Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud asjaolu mõju all olles endale ilmselt kahjuliku tehingu, siis eeldatakse, et ta tegi tehingu otsusevõimetuna. Kui kohus tunnustab tehingu tühisust, siis muutub ebaõigeks kinnistusraamatu kanne. Kinnistusraamatu kande muutmiseks on vajalik kostja tahteavaldus, mida TsÜS § 68 lg. 5 kohaselt võib asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. TsÜS § 84 lg. 1 kohaselt tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Kuivõrd tagastamine antud juhul tehingu tühisuse tunnustamise korral saab toimuda ainult kinnistusraamatus omaniku kande muutmise teel ja selleks on vajalik kostja tahteavaldus, siis ongi hageja esitanud nõude, mis asendab kostja tahteavaldust. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja nõue on aegunud. Hageja väide tema otsusevõimetuse kohta on tõendamata. Müüja oli tehingu tegemise hetkel otsusevõimeline, tema tahteavaldus seetõttu kehtiv ning seda fakti tõendab ka asjaolu, et kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu koostanud ja tõestanud notar on notariaaltoimingut läbi viies tavapäraselt kontrollinud muuhulgas ka isiku arusaamist ja nõustumust notari poolt tõestatava tehinguga. Et hageja väide enda otsusevõimetuse kohta on paljasõnaline, tõendab ka asjaolu, et kõne all oleva kinnistu osas sõlmiti juba 23. märtsil 2005. a. hageja poolt palgatud maakleri vahendusel Aadu Pilvari ning Rafik Asadovi vahel leping, mille punkti 1 kohaselt kohustus Aadu Pilvar müüma kõne all oleva kinnistu Rafik Asadovile 35.000 krooni eest. Lisaks lepiti lepingu punktis 4 kokku, et notariaalne ostu-müügileping sõlmitakse hiljemalt kahe kuu jooksul maaklerilepingule allakirjutamisest. Et tugineda TsÜS § 146 lg. 1 toodud tähtajale, peab hagi sisuks olema võõrandamis- ja asjaõiguslepingust tulenevate kohustuste täitmine. Väites, et võõrandamislepingut ei ole vastavalt hageja tegelikule tahteavaldusele sõlmitud, oleks see olnud vastavalt TsÜS § 13 lg. 2 algusest peale kehtetu ning tehingust tulenevad nõuded puuduvad. Isegi juhul, kui hageja soovib tehingu kehtetuks tunnistamisel tugineda TsÜS §-le 97, siis TsÜS § 99 lg. 1 p. 1 alusel on nõue juba aegunud. Hageja seab võõrandamislepingu sõlmisel kahtluse alla kinnistu ostja heausksuse. Kõne all oleva lepingu sõlmimisel ei ole kostja kuritarvitanud TsÜS § 138 lg. 2 mõistes oma õigusi ega ole rikkunud ka oma kohustusi lepingupoolena, mistõttu ei ole mõeldav hea usu põhimõttele toetumine. Kostja heausksust tõendab ka asjaolu, et kostja omandas vaidlusaluse kinnistu hageja poolt palgatud maakleri vahendusel ning lähtus kinnistu ostmisel tehingu sõlmimise ajahetkel Hiiumaal kehtinud hoonestamata elamumaa keskmisest turuhinnast, mis on 10 kr/m2 kohta.. Hageja on esitanud kohtule nõude tunnistada kehtetuks 1. aprillil 2005. a. sõlmitud leping. Kehtetuks saab tunnistada üksnes kehtivat lepingut (s. t. õiguslikult on hageja esitanud kohtule nõude tehingu tühistamiseks). TsÜS § 99 sätestab tehingu tühistamiseks tähtaja 6 kuud tühistamise aluse põhjustanud asjaolu äralangemisest. TsÜS § 99 on erinorm TsÜS § 146 lg. 1. Vaidlusalune tehing tehti 1. aprillil 2005. a. ning hagiavaldus kannab 10. detsembri 2006. a. kuupäeva. Seega on möödunud seaduses ettenähtud 6-kuuline tähtaeg, mille jooksul on isikul õigus tehingut tühistada.

esitamisena kostja vastu, mis on täiesti uus nõue. TsÜS § 151 lg. 1 kohaselt on alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Vaidlustatud tehing toimus 1. aprillil 2005. a., sellel hetkel pidi hageja saama ka teada oma väidetavast alusetust rikastumisest tulenevast nõudest. Alusetust rikastumisest tuleneva nõude on hageja esitanud esmakordselt 26. mail 2008. a. Seega on nõue esitatud rohkem kui kolme aasta möödudes ajahetkest, mil hageja sai oma väidetavast nõudest teada ja nõue on aegunud ning nõudel puudub mistahes õiguslik alus. Esimese astme kohtu otsus 2. juuni 2008. a. vaheotsusega jättis Pärnu Maakohus hagi müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks tahteavalduse tegemise kohustuse tuvastamiseks aegumise tõttu rahuldamata. Kohtukulud jättis kohus hageja kanda. Kohus tühistas maakohtu 31. jaanuari 2007. a. määrusega hagi tagamiseks vaidlusalusele kinnistule hageja kasuks seatud keelumärke. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 449 lg. 3 sätestab, et kohus võib teha vaheotsuse ka taotluse kohta aegumise kohaldamise taotluse suhtes, mis on edasikaebamise tähenduses samane lõppotsusega. Aegumise kohaldamata jätmisel teeb kohus selle koha vaheotsuse ja jätkab menetlust. Kui kohus leiab, et nõue on aegunud, teeb ta lõppotsuse ja asja edasi ei menetle. TsÜS § 143 kohaselt võtab kohus nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. Kostja taotlus aegumise kohaldamiseks tuleb rahuldada, kuna hageja nõue on aegunud. Õiguslikult on hageja esitanud kohtule tehingu tühistamise nõude. Hageja väitel tegi ta tehingu seoses alkoholijoobega otsustusvõimetuna ja tegi ka selle endale kahjulikuna, müües kinnistu tunduvalt alla omahinna, ning tugineb TsÜS § 13 lõigetele 1 ja 3. TsÜS § 99 sätestab tähtaja tehingu tühistamiseks – 6 kuud tühistamise aluse põhjustanud asjaolu äralangemisest. TsÜS § 99 on erinorm TsÜS § 146 lg. 1 suhtes. Tehing tehti 1. aprillil 2005. a., hagiavaldus tehingu tühistamise nõudega kannab 10. detsembri 2006. a. kuupäeva ja esitati kohtule 13. detsembril 2006. a. Seega on möödunud seaduses ettenähtud 6-kuuline tähtaeg, mille jooksul on isikul õigus tehingut tühistada. Nõue on TsÜS § 99 lg. 1 p. 1 alusel aegunud ja tuleb seetõttu jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus Hageja palub Pärnu Maakohtu otsuse tühistada ning jätta Rafik Asadovi taotlus aegumise kohaldamiseks rahuldamata. Maakohus on kostjaga nõustunud selles, et õiguslikult on hageja esitanud kohtule tehingu tühistamise nõude. Kohus ei ole põhjendanud, mille põhjal ta sellise järelduseni on jõudnud. Kohtuotsusest ei nähtu, mille alusel ja missuguse TsÜS § 99 lg. 1 p. 1 või 2 ettenähtud asjaolu (ähvardus, vägivald, raskete asjaolude kokkulangemine, pettus, eksimus) on kohus võtnud aluseks 6-kuulise hagi aegumise tähtaja kohaldamisel. Hagi ei ole esitatud TsÜS § 90 lg. 1, §-de 92 – 94, § 96 või § 97 alusel. Hageja tegi endale kahjuliku tehingu, olles otsusevõimetu, ning tugineb nõudes TsÜS § 13 lõigetele 1 ja 3 ning § 146 lõikele 1. Puudub alus esitada nõuet tehingu tühistamiseks ning hageja seda teinud ei ole. Esialgses hagiavalduses esitatud nõude sõnastus andis ehk võimaluse oletada, et seda saab käsitleda tehingu tühistamise nõudena. Hagis toodud faktilised asjaolud ja õiguslikud põhjendused tõendavad aga üheselt, et juba algusest peale on esitatud just nimelt tehingu tühisuse tunnustamise nõue. Kui kohus leidis, et nõue on ebaselge või ei vasta seadusele ning hagis esitatud faktilistele ja õiguslikele alustele, oleks kohus pidanud vastavalt TsMS § 392 lg. 1 punktile 1 tegema hagejale ettepaneku ebaselguse (vastuolu) kõrvaldamiseks. Hageja on oma nõuet selgelt väljendanud kui tehingu tühisuse tunnustamise nõuet. Ka kohtuotsuse resolutsioonist nähtub, et kohus on teinud vaheotsuse mitte tehingu tühistamise

hagis, vaid hagis tehingu tühisuse tunnustamiseks ning kinnistusraamatu kande muutmiseks tahteavalduse tegemise kohustuse tuvastamiseks. Sellest tulenevalt on ebaõige ka kohtu järeldus, et vaidlus puudub asjaolus, et hageja poolt on esitatud nõue tehingu tühistamiseks. Nõuet tehingu tühistamiseks hageja esitanud ei ole, esitatud tehingu tühisuse tunnustamise nõude puhul aga TsÜS § 99 lg. 1 kohaldamisele ei kuulu. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus ei ole õige ja tuleb kooskõlas TsMS § 657 lg. 1 punktiga 3 tühistada, tsiviilasi tuleb saata menetluse jätkamiseks esimese astme kohtule. Pooled ei vaidle selle üle, et vaidlusaluse tehingu tegid pooled 1. aprillil 2005. a. ning et hagi esitas hageja kohtusse 13. detsembril 2006. a. Maakohus leidis otsuses, et hageja on esitanud nõude tehingu tühistamiseks, ei ole aga oma taolist järeldust põhjendanud. Ka ei ole õige otsuse põhjenduses sisalduv tõdemus, nagu oleks vaidlustamata asjaoluks see, et tegemist on tehingu tühistamise nõudega. Nii on hageja ise pidanud oma vaidlusaluseid lepinguid puudutavat nõuet tehingute tühisuse tuvastamise nõudeks. Sõnaselgelt on hageja oma nõude selliselt formuleerinud 26. mai 2008. a. kuupäeva kandvas ja 27. mail kohtule hagi täpsustamiseks esitatud avalduses (tl. 134). Et hageja soovib just tehingute tühisuse tuvastamist, on mõistnud 27. mai 2008. a. istungil ka kostja, kes ei ole esitanud nõude täpsustamisele vastuväiteid (tl. 135). Esialgses hagiavalduses oli hageja küll sõnastanud oma nõude kui müügi- ja asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamise nõude, kuid ka selles avalduses oli hagi põhjendatud väitega hageja otsusevõimetusest vaidlusaluse tehingu tegemise ajal ning tuginetud TsÜS § 13 lõikele 1, mis näeb ette otsusevõimetuna tehtud tehingu tühisuse. Seega oli hageja ka esialgses hagiavalduses pidanud silmas tehingu tühisust ning ainuüksi nõude ebaõnnestunud sõnastusest ei saanud järeldada, et tegemist on tehingu tühistamise nõudega. Seda enam, et tehingu tühistamine toimub avalduse tegemisega teisele poolele (TsÜS § 98 lg. 1), mitte hagi esitamisega kohtule. Tehingu tühistamiseks ja selle tühisuse tuvastamiseks on erinevad materiaalõiguslikud alused. Tehingu tühistamise mõiste on sätestatud TsÜS § 90 lõikes 1, milles esitatud aluste loetelu on ammendav. Faktilistele asjaoludele, mis vastaksid ühelegi osundatud sättes loetletud tehingu tühistamise aluse tunnustele, ei ole hageja oma nõude alusena tuginenud. Kui maakohus leidis, et tegemist on tehingu tühistamise nõudega, siis oleks ta pidanud hageja nõude kvalifitseerima, tuvastades, millisele konkreetsele nõude alusele hageja nõue vastab. Maakohus seda ei teinud. Kohus on hageja nõude määratlemisel olnud ka ebajärjekindel, sest leidnud otsuse sissejuhatuses ja põhjenduses, et tegemist on lepingute kehtetuks tunnistamise nõudega, on kohus resolutsiooni kohaselt lahendanud hageja nõude lepingute tühisuse tunnustamiseks. Otsuse põhjendus ei sisalda järeldusi tehingute tühisuse tuvastamise nõude aegumise kohta. Et tegemist ei ole tehingu tühistamise nõudega, siis ei ole TsÜS § 99 vaidluse lahendamiseks asjakohane. Siiski on ebaõige maakohtu järeldus, nagu oleks TsÜS § 99 erinorm TsÜS § 146 lg. 1 suhtes, mille kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Nii on TsÜS §-s 99 sätestatud tähtajad õigust lõpetavad, mitte aegumistähtajad, ja tegemist ei ole üld- ning erinormi vahekorraga. Hageja poolt tehingute tühisuse tuvastamiseks esitatud hagi on õigussuhte tuvastamiseks esitatud tuvastushagi, mis ei allu aegumisele. Siiski võib õigussuhte tuvastamiseks tuvastushagi esitamine iseenesest olla põhjendamatu. TsMS § 368 lg. 1 järgi võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või selle puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kui tuvastatavast õigussuhtest tulenevad nõuded on

aegunud, võib hageja olla kaotanud õigusliku huvi õigussuhte tuvastamise vastu. Hageja soovis tuvastada vaidlusaluste tehingute tühisust, et teha kinnistusraamatusse kanne tema omandi kohta. Kinnistusraamatusse kande tegemiseks tahteavalduse tegemise kohustuse tuvastamiseks esitatud nõude rahuldamata jätmise kohta ei sisalda maakohtu otsus üldse mingit põhjendust. Nii ei sisalda otsus põhjendust ka selle kohta, milline on selle nõude materiaalõiguslik alus ning kas see nõue on aegunud, samuti ei sisalda otsus faktilisi asjaolusid, millest võiks teha järeldusi nõude aegumise kohta. Et vaidluse peab esmalt lahendama esimese astme kohus (TsMS § 9 lg. 3), apellatsioonimenetluses ei ole aga võimalik tuvastada esmalt olulises ulatuses vaidluse lahendamiseks tähtsaid faktilisi asjaolusid, sest sel juhul oleks kassatsioonimenetluse eripära arvestades rikutud menetlusosaliste õigust tõendite hindamise ja faktiliste asjaolude tuvastamise peale edasi kaevata, tuleb tsiviilasi saata kooskõlas TsMS § 656 lg. 1 punktiga 5 uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.

Margo Klaar

Urmas Reinola

Malle Seppik

Kohtulahend parandatud Tallinna Ringkonnakohtu 04.05.2009 määrusega

RESOLUTSIOON:

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.