Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Hageja esitas kostja suhtes maksekäsu kiirmenetluse avalduse, mis anti 20.10.2010 määrusega üle kohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Hageja esitas kohtule hagi, milles palus kostjalt välja mõista põhivõlg 61 551 krooni ja viivised 16 489,68 krooni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt andis hageja 20.10.2009 sõlmitud üürilepinguga kostjale üürile äriruumid asukohaga XXXTallinnas. Leping oli sõlmitud tähtajaga 31.10.2011. Üüri suuruseks oli lepingu järgi 50 krooni ruutmeetri eest kuni 31.01.2010 ja 100 krooni kuus alates 01.02.2010. Pooled sõlmisid lepingu lisa 4, millega leppisid kokku, et kostja tasub üüri 96,2 ruutmeetri suuruse pinna eest, lepingu lisa 5 järgi tasus kostja hagejale 102,2 ruutmeetri suuruse pinna eest ja hageja ei hüvita basseini kasutusele võtuga seotud kostja kulusid. Hageja leiab, et leping on sõlmitud kostjaga mitte kostjale kuuluva äriühinguga. Pooled leppisid lepingus kokku, et kostja tasub hagejale üüri tagatisena deposiidi, mis ei kuulu tagastamisele ega tasaarvestamisel, kui leping lõpetatakse hageja algatusel kostja poolse lepingu rikkumise või võlgnevuse tõttu. Pooled sõlmisid 04.02.2010 lisakokkuleppe 1, milles lepiti kokku, et kostja tasub 01.02.2010 kuni 28.02.2010 üüri 50 krooni ruutmeetri eest ning osamaksetena veebruari kuu ajatatud üürisumma. Samasisulise kokkuleppe sõlmisid hageja ja kostja ka perioodi 01.03.2010 kuni 30.04.2010 kohta. Kostja teatas 12.05.2010, et soovib lepingu lõpetada, sest toitlustusasutuse pidamine ei ole kasumlik. Hageja lepingu ülesütlemisega ei nõustunud ja teavitas sellest oma 13.05.2010 kirjaga ka kostjat. Kostja teavitas hagejat oma 25.05.2010 kirjaga uuesti lepingu lõpetamisest ja palus alandada mai kuu üüri. Hageja ütles lepingu 31.05.2010 avaldusega üles alates 01.06.2010, sest kostjal oli hageja ees üürivõlgnevus summas 27 636,40 krooni. Kostja andis hagejale ruumid üle, mille kohta vormistati vastavasisuline akt. Ruumide üleandmisel ei andnud kostja hagejale üle basseinipumpa. Hageja esitas kostjale 04.06.2010 puuduste likvideerimise nõude, mille palus pump üle anda hiljemalt 11.06.2010. Kostja pumpa hagejale üle ei andnud.

Hageja nõuab kostjalt kolme kuu üüritasu summas 17 050 krooni, lisakokkuleppes 1 kokkulepitud osamakse tasumist summas 3066 krooni ja arvestuslike kõrvalkulude tasumist summas 195 krooni, kokku 20 311 krooni. Hageja nõuab kostjalt viivitusega tasutud arvete eest viivist summas 4746,27 krooni ning tasumata arvetelt kuni 24.11.2010 summas 8872,58 krooni. Lisakokkuleppe 1 alusel tasumisele kuuluvalt osamakselt nõuab hageja viivist 1310,72 krooni ning arvestuslikelt kõrvalkuludelt viivist 85,8 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista ka tulevikus sissenõutavaks muutuv viivis. Kostjal ei ole õigust nõuda tasaarvestuse tegemist deposiidi alusel, sest leping on lõpetatud kostja rikkumise tõttu. Hageja nõuab kostjalt ka hinnavahe (kahju) ja kulutuste hüvitamist. Hageja ültes lepingu üles kostjast tulenevatel põhjustel ja tegi asendustehing, andes äriruumi valduse üle uuele üürnikule alates 03.06.2010. Asendustehingus lepiti kokku igakuiseks üürisummaks 97,85 krooni, seega on asendustehingu väärtuseks kuni poolt lepingu esialgse tähtajani 200 000 krooni, lepingu väärtuseks oleks olnud 224 840 krooni ja hinnavahe 24 840 krooni, millehüvitamist hageja kostjalt nõuab. Hageja tegi uue üürniku saamiseks kulutusi maaklerteenusele summas 10 000 krooni. Hageja tegi ka kulutusi uue basseinipumba saamiseks summas 6400 krooni. Kahjuhüvitiselt kui ka tehtud kulutustelt tuleb kostjal tasuda viivist seadusega sätestatud määras. Asendustehingu eest on viivis 24.11.2010 seisuga 961,80 krooni, maaklerteenuse eest tehtud kulutuse eest 387,20 krooni ja basseinipumbale tehtud kulutuselt 125,312 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista ka tulevikus sissenõutavaks muutunud viivis.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kohtule esitatud kirjalike vastuväidete kohaselt ei ole kostja lepingu pooleks. Üürileping on sõlmitud äriühinguga, mille juhatuse liikmeks ja osanikuks oli kostja. Äriühing osutas ruumides toitlustusteenust ja tasus üüriarveid, hageja ei ole äriühingu poolt tasumist vaidlustanud. Üürilepingu ülesütlemine oli õiguspärane. Üürnik tegi avalduse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, ülesütlemise alused ei piirdu üksnes lepingus sätestatuga. Erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadus seda ei nõua. Äriühingu tegutsemine üüritud pinnal oli kahjumlik ja hagejal ei ole õigust sundida teist eraõiguslikku äriühingut olema kahjumilikus õigussuhtes. Kostja leiab, et lepinguliste kohustuste vahekord on muutunud seoses majanduskriisiga. Kostja tegi omavahendite arvel mitmesuguseid kulutusi tegevuse ja käibe suurendamiseks, kuid see ei andnud tulemusi. Hageja ei nõustunud üüri hinda vähendama ja lepingu jätkamine oli kostja jaoks ebamõistlikult koormav. Üürileping on erakorraliselt lõpetatud üürniku algatusel, seega ei ole kostja lepingut rikkunud ning tasaarvestuse tegemisest keeldumine ei ole lubatud. Hageja väljastas üürilepingu lõppemise seisuga väljavõtte kostja võlgnevustest kogusummas 27 636,40 krooni. Kostja oli tasunud deposiidina 24 500 krooni. Kostja tasus täiendavalt juurde 7248,84 krooni, mis oli deposiidi arvelt tasaarvestamata summa. Kostja leiab, et kostjal puudus hageja ees üüri ja kõrvalkulude võlgnevus ja sellest tulenevalt ka viivise võlgnevus hageja ees. Hinnavahe hüvitamise nõue kostja vastu on põhjendamatu. Kostja ei ole lepingut rikkunud ning kahju nõue eeldab lepingu rikkumist, süü ja põhjusliku seose olemasolu. Hinnavahe arvestus on ebaselge. Kui kostja oleks jätkanud üürilepingut oleks tema poolt tasutav üürisumma olnud 9338 krooni kuus, millele lisandunuks käibemaks. Uue üürniku poolt tasuti üüri 10 000 krooni kuus, millele lisandus käibemaks. Uue üürniku poolt tasutav üür on suurem kui kostja poolt tasutud üür, seega ei saa olla tekkinud ka kahju hinnavahe näol. Uue üürilepingu sõlmimisega seotud kulude väljamõistmine ei ole samuti põhjendatud. Võlasuhte õiguspärase lõpetamisega seonduvalt taastus võlasuhte eelne olukorda ning üürniku otsimisega seotud kulud on hageja risk mida kostja ei pea kandma. Basseinipumba asendamise nõue ei ole samuti põhjendatud. Kostja tagastas ruumid samas seisundis, mis ta nad sai Ruumide valduse saamisel ei olnud bassein töökorras. Kostja oli

sunnitud oma kulul basseini korda tegema, sest oli plaaninud kasutada basseini oma äritegevuses. Bassein on ilmselt ehitatud ebaseaduslikult. Viiviste nõue ei ole samuti põhjendatud, sest hagejal ei ole põhinõuet, mida kostja vastu maksma panna.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud kohtuistungil ära hageja ja kostja seisukohad, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Hageja on esitanud kostja vastu üürilepingu rikkumisest tulenevad nõuded. Asja lahendamiseks on vaja välja selgitada kelle vahel on üürileping sõlmitud ning kas, millal ja millisel alusel on pooltevaheline üürileping lõppenud, kas kostja on täitnud oma üüri tasumise kohustuse. Kahju nõude puhul on oluline välja selgitada kas kostja on lepingut rikkunud, milline on põhjuslik seos kahju ja kostja väidetava rikkumise vahel ja kui suur on kahju. TsÜS § 67 lg 1 sätestab, et tehing on toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Tehingu tegemiseks on vaja tehingu poolel teha tahteavaldus. Kohtule esitatud üürilepingust ja selle lisadest ja lisakokkulepetest nähtub, et lepingu on allkirjastanud hageja ja kostja. Kõikidele lepingu osadele on alla kirjutanud kostja füüsilise isikuna, kuigi tegemist on äriruumi üürilepinguga. Kohtule esitatud deposiidi tasumise maksekorraldusest nähtub, et arve on esitatud kostjale, ka kõik kohtule esitatud üüriarved on esitatud kostja nimele. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja kohustuse on täitnud OÜ FF, mille osanikuks ja juhatuse liikmeks on kostja. Ka ülesütlemise avaldused on esitanud kostja oma nimelt. Kohus asub seisukohale, et tehingu tegemiseks vajalikud tahteavaldused on teinud kostja, järelikult tuleb lugeda kostja ka lepingu pooleks. Asjaolu, et kostja kohustuse tasuda üüri on täitnud kolmas isik, ei ole VÕS § 78 lg 1 sätestatuga vastuolus, kuid ei tee kolmandat isikut veel tehingu pooleks. Üürilepingu lõpetamine ülesütlemisega on sätestatud VÕS § 314-319 ning VÕS § 313 lg 1 sätestab täiendava ülesütlemise aluse. Pooled on lepingu ülesütlemise õiguse sätestanud lepingu p 17, üürniku õiguse leping erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda on sätestatud p 17.7. Kohus leiab, et lepingu punktis 9.2.1, mis sätestab üürniku õiguse leping ennetähtaegselt üles öelda lepingus sätestatud alustel, ei ole pooled välistanud ega piiranud erakorralise ülesütlemise aluseid selliselt, et lisaks lepingus äratoodud ülesütlemisalustele oleks välistatud seaduses ettenähtud muude aluste kasutamine. Kostja on oma vastuväites leidnud, et ütles lepingu erakorraliselt üle. Erakorralise ülesütlemise kehtivuse hindamiseks peab ülesütlemine vastama VÕS § 325 lg 2 p 1-3 sätestatud vorminõuetele ning peab esinema mõni lepingus kokkulepitud alus ülesütlemiseks või mõni VÕS § 314 -319 sätestatud alus või oli üürnikul võimalik rakendada VÕS § 313 lg 1 ette nähtud ülesütlemise võimalust. Kohtule esitatud hageja juhatuse liikme ja kostja kirjavahetusest nähtub, et pooled pidasid läbirääkimisi alates 12.05.2010 lepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel, kuid ei saavutanud tulemust. Kostja on käsitlenud ülesütlemisavaldusena oma 12.05. ja 21.05.2010 kirju. Kohus leiab, et kostja 21.05.2010 avaldus vastab vormilt VÕS § 325 lg 2 p 1-3 nõuetele. Avalduse tekstist, mis viitab üürilepingu numbrile, on aru saada üüritud ese, märgitud on lepingu lõppemise päev ning ülesütlemise alusena on kostja 12.05.2010 kirjas välja toodud majanduslik mittetasuvus. Üürilepingu ülesütlemise avalduses endas ei pea olema põhjalikult selgitatud ja tõendatud ülesütlemise aluse olemasolu vaid see tuleb üksnes ära mõrkida. Kohus leiab, et

majanduslik mittetasuvus on piisava täpsusega näidatud ülesütlemise alus. Pooled ei ole lepingu kokku leppinud, et üürnik saab lepingu üles öelda mitterentaabluse tõttu, samuti ei ole sellist ülesütlemise alust sätestatud VÕS § 314-319, seega tuleb järeldada, et ülesütlemise alusena on tuginetud VÕS § 313 lg 1. Ülesütlemise avaldusele sätestatud vorminõudeid on kostja järginud, kuid ülesütlemise kehtivuseks peab lisaks ülesütlemise aluse äranäitamisele tõendama ka selle tegelikku olemasolu. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel, kusjuures põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt poolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Mõjuval põhjusel üürilepingu lõpetamisel peab olema tagatud üürilepingute õiglase lõpetamise võimaluse ja kohus peab kaaluma, kas saab eeldada, et ülesütlemist sooviv pool lepingu täitmist ei jätka. Kohus leiab, et eraõiguslikku juriidilist isikut ei saa sundida olema majanduslikult kahjulikes õiguslike suhetes. Äriühingu eesmärk on teenida kasumit ning kõik tema tehingud peavad seda eesmärki täitma. Mõjuva põhjuse olemasolu tõendamine on kostja, kui sellisele ülesütlemise alusele tugineva poole kohustus. Hageja ei ole menetluse käigus esitanud vastuväiteid kostja poolt välja toodud asjaolule, et toitlustusasutuse pidamine üüritud ruumides, ei olnud majanduslikult tasuv. Kohtule esitatud lepingu lisakokkulepetest nähtub, et hageja on üüri suurust alandanud ja tasumist ajatanud just kostja majandustegevusest tulenevalt. Lepingu p 17.7 nimetatud erakorralisel ülesütlemisel on pooled kokku leppinud ühekuuse etteteatamise tähtaja, kuid seaduses sätestatud aluste kasutamisel kohtu arvates etteteatamise tähtaega kokku lepitud ei ole. Kohus leiab, et kostja väited ülesütlemise aluse olemasolu kohta on tõendatud ning lepingu lõpetamine alates 01.06.2010 kehtiv, kuna ülesütlemisel oli alus. Hageja poolt tehtud ülesütlemise avaldus ei ole kehtiv, kuna üles öeldud lepingut ei saa teistkordselt üles öelda. Lepingu ülesütlemine ei vabasta kostjat VÕS § 271 lg1 sätestatud kohustusest tasuda üüri asja kasutamise eest kuni asja üleandmiseni hagejale. Pooled ei vaidle selle üle, et üüritud asja valdus läks hagejale aktiga üle 1.06.2010. Järelikult oli kostjal kohustus tasuda üür ja kõrvalkulude eest selle ajani mh ka ajatatud võlgnevuse eest. Kostja ei ole vaidlustanud üür ja kõrvalkulude suurust vaid üksnes märkinud, et ta on need tasaarvestanud hagejale tasutud deposiidiga. Järgnevalt kontrollib kohus, kas tasaarvestuse tegemine kostja poolt oli lubatud. VÕS § 186 p 2 sätestab, et võlakohustus lõppeb tasaarvestamisega. VÕS § 200, mis sätestab tasaarvestuse piirangud, ei nimeta, et pooled saaksid kokku leppida tasaarvestuse keelus. Lepingu p 18.1.2 järgi ei ole üürnikul õigust deposiiti tagasi saada, kui leping lõpetatakse üürileandja algatusel üürniku poolse lepingu rikkumise või võlgnevuse tõttu. Kohus tuvastas, et leping lõpetati üürniku poolt ning seega ei piira leping üürniku deposiidi tagasi saamise õigust ning üürnikul oli võimalik deposiit tasaarvestada hageja üüri ja kõrvalkulude nõudega. Tasaarvestuse tegemiseks peab olema VÕS § 198 järgi tehtud vastav avaldus. Kostja on oma 09.06.2010 kirjas teinud tasaarvestuse avalduse. Kostja kohustus hageja ees üürilepingu lõppemisel oli 27 636,40 krooni, mille kostja tasaarvestas. Hageja on üüri ja kõrvalkulude nõudena kostja vastu on esitanud summa 17 245 krooni ja ajatatud võla nõue 3066 krooni. Kostja kohustuseks oli üürilepingu lõppemise seisuga 35 948,38 krooni. Kohtule on kahjunõude ja üürinõude esitamise tõendina esitatud hageja 01.07.2010 kiri, milles on küll viide ka varasemale kohustuse täitmise nõudele, kuid mida kohtule esitatud ei ole. Kohus järeldab sellest, et kohustuse täitmise viimaseks tähtajaks oli 12.07.2010. Kostja sai tasaarvestada selleks ajaks tekkinud kohustused sh üür ja kõrvalkulude võlgnevuse summas 30 702,40 krooni, mis nähtub ruumide üleandmise aktist ja tekkinud viivise summas 5245,98 krooni vastavalt hageja 02.06.2010 viivisarvele. Tasaarvestuse tegemine ei vabasta kostjat viivise tasumise kohustusest, kui kohustuse täitmisega on viivitatud. Hageja andis kostjale oma 01.07.2010 kirjaga tähtaja tasuda võlgnevus 12.07.2010. Kostja tasaarvestas 09.06.2010 deposiidi summa 24 500 krooni ja tasus 14.07.2010 hagejale 7248,84 krooni. Järelikult oli kostja viivituses summalt 7248,84

krooni kaks päeva ja viivise suuruseks 0,25 % tasumata makselt päevas kogusummas 36,24 krooni. Kostjal on tasumata ja tasaarvestamata 4199,54 krooni ning see tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel. Hageja on kohustuse täitmisega viitamisel õigustatud VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 113 lg 1 järgi viivist, mille määras on pooled lepingus kokku leppinud. Viivist tuleb arvestada alates 12.07.2010 kuni kohtuotsuse tegemiseni summas 2370,74 krooni (226 päeva*0,25%*4199,54) ja sealt edasi 0,25 % põhinõudelt päevas kuni otsuse täitmiseni TsMS § 367 alusel, kuid mitte rohkem kui põhivõlg. Järgnevalt käsitleb kohus hageja hinnavahe hüvitamise nõuet kahjunõudena. Üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine ei ole küll lepingurikkumine, kuid kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Selliseks kahjuks saab eelkõige olla uue üürilepingu sõlmimisega kaasnevad kulud ja ka hinnavahe. Kohtule esitatud AS-le RKV esitatud arvest nähtub, et hageja on tasunud 10 000 krooni vahendustasu ja üürilepingu vahendamise eest tasu 500 krooni, millest võib järeldada, et hageja sõlmis uue üürilepingu, kuid hageja ei ole esitanud tõendeid uue üürilepingu üüri suuruse kohta. Kohus leiab, et vahendustasu 10 000 krooni väljamõistmine on põhjendatud, kuid hinnavahe hüvitamine ei ole põhjendatud, sest see ei ole tõendatud ja kostja vaidleb uue üüri suurusele vastu. VÕS § 334 lg 1 järgi on kostjal kohustus üüritud ese tagastada hagejale koos päraldistega. Basseinipump on asja päraldis. Kohtule esitatud lepingu lisa 4 järgi oli üürniku kohustuseks teha investeeringud basseini kasutuselevõtmiseks ja lisa 5 järgi ei ole hagejal kohustust hüvitada basseini kasutusele võtmiseks tehtud investeeringuid. Kohus järeldab sellest, et üürilepingu lõppemisel oli bassein töökorras ja kostjal oli kohustus hagejale üle anda töökorras basseiniga ruumid. Ruumide üleandmisel on fikseeritud puudusena basseinipumba puudumine. Hageja on andnud oma 04.06.2010 kirjaga kostjale tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle koha, ett a oleks puuduse kõrvaldanud ning hagejal on VÕS § 127 lg 4 järgi õigus puudus omal kulul kõrvaldada ja nõuda sellele tehtud kulutuste hüvitamist. Kohtule esitatud OÜ B arvest nähtub, et basseinipumba maksumuseks oli 6400 krooni. Hageja on õigustatud nõudma VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 alusel viivist kahju hüvitiselt seaduse sätestatud viivise määras alates kohustuse sissenõutavaks muutmisest. Hageja on esitanud kostjale nõude tasuda kahju hüvitist oma 01.07.2010 kirjaga, andes tähtajaks 12.07.2010. Basseinipumba hüvitamise eest soovib hageja viivist alates 28.08.2010. Kostjalt tuleb välja mõista kahjuhüvitiselt viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates 12.07.2010 kuni 27.08.2010 põhisummalt 10 000 krooni ja alates 28.08.2010 kuni kohtuotsuse tegemiseni summalt 16 400 krooni kuni kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte rohkem kui põhivõlg 16 400 krooni. TsMS § 163 lg 1 ja § 173 lg 1 järgi tuleb hageja menetluskulud 30 % osas jätta kostja kanda ja muus osas jätta poolte kanda. Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.