Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

2(14)

Valdes andis kinnistu omandi üle AS-ile Morrison Invest, oli tühine, kuna kahjustas OÜ Slops kasuks kinnistusraamatusse kantud ostueesõigusega tagatud nõuet. Margus Valdesel ei olnud kinnistu omandiõigust, sealhulgas õigust AS-ile Morrison Invest kinnistu omandit üle anda. AS Morrison Invest sõlmis 30.05.2008 OÜ-ga Landrock asjaõiguslepingu (tõestanud notar Aivar Mesikäpp asendaja Kristjan Rohtmets, notari ametitoimingute raamatu registri nr 2414), mille kohaselt AS Morrison Invest andis kinnistu omandiõiguse üle OÜ-le Landrock. Asjaõigusleping, millega AS Morrison Invest andis kinnistu omandi üle OÜ-le Landrock, on tühine, kuna kahjustab OÜ Slops kasuks kinnistusraamatusse kantud ostueesõigusega tagatud nõuet. Ülaltoodu alusel on kinnistusraamatusse tehtav kanne, mille kohaselt kinnistu omanikuna kantakse sisse OÜ Landrock, ebaõige ning OÜ-l Landrock on kohustus anda nõusolek kande kustutamiseks. Nimetatud tehingutest sai avaldaja teada 05.06.2008, mil sai kätte notar Aivar Mesikäppa poolt saadetud punktis 1.7 nimetatud lepingu koopia. Kuna kanne, mille kohaselt OÜ Landrock kantakse kinnistusraamatusse sisse kinnistu omanikuna, on ebaõige, siis on OÜ-l Landrock kohustus anda nõusolek selle kande kustutamiseks ja OÜ Slops kandmiseks omanikuna kinnistusraamatusse tingimusel, et Tallinna linn ja OÜ Slops sõlmivad kinnistu omandi üleandmiseks OÜ-le Slops asjaõiguslepingu. OÜ Landrock on kohustatud andma nõusoleku OÜ Slops kinnistusraamatusse omanikuna kandmiseks üksnes juhul, kui Tallinna linna ja OÜ Slops vahel on sõlmitud vastav asjaõigusleping. Tallinna linn ja OÜ Slops ei ole sõlminud vastavat asjaõiguslepingut üksnes selle tõttu, et Margus Valdes keeldus nõusoleku andmisest kinnistusraamatu kande muutmiseks. Tallinna linna ja OÜ Slops vahel nimetatud asjaõiguslepingu sõlmimist tuleb käsitada lähitulevikus kindlalt saabuva sündmusena. Tingimusliku hagi nõude esitamine ei ole keelatud. Hageja palus tuvastada OÜ Landrock nõusolek kinnistusraamatu kande, mille kohaselt OÜ Landrock on kinnistusraamatusse sisse kantud kinnistu omanikuna, kustutamiseks ja OÜ Slops omanikuna sissekandmiseks tingimusel, et Tallinna linn ja OÜ Slops on sõlminud kinnistu omandi üleandmiseks OÜ-le Slops asjaõiguslepingu. OÜ Landrock seisukoht Kostja hagi ei tunnistanud. Kinnistusraamatusse ei ole kostja poolt kinnistamisavalduse tegemise seisuga kantud ei vastuväidet, keelumärget ega ka eelmärget. Samuti ei olnud kostja kuni 05.06.2008 teadlik kinnistuga seotud vaidlustest, mistõttu ei olnud kostja kuni nimetatud kuupäevani teadlik kinnistuga seotud probleemidest. Kinnistamisavaldus esitati Harju Maakohtu registriosakonnale 30.05.2008 ning võimalikust puuduvast käsutusõigusest sai kostja teada alles 05.06.2008, mistõttu oli kostja kinnisasja omandamisel heauskne. Heauskse omandamise korral ei ole kinnisturaamatu omanikukanne ebaõige. Kostja on AÕS § 561 lg 1 alusel saanud kinnisasja omanikuks ning kinnistusraamatu kinnistu omanikukanne on õige. Kostja ja AS Morrison Invest vahel müügilepingu sõlmimisel hagejal ostueesõiguse teostamise õigust ei olnud, mistõttu ei saa kinnistusraamatu kande ebaõigsusele tugineda ka lähtuvalt ostueesõiguse tekkimisel. Nimelt 15.09.1999 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu punkti 7.3. kohaselt leppisid hageja ja Tallinna linn kokku, et omanik koormab kinnistu selle igakordsel müümisel ostueesõigusega igakordse hoonestaja kasuks. Vastavalt VÕS § 244 lg-le 21 kehtib aga tehingu alusel tekkinud ostueesõigus müügilepingu suhtes, mille sõlmib müüjana isik, kellega ostueesõiguse seadmine kokku lepiti. AS Morrison Invest seisukoht AS Morrison Invest hagi ei tunnistanud. OÜ-l Slops puudub Tallinnas Maleva tn 4 kinnisasja ostueesõigus, kuivõrd ostueesõiguse seadmise aluseks oleva 15.09.1999 sõlmitud

3(14)

hoonestusõiguse seadmise lepingu punktid 7.3 ja 10.1.2. on tühised. Teiseks ei ole OÜ Slops teostanud ostueesõigust 22.06.2006 kinnistu müügilepingus ja seaduses sätestatud korras, mistõttu OÜ Slops on samuti kaotanud õiguse ostueesõiguse teostamiseks. Hoonestusõiguse ja ostueesõiguse seadmise aluseks oli 15.09.1999 ühelt poolt Tallinna linna kui omaniku ja teiselt poolt OÜ Slops kui hoonestaja vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise leping. Ülalnimetatud 15.09.1999 hoonestusõiguse seadmise leping sõlmiti Tallinna linna poolt mitte avaliku enampakkumise korras, vaid otsustuskorras. Hoonestusõiguse seadmise lepingu punktide 7.3. ja 10.1.2. alusel kinnisasja koormamisel ostueesõigusega on oluliselt rikutud seadust, kuivõrd Tallinna Linnavolikogu poolt otsustuskorras hoonestusõiguse seadmisel ja hoonestusõiguse tingimuste kindlaksmääramisel ei nähtud ette linnamaa koormamist ostueesõigusega hoonestaja kasuks. Hoonestusõiguse seadmise aluseks oleva Tallinna Linnavolikogu 20.03.1997 määrusega nr 10 kinnitatud „Linnamaa hoonestusõigusega koormamise ja rendile andmise korra” punkt 55 sätestab, et linnamaa kasutusse andmise otsustajaks otsustuskorras on linnavolikogu. Nimetatud asjaolust tulenevalt on vaidlusalused hoonestusõiguse seadmise lepingu punktid 7.3. ja 10.1.2. oluliselt vastuolus seadusega ning seetõttu tühised. 15.09.1999 hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise hetkel kehtinud TsÜS § 66 lg 2 sätestas, et seadusega vastuolus olev tehing on tühine, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. 15.09.1999 hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisega tegeles Tallinna linna poolt eelkõige Tallinna Keskkonnaameti juhataja Aap Mumme. Vastavalt OÜ Slops äriregistri infosüsteemi üld- ja isikuandmete väljatrükile on käesoleval hetkel OÜ Slops juhatuse liikmeteks Aap Mumme, Illar Rihkrand ja Tarmo Varik. OÜ Slops osanikuks on samuti Aap Mumme, kellele kuulub osa nimiväärtuses 20 000 krooni, mis moodustab 50% osaühingu osakapitalist. Nimetatud asjaoludest saab teha järelduse, et Tallinna linna poolt hoonestusõiguse seadmisega tegelenud Tallinna Keskkonnaameti juhataja Aap Mumme on käesoleval hetkel OÜ Slops juhatuse liikmeks ning osanikuks. AS-il Morrison Invest on alust arvata, et Tallinna Keskkonnaameti juhataja Aap Mumme oli juba 15.09.1999 hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise hetkel (variisikute kaudu) seotud OÜ-ga Slops, mistõttu 15.09.1999 hoonestusõiguse seadmise lepinguga on rikutud ka korruptsioonivastase seaduse § 24 lg 1, 2 ja 4 sätteid, samuti on selline huvide konflikti olukorras sõlmitud tehing vastuolus heade kommetega. Kuna seaduse kohaselt loetakse ostueesõiguse teostamise korral müüja ja ostueesõiguse teostaja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis, siis oleks OÜ Slops pidanud järgima kinnistu müügilepingu punktis 2.7. kokku lepitud korda ostuhinna ja kulude tasumise korra kohta. Nimetatud kinnistu müügilepingu sätteid ei ole OÜ Slops järginud. Kuna ostueesõiguse teostamise avaldus esitati 05.07.2006, siis müügilepingu punkti 2.7. kohaselt, oleks OÜ Slops pidanud ostuhinna deponeerima hiljemalt 10.07.2006 (08.07.2006 ja 09.07.2006 ei olnud pangapäevad). OÜ Slops deponeeris Tallinnas Maleva tn 4 kinnisasja ostuhinna 4 000 005 krooni Tallinna notari Robert Kimmel notarikontol alles 18.07.2006. Kuni käesoleva hetkeni ei ole OÜ Slops deponeerinud notari deposiitkontol müügilepinguga seoses tehtud kulusid, millise kohustuse nägi otseselt ette kinnistu müügilepingu punkt 2.7. Ostja õigus keelduda ostueesõiguse teostaja Tallinnas Maleva tn 4 kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest tuleneb ka otseselt seadusest. AÕS § 2611 lg 1 on märgitud, et ostja või ostja õigusjärglane võib keelduda ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmisest ja kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tasutud ostuhind. Kuna antud juhul ei olnud Margus Valdesele 22.06.2006 kinnistu müügilepingu kohaselt ostuhinda (ja teisi kulusid) tähtaegselt ja nõuetekohaselt hüvitatud, siis oli Margus Valdesel AÕS § 2611 lg 1 alusel õigus keelduda nõusoleku

4(14)

andmisest ostueesõiguse teostaja kinnistusraamatusse kandmiseks.

Tallinnas

Maleva

tn

kinnisasja

omanikuna

Tsiviilasi nr 2-06-35825 Kohus oma 01.02.2009 määrusega liitis kohtuasja juurde tsiviilasja nr 2-06-35825 OÜ Landrock hagi Tallinna linna ja OÜ Slops vastu nõudes tuvastada 15.09.1999 hoonestusõiguse seadmise lepingu punktile 7.3 ja 10.1.2. tühisus ning tuvastada OÜ Slops kohustus anda nõusolek ostueesõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks. Asjaolud liidetud tsiviilasjas nr 2-06-35825 29.11.2006 esitas Margus Valdes Harju Maakohtusse hagi Tallinna linna ja OÜ Slpos vastu 15.09.1999 hoonestusõiguse seadmise lepingu puntide 7.3 ja 10.1.2 tühisuse tuvastamiseks ja ostueesõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks. 22.06.2006 on Tallinna linn ja Margus Valdes sõlminud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille esemeks on Tallinnas Maleva 4 asuv kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Vastavalt müügilepingu punktile 1. 2. oli lepingu ese kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr. 743201, katastritunnusega 78408:808:0460, sihtotstarbega jäätmehoidla maa, pindalaga 119,636 m2. Pooled olid kinnistu müügilepingu punktis 2.1 kokku leppinud, et müüja müüb lepingu eseme ostjale hinnaga 4 000 005 krooni. Hageja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu kinnistusregistri registriosa kolmandasse jakku 2. järjekohale oli kantud ostueesõigus igakordse hoonestaja kasuks kinnistu igakordsel müümisel. Hoonestusõiguse ja ostueesõiguse seadmise aluseks oli 15.09.1999 Tallinna linna kui omaniku ja OÜ Slops kui hoonestaja vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise leping. Selle lepingu punktist 4.1 tuleneb, et omanik seab kinnisasjale hoonestaja kasuks tasulise hoonestusõiguse tähtajaga 36 aastat alates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p. 7.3 kehtestas põhimõtte, mille kohaselt pooled on kokku leppinud, et omanik koormab kinnisasja selle igakordsel müümisel ostueesõigusega igakordse hoonestaja kasuks, mille kohta tehakse kanne kinnistusraamatusse. Kande tegemises leppisid pooled kokku lepingu punktis 10.1.2. Nimetatud hoonestusõiguse seadmise leping sõlmiti Tallinna linna poolt mitte avaliku enampakkumise korras, vaid otsustuskorras. 15.09.1999 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingut on muudetud (hoonestusõiguse tasu osas) kostjate kokkuleppel 21.04.2003 sõlmitud hoonestusõiguse tasu muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu alusel. Hoonestusõiguse seadmise lepingu punktide 7.3 ja 10.1.2 alusel kinnisasja koormamisel ostueesõigusega on oluliselt rikutud seadust. Tallinna Linnavolikogu 20.03.1997 määrusega nr. 10 kinnitatud „Linnamaa hoonestusõigusega koormamise ja rendile andmise korra” punkt 55 sätestab, et linnamaa kasutusse andmise otsustajaks otsustuskorras on linnavolikogu. Linnavalitsus on otsustajaks hoonestusõiguse seadmisel ehitise omaniku kasuks tähtajaga kuni 50 aastat. Juhul, kui hoonestusõiguse seadmise lisatingimusena otsustatakse linnamaa koormamine ostueesõigusega, siis peab ka nimetatud küsimuse otsustama linnavolikogu. 15.09.1999 hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisega seotud asjaoludest ilmneb, et Tallinna Linnavolikogu ei ole otsustanud hoonestusõiguse seadmise lisatingimusena anda nõusolekut linnamaa koormamiseks ostueesõigusega. Nimetatud asjaolust tulenevalt on vaidlusalused hoonestusõiguse seadmise lepingu punktid 7.3 ja 10.1.2 oluliselt vastuolus seadusega ning seetõttu lepingu sõlmimise hetkel kehtinud TsÜS § 66 lg-st 2 tulenevalt tühised. Nimetatud asjaolust tulenevalt on ebaõige ka kinnistusraamatusse tehtud kanne ostueesõiguse kohta, mistõttu selline ebaõige kanne kuulub kustutamisele.

5(14)

Vaidlusaluse maaüksuse kasutusse andmiseks koostas Tallinna Linnavalitsus 18.10.1995 korralduse nr. 2961-k „Ammendunud savikarjääri kasutamine”, mille punktis 1 otsustas võtta Kopli ammendunud savikarjääri kasutusse ehitus- ja lammutus-jäätmete ladustuspaigana ning punktis 2 otsustas ladustuspaigale operaatorfirma leidmiseks moodustada konkursikomisjoni. Kopli savikarjääri kasutusse võtmise konkursi korraldamiseks tuli algatus Tallinna Keskkonnaametilt, mida kinnitab Tallinna Keskkonnaameti juhataja Aap Mumme 09.08.1995 kiri nr. 1-4/738. Vastavalt Kopli savikarjääri kasutuselevõtu konkursitingimustele sooviti vaidlusalune maaüksus anda üksnes pakkuja kasutusse. Konkursil esitas 13.11.1995 pakkumise OÜ Slops. Konkursikomisjoni 29.11.1995 koosoleku protokolli kohaselt otsustati konkursikomisjoni poolt teha AS-ile Slops ettepanek sõlmida Tallinna Linnavalitsuse Keskkonnaametiga leping, mille kohaselt aktsiaselts võtab endale ülesandeks operaatorfirma kohustused Kopli ammendunud savikarjääri rekultiveerimistöödel, kasutades täitematerjalina inertseid jäätmeid. Otsuse tegemisel osales muuhulgas Tallinna Keskkonnaameti juhataja Aap Mumme. 20.12.1995 sõlmiti kostjate vahel leping Kopli endise savikarjääri kasutuselevõtu kohta. Juba 31.12.1997 esitas OÜ Slops (esindajaks tegevdirektor Illar Rihkrand) taotluse Tallinna Linnavaraametile palvega seada Tallinna linna munitsipaalomandis olevale maaüksusele asukohaga Maleva 4 hoonestusõigus kestusega vähemalt 30 aastat. Tallinna Keskkonnaamet (esindajaks juhataja Aap Mumme) pöördus seoses nimetatud avaldusega Tallinna Linnavaraameti poole 15.01.1998 kirjaga nr. 1-6/1 „Hoonestusõiguse seadmine Maleva 4 krundile”, mille kohaselt toetas juuresolevat OÜ Slops taotlust Maleva 4 asuvale munitsipaalmaale hoonestusõiguse seadmiseks. OÜ Slops esitas 28.10.1998 Tallinna Linnavaraametile täiendava taotluse, millega soovis koheselt projekteerida ja välja ehitada esmased tehnovõrgud OÜ Slops vastuvõtusõlmeni. Tallinna Keskkonnaamet saatis 21.05.1999 Tallinna Linnavaraametile täiendava pöördumise nr. 1-6/552, millega Tallinna Keskkonnaamet uuesti toetas OÜ Slops taotlusi hoonestusõiguse seadmiseks Maleva 4 kinnistule ning projekteerimisloa vormistamist tehnovõrkude projekteerimiseks. Tallinna Linnavolikogu 26.08.1999 otsusega nr. 194 „Maleva tn. 4 linnamaale hoonestusõiguse seadmine” otsustati otsustuskorras seada Maleva 4 linnamaale hoonestusõigus tähtajaga 36 aastat OÜ Slops kasuks. Tallinna Linnavolikogu 26.08.1999 otsus ei näinud ette hoonestusõiguse lisatingimusena linnamaa koormamist ostueesõigusega igakordse hoonestaja kasuks. Tallinna Linnavolikogu 20.03.1997 määrusega nr. 10 kinnitatud „Linnamaa hoonestusõigusega koormamise ja rendile andmise korra” punkt 55 sätestab, et linnamaa kasutusse andmise otsustajaks otsustuskorras on linnavolikogu. Kuna nimetatud sätte kohaselt on linnamaa kasutusse andmise (s.h. kasutusse andmiseks hoonestusõiguse seadmise) otsustajaks linnavolikogu, siis oleks linnavolikogu pidanud kindlaks määrama kõik hoonestusõiguse lisatingimused. Kuna linnamaa koormamine ostueesõigusega igakordse hoonestaja kasuks kahjustab oluliselt Tallinna linna huve, siis ka sellest tulenevalt oleks pidanud linnamaa ostueesõigusega koormamise otsustama Tallinna Linnavolikogu. Samas ei otsustatud Tallinna Linnavolikogu 26.08.1999 otsusega hoonestusõiguse lisatingimusena linnamaa koormamist ostueesõigusega. Ka linnavolikogu otsuse aluseks olnud õiendist ei tulene, et linnal oleks olnud kavas hoonestusõiguse lisatingimusena koormata linnamaad ostueesõigusega hoonestaja kasuks. Puudub Tallinna Linnavolikogu otsus, mis oleks andnud nõusoleku hoonestusõiguse lisatingimusena linnamaa koormamiseks ostueesõigusega. Hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise hetkel kehtinud TsÜS § 66 lg-test 2-5 tulenevalt tuleb selle lepingu punktid 7.3 ja 10.1.2 lugeda tühisteks, mis ei loo osapooltele õiguslikke tagajärgi. Riigikohtu seisukoha kohaselt on tühine tehing, millega on rikutud seadusest ja selle alusel kehtestatud õigusaktidest tulenevaid põhimõtteid vara võõrandamisel või kasutusse andmisel. Seega tuleb analoogia alusel lugeda tühiseks (s. o. algusest peale

6(14)

kehtetuks) kohaliku omavalitsuse tehtud tehingud, millega on rikutud seaduse alusel kehtestatud õigusaktidest tulenevaid põhimõtteid vara kasutusse andmisel. Hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisega tegeles Tallinna linna poolt eelkõige Tallinna Keskkonnaameti juhataja Aap Mumme ning OÜ Slops poolt tegevdirektor Illar Rihkrand, käesoleval hetkel on mõlemad OÜ Slops juhatuse liikmed ja osanikud, kummalegi kuulub osa nimiväärtuses 20 000 krooni, mis moodustab 50% osaühingu osakapitalist. Hagejal on alust arvata, et Tallinna Keskkonnaameti juhataja Aap Mumme oli juba 15.09.1999 hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise hetkel seotud osaühinguga, mistõttu hoonestusõiguse seadmise lepinguga on rikutud ka korruptsiooni-vastase seaduse § 24 lg-d 1, 2 ja 4. Vaatamata asjaolule, et hageja ei ole 15.09.1999 Tallinna linna ja OÜ Slops vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu pooleks, on hagejal õigus taotleda lepingu sätete tühisuse tuvastamist tulenevalt Riigikohtu otsusest tsiviilasjas nr. 3-2-1-161-04. Kohus leidis, et ka isikul, kes ei ole vaidlustatava tehingu pool, on teatud juhtudel õigustatud huvi tehingu tühisuse tuvastamise vastu. Selleks peab see isik tõendama õigusliku huvi olemasolu tehingu tühisuse tuvastamiseks. Õigused, mis omavad absoluutset kehtivust (näit. omandiõigus) kõigi isikute suhtes, on sellises vaidluses hageja õiguslikuks huviks. Hageja on vaidlusaluse kinnisasja omanikuks ning vaieldamatult kahjustavad hageja subjektiivseid õigusi ja vabadusi tühiste lepingute alusel kinnisasjale seatud piiratud asjaõigused. Kostja Tallinna linna seisukoht Tallinna linn hagi ei tunnistanud. Hagejal puudub seadusega kaitstud õigus või huvi, mille kaitseks oleks hagejal õigus kohtusse pöörduda. Hageja ei ole Maleva 4 kinnistu omanik ja seadus ei kaitse hagejat kinnistu ostueesõiguse teostamise eest, mistõttu ei saa ostueesõiguse teostamine rikkuda hageja õigusi. AÕS § 257 lg 3 ja AÕS § 63 lg 3 kohaselt on müüdud kinnistu omandi üleandmine ostjale tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist ning selle tagajärjel on kinnistu omanikuks müüja. Ostueesõiguse teostaja võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Seega on OÜ Slops poolt 05.07.2006 avaldusega kinnistu ostueesõiguse teostamisest tulenevalt kinnistu omanikuks Tallinna linn. Kuna hageja ei saanud käsutustehingu tühisuse tõttu kinnistu omanikuks, puudub hagejal õigus nõuda kinnistule OÜ Slops kasuks ostueesõiguse seadmise tühisuse tuvastamist ja ostueesõiguse kinnistusraamatust kustutamist. Hageja ostis kinnistu, teades, et kinnistu on koormatud kinnistusraamatusse kantud ostueesõigusega kinnistut koormava hoonestusõiguse igakordse omaniku kasuks. Hageja oli kinnistut koormavast ostueesõigusest teadlik juba kinnistu müügi avalikul kirjalikul enampakkumisel osalemisel (info ostueesõiguse kohta oli avaldatud 15.05.2006 ajalehes „Postimees” kinnistu müügi kuulutuses). Hageja on kinnistu müügilepingu punktis 1.5.2 kinnitanud, et ta on teadlik lepingu eset koormavast hoonestusõigusest ja ostueesõigusest, ei pea seda lepingu eseme puuduseks ja kinnitab, et soovib osta lepingu eseme müügilepingus toodud tingimustel ning müügilepingu punktis 2.3 leppisid pooled kokku, et müüja ei pea lepingu eseme suhtes kehtivaid asjaõigust (hoonestusõigus) ja märget (ostueesõigus) kõrvaldama ning need jäävad lepingu eseme suhtes kehtima ka pärast lepingu sõlmimist. Seega ei kaitse seadus hagejat enne kinnistu enampakkumise korraldamist ja müügilepingu sõlmimist kinnistusraamatusse kantud ostueesõiguse teostamise eest ja hagejal ei ole õigust ostueesõiguse seadmist vaidlustada. Kostjate vahel 15.09.1999 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu punktid 7.3 ja 10.1.2, millega seati hoonestaja kasuks ostueesõigus ja taotleti ostueesõiguse kandmist kinnistusraamatusse, on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 20.03.1997 määrusega nr. 12 kinnitatud „Linnamaa hoonestusõigusega koormamise korraga”,

7(14)

mis kehtis kuni 01.07.2005, ega ole tühised. Kinnistusraamatu kanne hoonestaja ostueesõiguse kohta on õige ja puudub alus nõuda selle kustutamiseks nõusolekut. Nimetatud määruse punktis 9 ja otsustuskorras linnamaa kasutusse andmise korral lisaks punktis 56 on loetletud linnamaa kasutusse andmise tingimused, mida linnavolikogu otsus või linnavalitsuse korraldus peab tingimata sisaldama. Hoonestaja kasuks ostueesõiguse seadmise tingimust ei pea määrama linnavolikogu otsusega või linnavalitsuse korraldusega, millega linnamaa kasutusse antakse. Seega ei pidanud kinnistule hoonestaja kasuks ostueesõiguse seadmist otsustama Tallinna Linnavolikogu 26.08.1999 otsusega nr. 194, millega otsustati seada kinnistule otsustuskorras hoonestusõigus OÜ Slops kasuks. Määruse punkt 71 sätestab, et hoonestaja soovil seatakse hoonestaja kasuks ostueesõigus hoonestusõigusega koormatud linnamaa võõrandamise korral ning hoonestaja ostueesõigus tuleb kanda kinnistusraamatusse. Juhul, kui lepinguga ei ole sätestatud teisiti, toimub ostueesõiguse kasutamine vastavalt AÕS

8(14)

asjaõiguslepinguga kinnisasja, kuivõrd vastav kinnisasja käsutamine takistab ostueesõiguse teostamist ning oli seega tühine. Viidatud kinnisasja tegelikuks omanikuks on käesoleval hetkel hoopis Tallinna linn. Kuna omandi üleandmine hagejale ei kehti, on hageja ebaõigesti kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Kostjad on teinud nendevahelise ostueesõiguse seadmise kokkuleppe ostjale eelnevalt teatavaks ostueesõiguse kinnistusraamatusse kandmisega. Sellest tulenevalt pidi hageja kinnisasja ostmisel ostueesõiguse ja selle teostamise tagajärgedega arvestama. Hageja poolt viidatud Riigikohtu lahendist ei saa järeldada, et isikule kuuluv absoluutne õigus (näit. omandiõigus) annab talle ka absoluutse õiguse igas olukorras ja alusel vaidlustada mistahes tema absoluutset õigust piiravat asjaolu. Hageja ei olnud vaidlustanud ostueesõiguse seadmise võlaõiguslike ja asjaõiguslike kokkulepete sõlmimise ajal nende pooleks. Ainuüksi asjaolu, et kinnistu on Tallinna linna poolt ostueesõigusega koormatud linnamaa hoonestusõigusega koormamise ja rendile andmise korda ja/või korruptsioonivastast seadust (KVS) väidetavalt rikkudes, ei ole asjaoluks, mis igal juhul rikub hageja tsiviilõigusi ja -huve. Linnamaa hoonestusõigusega koormamise ja rendile andmise korras ja korruptsioonivastases seaduses sätestatu on mõeldud ennekõike Tallinna linna õiguste ja huvide kaitseks ning viidatud õigusaktidega vastuolus olevate lepingute sõlmimine saabki kahjustada eeskätt Tallinna linna varalisi huve, mitte kinnistu hiljem omandanud eraõigusliku isiku tsiviilõigusi. Hageja ostis kinnistu avalikul enampakkumisel. Vastavalt enampakkumisteatele oli hagejat teavitatud, et kinnistu on koormatud ostueesõigusega ning sellest, et kinnistu müüakse sellises seisukorras, nagu see müügilepingu päeval on. Viited riigivaraseadusele (RVS) ei ole asjakohased, sest § 2 lg 1 ja § 42 lg 4 kohaselt ei kohaldata seda kohaliku omavalitsusüksuse suhtes. Hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise ajal kehtinud KVS § 24 lg 1 kohaselt oli ametiisikul keelatud sooritada tehinguid iseendaga või muid sarnase iseloomuga või huvide konfliktiga seotud tehinguid. Samuti ei võinud ta volitada oma alluvaid tegema vastavaid tehinguid tema asemel. KVS § 24 lg 2 määras ära iseendaga tehingu sooritamise mõiste ulatuse. KVS § 24 lg-tes 1 ja 2 sätestatud keelu rikkumise tõendamiseks peab hageja tõendama esmalt selle, et Aap Mumme on ametiisikuna teinud üleüldse mingisuguse tehingu seoses hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisega ning siis, et tehing on tehtud iseendaga. Hagiavaldusele lisatud materjalidest ei nähtu, et Aap Mumme oleks teinud ühtegi tehingut seoses hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisega. Hagiavaldusele lisatud Aap Mumme allkirja kandvad 15.01.1997 ja 21.05.1999 kirjad ei ole tehinguteks KVS § 24 lg 1 tähenduses. Nimetatud kirjadest nähtub hoopis see, et hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise küsimuste otsustamisega tegeles Tallinna Linnavaraamet. Muud hagiavaldusele lisatud dokumendid ei ole seotud hoonestusõiguse seadmise lepinguga. Harju Maakohtu 14.11.2007 otsus tsiviilasjas nr. 2-06-35825 Harju Maakohus jättis 14.11.2007 otsusega Margus Valdese hagi Tallinna linna ja OÜ Slops vastu 15.09.1999 hoonestusõiguse seadmise lepingu p-de 7.3 ja 10.1.2 tühisuse tuvastamise ja ostueesõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamise nõudes rahuldamata. Tallinn Ringkonnakohtu otsus 25.06.2008 tsiviilasja nr. 2-06-35825 Tallinna Ringkonnakohus oma 25.06.2008 otsusega tühistas maakohtu varasema otsuse seoses menetlusnormide rikkumisega ja saatis tsiviilasja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Ringkonnakohus märkis, et hageja vaidlustas hagis kostjate vahelise hoonestusõiguse lepingu nende punktide kehtivuse, millega vaidlusalusele kinnistule seati ostueesõigus

9(14)

igakordse hoonestaja kasuks, ja palus sellest tulenevalt tuvastada OÜ Slops kui hoonestaja kohustus anda nõusolek ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse tehtud kande kustutamiseks. Oma hagi põhjendas hageja väitega, et ostueesõiguse seadmine on tühine ja kinnistusraamatusse selle kohta tehtud kanne ebaõige. Oma õiguslikku huvi vaidluse lahendamise vastu põhjendas hageja sellega, et omandas vaidlusaluse kinnistu müügilepinguga ning kinnistut koormavad asjaõigused puudutavad tema huve. Maakohus põhjendas hagi rahuldamata jätmist hageja õigusliku huvi puudumisega vaidluse vastu sellest tulenevalt, et kostja OÜ Slops poolt ostueesõiguse teostamisest tulenevalt ei ole hageja kui müügilepingu pool kinnistu omanikuks saanud vaatamata sellele, et ta on kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Seega lahendas maakohus vaidluse nende asjaolude vaidlustamatusest lähtudes, mille tühisusega hageja oma hagi oli põhjendanud: et hageja oli seadnud vaidluse alla OÜ-l Slops ostueesõiguse olemasolu, siis ei saanud maakohus lähtuda sellest, et ostueesõiguse teostamise kaudu on OÜ Slops kinnistu omanikuks saanud, ilma et oleks hinnanud hageja väiteid kinnistusraamatusse ostueesõiguse kohta tehtud kande tühisuse kohta. Et hageja õigused seoses kinnistu müügilepingu sõlmimisega sõltuvad sellest, kas OÜ-l Slops oli ostueesõigus, mida ta sai kehtivalt teostada, siis ei ole õige maakohtu järeldus, nagu puuduks hagejal vaidluse lahendamise vastu õiguslik huvi. Vaidlusaluses asjas ei vaielda selle üle, kas hageja on saanud kinnistu omanikuks või mitte – omandi kaitseks ei ole vaidlusaluses asjas nõudeid esitatud nagu neid ei ole esitatud ka seoses ostueesõiguse teostamisega OÜ Slops poolt. Kohtu ette toodud vaidluse lahendamiseks pidi kohus otsustama selle üle, kas kinnistusraamatusse kantud ja hageja poolt vaidlustatud ostueesõigus on kehtiv, otsustades esmalt selle üle, kas kinnistule ostueesõiguse seadmine rikkus või sai rikkuda hageja õigusi. Kohus asendas 09.12.2008 kohtuistungil senise hageja Margus Valdese uue hagejaga OÜ-ga Landrock. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused Maakohus rahuldas põhihagi, liidetud asjas jättis hagi rahuldamata. Kohus tuvastas, et OÜ-l Landrock on kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kande, mille kohaselt OÜ Landrock on kinnistusraamatusse sisse kantud kinnistu asukohaga Maleva 4, Tallinn omanikuna, kustutamiseks ja OÜ Slops omanikuna sissekandmiseks tingimusel, et Tallinna linn ja OÜ Slops on sõlminud kinnistu omandi üleandmiseks OÜ-le Slops asjaõiguslepingu. Menetluskulud jäid kostja kanda. Pooled vaidlesid selle üle, kas tsiviilkohtumenetluse seadustiku kohaselt on lubatud lahendada kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmise kohustamise nõuet, mis on esitatud tingimuslikult. AÕS § 120 lg 2 sätestab, et asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks, mis on tehtud tingimuslikult või tähtpäeva määrates, on tühine. Seega, kui kohtuotsus asendab TsÜS § 68 lg 5 kohaselt tahteavaldust, mis on antud asjaõiguslepingu sõlmimiseks, ei saa selline otsus olla tingimuslik. Samas ei kujuta nõusolek kinnistusraamatu kande parandamiseks endast tahteavaldust asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Kuivõrd nõusoleku andmisega ei kaasne omandi üleminekut, võib nõusolek olla ka tingimuslik. Seejuures omandi kuuluvuse kui nõusoleku andmise eelduse tuvastab kohus ilma tingimusteta. Seega võib hageja nõuda ka tingimuslikku nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks. Tallinna Linnavolikogu 20.03.1997 määrusega nr 10 kinnitatud „Linnamaa hoonestusõigusega koormamise ja rendile andmise korra” punkt 55 sätestab, et linnamaa kasutusse andmise otsustajaks otsustuskorras on linnavolikogu. Nimetatud korra p-st 55 ei tulene, et linnamaa hoonestusõigusega koormamise korral peab küsimuse, kas ostueesõigus seatakse või mitte, lahendama linnavolikogu. Nimetatud tõlgendust toetab asjaolu, et

10(14)

määruse otsustuskorras linnamaa kasutusse andmise korra punktis 56 on loetletud linnamaa kasutusse andmise tingimused, mida linnavolikogu otsus või linnavalitsuse korraldus peab tingimata sisaldama ning küsimust hoonestusõiguse seadmise kohta selles märgitud ei ole. Tõlgendust kinnitab ka määruse punkt 71, mis sätestab, et hoonestaja soovil seatakse hoonestaja kasuks ostueesõigus hoonestusõigusega koormatud linnamaa võõrandamise korral ning hoonestaja ostueesõigus tuleb kanda kinnistusraamatusse. Viidatud punktist tuleneb, et eelduslikult seatakse ostueesõigus alati, kui hoonestaja seda soovib, mistõttu ei ole mõistlik eeldada selle küsimuse otsustamist volikogu pädevuses. Tõlgendust toetab ka asjaolu, et Tallinna Linnavalitsuse 18.07.1997 määrusega nr 59 kinnitatud hoonestusõiguse seadmise lepingu tüüpvormi punkti 8 kohaselt on hoonestajal ostueesõigus hoonestusõigusega koormatud linnamaa võõrandamise korral, kusjuures ostueesõigus seatakse ainult hoonestaja soovil. Seega ei pidanud kinnistule hoonestaja kasuks ostueesõiguse seadmist otsustama Tallinna Linnavolikogu 26.08.1999 otsusega nr 194, millega otsustati seada kinnistule otsustuskorras hoonestusõigus OÜ Slops kasuks. Isegi kui tõlgendada hoonestusõiguse seadmise korra sätteid nii, et linnamaa hoonestusõigusega koormamise korral peab küsimuse, kas ostueesõigus seatakse või mitte, lahendama linnavolikogu, ei oleks selline rikkumine nii oluline, et see võiks kaasa tuua haldusakti ja selle alusel sõlmitud eraõigusliku lepingu tühisuse kuni 1.07.2002 kehtinud TsÜS § 66 lg 2 kohaselt. Väide, et hoonestusõiguse lepingus sisalduvad ostueesõigust ette nägevad lepingupunktid on tühised, kuivõrd nende sätestamisel on rikutud korruptsioonivastase seaduse nõudeid, tugineb eeldusele, et Tallinna Keskkonnaameti juhatajal Aap Mummel olid hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise ja ettevalmistamise ajal ärihuvid OÜ-s Slops. Nimetatud asjaolu kohta ei ole esitatud ühtegi tõendit. Üksnes asjaolust, et Aap Mumme kanti 19.02.2002 äriregistrisse OÜ Slops juhatuse liikmena ning alates 31.01.2002 osanikuna ning nimetatud staatus ei ole muutunud tänaseni, ei saa järeldada, et ärihuvid olid olemas enne osanikukande tegemist. Seega on välistatud lepingupunktide vastuolu KVS-st tuleneva keelu rikkumise tõttu. Tulenevalt eeltoodust jättis kohus rahuldamata liidetud asja hagi Tallinna linna ja OÜ Slops vastu nõudes tuvastada 15.09.1999 hoonestusõiguse seadmise lepingu punktile 7.3 ja

11(14)

sõlmimist. Nimetatud asjaõiguslepingu sõlmimisel on hagejal õigus nõuda kostjalt kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmist. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus OÜ Landrock palub tühistada maakohtu otsus; teha asjas uus otsus, millega jätta rahuldamata OÜ Slops hagi tsiviilasjas nr 2-08-25901 ning rahuldada OÜ Landrock hagi liidetud tsiviilasjas nr 2-06-35825; OÜ Slops menetluskulud jätta tema enda kanda ja mõista välja OÜ Landrock menetluskulud OÜ-lt Slops. OÜ Slops ei või nõuda tingimuslikku nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks, sest nõusoleku andmine eeldab veel mitmete eelduste täitmist, mida saab hinnata üksnes kohtuliku kontrolli käigus: OÜ Slops on tasunud Margus Valdesele (ostjale) kinnisasja müügihinna vastavalt Margus Valdese ja Tallinna linna vahel 22.06.2006 sõlmitud müügilepingu tingimustele - see eeldus on täitmata, sest OÜ Slops ei ole Margus Valdesele kinnisasja ostuhinda tasunud; Margus Valdese ja AS Morrison Invest vahel 13.03.2008 sõlmitud mitterahalise sissemakse üleandmise leping ja asjaõigusleping on tühine; OÜ Landrock ei ole kinnisasja heatahtlikult omandanud; Tallinna Linnavolikogu on võtnud vastu kehtiva otsuse müüa kinnisasi OÜ-le Landrock. Viimati nimetatud eeldused on täitmata, kuna puuduvad vastavad kohtuotsused. Kohus on jätnud tähelepanuta, et OÜ Slops ei ole Margus Valdesele kui kinnisasja ostjale kunagi tasunud kinnisasja müügihinda vastavalt Margus Valdese ja Tallinna linna vahel 22.06.2006 sõlmitud müügilepingu tingimustele. Kinnisasja ostjalt ei saa oodata, et ta vabatahtlikult loobuks oma omandist ilma, et ta saaks vastutasuks sellekohase hüvituse. Isegi juhul, kui OÜ Slops tasuks Margus Valdesele kinnisasja ostuhinna, ei saaks OÜ-d Landrock kohustada nõusoleku andmiseks kinnistusraamatu kande parandamiseks, sest puudub Tallinna linna ja OÜ Slops vaheline kinnisasja müügileping ning selle sõlmimiseks vajalik Tallinna Volikogu otsus. Vastavat müügilepingut ei saa sõlmida ega otsust teha enne, kui Margus Valdes on loobunud ostuhinna tasumise vastuväitest või kuni ostuhind on Margus Valdesele tasutud, sest Margus Valdesel on AÕS § 2611 lg 1 kohaselt õigus keelduda ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmisest ja kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tasutud ostuhind. Seni, kuni Margus Valdes on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja õiguspärase omanikuna, ei ole sisuliselt võimalik Tallinna linnal ja OÜ-l Slops kinnisasja asjaõiguslikku müügilepingut sõlmida, kuna notarid ei saa kinnistusraamatule tuginedes veenduda, et Tallinna linn on jätkuvalt kinnisasja omanik. Järelikult kohtuotsuse täitmine on sisuliselt võimatu. Ostueesõiguse seadmine kinnisasjale on tühine pädeva isiku sellekohase otsuse puudumise tõttu, kuna hoonestusõiguse seadmise otsustamise pädevus on Tallinna Linnavolikogu 20.03.1997 määrusega nr 10 kinnitatud „Linnamaa hoonestusõigusega koormamise ja rendile andmise kord“ p 55 kohaselt. Seega kuulub linnavolikogu pädevusse ka sellega kaasnevate eritingimuste, sh ostueesõiguse seadmise otsustamine. Antud juhul on OÜ Slops ostueesõiguse seadmise kokkuleppe sõlminud Tallinna Linnavalitsus ning vastav nõusolek Tallinna Linnavolikogult puudub. Järelikult on hoonestusõiguse seadmise leping lepingu sõlmimise hetkel kehtinud TsÜS § 66 järgi tühine. Teadaolevalt ei ole Tallinna Linnavolikogu hoonestusõiguse seadmise lepingu p 7.3 kehtestamist ka hiljem heaks kiitnud. Hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisel on rikutud korruptsioonivastase seaduse § 24 lg 1, 2 ja 4 sätteid. Alles otsuses on selgunud, et kohtu arvates ei ole OÜ Landock põhiseisukohad ja vastuväited hagiavaldusele tõendatud. Kohtumenetluse käigus kohus oma seisukohta ei avaldanud ega võimaldanud ka kostjal esitada täiendavaid tõendeid. Kohus on sellega rikkunud nõuet selgitada välja asjas tähtsust omavad asjaolud ning võimaldada esitada asja lahendamisel tähtsust omavaid tõendeid. Kohus on rikkunud sellega TsMS § 230 lg 2, § 348 lg 1 ning TsMS § 351 lg 2.

12(14)

Ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse tehtud kanne ei välista kinnisasja omandamist ning OÜ Landrock on kinnisasja omandanud heauskselt. Kehtiva AÕS § 561 lg 1 tulenevalt on heauskse omandamise ainsateks takistuseks kinnistusraamatusse kantud vastav vastuväide või omandaja teadmine või teadma pidamine kinnistusraamatusse kantud andmete ebaõigsusest. Käesoleval juhul kinnisasja registriosas puudusid mistahes märked, mis oleksid võinud tekitada kahtlust, et kostjal ei ole võimalik kinnisasja omanikuks saada või et kinnisasja võõrandamiseks asjaõigusliku tehingu sõlmimine võiks riivata kolmandate isikute õigusi. Kohus oleks pidanud kostja heausksust kaaluma ka juba seetõttu, et tühine ei ole mitte OÜ Landrock ja AS Morrison Invest vaheline kinnisasja omandamistehing, vaid OÜ Slops ja Tallinna linna vahelise hoonestusõiguse seadmise lepingu p 7.3, millega seati kinnisasja igakordse hoonestaja kasuks ostueesõigus. Järelikult kostja on omandanud kinnisasja kehtiva asjaõiguslepingu alusel ning kahtlused tema heausksuses on põhjendamatud. Isegi, kui hoonestusõiguse seadmise lepingu p 7.3 ei oleks tühine, on OÜ Landrock igal juhul saanud kinnisasja õiguspäraseks omanikuks. Absoluutsed asjaõigused väärivad rohkem kaitset, kui piiratud asjaõigused nagu ostueesõigus. Kuna ostueesõiguse teostamise fakt ja sellega seotud vaidlused ei nähtunud kostjale kinnistusraamatust ning ta sai vastavates asjaoludest teada alles pärast kinnisasja asjaõigusliku müügilepingu sõlmimist AS-iga Morrison Invest, on OÜ Landrock omandanud kinnisasja heauskselt kooskõlas AÕS § 561 lg-ga 1. Heauskne omandamine ei ole ostueesõiguse teostamise korral välistatud, sest kostja ei pea ilma põhjendatud kahtluse olemasoluta arvestama kinnistusraamatu kannetele tuginedes võimalusega, et need võivad olla ekslikud või koguni ebaõiged. OÜ Slops vastus apellatsioonkaebusele OÜ Slops vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. menetluskulud jätta OÜ Landrock kanda. Tallinna linna vastus apellatsioonkaebusele Tallinna linn palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud OÜ Landrock kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 31.08.2010 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus ei ole faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Apellatsioonkaebuses kordab OÜ Landrock oma maakohtus esitatud seisukohti. Kõigile neile on maakohus hinnangu andnud. Kolleegium leiab, et põhjendatud ei ole kaebuses toodud väited, mille kohaselt ei ole antud kohtuotsust võimalik täita. Maakohus on õigesti leidnud otsuse p-s I, et OÜ Slops võib nõuda ka tingimuslikku nõusolekut kinnisturaamatu kande parandamiseks. Kolleegium nõustub OÜ Slops seisukohaga, mille kohaselt ei ole nõutav, et OÜ Slops tasuks Margus Valdesele kinnistu ostuhinna. Maakohus on otsuse p-s IIIa õigesti leidnud, et väide ostuhinna tasumata jätmise kohta omaks tähtsust üksnes siis, kui OÜ Landrock esitaks AÕS § 2611 lg 2 alusel nõusoleku andmisest keeldumise vastuväite. OÜ Landrock ei ole aga nimetatud vastuväidet esitanud, vaid on asunud seisukohale, et hagejal puudus ostueesõigus. Samal seisukohta kordab OÜ Landrock jätkuvalt ka apellatsioonkaebuses. Vaidlus puudub selles, et

13(14)

ostuhind oli hoiustatud 18.07.2006 notar Robert Kimmeli deposiitkontole, mistõttu oleks 21.07.2006 olnud võimalik tehing sooritada, kuid Margus Valdes keeldus ka seejärel kinnistusraamatus kannete tegemiseks nõusoleku andmisest (t.l.114, 115, IV kd). Põhjendatud ei ole kaebuses toodud väited selle kohta, et ostueesõiguse seadmine kinnisasjale on tühine pädeva isiku sellekohase otsuse puudumise tõttu. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu põhjendustega, mida toetab ka Tallinna linn oma vastuses apellatsioonkaebusele. Maakohus on otsuses põhjendatult leidnud, et ostueesõiguse seadmine kinnisasjale ei ole tühine korruptsioonivastase seaduse rikkumise tõttu, nagu on OÜ Landrock märkinud apellatsioonkaebuses. Vaidlus puudub selles, et hoonestusõiguse seadmise leping on sõlmitud 15.09.1999 ning seda ei ole allkirjastanud Aap Mumme (t.l.11-22, III kd). Aap Mumme on kantud 19.02.2002 äriregistrisse OÜ Slops juhatuse liikmena ja alates 31.01.2002 osanikuna. Maakohus on õigesti leidnud, et asja puuduvad tõendid, millest nähtuks Aap Mumme seotus 15.09.1999 sõlmitud tehinguga. Ebaõiged on apellatsioonkaebuses toodud väited, nagu pidanuks sellele asjaolule maakohus tähelepanu juhtima. TsMS §-st 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. OÜ-t Landrock esindas vandeadvokaat. Kolleegium leiab, et põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuses toodud väide, mille kohaselt ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse tehtud kanne ei välista kinnisasja omandamist ning seetõttu on OÜ Landrock omandanud kinnisasja heauskselt. Maakohus on õigesti leidnud, et käsitlus, mille kohaselt eelmärke kinnistusraamatus olek tagaks vaid osade käsutuste tühisuse, oleks vastuolus eelmärke mõttega, mille kohaselt eelmärge kaitseb isiku, kelle nõuet eelmärge tagab, nõude maksmapanekut kõigi teiste isikute ees. AÕS § 63 lg 3 kohaselt on eelmärget kahjustav käsutus tühine ja seega välistatud ka heauskne omandamine. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel OÜ Landrock kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Reet Allikvere

Gaida Kivinurm

Ülle Jänes

14(14)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.