Tallinn, Tööstuse tn 43 korteriühistu hagid A Ri ja I Li vastu kaasomandis oleva korteriomandi võõrandamise kohustamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: Tallinn, Tööstuse tn 43 korteriühistu (registrikood esindajad 80143191), seaduslik esindaja E T Kostja I: A R (isikukood xxxx), lepinguline esindaja Alik Karajev Kostja II: I L (isikukood xxxx) Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Tallinn, Tööstuse tn 43 korteriühistu hagid A Ri ja I Li vastu rahuldamata.
Jätta maakohtu menetluskulud hageja kanda.
Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lõikele 2. Kostjad võivad soovi korral esitada enda täieliku menetluskulude nimekirja kohtule 7 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada
ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.Hageja esitas 02.08.2019 hagi kostjate vastu, täiendades seda 21.10.2019 ja 29.12.2019, paludes kohtul kohustada kostjaid võõrandama korteriomand asukohaga xxxx (registriosa nr xxxx). Hageja palub määrata kohtuotsuse täitmise viisina kindlaks korteriomandi võõrandamine täitemenetluse korras ning anda kostjatele tähtaeg kohtutäiturile avalduse esitamiseks korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks kahe kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Hageja tõi esile järgmised asjaolud: − Kostjad on kaasomandis oleva korteriomandi eest kommunaalmaksete tasumisel enda kohustusi süstemaatiliselt rikkunud mitme aasta vältel, mille tulemusel on kostjatel kogunenud hageja ees võlgnevus summas 3805,62 eurot üle kolme kuu 24 kuu eest. − Korteriühistu 18.09.2018. a üldkoosolekul otsustati esitada kostjate vastu korteriomandi sundvõõrandamise nõue. Kostjale I edastati üldkoosoleku otsus korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks. Koheselt pärast üldkoosolekul vastu võetud otsust sõlmiti kostjatega eraldi suuline kokkulepe, et juhul kui edaspidi kostjad tasuvad kommunaalkulude võlgnevust iga kuu 250 eurot ning lisaks sellele jooksvad kommunaalkulud, siis ei pöörata võõrandamise nõuet täitmisele. Kostja I tasus 250 eurot 06.10.2019. Kostjad tasusid kommunaalkulude eest vaid kokku vaid 500 eurot, mis arveldati 2019. a aprillikuu arvest. Ülejäänud summa 475,20 eurot läks varasemate arvete katteks. − 19.03.2019. a kirjutas hageja juhatus kostjatele kirja, mille järgi pärast üldkoosolekul vastu võetud otsust sõlmiti kostjatega eraldi suuline kokkulepe, et juhul kui edaspidi kostjad tasuvad kommunaalkulude võlgnevust iga kuu 250 eurot ning lisaks sellele jooksvad kommunaalkulud, ei pöörata võõrandamise nõuet täitmisele. Samuti selgitati kostjatele võimalikke meetmeid juhul, kui kostjad vabatahtlikult korteriomandit ei võõranda. Korteriomandi võõrandamist nõuti alates 19.03.2019 e-posti teel saadetud kirjaga. − Kostjad ei pidanud kokkuleppest kinni ning hageja juhatus teavitas kostjat, et otsustas 18.09.2018. a üldkoosolekul vastu võetud otsuse pöörata täitmisele. Otsuse täitmisele pööramisega teavitas hageja juhatus kostjaid, et tuginedes korteriomandija korteriühistuseaduse § 33 lg-le 1 annab korteriühistu kostjatele aega kolm kuud iseseisvalt realiseerida kostjale kuuluv korteriomand. Käesoleva hagiavalduse esitamise seisuga on möödunud 4 kuud ning kostja ei ole siiani enda korteriomandit võõrandanud. − Kostjatele edastati üldkoosoleku otsus korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks. Kostjad ei ole hagi esitamise hetkeks korteriomandit võõrandanud (möödunud on seadusest tulenev tähtaeg).
− 18.08.2018. a toimunud üldkoosolekul osales 56 liiget, nendest 30 korteriomanikud ja 26 isikut volitustega. Korteriühistu juurde kuulub 95 korterit. Tuginedes eelnevale ühistu koosolekul osales 58,9% ühistu liikmetest, mis tähendab, et toimunud üldkoosolek oli otsustusvõimeline ning üldkoosolekul tehtud otsus korteri xxxx sundvõõrandamiseks on õiguspärane, sest üldkoosolekul osalenutest hääletas korteri xxxx võõrandamise poolt 100% kohalolevatest liikmetest. Vastusena kostja vastuväidetele selgitas hageja: − Hageja eesmärk ei ole enam üksnes võlgnevuse täitmine kostja poolt. Korteriomanikud võimalikuks kostjate kuulumist korteriomanike hulka põhjusel, et hageja on kaotanud usalduse kostjate vastu. Hageja toonitab, et kostja tasus võlgnevuse üksnes hagimenetluse tõttu. Hagi eesmärk on kostjatele kuuluva korteriomandi sundvõõrandamine, kuna kostjad on korduvalt rikkunud oma kohustusi korteriühistu suhtes ja korteriomanikud ei pea enam võimalikuks nende kuulumist korteriomanike hulka. − 18.09.2018 üldkoosoleku protokoll on ehtne ning puudub alus arvata teistmoodi ning 18.09.2018 üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Korteriühistusse kuulub 104 liiget, kellest 56 osalesid koosolekul.
4.Kostja I vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja I peamised vastuväited olid järgmised: − Kostja I möönis, et nii temal kui tema kaasomanikul on tekkinud võlgnevus hageja ees. Kostja I tasus nii enda kui ka kostja II eest hageja poolt esitatud arved ning hagile vastuse koostamise aja seisuga 18.05.2020 puuduvad kostjatel mistahes võlgnevused hageja ees. − Võlgnevus tekkis, kuna pärijate ring oli suur ning korteriomandi saatus oli lahtine, pärijate omavaheline suhtlus sisuliselt puudus. − Hageja 18.09.2018. a üldkoosoleku otsusest tuleneb, üldkoosolekul oli eesmärk saada arved tasutuks, mitte aga korteri sundvõõrandamine („Otsus: korter xxxx sundvõõrandada KÜ-le tekkinud võlgade katteks”), seega on kostja I hinnangul hageja taotletav eesmärk, võlgade tasumine, täidetud. − Kostja I sai 18.09.2018 aasta üldkoosoleku otsuse kätte kohtu vahendusel koos hagiga. Käesoleva asja menetluses ei ole olnud võimalik tuvastada kostja II elukohta või ka viibimise kohta, samuti pole teada tema sidevahendite andmed. Sellest tuleneb üheselt, et ka kostja II ei ole 18.09.2018. a üldkoosoleku otsust kätte saanud ega seda ei ole temale toimetatud allkirja vastu ega ka e-posti vahendusel. − 18.09.2018 aasta üldkoosolek ei olnud pädev otsuseid vastu võtma, otsus on tühine. 18.09.2018. a üldkoosoleku protokoll ei kajasta tegelikkust ning see on koostatud hilisemalt ehk tegemist on fabritseeritud dokumendiga. 18.09.2018. a üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline osalejate kvoorumi mittetäitmise tõttu ning üldkoosoleku protokoll ei vastanud kehtestatud nõuetele. Kostja I palus jätta menetluskulud hageja kanda.
5.Kostja II elukoht ja viibimise koht on teadmata. Kostjale II toimetati menetlusdokumendid kätte avalikult Ametlike Teadaannete kaudu. Kostja II kohtule vastanud ei ole.
KOHTU PÕHJENDUSED
6.Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
7.TsMS § 5 lg 1 ja lg 2 teise lause kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Samas ei ole poolte valitud õiguslik kvalifikatsioon kohtule siduv (TsMS § 436 lg 7). Pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimine on TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 järgi kohtu ülesanne. Kohus ei ole asja lahendamisel seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, vaid kohaldab seadust ise. Kvalifitseerimisel on kohus seotud nende faktiliste asjaoludega, millele pool on viidanud (RKTKo 3-2-1-62-08, p 11). Lisaks asjaolude kohtu ette toomise kohustusele peab kumbki pool TsMS § 230 lg 1 kohaselt hagimenetluses ka tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus saab otsuse rajada üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele ning otsust tehes otsustab kohus, mis asjaolud on tuvastatud tõendite alusel (TsMS § 436 lg 2 esimene lause ja § 438 lg 1). Poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks (TsMS § 231 lg 2 esimene lause). Omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest (TsMS § 231 lg 4). Kohus selgitas seda ka menetlusse võtmise määruses. Seega kui kohus sedastab otsuses, et mingi asjaolu üle puudub vaidlus, tähendab see seda, et kohtu hinnangul on see omaks võetud ning puudub vajadus seda tõendada.
8.Hageja sooritusnõue korteriomandite võõrandamiseks võiks kuuluda rahuldamisele korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 32 lg 1 alusel koosmõjus KrtS § 33 lg-ga 1, mille kohaselt kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab ning kui korteriomanik pole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, võib korteriühistu pöörduda hagiga kohtu poole. Sealjuures lähtub kohus otsust tehes võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest (KrtS § 33 lg 1 viimane lause).
9.Pooled ei vaidle iseenesest selle üle, et asukohaga Tallinn, Tööstuse tn 43-xxxx asuv korteriomand kuulub kostjatele (kuigi registrikaardist, hagiavalduse lisast 1, nähtub, et tegemist on ühisomandiga, mitte kaasomandiga) ning et selle korteri omanikud on korduvalt rikkunud oma kohustusi, viivitades vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega üle kolme kuu (seega kohus ei hinda tõenditena ka asjas esitatud arveid). Kostja I aga märkis vastuses, et on tasunud pärast hagi kättesaamist nii enda kui ka kostja II eest hageja poolt esitatud arved ning vastuse koostamise aja seisuga puuduvad kostjatel mistahes võlgnevused hageja ees ning seega on hageja taotletav eesmärk kostja I hinnangul täidetud. Hageja ei vaielnud vastu sellele, et kostja I on kõik võlgnevused tasunud. Hageja märkis vastuseks, et eesmärk ei ole enam üksnes võlgnevuse täitmine kostjate poolt. Antud juhul ei pea korteriomanikud võimalikuks kostjate kuulumist korteriomanike hulka põhjusel, et hageja on kaotanud usalduse kostjate vastu. Hageja on kohtu hinnangul enda eesmärgi saavutanud – korteriomanikud on likvideerinud enda võlgnevused, mistõttu ei saavutaks hagi ka soovitud eesmärki – võõrandada korteriomand võlgnevuste katteks. Üldkoosolekul võeti vastu otsus, mis vormistati üldkoosoleku protokolli punkti 3 alapunktis 3: „Otsus: korter xxxx sundvõõrandada KÜ-le tekkinud võlgade katteks“ (21.10.2019. a hagiavalduse lisa 4). Nimetatud otsusest nähtub selgelt, et võõrandamisnõue esitati üksnes võlgnevuse tõttu ja korteriomandi sundvõõrandamist sooviti üksnes võlgade katteks. Korteriühistu otsuses peab olema selgelt välja toodud, mis põhjusel võõrandamist nõutakse. Hilisemalt põhjuse muutmine kohtumenetluses ei ole võimalik, isegi kui need iseenesest võiksid olla võõrandamisnõude esitamise aluseks (TlnRnKo 09.02.2011. a otsus asjas nr 2-08-76355, p 11). KrtS § 33 lg 1 teise lause kohaselt lähtub kohus otsust tehes võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. Seega saab kohus lähtuda otsusest nähtuvast,
et korter otsustati võõrandada võlgnevuse katteks ning olukorras, kus võlgnevus on likvideeritud, ei ole kohtu hinnangul proportsionaalne meede nõuda sellest hoolimata korteriomandi võõrandamist. Tegemist oleks sellisel juhul karistusliku eesmärgiga, mitte eesmärgiga, mis otsusest nähtub – võlgade katteks võõrandamine. Kohtu hinnangul on korteriomandi võõrandamine äärmuslik vahend. Korteri võõrandamise puhul tuleb silmas pidada, et rahalise kohustuse täitmist saab korteriomanikult tunduvalt kiiremini ja efektiivsemalt nõuda näiteks maksekäsu kiirmenetluses. Samuti võib pöörduda võla tasumiseks hagiga kohtusse. Antud juhul ei ole hageja toonud kohtu ette asjaolusid, et hageja oleks kunagi kostjate vastu võla tasumise nõudega kohtusse pöördunud. Seega on hageja pöördunud kohtu poole mitte võla nõudega esmakordselt, vaid koheselt kõige äärmuslikuma nõudega, mida ei saa pidada proportsionaalseks õiguste kaitseks. Kostja I selgitas, et võlgnevus tekkis, kuna pärijate ring oli suur ning korteriomandi saatus oli lahtine ning pärijate omavaheline suhtlus sisuliselt puudus. Hageja ei ole selle osas vastuväiteid esitanud. Kohus selgitab, et iga võlgnevuse tekkimise puhul ei saa eeldada pahatahtlikkust. Olukorras, kus korteriomandi kui pärandi eseme omanike ring oli suur ning korteriomandi saatus lahtine, kõlab usutavalt, et võib tekkida ka arusaamatusi selles osas, kes ja mis osas peaks majandamiskulusid tasuma. Hageja on tuginenud asjaolule, et kostjatega sõlmiti suuline kokkulepe, et juhul kui edaspidi kostjad tasuvad kommunaalkulude võlgnevust iga kuu 250 eurot ning lisaks sellele jooksvad kommunaalkulud, ei pöörata võõrandamise nõuet täitmisele ning et kostjad rikkusid seda pahatahtlikult. Sellise kokkuleppe sõlmimist ei ole samas hageja tõendanud. Üksnes 250 euro tasumine või maksekorralduse saatmine 2018. a kostja I poolt sellist kokkulepet ei tõenda (21.10.2019. a hagiavalduse lisa 5 ja lisa 6). Samuti ei tõenda seda ka hilisem 19.03.2019. a e-kiri, sest hageja poolt kokkuleppe tõdemine e-kirjas ei tõenda selle olemasolu. Samas ka kokkuleppe sõlmimine ja selle mittetäitmine ei pruugi tähendada pahatahtlikkust. Kostja I on kohtule kinnitanud, et tulevikus hageja poolt esitatud arvete tasumisega viivitusi enam ei teki ning ta üksi kohustub need tasuma, sõltumata kostja II maksekäitumisest ning jääb ka selle kinnituse juurde. Kostja I esitas 01.07.2020. a menetlusdokumendis kohtule hageja 10.06.2020. a arve nr TE00285 maikuu majandamiskulude eest tasumiseks ning 29.06.2020. a maksekorralduse, millega soovib tõendada arve tähtaegset tasumist ning korteriomanikel hageja ees mistahes täitmata kohustuste puudumist. Kuigi kinnituse tõelevastavast tulevikus pole käesoleval ajahetkel võimalik kuidagi kontrollida või kindlustada ning seega see eraldiseisvalt käesoleval juhul asja lahendamisel tähendust ei oma, on hagejal juhul kui korteriomanikud ei täida antud lubadust arvete õigeaegse tasumise kohta tulevikus, õigus esitada uuesti nõue korteriomanikele ja vajadusel ka kohtusse, mh tuginedes soovi korral ka muudele asjaoludele kui üksnes võlgnevuse olemasolule, sh ka usalduse kaotusele. Sellisel juhul tuleks ka üldkoosoleku otsuses võõrandamisnõude esitamise põhjused selliselt sõnastada. Kostja II ei ole hagile küll vastanud, kuid kohtu hinnangul, arvestades et nõude aluseks olevad asjaolud on omavahel seotud, leiab kohus, et ka hagi kostja II vastu tuleb eeltoodud asjaoludel jätta rahuldamata. Vastupidisel juhul tekiks ebamõistlik olukord, kus osa poolte ühisomandisse (st kindlaksmääramata osadesse) korteriomandist sundvõõrandatakse ja osa mitte, kuigi võõrandamise alust kui sellist pole korteriomandi puhul tervikuna eeltoodud põhjendustel.
10.KrtS § 33 lg 1 mõttes peab nõue korteriomandi võõrandamiseks olema kostjatele ka isiklikult kätte toimetatud (TrtRnKo 2-18-17693, p 9) ning seda ka juhul, kui põhikirjas sellist nõuet pole. Kohus palus ka 10.10.2019. a puuduste kõrvaldamise määruses hagejal seda täpsustada. Kostja I on ka tuginenud asjaolule, et talle pole üldkoosoleku otsust kätte toimetatud enne kohtuvaidlust. Hageja on tuginenud asjaolule, et kostjatega sõlmiti suuline kokkulepe, et juhul kui edaspidi kostjad tasuvad kommunaalkulude võlgnevust iga kuu 250 eurot ning lisaks
sellele jooksvad kommunaalkulud, ei pöörata võõrandamise nõuet täitmisele, kuid ei ole ka seda tõendanud. Üksnes 250 euro tasumine või maksekorralduse saatmine kostja I poolt sellist kokkulepet või üldkoosoleku otsusest teadmist ei tõenda. Hageja on tuginenud ka asjaolule, et hageja juhatus edastas kostjatele e-kirja, mille kohaselt esitati nõue korteriomandi võõrandamiseks KrtS § 33 lg 1 mõttes, kuid sellest nähtub üksnes kostjale I e-kirja edastamine, kuid mitte kostjale II. Kostja II e-posti pole hageja hagiavaldusse märkinud ja ka kohtu poolt kostjale II kohtumaterjalide kättetoimetamisel on selgunud, et kostjal II pole e-posti. Seega kostjale II otsuse või nõude kättetoimetamist ega ka edastamist pole hageja tõendanud ega ka selliseid asjaolusid kohtu ette toonud. Kostjale I on nõue küll epostiga edastatud, kuid kohtupraktikas on leitud, et korteriomandi võõrandamiseks kohustamine on niivõrd oluline ja elulise tähtsusega küsimus, et selleks ei piisa pelgalt otsuse postkasti panekust, antud juhul oleks tulnud dokument kostjale isiklikult kätte toimetada kas allkirja vastu või postiasutuse vahendusel tähitud kirjaga. Ainult sellisel viisil saaks hageja tõendada, et kostjad on jätnud nõude täitmata. Seega pole hageja tõendanud, et ta oleks kostjatele üldkoosoleku otsuse või nõude korteri võõrandamiseks enne kohtumenetlust kätte toimetanud, mis on samuti alus, et hagi mitte rahuldada.
11.Kuivõrd nõue jääb rahuldamata eeltoodud põhjustel, ei käsitle kohus kostja I vastuväiteid üldkoosoleku otsuse kehtivuse osas, sest need ei oma vaidluse sisulisel lahendamisel tähendust. Seetõttu ei arvesta kohus ka üldkoosoleku korralduse osas esitatud tõendeid (volikirjad, 18.05.2020. a kostja vastuse lisa 3 ehitisregistri väljavõte). Hageja saatis enne hagivastuse esitamist 28.04.2019. a e-kirjaga tõendeid, kuid kuna pole selgelt märgitud, mis nendega tõendada soovitakse ja hilisemas, 18.05.2020. a tervikvastuses neile viidatud pole, ei arvesta kohus neid. Menetluskulude jaotus
12.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.
13.Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lõikele 2. Kostjad võivad soovi korral esitada menetluskulude nimekirja kohtule 7 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest, sh esitades kulu ka otsusega tutvumise eest.
14.TsMS § 178 lg 1 näeb ette, et menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) Maarja-Liis Lall Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.