täielikult ettenähtav. Lisaks sellele on apellandi näol tegemist professionaalse ettevõtjaga, kes pakub kinnisvaraarendusteenust. Seetõttu on apellandi poolt sellise kinnistu üleandmine, millel lepingu vastaselt ning apellandi teadmisel puudub toimiv gaasiühendus, mille abil pidi toimuma lepingu esemeks olnud kinnistu kütmine, sisuliselt käsitletav ka raske hooletusena. Vaidlust ei ole selles, et gaasiühenduse loomine toimus apellandi ja vastustaja vahel kokkulepitud tähtajast hiljem, kuid ekslik on seejuures apellandi väide, et nimetatud põhjusel, miks OÜ Gaasiekspert keeldus vajalikke gaasiühendusi varem teostamast, on tähtsust pooltevahelises lepingulises suhtes. Nimetatud põhjustel ja asjaoludel võib olla tähtsust vaid apellandi ja OÜ Gaasiekspert vahelistes suhetes. Maakohus on hinnanud tunnistaja A.Si ütlusi (5.10.2010 kohtuistungi protokolli lk 5) õigesti. Apellant on väitnud, et maakohus on valesti hinnanud 27.03.2007 eksperthinnangut vastustaja korteri väärtuste kohta, kuna kinnisvarahinnad on muutunud. Nimetatud väide ei ole asjakohane ja korteri väärtus ei ole oluline, kuivõrd vastustaja ei nõudnud apellandilt korteri hinnalanguse hüvitamist, vaid intressikulu korterilaenult aja eest, mil ta ei saanud lepingu esemeks olnud ehitisse kolida. Kohus ei ole rikkunud TsMS § 232 lg 1 nõuet. Samuti oli MTÜ liitumistasude maksmise ja apellandi poolse lepingurikkumise vahel põhjuslik seos. Kui vastustaja ei oleks neid kulutusi teinud, oleks tema kinnistu jäänud ilma toimiva vee- ja kanalisatsiooniühenduseta, nii nagu samas piirkonnas juhtus Loopera 40 asuva kinnistu omanik Andrei Uiga, kelle ütlusi ringkonnakohus eelnevalt otsuses käsitles. Kohus ei ole andnud tunnistaja ütlustele ebaõiget hinnangut ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust teha ütlustest maakohtust erinevaid järeldusi. Maakohus rahuldas õigesti dokumentide üleandmise nõude, kuivõrd tõendamist ei leidnud, et kostja oleks müügilepingu p-s 3.1 sätestatud kohustuse täitnud. Kuigi apellatsioonkaebuses kinnitab apellant jätkuvalt, et ta andis ehitise päraldiseks olnud dokumendid vastustajale üle, ei saa selle väitega nõustuda. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Lisaks väitis apellant, et isegi juhul, kui dokumente üle antud ei oleks, oleks nende üleandmise kohustuse täitmise nõue aegunud. Samuti ei olnud maakohtul alust jätta dokumentide üleandmise nõue rahuldamata aegumise tõttu. Õige ei ole apellandi väide, mille kohaselt hakkas dokumentide üleandmise kohustamise nõude aegumine kulgema alates 25.04.2007 ja VÕS § 108 lg 3 kohaselt sai täitmist nõuda mõistliku aja jooksul pärast seda, kui isik sai teada kohustuse rikkumisest või pidi sellest teada saama. Ringkonnakohus leiab, et nõude esitamiseks tuleb lugeda võlgniku teavitamist soovist nõuda jätkuvalt lepingu täitmist. Tõendamist leidis, et hageja on korduvalt nõudnud projektide üleandmist nii kostjalt kui ka kostja alltöövõtjate käest. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole rikkunud asja lahendamisel menetlusõiguse norme. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tsiviilasjas tõendiks igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise. Maakohus ei ole rikkunud tunnistajate ütluste hindamisel, fotode kui lubatud tõendite hindamisel menetlusnorme. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Ühelgi tõendil ei ole ette kindlaksmääratud jõudu. Ekslik on apellandi väide, et maakohus ei ole põhjendanud MTÜ-ga liitumise vajadust ja on jätnud sellega seos tõendid hindamata. Kuna Loopera OÜ-le kuulunud vee ja kanalisatsioonivõrk, s.t puurkaevu ja kogumismahutiga ühendatud süsteem ei olnud ühisveevärgiks ja –kanalisatsiooniks ÜVVKS tähenduses, mille puhul seadus tagaks teenuse püsiva osutamise, tuli vastustajal liituda MTÜ-ga, kes ehitas vastavad võrgud välja ning tagas veeettevõtjast käitaja leidmise ja teenuse osutamise. Maakohus on hinnanud tõendeid kooskõlas TsMS nõuetega ja teinud seadusliku ja TsMS § 442 lg-le 8 vastava otsuse. Menetluskulude jaotus

Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata, ei ole alust muuta ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Lähtudes TsMS § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus apellatsioonimenetluse kulud apellandi kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Ulvi Loonurm

Mare Merimaa

Tiit Kollom

Riigikohtu 07.12.2011 lahendiga: 1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. aprilli 2011. a otsus ning Harju Maakohtu 5. novembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-18996 osas, milles mõisteti Adelan KVH OÜ-lt Sinisha Nedici kasuks välja 106 116 krooni 7 senti, ning menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. 2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta Sinisha Nedici hagi Adelan KVH OÜ vastu 106 116 (ühesaja kuue tuhande ühesaja kuueteistkümne) krooni 7 sendi saamiseks rahuldamata. 3.Lugeda kohtuotsuse kehtiv resolutsioon sõnastatuks järgmiselt:3.1 Hagi rahuldada osaliselt.3.2 Mõista Adelan KHV OÜ-lt Sinisha Nedici kasuks välja kahjuhüvitis 7988 (seitse tuhat üheksasada kaheksakümmend kaheksa) eurot (125 000 krooni).3.3 Jätta Sinisha Nedici hagi Adelen KHV OÜ vastu 6782 (kuue tuhande seitsmesaja kaheksakümne kahe) euro (106 116 krooni 7 sendi) saamiseks rahuldamata.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.