Otsuse tegemise aeg ja koht 25. aprill 2011.a., Tartu kohtumaja Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht
25.04.2011.a. kell 14.00 Tartu kohtumaja kantselei
Tsiviilasi
OÜ Tarmeko KV hagi OÜ Sognare Sisustussalong vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Hagihind
145 754.99 krooni ehk 9315.44 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
hageja: OÜ Tarmeko KV (rk 11105089, asukoht Sõbra 56 Tartu 51012) hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Indrek Lillo (Advokaadibüroo Lillo & Partnerid, Pärnu mnt 10 Tallinn 10148; [email protected]) kostja: Sognare Sisustussalong OÜ (rk 11478331, asukoht Tehase 16 Tartu 50107) kostja lepinguline esindaja: Elina Madal (Kredilex OÜ, Tuglase 13-4 Tartu; [email protected])
RESOLUTSIOON
Juhindudes VÕS 76 lg 1, § 101 lg 1 p 1 ja 6, § 113, § 197 lg 1, § 271 lg 1, 308 lg 1; TsMS § 435, § 436, § 438, § 439, § 442, kohus o t s u s t a s:
1.Hagi rahuldada.
2.Tunnustada OÜ Tarmeko KV ja Sognare Sisustussalong OÜ vahel 13.03.2008 sõlmitud äriruumide üürilepingu kehtivust.
3.Välja mõista Sognare Sisustussalong OÜ-lt OÜ Tarmeko KV kasuks: -
üürivõlgnevus seisuga 09.09.2010 summas 9315.44 eurot;
seisuga 09.09.2010 sissenõutavaks muutunud viivis 2001.51 eurot;
-
viivis 0.05% tasumata põhinõudelt päevas alates 10.09.2010 kuni põhinõude täieliku tasumiseni.
4.Toimetada kohtuotsus kätte menetlusosalistele.
Menetluskulude jaotus Jätta kõik menetluskulud OÜ Sognare Sisustussalong kanda. Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama tähtaja kestel ka apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK (tl 2-17)
1.OÜ Tarmeko KV ja HBH Projekt OÜ vahel on 13.03.2008 sõlmitud äriruumide üürileping (edaspidi nimetatud leping) Tartu linnas, Sõbra 56 asuvate ruumide kasutamiseks. 19.05.2008 on esialgne üürnik HBM Projekt OÜ üürilepingu üle andnud kostjale. Lepingu kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale äriruumide kasutamise eest üüri ja tasuma kõrvalkulude eest. Kostja sai kasutada äriruume hagejale kuuluvas hoones. Alates märtsist 2009 tekkisid kostjal hageja ees üüri ja tarbitud kommunaalteenuste eest võlgnevused. Hageja esitas 7.10.2009 lepingulise võla sissenõudmiseks kohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Selles menetluses esitas kostja maksekäsu avaldusele vastuväite ning asi anti üle hagimenetlusse.
2.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik andma teisele isikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu. Seega on üürniku peamiseks kohustuseks maksta üürileandjale asja kasutamise eest üüri. VÕS § 294 kehtestab dispositiivsuse eelduse, mille kohaselt tuleb asja kasutamise eest ja kommunaalteenuste osutamise eest tasuda pärast kokkulepitud ajavahemiku möödumist. Poolte vahel sõlmitud 13.03.2008. a lepingu punkti 3.2 kohaselt kohustub kostja tasuma üüri üks kord kuus nimetatud kuu 10. päevaks. Tasumise päevaks loetakse raha laekumise päeva hageja arveldusarvele. Kommunaalteenuste eest kohustub kostja tasuma lepingu punkti 3.4.1 kohaselt üürileandja poolt esitatud arve 10 päeva jooksul arvates arve postitamise päevast.
3.Kuna kostja ei ole täitnud lepinguga võetud kohustusi nõuetekohaselt, siis on hagejal võimalik kasutada erinevaid VÕS §-s 101 sätestatud õiguskaitsevahendeid (kohustuse täitmise nõue, kahju hüvitamise nõue, viiviste nõue jms). Hageja peab oluliseks rõhutada, et VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad üürileandja ja üürnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. See tähendab seda, et pooled, teades oma õigusi ja kohustusi, täidavad neid vabatahtlikult. Kostja poolt üüri ja kommunaalkulude tasumata jätmine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõtte üheks funktsiooniks on takistada õiguste kuritarvitamist. Riigikohus on 19.12.2007 kohtuotsuses 3-2-115-07 leidnud, et
lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Seega välistab kehtiv õigus sellise võimaluse, kus üürnik kasutab kõiki hüvesid, kuid omapoolsed kohustused jätab täitmata.
4.Kostja on jätnud tasumata järgmised arved: arve nr 2500 (31.03.2009) summas 5466.13 kr; arve nr 2586 (05.05.2009) summas 25 544.64 kr; arve nr 2625 (30.04.2009) summas 3512.93 kr; arve nr 2718 (05.06.2009) summas 25 544.64 kr; arve nr 2759 (31.05.2009) summas 2635.01 kr; arve nr 2822 (05.07.2009) summas 25 977.60 kr; arve nr 2858 (30.06.2009) summas 1811.75 kr; arve nr 2942 (05.08.2009) summas 25 977.60 kr; arve nr 2955 (31.07.2009) summas 1539.86 kr; arve nr 3058 (05.09.2009) summas 25 977.60 kr; arve nr 3127 (31.08.2009) summas 1767.23 kr, s.o kokku 145 754.99 krooni ehk 9315.44 eurot.
5.VÕS § 113 lg 1 näeb ette, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määr 0,05 % õigeaegselt tasumata summalt iga viivitatud päeva eest on pooltel kokkulepitud lepingu punktis 3.6. Viivise nõude esitamisega saab hageja, kelle suhtes on lepingut rikutud, võimaluse saada hüvitist selle eest, et teatud aja jooksul ei saanud ta kasutada rahasummat, mis oleks tema käsutuses olnud nõuetekohase täitmise korral. Hagi esitamise seisuga on viiviseid kogunenud summas 31 316.86 krooni ehk 2001.51 eurot.
6.Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlg 145 754.99 krooni; seisuga 09.09.2010 sissenõutavaks muutunud viivis 31 316.86 krooni ning viivis 0.05% tasumata põhinõudelt päevas alates 10.09.2010 kuni põhinõude täieliku tasumiseni. KOSTJA VASTUS (tl 43-45)
7.Kostja majandustegevus ja -tulemused vähenesid 2009 aasta algusest märgatavalt ning kostja asus pidama hagejaga veebruaris-märtsis aktiivseid läbirääkimisi üüritasu vähendamise osas, kuid läbirääkimised luhtusid, mispeale kostja soovis üürilepingut lõpetada, kuid hageja keeldus üürilepingu pooltevahelise lõpetamise kokkuleppest. Kostja on seisukohal, et pooltevaheline võlasuhe on vaatamata sellele lõppenud. VÕS § 186 punkt 6 kohaselt lõpeb võlasuhe lepingu ülesütlemisega. Ülesütlemine kui ühepoolne kujundusõigus ei sõltu enam poolte kokkuleppest, vaid siin piisab üksnes kostja tahteavaldusest- mis osas siis hageja ise otsustab, kas vastab st vaidleb sellele vastu või mitte. Kostja esitas hagejale 24.03.2008 koostatud avalduse äriruumi üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 31. märtsist 2008. Avalduse kättesaamisel on vastaspoole kinnitus 25. märtsi 2008 kuupäevast. Üleandmis-vastuvõtmisaktile keeldus hageja alla kirjutamast.
8.Kostja on seisukohal, et erakorralise ülesütlemise avaldusele kohalduvad formaalsed ja materiaalsed eeldused (VÕS § 313 lg 1) on täidetud. Tekkinud suhetes ei olnud mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega, et üürisuhte jätkudes kahjustab kostja jätkuvalt hagejat, sest ei suuda üüriarveid tasuda, samuti äriühingu juhina puudus tal õigus kahjustada äriühingut, mistõttu maksejõuetuse ilmnemisel oleks tal tulenevalt Äriseadustikust kohustus viia kohtusse pankrotiavaldus. Kostjale on arusaamatu ka see, mis põhjusel on arveid esitatud septembrini 2009, samas on arvetel viidatud vaidlusalusele üürilepingule, millest saab järeldada, et hageja jaoks lõppes leping mingisugusel kostjale teadmata põhjusel alles septembris. Tekib küsimus, et miks just septembris, aga mitte näiteks käesoleval ajal, sest hageja ei ole vaidlustanud ülesütlemist, vaid nõuab kohustuste ehk arvete tasumise täitmist.
9.Lähtudes hüpoteetilisest eeldusest, et hageja nõue on õigustatud, oleks hagejal tõesti õigus ka viivisnõudele, kuid arvestades et, kostjal puudus ka põhikohustuse täitmise kohustus ei ole alust ka viivisnõudeks. Hageja enda käsitlust hea usu põhimõttest järgides väärib ka märkimist, et õiglane ei ole nõuda tasumist teenuse eest, mida kostja ei saanud ega kasutanud ning mis omakorda viiks uue ebaõigluseni ja kostjal tekiks alusetu rikastumise nõue hageja vastu. HAGEJA SEISUKOHT KOSTJA VASTUSE OSAS (tl 62-64)
10.Kostja väide, et tema majandustegevus ja -tulemus vähenesid 2009. aastal võib õige olla, sest arvestades üldist majanduslangust langeid kõikide majandustegevuses osalevate isikute majandustulemused. Majanduslikult keerulisemaks ei läinud mitte üksnes üürnike olukord, vaid ka üürileandjate olukord.
11.Kostja on vastusele lisanud osa hageja ja kostja vahelisest kirjavahetusest. Samas ei ole kostja näidanud, mida ta ühe või teise kirjaga tõendada soovib. Kui pool soovib esitada tõendi, siis peab ta põhjendama, mida ta ühe või teise tõendiga tõendada soovib. Seadusega ei ole kooskõlas, et tõendina esitatakse mingi hulk kirjavahetust ning vastaspool ja kohus peavad ise uurima ja oletama, mida kostja võiks nende tõenditega tõendada soovida.
12.Hageja oli nõus rendihinda alandama hinnale 90 kr/m2 samades ruumides ja alternatiivvariandina pakuti ka ruume samale kinnistule Tartu Mööblimajas 75 kr/m2. Nende kirjade koopiaid on ka kostja lisanud. Ühe kirja on kostja jätnud lisamata, milles samuti hageja kordab üle, et on nõus teataval määral üüri langetama ning on pakkunud üürnikule alternatiivseid võimalusi. Lisaks sellele on hageja põhjendanud ka seda, miks ta ei saa nõustuda üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega. Kostja poolt esitatud kirjavahetuse puhul viitab kostja pahatahtlikkusele see, et tegelikkuses oligi kostjal ainult üks kavatsus – lõpetada leping, sest oma pöördumistes ei olnud nad teinud konkreetset ettepanekud hinna langetamiseks.
13.Samuti on kostja märkinud, et pooltevaheline üürileping on lõppenud seoses üürilepingu ülesütlemisega alates 31.03.2009 (kostja viitab oma menetlusdokumendis 31.03.2008, kuid ilmselt on siin tegemist eksitusega). Hageja vastas kostja ülesütlemisavaldusele. Vastus edastati kostjale 31.03.2009 elektrooniliselt ning järgmisel päeval ka tähtpostiga. Kostja ei võtnud tähtpostiga saadetud kirja vastu. Seetõttu on eriti pahatahtlik kostja vastuses esitatud väide, et hageja ei ole vaidlustanud kostjapoolset lepingu ülesütlemist.
14.Kuna kostja arveid ei tasunud, siis hageja neid rohkem ei väljastanud. Taolisel juhul peaks hageja tasuma käibemaksu arvetelt, mida kostjal ei ole kavatsustki maksta. Samas ei ole lõppenud kostja kohustus tasuda üüri. Hageja kinnitab, et nõuab kostjalt üüri kogu lepingu kehtivuse perioodi eest. Hageja ei ole loobunud üüri nõudmisest. KOHTUISTUNG (tl 74)
15.21.01.2011 toimunud kohtuistungil jäid pooled varem avaldatud seisukohtade juurde ning palusid kohtuistungi edasilükkamist kompromissläbirääkimiste pidamiseks. Pooled avaldasid, et läbirääkimiste luhtumisel on nõus asja arutamise jätkamisega kirjalikus menetluses. Kohus kohaldas asjas 25.01.2011 määrusega kirjalikku menetlust (tl 75) ning andis pooltele aega taotluste ja seisukohtade esitamiseks kuni 23.02.2011. Kohus määras asjas tehtava lahendi avalikult teatavaks tegemise ajaks 11.03.2011. KOSTJA TÄIENDAVAD SEISUKOHAD (tl 78-83)
16.Kostja jäi varasemalt esitatud seisukohtade juurde, kuid lisas järgmised täpsustused. Esitatud e-kirjavahetusega püüab kostja tõendada asjaolu, et ta pidas läbirääkimisi
hagejaga ja üritas jõuda osapooli rahuldavale kokkuleppele uue üüritasu kehtestamise osas. Läbirääkimistel oli hageja üüritasu vähendamise osas tingimuseks, et kostjal ei oleks varasemat üürivõlgnevust. Seega ei saanudki rakenduda hageja näilikult pakutud üüritasu vähendamine. Hageja läbirääkimised üüritasu vähendamise osas olid tinglikud, tingimused kostja jaoks aga üle jõu käivad. Läbirääkimiste pidamine hageja poolt kantuna teadlikust soovist mitte rahuldava tulemuseni jõuda kannab märki hageja käitumise pahatahtlikkusest. Isegi kui eeldada 90 või 75 kroonise ruutmeetri tasu kehtestamise soovi tõepärasust, oli see kostja jaoks ikkagi üle jõu käiv. Kostja oli sunnitud oma kaupluses oleva kauba võõrandama, et saaks hagejale võlgnevuse tasutud ja et ebaproportsionaalselt rakendatud majanduslikud piirangud (pandiõiguse rakendamine) kostja suhtes lõpeks.
17.Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kas eeldust - õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. VÕS § 313 lg 1 annab erakorralise ülesütlemise jaoks eraldi, iseseisva aluse. Lepingu p. 6.3 sisaldab eelnimetatud alust. Erakorralise ülesütlemise jaoks õigusliku aluse olemasolul vastava tahteavalduse teisele lepingupoolele tegemisega üürileping lõpeb (VÕS § 186 p 6). Riigikohus on oma 09.11.2010 tehtud lahendis 3-2-1-84-10 märkinud, et VÕS § 313 lõike 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustatud kui teise lepingupoole huvid lepingu lõpetamise korral. Arvestades asjaoluga, et ülesütlemise tingisid majanduslikud põhjused, ei ole poolte huvide kaalumisel vähetähtis asjaolu, missuguse ruutmeetri hinnaga pakkus hageja kostjale ruumid üürimiseks ja mis hinnaga oli kostjal võimalik leida turult soodsam üüripind. Asja materjalidest nähtuvalt pakkus hageja väidetavalt kostjale teised ruumid üürile ruutmeetri hinnaga 75 krooni ja samade ruumide üüri oli väidetavalt nõus langetama kuni 90 kroonini ruutmeetri eest. Kostja sai samal ajal Tartu linnas samas suuruses ruumid kasutusele oluliselt odavamalt, kui neid pakkus hageja. Kostja sai lepingu alusel E-Kaubamajaga ruumid üldpinnaga 163 ruutmeetrit ajavahemikuks 01.05.2009 kuni 31.10.2009 kasutusse hinnaga 60.-/m2 (9780 + km krooni kuus). 28.07.2009 muudeti üürilepingut lisaga nr 3, mille kohaselt alandati kostja jaoks üüri ajavahemikul 01.07.2009-31.08.2009 ja kostja tasus üüri 30 krooni ruutmeetri eest (4890 + km krooni kuus). Lepingu lisa 4 kohaselt muudeti üüri suurust ning kostja tasus ajavahemiku 01.11.2009-31.12.2009 üüri 50 krooni ruutmeetri eest (8150 + km krooni kuus). Lepingu lisa 5 kohaselt määratleti ruutmeetri üür ajavahemikul 01.01.2010-31.03.2010 50 krooni ruutmeetri eest (8150 + km krooni kuus). Lepingu lisa 6 kohaselt määratleti ajavahemikul 01.04.2010- 31.08.2010 ruutmeetri üür 30 krooni ruutmeetri eest (4890 + km krooni kuus). Hageja ja kostja vahelise vaidlusaluse üürilepingu kohaselt tasus kostja hagejale üüri 132.-/m2.
18.Poolte huvide kaalumisel ja üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuva põhjuse tuvastamisel ei ole kostja arvates vähetähtis asjaolu, et üüritasu hinna alandamise läbirääkimistel oli hageja nõudmiste kohaselt üüritasu vähendamise eelduseks varasema üürivõlgnevuse kustutamine. Kostja ei eita kogunenud üürivõlgnevust hageja ees. Hageja kasutas oma 24.03.2009 avaldusega pandiõigust kostja kaupluse ruumides olevatele vallasasjadele ja nõudis kogunenud üürivõlgnevuse 79 083.52 krooni tasumist. Majanduslikest raskustest tulenevalt ei olnud kostjal võimalik võlgnevuse tasumine korraga. Kostja oli ka olukorras, kus hageja poolte kokkuleppel keeldus üürisuhet lõpetamast. Kostja oli sunnitud oma sisustussalongi osa inventari ning tootenäidiseid võlgnevuse kustutamiseks maha müüma. Kostja tasus hagejale kogunenud üürivõlgnevuse 79 199.36 krooni. Samas oli kostja olukorras, kus ilma inventari ning tootenäidisteta oli majandustegevuse jätkamine (seejuures kõrge üürihinna tõttu) oluliselt takistatud.
19.Seaduse kohaselt võib erakorraline ülesütlemine seisneda ka muus olulises seaduses nimetamata põhjuses, mis kaalub üles hageja huvi lepingu jätkamise osas. Kostja on selles osas tuginenud enda majanduslikult raskele olukorrale, mille põhistamiseks esitas müügija üürikulu võrdlustabeli 2008-2010 (tl 107). Tabelist nähtub, et 2008. aastal olles üürisuhtes hagejaga, ületas üürikulu müügitulu 28,10%. 2009. aastal esimesel kolmel kuul ületas müügitulu üürikulu küll 18,36%, kuid seda vaid ühe kuu heade müügitulemuste tõttu. Alates aprillist 2009 – so uue üürisuhtes ajal – on müügitulu hakanud üürikulu ületama, mis on igati mõistlik majanduslik tulemus. Vaadeldes üldist tendentsi on täheldatav, et hagejaga üürisuhte ajal oli üürikulu kas suurem kui müügitulu või oli müügitulu küll suurem, kuid jäi ikkagi väiksemaks, kui pärast hagejaga üürisuhte lõpetamist. Müügitulu arvnäitajate puhul tuleb arvestada ka olukorraga, et kostja alustas majandustegevust alles 2008 kevadel ning 2008 sügisest on tegutsetud üldise majanduslanguse tingimustes. Eeltoodust nähtub, et hagejaga üürisuhte ajal ei piisanud ka kogu müügitulust hageja ees oleva kohustuse täitmiseks. Normaalseks ei saa pidada olukorda, kus kostja pidi oma muid kulusid – kaubale, tööjõule, maksudele jmt – täitma pidevalt osanike poolt antava laenu arvel.
20.Kostja laiemaks huviks ja eesmärgiks oli üürides hageja ruume ettevõtlusega tegelemine (mööbli projekteerimine, müük ja sisekujundus) ja seeläbi kasumi teenimine. Hageja huviks oli üürisuhtest tõenäoliselt samuti tulu teenida. Kostja pidi täitma samas ka enda kohustusi oma juriidilise isiku ees. Juhatuse liige peab oma kohustusi täitma korraliku ettevõtja hoolsusega. Ta ei tohi ise tekitada kahju juriidilisele isikule; ta peab juriidilist isikut juhtima selliselt, et oleks välistatud kahju tekitamine ka kolmandatele isikutele. Oma kohustuste täitmisel peab juhatuse liige tegutsema ettevõtja huvides. Juhatuse liige peab käituma äriühingu suhtes nagu õiglane ja ausalt mõtlev inimene ning mitte kuritarvitama ühingu usaldust, juhatuse liige peab eelistama äriühingu huve ja heaolu. Seadus keelab juhatuse liikmetel kasutada sellest positsioonist tulenevaid õigusi oma isiklike või kolmanda isiku huvides. Isiklikud ja muud võõrad huvid ei tohi mõjutada juhtorgani otsuseid, juhatuse liikmed peavad eelistama äriühingu huve nii enda isiklikele kui ka teiste isikute huvidele. Seega oli kostja olukorras, kus ta ei tohtinud oma tegevusega kahjustada teise lepingupoole õigusi ja huvisid, samas ka iseenda majanduslikku jätkusuutlikkust. Hageja soovi kohaselt kohustus kostja jätkama lepingulist suhet ning tasuma kõrget üüritasu. Nimetatud tegevus oli aga vastuolus kostja huvides tegutsemisega ja see ei saanud olla ka hageja huvides. Jätkates lepingulist suhet hagejaga oleks kostja olnud peagi olukorras, kus tema maksevõime oleks vähenenud üldise majanduslanguse foonil veelgi ning süvenenud ja makseraskused ei oleks olnud tõenäoliselt ajutise iseloomuga. Kostja pidi ette nägema ka võimalikku pankroti ohtu ja hindama tegevusi sellises olukorras. Kostja soov ei olnud lõpetada ettevõtte tegevust pankrotiga ega riskida kriminaalvastutusega, ainuüksi eesmärgil, et lepinguline suhe hagejaga jätkuks. Hageja huvides ei saanud olla olukord, kus lepingu teine pool kasutab küll üüritud ruume, kuid nende eest tasuda ei suuda ning tema majanduslik kahjum seeläbi suureneb. Seega ülesütlemine oli hageja huvides.
21.Kostja ei eita, et hageja huvid võisid saada teatud määral kahjustatud (hageja ei teeninud küll tulu, kuid ei kannatanud ka kahju, mida kostja tegevuse pahatahtlikkus oleks võinud kaasa tuua), kuid kostja arvates ei ole hageja õiguste ja huvide riive sedavõrd oluline ja ülekaalukas kostja huvidega võrreldes, mis võiks tuua tagajärjena kaasa erakorralise ülesütlemise tühiseks tunnistamise.
22.Vaidlusalusest lepingust tulenevalt on kostja tasunud üürlepingu sõlmimisel lepingu p. 7 kohaselt tagatisena deposiiti ühe kuu üüritasu ehk 22 044 krooni s.o. 1408.87 eurot. Vastavalt lepingu p. 7.2-le tagastatakse deposiidisumma kostjale juhul kui hagejal
puuduvad pooltevahelisest õigussuhtest tulenevad rahalised nõuded kostja vastu. Juhul kui kohus leiab, et hageja nõue kuulub osalisele või täielikule rahuldamisele, palub kostja hageja nõude tasaarvestada juurdelisatud tasaarvestusavalduse alusel deposiiti makstud summa ulatuses.
23.Arvestades kostja tingimuslikku tasaarvestusavaldust andis kohus hagejale täiendava tähtaja seisukohtade esitamiseks ning lükkas asjas tehtava lahendi avalikult teatavaks tegemise aega edasi kuni 25.04.2011 (tl 111). HAGEJA TÄIENDAVAD SEISUKOHAD (tl 117-121)
24.Hagejale jääb arusaamatuks, millest lähtudes kostja väidab, tuginedes lisatud kirjavahetusele, et hageja käitus pahatahtlikult. Kui süüvida kirjavahetuse sisusse ja vaadates hageja pakkumisi, võib näha, et need on kostja soovidele igati vastutulelikud. Kostja tugineb asjaolule, et hageja pakutud tingimused olid kostjale üle jõu käivad, aga millegi pärast ei ole kostja kirjavahetuse käigus püüdnud kokkuleppe ettepanekut muuta enda jaoks kasulikumas suunas tehes pakkumisi oma äranägemise järgi. Kostja poolt ei ole esitatud ühtegi formuleeritud pakkumist, vaid üksnes lepingu ülesütlemine, mis toob selgelt välja kogu kirjavahetuse taga oleva kostjapoolse eesmärgi – üürileping lõpetada. Hageja oli nõus rendihinda alandama hinnale 90 kr/m2 samades ruumides ja alternatiivvariandina pakuti ka ruume samale kinnistule Tartu Mööblimajas 75 kr/m2.
25.Hageja leiab, et kuna tegemist on tähtaegse lepinguga, siis selle lepingu ennetähtaegne lõpetamine reeglina võimalik ei ole. Leping on sõlmitud tähtajaga kuni 01.05.2014. Üürilepingu p 6.2 kohaselt saab lepingut enne tähtaja lõppu üles öelda üksnes poolte kirjalikul kokkuleppel. Üürilepingu p 6.3 kohaselt on lepingu erakorraline ülesütlemine võimalik üksnes mõjuval põhjusel. Sama lepingu punkt täpsustab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool lepingu erakorraliselt üles öelda lepingus, samuti seaduses toodud alustel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Mõjuvad põhjused üürileandja jaoks on sätestatud lepingu p-s 6.4 ning üürniku jaoks p-s 6.6.
26.Sarnases asjas mõjuva põhjuse väljaselgitamisel on Tartu Ringkonnakohus oma 2011.a lahendis nr 2-09-14680 leidnud, et üürniku halb majanduslik olukord tervikuna, kuid ka üüritud pinnal toimuva majandustegevuse kahjumlikkus, ei ole selliseks asjaoluks, mis iseseisvalt annaks aluse VÕS § 313 lg 1 alusel üürileping üles öelda. Üürilepingu sõlmimine kaubandustegevuse eesmärgil on seotud mõlema lepingu poole äririskiga. Dispositiivsuse põhimõttest lähtuvalt on pooltel õigus kokku leppida lepingutingimustes, mis jagavad riski või jaotavad kohustusi ja õiguseid seaduses sätestatust teisiti. Ringkonnakohus on nimetatud lahendis rõhutanud, et üürniku poolt lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei anna alust ka üürniku majanduslik olukord, sh nn pankrotieelne seisukord. Üürnik on iseseisev äriühing, kes sõltumata üürileandjast peab oma majandustegevust korraldama ning ainuüksi kumuleeruva kahjumiga tegutsemine ühel üüritud pinnal ei ole üürilepingu erakorralise ülesütlemise alus.
27.Hageja ei saa nõustuda kostja seisukohaga, nagu teise üürileandja hindade esitamise, võrdluse ning toodud hindadest lähtuvalt lepingu sõlmimine viitaks mõjuvale põhjusele eelneva üürileandjaga üürileping erakorraliselt üles öelda. Lepingu lõpetamise alusena ei saa piisavaks lugeda põhjust, et üürniku poolt sõlmitud uue üürilepingu alusel makstav üürihind on madalam. Hiljem sõlmitud üürilepingud madalama hinnaga ei saa näidata, et kostjal oli alus üürilepingu ülesütlemiseks. Lisaks sellele on hagejal põhjendatud kahtlus, et kostja poolt esitatud lepingutes toodud madalamad üürihinnad võivad olla seotud muude kokkulepetega, mis on jäetud esitamata. Näiteks on üürilepingu lisades on
ettenähtud üürnikule kohustus esitada üürileandjale igakuiselt informatsioon netokäibe kohta. See võib tuleneda sellest, et üürnik kohustus tasuma täiendavat tasu ka oma läbimüügilt. Sellist täiendavat tasu praktiseeritakse mitmetes kaubanduskeskustes. Need kokkulepped on aga kostja jätnud käesolevas asjas avaldamata. Kostja on oma vastuses püstitanud teesi, nagu oleks üürilepingu lõpetamine 31.03.2009. olnud kasulik ka hagejale. Hageja huvi selles pooltevahelises suhtes oli täita omapoolseid lepingust tulenevaid kohustusi ning olla kindel, et ka teine pool omapoolseid kohustusi täidab. Nagu eespool toodud, oli hageja valmis tulenevalt raskele majanduslikule olukorrale kostjale vastu tulema alandades üürihinda, millest aga kostja kindlalt keeldus. Äripinnad ehitati valmis enne majanduslangust võetud laenude abil. Vaatamata majandussurutusele on hageja kohustatud võetud laenud tagasi maksma. Seega on mõlemal poolel omad riskid.
28.Hageja nõustub kostja seisukohaga, et juhatuse liige peab tegutsema johtudes juhatuse liikme hoolsus- ja lojaalsuskohustusest. Küll aga vaadates antud kaasuse asjaolusid jääb hagejale mulje nagu sooviks kostja, et juhatuse liige käituks vastuolus seaduses sätestatuga, lõpetades poolte konsensuse alusel sõlmitud tähtajalise üürilepingu oma äranägemise järgi. Juhatuse liige peab ühtlasi arvestama sellega, et kui ta õigusvastaselt lõpetab ära üürilepingu, siis tekib äriühingul kohustus tasuda üüri kuni üürilepingu tähtaja lõpuni ning kui üürileandja peaks lõpetama lepingu ära üüri tasumata jätmise tõttu, siis tekib äriühingul kahju hüvitamise kohustus üürileandja ees. Samuti ei saa nõustuda väitega, nagu aitaks lepingu ühepoolne ennetähtaegne ülesütlemine kaitsta hageja huve. Hageja oli üüripinna spetsiaalselt välja ehitanud kostja jaoks. See oleks hagejale ära tasunud siis, kui lepingut oleks täidetud selle kehtivusaja lõpuni. Kostja on asunud seisukohale, et üürilepingu ülesütlemine hageja suhtes oli mõõdukas vahend, kuna ülesütlemise tagajärjel ruumide vabastamisel oli hagejal võimalik anda ruumid üürile isikule, kes oleks suuteline tasuma hageja nõutavat üüri. Kui kostja leiab, et lepingu lõpetamise üheks aluseks saab pidada ühepoolse lepingu eseme vabastamist on ta rangelt eksinud nii seaduse kui poolte vahel sõlmitud lepingu vastu. Üürileping hageja ja kostja vahel kehtib ning kuna kostja neid ruume ei kasuta, seisavad need hetkel tühjana.
29.Hageja ei nõustu kostjapoolse tasaarvestusavaldusega. VÕS § 308 lõige 3 sätestab tagatisraha üürnikule tagastamise, millega kostja üüri ja kommunaalkulude võlgnevust soovib tasaarvestada, kohustuslikuks eeltingimuseks üürilepingu lõppemise. Antud juhul on kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine seadusevastane, millest tulenevalt ei ole kostjal hageja vastu nõuet tagatisraha tagastamiseks. Seega ei saa hagiavalduses esitatud üüri ja kommunaalkulude tasumise nõuet tasaarvestada hageja deposiiti antud tagatisrahaga. Kostja saab esitada nõude tagatisraha tagastamiseks siis, kui üürileping õiguspäraselt ja kehtivalt lõpeb.
30.Hageja soovib juhtida kohtu tähelepanu ka sellele, et kostja on käesoleva tsiviilasja menetluses käitunud pahauskselt. Kostja on toimunud kohtuistungil teinud ettepaneku kompromissläbirääkimiste pidamiseks, kuid konkreetseid ettepanekuid hagejale ei teinud. Kui kostja ei soovinud kompromissiläbirääkimisi pidada, siis oleks olnud õige seda öelda juba kohtuistungil.
KOHTU SEISUKOHT
31.VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 272 lg 2 kohaselt kohaldatakse kinnisasja üürimise kohta sätestatut ka eluja äriruumide üürimisele, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 276 lg-te 1 ja 2 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis
lepingu kehtivuse ajal ning üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti.
32.VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 esimene lause näevad ette, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.
33.VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja seaduses sätestatut järgides üles öelda. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on üürilepingust taganemine lubatud ainult seaduses sätestatud juhtudel. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 195 lg 2 sätestab, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima.
34.Asjas ei ole vaidlust lepingu sõlmimise üle. VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Käesolevas asjas on vaidlusi tekitanud see, kas kostja on tähtajalise üürilepingu erakorraliselt üles öelnud ja sellest tulenevalt on tema üürilepingust tulenevad kohustused lõppenud või mitte.
35.VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314319 nimetatud juhtudel, millele aga kostja käesoleval juhul viidanud ei ole. Kostja on ülesütlemise alusena viidanud enda halvenenud majanduslikule olukorrale ja pankrotieelsele seisundile. Kohus nõustub hagejaga, et majandus- ja kutsetegevuses lepinguid sõlmivad pooled kannavad ka suuremaid riske. Üürniku kui iseseisva äriühingu halb majanduslik olukord tervikuna, kuid ka üüritud pinnal toimuva majandustegevuse kahjumlikkus teatud perioodil, ei ole selliseks asjaoluks, mis iseseisvalt annaks aluse VÕS § 313 lg 1 alusel üürileping üles öelda.
36.Kostja väide, mille kohaselt kostja seaduslik esindaja pidi juhatuse liikme hoolsus- ja lojaalsuskohustusest tulenevalt lähtuma äriühingu huvidest, on iseenesest õige, kuid kohus märgib, et nimetatud kohustuste järgimine hõlmab ka lepingute sõlmimist ja lõpetamist õiguspäraselt. Kostja väide, et hageja ei olnud nõus hinda alandama, ei ole õige. Pooltevahelisest kirjavahetuses nähtub, et hageja on kostjale siiski vastu tulnud, muu hulgas pakkunud võimalust ühineda kampaaniatega. Majandus- ja kutsetegevuses tegutseva isikuna on hagejal õigus määrata hind, millega ruume välja üürida. Kohus märgib, et ruumide üürile andmise hind oli kostjale teada lepingu sõlmimisel. Samuti teadis kostja, millise tähtajaga leping sõlmitakse. Seetõttu on kohus seisukohal, et kostja pidi ise hindama oma maksevõimet ja äririske ning arvestama võimalike tagajärgedega.
37.Kohtupraktikast tulenevalt peab VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemise põhjus olema objektiivne ning ei saa olla tingitud ülesütlemist taotletavast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest. Lisaks peab põhjus olemas oluline. Üürilepingu erakorralist ülesütlemist õigustab vaid poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Kohus nõustub hagejaga, et finantsraskused ei saa olla üürilepingu ülesütlemist tingivaks asjaoluks VÕS § 313 lg 1 alusel, kuna tegemist ei ole asjaoluga, mis oli poolte jaoks ettenägematu ja mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on ühe või teise poole jaoks muutunud võimatuks. Olukorras, kus majandus üldises plaanis langeb, tuleb ka äriühingutel teha jõupingutusi ja leida võimalusi
kahjumi vähendamiseks ning tegevuse jätkamiseks. Kostja oleks pidanud leidma võimalusi paremaks majandamiseks.
38.Eeltoodust lähtuvalt on kohus seisukohal, et kostja avaldatud põhjus tähtajalise üürilepingu ülesütlemiseks ei ole objektiivne, vaid pigem üürnikukeskne ning poolte huve kaaludes puudub põhjus anda üürnikule õigus lepingu erakorraliseks üleütlemiseks VÕS § 313 lg 1 alusel. Kuna pooltevaheline üürileping on kehtiv, tuleb nii hagejal kui ka kostjal oma lepingust tulenevaid kohustusi täita. Arvestades asjaolusid ja hageja nõuet, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista: -
võlgnevus seisuga 09.09.2010 summas 145 754.99 krooni ehk 9315.44 eurot;
-
seisuga 09.09.2010 sissenõutavaks muutunud viivis 31 316.86 krooni ehk 2001.51 eurot;
-
viivis 0.05% tasumata põhinõudelt päevas alates 10.09.2010 kuni põhinõude täieliku tasumiseni.
39.Kostja on palunud hageja nõue tasaarvestada kostja poolt hagejale makstud tagatisrahaga juhul, kui kohus üürilepingut ülesöelduks ei pea. Hageja on märkinud, et VÕS § 308 lg 3 kohaselt peab tasaarvestuse tegemiseks olema leping lõppenud. Kohus märgib siinkohal, et VÕS § 308 lg 3 kehtib vaid eluruumi üürilepingute suhtes ega ole kohaldatav äriruumide üürimisele. Vaatamata sellele ei ole põhjendatud tasaarvestuse tegemine käesoleval juhul. Nõudeid saab tasaarvestada juhul, kui need on vastastikused ja samaliigilised; samuti peab olema õigus nõuda vastaspoolelt kohustuse täitmist (VÕS § 197 lg 1). Kohus märgib, et hagejal on kehtivast üürilepingut tulenev õigus nõuda üüri tasumist kostjalt. Kostja on aga tagatisraha tasunud üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks (VÕS § 308 lg 1). Üürilepingu punkti 7.2 kohaselt on üürileandjal kohustus tagastada tagatis kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist juhul, kui üürileandjal ei ole üürniku vastu varalisi nõudeid ja/või selliste nõuete tekkimiseks puudub alus. Seega tagab antud tagatis üürniku kohustusi kuni lepingu lõppemiseni ja õigus selle tagastamisele tekib samuti pärast lepingu lõppemist.
40.Arvestades hagi rahuldamist ja TsMS § 162 lg 1, 2, § 173 lg 1, 3, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.