2-04-510 Eduard Renini hagi Ivo Liivi ja Viktor Raude vastu ehitise müügilepingu tühisuse tunnustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20. detsembri 2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Eduard Renini apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
15. märts 2011, avalik kohtuistung Hageja Eduard Renin (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX X-X
XXXXXXX)
Kostja I Ivo Liiv (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXXXXXXX
XXX XX
XXXXXXX)
Kostja II Viktor Raude (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXX XX,
XXXXXXX XXXXXX, XXXXXXX XXXX
XXXXXXX)
Kostjate lepinguline esindaja adv Jaak Oja
Menetlusosalised ja nende esindajad
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
1597,79 eurot
RESOLUTSIOON
1.
Jätta Harju Maakohtu 20.detsembri 2010 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
MENETLUSKULUD
Välja mõista Eduard Reninilt apellatsioonimenetluse kulud 377, 08 eurot Ivo Liivi kasuks.
TAOTLUSTE LAHENDAMINE
1.Jätta rahuldamata Eduard Renini taotlus protokolli parandamiseks.
2.Tagastada Eduard Reninile 21.03.2011 ringkonnakohtule esitatud dokumendid.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Reeda-Marje Renina esitas hagi Ivo Liivi ja Viktor Raude vastu ehitise müügilepingu tühisuse tunnustamiseks. Hagiavalduse kohaselt tunnistati R-M. Renina Tallinna Linnakomisjoni 18.09.1995 otsusega nr 6048 Pärnu mnt 406, endine Pärnu mnt 172, endisel kinnistul nr 2885 asunud 2603 m2 suuruse krundi osas õigustatud subjektiks. Tallinna Linnavalitsuse 10.01.1997 korraldusega nr 4-k tagastati maatükk R.-M. Reninale. Nimetatud krundil asus ehitis aadressiga Kivimäe 10, mis on kajastatud katastriplaanil ja millel linnavalitsuse andmetel puudus tagastamise hetkel omanik. Tallinna Linnakohtu kinnistusameti 03.07.1997 otsusega kanti R.-M.Renina omanikuna kinnistusregistrisse. Kanne avaldati 29.05.1997 Riigi Teataja lisas nr 78.
2.R.-M. Renina esitas Tallinna Linnakohtule 18.10.2001 kohtule hagi I. Liivi ja AS Reimasol (likvideerimisel) vastu 14.04.2000 sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tuvastamiseks. Kohus jättis 14.10.2005 otsusega hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 06.04.2006 otsusega hageja apellatsioonkaebuse, kuid Riigikohus tühistas 24.10.2006 Tallinna Ringkonnakohtu 06.04.2006 otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata.
3.Hageja sai 01.04.2004 teada, et ehitis, mis asub kinnisasjal selle olulise osana, on kantud Tallinna Linnavalitsuse juures asuvasse ehitusregistrisse registrikoodiga nr 101004201 ja ehitise omanik on V. Raude. Ehitise 19.05.2003 müügileping sõlmiti hagejale kuuluval kinnisasjal oleva olulise osa ehk ehitise suhtes ja sellega on rikutud hageja õigust kinnisasjale. I. Liiv on müüjana tegutsenud viisil, millega ta viis tahtlikult eksimusse nii V. Raude kui ka Tallinna Linnavalitsuse. I. Liiv avaldas ebatäpseid ja valesid andmeid, saamaks ehitusregistri õiendeid müügitehingu sõlmimiseks ning avaldas notarile tegelikule olukorrale mittevastavaid andmeid. Müügilepingu p-s 1.3 kinnitas I. Liiv, et lepingu lisas toodud andmed lepingu eseme kohta on tõesed ja õiged. Lepingu lisa nr 1 p-s 1.2 on märgitud, et vara suhtes puuduvad kolmandate isikute õigused. Hooneregistri õiendi nr 7816 II osas kinnitas
I. Liiv omanikuna, et omandiõigust kinnitavad dokumendid vastavad tegelikkusele. I. Liivile oli teada, et Tallinna Linnakohtus on pooleli vaidlus ehitise omandiõiguse ehk eelmise ostu-müügilepingu tühisuse üle. Samuti oli tal teada, et Kivimäe 10 ehitis on alates 03.07.1997 kinnisasja oluline osa. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 53 lg 2 kohaselt ei saa olla asi ega selle olulised osad erinevate isikute omandis, samuti ei saa asja ja selle olulisi osasid koormata erinevate asjaõigustega. Seega oli välistatud kinnisasjal ehitise ostu-müügilepingu sõlmimine. Lepingu p 2.1 sätestab, et lepingu ese on müüja omand ning lepingu ese ei ole arestitud, selle suhtes ei ole vaidlusi ja et seda ei ole koormatud samas lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega. I. Liiv müüjana jättis teavitamata, et asja suhtes kehtis tema taotletud võõrandamiskeeld kinnisasjale. Seega on vale ka lepingu p-s 2.2 sätestatu, kus müüja väitis, et müüjale teadaolevalt ei kehti muid müügi piiranguid. Lepingu p-s 2.4 müüja teatas, et lepingu ese paikneb õiguslikul alusel kasutataval maal, mida ei ole kantud kinnistusraamatusse ja mille kandmiseks ei ole esitatud kinnistamisavaldust. Kuna müüja oli kohtuvaidlustest tulenevalt teadlik, et ehitis asub kinnisasjal ja on selle oluline osa, siis ei vasta lepingus sätestatu tõele. Tõele mittevastav on ka teade õiguslikul alusel kasutatava maa kohta.
4.Tehing on ebaseaduslik ka seetõttu, et müüja ja ostja on variisikud, nn „tankistid“. Kostjad on toiminud ostu-müügilepingu 19.05.2003 sõlmimisel pahauskselt. Hageja põhjendab kostjate pahausksust järgmiste asjaoludega: Majandusministeeriumi 22.11.1994 käskkirjaga nr 35 anti RAS Eesti Autokaubandus bilanssi 8 hoonet, muuhulgas ka vaidlusalune hoone asukohaga Kivimäe 10. Majandusministeerium kuulutas 25.01.1995 välja enampakkumise nimetatud hoonetele. Kuigi kinnisvaraettevõte pakkus Kivimäe 10 paviljoni eest suuremat summat, müüs RAS Eesti Autokaubandus hoone Kivimäe 10 AS-le Reimasol, kelle aktsionäriks ja juhatuse liikmeks oli muuhulgas enampakkumise korraldanud majandusministeeriumi ametniku perekonnaliige. Ehitise ostu-müügileping sõlmiti lihtkirjalikult 27.07.1995. Müügidokumendid valmistas ette sama majandusministeeriumi ametnik. Kostjate vaheline müügitehing on fiktiivne, kuna sama endine majandusministeeriumi ametnik on esitanud nii hooneregistrile taotlusi kui ka Tallinna linnavalitusele kirju I. Liivi nimel.
5.R.-M. Renina suri 07.06.2008 ja tema õigusjärglasena astus kohtumenetlusse 15.12.2008 kohtumääruse alusel Eduard Renin. Kostjate vastuväited
6.Kostjad hagi ei tunnistanud. Tallinnas Kivimäe 10 asub õiguslikul alusel seaduslikult ehitatud hoone, millel on korrektne maaeraldus, kuid mis on kinnistusraamatusse kandmata. Tallinnas, Pärnu mnt 406 tagastati R.-M. Reninale kinnistu, mis on Pärnu mnt 406 ja Kivimäe 10 ristumiskohas. Tallinna linnaametnikud ei kontrollinud, et tagastataval kinnistul asub kolmandale isikule kuuluv hoone. Maaeraldus ehitatava hoone Kivimäe 10 alla oli algselt tehtud Tallinna linna RSN TK 11.03.1983 otsusega nr 123 paviljon-kaupluse ehitamiseks 0,05 ha kohta (maa looduses eraldamise akt nr 16, 26.02.1985), mida täpsustati 29.08.1986 RSN TK otsusega nr 360 ja suurendati maakasutust 0,056 hektarini. Maa kasutamisõiguse riiklik akt on vormistatud 30.01.1986. Paviljoni ehitusluba nr 16280 väljastati 13.08.1984. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 13 on hoone ehitatud õiguslikul alusel vastavalt projektdokumentatsioonile. Pärast valmimist oli hoone Eesti Sekundaartoorme Töötlemise ja Varumise Koondise valduses ja omandis. Majandusministri 22.11.1994
käskkirjaga nr 345 on hoone antud 01.12.1994 üle RAS-le Eesti Autokaubandus. RAS Eesti Autokaubandus müüs hoone lihtkirjaliku erastamislepinguga 27.07.1995 AS-le Reimasol. AS Reimasol esitas Tallinna Linnavalitsusele 30.12.1997 avalduse maa erastamiseks. I. Liiv ostis Kivimäe 10 asuva hoone 14.04.2000 likvideerimisel olevalt AS-lt Reimasol teadmata, et hoone asus R.-M. Reninale 03.07.1997 tagastatud kinnistul. Kostja sai hageja müügikuulutusest teada, et temale kuuluva hoone alla on tekkinud kinnistu, mille omanikuna on kinnistusraamatusse kantud hageja. I. Liiv esitas 10.07.2000 Tallinna Linnakohtusse hagi R.-M. Renina vastu kinnistu kande kustutamiseks.
7.Tallinna Linnavalitsus tühistas 15.08.2001 korraldusega nr 3366-k linnavalitsuse varasema 10.01.1997 korralduse nr 4-k. Sellega kadus hageja kinnistul õiguslik alus. Pärast hageja nimele kinnistusraamatusse kantud kinnistusregistriosa nr 2705 õigusliku aluse tühistamist müüs I. Liiv 19.05.2003 ehitise notariaalse müügilepinguga edasi Viktor Raudele. Kostjate vahel sõlmitud leping ei riku ega saagi rikkuda hageja õigusi või vabadusi. Varade tagastamise menetlus ei anna hagejale õigust kolmandate isikute vara omandada või selle arvelt kasu saada. Nii hageja õiguseelneja kui ka hageja oleks saanud asja lahendada, jagades krundi vastavalt maakasutuse aktidele nii, et aadressil Kivimäe 10 oleks tekkinud eraldi kinnistu vaidlusaluse hoone alla ja Pärnu mnt 406 oleks jäänud hageja õiguseelneja omandisse. Seega ei kasuta hageja oma protsessiõigusi heauskselt. Hageja poolt vaidlustatud tehingust on õigussuhe tekkinud ainult kostjate vahel ja hagejal puudub õigus sekkuda selle tehingu kehtivuse või sisu küsimustesse, kuna ta ei ole lepingu pool ega isik, kes oleks õigustatud seda tehingut vaidlustama. Seadusliku maaeralduse alusel on ehitise valdaja esitanud avalduse ehitise teenindusmaa erastamiseks, mis kuulub rahuldamisele enne õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamisküsimise otsustamist. Kuna omandireform maa tagastamise kohta oli lõppenud, puudub hagejal õigus vaidlustada kolmandate isikute vahelist tehingut. See eriõigus oleks olnud üksnes omandireformi subjektil. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
8.Maakohus jättis hagi rahuldamata. Kostjad sõlmisid 19.05.2003 notariaalse ehitise müügilepingu Tallinnas, Nõmme linnaosas, Kivimäe tn 10 asuva ehitise ja selle oluliste osade ning päraldiste kohta. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna Linnakomisjoni 18.09.1995 otsusega nr 6048 tunnistati hageja õigustatud subjektiks Pärnu mnt 406, endine Pärnu mnt 172, endisel kinnistul nr 2885 asunud 2603 m2 suuruse krundi osas. Müügilepingu p-st 1.1 nähtuvalt on lepingu objektiks Nõmme linnaosas, Kivimäe tn 10 asuv ehitis. Hageja ei ole õigustatud nõudma selle varaga tehtud tehingu tühisuse tunnustamist, mille osas ta ei ole tunnistatud õigustatud subjektiks. Kostjate vahel sõlmitud müügileping ei riku hageja õigusi ja seega ei ole hageja isikuks, kes saaks vaidlustada kostjate vahelist lepingut. TsÜS § 53 lg 2 ei ole aluseks vaidlusaluse müügilepingu tühisuse tunnustamisel. Hageja oli küll müügilepingu sõlmimise ajal kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse, kuid kande õiguslik alus on ära langenud seoses hagejale kuuluva kinnistu tagastamise korralduse kehtetuks tunnistamisega Tallinna Linnavalitsuse 15.08.2001 korralduse nr 3366-k alusel. Kinnistul asuva ehitise müügileping, mille pooleks ei ole kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud isik, ei riku omaniku õigusi. Samuti ei takista nimetatu hagejal tagasi saada kinnistut omandireformi käigus. Ka Riigikohtu tsiviilkolleegium on korduvalt asunud
seisukohale, et asja müümine mitteomaniku poolt ei muuda müügilepingut tühiseks ega anna alust lepingu pooleks mitteolevale isikule seda vaidlustada (otsused nr 3-2-1-90-01 ja nr 3-2-1-86-06). Müügilepingu sõlmimine ei toonud kaasa hageja õiguste kitsendamist, mistõttu tuleb hagi jätta rahuldamata.
9.Kuna hagejal puudub alus notariaalse ehitise müügilepingu tühisuse tunnustamiseks, ei andnud kohus hinnangut vastavatele väidetele ja vastuväidetele ning jättis käsitlemata menetlusosaliste poolt esitatud, otsuses märkimata tõendid, kuna need ei oma asja lahendamisel tähtsust. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
10.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kohus jättis tähelepanuta, et kinnistusraamatu kanne oli kohtuotsuse tegemise ajal ja on käesoleval ajal kehtiv ja seda ei ole muudetud. Samuti kehtib vaidlusaluse kinnistu osas asjaõigusleping. AÕS § 56 lg 1 järgi kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Hoone, aadressil Kivimäe 10, Tallinnas, asub hageja kinnisasjal selle olulise osana, mida tõendab kanne kinnistusraamatus. Kui ehitis on muutunud maatüki oluliseks osaks, ei saa ehitise ja maatüki omandit lahutada. Kuna hageja oli kinnisasja omanik, oli tal õigus tehingut vaidlustada. Eset käsutanud I. Liiv on õigustamata isik ja tal puudus käsutamiseks õigustatud isiku eelnev nõusolek TsÜS § 114 mõttes. Kui kinnistu omanikuna oleks kinnistusraamatusse kantud riik, muutuks hageja uuesti õigustatud subjektiks ning tal oleks ka siis õigus tehingut vaidlustada. Neid asjaolusid müüja I. Liiv teadis või pidi teadma. Hagejal on õigus tehingut vaidlustada põhiseaduse § 32 kohaselt.
11.Kohus jättis tähelepanuta, et kostja I. Liiv käitus ehitist võõrandades pahauskselt. Kostja I. Liiv viis TsÜS § 94 tähenduses tahtlikult eksimusse või hoidis eksimuses kostja V. Raudet, Tallinna Linnavalitsust ja notarit, kui avaldas ebatäpseid ja tõele mittevastavaid andmeid Kohus jättis hindamata hageja 12.10.2009 kohtule esitatud väited vaidlusaluse hoone erastamise loo ja dokumentide koopiate kohta, mis tõendavad kostjate pahausksust. Ehitise notariaalse müügilepingu sõlmimisel toimisid kostjad pahauskselt. Nad on „tankistid“. Esitatud materjalides nähtub, et mitmed ehitisega seotud dokumendid on ilmselgelt võltsitud ning kostja I. Liiv on variisik. Samuti jättis kohus tähelepanuta kostjate esindaja, vandeadvokaat Jaak Oja menetlusõiguste pahauskse kasutamise. Vastus apellatsioonkaebusele
12.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata ning kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
13.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata.
14.TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
15.Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ja ei rikkunud menetlusnorme. Apellatsioonkaebuses kordab hageja põhiliselt maakohtus esitatud väiteid ja seisukohti, millistele kohus on otsuses juba hinnangu andnud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
16.Maakohus ei jätnud tähelepanuta, et kinnistusraamatu kanne oli kohtuotsuse tegemise ajal kehtiv. Nimetatud asjaolu ei oma asja lahendamisel aga tähtsust. Kinnistusraamatu kandest ei tulene hageja õigust tehingut vaidlustada, nagu hageja ekslikult leiab.
17.Maakohus leidis õigesti, et käesoleva asja lahendamisel ei oma tähtsust hageja väited kostjate pahausksuse kohta, samuti vaidlusaluse hoone erastamise käik ja sellekohased dokumendid. Kostjate esindaja poolset menetlusõiguste pahauskset kasutamist asja materjalist ei järeldu. Taotluste lahendamine
18.Hageja esitas 15.03.2011 toimunud kohtuistungi protokolli parandamise taotluse, paludes protokolli teksti lisada hageja sõnad, mis peaks tema arvates protokollis olema. Kohus, tutvunud protokolli parandamise taotlusega, leiab, et protokoll sisaldab kohasel määral istungil toimunut ning vastab seaduse nõuetele. Seetõttu tuleb protokolli parandamise taotlus jätta rahuldamata. Protokolli parandamise taotlus lisatakse protokolli juurde.
19.Ringkonnakohus ei võta asja juurde ja tagastab hagejale 21.03.2011 esitatud dokumendid, kuna nende vastuvõtmisest keeldumise otsustas ringkonnakohus 15.03.2011 kohtuistungil. Menetluskulud
20.Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 11 ning § 61 lg 1 p 2 alusel tuleb hagejalt kostja I. Liivi kasuks välja mõista apellatsioonimenetluses kantud õigusabikulude hüvitamiseks 377,08 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul vastab apellatsioonimenetluses tehtud töö maht – vastuse koostamine apellatsioonkaebusele ja kostjate esindamine ringkonnakohtu istungil – kokku 3,4 tundi – arves kajastatule. Õigusabikulud 377,08 euro suuruses olid vajalikud ja põhjendatud. Kahes kohtuastmes määratud õigusabikulud on oluliselt väiksemad TsMS § 61 lg 1 p-s 1 sätestatud piirmäärast.
Iko Nõmm
Imbi Sidok
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.