Jätta hagiavaldus rahuldamata. Menetluskulude jaotamine Jätta menetluskulud hageja kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise
taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.Hagiavalduse kohaselt on kostja XXX asuva korteriomandi omanik. Hageja on XXX korterelamu haldusteenuse pakkuja.
2.Ajavahemikul 18.02.2008.a kuni 18.07.2010.a on hageja esitanud kostjale kokku 22 arvet, millised on kostja poolt osaliselt või täielikult tasumata. Kokku on kostja poolt hagejale tasumata 32 651 krooni ja 45 senti.
3.Hageja viitas, et korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega. VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt seadusele või lepingule. VÕS § 108 lg 1 näeb ette, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Hageja palus kostjalt välja mõista 32 651,45 krooni ning jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja teatas, et ta on nõus tsiviilasja kirjaliku menetlemisega.
4.Vastuseks kostja seisukohtadele tõi hageja välja, et kostja on XXX-12 korteri omanik alates 12.06.2007.a. Asjaolu, mille järgi oli korteri ehitaja kohustatud tasuma korteriomandiga seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni, ei muuda olematuks kostja kohustust tasuda kommunaalkulude eest. Kostja vastusest nähtub, et kostja on korteris sees elanud, otsese valduse seega kätte saanud ja haldusteenust tarbinud. Asjaolu, et kostja ja ehitaja ning müüja vahel oli sõlmitud kommunaalmaksete osas erikokkuleppeid, ei mõjuta hageja nõude sissenõutavust kostja vastu. Kostjal võib omakorda tekkida müüjaga ja ehitajaga sõlmitud lepingust tulenevalt nõudeõigus nende vastu.
5.Hageja ühtlasi viitas, et kostja vastusele lisatud notariaalselt tõestatud ostu-müügi lepingu punkti 1.4.5. järgi haldab lepingu eset VVOÜ. Seega kinnitab kostja ise, et hageja (endise nimega VVOÜ) on osutanud perioodil 18.02.2008.a kuni 18.07.2010.a XXX elamule haldusteenust. Sama kinnitab kostja vastusele lisatud haldaja ja kostja vaheline kirjavahetus. XXX korteriühistu asutamine ei mõjuta hageja nõude olemasolu ning sissenõutavust. Hageja on pöördunud kohtusse perioodi eest 18.02.2008.a kuni 18.07.2010.a ehk aja eest, mil XXX korteriühistu ei olnud veel asutatud.
6.11.02.2011.a kohtule esitatud täiendavates seisukohtades tõi hageja välja, et ta on 26.02.2007.a XXX korteriomandite omanike üldkoosolekul valitud korterelamu valitsejaks. Otsuse vastuvõtmise ajal oli kostjale kuuluva korteriomandi omanikuks veel IEOÜ, kes on 01.03.2008.a sõlminud VVOÜ-ga ka kinnisvara korrashoiu lepingu.
7.Viidates KOS § 20 lõikele 1, § 22 lõikele 5 ning § 8 lõikele 3 rõhutas hageja, et kuigi kostja ei olnud 26.02.2007.a üldkoosoleku otsuse tegemise ajal veel korteriomanik, kehtivad need otsused valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise osas ka kostja suhtes. Täiendavalt esitas hageja kohtule XXX korteriomanike üldkoosoleku protokolli, millega oli samuti kinnitatud elamu valitsejaks VVOÜ. Sellele otsusele on kostja alla kirjutanud, mistõttu ta oli teadlik, et hageja on korteriomandite valitseja. Hageja leidis, et tema nõudeõigus kostja vastu
Lk (6) 2
tuleneb asjaolust, et ta on korteriomandite valitseja. Kostja viidatud kokkuleppes ehitajaga on märgitud, et ehitaja on kohustatud kostjale korteriga seotud kulutused tasuma tagantjärgi vastavalt kostja poolt esitatud kuluarvetele. Kostja arveid tasunud ei ole ja on seeläbi rikkunud oma kohustusi. Samuti leidis hageja, et tal on õigus esitada kohtusse hagi tulenevalt KOS § 21 lg 2 punktist 5.
8.Hageja märkis arvete põhjendatuse osas, et 26.02.2007.a üldkoosolekul kinnitati korteriomandite valitsemiseks majanduskava aastateks 2007-2008. Majanduskavas on üksikasjalikult näidatud kuude kaupa kulud ning korteriomanikele arvete esitamisel on lähtutud nendele kuuluva korteri pindalast. Vee, prügiveo ja elektri kulud on need, mille eest esitati kostjale arveid vastavalt tegelikule tarbimisele. Korteriomanike 26.02.2007.a koosoleku protokollis on märgitud, et majanduskava võetakse valitseja poolt korteriomanikele esitatavate igakuiste arvete aluseks. Hageja leidis, et kostja on kohustatud tasuma temale esitatud arved kinnitatud majanduskava alusel. Lisaks on üldkoosoleku protokollile lisatud XXX elamu kodukord, mille punktis 5 on üksikasjalikult näidatud teenuse arveldamise alus.
9.Hageja märkis, et ta on kompromissina nõus võlgnevuse tasumisega osamaksetena, kui kostja nõustub tasuma nõutud põhivõlgnevuse summa, hageja õigusabikulud summas 255,65 eurot ja menetluskuluna poole hageja tasutud riigilõivust ehk 239.67 eurot.
KOSTJA VASTUVÄITED
10.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu. Kostja viitas, et XXX kinnisasja majandamiseks on asutatud korteriühistu XXX. Hagejal ei ole nõuet ega volitusi hagi esitamiseks kostja vastu. Kostja leidis, et hageja on esitanud nõude, mis talle ei kuulu.
11.Alternatiivselt leidis kostja, et ta ei saa käesoleval ajal hagi õigeks võtta. Hageja esitatud nõuded on otseselt ja kaudselt seotud kostjale 2007.a XXX-12 korteri müünud
OÜ IBE
Estonia, korteri ehitanud OÜ SME, hageja ja kostja omavaheliste erimeelsuste ja üksteisest mööda rääkimiste tulemus. Kostjale korteri müünud ja ehitanud ettevõtted lubasid kostjale algselt rahalist kompensatsiooni tingituna korterite hinnaalandusest ja korteri sisustamiseks, hiljem neid lubadusi ei täidetud. Vastavalt korteri ostu-müügi lepingu punktile 2.4.2. kuuluvad kõik korteriga seotud kulutused, seahulgas haldus- ja kommunaalkulud, ehitajale ja arendajale. Haldus- ja kommunaalkulude tasumist ehitaja ja müüja poolt pidas kostja enda rahaliseks kompensatsiooniks, mida kostjale lubati. Müüja tasus korteriga seotud kulusid kuni 2008.a augustini. 2010.a juulis sõlmis kostja korteri ehitanud OÜ-ga SME kokkuleppe korteriga seotud kulude tasumise kohta ning vormistati korteri üleandmise-vastuvõtmise akt, mille kohta saadeti hagejale teade 09.08.2010.a. Hagiavaldusega kohtusse pöördumine tuli kostjale üllatusena, kuna kostja on pakkunud hagejale omapoolseid lahendusi ja kompromissettepanekuid.
12.Kostja leidis, et tema ja korteri ehitanud OÜ SME vahelise kokkuleppe kohaselt on ehitaja nõus kostjale kompenseerima XXX-12 korteriga seotud põhjendatud kulutused. Kostja leidis, et hagejal tuleb tõendada hagiavalduses toodud kuludest ajavahemikus 18.02.2008.a kuni 18.07.2010. a remondi- ja hooldusfondi kulud, tehnohoolduskulud, prügiveokulud korteri ja maja kohta, vee soojendamise kulud ning üldvee kulud ja viimati mainitud kulude arvutusmetoodika. Kostja leidis, et hageja poolt esitatud arvetel märgitud andmed ja summad on kontrollimatud ning ebaõiged. Kostja palus menetluskulud jätta hageja kanda ning teatas, et ta on nõus asja kirjaliku menetlemisega.
Lk (6) 3
13.Kostja poolt kohtule 11.02.2011.a esitatud menetlusdokumendis leidis kostja, et hageja nõue on endiselt tõendamata. Kostja pidas arusaamatuks, millised volitused ja õigused saavad hagejal olla XXX kinnisasja majandamisega seotud nõuete valitsemiseks ja kostja vastu kohtusse pöördumiseks, kui kinnisasja valitsemise ja majandamise ülesanded ning volitused kuuluvad uuele 15.09.2010.a registreeritud XXX korteriühistule.
14.Kostja leidis, et hagejal puudub temaga igasugune otsene lepinguline suhe. XXX-12 korteri ostu-müügilepingus ei olnud hageja lepingu osapooleks. Muus osas jäi kostja oma varasemate vastuväidete juurde. Kostja ei vastanud hageja kompromissettepanekule ega teinud ka omapoolset vastuettepanekut.
15.11.03.2011.a esitas kostja kohtule täiendavad vastuväited. Kostja väitis, et 26.02.2007.a kodukorda ei ole kostjale kunagi tutvustatud. Samuti tõi kostja välja, et hageja poolt esitatud korteriomanike koosolekul osalemiseks on olnud õigustatud 15 korteriomanikku, kuid tegelikult on XXX elamus 45 korteriomanikku. Samuti leidis kostja, et hageja esitatud nõue kuulub korteriomanikele. Riigikohtu praktika kohaselt on korteriomanike valitseja õigustatud esitama nõudeid kohtusse kõigi korteriomanike, mitte enda nimel. Seega puudub hagejal kostja vastu nõue.
16.Kostja jäi ühtlasi oma varasema vastuväite juurde, mille kohaselt on XXX kinnisaja majandamiseks asutatud korteriühistu XXX, millest tulenevalt on hageja volitused korteriomandite valitsejana lõppenud. Kostja leidis samuti, et hageja nõue tema vastu on tõendamata. Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmetele arve majandamiskulude tasumiseks, ei teki korteriühistu liikmetel tasumise kohustust. Arvete esitamisega kostja tasumiskohustust tõendada ei saa. Hageja pole kohtule esitanud ka aruannet kinnitatud majandamiskava täitmise kohta. Hageja ei ole tõendanud tegelikke kulusid ega nende suurust. Tõendamata on nii faktiline kulude summa kui ka see, et kõik majandamiskulud oleksid jaotatud võrdeliselt vastavalt korteriomanike kaasomandiosa suurusele. Aruandlusest peaks nähtuma majandamiskava täitmine ning viide kostja võlgnevusele. Kohtuväliselt ei ole hageja ilmutanud mistahes valmidust XXX majandamiskulude selgitamisel vaatamata kostja korduvatele nõudmistele. Ka kohtumenetluses ei ole hageja aruannet esitanud. Seega on hageja nõue kostja vastu pahatahtlik ja vastuolus hea usu põhimõttega.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
17.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata.
18.Hageja esitas kostja vastu nõude tulenevalt sellest, et kostja on XXX-12, XXX asuva korteriomandi omanik ning hageja on nimetatud korterelamu haldusteenuse pakkuja. Hagiavalduse kohaselt on hageja esitanud kostjale ajavahemikul 18.02.2008.a kuni 18.07.2010.a 22 arvet, millised on kostja poolt osaliselt või tervikuna jäänud tasumata. Kostja vaidles hageja nõudele täielikult vastu ning leidis muuhulgas, et hagejal ei ole volitusi nõude esitamiseks kostja vastu.
19.Kohus selgitas hagejale oma 11.01.2011.a pöördumises (toimiku lk 76-77), et hagejal tuleb tõendada ja põhistada oma nõude alust. Kohus selgitas hagejale, et hageja ei ole hagiavalduses välja toonud ega tõendanud, millisest õiguslikust alusest tuleneb hageja nõue
Lk (6) 4
kostja vastu. Kohus palus hagejal välja tuua, kas hageja on sõlminud kostjaga lepingu viimasele teenuste osutamiseks või kas hageja on nimetatud KOS § 20 lg 1 alusel korteriomandite valitsejaks. Samuti juhtis kohus hageja tähelepanu asjaolule, et kui hageja on valitud korteriomandite valitsejaks, peab hagejal nõude kohtusse pöördumiseks olemas olema vastav korteriomanike otsus KOS § 21 lg 2 p 5 alusel.
20.Oma täiendavates seisukohtades tõi hageja välja, et ta on XXX korteriomandite omanike üldkoosolekul valitud korterelamu valitsejaks. Sama otsusega kinnitati majanduskava ning kuigi kostja ei olnud nimetatud otsuse tegemise ajal veel korteriomanik, kehtivad need otsused ka tema suhtes.
21.Hageja poolt kohtule esitatud XXX korteriomandite omanike üldkoosoleku protokollist nr 1 (toimiku lk 86-87) nähtub, et hageja (endise nimega VVOÜ) on määratud XXX korteriomandite valitsejaks. Sama otsusega on kinnitatud XXX majanduskava 2007. aastaks (toimiku lk 92). Otsuse punkti 7 alusel tuli hagejal kui korteriomandite valitsejal sõlmida kõikide korteriomanike/valdajatega halduslepingud. Kuivõrd nimetatud otsuse vastuvõtmise ajal oli kostja korteri omanikuks IEOÜ, sõlmis hageja nimetatud isikuga kinnisvara korrashoiu lepingu 01/03/2007 (toimiku lk 93-96). XXX korteriomanike üldkoosoleku otsusega 19.05.2009.a on kinnitatud elamu 2009.a majanduskava (toimiku lk 97-99, majanduskava toimiku lk 107).
22.Vaatamata kohtu selgitustele ei ole aga hageja välja toonud ega tõendanud, et ta oleks kooskõlas korteriomandite omanike üldkoosoleku otsusega sõlminud halduslepingu kostjaga. Hageja on leidnud, et kuivõrd hageja on valitud XXX korteriomanike poolt elamu valitsejaks ning üldkoosoleku poolt on kinnitatud ka majanduskava, on hagejal nõudeõigus kostja vastu tulenevalt KOS § 21 lg 2 punktist 5. Kohus hageja käsitlusega ei nõustu.
23.KOS § 21 lg 2 punkt 5 sätestab, et valitsejal on õigus kõigi korteriomanike nimel esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Eeltoodust nähtub, et korteriomanike otsusega volitatud ulatuses on korteriomandite valitsejal õigus esitada kohtusse nõudeid kõigi korteriomanike nimel ehk kõigi korteriomanike esindajana ning mitte enda nimel. KOS § 21 lg 2 punkti 1 ja punkti 5 alusel on valitseja õigustatud korteriomanike ühiste asjade puhul sisse nõudma nõudeid ja esitama neid kohtus kõigi korteriomanike, mitte enda nimel, olles seejuures kõigi korteriomanike esindaja (RK TKo 09.02.2011.a nr 3-2-1-146-10, p 10). Käesolevas asjas on aga hageja esitanud kohtusse nõude enda nimel ning sellise nõude esitamise õiguse olemasolu ei ole hageja käesolevas asjas tõendanud.
24.TsMS § 230 lg 1 sätestab, et hagimenetluses peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Hagejal nõudeõiguse olemasolu tõendamise esmane kohustus lasub hagejal endal. Hageja ei ole vaatamata kohtu selgitustele tõendanud endal sellise nõudeõiguse olemasolu, mis annaks hagejale õiguse nõuda kostjalt hageja kasuks hagiavalduses märgitud summa väljamõistmist. Hagejal vastava nõudeõiguse olemasolu ei tõenda hageja esitatud korteriomanike üldkoosolekute otsused ning sellise nõude esitamise õigus ei tulene KOS § 21 lg 2 punktist 5. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, et ta oleks kostjaga sõlminud lepingu korteri haldusteenuse osutamiseks. Eeltoodu tõttu tuleb hageja nõue kostja vastu jätta täielikult rahuldamata. Kuna hageja ei ole tõendanud käesolevas asjas nõudeõiguse olemasolu kostja vastu, ei pea kohus vajalikuks vastata kostja alternatiivsetele vastuväidetele.
Lk (6) 5
25.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse hageja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 näeb ette, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Anu Uritam Kohtunik
Lk (6) 6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.