Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ulvi Loonurm, Mare Merimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
08.02.2011, Tallinn
Tsiviilasja number
2-08-92009
Tsiviilasi
OÜ Hexanor Haldus hagi Eurotek Group OÜ vastu üürilepingust tuleneva võlgnevuse ja viivise saamiseks
Tsiviilasja hind
6771.10 eurot (105 944.67 krooni)
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 23.03.2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Hexanor Haldus apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant OÜ Hexanor Haldus (registrikood 11175263, asukoht Pärnu mnt 67A Tallinnas), lepinguline esindaja Marge Juur Vastustaja Eurotek Group OÜ (registrikood 10997388, asukoht Rannamõisa tee 21C Tabasalu alevikus Harku vallas Harjumaal), seaduslik esindaja juhatuse liige Gert Salumäe
Menetluse liik
Kohtuistung 26.01.2011
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 23.03.2010 otsus tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõude viiviste väljamõistmiseks, samuti menetluskulude jaotamise osas. Muus osas jätta otsus muutmata.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega: 1) mõista Eurotek Group OÜ-lt välja OÜ Hexanor Haldus kasuks viivised summas 2516.76 (kaks tuhat viissada kuusteist eurot 76 eurosenti) eurot.
Kohtuotsuse resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses: 1) hagi rahuldada osaliselt; 2) mõista Eurotek Group OÜ-lt välja OÜ Hexanor Haldus kasuks viivised summas 2516.76 (kaks tuhat viissada kuusteist eurot 76 eurosenti) eurot;
3) muus osas jätta hagi rahuldamata.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.Maakohtu menetluses ja apellatsioonimenetluses hageja poolt kantud kuludest jätta 31% kostja/vastustaja kanda ja kostja poolt kantud kuludest jätta 69% hageja/apellandi kanda.
6.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.31.12.2008 esitas OÜ Hexanor Haldus (edaspidi hageja, apellant) hagi Harju Maakohtusse OÜ Eurotek Group (edaspidi kostja, vastustaja) vastu üürilepingust tuleneva võlgnevuse suuruses 145 356.88 krooni ja viiviste saamiseks. Menetluse käigus hageja täpsustas nõuet ning 30.09.2009 seisuga oli põhinõudeks 105 978.15 krooni ja viivisnõudeks 194 684.98 krooni.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 15.03.2007 mitteeluruumi üürilepingu nr P52-150307 tähtajaga kuni 01.04.2012, mille järgi hageja üüris kostjale Tallinnas Punane t 52 asuva mitteeluruumi kogupinnaga 54 m2 üüritasuga alates 01.05.2007 250 krooni/m2 eest, millele lisandus käibemaks. Üürniku kohustuseks oli tasuda kõrvalkulud vastavalt üürileandja poolt esitatavatele arvetele ja kahe kuu üüri ulatuses tagatisraha hiljemalt lepingu sõlmimise päeval.
3.Kostja teatas 03.12.2007 kirjaga soovist üürileping lõpetada alates 31.12.2007, kuid selline tähtajalise üürilepingu lõpetamine oli vastuolus lepingu tingimustega ja kostjal puudus õigus üürileping erakorraliselt ühepoolselt üles öelda. Samuti puudub hageja ja kostja vahel lepingu lõpetamise kokkulepe, mistõttu tuleb üürileping lugeda kehtivaks. Mittenõustumisest lepingu lõpetamiseks teatas hageja haldur kostjale 11.12.2007. Kostja väide, et ta andis üüritud ruumid hagejale tagasi 01.02.2008 ruumide võtme üleandmisega hageja haldurile ei oma tähtsust, sest halduril ei olnud volitusi tehinguid teha ja hageja nimel tahteavaldusi esitada. 01.02.2008 akt käsitab ainult võtme, mitte ruumide üleandmist ning hageja töötaja ei ole aktile alla kirjutanud.
4.Kostja võlgneb hagejale üüri ja kõrvalkulusid perioodi eest alates 15.12.2007 kuni 10.06.2008 kokku 145 356.88 krooni ja viiviseid 08.02.- 30.12.2008 ühekordselt kokku 105 944.87 krooni ja sealt edasi viivist 0,25% võlgnetavast põhisummast päevas kuni võlgnevuse tasumiseni. 11.06.2009 tasus kostja hagejale põhivõlgnevuse summa kuupäevani 01.02.2008 kokku 39 378.73 krooni. Kostja vastuväited
5.Kostja vaidles hagile vastu, kuid oli nõus tasuma üüri ja kulutusi perioodi eest kuni 01.02.2008 summas kokku 39 378.73 krooni ja tasus selle 11.06.2009.
6.Vastuväidete kohaselt oli üürnikul alus leping erakorraliselt üles öelda ja lepingu lõpetamise soovist teatas kostja hagejale suusõnaliselt ning hageja juhtkond iseenesest sellega nõustus. Seoses hageja palvega oodata, kuni hageja leiab uue üürniku, jätkas kostja üürilepingut kuni 01.02.2008, mil ta tagastas ruumid ja mille kohta koostati hageja halduriga akt võtme üleandmise kohta. Aktis on hageja esindaja kinnitus, et üüripinnaga seoses pretensioone ja nõudeid ei omata. Alates 01.02.2008 ei saanud kostja enam üüripinda kasutada, kuna oli võtmed üle andnud. Seega lõppes üürileping poolte kokkuleppel ning põhjendamatud on hageja nõuded alates 01.02.2008 nii üüritasu koos lisateenuste ja hoolduskulude, aga ka viiviste osas.
7.Hagiavaldusele lisatud arveid ja hageja halduri meeldetuletusi üüri tasumiseks ei ole kostja kunagi saanud. Hagi on pahatahtlik, mida tõendab juba see, et alles kahe aasta pärast hakkas hageja üüri järele huvi tundma. Esimese astme kohtu otsus
8.23.03.2010 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja poolte menetluskuludest 27% kostja ning 73% hageja kanda.
9.Otsuse põhjenduste kohaselt lõppes vaidlusalune üürileping nr P52-150307 poolte kokkuleppel 01.02.2008, kui kostja andis üüritud ruumide võtme hageja esindajale aktiga üle. Tegemist on konkludentse tahteavaldusega (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) 68 lg 3). Üüritud ruumide võtme üleandmine on võrdne ruumide valduse üleandmisega. Kostja oli juba 03.12.2007 kirjaga hagejale teatanud soovist üürileping lõpetada alates 31.12.2007 ja ruumide valduse ülevõtmisega tuleb lugeda kostja soov üürilepingu lõpetamiseks hageja poolt aktsepteerituks.
10.Aktile kirjutas hageja poolt alla hageja haldur N. U.. Hageja ei tõstatanud dokumendi võltsituse küsimust ja visuaalselt on nimetatud aktil olev allkiri sarnane sama isiku 11.12.2007 vastusel olevale allkirjale. Mainitud isik tegutses hageja juures kinnisvara haldajana ja 11.12.2007 vastus tõendab, et halduril oli volitus esindada hagejat üürilepinguga seotud küsimustes tulenevalt TsÜS § 118 lg-st 2.
11.Kostja tasus hagejale kohtumenetluse käigus võlgnevuse, mis tal oli jäänud üürilepingu lõpetamisel 01.02.2008. Pärast üürilepingu lõppemist puudub õiguslik alus kostjalt üüri ja üüripinnaga seotud kulutuste tasumist, samuti viiviseid, nõuda.
12.Rahuldamata tuleb jätta ka viivise nõue summalt, mille hageja jäi võlgu üürilepingu lõpetamisel, kuivõrd vastavalt üürilepingu tingimustele jäi hagejale kahe kuu üüri suurune tagatisraha, millest ta oleks saanud suuremas osas üürivõlgnevuse kustutada. Apellatsioonkaebus
13.OÜ Hexanor Haldus palub Harju Maakohtu otsuse tühistada, uue otsusega hagi rahuldada ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
14.Kaebuse põhjenduste kohaselt on väär maakohtu tõlgendus, et kostja 03.12.2007 avaldus lepingu lõpetamiseks loeti hageja poolt aktsepteerituks. Hageja vastas sellele 11.12.2007 saadetud teatega, et kostja ülesütlemisavaldus ei ole vastavuses lepinguga.
Avalduses ei olnud ka märgitud lepingu erakorralise ülesütlemise alust. Asjaolu, et kostja soovis lepingu üles öelda, kuna 2007. aasta juunis varastati tema laost kaupa ca poole miljoni krooni väärtuses, tõi kostja välja alles kohtumenetluse käigus. Hageja ei pea seda põhjendust ka usutavaks, kuna vargus leidis aset pool aastat varem, kui kostja avaldas soovi üürilepingu ülesütlemiseks. See põhjendus toodi kostja poolt kohtumenetluses välja kohtu eksitamiseks ja lepingu lõpetamise soovi õigustamiseks.
15.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 207 lg 1 kohaselt lõpeb võlasuhe, kui võlausaldaja ja võlgnik on võlasuhte lõpetamises kokku leppinud seoses võlausaldaja loobumisega nõudest; lg 2 sätestab, et võlasuhte lõppemise kohta sätestatut kohaldatakse, kui võlasuhte pooled on kokku leppinud või võlausaldaja tunnistab, et võlasuhet ei ole. VÕS § 13 lg-st 2 tuleneb, et kui leping on lepingupoolte kokkuleppel sõlmitud teatud vormis, ei pea seda vormi lepingu muutmisel või lõpetamisel järgima, kui lepingust ei tulene teisiti.
16.Nõudest loobumise kokkulepet asjas ei eksisteeri – selline kokkulepe peab olema selge, tingimusteta ja väljendama tahet mitte esitada teise lepingupoole vastu nõuet. Ilmselgelt ei sisalda neid nõudeid akt, mida kohus peab ekslikult lepingu lõpetamise kokkuleppeks. Aktist ei tulene ka kokkulepet ega võlausaldaja tunnistust, et võlasuhet ei ole. Aktis kinnitatakse üksnes seda, et üürnikult on kätte saadud 1 võti. Täiendav lause, et „üüripinnaga seoses pretensioone ja nõudeid ei oma“ on ilmselt jäänud sinna akti näidisdokumendis sisaldunud tüüplausest, mis ei tähenda, et üürilepingust või võlasuhtest tulenevalt nõudeid ei eksisteeri. Lepingu lõpetamise kokkulepet olukorras, kus üürnikul oli võlgnevus, ei oleks kindlasti vormistatud üherealise lausega võtmete kohta, kinnitamata, et leping lõpeb poolte kokkuleppel, märkimata lepingu lõppemise ja valduse üleandmise päeva ning võla tasumise tähtaega.
17.Pooltevahelise lepingu p-st 2.4.4 tuleneb, et üüripinna tagastamine vormistatakse kirjalikult vastava üüripinna üleandmise-vastuvõtmise aktiga. Selline akt puudub, mistõttu ei ole lepingu lõpetamist vormistatud ega seetõttu lõpetamist ka toimunud. Sarnaselt on tühine lepingu ülesütlemine, kui ülesütlemise vormi- ja sisunõudeid ei ole järgitud (lepingu p 2.11.5.2 ja VÕS § 325 lg 5).
18.Tähelepanuta ja analüüsimata on ka hageja seisukohad ja väljavõte haldur N.U. töölepingust, mis tõendab, et nimetatud isikul ei olnud sisesuhtest tulenevat pädevust ega volitust sõlmida lepinguid ega neid lõpetada. Samuti ei antud talle vastavat ühekordset juhist. Heakskiitu lepingu lõpetamisele ei ole antud ka üürileandja edasise käitumisega. Hageja jätkas arvete esitamist, seega ei saanud hageja tahteks olla üürilepingu lõpetamine alates 01.02.2008.
19.Maakohus ei ole välja selgitanud asjas tagatisraha tegelikku maksmist, kuid on samas teinud meelevaldse järelduse, et kuna vastavalt üürilepingu tingimustele jäi hagejale 2 kuu üüri suurune tagatisraha, millest oleks saanud suurema osa üürivõlgnevuse kustutada, siis jätab kohus rahuldamata viivise nõude summalt, mille kostja jäi võlgu 01.02.2008. Poolte nõuetes ega vastuväidetes ei käsitleta üldse tagatisraha ja kostja ei ole ka taotlenud sellist tasaarvestust. Järelikult on kohus väljunud hagi raamest ja otsustanud asjaolu üle, mida asjas ei arutatud.
20.Kostja tasus tagatisraha kokku 23 098.20 krooni, sellest 10 000 krooni varem kehtinud üürilepingu alusel. Lepingu järgi oli tagatisrahaks 2 kuu üür (p 1.7) ehk kokku käibemaksuga 31 860 krooni. Järelikult ei tasunud kostja hagejale 2 kuu üüritasu suuruses tagatisraha, vaid 8 761.80 krooni vähem. Viivis perioodi eest 10.12.2007 – 02.01.2008, mille osas kostja tasus võlgnevuse 12.06.2009, on 52 567.41 krooni (5382.31 + 21 903.75 + 4612.17 + 20 669.18). Nimetatud summaga on tasaarvestatud varasema võlgnevuse (mis ei puuduta hagi perioodi) viivised ja kuna leping kehtis, siis tekkis ka pärast 01.06.2008 täiendav võlgnevus ja võimalik kahju, mida on hagejal
võimalik tagatisrahaga tasaarvestada. Tagatisraha eesmärk ei ole iga hinna eest jooksvaid võlgnevusi tasaarvestada, vaid tagada üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu, sealhulgas lepingu lõppemisel ning kahju nõudmisel selguvaid nõudeid.
21.Kostja ei ole vastu vaielnud sellele, et tal esines võlgnevus perioodi eest 10.12.2007 – 01.02.2008 ja ta tasus võla kohtumenetluse kestel. Samuti on selge, et selle perioodi oli ta viivituses, mis annab hagejale nii lepingu kui seaduse alusel õiguse viivist nõuda. Seega oli hageja viivisenõue suuruses 52 567.41 krooni igati põhjendatud. Ülaltoodud põhjendustel (leping oli kehtiv hagetaval perioodil) tuleb ka ülejäänud hagiperioodi viivis kostjalt välja mõista, see tähendab 105 978.15 krooniselt põhinõude summalt.
22.Kohus on vääralt tõlgendanud materiaalõiguse norme ja rikkunud menetlusnorme. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 8 kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Rikkumine on tinginud tsiviilasjas oluliste asjaolude ebaõige tuvastamise ning viinud ebaõige kohtulahendini. Vastustaja seisukoht
23.Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
24.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära apellandi esindaja ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebus on osaliselt põhjendatud. Maakohtu otsus tuleb viiviseid puudutavas osas tühistada menetlusnormide olulise rikkumise ja materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohus saab selles osas teha otsuse asja maakohtusse uueks läbivaatamiseks saatmata. Muus osas nõustub kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata.
25.Hageja on esitanud kostja vastu lepingu täitmise ja täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivise nõude ajavahemikul 15.12.2007 kuni 30.06.2008 (arved esitatud perioodil 01.12.2007 kuni 10.06.2008; t lk 34-47, nõude arvestus t lk 73, 85) tasumata üüri ja kõrvalkulude sissenõudmiseks ja on seisukohal, et poolte vahel 15.03.2007 sõlmitud tähtajaline üürileping nr P52-150307 (t lk 11-31) kehtis kuni 28.02.2010, kuna üürileandja ei nõustunud kostja 03.12.2007 avaldusega (t lk 32) lepingu lõppemise kohta alates 31.12.2007. Maakohtu menetluses vaidles üürnik hagile vastu eelkõige põhjendusega, et leping lõppes 01.02.2008 poolte kokkuleppel, kui pooled allkirjastasid akti, millega üürnik sai kätte üüripinna võtme ja kinnitas, et seoses üüripinnaga ei oma nõudeid ega pretensioone (kirjalik vastus t lk 63-64; akt t lk 65, 71). Kostja esitas maksekorralduse nr 37, mille kohaselt tasus 11.06.2009 kostjale detsembri- ja jaanuarikuus esitatud arvete alusel kokku 39 378.73 krooni (t lk 72) ja võttis hagi osaliselt õigeks (protokoll t lk 75).
26.Tulenevalt vaidluse esemest tuli maakohtul seega esmalt välja selgitada, kas pooltevaheline üürileping lõppes 01.02.2008 pooltevahelisel kokkuleppel. Kuna kohtumenetluses aktsepteeris kostja lepingu kehtivust kuni 01.02.2008, siis ei oma tähtsust, kas kostjal oli õigus leping erakorraliselt üles öelda alates 31.12.2007 ning juhul, kui oli, siis kas ülesütlemisel täideti selleks kokkulepitud ja/või seaduses ettenähtud sisu ja vormi nõudeid. Seega ei oma tähtsust ka kostja väited seonduvalt temal varguse tagajärjel suvel 2007 tekkinud kahjuga.
27.Maakohus asus seisukohale, et üüritud ruumide võtmete üleandmine 01.02.2008 on võrdsustatav üüritud ruumide valduse üleandmisega ning et tegemist on üürileandja
konkludentse tahteavaldusega TsÜS § 68 lg 3 mõttes. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga. Pooltevahelise lepingu p 2.11.1.2 kohaselt võis leping lõppeda poolte kokkuleppel. P-s 2.11.3 olid pooled leppinud kokku, et lepingu lõpetamisel poolte kokkuleppel lõpeb leping kokkuleppes näidatud päeval. P 2.4.4 kohaselt kohustus üürnik lepingu lõppedes üüripinna vabastama ja andma tagasi üürileandjale, kusjuures tagastamine pidi vormistatama kirjalikult pinna üleandmise-vastuvõtmise aktiga.
28.Ringkonnakohtu menetluse ajaks puudub vaidlus, et 01.02.2008 vormistati akt, millega üürnik andis võtme üürileandjale üle (algset vastuväidet aktil N.U. allkirja puudumise kohta hageja menetluse kestel ei tõendanud). Ka puudub vaidlus, et eelnevalt oli üürnik pinnalt faktiliselt lahkunud. Pooltevahelise kirjavahetusega on tõendatud, et üürnik soovis lepingut lõpetada ja üürileandja oli sellest soovist teadlik. Akti allkirjastas üürileandja nimel N.U.. Puudub vaidlus, et tema näol oli tegemist üürileandja töötajaga, kes tegeles tööandjale kuuluva kinnisvara haldamisega ja kes oli eelnevalt lepingu täitmise käigus vastanud üürileandja nimel üürniku 03.12.2007 avaldusele lepingu lõpetamiseks (t lk 33). Üürileandja ei ole veenvalt selgitanud ega tõendanud, millele oli siiski N.U. tahteavaldus 01.02.2008 allkirja andes suunatud. Üürileandja on vaid selgitanud, et tahteavaldus ei olnud suunatud lepingu lõpetamisele, samas on tõendatud, et ta võttis võtme üürnikult vastu ja oli ka teadlik, et üürnik soovib lepingut lõpetada. Vastuolulised on üürileandja seisukohad ka selle kohta, kes valmistas 01.02.2008 akti ette – tegemist on arvutis vormistatud dokumendi põhjaga ja kaebusest nähtuvalt pidi see olema vormistatud üürileandja poolt, sest „...täiendav lause... on ilmselt jäänud sinna akti näidisdokumendis sisaldunud tüüplausega...“ (kaebuse lk 3 neljas lõik). Ringkonnakohtu istungil eitas apellandi esindaja võimalust, et akt oleks halduri ettevalmistatud.
29.Tsiviilasja materjalides on N.U. poolt allkirjastatud võlateade märtsis 2008 (t lk 48), kuid selle tegelik kättetoimetamine üürnikule ei nähtu. Aprilli ja juuni kuupäevadega teated, samuti arved perioodi 08.02.2008 kuni 01.06.2008 kohta, on N.U. poolt allkirjastamata (t lk 38-47, 49, 50). Kostja on eitanud nii võlateadete kui arvete kättesaamist (t lk 91), hageja vastupidist ei tõendanud. Seega ka need tõendid ei tõenda veenvalt hageja seisukohta, et N.U. tahe 01.02.2008 akti allkirjastades ei saanud olla pooltevahelise lepingu lõpetamine, sest ta jätkas võlateadete ja arvete saatmist üürnikule. Eeltoodu alusel on usutav ja tõendatud üürniku seisukoht, et üürileandja töötaja käitumisest võis ja sai jääda üürniku esindajale arusaam, et halduril olid volitused 01.02.2008 akti allkirjastada ning et selle akti näol oli nimelt tegemist lepingu lõpetamise kokkuleppega ehk et mõlemad said 01.02.2008 akti allkirjastades sarnaselt aru, mida ja mis eesmärgil tehti. Vastustaja viide lepingu p-le 2.16 on asjakohane – tõendatud on, et N.U. tegutses olukorras, millest üürnik võis mõistlikult järeldada, et ta tegutseb üürileandja ülesandel. Vastupidist hageja veenvalt tõendanud ei ole. Kohtul puudub vajadus täpsemalt analüüsida N.U. töölepingust nähtuvaid tööülesandeid, sest need võivad omada tähtsust hageja ja tema töötaja sisesuhetes, kuid hageja ja kostja vahelises suhtes olulist tähtsust kujunenud olukorras ei oma.
30.Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et pooltevaheline üürileping lõppes 01.02.2008 kokkuleppel. Seega pärast lepingu lõpetamist puudub hagejal õiguslik alus nõuda endiselt üürnikult üüri ja üüripinnaga seotud kulutuste tasumist. Maakohtu menetluse kestel võttis kostja nõude ka selles osas õigeks ning tasus 11.06.2009 üüri ja kulutuste võlgnevuse seisuga 01.02.2008 summas 39 378.73 krooni (t lk 72). Sellega võttis kostja sisuliselt ka õigeks, et 01.02.2008 aktis ei pidanud pooled silmas perioodi kuni lepingu lõpetamiseni, kui leppisid kokku, et üüripinnaga seoses pretensioone ja nõudeid ei oma.
31.Kolleegium ei nõustu aga maakohtu käsitlusega, et hagejal puudub õigus nõuda kostjalt viiviseid võlgnevuselt lepingu lõpetamise seisuga. Kostja tasus võlgnevuse 11.06.2009. Lepingu p 2.10.3 kohaselt olid pooled leppinud kokku, et kui üürnik viivitab lepingust
tulenevate või sellega seonduvate rahaliste kohustuste täitmisega, maksab ta üürileandja nõudel viivist arvestusega 0,25% tähtaegselt tasumata summast iga viivituses oldud kalendripäeva eest. 11.06.2009 tasutud võlgnevuselt viivise arvestuse metoodikale ja aritmeetikale kostja vastuväiteid ei esitanud. Hageja arvestuse kohaselt moodustas viivisvõlgnevus kokku 52 567.41 krooni (t lk 85).
32.Tsiviilasja materjalid toetavad apellandi seisukohta, et maksmisele kuuluvate viiviste tasaarvestamisel tagatisrahaga väljus maakohus menetlusosaliste poolt määratud vaidluse piiridest. TsMS § 4 lg 2 kohaselt määravad hagimenetluses pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu. Käesolevas asjas ei teinud kumbki pooltest kohtule ühtki avaldust seonduvalt üürilepingu p-s 1.7 kokkulepitud tagatisrahaga. Kohtul puudus seaduslik alus omaalgatuslikult rakendada lepingu p 2.8.5.2, mille kohaselt on üürileandjal õigus tagatisraha realiseerida, kui üürnik ei täida nõuetekohaselt oma lepingust tulenevaid rahalisi kohustusi, kusjuures tagatisraha realiseerimisel üürileandja tasaarvestab üürniku kohustused tagatisraha arvelt. Üürileandja ei ole väljendanud tahet tagatisraha realiseerimiseks ega selle arvelt üürniku kohustuste tasaarvestamiseks. Ringkonnakohtu istungil selgitas üürileandja esindaja, et tagatisraha on senini realiseerimata. Seega on tasaarvestus võimalik muuhulgas käesoleva kohtuotsuse täitmise käigus.
33.Põhivõla suuruseks, mille osas kostja hagi tunnistas, oli 39 378.73 krooni, arvestuslik viivis sellelt 52 567.41 krooni, seega on viivisenõue käesolevas asjas suurem põhivõlast. Küll aga on hageja maakohtu menetluses selgelt väljendanud tahet mitte nõuda viivist põhinõuet ületavas summas (t lk 85). Seega kuulub viivisenõue rahuldamisele põhinõude ulatuses ehk suuruses 39 378.73 krooni, mis alates 01.01.2011 vastab 2516.76 eurole.
34.Kolleegium juhib maakohtu tähelepanu TsMS § 56 lg-le 1, mille kohaselt võetakse tsiviilasja toimikusse vaid erinevate menetlusastmete menetlusdokumendid ja muud asjaga seotud dokumendid, kaasa arvatud protokollid ja kohtulahendid. Maakohtu toimik sisaldab lisaks asjakohastele materjalidele 10.03.2010 kuupäeva kandvat kohtuotsuse projekti (t lk 110-113). Tegemist on ilmselt kohtulahendi nn tööversiooniga ja sellisel kujul selle lisamine toimikusse asjakohane ei ole.
35.Maakohtu otsuse osalisel tühistamisel tuleb jaotada uuesti ka poolte menetluskulud. Ringkonnakohus rahuldab hagi osaliselt. Seega tuleb menetluskulude jaotamisel lähtuda TsMS § 163 lg-st 1. Hageja rahalisest nõudest oli põhjendatud 39 378.73 (mille kostja tasus menetluse käigus) + 39 378.73 = 78 757.46 krooni, mis moodustab algsest nõudest 251 301.55 kroonist 31%. Hageja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Seega on mõistlik jätta hageja poolt maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskuludest 31% kostja/vastustaja kanda ja kostja poolt samas kantud menetluskuludest 69% hageja/apellandi kanda.
Ulvi Loonurm
Mare Merimaa
Imbi Sidok
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.