2-09-50013 Jana Parika hagi Vello Tammaru vastu 1 250 000 krooni, intressi ja viivise saamiseks Pärnu Maakohtu 1. oktoobri 2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Jana Parika apellatsioonkaebus
Tsiviilasi
01. veebruar 2011, avalik kohtuistung Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja Jana Parika (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXX XXX XXXXXXX), esindaja adv Indrek Lillo Kostja Vello Tammaru (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX XXX-X, XXXXX XXXXX XXXXXXX, esindaja adv Raul Talts Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
1 250 000 krooni (79 889,56 eurot)
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 1.oktoobri 2010 otsus tsiviilasjas nr 2-09-50013 ja teha uus otsus ning jaotada uuesti menetluskulud.
2.Lugeda kohtuotsuse resolutsioon sõnastatuks järgmiselt: Välja mõista Vello Tammarult põhivõlg 1 250 000 krooni (79 889,56 eurot), intress 5015 krooni (320,52 eurot) ja viivis ajavahemiku 31.03.2009 kuni 31.10.2010 eest 164 100 krooni (10 487,90 eurot) ning sealt edasi viivis alates 01.11.2010 kuni põhinõude kohase täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras Jana Parika kasuks
Kõik menetluskulud jäävad kostja, Vello Tammaru kanda.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Jana Parika esitas 02.10.2009 Pärnu Maakohtule hagi Vello Tammaru vastu põhivõla 1 250 000 krooni, intressi 5015 krooni ja viivise saamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 28.01.2009 kinnistu võlaõigusliku müügilepingu, millega kostja müüs ja hageja ostis kinnistu XXXXX XXXX XXXXXX XXXXX, XXXXX XXXXXX, XXXXX XXXXXXXXX hinnaga 1 700 000 krooni, millest hageja tasus lepingu sõlmimisel 1 250 000. Ülejäänud müügihind tuli hagejal tasuda asjaõiguslepingu sõlmimisel. Hageja võttis kinnistu valduse üle 07.02.2009. Hageja elas kinnistul asuvas elamus 07.02.-18.02.2009. Elamu kasutamisel selgus, et seal ei ole võimalik talvisel ajal elada. Vaatamata pidevale kütmisele ei tõusnud ruumide temperatuur üle +18 kraadi ning hommikuti oli see kuni +9 kraadini hoolimata sellest, et elamut köeti päev-päeva järel pidevalt 12 tunni vältel. Nimetatud temperatuurid fikseeriti olukorras, kus ööpäevane keskmine temperatuur ei langenud alla -6 kraadi.
2.18.02.2009 teavitas hageja soojapidavuse probleemist lepingu sõlmimist vahendanud maakler Anne Kruttot. Maakler vastas, et kaebused on kostjale edasi antud ning kostja olevat nõus tellima termopildi (energiamärgise) ning on selle põhjal nõus maja ümber ehitama. 22.02.2009 teatas kostja hagejale, et ta ei teadnud, et majal peab olema energiamärgis, kuid ta on selle tellinud. Samuti pakkus kostja välja, et kompenseerib osaliselt uue küttelahenduse. Kuna kostja ei täitnud oma lubadust, tellis hageja omal kulul elamu termoülevaatuse, mille kohta 04.03.2009 koostatud raporti kohaselt on elamu soojapidavus puudulik, mille põhjuseks võib olla ebapiisav või ebatihe soojustus ning halva kvaliteediga küttekolle.
3.Kostja ei teavitanud hagejat lepingu sõlmimisel asjaolust, et lepingu eseme soojapidavus on puudulik. Lepingu punktis 1.7.4 sisaldub kostja kinnitus, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Puudulik soojapidavus pidi olema kostjale teada, kuna kostja omandas lepingu eseme 31.08.2000 ja oli seega kinnistu omanik rohkem kui 8 aastat.
4.20.03.2009 saatis hageja kostjale lepingust taganemise avalduse, mille kostja sai kätte 23.03.2009. Hageja palus kostjal viivitamatult tagastada lepingu alusel tasutud 1 250 000 krooni. 13.05.2009 vastas kostja sellele, et lepingust taganemise eeldused
ei ole täidetud, mistõttu on hageja taganemisavaldus tühine. Samuti tegi kostja ettepaneku kohtuvälise kompromissi sõlmimiseks. Pärast seda toimusid poolte vahel läbirääkimised olukorra lahendamiseks, kuid pooled kokkuleppele ei jõudnud. Kostja ei ole tagastanud hagejale lepingu alusel tasutud 1 250 000 krooni, samuti keeldub ta tagasi võtmast elamu valdust ja ilmumast notari juurde omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kustutamiseks avalduse vormistamiseks. Kostja vastuväited
5.Kostja hagi ei tunnistanud. VÕS § 116 lg-s 1 ettenähtud eeldused lepingust taganemiseks ei ole täidetud ja taganemisavaldus on TsÜS § 84 lg 1 kohaselt tühine. Kostja ei ole lepingut rikkunud. Elamu vastab lepingutingimustele. Hageja ei ole elamu soojapidavuse puudulikkust tõendanud, tema sellekohased väited on paljasõnalised. Kokkulepet elamu soojapidavuse eritingimuste kohta lepingus ei ole. Elamu on ehitatud 30 aastat tagasi ja seepärast ei saa eeldada sama kvaliteeti, mis on uutel hoonetel. Elamu soojusallikateks on ahju-, elektri ja kaminaküte. Sellest oli hageja lepingu sõlmimise ajal teadlik. Kombineeritud kütte kasutamine ja eelkõige õhkkütte kamin eeldab teistsugust kütmisrežiimi võrreldes keskküttekatlaga. Hagejale selgitati, et õhkküttekamin ei salvesta soojust ja kui ei köeta, ei ole ka soe. Hagejal oli võimalik kasutada ka elektrikütet. Hageja on kasutanud kütmisel valesid võtteid ja seadistanud küttesüsteemi režiimile, mis ei ühti tema elukorraldusega. Kombineeritud kütte puhul tuleb elektrikütet kasutada pidevalt. Hageja oli teadlik, et elamut ei ole kaks aastat kasutatud ega igapäevaselt köetud. Elamu oleks tulnud ühe kuu jooksul sisse kütta.
6.Hageja poolt tellitud termoülevaatus ei vasta Eesti Standardikeskuse poolt kehtestatud nõuetele ja see ei tõenda elamu puudulikku soojapidavust. Kostja poolt tellitud energiamärgise kohaselt on elamu keskmise energiavajadusega. Lepingus eritingimuste puudumisel tuleb eeldada selle piisavust ja vastavust nõuetele. Pooled ei ole lepingus fikseerinud soojuse läbilaskvuse piirnäitusid ega mitte ühtegi ehitustehnilist nõuet, millele ehitis peab vastama. Samuti ei ole hageja nimetanud ühtegi nõuet, millele elamu küttesüsteem peab lepingu kohaselt vastama. Seetõttu kuulub kohaldamisele VÕS § 77 lg 1, mille järgi tuleb niisugusel juhul kohustus täita vähemalt keskmise kvaliteediga.
7.Hageja oleks pidanud andma kostjale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Hageja väited, et puuduste kõrvaldamise ajal ei oleks võimalik elamus elada ja et puuduste kõrvaldamine võtab märkimisväärse aja, ei ole põhjendatud. Elamu soojustamine toimub väljastpoolt, mistõttu see ei takista elamus elamist.
8.Alusetu on etteheide ebamõistlikult suurte küttekulude kohta. Lepingu sõlmimisel hageja küttekulude suuruse kohta huvi ei tundnud. Energiamärgise kohaselt on tegemist keskmise energiavajadusega hoonega. Kui hagejal oli huvi keskmisest väiksema energiavajadusega hoone järele, oleks tulnud seda lepingus märkida. Madalad küttekulud ei olnud lepingu tingimuseks. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
9.Maakohus jättis hagi rahuldamata. Nõustuda tuleb hagejaga selles, et elamu keskmise kvaliteedi juurde kuulub võimalus elamus aastaringselt elada ja elamu külmal aastaajal soojaks kütta, kuid objektiivseid tõendeid selle võimaluse puudumise kohta ei ole kohtule esitatud. Lepingus puuduvad tingimused elamu soojapidavuse näitajate ja küttesüsteemi omaduste kohta ning seepärast tuleb asuda seisukohale, et hagejale üle antud elamu peab olema VÕS § 77 lg 1 kohaselt keskmise kvaliteediga. Kohtule esitatud tõendid kinnitavad elamu keskmist kvaliteeti.
10.OÜ Ehitusekspertiisibüroo ekspert Hannes Kase arvamuse kohaselt vastab elamu välispiirete soojapidavus elamu kasutusele võtmise ajal 1989.a. kehtinud nõuetele ning majja ehitatud küttesüsteem on küllaldane selleks, et majas elada ka kütteperioodil. Elamiseks vajaliku temperatuuri saavutamine ja hoidmine oleneb kütteseadmete õigest kasutamisest.
11.Tunnistaja K. V. ütlused tõendavad, et kostja selgitas, kuidas maja kütta. Hageja ei püüdnud omandada võtteid, kuidas elamut õhkkütekamina, ahju ja elektriradiaatorite koostöös efektiivselt kütta. Hageja kinnitab, et 12 tunnise kütmise tulemusena saavutas ta elamus temperaturi +18 kraadi ja pärast kütmise lõpetamist kella 23.00 paiku oli hommikuks +9 kraadi. Milliseks osutus õhutemperatuur kütmise tulemusena eri ruumides või ühe ruumi erinevates kohtades, selle kohta tõendid puuduvad. Samuti ei ole teada, kas hageja toimis õhkküttekamina kütmisel täpselt nii, nagu kostja oli selgitanud ja kasutusjuhis ette näeb. Teadmata on, millise koguse küttepuid hageja ööpäevas õhkküttekaminas küttis ja millise jämedusega olid halud ning kas ja millise sagedusega küttis hageja ahju. Hageja tunnistab, et lõpuks lülitas ta sisse ka elektriradiaatorid, kuid ei ole märkinud, milliseks kujunes ruumide temperatuur siis. Hageja ja tunnistaja K. V. on kinnitanud, et majja sissekolimise päeval oli kostja maja soojaks kütnud. Hageja kinnitab, et renoveeritud elamut ostes ta eeldas, et elamu on soojustatud kõigi tänapäeval kehtivate normide kohaselt ja on soojapidav. Samal ajal sai hageja aru, millise suurusega elamu ta ostab ja pidi seega arvestama, et talvel kõigis ruumides elamiseks normaalse temperatuuri hoidmiseks tuleb tundma õppida maja küttesüsteemi, ja iga ruumi soojakssaamise eripära olenevalt ruumi suurusest, asukohast majas ning akende paiknemisest. Hageja käis majaga enne ostmist kolm korda tutvumas ja ta tunnistab, et kostja andis talle üle õhkküttekamina kasutusjuhise ja andis selle kütmise kohta selgitusi. Hagejal oli võimalus küsida kostjalt maja kütmise võimaluste kohta. Hagejale 22.02.2009 saadetud elektronkirjas on kostja selgitanud veel kord kõiki maja kütmise võimalusi ja viidanud oma varasemale selgitusele, et päeval kodust äraoleku korral õhkküttekamin ei sobi. Samuti on kostja avaldanud valmisolekut hüvitada hagejale osaliselt uus küttelahendus. Seega on kostja suhtunud pärast seda, kui hageja soovis lepingust taganeda, hagejasse igati mõistvalt ja kooskõlas hea usu ning mõistlikkuse põhimõttega vastavalt VÕS § 6 lgle 1 ja 76 lg-le 2. Seepärast on kohtul alus arvata, et nii käitus kostja ka lepingueelsete läbirääkimiste käigus.
12.Usaldusväärsed ei ole hageja ja tunnistaja K. V. väited, et nad said õhkküttekamina pideva kütmise vajadusest kostjalt teada alles pärast sissekolimist ja et kostja varem kamina kütmise eripära nende eest varjas ja rääkis, et maja soojashoidmiseks piisab kahe kaminatäie puude ärakütmisest. Hageja ja tunnistaja K. V. käisid majaga enne ostmist kolm korda tutvumas ja ühel korral oli kaasas ka K. V. elukaaslane. Seepärast ei ole usutav, et kostja ei rääkinud, kuidas õhkküttekaminat kui põhilist küttekollet tuleb kütta. Hageja võtab omaks, et kostja andis talle kamina kasutusjuhise. Seepärast pidi hagejal juba majja kolimisel olema teada, et seda tüüpi kamin ei salvesta soojust ja ruumides sobiva temperatuuri hoidmiseks tuleb kaminat pidevalt kütta. Hagejal pidi juba majaga tutvumisest olema teada, et põhiline kütmine toimub õhkküttekaminaga ja seepärast pidi ta arvestama selle küttekolde eripäraga.
13.Fakt, et hageja ja tunnistaja K. V. ei suutnud 07.-18.02.2009 elamut endale meelepäraselt soojaks kütta ja elamust lahkusid, ei tõenda, et elamu soojakskütmine talvisel ajal ei oleks võimalik. Kohtul ei ole alust kahelda Aaviku Ehitus OÜ poolt tehtud termofotodes, millistelt nähtuvad kohad, kust soe õhk elamust kaob ja külm õhk sisse pääseb. Spetsialisti arvamuse kohaselt võivad elamu aeglase soojenemise ja kiire jahtumise põhjuseks olla ebapiisav või ebatihe soojustus või halva kvaliteediga
küttekolle ning hinnang majale on puudulik. Kohtul puudub alus selles hinnangus kahelda, kuid järeldus elamu soojapidavuse kohta on väga üldine ja selle põhjal ei saa asuda seisukohale, et kogu elamus toodetav soojusenergia väljub fotodel märgitud kohtade kaudu ja talvisel ajal elamus normaalse õhutemperatuuri saavutamine ei ole seepärast ebamõistlikult suurte kuludeta võimalik. Millegagi ei ole tõendatud, et termofotodelt nähtuvate kohtade kaudu ületavad soojakaod elamu ehitamise ajal kehtinud soojapidavuse norme. Kostja poolt esitatud Ehitusekspertiisibüroo arvamus elamu soojapidavuse ja küttesüsteemi kohta põhineb samal ajal arvutustel. Põhjendatud ei ole hageja nõue, et kostja peab tõendama elamu soojapidavuse vastavust kehtivatele normidele, sest kostja ei ole lepingus ega eelnevatel läbirääkimistel hagejale kinnitanud, et elamu on renoveeritud ja soojustatud tänapäeval kehtivate normide järgi ja et tegemist on keskmisest enam soojapidava elamuga. AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant eksperthinnangust nähtub, et hoone täpne ehitusaeg ei ole teada. Tegemist on vana kontorihoonega, milline on 1989.a ümber ehitatud elamuks ja alates 2000.a renoveeritud. Kostja ei ole hageja eest seda informatsiooni varjanud. Kui hageja eeldas lepingu sõlmimisel, et elamut on võimalik kiiresti ja pikaks ajaks vähese kuluga soojaks kütta, siis ei näidanud ta elamut üle vaadates ja kinnistu ostmise otsust tehes üles käibes vajalikku hoolt. Hageja ei ole ka välja toonud, millist soojapidavust ta elamult eeldas, s.o millise aja jooksul pärast kütmise alustamist oleks elamus pidanud tekkima sobiv õhutemperatuur, kui kaua peaks elamu püsima pärast kütmise lõpetamist soe ja millised oleks mõistlikud kulud maja kütmiseks. Hagejal oli võimalus maja ülevaatamise ajal need küsimused kostjale esitada.
14.Lepingust taganemise põhjuseks tuleb lugeda sisuliselt asjaolu, et elamu kütmine ja vajaliku temperatuuri hoidmine nõudis arvatust oluliselt suuremat tööpanust ja kulu ning elamu ei vastanud seepärast enam hageja ootustele. Hageja loobumine elamu edasisest kasutamisest ei tähendada aga, et elamu ei vastaks VÕS § 217 lg 1 mõttes lepingu tingimustele ega tõenda elamul kokkulepitud omaduste puudumist vastavalt VÕS § 217 lg 2 p-dele 1 ja 2. Kostjal ei olnud põhjust pidada elamu soojapidavust puudulikuks ja ta ei saanud arvestada võimalusega, et hageja arvates võib elamul niisugune puudus olla. Uuritud tõendid kinnitavad, et kostja poolt hagejale üle antud elamus on võimalik aastaringselt elada ja seega saab elamut ettenähtud otstarbeks kasutada. Lepinguga loodetust ei ole kostja hagejat ilma jätnud. Eeltoodust tulenevalt on alusetu panna kostjale süüks lepingu p 1.7.4 rikkumist ja hagejal puudus alus lepingust taganemiseks vastavalt lepingu p-le 5.1.2 ja VÕS § 101 lg 1 p-le 4 ja § 116 lg 2 p-le 1. Seega ei ole hagejal õigust ka kostjale tasutud 1 250 000 krooni tagasisaamiseks. Apellatsioonkaebus
15.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Maakohtu otsus põhineb õigusnormide rikkumisel ja ebaõigel tõendite hindamisel. Ebaõige on maakohtu järeldus, et kohtule esitatud tõendid kinnitavad elamu keskmist kvaliteeti. OÜ Ehitusekspertiisibüroo ekspert H.Kase arvamus, millele kohus viitas, ei ole usaldusväärne tõend. H.Kase paikvaatlust ei teostanud, vaid kasutas üksnes dokumentatsiooni ja kostja seletusi, mille sisu ei ole kontrollitav. Sellele arvamusele otsuses viitamine on hagejale ka üllatav, kuna kohus ei võtnud nimetatud tõendit asja juurde, mida kinnitab 27.08.2010 kohtuistungi protokoll.
16.Aaviku Ehituse OÜ viis läbi termografeerimise kohapeal (mitte ei tuletanud järeldusi kellegi seletustest), mistõttu on tegu usaldusväärse tõendiga, mis tõendab elamu puudulikku soojapidavust. Aaviku Ehituse OÜ poolt läbiviidud termografeerimise
nõuetele vastavust kinnitas ka ehitusekspert Kaarel Sahk. Loomulikult ei välju kogu elamus toodetav soojusenergia fotodel märgitud kohtade kaudu, küll aga väljub sellest oluline osa. Selle tulemusena ei ole mõistlike vahendite ja kuludega võimalik elamut kütta ja seal talvisel ajal elada. Termoülevaatuse raport on konkreetne, mitte üldine, nagu leidis maakohus. Seda, kui suuri pingutusi hageja elamu kütmiseks tegi, saab tuvastada tunnistaja K. V. ütlustega. Hoolimata suurest kütmisest oli elamus hommikuks +9 kraadi sooja, ühel hommikul ainult +7 kraadi, samas oli õues 0 kraadi ringis. Maakohus on tema ütlustele küll viidanud, kuid jätnud tegemata järelduse, et need tõendavad ebamõistlikke jõupingutusi ja kulutusi elamu kütmiseks. Sellega rikkus maakohus TsMS § 232 lg-t 1, mis kohustab hindama kõiki tõendeid igakülgselt. Ka tunnistaja V. T. (kostja abikaasa) ütlustest selgub, et kaminas peab pidevalt olema tuli, pärast kamina kütmist püsis tuba soe 3-4 tundi, kamina kütmine toimus peaaegu hommikust hommikuni. Need on ilmselgelt ebamõistlikud pingutused kütmiseks. Ka tunnistaja V. T. ütlused jättis maakohus igakülgselt hindamata.
17.Elamu ehitamise ajal kehtinud soojapidavuse normid ei oma asja lahendamisel tähtsust. Kostja ei avaldanud hagejale asjaolu, et algselt ei olnud tegu elamuga, vaid kolhoosi kontorihoonega, mis ehitati 1989.a ümber elamuks. Kostja müüs hagejale kinnistu, mille oluliseks osaks oli 2000.a renoveeritud elamu. Elamu renoveerimist kinnitas tunnistaja V. T., kelle ütluste kohaselt vahetati muu hulgas aknad ja soojustati maja viiluotsad, seinad olid tõenäoliselt enne soojustatud. VÕS § 77 lg 1 kohast keskmist kvaliteeti tuleb hinnata lepingu sõlmimise aja, mitte hoone ehitamise aja seisuga. Pealegi ei ole hoone ehitamise aeg antud juhul teada. Teada on hoone elamuks ümberehitamise ja elamu renoveerimise ajad. 2009.a keskmise kvaliteedi mõistes ei ole elamu, milles ei ole võimalik talvel elada, keskmise kvaliteediga, vaid sellest madalama kvaliteediga.
18.Otsusest ei selgu, milliste tõendite alusel kohus tuvastas, et kostja poolt hagejale üle antud elamus on võimalik aastaringselt elada ja seega saab elamut ettenähtud otstarbeks aastaringselt kasutada. Hageja lahkus elamust pärast seda, kui ta oli seal elanud ajavahemikul 7.02-18.02.2009 ja kui selgus, et seal ei ole talvel võimalik elada. Samas on maakohus leidnud, et elamu kütmine ja vajaliku temperatuuri hoidmine nõudis arvatust olulisemalt suuremat tööpanust ja kulu. Maakohtu järeldused on seega vastuolulised. On enesestmõistetav, et elamu keskmise kvaliteedi juurde kuulub võimalus elamus aastaringselt elada ja elamu külmal ajal soojaks kütta (kui leping ei näe ette, et müüakse puudusega elamu). Maakohus oleks pidanud tegema järelduse, et vaidlusalune elamu ei vasta keskmise kvaliteedi nõudele. Eesti klimaatilisi tingimusi arvestades kuuluvad eluruumi soojapidavus ja korteri soojaks kütmise võimalus eluruumi elementaarsete elamistingimuste juurde ning nende näol ei ole tegemist eritingimustega, milles pooled peaks eraldi kokku leppima. Kostja oleks pidanud lepingus teavitama hagejat sellest, et tema poolt müüdav elamu ei pea sooja.
19.Maakohtu järeldus, et kostja on suhtunud pärast seda, kui hageja soovis lepingust taganeda, hagejasse igati mõistvalt ja kooskõlas hea usu ning mõistlikkuse põhimõttega vastavalt VÕS § 6 lg-le 1 ja 76 lg-le 2 ning seetõttu on alus arvata, et nii käitus kostja ka lepingueelsete läbirääkimiste käigus, on oletuslik ega põhine tõenditel. See järeldus on ka ebaloogiline. Tunnistaja V. T. kirjeldas maja ülevaatamist enne lepingu sõlmimist ja sissekolimise päeva. Maakohus tuvastas õigesti, et esimesel korral maja kütmisest ei räägitud, kogu jutuajamine toimus sissekolimise päeval. Kui kostja oleks maja kütmisest hagejale varem rääkinud, siis ei oleks kostja abikaasal olnud tarvis seda sissekolimise päeval uuesti teha. Seega saab
loogiliselt teha maakohtu järeldusega vastupidise järelduse – enne lepingu sõlmimist kostja maja kütmisega seonduvatest probleemidest hagejat ei informeerinud.
20.Maakohus luges mitteusaldusväärseks tunnistaja K. V. väited selle kohta, et nad said õhkküttekamina pideva kütmise vajadusest kostjalt teada alles pärast sissekolimist ja et kostja varjas varem nende eest kütmise eripära. Siinkohal jättis maakohus tähelepanuta, et tunnistaja K. V. ütlusi toetasid tunnistaja V. T. ütlused selle kohta, et esimesel korral maja kütmisest ei räägitud, kogu jutuajamine toimus sissekolimise päeval. Hageja ei pea tõendama seda, et kostja teda ei informeerinud.
21.On arusaamatu, milliste tõendite alusel leidis maakohus, et hagejal pidi juba majaga tutvumisest alates olema teada, et põhiline kütmine toimub õhkküttekaminaga ja seepärast pidi ta arvestama selle küttekolde eripäraga. Ainuüksi asjaolu põhjal, et majaga käidi eelnevalt korduvalt tutvumas, sellist järeldust teha ei saa. Asjas puuduvad tõendid, et kostja oleks informeerinud hagejat kütmisega seotud eripäradest enne lepingu sõlmimist. See, et kostja tegi seda pärast lepingu sõlmimist, ei omanud enam tähtsust.
22.Ekslik on maakohtu järeldus, et kostja ei ole hagejat lepinguga loodetust ilma jätnud ning et kostjale ei saa panna süüks lepingu p 1.7.4 rikkumist ja hagejal puudus alus lepingust taganemiseks vastavalt lepingu p-le 5.1.2 ja VÕS § 101 lg 1 p-le 4 ja 116 lg 2 p-le 1. Kuna kostja poolt hagejale üle antud elamu ei ole soojapidav ja on seega talvisel ajal elamiseks kõlbamatu, siis on ilmselge, et hageja jäi olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis ning seetõttu esines alus lepingust taganemiseks VÕS § 116 lg 2 p 1 alusel. Kostja ei tõendanud, et ta informeeris hagejat enne lepingu sõlmimist elamu puudulikust soojapidavusest. Lepingu p 5.1.2 kohaselt on lepingust taganemise aluseks asjaolu, et müüja poolt lepingus esitatud andmed ei ole tõesed. Seega esines alus lepingust taganemiseks ka lepingu p 5.1.2 alusel. Tegemist on iseseisva alusega lepingust taganemiseks, mida hageja ka kasutas. Isegi kui asuda ekslikule seisukohale, et hageja ei jäänud lepinguga loodetust ilma, mistõttu ta ei saanud taganeda VÕS § 116 lg 2 p 1 alusel, on taganemine ikkagi toimunud lepingu p 5.1.2 alusel. Hageja tugines mõlemale alusele. Kuna taganemine on kehtiv, siis on põhjendatud hageja 1 250 000 krooni ja intressinõue VÕS § 189 lg 1 alusel ning viivise nõue VÕS § 113 lg 1 alusel. Vastus apellatsioonkaebusele
23.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja vaidlustatud kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
24.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud apellatsioonkaebuse ja ning tsiviilasja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel menetlusnormi olulise rikkumise ja materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja teeb asja esimesele kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uue otsuse, millega rahuldab hagi ja jaotab teisiti menetluskulud.
25.Põhjendatud on apellatsioonkaebuse väited selle kohta, et vaidlustatud kohtuotsus ei vasta TsMS-s sätestatud nõuetele. TsMS § 436 lg 1 järgi peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele (TsMS § 438 lg 1). TsMS § 442 lg-s 8 sätestatu kohaselt märgitakse kohtuotsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas.
Vaidlustatud kohtuotsus eelnimetatud nõuetele ei vasta. Maakohus on teinud mitmeid järeldusi, mis ei põhine tõenditel. Maakohus eksis ka tõendamiskoormuse määramisel, jättis mõne tõendi alusetult arvestamata ja hindas mitmeid tõendeid ebaõigesti. Ringkonnakohus leiab, et asjas on võimalik teha uus otsus, kuna pooled on oma seisukohad ja tõendid kohtule esitanud.
26.Vaidlust ei ole asjaolude üle, et pooled sõlmisid 28.01.2009 kinnistu võlaõigusliku müügilepingu, millega kostja müüs ja hageja ostis kinnistu XXXXX XXXX XXXXXX XXXXX, XXXXX XXXXXX, XXXXX XXXXXXXXX; hageja on tasunud kostjale müügihinnast 1 250 000; hageja elas kinnistul asuvas elamus 07.02.18.02.2009; 18.02.2009 teavitas hageja lepingu sõlmimist vahendanud maakler A.Kruttot elamu soojapidavuse probleemist, kes edastas kirja kostjale; 20.03.2009 saatis hageja kostjale lepingust taganemise avalduse, mille kostja sai kätte 23.03.2009. Vaidlus on selle üle, kas hagejal oli õigus müügilepingust taganeda müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse põhjendusel.
27.VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostja on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et hageja soovis osta kinnistu seal elamiseks ja et kostja oli hageja sellisest eesmärgist teadlik. Eesti klimaatilisi tingimusi arvestades kuulub kinnistul asuva elamu soojapidavus ja selle soojaks kütmise võimalus elementaarsete elamistingimuste juurde. Tegemist ei ole eritingimustega, milles peaks müügilepingu sõlmimisel kokku leppima. See kehtib ka kasutatud elamu korral, kus ei saa küll eeldada samasugust kvaliteeti nagu uue elamu puhul. Elamu soojapidavuse puudumist määral, mis ei võimalda seal talvisel ajal normaalse temperatuuri puudumise tõttu elada, tuleb lugeda lepingutingimustele mittevastavuseks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Ka siis, kui jätta elamu soojapidavus kokkulepitud omaduseks lugemata, tuleks kohaldada VÕS § 217 lg 2 p 2, kui müüja oli teadlik asja kasutamise eesmärgist, mis ei erinenud asja tavakasutusest.
28.Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus ebaõigesti, et hagejale üle antud elamu oli keskmise kvaliteediga. Selle järelduse tegemisel tugines kohus OÜ Ehitusekspertiisibüroo eksperdi H.Kase kui spetsialisti arvamusele, mille kohaselt vastavad elamu soojustus ja küttesüsteem elamu ehituse ajal (1989.a) kehtinud nõuetele. VÕS § 218 lg 1 seob müüja vastutuse asja lepingutingimustele mittevastavuse eest puuduse olemasoluga asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale ülemineku ajal. VÕS § 214 lg 2 järgi läheb riisiko ostjale üle asja üleandmisega. Seega ei oma tähtsust, milliste omadustega oli elamu selle valmimise ajal. Pealegi on nimetatud arvamus koostatud üksnes kostja seletuse, dokumentatsiooni ja erialase kirjanduse alusel, olukorraga kohapeal tutvumata. Nimetatud tõendit ei saa asja lahendamisel arvestada, kuna selle alusel ei ole võimalik tuvastada asja lahendamiseks olulisi asjaolusid. Samuti ei ole tõendina arvestatav energiamärgis, sest see on samuti vormistatud üksnes kostjalt saadud andmete alusel.
29.Maakohus leidis, et alust ei ole kahelda Aaviku Ehituse OÜ poolt tehtud termofotodes, millistelt nähtuvad kohad, kust soe õhk elamust kaob ja külm õhk sisse pääseb. Samuti ei kahelnud kohus termofotode alusel antud arvamuses, et elamu
aeglase soojenemise ja kiire jahtumise põhjuseks võib olla ebapiisav ja ebatihe soojustus ja halva kvaliteediga küttekolle. Samas leidis kohus, et eeltoodud järeldus on väga üldine ning selle põhjal ei saa asuda seisukohale, et kogu elamus toodetav soojusenergia väljub fotodel märgitud kohtadest ja talvisel ajal ei ole elamus normaalse õhutemperatuuri saavutamine võimalik. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Hageja ei olegi väitnud, et kogu soojusenergia väljub hoonest, vaid seda, et sellest väljub oluline osa. Igal termofotol on kirjeldus selle kohta, mida foto näitab. Kirjeldatud on väga suuri soojalekkeid põranda ja seinte ühenduskohtade, seinte, lagede, aknalaudade aluste ja katuse kaudu. Sellest järeldub, et olenemata kütmisest ei ole võimalik saavutada talvisel ajal normaalset õhutemperatuuri. Aaviku Ehituse OÜ poolt läbiviidud termografeerimise nõuetele vastavust kinnitas ehitusekspert K.Sahk. See, et kaminat ja ahju oli võimalik kütta ning kasutada sai ka elektrikütet, ei näita, et elamu tegelikult soojaks läks, sooja pidas ja vastas lepingutingimustele, s.t elementaarsetele elamistingimustele.
30.Tunnistajate K. V. ja V. T. ütlustega on tõendatud, et elamu kütmisest (vajadusest elamut pidevalt kütta) räägiti esmakordselt päeval, mil hageja võttis elamu valduse üle. Kuna tunnistajate ütlused selles osas kattuvad, jättis kohus põhjendamatult tunnistaja K. V. sellekohased ütlused tõendina arvestamata. Tunnistaja K. V. ütlustega on tõendatud ka see, et nad kütsid elamut nii, nagu kostja oli õpetanud, s.t kogu aeg, kuid maja ei läinud sellele vaatamata soojaks ja jahtus väga kiiresti. Milliste tõendite alusel tegi kohus järelduse, et hageja ei püüdnud omandada võtteid, kuidas elamut õhkküttekamina, ahju ja elektriradiaatorite koostöös efektiivselt kütta, otsusest ei selgu. Asjaoludest, et hageja käis majaga enne ostmist mitu korda tutvumas ja oleks võinud kostjalt kütmise võimaluse kohta küsida, ei saa teha järeldust, et hageja oleks pidanud aru saama, et elamus võib olla talvisel ajal normaalse õhutemperatuuri saavutamine probleemiks.
31.Oletuslik ja tõenditele mittepõhinev on maakohtu seisukoht, et kostja käitus lepingueelsete läbirääkimiste käigus kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Maakohus leidis ka, et hageja ei näidanud elamut üle vaadates ja kinnistu ostmise otsust tehes üles käibes vajalikku hoolt (rikkus hoolsuskohustust). Ka seda seisukohta ei ole maakohus sisuliselt põhjendanud ega selle aluseks olevatele tõenditele viidanud. VÕS § 219 lg 1 kohaselt on ostjal kohustus ostetud asja eraldi ülevaatamiseks vaid juhul, kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Antud juhul ei ole sellega tegemist. Asja kohese ja põhjaliku ülevaatamise kohustust ei ole hagejale pandud ka müügilepinguga. VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 kohaselt on müüja vastutuse eelduseks ostja poolt müüjale puudusest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puuduse avastas või avastama pidi. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et hageja teatas kostjale lepingu eseme puudustest mõistliku aja jooksul.
32.Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, nagu väljenduks hageja hoolsuskohustuse rikkumine selles, et hageja eeldas lepingu sõlmimisel, et elamut on võimalik kiiresti, pikaks ajaks ja vähese kuluga soojaks kütta. Hageja ei ole sellisele eeldusele tuginenud, ta soovis vaid elada elamus, kus on elementaarsed elutingimused, s.t elamus on tagatud elamiseks vajalik normaalne temperatuur. Tunnistaja K. V. ütluste alusel tuvastatud temperatuur, mis saavutati pideva kütmisega (+13,+14), samuti hageja väitel saavutatud maksimumtemperatuur +18 selliseks temperatuuriks kindlasti ei ole, eriti kui arvestada asjaolu, et tunnistaja K. V. ütluste kohaselt oli välistemperatuur sel ajal 0 kuni -7 kraadi. Hageja leiab põhjendatult, et ta jäi olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis – kodu, kus oleks võimalik elada igal aastaajal. Kostja, olles elanud samas majas varem 7 aastat, pidi sellist
tagajärge ette nägema. Seega oli antud juhul tegemist olulise lepingurikkumisega VÕS § 116 lg 2 p 1 tähenduses.
33.Ringkonnakohtu hinnangul valis hageja antud juhul kohase õiguskaitsevahendi – lepingust taganemise, puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega VÕS § 114 lg 1 järgi andmata. Kuigi kostja on korduvalt avaldanud valmisolekut puuduste kõrvaldamiseks, ei nähtunud asjas esitatud tõenditest, milliste puuduste kõrvaldamist kostja konkreetselt silmas pidas. Ringkonnakohtu istungil selgitas kostja esindaja, et kostja pakkus hagejale välja võimaluse, et elamusse paigaldatakse täiendavalt õhksoojuspump, mille ostmise ja paigaldamise kulud kostja pooles ulatuses kannab. Sellise pakkumise tegemist kinnitas ka hageja. On mõistetav, et selline pakkumine hagejat ei rahuldanud, sest see ei kõrvalda hoone soojuspidavuse probleeme. Samuti avaldas kostja esindaja ringkonnakohtu istungil, et kui hageja seda väga soovib, võib kostja kanda kulud üksikute soojust lekkivate kohtade kõrvaldamise eest, milliste maksumuseks võib tema arvates olla ca 30 000 krooni. Sellist pakkumist ei saa pidada mõistlikuks, arvestades asjaolu, et vaidlusaluse elamu vajalikuks soojustamiseks tuleks teha oluliselt suuremaid kulutusi, sest soojustamist vajab elamu alates vundamendist kuni katuseni. Kuna puuduste kõrvaldamine nõuab ebamõistlikult suuri kulutusi ja kostja ei ole valmis neid kandma, ei oleks täiendava tähtaja määramisel olnud tulemust ja hagejal oli õigus VÕS § 116 lg 2 p 1 alusel lepingust taganeda. Lepingust taganemisel tuleb VÕS § 189 lg 1 alusel kostjal tagastada hagejale lepingu alusel makstud 1 250 000 krooni ja sellelt rahalt arvestatud intress ajavahemiku eest 30.01.2009-30.03.2009 5015 krooni. Samuti tuleb kostjalt välja mõista müügihinna tagastamisega viivitamise eest VÕS § 113 lg 1 alusel viivis ajavahemiku eest 31.03.2009 – 31.10.2010 suurusega 164 100 krooni ja sealt edasi kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Intressi ja viivise arvestuse õigsuse kohta kostja vastuväiteid ei esitanud.
34.Kuna ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse ja teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi, kannab TsMS § 162 lg 1 järgi kõik esimese astme kohtu ja apellatsioonimenetluse kulud kostja, kelle kahjuks otsus tehti.
35.TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule.
Iko Nõmm
Imbi Sidok
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.