Võlaõigus › Võõrandamislepingud

alandamise efektiivse kasutamise eelduseks on siiski materiaalsete eelduste täitmine, s.h peab kohustuse rikkumine seisma ebakvaliteetses täitmises. Käesolevas asjas väidabki hageja, et ostetud ese ei vasta lepingutingimustele. VÕS § 227 järgi müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale. Kui lepingutingimuse mittevastavusest tulenev nõue on aegunud, siis muutub hinna alandamise avaldus tagasiulatuvalt tühiseks. Analoogia korras kuulub kohaldamisele VÕS § 118 lg 2, mille kohaselt lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine on tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele või kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. Asjas puudub vaidlus, et hagejale anti lepingu ese vastavalt üleandmise-vastuvõtmise aktile üle 03.04.2006. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg 3 aastat, lg 2 teise lause järgi on ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne 5 aasta möödumist ehitise valmimisest. Kuivõrd TsÜS § 146 lg 2 on erinormiks TsÜS § 146 lg-le 1, siis kuulub käesolevas asjas kohaldamisele TsÜS § 146 lg 2 teine lause. Poolte vahel on vaidlus selles, millal XXXXXXXX XXX ehitis valmis. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ehitusloa järgi anti XXXXXXXX XXX ehitise laiendamiseks luba 08.06.2005. Asjatundja arvamusest nähtub, et elamu ehitusaasta on 1990, rekonstrueerimistööd teostati aastatel 2004-2005. Võrreldes 1986.a ja 2004.a XXXXXXXX XXX elamu projekte, on ehitusalune pind suurenenud 1,7 korda, hoone kubatuur 3,1 korda. Arvestades ehitise suurenemist ei ole veenev väide selle kohta, et XXXXXXXX XXX asuv hoone valmis 1990.a. Arvestades ehitise laiendamise loa väljaandmise aega ning asjatundjate arvamustes märgitut, s.h hoone ümberehituse aega, tuleb ehitise valmimise ajaks lugeda 31.12.2005. Seega algas aegumine 01.01.2006. Kuna hagi esitati 15.05.2009, siis arvestades TsÜS § 146 lg-s 2 sätestatut, tuleb asuda seisukohale, et lepingutingimustele mittevastavusest tulenev nõue ei ole aegunud. Vastavalt poolte vahel sõlmitud müügilepingu p-le 2.1.5 ei ole lepingu esemel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kuna pooled täpsemalt asja kvaliteedis kokku ei leppinud, siis tuleb lepingus kokkuleppimata kvaliteedi osas arvestada ehitisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Asjatundja arvamusest katuse ehituskvaliteedi kohta nähtub, et katuseakende paigaldamisel on kasutatud ebaõigeid paigaldusvõtteid, samuti ei ole aurutõke ja katusekivi paigaldatud vastavalt nõuetele. Asjatundja arvamuse kohaselt tuleb loetletud puuduste tõttu lugeda teostatud tööd täielikuks praagiks. Kvaliteedinõuetele vastava töö tegemiseks tuleb eemaldada katusekivid, roovitus ja aluskate, paigaldada õhutusliistud, uus aluskate, uus roovitus ning katusekivi. Katuseaknad tuleb soojustada, soovitavalt paigaldada uued katuseaknad. 2008.a asjatundja arvamusest nähtuvalt on hoonel järgmised puudused: välisseinad on ebaõigesti soojustatud; vundament on soojustamata; fassaadi betoonkiudplaadid, katuse aluskate, katusekivid ja vihmaveerennid on paigaldatud valesti; välistrepi juures on seina vooderduskivid ära vajanud, sokli vooderduskivi pealsed kivid on liimimata, tuulekasti ja seina vahe on liiga laialt lahti, välisfassaadil on aknapõsed tegemata, majaesine plats on kaetud paekividega, kuid projektikohaselt peaks olema kaetud sillutuskividega, soojussõlmes on soojavee torud isoleerimata, pööningule pääsemiseks puudub luuk. Asjatundja arvamuse kohaselt tuleb avastatud puuduste kõrvaldamiseks soojustada hoone välisseinu, katusekivid ja aluskattekile tuleb eemaldada, teha aluskattealune tuulutuskanal, paigaldada õige ülekattega aluskattekile, teha aluskattepealne tuulutuskanal ja paigaldada katusekivid, ehitisele kasutusloa saamiseks tuleb koostada dokumendid: ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid, kasutatud materjalide sertifikaadid, teostusjoonised, elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistus, veeanalüüsi akt.

Põhja-Eesti Päästekeskuse juhtivinspektori 03.06.2008 paikvaatuse protokolli kohaselt tuvastati XXXXXXXX XXX elamus m.h järgmised puudused: hoone korstnate teostus ei ole normidekohane (lõõriehitus ja ühenduskohad puudulikud), hoone korterite uste tulepüsivus tõendamata, tuletõkkesektsioonide moodustumine hoones ei vasta nõuetele (trepikoda ei moodusta omaette sektsiooni ja gaasikatlad (2 tk) peavad olema omaette sektsioonis), hoonel puudub pääs katusele korstnate teenindamiseks. Tervisekaitseinspektsiooni Kesklabori heliisolatsiooni mõõtetulemuste kokkuvõtte kohaselt mõõdeti hageja korteri ja kõrvalkorteri vaheseina õhumüra isolatsiooni indeksi suuruseks ühes mõõtekohas 39dB ja teises mõõtekohas 41dB. Nimetatud asjatundja arvamusest nähtub, et korterite eluruumide ja üldkasutatavate ruumide vaheseinte ja vahelagede õhumüra isolatsiooni indeksi väärtuseks peab olema vähemalt 55dB. Hageja korteris tehtud põrandate ülevaatuse protokolli kohaselt ei vasta põrandate väljanägemine esteetilistele ja tehnilistele nõuetele. Nimetatud asjatundja arvamuse kohaselt on põranda paigaldamisel ja viimistlemisel rikutud niivõrd palju nõudeid, mistõttu ei ole selle renoveerimine korraliku tulemuse saavutamiseks enam võimalik. Termograafia raporti kohaselt on asjatundja, tuginedes termopiltidele, seisukohal, et osa hoonest on puuduliku ja halva sooja- ja tuulepidavusega. Asjatundja arvamuse kohaselt viitab see vigadele hoone tarinduses, mis on tekkinud projekteerimisel või ehitamisel. 09.03.2009 asjatundja arvamusest nähtub, et XXXXXXXX XXX elamu korterist 2 avastati vannitoa kipsplaadi tagaküljelt kõige toksilisemaks peetav hallitusseen Stachybotrys sp. Vannitoas oli kipsplaadil värv üles mullitanud, mis näitas vee imbumist läbi plaadi. Kuna kipsplaadi taga puudus soojustusmaterjal, võis läbi plaadi imbuda katusekonstruktsioonist tilkunud kondentsvesi, kuna soe toaõhk liigub kipsplaadi taga olevasse õhuruumi ja kondenseerub külmadel väliskonstruktsiooni osadel. Asjatundja arvates tuleb kahjustuse ulatuse määramiseks eemaldada kipsplaadid nendelt seintelt, kus plaadi taga puudub soojustusmaterjal ja on potentsiaalne oht nimetatud hallitusseene levikuks. Asjatundja on seisukohal, et XXXXXXXX XXX elamu korteri 2 puuduste kõrvaldamiseks on vaja eemaldada katusekivid, roovitus ja aluskate ning paigaldades õhutusliistud pannes tagasi eemaldatud katuseosad; teha korda katuseakende ümbruse soojustus; soojustada täiendavalt välisseinu, elamu ehituslikud osad ja konstruktsioonid tuleb ümber ehitada nii, et nad vastaksid tuleohutuse ja ehitise heliisolatsiooni nõuetele; seenkahjustuste kõrvaldamiseks tuleb eemaldada kipsplaadid seintelt ja katuslae kahjustatud osadelt; eemaldada põrandale pandud mittekohane kate, asendades selle nõuetele vastava parkettkattega; lisaks tuleb kõrvaldada muud esiletoodud puudused: torustike isoleerimine, radiaatorite kinnitamine seintele, ventilatsiooni mittenõuete-kohasus, kahjustatud puidu eemaldamine ehituskonstruktsioonidest jne. Arvestades asjatundjate poolt loetletud puudusi ning nende puuduste kõrvaldamiseks tehtavate tööde mahtu, ei olnud hagejale müüdud asi keskmise kvaliteediga. Kuna asi ei olnud keskmise kvaliteediga, asus kohus seisukohale, et asi ei vastanud lepingutingimustele. VÕS § 218 lg 1 esimese lause kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem, lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Seega saab hageja hinna alandamisel tugineda vaid varjatud puudustele, s.t puudustele, mis ei olnud asja harilikul visuaalsel vaatlusel nähtavad tavaostjale ega olnud kajastatud ehitist puudutavas dokumentatsioonis. Lepingueelsete kavatsuste protokolli p 2.2 järgi kinnitab ostja, et ta on objekti põhjalikult üle vaadanud ning on teadlik objekti suurusest ja korteri ehituslikust ja tehnilisest seisukorrast ning ei

oma selles osas müüjale pretensioone, p 4.2 järgi leppisid müüja ja ostja kokku, et ostuhinnast 75 000 krooni (4793, 37 euro) eest lõpetab ostja poolelioleva remondi korteris (trepp, kamin, rõduviimistlus, esikuviimistlus, 2. korruse põrandate viimistlus). Arvestades asjatundjate poolt loetletud puudusi ning lepingueelsete kavatsuste protokollis märgitut, ei saa varjatud puuduseks olla põrandakatetega seotu. Asjaolu, et parkettpõrand ei ole nõuetekohane, on puudus, mida on tavapärasel ülevaatusel võimalik avastada. Hageja teatas 22.05.2006 avaldusega elamu teise kaasomaniku abikaasale, et tal ei ole oma korteri seisukorra ning ehituslike remonttööde kohta pretensioone. Hageja märgib, et tema vaatluse kohaselt on viimistlusest puudu: 5 ukseliistu, esiku seina värvimine 0,5m2, kamina uksed, tammepõranda hooldustööd, korteri sisetrepi kinnitus ja trepi lõppviimistlus teisel tasapinnal, ventilatsiooniava vannitoa seinas, teise tasapinna elektritööd, teise tasapinna põrand, rõdu krohvide ja värvide parandus. Eeltoodust nähtub, et kaks kuud peale müügilepingu sõlmimist oli hageja teadlik, et põrandakate ei vasta nõuetele. Seega ei vastuta kostjad põrandakatete puuduste eest. Varjatud puudusteks on katuseehitusega, s.h katuseakendega ja pööninguluugiga, välisseinte soojustamisega, välisfassaadi ning tuleohutusega seonduv. Varjatud puuduseks ei ole asjaolu, et majaesine plats on sillutuskivide asemel kaetud paekiviplaatidega. Seda, et plats on kaetud paekividega, pidi hageja nägema elamu ülevaatusel. Liiklus ja kindlustusbüroo sündmuskoha ülevaatuse akti kohaselt avastas hageja kindlustusandja 23.01.2008 veekahjustuse jäljed elutoahalli laes ja vannitoa katuseakna juures. Veenev on hageja selgitus, et katuse läbijooksust tekkinud veekahjustuse kõrvaldamisel sai ta teadlikuks, et katusekate ja selle alune kile on valesti paigaldatud. Seda väidet toetavad ka tunnistaja M. M. ütlused, millest nähtub, et katuseakna lekkega seotud probleemi lahendamisel avastas ta, et katuseehitust ei ole teostatud vastavalt ehitustehnilistele nõuetele. Tunnistaja K. S-P. ütluste kohaselt telliti ehitise ekspertiis peale seda, kui katuse mittenõuetekohasus oli tuvastatud. Eeltooduga on tõendamist leidnud, et ehitise tegelikust olukorrast sai hageja teada 2008.a. 16.10.2008 tegi hageja kostjatele avalduse hinna alandamiseks 209 711, 78 krooni (13 403, 03 euro) võrra. Asjas puudub vaidlus, et enne hinna alandamist tellis hageja ekspertiis puuduste kindlakstegemiseks. Arvestades eelnimetatud asjaolusid, on hageja puuduste olemasolust teatanud mõistliku aja jooksul puudustest teadasaamisest. Hagiavalduses soovis hageja alandada hinda 1 204 302 kroonini (76 968, 93 eurot). Seega alandas hageja hinda teistkordselt. Hinna alandamine on võimalik ka hagiavalduses. Hinna alandamise põhjendatuse kontrollimiseks tuleb leida asja väärtus koos puudustega, kokkulepitud müügihind ja väärtus ilma puuduseta. Kokkulepitud müügihinnaks oli lepingu järgi 2 175 000 krooni (139 007, 84 eurot). Väärtus ilma puudusteta on tõendatud asjatundja arvamusega, mille järgi oli asja väärtus 2 355 000 krooni (150 511, 93 eurot). Asjatundja Ü. L. arvamuses toodud puuduseid mittekohase täitmise väärtuse väljaselgitamisel arvesse võtta ei saa, kuna kõigi puuduste olemasolu eest kostjad ei vastuta. Arvestades asjaolu, et hagejale kuulub 2/10 asjast ning arvestades asjal tuvastatud puuduste iseloomu, on mittekohase täitmise väärtust raske kindlaks teha. Kuigi hinna alandamine on erinev kahju hüvitamise nõudest, on võimalik mittekohasest täitmisest tulenevat võimalikku kahjunõude suurust arvestada mittekohase täitmise väärtuse väljaselgitamisel. Mittekohase täitmise väärtus kindlakstegemine peab olema kontrollitav. Seetõttu võib puuduste kõrvaldamise maksumus osaliselt olla aluseks mittekohase täitmise väärtuse väljaselgitamisel.

Hinnapakkumiste kohaselt moodustab puuduste maksumus järgmiselt: heliisolatsiooni paigaldamisega seotud tööd 171 657 krooni (10 970, 88 eurot), katuseakna tihendite vahetamine 2875 krooni (183, 75 eurot), dokumentatsiooni loomine ja projektide tegemine 302 080 krooni (19 306, 43 eurot), metallist tuletõkkeuks ja selle paigaldamine 6060 krooni (387, 30 eurot), metallist tuletõkke välisuks ja selle paigaldamine 24 460 krooni (1563, 28 eurot), katusetööd 453 031 krooni (28 953, 96 eurot), fassaadi soojustamine ja betooni sillutusriba ehitamine koos käibemaksuga mõlemad 246 266 krooni (15 739, 27 eurot), kamina korsten 22 891 krooni (1463 eurot), korteri elektriprojekt koos mõõdistusega 8238 krooni (526, 50 eurot), tuletõkkeuks 4618, 90 krooni (295, 20 eurot), korstna remont 19 647 krooni (1255, 67 eurot), omanikujärelevalve ehitamise ajal ja kasutusloa taotlemine 72 000 krooni (4601, 64 eurot), katuseakna ääreplekid 12 149, 28 krooni (776, 48 eurot). Eeltoodud hinnapakkumisest kõige enam maksvad tööd esinevate puuduste kõrvaldamiseks on katusega (s.h katuseaknad), fassaadi soojustamisega, järelevalvega ning dokumentatsiooni loomisega seotud tööd, milliste maksumus tuleb jagada kaasomanike vahel vastavalt neile kuuluvate osade suurusega. Arvestades, et hagejale kuulub 2/10 mõttelist osa kinnistust, asjal esinevate puuduste olemust, osaliselt arvestades nende võimalikku kõrvaldamise maksumust, tuleb hageja ostetud asja väärtuseks koos puudustega määrata kaalutlusõiguse alusel 1 900 000 krooni (121 432, 13 eurot) kohustuse täitmise aja seisuga. Asjatundja Ü. L. ütlustega on tõendatud, et väärtus koos puudustega oli 2006.a üldjoontes sama mis 2009.a. Arvestades, et kokkulepitud müügihinnaks oli 2 175 000 krooni (139 007, 84 eurot) ning et asja väärtus koos puudustega oli 2 355 000 krooni (150 511, 93 eurot), moodustab alandatud hind 1 754 777 krooni (112 150, 69 eurot). Puudub vaidlus, et hageja on kostjatele kogu lepingus märgitud müügihinna tasunud. Seega tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista hageja kasuks (2 175 000 - 1 754 777) 420 223 krooni (26 857, 14 eurot). Apellatsioonkaebus Kostjad paluvad apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi jätta rahuldamata või saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme ja kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme. Hagi on aegunud ning kohaldada tuleb aegumist. Rahalise kohustuse täitmiseks esitatavat hagi saab esitada kolme aasta jooksul tehingu sõlmimisest, käesoleval juhul 23.03.2006, millist tähtaega on hageja rikkunud, sest esitas hagi 15.05.2009. Hageja teadis puudustest või pidi neist teada saama vahetult peale kinnistu ostu-müügilepingut, kuid ta ei teavitanud kostjaid lepingu tingimustele mittevastavusest õigeaegselt, mistõttu minetas oma kaebeõiguse vastavalt VÕS § 220 lg-tele 1 ja 3. Müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale (VÕS § 227 lg 2). Hageja on korduvalt esitanud avaldusi selle kohta, et tal puuduvad mistahes nõuded ja pretensioonid kostjate vastu seoses temale võõrandatud kinnistu mõttelise osaga. Nii kinnitavad 20.01.2006 allkirjastatud lepingueelsete kavatuste protokoll korteri müügilepingu sõlmimiseks, 23.03.2006 müügileping, 03.04.2006 müügilepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise akt ning 22.05.2006 avaldus ostetud korteri seisukorra kohta üheselt, et hageja oli korteriga põhjalikult tutvunud. Eeltoodud avaldused on kehtivad tehingud (TsÜS § 67 lg 1) ning omavad õiguslikku jõudu ja neid ei ole tagasi võetud (TsÜS § 72), mistõttu tuleb neid arvesse võtta. Pooltevahelised võlasuhted on eeltoodud tahteavalduste tegemisega lõppenud. Kohus pole neid arvesse võtnud ega ka õigesti tõlgendanud. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta neid ei arvesta.

Samuti pole kohus põhjendanud, miks ta hindab tõendit, mida ta siiski on analüüsinud, teisiti kui seda on teinud kostjad. Hageja kinnitused tõendavad muu hulgas, et ta on korduvalt lepingu eseme üle vaadanud ning seda detailselt muu hulgas juba 2006.a, sest vastasel juhul ei oleks ta oma kinnitusi andnud ega saanud loetleda 22.05.2006 avalduses, mis on viimistlusest puudu. Selliste korduvate kinnituste andmine annab põhjendatud aluse seisukohaks, et hageja on ostetavast esemest ning selle puudustest olnud teadlik. Eeltoodut tõendab ka tunnistaja K. S-P. ütlused, millised kohus on jätnud põhjendamatult analüüsimata ning hindamata. Hageja on rikkunud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet. Hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega kooskõlas olevaks ei saa pidada hageja tegevusetust, kus ta elab vaidlusaluses korteris sees üle 2,5 aasta ning alles siis hakkab väidetavalt puudusi tuvastama. Heas usus käitudes oleks hageja pidanud mõistliku aja jooksul, milleks tarbijatele on antud 2 kuud, teatama asja lepingu tingimustele mittevastavusest. Hagejal puudusid takistused asja valduse saamisel tuvastada kõik puudused viivitamata. Juhul, kui hea usu põhimõtet mitte arvestada ning lähtuda kohtu seisukohast, et veekahjustustest ja katuse läbijooksust sai hageja teada alles 23.01.2008 Liiklus ja kindlustusbüroo sündmuskoha ülevaatuse akti teostamise ajal, siis sellest teavitati kostjaid 16.10.2008 hinna alandamise avaldusega, mis on 8,5 kuud hiljem ajast, mil hageja sai teada või pidi puudustest teada saama. Nimetatud 8,5 kuud ei ole mõistlik aeg puudustest teavitada, mistõttu pole hageja kostjaid puudustest õigeaegselt teavitanud ning on minetanud oma õiguse vastavalt VÕS § 220 lg-le 3. Lisaks sellele nähtub K. S-P. ütlustest, et hageja sai puudustest teada hiljemalt aprillis 2007.a, mil ta pöördus tunnistaja poole ilmnenud probleemidega. Lisaks sellele nähtub 20.01.2006 lepingueelsete kavatsuste protokolli p-st 4.2, et hageja ostis poolelioleva asja, mistõttu on ilmne, et ehitustööde käigus sai ta teada või pidi teada saama asja puudustest, kuid sellele vaatamata ta puudustest kostjaid õigeaegselt ei teavitanud. Hageja hinna alandamise nõue on vastuolus hea usu põhimõttega, sest ta ei näidanud mitme aasta jooksul üles huvi lepingutingimustele väidetavalt mittevastava asja lepingutingimustele vastavusse viimiseks kostjate poolt. Hinna alandamise avaldust ei ole võimalik esitada ja hinda ei ole võimalik samade puuduste osas alandada kaks korda, mistõttu on kohus ebaõigesti kohaldanud hinna alandamise põhimõtteid ja sealhulgas VÕS § 112 lg 2. Hageja 16.10.2008 hinna alandamise avaldus kajastab spetsialisti arvamustes toodud puudusi. Juhul, kui kohus pidas hageja hagi aluseks olevaid asjaolusid (puuduseid asjas) põhjendatuks, siis oleks ta pidanud rahuldama hagi osaliselt ning vastavalt 16.10.2008 hinna alandamise avaldusele 152 058, 72 krooni (9718, 32 eurot), mitte suuremas ulatuses, arvestades seejuures asjaolu, mida kohus ka õigesti tuvastas, et õue korda tegemine (sillutuskivid jms) ei ole varjatud puudus. 16.10.2008 hinna alandamise avalduses saadi puuduste kõrvaldamise kogumaksumuseks 869 856, 60 krooni (55 593, 97 eurot), mis sisaldas ebaõigesti ka õue korda tegemise maksumust 109 563 krooni (7002,35 eurot), millest 1/5 hagejale kuuluva mõttelise osa suurus moodustas 173 971, 20 krooni (11 118, 79 eurot). Kohus on võtnud aluseks spetsialisti Ü. L. arvamuse, kuigi tal puudub kinnisvara hindamise litsents. Kui isikul puuduvad kontrollitud teadmised kinnisvara väärtusest ning kinnisvara hindamismetoodikast, s.h puudustega ja ilma puudusteta, siis ei saa tema seisukohti arvesse võtta. Seega ei saa Ü. L. esitada seisukohti kinnistu ja selle mõtteliste osade väärtuste kohta nii puudustega kui ka ilma puudusteta ning kohtuotsus ei saa sellel põhineda. Kohus on jätnud ebaõigesti vastava väite tähelepanuta ning analüüsimata ning võtnud Ü. L. poolt toodud väärtushinnangud arvesse. Lisaks sellele nähtub kohtule esitatud Ü. L. arvamusest, et selles ei ole arvestatud, et kostjatele kuulusid üksnes konkreetsed mõttelised osad kinnistust. Samuti on Ü. L. ütlused ebausaldusväärsed, sest ta on eelnevalt kostjate esindajale kinnitanud teistsuguseid seisukohti.

Kohtul puudus alus kaalutlusõiguse kasutamiseks VÕS § 112 lg 1 alusel, sest nimetatud sättes toodud väärtusi ehk kohustuse mittekohase täitmise väärtust ja kohase täitmise väärtust kohustuse täitmise aja seisuga on võimalik kindlaks määrata kinnisvarahindaja teostatava ekspertiisiga. Kohase tõendi on jätnud hageja esitamata, mistõttu pole ta täitnud oma tõendamiskohustust. Kohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ei ole võimalik nimetatud väärtuste kindlakstegemine ekspertide poolt ning miks on vajalik kaalutlusõiguse rakendamine. Apellatsioonkaebuse täienduse kohaselt on kaevatava kohtuotsuse resolutsioon ebaõige. Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis rahalise hüvitise kostjatelt välja solidaarselt, samuti jättis menetluskuludest 1/3 solidaarselt kostjate kanda. Kostjad ei ole hageja ees solidaarvõlgnikud. Kummalegi kostjale kuulus kinnistust 1/10 mõttelist osa. Asja puuduste eest vastutab kumbki kostja eraldi tema poolt müüdud mõttelise osa eest. Kohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 65. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu kaevatav otsus tuleb tühistada ning kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 3 saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule. Kolleegium nõustub maakohtu hinnanguga, et hagi ei ole aegunud. Kohus kohaldas õigesti TsÜS § 146 lg 2 teist lauset. Antud juhul on tegemist müügilepingust tuleneva nõudega, mis põhineb ehitise puudusel. Tuginedes VÕS §-le 112 on hageja esitanud kostjate vastu hagi müügihinna alandamiseks. Maakohus tuvastas ehitise valmimisega seotud asjaolud õigesti. Ringkonnakohtul ei ole alust muuta maakohtu seisukohta hagi aegumistähtaja alguse kohta. Vastavalt VÕS § 112 lg-le 1, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Toodu väljendub valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Hageja nõude aluseks on asjaolu, et kostjad on rikkunud poolte vahel 23.03.2006 sõlmitud kinnistu mõtteliste osade müügilepingust tulenevat kohustust, kuna müüdud asi ei vasta lepingus kokkulepitud tingimustele. Seega eeldab hinna alandamine, et rikutud on müügilepingust tulenevat kohustust. Vaidluse lahendamiseks pidi kohus seetõttu tuvastama, kas ja millisel määral oli hageja ostjana teadlik neist puudustest, millele tuginedes ta müügihinna alandamist nõuab. Hagile vastuseks esitatud esimesest menetlusdokumendist (tl 215-218, I köide) alates on kostjad väitnud, et hageja oli ehitise seisukorrast teadlik, enne lepingu sõlmimist on ta lepingu eset põhjalikult uurinud ja korduvalt kinnitanud, et tal ei ole ehitise kvaliteediga seoses mingeid pretensioone. Kostjate väitel avaldasid nad müüjatena ostjale vajalikku informatsiooni, mille põhjal tegi viimane kaalutletud ostuotsuse. Kolleegium nõustub apellantidega, et maakohus on jätnud hinnanguta kostjate väited ja esitatud tõendid selle kohta, et hageja on korduvalt kinnitanud nõuete ja pretensioonide puudumist seoses temale võõrandatud kinnistu mõtteliste osadega. Samuti ei ole kohus analüüsinud hageja poolt kostjatele 16.10.2008 esitatud hinna alandamise avaldust. Kuigi maakohus konstateeris, et hageja on hagiavalduses alandanud hinda teistkordselt, ei vastanud ta kostjate väitele, et ka 16.10.2008 avalduses (tl 121-125, I köide) tugines hageja enamuses samadele puudustele. Juhul, kui kohus

pidas hagi aluseks olevaid asjaolusid põhjendatuks, oleks ta pidanud märkima, miks ta leiab, et 16.10.2008 avalduses märgitud puudused, mille põhjal hageja taotles hinna alandamist 209 711, 78 krooni võrra, võimaldavad otsuses hinda alandada aga juba 420 223 krooni võrra (hagi rahuldatud osa). Maakohus on jätnud tähelepanuta, et 16.10.2008 avalduses on hageja nimetanud puuduste kõrvaldamise maksumuseks 869 856, 60 krooni (koos õue kordategemiseks kuluva 109 563 krooniga), märkides temale kuuluvale mõttelisele osale vastavaks 173 971, 20 krooni (1/5). Samade puuduste põhjal on hageja nõudnud hagiavalduses hinna alandamist aga juba ligi viis korda suuremas summas (vastavalt 209 711, 78 krooni ja 970 698 krooni). Maakohus, tuginedes ehituskvaliteedi kohta antud asjatundjate arvamustele, leidis, et kostjate poolt hagejale müüdud asi ei olnud keskmise kvaliteediga, millest tulenevalt ei vastanud see lepingutingimustele, ning et hageja saab hinna alandamisel tugineda vaid varjatud puudustele (mida ei olnud tavapärasel vaatlusel võimalik avastada ega olnud need kajastatud ehitist puudutavas dokumentatsioonis). Nii lepingueelsete kavatsuste protokollist (tl 251-252, I köide) kui hageja 22.05.2006 avaldusest (tl 253, I köide) on kohus teinud järelduse, et hageja ei saa tugineda põrandakatetega seotud puudustele, sest oli neist tehingu tegemise ajal teadlik. Maakohus jõudis järeldusele, et varjatud puudusteks, mille eest kostjad vastutavad, on katuseehitusega (s.h katuseaknad, pööninguluuk), välisseinte soojustamisega, välisfassaadiga ja tuleohutusega seonduv. Seejuures on kohus jätnud hinnanguta kostjate väited ja viited muuhulgas samadele tõenditele selle kohta, et hageja oli teadlik ehitise tegelikust seisukorrast. Maakohus, hinnates kinnistul paikneva elamu ehitustehnilise seisundi kohta esitatud tõendeid, jättis muud vaidluses tähtsust omavad asjaolud välja selgitamata. Eeltoodust nähtuvalt ei vasta kontrollitav kohtuotsus seaduse nõuetele. TsMS § 442 lg 8 kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Maakohus ei ole otsuses kostjate vastuväiteid nõuetekohaselt käsitlenud. Kui maakohus leidis, et hagejal on õigus kasutada õiguskaitsevahendina hinna alandamist, tuli kohtul tuvastada selle eelduseks olevate väärtuste suurused. VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab väärtuste suurust tõendama hageja. Hageja ei ole tõendanud mittekohase täitmise väärtust. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kolleegium leiab, et nimetatud sättele tuginemiseks pidi hageja tõendama, et mittekohase täitmise väärtust ei saa kindlaks teha. Kui hageja ei ole esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta ega ole tõendanud, et tal ei ole võimalik seda teha, ei ole tegemist olukorraga, kus mittekohase täitmise väärtust saaks kindlaks teha VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause järgi. Sama seisukohta on avaldanud oma lahendites ka Riigikohus (näiteks otsus nr 3-2-1-111-07). Praegusel juhul ei ole hageja esitanud müügilepingu mittekohase täitmise väärtust tõendavaid dokumente ega ole taotlenud ekspertiisi tegemist. Kohtule esitatud tõendite põhjal ei olnud maakohtul võimalik hagi rahuldada. Ebaõige on hageja käsitlus, mille kohaselt on hinna alandamine üheselt seotud puuduste ulatusega (nende kõrvaldamise maksumusega) ning et mittekohase täitmise väärtust on kohtul endal võimalik tuvastada (hagiavalduses taotles hageja hinna alandamist puuduste kõrvaldamise maksumuse võrra, lisades, et kui tema poolt alandatud hind ei ole tõendatud puuduste ulatusega, siis määraks vastava hinna kohus). Mittekohase täitmise väärtuseks on kinnistu (selle mõttelise osa) hind koos puudustega ehk käesolevas asjas kinnistu osa väärtus koos puudustega elamu osaga. Hageja ei ole neid asjaolusid esile toonud. Ehitustehnilise eksperdi arvamuse põhjal ei saa teha järeldust kinnisvara väärtuse kohta. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kohtul eeltoodut arvestada. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, lg-st 2 tulenevalt võib kohus teha

menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid. Ning vaid siis, kui mittekohase täitmise väärtust ei saa kindlaks teha, otsustab VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt väärtuse suuruse asjaolusid arvestades kohus. Maakohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ta käsitles kostjaid solidaarvõlgnikena. Hageja nõue põhineb lepingul, millega kumbki kostja müüs hagejale 1/10 mõttelist osa kinnistust Tallinnas XXXXXXXX XXX. Kohus peab hindama, kas hageja hinna alandamise nõude suhtes võis kostjatel tekkida solidaarne kohustus VÕS § 65 tähenduses. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kohtul vastavaid asjaolusid kaaluda. Kohus peab hindama, kas see, et kasutuskorra alusel oli müügiobjektiks elamu mõttelistest osadest üheks korteriks kohandatud osa, võimaldab käsitleda kostjate kohustust jagamatuna või kas lepingust võib tuleneda kostjate ühine kohustus. Kuna maakohus on jätnud tuvastamata asjas tähtsust omavad asjaolud, tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Poolte kaebeõiguse tagamiseks ei saa teise astme kohus tuvastada asjaolusid ja hinnata tõendeid, mida esimese astme kohus tuvastanud ega hinnanud pole. Apellatsioonimenetluses ei ole võimalik tuvastada esmakordselt faktilisi asjaolusid, sest vastasel juhul oleks isikute kaebeõigus ebaproportsionaalselt piiratud. Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel ja vaidluse lahendamisel esimese astme kohtus.

Ü. Jänes

T. Kollom

I. Sidok

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.