OÜ S.A.Cito avaldus XXXX , Valga üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 26. veebruari 2019 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Korteriomanike ja valitseja määruskaebus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitajad (puudutatud isikud):
esindajad
Jelena Bogdanova, ik XXXXXXXXXXX ;
korteriomanike
Kaasomanikud Tanel Keskoja, ik XXXXXXXXXXX ja Girli Vasiljev, ik XXXXXXXXXXX ; Hilja Visnapuu, ik XXXXXXXXXXX ; Sergei Maat, ik XXXXXXXXXXX ; Raissa Valova, ik XXXXXXXXXXX ; Rein Russak, ik XXXXXXXXXXX ; Ljudmila Ivanova, ik XXXXXXXXXXX ; Aleksandr Tšerkassov, ik XXXXXXXXXXX ; Valitseja Arkaadia Halduse AS, rk 10257154; Puudutatud isikute ja valitseja esindaja vandeadvokaat Veiko Viisileht. Avaldaja: OÜ S.A.Cito, rk 10797175; esindaja juhatuse liige Sergei Arefjev.
Teised puudutatud isikud: Svetlana Morozova; ik XXXXXXXXXXX ; Olga Jemelina, ik XXXXXXXXXXX ; Tamara Raksa, ik XXXXXXXXXXX .
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 16. veebruari 2016 määrus ja teha uus määrus, millega jätta OÜ S.A.Cito avaldus XXXX , Valga korteriomanike üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks rahuldamata.
Määruse peale võib esitada Riigikohtule määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
ASJAOLUD JA MAAKOHTU MÄÄRUS
1.OÜ S.A.Cito (avaldaja) esitas Tartu Maakohtule 5. juulil 2017 avalduse, mida täiendas
15.augustil 2017. Avaldaja palub tuvastada kinnistu XXXX , Valga korteriomanike 19. novembri 2015 üldkoosoleku päevakorra punkti 2 raames vastu võetud otsuse (edaspidi otsus) (sh valitseja volituste pikendamine) tühisus TsÜS § 87 alusel. Avalduse kohaselt osales 19. novembri 2015 korteriomanike kordusüldkoosolekul 12 korteriomanikust üks. Koosoleku päevakorra punkti 2 raames võeti vastu otsus: „Pikendada Arkaadia Halduse AS volitusi järgnevaks viieks aastaks. Valitsejat saab tagandada vaid olulistel põhjustel. Valitseja tasu vaadatakse läbi kord aastas ja selle muutumisest teavitatakse korteriomanikke vähemalt 2 kuud ette. Igakuised maksed tasutakse vastavalt valitseja poolt esitatud arvetele jooksva kuu viimaseks päevaks, viivitamise korral viivist 0,07% tasumata summadelt iga viivitatud päeva eest. Korteriomanikud volitavad valitsejat esitama korteriomanike nimel nõudeid majanduskavast tulenevate kohustuste sissenõudmiseks kiir- ja hagimenetlusse. Esindama korteriomanikke täitemenetluses. Korteriomanikud kiidavad heaks valitseja tegevuse eelmise perioodi majanduskava täitmisel“. Avaldaja märgib, et 19. novembri 2015 koosoleku kokkukutsumisel rikuti seaduses ette nähtud korda, kuna üldkoosoleku kokkukutsumisest ei teavitatud KOS § 18 lg 4 alusel kirjalikult. Avaldaja leiab, et kui kokku ei kutsutud esimest (12. novembri 2015) üldkoosolekut, ei saa kokku kutsuda ka kordusüldkoosolekut. Avaldajale ei ole teada ühtegi koosolekut, millel oleks pidanud otsustatama valitseja volituste pikendamine. Kui 19. novembri 2015 koosolek oli korduskoosolek, siis see koosolek ei olnud päevakorrapunkti 2 otsustamisel otsustusvõimeline KOS § 19 lg 3 mõttes, kuna sama päevakorrapunktiga koosolekut ei ole eelnevalt toimunud. Üldkoosolekutest teavitamine teatega kortermaja trepikojas ei ole XXXX kortermajas väljakujunenud tava, kuna varasemalt oli avaldajale teateid edastatud ka e-kirja teel. Samuti toob avaldaja välja, et ta ei saa anda teada, et ta pole saanud kätte üldkoosoleku kutseid, kui neid pole talle saadetudki.
2.Korteriomanikud Jelena Bogdanova, Tanel Keskoja, Girli Vassiljev, Hilja Visnapuu, Sergei Maat, Raissa Valova, Rein Russak Aleksandr Tšerkassov Ljudmila Ivanova ja valitseja Arkaadia Halduse AS esitasid vastuse 2. oktoobril 2017.
Puudutatud isikud on seisukohal, et avaldaja õigus otsust vaidlustada on lõppenud, kuna KOS § 15 lg 4 alusel võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda ühe kuu jooksul alates otsuse vastuvõtmisest, kuid avaldaja on oma nõude esitanud ligi kaks aastat hiljem. Samuti toimus
19.novembri 2015 kordusüldkoosoleku kokkukutsumine ja otsuse vastuvõtmine korrektselt ning õigusnorme järgides. 12. novembri 2015 üldkoosolek kutsuti kokku kirjalikult, jättes vastava teate koos täpse päevakorraga nädal enne koosoleku toimumist XXXX trepikotta. Kohe pärast algset koosolekut pandi üles teade nädal aega hiljem ehk 19. novembril 2015 toimunud korduskoosoleku kohta. Üldkoosolekutest teavitamine kirjaliku teatega XXXX kortermaja trepikojas on aastaid olnud tavapärane teavitusviis ning e-kirjana on teated saadetud vaid erandjuhtudel. Korduskoosolek on otsustusvõimeline olenemata osalejate arvust ning seega on 19. novembril 2015 toimunud korduskoosolekul vastu võetud otsused kehtivad. Avaldaja viidatud TsÜS § 87 ei kohaldu. Kui avaldaja on enda hinnangul esitanud tuvastusnõude, siis esinevad alused avalduse läbi vaatamata jätmiseks. Avaldajal puudub põhjendatud huvi ning iseseisva tuvastusnõude esitamine ei ole kohtupraktika kohaselt lubatav. Asjas on tõendatud, et otsuse vastuvõtmise osas tühisust tingivaid asjaolusid ega seadusest tulenevat keeldu ei esine. TsÜS § 87 ei kohaldu praegu ka seetõttu, et tegemist ei olnud faktiliselt mitmepoolse tehinguga – otsuse võttis vastu vaid üks korteriomanik. Isegi kui hüpoteetiliselt peaks selguma, et Arkaadia Halduse AS ei olnud valitsejaks õiguspäraselt valitud, ei muutuks sisuliselt avaldaja õigused ja kohustused. Ainus erinevus oleks sellisel juhul, et tasu maksmise aluseks oleks käsunduslepingu asemel käsundita asjaajamise sätted. Avaldaja ei ole valitsejale ega teistele korteriomanikele teada andnud, et ta üldkoosoleku teateid kätte ei saa. Trepikoja infostendi perioodiline jälgimine on eelkõige avaldaja enda kohustus ja riisiko.
3.Kohtule ei esitanud seisukohta korteriomanikud Nadežda Belogrud ja Olga Jemelina. Tamara Raksa ja Svetlana Morozova vastasid kohtule 4. oktoobril 2017 ning selgitasid, et neil ei ole avaldaja faktiväidete kohta vastuväiteid.
4.Tartu Maakohus rahuldas 26. veebruari 2019 määrusega avalduse ja tuvastas XXXXXXXXXXX , Valga kortermaja korteriomanike 19. novembri 2015 üldkoosoleku päevakorra punkti 2 raames vastu võetud otsuse tühisuse. Kohus jättis avaldaja menetluskulud solidaarselt puudutatud isikute kanda ja puudutatud isikute menetluskulud nende endi kanda. Kohus leidis, et avaldaja on õigesti esile toonud, et üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikuti, kuna sellest ei teavitatud korteriomanikke kirjalikult. Avaldaja on märkinud, et varasemad üldkoosoleku kutsed edastati talle e-postiga (nt 11. mai 2015 üldkoosolekule). Kohtu hinnangul ei olnud täidetud seadusest tulenev üldkoosoleku kokkukutsumise kord, kui teade üldkoosoleku toimumise kohta ei ole edastatud korteriomanikele kirjalikult, kas siis kirja või e-postiga. Lisaks ei olnud kohtule esitatud andmeid, millal 12. novembri 2015 üldkoosolek kokku kutsuti. Kokkukutsumise korra rikkumine toob kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse MTÜS § 241 lg 1 järgi. Kokkukutsumise korra rikkumine on piisav alus otsuse tühisuse tuvastamiseks. Riigikohus on selgitanud, et otsuse tühisuse toovad kaasa eelkõige raskemad sisu- ja protseduurivead, sh sellised vead, mis rikuvad juriidilise isiku liikme õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja hääletada (vt 14. oktoobri 2014. a lahend tsiviilasjas nr 3-2-176-14, p 21). Koosoleku kokkukutsumise nõuete all peetakse silmas eelkõige koosoleku kokkukutsumise teate edastamisele, koosoleku päevakorra määramisele, koosoleku toimumise aja ja koha osas seaduse või põhikirjaga kehtestatud nõudeid (vt Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2010, lk 151).
Maakohus nõustus, et avaldaja ei pea tõendama, et koosolekut ei kutsutud korrektselt kokku, vaid puudutatud isikud peavad tõendama koosoleku korrektset kokkukutsumist.
MÄÄRUSKAEBUS JA MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
5.Puudutatud isikud esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega jätta OÜ S.A.Cito avaldus rahuldamata ning jätta menetluskulud avaldaja kanda. Määruskaebuse kohaselt: 1) kutsuti 12. novembri 2015 üldkoosolek kokku tähtaegselt ning selle tõendamiseks on kohtule esitatud foto üldkoosoleku kutsest. Samuti on seda kinnitanud korteriomanikud ja valitseja. Maakohus jättis tõendid osaliselt hindamata. Kaebajate hinnangul on üllatuslik, et hoolimata esitatud tõendist ja menetlusosaliste selgitustest on kohus alles kohtumääruses heitnud kaebajatele ette, et kohtule pole esitatud andmeid, millal 12. novembri 2015 üldkoosolek kokku kutsuti. Kui maakohus leidis, et kaebajate esitatud fototõend ja selgitused ei ole piisavad, siis oleks kohus pidanud täitma oma selgitamiskohustust enne asja lahendamist ning selgitama kaebajatele nende tõendamiskoormist; 2) kutsuti 19. novembri 2015 korduskoosolek kokku tähtaegselt ning kooskõlas KOS § 18 lg-s 4 sätestatuga. Kaebajad on kinnitanud ja tõendanud (sh halduri kirjaliku kinnitusega), et kirjalik teade 19. novembri 2015 korduskoosoleku toimumise kohta oli välja pandud elamu trepikodades. Kuna kostja ei ole tõendanud vastupidist, siis saab lugeda, et üldkoosolekute toimumisest oli korteriomanikke teavitatud KOS § 18 kohaselt. Kaebajad tuginevad Tartu Ringkonnakohtu lahendile tsiviilasjas 2-08-19572 (p 9), milles ringkonnakohus selgitas, et KOS §-st 18 ei tulene kohustust saata korteriomanikule teade üldkoosoleku toimumise kohta tema elukohta juhul, kui ta elab väljaspool oma korteriomandit; 3) ei kohaldu vaidluses MTÜS § 241 lg 1, sest korteriomanikud ei ole käsitletavad isikute vabatahtliku ühendusena ning enne 1. jaanuari 2018. a kehtinud KOS-is puudub ka viide sellele, et üldkoosoleku kokkukutsumisel/otsuste tühisuse tuvastamisel kuuluksid kohaldamisele MTÜS sätted; 4) lasub korteriomanikul hoolsuskohustus end kursis hoida elamus toimuvaga ja elamu majandamist puudutavate otsustega; 5) ei tähenda üldkoosolekust kirjalik teavitamine, et üldkoosoleku teade tuleb edastada kirjaga või e-postiga. XXXX kortermaja aastatepikkuse praktika kohaselt pandi üldkoosoleku kokkukutsumise kirjalik teade trepikodadesse nädal enne koosoleku toimumist.
6.Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu. Avaldaja hinnangul tuvastas kohus õigesti, et korteriomanike üldkoosolekut ei kutsutud kokku kirjalikult ning seega rikuti koosoleku kokkukutsumise korda. Samuti nõustub avaldaja kohtu väitega, et 12. novembri 2015 üldkoosoleku kokkukutsumine ei ole tõendatud ning väide, et koosolek kutsuti kokku 5. novembril 2015, on paljasõnaline. 19. novembri 2015 korduskoosoleku kokku kutsumine on tõendamata, seda nii kutse osas, kui ka selles, et kutse esitati nädal enne koosolekut. Avaldaja on seisukohal, et materiaalõiguse kohaldamise küsimus on võimalik parandada täiendades määruse põhjendusi. Vastustaja on seisukohal, et otsus on vastuolus kehtinud KOS § 19 lg 2 ja § 19 lg 3 nõuetega ning kuna korteriomanike otsus on mitmepoolne tehing, siis on tegemist seaduse nõuetega vastuolus oleva tehinguga.
Avaldaja ei nõustu väitega, et XXXX kortermajas väljakujunenud praktika alusel kutsuti koosolekud kokku teatega koridoris, kuna talle saadeti 11. mail 2015 toimunud koosoleku kutse e-kirjaga. Avaldaja ei pea tõendama väidet, et koosolek ei kutsutud korrektselt kokku, vaid puudutatud isikud peavad tõendama, et kutsuti.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 26. veebruari 2019 määrus tuleb tühistada materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu. Määruskaebus tuleb rahuldada ja menetluskulud jätta avaldaja kanda.
8.Korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist saab KOS § 15 lg 4 järgi nõuda otsuse vastuvõtmisest alates ühe kuu jooksul, välja arvatud siis, kui otsus läheb vastuollu õigusnormiga, millest ei saa korteriomanikud kokkuleppe ega otsusega kõrvale kalduda. Seega on korteriomanike otsuse kehtivuseks ja täitmiseks vajalik järgmiste tingimuste täitmine: 1) otsustatud küsimuse lahendamine on korteriomanike pädevuses; 2) küsimuse võis lahendada KOS või korteriomanike kokkuleppe alusel häälteenamusega; 3) otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega; 4) otsus ei ole tehinguna tühine ega KOS § 15 lg 4 alusel kehtetuks tunnistatud. Kui korteriomanike otsus on eeltooduga kooskõlas vastu võetud, siis kehtib see KOS § 8 lg 3 kohaselt ka nende korteriomanike kohta, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud.
9.KOS § 15 lg 3 järgi oli majavalitseja volituste pikendamise otsustamine korteriomanike pädevuses ja et selle otsuse võis lahendada korteriomanike häälteenamusega. Otsus võeti vastu
19.novembri 2015 kordusüldkoosolekul, mis on KOS § 19 lg 3 järgi otsustusvõimeline olenemata osalejate arvust, mistõttu võis otsuse vastu võtta ka ühe osaleja ja tema poolthäälega. Vaidlus käib otsuse kehtivuse neljanda tingimuse üle, mistõttu analüüsib ringkonnakohus esmalt otsuse tühisust. KOS ei reguleeri täpselt korteriomanike koosoleku kokkukutsumise korda ega selle rikkumise tagajärgi. Maakohus tuvastas, et kokkukutsumise korra rikkumine toob kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse MTÜS § 241 lg 1 alusel. Ringkonnakohus märgib, et käesolevas vaidluses ei saa kohaldada MTÜS norme, sest korteriomanikud ei ole käsitletavad isikute vabatahtliku ühendusena ning KOS-is puudub ka viide, et kohaldamisele kuuluvad MTÜS-i sätted. Seega kohaldas maakohus materiaalõigust ebaõigesti. Kuivõrd vaidluses ei kohaldu MTÜS-i sätted, tuleb kohaldada TsÜS-i sätteid. Puudub alus kohaldada analoogia korras juriidilise isiku organi otsuse tühisuse kohta käivaid sätteid ja seega kohalduvad tehingu tühisuse üldsätted TsÜS § 84 jj. Sellest tulenevalt võiks tehingu tühisusena kõne alla tulla vastuolu heade kommetega (TsÜS § 86) või vastuolu seadusega (TsÜS § 87).
10.Kordusüldkoosolekul vastu võetud otsus, millega pikendati majavalitseja volitusi, ei ole TsÜS § 86 lg 1 järgi vastuolus heade kommetega, kuna ühtki viidet sellele kohtumaterjalidest ei nähtu. Samuti ei nähtu, et majahalduri volituste pikendamise otsus tehti ühe poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus oli heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Seega ei ole otsus vastuolus heade kommetega ka TsÜS § 86 lg 2 alusel. TsÜS § 87 järgi on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud,
et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Avaldaja tugineb vastuolule KOS § 19 lg-tega 2 ja 3. Vastuolu nimetatud normidega ei too kaasa otsuse tühisust TsÜS § 87 järgi, vaid vastuolu on kehtetuks tunnistamise aluseks KOS § 15 lg 4 alusel. Seega ei ole 19. novembril 2015 vastu võetud otsus tühine.
11.Kuivõrd otsus ei ole tühine, oleks avaldajal võimalus nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist. KOS § 15 lg 4 järgi võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda otsuse vastuvõtmisest alates ühe kuu jooksul, mis on õigust lõpetavaks tähtajaks. Avaldaja esitas 19. novembri 2015 otsuse kehtetuks tunnistamise nõude 5. juulil 2017, mistõttu on ei ole avaldajal enam õigust otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda.
12.Iseenesest on õige määruskaebuse esitajate väide, et maakohus jättis hindamata puudutatud isikute ja valitseja kinnitused ning fototõendi koosolekute korrakohase kokkukutsumise kohta, kuid tegemist ei ole asjakohaste tõenditega TsMS § 238 lg 1 tähenduses. Nagu määruse punktides 9-10 põhjendatud, ei oma koosoleku kokkukutsumise kord ja selle võimalik rikkumine asjas tähtsust ning seega oleks maakohus pidanud need tõendid jätma asja juurde võtmata. Seepärast ei arvesta nende tõenditega ka ringkonnakohus TsMS § 652 lg 2 alusel. Samuti ei ole asjakohased puudutatud isikute teised argumendid, mistõttu ringkonnakohus neile vastama ei hakka.
13.Ringkonnakohus on avaldaja vastuväidetele juba vastanud määruse punktides 9-10. Koosoleku kokkukutsumise korra rikkumine ei too kaasa otsuse tühisust, vaid see on otsuse kehtetuks tunnistamise aluseks KOS § 15 lg 4 järgi. Kuna avaldaja on minetanud oma õiguse KOS § 15 lg 4 alusel otsuse kehtetuks tunnistamiseks, ei vaja täpsemat analüüsi otsuse võimalik vastuolu KOS § 19 lg-tega 2 ja 3 ning asjaolu, kas kortermajas oli väljakujunenud praktika, et korteriomanike koosolekud kutsutakse kokku kirjaliku teatega trepikojas. Samal põhjusel ei oma tähtsust, kas avaldaja peab tõendama, et koosolekut ei kutsutud korrektselt kokku, või peavad puudutatud isikud tõendama vastupidist.
14.Määruskaebusega seotud menetluskulud jätab ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel avaldaja kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.