Arkaadia Halduse AS hagi Kalev Piks vastu tasumata maksete halduskulu, remondireservi, kommunaalmaksete võlgnevuse ja viiviste väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
2 334.52 eurot (36 527.30 krooni)
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Kalev Piksi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
22. veebruar 2011
Menetlusosalised ja nende
Apellant (kostja): Kalev Piks, esindaja advokaat Kalju Kutsar
esindajad
Vastustaja (hageja): Arkaadia Halduse AS (registrikood: 10257154), esindaja vandeadvokaat Otto Preem
1.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
RESOLUTSIOON
Tartu Maakohtu 2. juuli 2010 otsus
2.Tühistada Tartu Maakohtu 2. juuli 2010 otsus ja teha asjas uus otsus.
3.Välja mõista Kalev Piksil Arkaadia Halduse AS kasuks maksed remondifondi summas 1 234 (üks tuhat kakssada kolmkümmend neli) eurot 77 senti ja viivised 181 (ükssada kaheksakümmend üks) eurot 75 senti.
Muus osas jätta Arkaadia Halduse AS hagi Kalev Piksi vastu rahuldamata.
5.Menetluskulud maakohtus jätta 54,12% ulatuses Arkaadia Halduse AS kanda ja 45,88% ulatuses Kalev Piksi kanda.
6.Menetluskulud ringkonnakohtus jätta 38,88% ulatuses Arkaadia Halduse AS kanda ja 61,12% ulatuses Kalev Piksi kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Arkaadia Halduse AS esitas hagi Kalev Piksi vastu tasumata maksete väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt kuuluvad kostjale XXXX asuvad korteriomandid (korterid 1, 2 ja 3). Hageja on korteriomanike üldkoosoleku otsusega nimetatud XXXX valitsejaks ning ta on esitanud kostjale arved hoolduskulu, remondireservi ning kommunaalteenuste eest tasumiseks perioodil 2005 – 2010, mille kostja ei ole tasunud. Hageja nõue koosneb järgmistest osadest: korteri nr 1 osas perioodil jaanuar 2010 - aprill 2010: 1) prügi 87.2 krooni, täiendav prügivedu 3.75 krooni; 2) halduskulu 309.60 krooni; 3) remondireserv 300 krooni, kokku 700.55 krooni. Korteri nr 2 osas perioodil mai 2005 - aprill 2010: 1) prügi 1527.63 krooni, täiendav prügivedu 245.45 krooni; 2) elekter 144 krooni; 3) halduskulu 8370.80 krooni; 4) remondireserv 11 190 krooni; 5) viivis 7359 krooni, kokku 29 030.70 krooni. Korteri nr 3 osas perioodil mai 2005 - aprill 2010: 1) prügi 1068.9 krooni, täiendav prügivedu 174.1 krooni; 2) elekter 101.25 krooni; 3) halduskulu 5855.2 krooni; 4) remondireserv 7830 krooni; 5) viivis 4430.68 krooni, kokku 18 585.80 krooni.
2.Kostja K. Piks vaidles hagiavaldusele vastu. Vastuväidete kohaselt puudub hagejal õiguslik alus hooldustasu ja remondireservi kogumiseks ning valitsejana tegutsemiseks. XXXX korteriomanike üldkoosolekute kokkukutsumisel ei ole järgitud korteriomandiseaduse (KOS) §-s 18 sätestatud korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Teated koosolekute toimumise kohta pandi maja trepikotta, kuid K. Piks ei ela XXXX asuvas hoones ja ta ei saanud teatega tutvuda. Vaatamata sellele, et kostja aadress on hagejale teada, ei ole saatnud ühtegi teadet üldkoosolekute toimumise kohta. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 lg 1 sätestab, et üldkoosoleku otsus on tühine, kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Seega on XXXX
korteriomanike 28.06.2004 ja 29.11.2004 otsused tühised ning hooldustasu maksmiseks ning remondireservi kogumiseks puuduvad õiguslikud alused. Hageja on sõlminud kostjale kuuluva vara üürimiseks lepingud kolmandate isikutega, kes pidid tasuma korteritega seonduvaid makseid. Kohtule esitatud üürilepingu koopiast on näha, et hageja andis kostjale kuuluva korteri nr 1 üürile V. I. , kes kohustus tasuma ka kõiki korteri kasutamisega seonduvaid makseid. Korterit nr 2 on kasutanud H. T. , kellel oli samuti sõlmitud üürileping hageja või tema õiguseellasega. Pole esitatud tõendid, et leping H. T. oleks lõpetatud. Seega on hageja nõue kostja vastu nimetatud korteriomanditega seotud kulutuste osas põhjendamatu. Hagejal puudusid perioodil 28.06.2009 - 19.04.2010 volitused valitsejana tegutsemiseks. KOS § 20 lg 1 teise lause kohaselt võib valitseja nimetada ametisse kuni 5 aastaks. Isegi kui eeldada, et Arkaadia Halduse AS valitsejaks nimetamine oli õiguspärane, lõppesid tema volitused valitsejana tegutsemiseks 28.06.2009. Uuesti nimetati Arkaadia Halduse AS XXXX valitsejaks 19.04.2010. Seega puudusid hagejal perioodil 29.06.2009 - 19.04.2010 volitused valitsejana tegutsemiseks ning mistahes rahasummade kogumiseks. Hageja nõue halduskulu osas ei tulene lepingust ega seadusest. Kohtule on esitatud 28.06.2004, 29.11.2004 ja 19.04.2010 XXXX üldkoosoleku otsused. Isegi kui eeldada, et otsused on õiguspärased, ei ole korteriomanikud kindlaks määranud valitsejale makstavat tasu. Kommunaalkulude tasumiseks esitatud nõue on arusaamatu ning põhjendamatu. Kostja ei ole kasutanud talle kuuluvaid korteriomandeid. Korterid 1 ja 2 olid välja üüritud hageja poolt ning üürnikud pidid tasuma kõik maksed vahetult hagejale. Kostjale on arusaamatu, millisel alusel on hageja esitanud arved prügiveo ning täiendava prügiveo eest, kuna kasutamata korteris jäätmeid ei teki ning seega ei ole K. Piks prügiveo teenust kasutanud. VÕS § 1037 lg 1 kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit kasutanud isik õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Hageja on V. I. sõlmitud üürilepingus määranud üüri suuruseks 10 kr/m2 eest. Kuna hageja on arvestanud korteri nr 1 eest üüri 260 krooni kuus, siis lähtub ka kostja tasaarvestuse tegemisel samast väärtusest. Korteri nr 2 suuruseks on 37,3 m2 ning seega ühe kuu üürisummaks 373 krooni. Kostja soovis juhul, kui kohus peaks hageja nõuet kas täielikult või osaliselt põhjendatuks, tasaarvestada hageja nõue kostja vastu kostja nõudega hageja vastu summas 37 980 krooni (tasu kostjale kuuluvate korterite väljaüürimise eest 5 aasta jooksul).
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus 2. juuli 2010 otsusega rahuldas hagi täielikult ja viivise nõude osaliselt, s.o pooles ulatuses. Kohus mõistis K. Piksilt Arkaadia Halduse AS kasuks välja eluruumi XXXX-1 halduskulu, remondireservi ja kommunaalmaksete võlgnevuse perioodi eest jaanuar 2010 - aprill 2010 summas 700.50 krooni; eluruumi XXXX-2 halduskulu, remondireservi ja kommunaalmaksete võlgnevuse perioodi eest mai 2005 - aprill 2010 summas 21 671.70 krooni ning viivise summas 3 679.50 krooni; eluruumi XXXX-3 halduskulu, remondireservi ja kommunaalmaksete võlgnevuse perioodi eest mai 2005 - aprill 2010 summas 14 155.10 krooni ning viivise summas 2 215.35 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on tõendatud, et kostjale kuuluvad isikliku omandiõiguse alusel eluruumid XXXX korterid 1, 2 ja 3. Samuti on tõendatud, et hageja teostas kostjale kuuluvate eluruumide ning selle juurde kuuluva elamu ja territooriumi mõttelise osa hooldust ning tagas antud korteri kommunaalteenustega varustatuse. Seega eksisteerib poolte vahel tehingul põhinev kohustis.
VÕS § 76 kohaselt tuleb kohustused täita nõuetekohaselt viisil vastavalt seaduse või lepingu sätetele. Asja materjalidega on tõendatud, et kostja ei ole täitnud maksekohustust. Kostja poolt esitatud eluruumi üürlepingu nr 10 koopiast nähtub, et alates 01.01.2009 on hageja sõlminud üürilepingu V. I. eluruumi XXXX-1 kasutamiseks. Leping kehtis alates 01.01.2009 kuni 30.06.2009. V. I. esitati arved, kes jättis need täies ulatuses tasumata. Hageja ei ole mingit tulu saanud ning tasaarvestuseks puudub alus. Asja materjalidega on tõendatud, et kostja pole hageja poolt esitatud arved tasunud ning võlgnes seisuga 01.05.2010 kogutava remondireservi, halduskulu ja kommunaalteenuste eest hagejale korteri nr 1 osas perioodi jaanuar 2010 – aprill 2010 eest kokku 700.55 krooni; korteri nr 2 osas perioodi mai 2005 – aprill 2010 eest kokku 21 671.70 krooni, korteri nr 3 osas perioodi mai 2005 – aprill 2010 eest kokku 14 155.10 krooni. Seega on kostja oma kohustust rikkunud ning hageja on õigustatud nõudma kohustuse täitmist ja kostjalt võlgnevuse väljamõistmist. 28.06.2004 toimunud XXXX korteriomanike üldkoosolekul nimetati elamu XXXX valitsejaks Arkaadia Halduse AS. Otsustati renoveerida katus, elektrijuhtmestik ning vahetada välja koridori aknad. Üldkoosolekul otsustati alates juulist 2004 koguda remondireservi 5 krooni elamispinna m2 kohta. 29.11.2004 toimunud XXXX korteriomanike üldkoosolekul otsustati, et valitsejal on õigus valitsejatasu maha arvestada korteriomanikelt laekunud rahalistest vahenditest. Valitsejal on õigus valitsejatasu tõsta ühepoolselt, teavitades sellest korteriomanikke üks kuu ette. Samuti otsustati jätkata remondireservi kogumist 1. detsembrist suurusjärgus 5 krooni ühe elamispinna ruutmeetri kohta määramata ajaks. 19.04.2010 toimunud XXXX korteriomanike üldkoosolekul otsustati pikendada Arkaadia Halduse AS volitusi ning nimetada Arkaadia Halduse AS elamu XXXX valitsejaks järgnevaks 5ks aastaks. K. Piks ei ole üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud. Üldkoosoleku kokkukutsumisest on teavitatud korteriomanikke kirjalikult. Üldkoosoleku otsused on protokollitud. Hageja nõudis viivist 0,2% tasumata summalt iga viivitatud päeva eest elamispinna XXXX-2 ja 2-3 osas. Viivise suuruseks on XXXX-2 osas 7 359 krooni ja XXXX-3 osas 4 430.70 krooni. Kohus leidis, et viivisenõue sellises summas ei ole põhjendatud. Antud juhul esineb alus viivise vähendamiseks VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel ning kohus vähendas kostjalt väljamõistetava viivise suurust poole võrra.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.K. Piks esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 2. juuli 2010 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi jäetakse rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei ole XXXX korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel järgitud KOS § 18 üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Teated koosolekute toimumise kohta pandi maja trepikotta. K. Piks ei ela XXXX asuvas korteris, kuid tema aadress oli hagejale teada. MTÜS § 241 lg 1 sätestab, et üldkoosoleku otsus on tühine, kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Kuna korteriomanike üldkoosoleku korraldamisel rikuti koosoleku kokkukutsumise korda, on XXXX korteriomanike 28.06.2004 ja 29.11.2004 otsused tühised. Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, et kuna K. Piks ei ole korteriomanike üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud, siis on nimetatud otsused õiguspärased. K. Piks sai XXXX korteriomanike üldkoosolekute toimumisest ja seal vastuvõetud otsustest teada alles kohtumenetluse käigus.
Kohus oleks pidanud võtma seisukoha, kas koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine toob kaasa vastuvõetud otsuste tühisuse; 2) ei tulene hageja nõue halduskulu osas ei lepingust ega seadusest. KOS § 22 lg 1 kohaselt peab valitseja koostama kalendriaastaks majanduskava. Arkaadia Halduse AS ei ole majanduskava 2005-2010. aasta kohta esitanud ning seega puudub ülevaade valitsemiskuludest ja nende kandmisest. 29.11.2004 toimunud üldkoosolekul on antud valitsejale õigus ühepoolselt suurendada valitsejatasu ning arvata see maha korteriomanikelt laekunud rahalistest vahenditest, kuid tasu suurust fikseeritud ei ole. KOS ei anna valitsejale õigust jätta majanduskava esitamata ja kehtestada ühepoolselt ning ilma vastavate kalkulatsioonideta valitsejatasu. Kostja leiab, et kuna hageja ei ole majanduskava ega korteriomanike üldkoosoleku otsust valitsemiskulude suuruse kindlaksmääramise kohta esitanud, siis on hageja nõue valitsemiskulude osas alusetu; 3) puudusid hagejal perioodil 28.06.2009 - 19.04.2010 volitused valitsejana tegutsemiseks ja mistahes rahasummade kogumiseks. KOS § 20 lg 1 teise lause kohaselt võib valitseja nimetada ametisse kuni viieks aastaks. Isegi kui eeldada, et Arkaadia Halduse AS valitsejaks nimetamine oli õiguspärane, lõppesid tema volitused valitsejana tegutsemiseks 28.06.2009. Uuesti nimetati Arkaadia Halduse AS XXXX valitsejaks 19.04.2010. 19.04.2010 üldkoosoleku otsus ei andnud hagejal tagasiulatuvalt volitusi valitsejana tegutsemiseks. Kostja leiab, et 19.04.2010 üldkoosoleku otsus on tühine nii koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu kui ka seetõttu, et KOS ei näe ette valitseja volituste pikendamist tagasiulatuvalt; 4) on põhjendamata kohtu seisukoht, et puudub K. Piksi tasaarvestuse avalduse rahuldamiseks alus, sest hageja ei ole saanud kostja korteri väljaüürimisest tulu. V. I. sõlmiti korteri nr 1 üürileping ajal, kui hageja oli esitanud hagi kostja vastu ning nõudis halduskulu, kommunaalmaksete ning remondireservi kulude tasumist ka korteri nr 1 eest. Seega käitus hageja pahatahtlikult ning esitas kohtule ebaõigeid andmeid. Tasaarvestuse tegemiseks ei ole oluline, kas hageja sai võõra vara kasutamise eest tulu või mitte. VÕS § 1037 lg 1 kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit kasutanud isik õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Arkaadia Halduse AS on V. I. sõlmitud üürilepingus määranud üüri suuruseks 10 kr/m2 eest. Eeltoodut arvestades lähtus kostja tasaarvestuse tegemisel samast summast. Asjaolu, et hageja ei nõudnud V. I. üüritulu ja kommunaalmaksete tasumist, ei vabasta hagejat kohustusest maksta K. Piksile hüvitist tema vara kasutamise eest; 5) ei vasta kohtuotsus TsMS § 442 lg-s sätestatud nõuetele. Kostja teada elas talle kuuluvas korteris nr 2 H. T. , kes kinnitas kostjale, et ta tasub korteri eest Arkaadia Halduse AS-ile. Tunnistaja G. I. kinnitas, et H. T. elas kostjale kuuluvas korteris nr 2. Eeltoodu alusel taotles kostja tasaarvestust ka korteri nr 2 osas. Kohus ei ole analüüsinud tunnistaja G. I. ütlusi ega võtnud seisukohta korteri nr 2 kasutamise osas ning seega on kohtuotsus põhjendamata; 6) ei ole K. Piks kunagi kasutanud talle kuuluvaid korteriomandeid. Eeltoodut arvestades on kostjale arusaamatu maakohtu seisukoht, et tal tuleb tasuda ka nende kommunaalteenuste eest, mida ta ei ole kasutanud. Arkaadia Halduse AS on esitanud K. Piksile arved prügiveo ning täiendava prügiveo eest. Kuna K. Piks ei ole kortereid kasutanud, siis ei ole talle osutatud ka vastavat teenust. Samas ei ole hageja esindaja esitanud tõendid, mis kinnitaksid, et majaelanikud on otsustanud jagada prügiveo kulutused kõigi korterite vahel.
5.Arkaadia Halduse AS vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt:
1) ei ole 28.06.2004 ja 29.11.2004 toimunud üldkoosolekud õigustühised. Valitseja ei ole rikkunud üldkoosolekute kokkukutsumise korda. Hageja pani teated üldkoosoleku toimumise kohta välja trepikodadesse. Kõik toimunud koosolekud on olnud otsustusvõimelised. K. Piks ei ole kordagi avaldanud soovi, et talle saadetakse arved ja teated teisele aadressile. K. Piks oli teadlik, et hageja haldab XXXX elamut; 2) oli 24.11.2004 toimunud üldkoosolekul päevakorras valitsejale tasu maksmine, maksetähtajad ja viivis. Koosolekul otseselt ei protokollitud valitseja tasu, sest seda ei muudetud. Lepiti vaid kokku, et valitsejal on õigus tõsta valitsejatasu ühepoolselt, teatades sellest üks kuu ette; 3) sõlmis hageja töötaja ekslikult kostjale kuuluva korteri XXXX-1 osas üürilepingu, kuid üüritulu ei saadud. Samas jättis isik, kellega sõlmiti leping, kommunaalmaksed ja majandamiskulud tasumata; 4) võivad korteriomanikud kokkuleppe alusel KOS § 13 lg-s 1 sätestatud koormatiste ja kulude kandmise korrast kõrvale kalduda. Kuna pole vastu võetud teistsuguseid kokkuleppeid, jagati sissetulnud prügiveo arved proportsionaalselt korteriomanikele kuuluvate ruutmeetritega. Täiendav prügivedu oli kinnistul olev praht, mis tekkis territooriumi koristamise käigus.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus tühistab Tartu Maakohtu 2. juuli 2010 otsuse ja teeb asjas uue otsuse, millega mõistab välja K. Piksil Arkaadia Halduse AS kasuks maksed remondifondi summas 1 234 eurot 77 senti ja viivised 181 eurot 75 senti (2 843 krooni 70 senti). Muus osas tuleb jätta Arkaadia Halduse AS hagi K. Piksi vastu rahuldamata.
7.KOS § 21 lg 2 p 1 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid. KOS § 21 lg 2 p 5 järgi on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Nimetatud sätete alusel on valitseja seega õigustatud korteriomanike ühiste asjade puhul sisse nõudma nõudeid ja esitama neid kohtus kõigi korteriomanike, mitte enda, nimel, olles seejuures kõigi korteriomanike esindaja. KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt on kohtus nõuete esitamiseks vajalik korteriomanike otsus. KOS § 21 lg 2 p-s 5 ettenähtud kohtusse nõuete esitamise kord peab teenima samasugust eesmärki, mis tuleneb KOS § 21 lg 2 p-st 1 kohtuvälise nõuete esitamise korra osas. Hageja on elamu valitsejaks nimetatud korteriomanike 28. juuni 2004 üldkoosoleku otsusega (tl 3) ja 19. aprilli 2010 üldkoosoleku otsusega (tl 33) on valitseja volitusi pikendatud viieks aastaks. Korteriomanike 28. juuni 2004 üldkoosoleku otsusega (tl 3) otsustati koguda alates juulist 2004 kuni detsembrini 2004 remondifondi 5 krooni elamispinna m2 kohta ning
29.novembri 2004 korteriomanike üldkoosoleku otsusega (tl 35) otsustati jätkata maksete kogumist remondifondi ka pärast detsembrit 2004. Üldkoosoleku otsused valitseja kinnitamise ja tavapärase valitsemise piiridesse jäävad otsused võetakse KOS § 20 lg 1 esimese lause ja KOS § 15 lg 3 kohaselt vastu korteriomanike häälteenamusega. Häälteenamusega tehtud korteriomanike otsus on KOS § 8 lg 3 kohaselt kehtiv ka korteriomanike suhtes, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud. Eelneva põhjal leiab ringkonnakohus, et valitseja poolt hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses lugeda korteriomanike eespool mainitud üldkoosoleku otsuseid
valitseja nimetamise ja remondifondi kogumise kohta. Seega on valitsejal õigus esitada hagi remondifondi maksete väljamõistmiseks kostjalt.
8.Hageja on nõudnud kostjalt korteri nr 1 osas remondifondi makseid perioodi jaanuar 2010 – aprill 2010 eest summas 300 krooni, korteri nr 2 osas periood mai 2005 – aprill 2010 eest 11 190 krooni ning korteri nr 3 osas perioodi mai 2005 – aprill 2010 eest 7 830 krooni. Ringkonnakohus leiab, et nõue tuleb rahuldada ja kostjalt välja mõista remondifondi maksete võlgnevus summas 19 320 krooni, s.o 1 234 eurot 77 senti ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole aluseks selles osas nõude rahuldamata jätmisele. Hageja on esitanud ka viivise väljamõistmise nõude. Ringkonnakohus leiab, et hageja on ebaõigesti viivise väljamõistmise nõudes tuginenud korteriomanike 19. aprilli 2010 üldkoosoleku otsusele, millega otsustati anda valitsejale õigus nõuda tähtajaks tasumata summadelt viivist 0,2% päevas. Vastavalt KOS § 15 lg-le 3 võivad korteriomanikud kokkuleppeid arvestades häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiridesse. Otsustus seaduses sätestatud viivise määrast kõrgema määra rakendamise kohta väljub tavapärase valitsemise piiridest ning eeldab seetõttu kaasomanike kokkulepet, kuid antud juhul selline kokkulepe kaasomanike vahel puudub. Hageja ei ole nõudnud viivise väljamõistmist seoses maksetega korteri XXXX-1 osas; korterite XXXX-2 ja XXXX-3 osas on nõutud viiviseid mai 2008 – aprill 2010 (tl 84). Vastavalt VÕS § 113 lg-le 1 loetakse viivise määraks käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Lähtudes eeltoodust oli 2008. aastal intressimääraks 11%, 2009 1. juulini 9,5% ja edasi 8% ning 2010. aastal 8%. Arvestades seadus sätestatud intressimäära, on viivise suuruseks korteri nr 2 osas 2008. aastal 555 krooni 14 senti, 2009. aastal 825 krooni 56 senti ja 2010. aastal 292 krooni 35 senti, kokku 1673 krooni 5 senti. Korteri nr 3 osas on viivise suuruseks 2008. aastal 388 krooni 43 senti, 2009. aastal 577 krooni 65 senti ja 2010. aastal 204 krooni 57 senti, kokku 1170 krooni 65 senti. Väljamõistmisele kuuluvate viiviste suuruseks kokku on 2 843 krooni 70 senti.
9.Kostja on vastuväidetes hagile (ja ka apellatsioonkaebuses) tuginenud asjaolule, et korteriomanike 28.06.2004 ja 29.11.2004 otsused on tühised, kuna ei ole järgitud KOS §-s 18 sätestatud üldkoosoleku kokkukutsumise korda ja kostjale ei ole saadetud kirjalikku teadet üldkoosoleku toimumise kohta. Ringkonnakohus leiab, et selline apellandi väide on ebaõige ning korteriomanike 28.06.2004 ja 29.11.2004 üldkoosolekute otsused on kehtivad. KOS § 18 lg 4 kohaselt teavitatakse üldkoosoleku kokkukutsumisest korteriomanikke kirjalikult. Teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, koosoleku kokkukutsumise põhjus ja koosoleku päevakord ning muud üldkoosolekuga seotud tähtsad asjaolud. Kuna hageja väitel oli kirjalikud teated üldkoosoleku toimumise kohta välja pandud elamu trepikodades ning kostja ei ole tõendanud vastupidist, siis saab lugeda, et üldkoosolekute toimumisest oli korteriomanikke teavitatud KOS § 18 kohaselt. KOS §-st 18 ei tulene kohustust saata korteriomanikule teade üldkoosoleku toimumise kohta tema elukohta juhul, kui ta elab väljaspool oma korteriomandit. Antud juhul oleks pidanud kostja olema ise hoolas ning elamus asuva kolme korteri omanikuna huvi tundma selle vastu, et ta oleks teadlik korteriomanike otsustest seoses elamu majandamisega. Apellandi viide MTÜS § 241 lg-le 1 on asjakohatu, sest korteriomanikud ei ole käsitletavad isikute vabatahtliku ühendusena ning KOS-is puudub ka viide, et kohaldamisele kuuluvad MTÜS sätted.
10.Ebaõige on apellandi väide, et hagejal puudus perioodil 28.06.2009 - 19.04.2010 volitused valitsejana tegutsemiseks ja mistahes rahasummade kogumiseks. KOS § 20 lg 1 teise lause kohaselt võib valitseja nimetada ametisse kuni viieks aastaks. Iseenesest õige on apellandi väide, et Arkaadia Halduse AS volitused valitsejana tegutsemiseks lõppesid 28.06.2009, kuid korteriomanike 19.04.2010 üldkoosoleku otsusega on pikendatud valitseja volitusi, s.o korteriomanikud on TsÜS § 129 lg 3 alusel Arkaadia Halduse AS valitsejana tegutsemise heaks kiitnud. Samas ei ole sellel asjaolul, kas Arkaadia Halduse AS-l oli või ei olnud volitusi valitsejana tegutsemiseks perioodil 28.06.2009-19.04.2010 asja lahendamisel õiguslikku tähendust, sest hagi esitamise ajal ta oli valitseja staatuses.
11.Vastavalt VÕS § 197 lg-le 1 kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Antud juhul ei ole kostja tõendanud, et tal oleks nõue hageja vastu, mida ta saaks tasaarvestada VÕS § 197 lg 1 kohaselt. Kostja on tasaarvestuse vastuväite esitamisel tuginenud VÕS § 1037 lg-le 1, mille kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit kasutanud isik õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Nähtuvalt asja materjalidest, on Arkaadia Halduse AS sõlminud V. I. üürilepingu ajavahemikuks 01.01.2009-30.06.2009 korteri XXXX-1 suhtes. Ringkonnakohus leiab, et kuigi üürilepingus on märgitud üüri suuruseks 10 kr/m2, siis seoses sellega, et hageja ei ole üüritulu saanud, vabaneb ta VÕS § 1038 kohaselt hüvitamise kohustusest. Seda, et kostjal oleks tasaarvestatav nõue hageja suhtes XXXX-2 korteriga seoses, ei ole kostja tõendanud. Kostja väide selle kohta, et talle kuuluvas korteris nr 2 elas H. T. ja tasus korteri eest Arkaadia Halduse AS-ile, on paljasõnaline. Hageja väitel lahkus H. T. eluruumist enne, et kostja sai korteriomanikuks. Tunnistaja G. I. ütluste kohaselt (tl 84) käis ta koos kostjaga X tänaval ammu, vast 10 aastat tagasi, ning kostjale kuuluvas korteris elas H. T. . Arvestades tunnistaja ütlusi, mille kohaselt H. T. elas kostjale kuuluvas korteris 10 aastat tagasi, saab asuda seisukohale, et isegi kui kostjal oli nõue, mida ta oleks saanud tasaarvestada, siis seoses aegumisega on ta selle kaotanud.
12.Õige on apellandi seisukoht, et hageja nõue valitsemiskulude ja kommunaalmaksete väljamõistmiseks on alusetu. Asjas ei ole esitatud korteriomanike poolt kinnitatud majanduskava ja seetõttu ei nähtu, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks. Samuti puudub asjas korteriomanike üldkoosoleku otsus, mis annaks valitsejale õiguse esitada korteriomanike nimel hagi halduskulu ja kommunaalmaksete (s.h prügivedu ja elekter) väljamõistmiseks. Kuivõrd hagejal puudub nimetatud osas nõudeõigus, siis tuleb hageja nõue kostja vastu halduskulu ja kommunaalmaksete väljamõistmiseks jätta rahuldamata.
13.Arvestades hagi osalist rahuldamist, tuleb TsMS § 163 alusel jätta maakohtus kantud menetluskulud 54,12% ulatuses Arkaadia Halduse AS kanda ja 45,88% ulatuses Kalev Piksi kanda. Seoses apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega tuleb jätta menetluskulud ringkonnakohtus 38,88% ulatuses Arkaadia Halduse AS kanda ja 61,12% ulatuses Kalev Piksi kanda. Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.