2-10-9650 Irina Feodorova hagi Jaak Sau vastu 75 000 krooni saamiseks Harju Maakohtu 11. novembri 2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Irina Feodorova apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
22. veebruar 2011, avalik kohtuistung Hageja Irina Feodorova (isikukood XXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXX XXX XX, XXXXXX, XXXXXXX), esindaja adv Risto Käbi
Tsiviilasi
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kostja Jaak Sau (isikukood XXXXXXXX, elukoht
XXXX-XXXXX XXX XX, XXXXXXX XXXX,
XXXXX XXXX, XXXXXXX), esindaja adv Toomas Taube Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
75 000 krooni (4793,37 eurot)
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 11.novembri 2010 otsus tsiviilasjas nr 2-10-9650 ja teha uus otsus hagi rahuldamise kohta ning jaotada uuesti menetluskulud.
2.Kohtuotsuse resolutsioon sõnastada järgmiselt: Välja mõista Jaak Sault 75 000 krooni (4793,37 eurot) Irina Feodorova kasuks.
Kõik menetluskulud jäävad kostja Jaak Sau kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse,
samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Irina Feodorova esitas 26.02.2010 Harju Maakohtule hagi Jaak Sau vastu 75 000 krooni saamiseks. Hagiavalduse kohaselt pakkus kostja müügiks Viimsis, Pärnamäe külas, Väike Kaare 25-2 asuvat paarismaja boksi. Pooled allkirjastasid 26.10.2009 lihtkirjaliku lepingu pealkirjaga „Broneerimisleping asja müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks“. Lepingu oli ette valmistanud kostja maakler Tauno Pajuri, kes selgitas, et lepingul puudub notariaalse vormi nõude mittejärgimise tõttu õiguslik tähendus. Hagejal puudus võimalus lepinguga põhjalikult tutvuda või mõjutada selle sisu. Vaatamata lepingu pealkirjale ja lepingu p-s 1.6 sisalduvale kinnitusele, et tegemist ei ole kinnistu müügi eellepinguga, reguleeris leping valdavalt kinnistu müügi tingimusi ja korda. Nn broneerimistasu 75 000 krooni pidi hageja maksma kui osalist ettemaksu. Tegemist on 5%-ga kinnistu väärtusest. Hageja kandis kostjale 75 000 krooni üle 27.10.2009. Ilma lepingus väljendatud kinnistu müügitingimusteta ja müügi lubaduseta ei oleks hagejal olnud mingisugust huvi kinnistu broneerimiseks. Hageja jaoks olid broneerimiskokkulepe ja kinnistu müügi tingimuste kokkulepe lahutamatud. Kohustusliku vorminõude rikkumise tõttu on eelleping tühine tervikuna, sh kõrvalkokkulepe kinnistu broneerimise kohta. Broneerimine on lahutamatu kinnistu omandamiskokkuleppest ja viimase vastu oli hagejal huvi ainult tingimusel, et kinnistu on puudusteta ja kostja lepingus antud kinnitused on õiged. Asjatundja juhtis hageja tähelepanu olulistele puudustele kinnistu juures, mille olemasolu eeldas märkimisväärse täiendava investeeringu tegemist, mistõttu otsustas hageja tehingust loobuda ning teavitas sellest 08.11. või 09.11.2009 kostja maaklerit T.Pajurit. Kostja ei ole vaatamata korduvatele pöördumistele 75 000 krooni hagejale tagastanud. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu. Hagejal puudub broneerimistasu tagasinõude õigus, kuna broneerimisleping ei ole tühine. Hageja väited ja põhjendused broneerimislepingu olemuse kohta on vastuolus lepinguvabaduse põhimõttega ning lepingu mitmete sätetega. Ebaõige on hageja seisukoht, et vaatamata lepingu pealkirjale ning lepingu p-s 1.6 sisalduvale poolte kinnitusele, mille kohaselt leping ei ole käsitletav eellepinguna ega kinnisasja omandamise või/ja võõrandamise lepinguna, on broneerimislepingu puhul tegemist kinnisasja omandamise eellepinguga. Asjaolu, et lepingu sõlmimisel loeti broneerimistasu ettemaksuks ning et lepingu järgi tasaarvestatakse see ostu-müügihinnaga, ei muuda lepingut kinnisasja eellepinguks. Kokkulepitud broneerimistasu oli mõistliku suurusega. Hageja tasus broneerimistasu
üks päev pärast lepingu sõlmimist. Selle maksmisel hagejale survet ei avaldatud. Broneerimislepingu p-de 1.3 ja 2.3 kohaselt oli kostja kohustuseks mitte müüa asja enne 26.11.2009 kolmandale isikule ega pidada sellekohaseid läbirääkimisi kolmandate isikutega ning seda kohustust kostja täitis. Samuti täitis hageja omapoolse kohustuse maksta broneerimise eest broneerimistasu. Seega nähtub lepingupoolte käitumisest lepingu sõlmimise ajal ja pärast lepingu sõlmimist, et lepingupooled käsitlesid broneerimislepingut kehtivana.
3.Lepingu p-s 5.2. sätestatud poolte kokkuleppe kohaselt ei mõjuta mõne lepingusätte tühisus mingil moel kinnisasja broneerimist puudutavate lepingusätete kehtivust. Lepingupooled on selle punktiga laiendanud lepingu osalise kehtima jäämise võimalusi võrreldes tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) § 85 sätestatuga. Arvestades asjaolu, et käesoleval juhul on broneerimislepingu sisuks üksnes kostja kohustus asja kolmandale isikule mitte müüa ning hageja kohustus selle eest kostjale broneerimistasu maksta, siis on poolte kohustused seotud just broneerimisega.
4.Broneerimislepingu sõlmimise juures viibis ja hagejat nõustas hageja elukaaslane Ülo P, kes on jurist. Seega hageja sai ja pidi teadma, et sõlmitava lepingu puhul ei saa tegemist olla kinnisasja võõrandamise eellepinguga või müügilepinguga. Hageja ei ole mingil moel tõendanud, et ta ei oleks ilma väidetava ostu-müügi eellepingu osata broneerimislepingut sõlminud.
5.Ebaõiged ja pahatahtlikud on hageja väited, et talle avaldati broneerimislepingu allkirjastamiseks kostja poolt survet, et tal puudus võimalus lepingu projektiga põhjalikult tutvuda ja selle sisu mõjutada, ning et kinnisvaramaakler T.Pajuri selgitas hagejale, et sõlmitaval broneerimislepingul puudub seoses notariaalse vorminõude mittejärgimisega õiguslik tähendus. Hagejal oli soov ja vajadus sõlmida broneerimisleping, et saada otsustamiseks aega ning vältida võimalust, et kinnisasi võõrandatakse selle aja jooksul teisele isikule. Hageja tegi otsuse allkirjastada broneerimisleping ise ja vabatahtlikult. Tegemist ei ole tüüptingimustega sõlmitud lepinguga. Hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Esimese astme kohtu lahend
6.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohus leidis, et pooled sõlmisid 26.10.2009 kinnistu ostu-müügi eellepingu. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Leping on pealkirjastatud broneerimislepinguna asja müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks, kuid suurem osa lepingu punkte käsitleb poolte õigusi-kohustusi seoses ostu-müügitehingu sõlmimisega tulevikus. Poolte ühine tahe lepingu sõlmimisel oli suunatud kinnistu võõrandamisele. Kokku olid lepitud müügilepingu olulised tingimused ja sanktsioonid juhuks, kui notariaalset müügilepingut ei sõlmita.
7.Vaatamata sellele, et lepingut tuleb tõlgendada ostu-müügieellepinguna ning see on vormipuuduse tõttu tühine, tuleb lepingus sisalduvad broneerimissätted TsÜS § 85 alusel lugeda kehtivaks. Nii hageja kui tunnistaja Ü.P tõid esile, et olid juba lepingu sõlmimise hetkel teadlikud, et eellepinguna on leping tühine, sellest mingeid õiguslikke tagajärgi pooltele ei teki ning hageja allkirjastas lepingu üksnes selleks, et kostja ei müüks kinnistut kellelegi teisele. Hageja, olles teadlik sõlmitud lepingu kui eellepingu tühisusest, kuid siiski tasudes broneerimissumma, tunnustas lepingus sätestatud broneerimiskokkuleppe kehtivust.
8.Hageja tuginemine eellepingu tühisusele ja sellele, et kostja on kohustatud tühise tehingu alusel saadu tagastama, on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja teadis juba lepingut allkirjastades, et see on eellepinguna tühine ning peale broneerimisega seotud kohustuste ei kaasne sellega pooltele õiguslikult kehtivaid õigusi-kohustusi. Seega ei saa õige olla hagiavalduses märgitu, et ilma lepingus väljendatud kinnistu müügitingimusteta ja müügi lubaduseta ei oleks hagejal olnud mingisugust huvi kinnistu broneerimiseks ning hageja jaoks olid broneerimiskokkulepe ja kinnistu müügi tingimuste kokkulepe lahutamatud. Tehingu vormipuudusest tulenev tühisus iseenesest ei tähenda keeldu sõlmitud kokkuleppeid täita, kuid tühise tehingu täitmist ei saa nõuda. Käesolevas asjas ei ole kostja keeldunud hagejaga müügilepingut sõlmimast. TsÜS § 84 võimaldab ka tühise tehingu kehtivaks muutmist tehingu kinnitamise kaudu. Hagi asjaoludest ja kogutud tõenditest järeldub hageja soov vabaneda rutakalt tehtud, ebasoodsaks osutunud ostuotsustusest ja kostjaga sõlmitud kokkulepetest ilma hageja jaoks kahjulike tagajärgedeta.
9.Asja lahendamisel ei oma tähtsust, kas ja kui põhjalikult hageja lepinguga enne allakirjutamist tutvus. Hageja on teovõimeline mõistlik inimene ning kui ta allkirjastab lepingu ilma lepingu teksti eelnevalt lugemata, kannab ta sellega kaasneda võivate kahjulike tagajärgede saabumise riski. VÕS § 15 lg 4 sätestab, et kui isik raske hooletuse tõttu ei teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu, siis loetakse, et ta pidi seda asjaolu teadma. Hageja on ise kinnitanud, et sai lepingu sõlmimisel aru, et lepingu allkirjastamine ja broneerimistasu maksmine ei anna talle õigust nõuda kostjalt kinnistu ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist. Sellele vaatamata hageja allkirjastas lepingu ja tasus ka broneerimistasu. Kostja täitis broneerimislepingust tulenevad müüja kohustused ning kokkulepitud tähtaja jooksul kinnistut kellelgi teisele ei võõrandanud, tehing jäi sõlmimata hageja enda loobumise tõttu. Sellises olukorras on pahauskne hageja tuginemine väitele, et broneerimisleping oli lahutamatult seotud müügikokkulepetega, mistõttu tuleb lepingut tervikuna (sh broneerimist puudutavaid punkte) tõlgendada eellepinguna. Hea usu põhimõtet arvesse võttes ei saa hagejal nendel asjaoludel olla kaitstavat õigust nõuda tühise tehingu alusel üleantu tagastamist.
10.Hagi rahuldamiseks ei anna alust hageja väited broneerimistasu ebamõistliku suuruse kohta. Hageja on broneerimistasu suurusega põhistanud lepingu tõlgendamist ostumüügieellepinguna. Kohus tuvastaski, et leping sõlmiti sisuliselt ostu-müügi eellepinguna. Kinnistu olukord ning vastavus kokkulepitud tingimustele omab tähtsust ostu-müügilepingu sõlmimisel. Kinnistu omaduste kohta antud kinnituste tõelevastavust tulnuks hinnata ostu-müügilepingu sõlmimise seisuga. Sõltumata lepingus sisalduvate ostu-müügieellepingu sätete tühisusest on broneerimisega seotud lepingusätted kehtivad, kuna hageja oli tehingu sõlmimisel teadlik ostumüügieellepingu osa tühisusest. Broneerimislepingust tulenevateks vastastikusteks kohustusteks on müüja kohustus teatud aja jooksul kinnistut kolmandatele isikutele mitte müüa ning ostja kohustus tasuda selle eest broneerimistasu. Broneerimissätetest ei tulenenud mingeid kohustusi seoses müügilepingu eseme omadustega. Seega müügilepingu eseme võimalik kokkulepetele mittevastavus ei andnud hagejale õiguslikku alust broneerimislepingust taganemiseks.
11.Ka eeldusel, et broneerimisleping oli lahutamatult seotud asja omaduste ja müügilubaduse kokkulepetega ning vaidlusalune leping on kehtiv, ei ole hageja poolt esiletoodud väidetavad puudused käsitatavad lepingust tuleneva kohustuse olulise rikkumisena, mis on lepingust taganemise eelduseks VÕS § 116 lg 1 järgi. Hageja oli
lepingueseme enne lepingu sõlmimist üle vaadanud. Kõik hageja poolt esile toodud ehitise puudused olid tuvastatavad visuaalsel vaatlusel juba hageja esmasel ülevaatlusel. Hagejal oli võimalus ja ta pidi aru saama, kas ja mil määral need puudused mõjutavad müügihinda jm pooltevahelisi kokkuleppeid. Hagejal ei olnud takistust kaasata ekspert juba esimesele ülevaatusele. Lepingust taganemiseks ei anna õiguslikku alust asjaolu, et hageja tegi ostuotsustuse kergekäeliselt ja kõiki asjaolusid vajalikul määral kaalumata. Kinnistu hagejale üleandmise ja seega ka asja lepingutingimustele vastavuse nõue muutunuks sissenõutavaks notariaalse võlaõigusliku ostu-müügilepingu sõlmimisest. Enne nõude sissenõutavaks muutumist saab VÕS § 117 lg 1 järgi lepingust taganeda üksnes juhul, kui enne ühe poole kohustuse sissenõutavaks muutumist on ilmne, et teine lepingupool paneb toime olulise lepingurikkumise, eelkõige, kui ta teatab, et ei kavatse lepingut täita. Hageja ei ole esile toonud, et kostja oleks keeldunud lepingu täitmisest. Hageja ei ole ümber lükanud kostja väiteid, et nn auk seinas ja lõpetamata lagi oli kostjal plaanis müügitehingu tegemise ajaks lõpetada. Lepingu p-s 2.2 antud kinnitused on suunatud tulevikku, st müüja kinnitab, et annab asja ostjale üle vabana võlaõiguslikest ja asjaõiguslikest koormatistest ja kohustustest. Seega saanuks ja tulnuks kostja kinnituste tõelevastavust hinnata notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimise seisuga. Eeltoodu alusel ei oleks hageja lepingust taganemine materiaalõiguslikult põhjendatud. Samuti on täitmata lepingust taganemise formaalsed eeldused. VÕS § 188 lg 1 kohaselt toimub taganemine lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hageja ei ole väitnud (ega ka tõendanud) taganemisavalduse kostjale esitamist. Hageja poolse lepingust taganemisena ei ole käsitatav ka kohtule esitatud ja kostjale kättetoimetatud hagiavaldus. Vaidlusalune tehing tehti 26.10.2009. Hageja väidetel oli talle juba 08. või 09.11.2009 selge, et ta soovib lepingust taganeda. Hagiavaldus on kohtule esitatud 26.02.2010. VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Võttes arvesse tehingu tegemise asjaolusid ja suhteliselt lühikesi tähtaegu – hageja vaatas elamu üle paar päeva enne lepingu allkirjastamist, pärast seda ca paari nädala jooksul veel kahel korral, sh koos eksperdiga, ning jõudis hiljemalt 08.-09.11.2009 arusaamisele, et ei olnud müügihinna kokkuleppimisel selliste puudustega arvestanud; broneerimistähtaeg lõppes 26.11.2009 ning lepingus kokkulepitud kinnistu üleandmise tähtaeg oli 01.12.2009, ei ole 26.02.2010, so viimasest tähtajast ligi 3 kuud hiljem hagiavalduses esitatud taganemine tehtud mõistliku aja jooksul.
12.Kuna broneerimislepingu osas on 26.10.2009 leping kehtiv, hageja ei ole broneerimislepingust kehtivalt taganenud, tuleb lugeda, et leping lõppes selles sätestatud tähtpäeva - 26.11.2009 möödumisel. Pooled on broneerimisega seotud vastastikused kohustused täitnud. VÕS § 186 p 1 alusel võlasuhe lõpeb kohase täitmisega. Hagejal ei ole alust nõuda täidetud kohustuse tagasitäitmist.
13.Tõendamist ei leidnud hagejale surve avaldamine lepingu sõlmimiseks. Müüja väited teise ostja olemasolu kohta põhistavad broneerimisvajadust, mitte ei survesta pahatahtlikult hagejat lepingut sõlmima. Hageja ja tunnistaja Ü.P väited tõendavad, hageja soovis iga hinna eest tagada, et kostja kinnistut kellelegi teisele ei müü. Selle eesmärgi hageja saavutaski lepingu allkirjastamise ja broneerimistasu maksmisega.
Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
14.Hageja palub maakohtu otsuse täies ulatuses tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
15.Hageja huvi ei olnud sõlmida broneerimisleping, vaid soov omandada kinnisasi. Kohus tsiteerib ebatäpselt ja kontekstiväliselt hageja seletusi ja tunnistaja Ü P ütlusi. Kohus leiab ekslikult nagu olnuks hageja vaidlusaluse lepingu sõlmimisel teadlik, et see on eellepinguna (st osaliselt) tühine ja broneerimislepinguna kehtiv. Hageja ja tunnistaja Ü.P ei väitnud, et hageja allkirjastas lepingu üksnes selleks, et kostja ei müüks kinnistut kellelgi teisele. Kohtu rõhuasetus hageja ja tunnistaja Ü. P väidetavale arusaamisele, et leping on tühine vaid eellepinguna ja et peahuvi oli vältida kinnistu võõrandamist teisele ostjale, ei põhine tõenditel. Hageja seletustest ja tunnistaja Ü. P ütlustest nähtub hageja poolne kinnistu ostusoov, mitte eraldi broneerimissoov ja lepingu tühisusele ei osunda nad vaid eellepingu sätete osas, nagu leidis kohus, vaid tervikuna. Nende arusaamise kohaselt ei kaasnenud lepinguga mingeid õiguslikke tagajärgi ja nende ütlustest ei nähtu möönmist, et broneerimist puudutavad sätted kehtisid või et nad soovisid nende kehtimist. Kui isikul on huvi asja omandamiseks, siis selle huvi edukaks realiseerimiseks on vältimatu, et soovitavat asja vahepeal kellelgi kolmandale ei võõrandataks. See on ostuhuvi lahutamatu osa. Selgest ostuhuvist kui tervikust aga ei saa kunstlikult eraldada isiku soovi asja mittevõõrandamiseks kolmandale isikule ja järeldada kergekäeliselt, et suur summa makstakse üksnes väheväärtusliku broneerimisõiguse eest, mitte selleks, et asi tegelikult omandada. Kohus on tsiteerinud vastavaid ütlusi, rõhutades huvi raha kostjale ülekandmiseks ostu eesmärgil, müüja moraalse müügikohustuse tekitamist, hageja tahte suunatust kinnistu ostmisele, mitte broneerimisele. Asudes hiljem seisukohale, et hageja kandis raha kostjale üle siiski broneerimistasuna, on kohtuotsus vastuoluline.
16.Hageja ei tasunud 75 000 krooni kui broneerimissummat, vaid kui ettemaksu. Maakohus ei leidis, et hageja väited broneerimistasu ebamõistliku suuruse kohta ei anna hagi rahuldamiseks alust, kuid seda seisukohta kohus ei põhjendanud. Kohus oleks pidanud hindama, kas 1,5 miljonit krooni maksva tavalises elamurajoonis asuva tavalise poole maja broneerimise eest, st kohustuse võtmise eest mitte võõrandada kinnistut ühe kuu jooksul kolmandatele isikutele, samas igasuguse kohustuseta seda hagejale müüa, maksab mõistlik isik 75 000 krooni. Kaaludes ühelt poolt tasutud summa suurust ja selle alusel saadava suhteliselt madalat väärtust hageja jaoks, pidanuks kohus leidma, et summa on liiga suur, et seda saaks eeldada makstuks ainult nn broneerimise eest.
17.Kohus ei arvestanud „broneerimistasu“ õigusliku iseloomu määratlemisel asjaoluga, et pooled ja tunnistajad räägivad eellepingust ja ettemaksust. Leping oli suunatud ostuhuvi, mitte broneerimishuvi realiseerimisele ja hageja võis sellega arvestada. Maakohus jättis arvestamata, et lepinguski nimetatakse tasumisele kuuluvat summat kord broneerimistasuks, kord ettemaksuks. Kohus ei analüüsinud, miks on väidetava broneerimistasu suurus sõltuvuses asja planeeritavast müügihinnast. Samas on ettemaksu puhul tavaline fikseerida see murdosana või protsendina müügihinnast. Kohus tuvastas, et vaidlusalune leping on kinnisasja müügi eelleping. Kui müügi eellepingu alusel tasutakse rahasummasid, on lepingu iseloomu arvestades loogilisem eeldus, et nimetatud summad kujutavad endast ettemaksu omandatava asja eest, mitte broneerimistasu. Kohus ei analüüsinud, miks ei ole tasutud summa ettemaks, vaid lähtus motiive esitamata eeldusest, et tegu on broneerimistasuga.
18.Kohus ei ole järjekindel asjaolu tuvastamisel, kas leping nägi ette kinnistu võõrandamise/ostmise kohustuse. Kohus leidis, et lepingus vastavat kohustust otsesõnu ei sätestata, aga et lepingu p-s 4.2 toodud sanktsioon pidi tagama just seda, et pooled täidavad kinnistu võõrandamise/omandamise kohustust. Kohtuotsus on selles osas vastuoluline. Hageja leiab, et leping nägi tervikuna ette ostukohustuse, kuna selles olid fikseeritud kõik müügitingimused.
19.Kohus jättis tuvastamata, et broneerimisleping on kostja tüüptingimustel sõlmitud leping. Hageja soovis tüüptingimuste sätetele tugineda muuhulgas lepingu tõlgendamisel. Alusetu on kohtuotsuse väide, et hageja tugines VÕS § 39 lg-le 1 viidates vaid soovile tõlgendada lepingut müügi eellepinguna. Hageja ei ole oma huvi nii kitsalt piiritlenud, leides, et muuhulgas kuulub VÕS § 39 lg 1 alusel tõlgendamisele makstud tasu iseloom. Broneerimissätted ei ole eraldatavad eellepingu sätetest. Vähemalt järgmised lepingu punktid seovad omavahel nn broneerimissätted ja nn eellepingu sätted: 3.2, 2.8, 3.4, 4.1 (2.2), 4.2 ja 4.3.
20.Kohus kohaldas ebaõigesti TsÜS § 85. Pooled käsitlesid lepingut tervikuna tühisena, mitte ei möönnud broneerimissätete kehtimajäämist eraldi. Hageja ja tunnistaja Ü. P eitasid eraldi broneerimishuvi, vaid osundasid soovile omandada kinnisasi. Sellega seoses puudub TsÜS § 85 kohaldamise aluseks olev asjaolu – tehing ei ole osadeks jagatav ega saa eeldada, et broneerimine oleks eraldatav kinnisasja omandamisest. Kui hageja poolt tasutud summat lugeda makstuks ettemaksuna, langeb ära võimalus käsitleda tasutud summat makstuna nö puhta broneerimise eest ja ühtlasi langeb ära võimalus lugeda TsÜS § 85 alusel kokkulepet osaliselt kehtivaks (broneerimiskokkulepet tegelikult ei eksisteeri). Kohus tuvastas, et lepingu p-s 3.2 lepiti kokku müügilepingu sõlmimisel broneerimistasu arvestamine müügihinna ettemaksuks. Sellega on välistatud TsÜS § 85 kohaldamine vaidlusalusele lepingule. Kohus on jätnud otsuses avamata, millised punktid kokkuleppest kehtivad. Viide tehakse üldsõnaliselt eellepingu tingimustele ja broneerimistingimustele. Vastupidiselt kohtu põhjendamatule eeldusele ei jagune vaidlusaluse kokkuleppe punktid kaheks rangelt eraldatavaks hulgaks (broneerimissätted ja eellepingu sätted), vaid leidub sätteid, mis seovad kaks kokkulepet omavahel (viidatud punkt 3.2, aga ka punktid 2.8, 4.2, 4.3) ja kuuluvad mõlemasse. Kohus seob tehingu tühisuse küsimuse sellega, mida pooled teadsid või ei teadnud. See arusaam ei ole kooskõlas senise kohtupraktikaga. Väär on kohtu arvamus, et tühise tehingu täitmine muudab selle täidetud kohustuste osas kehtivaks.
21.Kohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 6 lg-t 1 ja TsÜS § 138 lg-t 1. Kohtu käsitlus hea usu põhimõtte rikkumisest ei haaku seaduse, valitseva kohtupraktika ega ka õiguskirjanduses esitatud seisukohtadega. Kohus lähtub oma käsitluses taas ekslikust järeldusest, nagu oleksid hageja ja tunnistaja Ü.P pidanud eellepingut tühiseks vaid osaliselt ja möönnud lepingu sõlmimisel broneerimissätete kehtivust, samuti nagu oleks raha makstud broneerimise eest, mitte ettemaksuna. Nimetatud seisukohad ei põhine asjas kogutud tõenditel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 mõtteks on kaitsta nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamise või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele ja sellise sanktsiooni olemasolu on kohus otsuses tuvastanud.
22.Kohtu arvates on hea usu põhimõttega õiguse (alusetult üleantu tagastamise nõudmine tuginedes vorminõude rikkumisest tulenevale tühisusele) teostamine eesmärgil, milleks see õigus on antud. Kui hageja oligi rutakas eellepingu sõlmimisel, siis notariaalse vormi nõude rikkumisega kaasnev tühisus peab just sellistel juhtudel teda kaitsma.
23.Kohus leidis ekslikult, et isegi kui broneerimissätted oleksid tühised, puuduks hagejal alus makstud raha alusetult omandatuna kostjalt tagasi nõuda. Sellega asub kohus sisuliselt seisukohale, et tühine tehing on kehtiv, kui pooled teadsid tühisuse alusest. Teisisõnu, senine range kohtupraktika notariaalset vormi mitteomavate kinnisvaratehingute tühisuse hindamisel on asendatud nende sisulise jaatamisega hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hageja nõude sisuks on soov saada tagasi tasutud ettemaks/käsiraha asja eest, mida tegelikult ei omandatud. Selline nõue ei ole ebamoraalne ega riku hea usu põhimõtet. Kohus jättis tähelepanuta asjaolu, et ka kostja pidi olema teadlik lepingu tühisusest. Kui kaks isikut sõlmivad teadlikult tühise kokkuleppe ja maksavad selle alusel raha, siis mille poolest on alusetult makstud raha tagastamise nõudmine pahausksem kui teadvalt seadusliku aluseta raha omandamine kostja poolt?
24.Kohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 15 lg-t 4. Kohus ei selgita esiteks, millisest hagejale teadmata asjaolust võiks jutt käia ja teiseks reguleerib see säte juhtu, kus üks isik soovib nõuda kahju hüvitamist lepingu kehtetuse tõttu, millest ta ei olnud teadlik. Käesolevas asjas ei ole hageja esitanud kahjunõuet, vaid soovib alusetud tasutud raha alusetu rikastumise sätete alusel tagasi.
25.Kohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 29. VÕS § 29 kohaldamisel tuleb kohtul lähtuda kas poolte tegelikust ühisest tahtest või siis tõlgendada kokkulepet objektiivselt, mõistliku isiku seisukohalt. Kohus tsiteeris otsuses tervet VÕS § 29, täpsustamata, millisest positsioonist ta õigupoolest lähtub. Otsus on vastavas osas põhjendamata. Vastus apellatsioonkaebusele
26.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
27.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele ja maakohtu otsus tühistamisele TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uue otsuse.
28.Vaidlust ei ole alljärgnevate asjaolude üle: • pooled sõlmisid 26.10.2009 lihtkirjaliku lepingu, mille pealkirjaks märgiti broneerimisleping asja müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks; • hageja tasus 27.10.2009 kostjale broneerimistasuna 75 000 krooni; • notariaalset kinnistu mõttelise osa müügilepingut ja asjaõiguslepingut pooled ei sõlminud.
29.Vaidlus on selle üle, kas ja millisel õiguslikul alusel tuleb kostjal 75 000 krooni hagejale tagastada.
30.Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga,
et 26.10.2009 leping on kinnistu ostu-müügi eelleping, mis on vormipuuduse tõttu tühine. Maakohus leidis põhjendatult, et lepingu eesmärk ja lepingupoolte tahe oli suunatud kinnistu võõrandamisele. Lepingus fikseerisid pooled ostu-müügilepingu olulised tingimused ja nägid ette sanktsioonid juhuks, kui notariaalne ostumüügileping jääb ühest või teisest lepingupoolest tingitud asjaolu tõttu sõlmimata. Lepingu p-s 1.6. märgitud kinnitus, et leping ei ole käsitletav eellepinguna ega kinnisasja omandamise või/ja võõrandamise lepinguna, ei oma lepingu hindamisel õiguslikku tähendust. Selles osas on kohus otsust piisavalt põhjendanud ja ringkonnakohus ei korda TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu otsuse põhjendusi.
31.Samas ei nõustu ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et lepingus sisalduvad broneerimissätted on TsÜS § 85 alusel kehtivad. Milliseid konkreetseid nn broneerimissätteid maakohus kehtivaks loeb, kohtuotsusest ei selgu. TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Seejuures tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete, s.h broneerimise tühisuse. See tähendab, et kui samas lepingus on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole antud juhul tehing osadeks jagatav ja tegemist ei ole ostu-müügilepingus sisalduva eraldiseisva nn broneerimislepinguga, mis oleks sõlmitud ka kehtetu osata, kuna nn broneerimistasu ei makstud üksnes kinnisasja broneerimise eest, st selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks, vaid see oli lepingu p 3.2 järgi ettemaksuks, mis tasaarvestatakse lepingu p-s 1.5 nimetatud ostu-müügihinnaga. Seega on lepingu järgi tegemist müügihinna osaga. Ka ületab broneerimistasu suurus (5% lepingu eseme maksumusest) ainuüksi ühekuulise broneerimise eest mõistlikult makstava summa, arvestades asjaolu, et tegemist oli tavalises elamurajoonis asuva tavalise kinnistu osaga, mille omandamiseks puudus hagejal erihuvi. Ringkonnakohtu istungil ei vaielnud kostja hageja erihuvi puudumisele vastu. Ringkonnakohus leiab, et hageja kui tavaline füüsiline isik, allkirjastades kostja maakleri poolt ettevalmistatud lepingu, mõistis seda selliselt, et kui ta tasub ettemaksuna 75 000 krooni, mis jääks müügilepingu sõlmimisel müügihinna osaks, saab selle kostjalt tagasi, kui müügilepingut ei sõlmita. Kuna leping on tervikuna tühine, on tühine ka lepingu p 5.2, milles on märgitud, et juhul, kui mingi lepingu säte osutub vastuolus olevaks Eesti Vabariigi seadusandlusega, ei mõjuta see ülejäänud lepingu sätete kehtivust. Nimetatud lepingupunktist ei saa tuletada erikokkulepet broneerimissätete kehtivuse kohta lepingu ülejäänud osa tühisuse korral, nagu kostja leiab, sest leping ei ole osadeks jagatav.
32.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga ka selles osas, nagu oleks hageja tuginemine eellepingu tühisusele ja sellele, et kostja on kohustatud tühise tehingu alusel saadu tagastama, vastuolus hea usu põhimõttega ja sellest tulenevalt ei ole hagejal kaitstavat õigust nõuda tühise tehingu alusel üleantu tagastamist. Selles osas kohaldas maakohus ebaõigesti VÕS § 15 lg-t 4. Nimetatud säte ei reguleeri tühise tehingu alusetult tasutud raha tagastamist. Asjaolu, et hageja teadis lepingut allkirjastades selle tühisusest, ei anna alust lugeda hageja käitumist ettemaksu tagasinõudmisel hea usu vastaseks käitumiseks. Hageja ei ole oma õigusi kuritarvitanud ja tal on õigus nõuda tühise tehingu alusel tasutud raha tagastamist. Kuna leping on tervikuna
tühine, on hagejal õigus selle alusel tasutu tagasi saada VÕS § 1028 lg 1 järgi. Seega tuleb hagi 75 000 krooni tagastamiseks rahuldada.
33.Kuna leping on tervikuna tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei käsitle ringkonnakohus poolte seisukohti selles osas, kas leping on tüüptingimustega ega kontrolli nende kehtivust (tühisust). Samuti ei oma ringkonnakohtu hinnangul käesoleva asja lahendamisel tähtsust, milliste omadustega oli kinnistu ja kas hageja on lepingust kehtivalt taganenud või mitte. Menetluskulud Kuna hageja apellatsioonkaebus rahuldatakse ning hagi kuulub ringkonnakohtu otsusest tulenevalt rahuldamisele, kannab TsMS § 162 lg 1 järgi kõik hagimenetluse kulud kostja, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule.
Iko Nõmm
Imbi Sidok
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.