Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED Swedbank Varakindlustus AS esitas Tartu Maakohtule hagi Andrei Anufrijevi vastu 90 240 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt on kostja XXX asuva korteri omanik. Korteri üleandmisevastuvõtmise akt on koostatud 27.07.2007. Kostja korteris toimus 05.08.2007 veeavarii, sest sanitaartehnikaga ühendamata kanalisatsioonitorule oli paigaldamata kork, mille tagajärjel sai kahjustada M. V. kuuluv korter XXX. Veekahjustusega tekitatud kahju suurus on 91 740 krooni, mille Swedbank Varakindlustus AS M. V. hüvitas. Nimetatud summast arvati maha omavastutus summas 1500 krooni. Kostja teatas vastuseks hageja 18.09.2007 nõudekirjale, et tal puudub kohustus tasuda hagejale tema poolt kannatanule makstud hüvitis, sest kostja ei ole avariid põhjustanud. Hageja esitas nõude elamu ehituse peatöövõtja OÜ Levar vastu. Viimane ei tunnistanud samuti hageja nõuet ning märkis, et tal ei olnud lepingust tulenevat kohustust teha korteris nr X siseviimistlust ega sanitaartehniliste seadmete paigaldust. Sellest tulenevalt esitas hageja 10.04.2008 kostjale uuesti samasisulise nõude, millele kostja vastanud ning nõuet ei täitnud. Kostja hagi ei tunnistanud ning väitis, et tema ei ole veeavariid põhjustanud. Kostja arvates ei ole tõsiselt võetav ehitaja väide, et heitvee või vee voolu sulgemise abinõud pidi rakendama omanik. Ehitaja, andes üle ehitatava objekti, pidi ise tarvitusele võtma abinõud, et vältida võimaliku veekahju tekkimist ja sulgema torude otsad. Korteriomandi müügilepingu punkti

MAAKOHTU LAHEND

Tartu Maakohus rahuldas 16.11.2009 otsusega Swedbank Varakindlustus AS hagi ning mõistis A. Anufrijevilt välja Swedbank Varakindlustuse AS kasuks 90 240 krooni. Otsuse põhjenduste kohaselt ei vabasta kostjat vastutusest asjaolu, et korter oli ehitusjärgus ja kostja selles ei elanud. Üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt on kostja võtnud vastu 27.07.2007 korteriomandi XXX valduse, mille käigus fikseeriti muuhulgas ka veemõõtjate

näidud. 27.07.2007 sõlmitud korteriomandi müügilepingu punkti 1.10.3. kohaselt on lepingu ese siseviimistluseta. Korteri tualettruumi oli paigaldamata sanitaartehnika ning reovee äravoolu torustiku otsad ei olnud suletud. Kostja vaatas korteriomandi enne müügilepingu sõlmimist üle. Avatud kanalisatsioonitorustiku otsad on nähtavad (fotod tl 90-92), tegemist ei ole varjatud osaga torustikust. Korteriomandi omandamisega ja valduse vastuvõtmisega läks kostjale üle riisiko seoses pooleliolevate ehitustööde lõpetamisega, st asjaoluga, et vee- ja kanalisatsioonitorustikud võetakse majas kasutusele. OÜ Levar teatas hagejale, et XXX elamu ehitajal ei olnud lepingut XXX korteris siseviimistlustööde tegemiseks, sh sanitaartehnika paigaldamiseks. Kostja korteriomandi omanikuna ja valduse vastu võtnuna sai mõjutada asjaolu, et tema ehitusjärgus oleva korteri vannitoas oleksid suletud kõik vee- ja kanalisatsioonitorustikud selliselt, et korterist ei lähtuks kahjulikke mõjutusi kaasomanike korteriomanditele. Korteriomanik vastutab kahju eest siis, kui ta ei ole tarvitusele võtnud kõiki võimalikke abinõusid kahju ärahoidmiseks. Tulenevalt korteriomandiseaduse (KOS) §-st 11 lg 3 ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, juhul kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist temalt kui korteriomanikult oodata. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS A. Anufrijev esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 16. novembri 2009 otsuse ning teha uue otsuse, millega jätta AS Swedbank Varakindlustus hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt leiab apellant, et tal puudub kohustus tasuda hagejale vara omanikule makstud hüvitis. Apellant ei ole oma tegudega veeavariid põhjustanud, ta ei olnud teadlik veeavarii toimumisest. Apellant on seisukohal, et ta ei ole KOS § 11 lg 1 sätteid rikkunud. Apellant omandas korteri 27.07.2007. Veeavarii leidis aset 05.08.2007, s.o. 9 päeva peale korteriomandi kostjale üleandmist. Apellant korteris ei elanud, ta ei olnud alustanud remonditöid. Hiljem selgus, et ehitajad (arvatavasti OÜ Ellis töötajad) jätkasid remonditöid kostja korteris, ilma, et nad oleksid seda apellandiga kooskõlastanud või apellanti sellest informeerinud. Ehitaja ega arendaja ei informeerinud apellanti ka sellest, et apellant peaks kusagil mingid veetorud või heitvee äravoolutorud sulgema. Apellandile teadaolevalt oli veetrassi kraan suletud, seega mingit võimalust vee sattumiseks kanalisatsiooni ja sealtkaudu kanalisatsiooniavast välja apellandile teadaolevalt ei olnud. Kuna peale korteriomandi üleandmist jätkasid ehitusmehed apellandi korteris ehitustöid, siis võisid veeavarii põhjustada ehitusmehed. Apellandile anti üle äsja ehitatud korter ja apellanti ei informeeritud vajadusest koheselt midagi ette võtta vee- või kanalisatsioonitrassidega. Apellandil oli alust eeldada, et uusehitisel on vee- ja kanalisatsioonitrassid korras. Apellant korteris ei viibinud, temale teadaolevalt oli veetrassi kraan suletud. Apellant ei olnud teadlik, et ehitajad omavoliliselt saavad siseneda tema korterisse. Sündmuskoha ülevaatuse aktist nähtub, et üle on vaadatud ainult veekahjustusega korter. Seega jääb apellandile arusaamatuks, millele tuginedes kohus jõudis järeldusele, et veeavarii põhjuseks oli kanalisatsioonitorule paigaldamata kork. Apellant ei ole teadlik, millal ja kes ühendas temale kuuluva korteri veetorustiku ja heitvee äravoolutorustiku maja vee- ja kanalisatsioonitrassiga. Kuna korteri üleandmise aktist nähtub veemõõdiku näit, siis sellest tuleneb, et korteri torustik pidi olema maja torustikega juba ühendatud. Korteri ehitaja OÜ Levar on küll väitnud, et tal puudus kohustus teha sanitaartehnilisi töid, kuid ehitaja vastusest nähtub, et ehitaja paigaldas veetorustiku. On igati loogiline, et ehitaja, andes üle

ehitusobjekti, on ise tarvitusele võtnud abinõud, et vältida võimalik veekahju, s.t. kui korteri vee ja kanalisatsiooni torustik on maja veetrassiga ja kanalisatsioonitrassiga ühendatud, siis pidi ehitaja torude otsad sulgema. Kinnistusregistri väljavõttest nähtub, et korteri ehituse tellijale OÜ-le Lampe Invest on omand üle antud hiljemalt 27.12.2006, OÜ Ellis on korteri omandanud 21.05.2007. Juhul, kui korteri torustiku ühendamine maja torustikuga toimus OÜ Lampe Invest või OÜ Ellis omanikuks olemise ajal, lasus neil kohustus tarvitusele võtta abinõud võimaliku veekahju tekkimise vältimiseks. Korteriomandi müügilepingu p-st 4.6 nähtub, et OÜ Ellis annab 24 kuulise garantii enda tehtud ehitustöödele ehitises ja konstruktsioonide suhtes. Eeltoodust tuleneb, et apellandile eelnenud korteriomandi omanikud on teinud ehitustöid ja suure tõenäosusega võisid ka vee- ja heitvee torustikud ühendada maja torustikuga. OÜ Ellis esindaja ei informeerinud korteriomandi üleandmisel apellanti, et peaks midagi ette võtma veeavarii ärahoidmiseks või et ta peab kusagil mingid veetorud või heitvee äravoolutorud sulgema. Swedbank Varakindlustuse AS esindaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt oli apellant kahjujuhtumi hetkel korteri XXX omanik. OÜ Ellis andis üle ja apellant võttis korteriomandi vastu 27.07.2007, milles kinnitab, et ostetava korteri suhtes puuduvad tal pretensioonid. Lepingu punktis 1.10.3 on toodud, et lepingu esemel ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest ei ole ostjale teatatud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Ostja kinnitab punktis 1.11 1, et ta on lepingu eseme üle vaadanud ja eelnimetatud andmete alusel teadlik maaüksuse suurusest ja piiridest ning lepingu eseme ja seal paiknevate asjade seisukorrast ning punktis 1.10.3 nimetatud asjaolust ega pea seda lepingu eseme puuduseks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-71-07 öelnud, et kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. Lähtudes Levar OÜ juhataja E. S. kirjast ei olnud tellija ja üldehitustööde peatöövõtja vahelisele lepingule OÜ-l Levar kohustust teostada korteris 14 siseviimistlustöid ning sanitaartehniliste seadmete paigaldust. Juhul, kui eelmine omanik jättis korteri reaalosas paiknevale kanalisatsiooniavale katte peale panemata, siis pidi kostja aru saama korteri omanikuna võõrandamisel kaasnevatest ülesannetest. Apellandil kui korteri omanikul oli seadusest tulenev kohustus vallata korteriomandit viisil, mis ei tekita kolmandate isikute varale kahju. Isegi juhul, kui apellant ei viibinud avarii hetkel tema korteris ei vabasta nimetatud asjaolu apellanti vastutusest. Samuti on hüpoteetiline ja tõendamata apellandi väide, et apellandi korteris võisid veeavarii põhjustada ehitusmehed. KOS §-s 11 lg 3 sätestatud rikkumise vabandatavuse asjaolusid apellant ei tõendanud. Kuna apellant ei hoidnud korteriomandi reaalosa korras ning ei järginud KOS § 11 lõike 1 punktide 1 ja 2 sätestatud kohustusi, sai võimalikuks varaline kahju korteri nr 9 omanikule.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

apellant esitanud hageja nõude osas samu väiteid, milliseid ta esitas ka asja läbivaatamisel esimese astme kohtus, ning maakohus on nende osas võtnud põhjendatud seisukohad. Maakohus on poolte esitatud asjaolusid otsuses vajalikul määral käsitlenud, hinnanud õigesti kõiki asjas olevaid tõendeid ning on põhjendatult leidnud, et hagi tuleb rahuldada. Vaidlustatud otsus vastab TsMS § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatud põhjendamisnõuetele ning tõendite hindamises TsMS § 232 lg-tes 1 ning 2 sätestatule. Apellandi väited ei anna alust hinnata tõendeid ning tuvastada asjaolusid maakohtu otsuses toodust erinevalt.

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi

Egon Konsand

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.