Tsiviilasja number
2-06-38308
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ülle Jänes ja Gaida Kivinurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
8.04.2011, Tallinn
Tsiviilasi
Vaidlustatud kohtulahend
Aadu Pilvari hagi Rafik Asadovi vastu kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks ja kinnistusraamatusse kande tegemiseks tahteavalduse tegemise kohustuse tuvastamiseks Pärnu Maakohtu 29.11.2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Aadu Pilvari apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Menetluse liik
1597,79 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Aadu Pilvar (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX XX, XXXXXX, XXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Arvo Junti Kostja Rafik Asadov (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX XXXX, XXXXXXXX XXXX, XXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Maidu Kaasik
Kirjalik menetlus
Jätta Pärnu Maakohtu 29.11.2010 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Apellatsiooniastme menetluskulud jätta hageja Aadu Pilvari kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud
menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik XX.XX.XXXX sõlmis hageja XXXXXX notar M. K. büroos kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega ta võõrandas XXXXXX XXXXXX XXXXXXXXX XX asuva kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega kostjale. Notariaalsest lepingust nähtub (p. 2.3), et antud kinnistu ostu-müügi hinnaks oli 35 000 krooni, milline oli tasutud väidetavalt enne notariaalse lepingu sõlmimist. XX.XX.XXXX on hageja sünnipäev ning antud päeval oli ta raskes alkoholijoobes ning faktiliselt ei saanud ta aru, mida ta tegi ja kus ta sel päeval käis. Asjaolu, et juba XX.XX.XXXX varahommikust alustas hageja enda sünnipäeva puhul alkoholi tarbimist, teavad kinnitada tunnistajad, isikud, kellega ta koos suures koguses alkohoolseid jooke sel päeval enne notaribüroosse sattumist tarbis. Notaribüroos, kui hageja müüs endale kuuluva kinnistu ligi kolm korda odavamalt turuhinnast, ei saanud ta tegelikkuses aru, millele ta allkirja annab ning mida ta enda allkirjaga kinnitab. Ka ei ole hageja kuni käesoleva ajani heaks kiitnud XX.XX.XXXX tehingut. Vastavalt TsÜS § 138 tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. TsÜS § 138 lg 2 sätestab, et õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. TsÜS § 13 lg l kohaselt tehing, mille isik tegi vaimutegevuse ajutise häire või muu asjaolu tõttu seisundis, mis välistas tema võime õigesti hinnata seda, kuidas tehing mõjutab tema huve (otsusevõimetus), on tühine, välja arvatud juhul, kui isik kiidab tehingu pärast vaimutegevuse ajutise häire või muu asjaolu lõppemist heaks. Vastavalt TsÜS § 13 lg-le 3 kui isik tegi käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud asjaolu mõju all olles endale ilmselt kahjuliku tehingu, siis eeldatakse, et ta tegi tehingu otsusevõimetuna. Vastavalt TsÜS § 84 lg-le 1 ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Hageja palus tunnustada XX.XX.XXXX XXXXXX notar M. K. poolt tõestatud XXXXXXX, XXXXXXXXX XX asuva kinnistu (registriosa nr. XXXX) müügi kohta sõlmitud võlaõigusliku lepingu ja asjaõiguslepingu tühisust ning tuvastada Rafik Asadovi kohustus teha tahteavaldus kanda Pärnu Maakohtu kinnistusameti XXXX kinnistusjaoskonna kinnistusregistri ossa nr. XXXXXX, mis on avatud XXXXXXX XXXXXXXXX XX asuva kinnistu kohta, kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse Aadu Pilvar. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu on koostanud ja tõestanud notar ning notariaaltoimingut läbi viies seda tavapäraselt kontrollinud, muuhulgas ka isiku arusaamist ja nõustumust notari poolt tõestatava tehinguga. Hageja väide enda otsusevõimetuse kohta on paljasõnaline ja tõendamata. Kõne all oleva kinnistu osas sõlmiti juba 23.03.2005 hageja poolt palgatud maakleri vahendusel Aadu Pilvari ning Rafik Asadovi vahel leping. Arusaamatu on hageja viide TsÜS § 138 lg-le 1, mille kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Lepingu sõlmimisel ei ole kostja kuritarvitanud TsÜS § 138 lg 2 mõistes enda õigusi ega ole rikkunud ka enda kohustusi lepingupoolena. Kostja heausklikkust tõendab ka asjaolu, et kostja omandas vaidlusaluse kinnistu hageja poolt palgatud maakleri vahendusel ning lähtus kinnistu ostmisel tehingu sõlmimise ajahetkel Hiiumaal kehtinud hoonestamata elamumaa keskmisest turuhinnast, mis on 10 kr/m2 kohta.
Isegi juhul, kui kohus tuvastab XX.XX.XXXX tehingu tühisuse, on hageja nõue kinnistusraamatu kande muutmiseks kostja tahteavalduse kohustuse tuvastamiseks alusetu, kuna kohustustehingu tühisus ei too kaasa käsutustehingu tühisust. Esimese astme kohtu otsus ja selle põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud poolte endi kanda. Hageja tugines hagis TsÜS § 13 lg-le 1, leides, et XX.XX.XXXX toimunud tehing on tühine, kuna tehingu tegemise ajal oli ta alkoholijoobe tõttu otsusevõimetu, mis välistas tema võime õigesti hinnata seda, kuidas tehing mõjutab tema huve. Et hageja müüs kinnistu XXXXXXXXX XX XXXXXXX tunduvalt alla turuhinna, tegi hageja sellega enda jaoks ilmselt kahjuliku tehingu. Menetluse käigus ei leidnud tõendamist, et hageja oli vaidlusaluse tehingu tegemise ajal otsusevõimetu. Tunnistajate S. R., A. K., T. R., I. I. ja L. V. ütluste kohaselt on Aadu Pilvaril alkoholiprobleemid, kuid kas ta ka vaidlusaluse tehingu tegemise päeval XX.XX.XXXX keskpäeva paiku või tehingu tegemise ajal purjus oli või mitte, ei osanud tunnistajad ülekuulamise käigus kohtus kas siis üldse või siis piisavalt veenvalt öelda. Tunnistajana ülekuulatud ja tehingu tõestanud notar M. K. ütluste kohaselt kontrollis ta Aadu Pilvari arusaamist ja nõustumist tema poolt tõestatud tehinguga. Enne lepingu ettelugemist vestles notar hagejaga, küsitles teda teada saamaks, kas ta saab aru, mis tehingut ta teeb ja kas ta soovib kinnistut müüa ja hageja vastas notari küsimustele korrektselt ning väljendas oma müügisoovi. Notari sõnul pööras ta Aadu Pilvarile rõhutatud tähelepanu, sest sellel päeval oli ta sünnipäev ja notar oli tema alkoholiprobleemist teadlik, sest XXXXXX on väike linn. Notar kinnitas, et Aadu Pilvar ei olnud purjus, tunda ei olnud ei alkoholi ega mustuse lõhna. Ta ei olnud ka narkojoobes. Aadu Pilvar oli notari hinnangul otsusevõimeline. Kinnistu müümine toimus kell üks päeval ja läbi kinnisvarabüroo, kes vahendas tehingut ning leidis ostja, broneeris nädal varem aja ja tegi muud ettevalmistused. Aadu Pilvar tuli notaribüroosse üksinda. Tehingu ettevalmistamine notaribüroos algas juba 23.03.2005. Notari sõnul kontrollis ta ka tehingu vastavust headele kommetele, kontrollides muuhulgas maa-ameti kodulehelt ja linnavalitsuse poolt enampakkumisel müüdud kinnistute hindu. Asjas ei ole esitatud tõendeid, et notar oleks rikkunud tõestamiseseaduse § 18 lg-tes 1 ja 2 sätestatut. Seda, et hagejal oli soov (tahe) kinnistu müümiseks, kinnitab Aadu Pilvari ja Rafik Asadovi vahel sõlmitud leping. Samuti kinnitab seda ka E. maakler A. M. vahel 23.03.2005 sõlmitud leping, mille punkti 1 kohaselt kohustus Aadu Pilvar müüma kinnistu XXXXXXXXX XX XXXXXXs Rafik Asadovile 35 000 krooni eest. Lisaks makstavale käsirahale 3500 krooni leppisid lepingupooled lepingu punktis 4 kokku, et vastav notariaalne ostu-müügileping sõlmitakse hiljemalt kahe kuu jooksul lepingule allakirjutamisest. Vahendustasu kinnisvarabüroole kohustus tasuma müüja. Seega oli tehingu tingimustes poolte vahel olemas juba eelnev kokkulepe ning tehingu tingimustes ei saadud kokku leppida hageja väidetava otsusevõimetuse põhjendusel. Hagejal oli vaba otsustamisõigus ning teda ei ole tahteavalduse tegemisel mõjutatud. Maa-ameti veebilehe andmetel oli 2005.a esimeses kvartalis, s.o tehingu sõlmimise ajahetkel, Hiiu maakonnas hoonestamata elamumaa keskmine turuhind 10 kr/m2 kohta (minimaalne hind oli 3 ja maksimaalne 15 kr/m2). Seega ei ole vaatamata Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ eksperthinnangule (I kd lk 10-16) põhjendatud hageja väide, et ta müüs kinnistu XXXXXXXXX XX XXXXXXs tunduvalt alla turuhinna, tehes sellega enda jaoks ilmselt kahjuliku tehingu. Vaidlusaluse 2529 m2 hoonestamata kinnistu ostu-müügi hinnaks oli 35 000 krooni, so 13,83 kr/m2 kohta.
Hinnates tehingu sõlmimise asjaolusid ja tingimusi kogumis, ei leidnud tõendamist selle vastuolu heade kommetega. Eeltoodud põhjendustel ei ole pooltevaheline tehing tühine ja puudus alus hagi rahuldamiseks. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses. Teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Maakohus ei ole ammendavalt ega jälgitavalt kontrollinud nõude rahuldamise aluseks olevate sätete kohaldamise aluseid. Kohtuistungil palus hageja kohtul kontrollida, kas tehing oli heade kommetega kooskõlas. Üksnes otsuse ühes punktis on kohus jõudnud järeldusele, et tõendamist ei ole leidnud tehingu vastuolu heade kommetega. Otsuses puudub käsitlus selle kohta, miks kohus on leidnud, et hageja ei olnud vaidlusaluse tehingu tegemise ajal otsusevõimetu. Kohus on põhjendustes küll peatunud mõnel otsusevõimetuse kohaldamisega seonduval küsimusel, kuid terviklik õigusnormide, asjaolude ja tõendite kontroll TsÜS § 13 lg 1 kohaldamiseks ja asja lahendamiseks puudub. Kohus ei ole eristanud, millised asjaolud omavad tähendust üksnes tehingu heade kommetega vastuolu hindamisel ja millised asjaolud ka hageja otsusevõimetuse hindamisel. Toodust tulenevalt ei ole kohus TsÜS § 13 kohaldamist kontrollinud. TsÜS § 13 lg-st 3 tulenevalt ei ole vaja tõendada otsusevõimetust, vaid seda eeldatakse teatud asjaolude esinemisel. Tõendada oli vaja viidatud sättes nimetatud eeldusi, mille kohta hageja ka on tõendid esitanud. Paraku ei ole notaril siiski võimalik välistada asjaolu, et hageja oli tehingu tegemisel alkoholijoobes. Kohus ei kasutanud ka võimalust hageja vande all ülekuulamiseks, et saada igakülgset teavet adekvaatses seisundis olevalt isikult. Asjakohatu on kohtu seisukoht, mille kohaselt asjas ei ole esitatud tõendeid, et notar oleks TõS § 18 lg-id 1 või 2 rikkunud. Viidatud sätted ei reguleeri tõestatavas tehingus osalejate otsusevõime kontrollimist, vaid tehingu sisus eksimuste vältimist. Kuna notar ei kahelnud tehingu kehtivuses, ei ole ta ka viidatud sätteid sellisel viisil rikkunud. Kuid toodu ei tähenda, et notar oleks kontrollinud hagejal alkoholijoobe esinemist. Otsusevõime hindamise aluseks olevate asjaolude kontrollimist reguleerivad teised sätted, mille täitmist või mittetäitmist notari poolt kohus ei ole otsuses analüüsinud. Ebaõige on kohtu käsitlus hageja, kostja ja E. maakler A. M. vahel 23.03.2005 sõlmitud lepingust. Kohtu seisukoht, mille kohaselt tehingu tingimustes ei saadud kokku leppida hageja väidetava otsusevõimetuse põhjendusel, on ebaõige ja vastuolus seadusega. Kuigi kohus ei ole sedastanud, kas 23.03.2005 leping on kehtiv või kehtetu, ei saa olla kahtlust selles, et see on tühine AÕS § 119 lg 1 (VÕS § 33 lg 2) ja TsÜS § 83 lg 1 alusel. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Toodust tulenevalt pidi hageja selleks, et kinnisasja võõrandada või üle anda, omama vastavat tahet XX.XX.XXXX tehingu vormistamisel, seda väljendama XX.XX.XXXX tehingu vormistamisel ja olema täielikult teovõimeline ja otsusevõimeline XX.XX.XXXX tehingu vormistamisel. Regulatsiooni, mille kohaselt 23.03.2005 lepingul ei ole õiguslikke tagajärgi, mõte ongi selles, et taolised vorminõuet rikkuvad kokkulepped ja eellepingud ei seoks isikuid nende tahte kujundamisel hiljem, seadusele vastavas vormis tehingu tegemisel. Tulenevalt seadusest puudub õigustus asuda XX.XX.XXXX tehingu tegemise tahet sisustama 23.03.2005 lepingus, millel ei ole õiguslikke tagajärgi, väidetavalt väljendatud tahtega. Kohtu seisukoht, mille kohaselt hagejat ei ole tahteavalduse tegemisel mõjutatud, jääb arusaamatuks. Maakohus ei ole hinnanud hageja väiteid, mille kohaselt teda mõjutati kostja poolt kinnisasja võõrandama ja käsutama. Hageja ei ole tuginenud sellele, et ta ei ole tehingut teinud, vaid on tuginenud sellele, et tehtud tehing on tühine. TsÜS § 13 lg-st 3 tulenevalt on tehingu tühiseks lugemiseks vajalikud
kaks eeldust: 1) isik oli tehingu tegemise ajal vaimutegevuse ajutise häire või muu sarnase asjaolu mõju all ning 2) isik tegi endale ilmselt kahjuliku tehingu. Ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole vaatamata Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ eksperthinnangule põhjendatud hageja väide, et ta müüs kinnistu XXXXXXXXX XX XXXXXXX tunduvalt alla turuhinna, tehes sellega enda jaoks kahjuliku tehingu. Kohus on asunud menetlusvälisest allikast otsitud statistilise teabe põhjal tegema järeldusi konkreetse kinnisasjas väärtuse kohta ja seejuures eiranud eksperthinnangut. Kohus ei ole arvestanud, et antud kinnisasi ei ole keskmine hoonestamata elamumaa XXXXXXXXX, vaid kinnisasi asub XXXXXX linnas ning sellel asuvad saun ja kaks hoonevundamenti. Lähtuda tuleb eksperthinnangust, mille koostamisel spetsialistid on arvestanud konkreetse kinnisasja väärtuse aluseks olevaid asjaolusid. Põhjendamatu on kohtu seisukoht, mille kohaselt tunnistajad ei osanud ülekuulamise käigus kohtus piisavalt veenvalt öelda, kas hageja oli vaidlusaluse tehingu tegemise päeval keskpäeva paiku või tehingu tegemise ajal purjus. Kohtu poolt tõstatatud kahtlus tunnistajate veenvuses on subjektivistlik ega ole millegagi põhjendatud. Kohus on eiranud asjaolu, et sarnase sisuga ütlusi on andnud mitu tunnistajat, kes on kinnitanud, et hageja tarbis XX.XX.XXXX enne tehingu vormistamist alkoholi. Kui kohus leidis, et asjas kogutud tõendid on vasturääkivad või ebamäärased, oleks kohus pidanud tegema otsustuse hageja vande all üle kuulamiseks, millist võimalust kohus aga ignoreeris. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Pärnu Maakohtu 29.11.2010 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus ei ole faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. TsÜS § 13 lg 1 kohaselt on tehing, mille isik tegi vaimutegevuse ajutise häire või muu asjaolu tõttu seisundis, mis välistas tema võime õigesti hinnata seda, kuidas tehing mõjutab tema huve (otsusevõimetus), tühine, välja arvatud, kui isik kiidab tehingu pärast vaimutegevuse ajutise häire või muu asjaolu lõppemist heaks. TsÜS § 13 lg 3 kohaselt, kui isik tegi käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud asjaolu mõju all olles endale ilmselt kahjuliku tehingu, siis eeldatakse, et ta tegi tehingu otsusevõimetuna. Hagiavalduse kohaselt oli hageja XX.XX.XXXX sellises raskes alkoholijoobes ning faktiliselt ei saanud aru, mida ta tegi ja kus ta sel päeval käis (lk.2, I kd). Hagi täpsustuses märkis hageja, et tegi XX.XX.XXXX tehingu alkoholijoobe tõttu seisundis, mis välistas tema võime õigesti hinnata seda (lk.133, II kd). Eeltoodust nähtub, et hageja ei ole hagiavalduses ise esile toonud faktilisi asjaolusid, mis võimaldaksid tema seisundit tehingu tegemise päeval hinnata. Kolleegium leiab, et ainuüksi alkoholijoobe fakt ei ole selliseks asjaoluks, mis annaks vastuvaidlematu aluse tunnistada, et isik oli tehingu tegemisel otsusevõimetu. Tunnistajate ütlustega on võimalik tõendada neid faktilisi asjaolusid, millele hageja on hagiavalduses tuginenud. Tunnistajate ütluste kaudu ei ole võimalik laiendada hagiavalduses toodud faktilisi asjaolusid, nagu seda püüab teha hageja apellatsioonkaebuses. Põhjendatud on
vastustaja seisukoht, et antud juhul ei ole hageja tõendanud selliseid faktilisi asjaolusid, mille kohaselt tal esinenuks vaimutegevuse ajutine häire või mõne muu asjaolu tõttu TsÜS § 13 lgs 1 sätestatud seisund. Maakohus andis hinnangu kõigile asjas kogutud tõenditele ja leidis õigesti, et asja arutamise käigus ei leidnud tuvastamist sellised faktilised asjaolud, mis võimaldaksid eeldada, et hageja tegi tehingu otsusevõimetuna. Maakohus on õigesti leidnud, et tunnistajatest viibis tehingu tegemise juures vaid notar M. K., kelle ütluste kohaselt ei olnud hageja vaidlusaluse tehingu tegemise ajal alkoholijoobes ja ta on ka oma ütlustes põhjendanud, miks ta sellele eriti tähelepanu pööras ja miks see tal meeles on (lk. 166, II kd). Maakohus on andnud hinnangu kõigi tunnistajate ütlustele. Kolleegium nõustub selle hinnanguga. Põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuses toodud etteheited maakohtule, mille kohaselt pole maakohus otsuses andnud hinnangut asjaolule, et hagejat mõjutati kostja poolt kinnisasja võõrandama ja käsutama (kaebuse lk.4, p.8). TsMS § 363 lg 1 p 2 kohaselt märgitakse hagiavalduses lisaks menetlusdokumentide muudele andmetele hagi aluseks olevad faktilised asjaolud (hagi alus). Sellistele faktilistele asjaoludele ei ole hageja hagiavalduses tuginenud, millest nähtuks kostjapoolne hageja mõjutamine. Maakohus tuvastas ka asjas esitatud asjaolude pinnal, et vaidlusalune tehing ei ole vastuolus heade kommetega. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Reet Allikvere
Ülle Jänes
Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.