Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

Friis Kinnisvara OÜ esitas 15.03.2010 maksekäsu kiirmenetluse avalduse Peep Tammearu vastu põhivõla 20 000 krooni ja viivise 1065,20 krooni väljamõistmiseks. Kohtunikuabi lõpetas 26.05.2010 määrusega maksekäsu kiirmenetluse ja andis nõude üle Tartu Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. 16.06.2010. a hagiavalduses (tl 14) hageja täpsustas asjaolusid. 10.03.2009. a tutvustasid hageja maaklerid P.K. ja K.L. kostjale Tartus XXX asuvat korterit. Nimetatud korterit vaadates ja kostjaga suheldes selgus, et kostjal endal on vaja müüa talle kuulunud Tartus XXX asuv 3-toaline korter. Hageja maakler P.K. pakkus kostjale XXX Tartu korteri müügi vahendusteenust, millega kostja nõustus ja lepiti kokku, et kostja tuleb järgmisel päeval hageja kontorisse korterit müüki panema. 11.03.2009. a sõlmisidki hageja ja kostja kokkuleppe, milles näidati korteri ja tema omaniku andmed, fikseeriti küsitav (algne) korteri müügihing ja millega kostja kohustus tasuma hagejale korteri müügi vahendustasu 20 000 krooni, kui korteri ostja leitakse hageja vahendusel. Hageja asus täitma kokkuleppest tulenevaid omapoolseid kohustusi ja pakkuma korterit müügiks. Muu hulgas avaldas hageja korteri müügikuulutuse enda internetikoduleheküljel ja pakkus korterit müüa seda vaatama tulnud isikutele. Korterit käis teiste seas 20.03.2009. a vaatamas I.B. . Hageja P.K. tegi korteri näitamisele järgnenud nädalal I.B. ’ile kontrollkõne uurides, kuidas korter talle meeldis ja kas ta oleks huvitatud selle ostmisest. I.B. oli korterist huvitatud, kuid pidas hinda liiga kõrgeks. Seejärel tegi maakler kõne kostjale, soovitades korteri hinda alandada, kuid kostja seda tol hetkel teha ei soovinud. 04.05.2009. a näitas maakler korterit kahel korral L.V. , kes aga korteri ostusoovist siiski loobus. Samal ajal tegi maakler veel täiendava kõne I.B. ’ile, kes ütles, et ta on pidamas ühe korteri ostuks läbirääkimisi, kuid korteri aadressi kahjuks ei täpsustanud. 18.05.2009. a helistas hageja maaklerile kostja, kes palus objekt müügist maha võtta, kuna ta oli müünud korteri ise maha. Seejärel võttis hageja korteri müügist maha. 21.05.2009. a tutvudes korteri andmetega kinnistusraamatus, avastas hageja, et korteri ostjaks oli I.B. , kes oli leidnud korteri müügipakkumise hageja vahendusel ja kes oli saanud korteri omanikuks 12.05.2009. a kinnistamisavalduse alusel 18.05.2009. a. Sega tekkis hagejal õigus nõuda kostjalt korteri müügi vahendustasu. Paraku on kostja selle tasumisest vabatahtlikult keeldunud. Hageja on saatnud kostjale kahel korral ka tähitud posti teel arve vahendustasu tasumiseks, kuid kostja ei ole vahendustasu maksnud. Hageja palub kohtul kostjalt hageja kasuks välja mõista maakleritasu 20 000 krooni ja viivis hagi esitamise kuupäeva seisuga kokku summas 1 467,30 krooni. Lisaks palub hageja kostjalt välja mõista hagi esitamise ajaks mittesissenõutavaks muutunud viivis (hagi esitamise ajal viivisemäär 8 % aastas ehk 0,0219 % päevas) kuni põhinõude täieliku rahuldamiseni selliselt, et kõrvalnõuded kokku ei ületa hagi esitamise aja põhinõuet.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

Kostja oma 08.10.2010. a vastuses (tl 35-38) vaidles hagile vastu. Kostja ei vaielnud vastu sellele, et tal oli soov müüa XXX Tartu asuvat korterit, kuid viidatud korteri müügiga tegeles ja pidas ostjaga läbirääkimisi kostja ise. Paralleelselt tegeles korteri otsimisega ka kostja naaber V.P. , kes kutsus kinnisvara esindaja endale korterit näitama. Sellega seoses pöördus kostja poole hageja üks maakleritest ja soovis, et ka kostja neile oma korterit pakuks. Korteri ankeedi koostamise vajadust põhjendas maakler sellega, et temal on vajalik leida lihtsalt objekte, mida kuulutada ja sellest ei tule kostjale mingeid kohustusi. Hageja maakler selgitas kostjale, et ankeedi allkirjastamine ei tekita kostjale mingeid kohustusi, vaid ankeet on lihtsalt infoks ja vormistatud ankeetide alusel makstakse maakleritele palka. Kui maaklerid leiavad sellele korterile ostja, siis juba räägitakse eraldi läbi. Korteri ankeedi allkirjastamisel lähtus kostja maakleri

selgitusest. Ankeedi pealkiri ja tekst ei jätnud kostjale muljet, et temale oleks mingi kohustus peale pandud. Pärast ankeedi täitmist kostja ei kontrollinud, kas maakler avaldas tema korteri müügi kuulutuse või mitte. Kuivõrd ankeedi täitmisega ei pidanud kaasnema mingeid kohustusi, unustas kostja üldse kinnisvarafirmaga seonduva. Maakler helistas kostjale paaril korral ja ütles, et on näidanud erinevatele ostjatele objekti, kuid faktiliselt ei leidnud ostjat, ning konkreetse ostusoovi pakkumist kostjale ei tehtud. Kostja ei pidanud hagejat enda poolt volitatud isikuks korteri müügiga tegelemisel, vaid tegeles ka ise aktiivselt teistele maakleritele ja võimalikele ostjatele objekti pakkumisega. Kostja poole pöördus I.B. . Kauplemise tulemusena muutus korteri ostusumma oluliselt, pooled saavutasid kokkuleppe ja kostja müüs korteri I.B. ile. Hageja ei esitanud I.B. i kui potentsiaalset ostjat. Hageja maakler üksnes teatas, et näitas paarile isikule korterit ning sellega asi piirdus. Kostja tunnistas, et maakler käis mitmete isikutega kostja juures aga ei tutvustanud neid kostjale ega öelnud nende nimesid. Kostja tunnistas, et korteri kohta koostatud ankeedil on kostja allkiri ja ankeeti on märgitud vahendustasuks 20 000 krooni, kuid kostja ei nõustu selle kokkuleppega. Tegemist on kostja teadliku eksitamisega, sest korteri ankeedi pealkirja kandvast paberist ei ole kostjal kui tavainimesel võimalik aru saada, et sellega pannakse temale lepingulised kohustused. Lisaks leiab kostja, et vahendustasu on õigus nõuda üksnes juhul, kui maakler leiab ostja. Antud juhule ei omandanud I.B. korterit hageja maakleri tegevuse tulemusena. Korteri ankeedist on näha, et selle eesmärgiks on justkui üksnes andmete kogumine isikule kuuluva korteri kohta, mitte aga lepingu sõlmimine. Tasu maksmises on väidetavalt kokku lepitud üksnes juhuks, kui tegemist on maakleri vahendustegevusega. Seega langeb ära võimalus saada korteri ankeedi alusel tasu olukorras, kui on üksnes osutatud lepingu sõlmimise võimalusele. VÕS § 664 lg 1 alusel maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel olema põhjuslik seos. Hagejapoolse tegevusena on viidatud I.B. ile korteri näitamine 20.03.2009. a. Pärast korteri näitamist ei võtnud I.B. hagejaga ühendust ega avaldanud korteri ostusoovi. I.B. i sõnul oli hind liiga kõrge. Maakleri poolt antud soovitusele hinda vähendada ei soovinud kostja seda teha. Hageja väitel helistas maakler P.K. teist korda I.B. ile, kes ei avaldanud maaklerile soovi kostja korteri ostmiseks. Seega on hageja tegevus seoses kostja korteriga piirdunud sellega, et ta on 20.03.2009. a väidetavalt käinud I.B. ile korterit näitamas ning kahel korral omaalgatuslikult helistanud I.B. ile. Mingisuguseid läbirääkimisi ega muid vahendustegevusi ei ole hageja teostanud. Kostja ei saanud I.B. i ostuhuvist teada maakler P.K. käest, seega ei ole I.B. iga müügilepingu sõlmimine seotud hageja tegevusega. Hageja käitumises puuduvad vahendustegevusele iseloomulikud tunnused. Ükski hageja maakler ei võtnud kostjaga ühendust põhjusel, et nendel on pakkuda potentsiaalne korteri ostja. 18.11.2010. a toimunud kohtuistungil hageja selgitas, et pakkus kostja korterit kokkulepitud hinnaga. Kostja ei andnud hagejale teada, et hinda võib langetada. Ettevõttes on kaks formulari. Kõikide objektide kohta tuleb täita ankeet, kolm lauset, see on kiirem versioon. Samuti on maaklerileping. Kui klient tahab täpsemalt teada, siis saab ta kaasa maaklerilepingu tüüptingimused. Hageja maaklerid pakuvad alati ka maaklerilepingut. Maaklerileping on ühel poolel ja ankeet teisel poolel. Hageja ei tea, miks kostja ei soovinud teist poolt. Hageja saab teenust osutada ainult üldistel alustel, kui klient ei taha kirjalikku maaklerilepingut, sest paljud ei taha end konkreetse kinnisvarafirma esindusega siduda. Hageja sai aru, et kostjal on ka mingi teine maakler olemas. Selline ankeet täidetakse koha peal ja ka siis, kui klient tuleb kontorisse. Siin võetakse ka nõusolek, et seda võib reklaamida ja pakkuda korterit müügi eesmärgil. Müügi hinna muutumisel ei muutu vahendustasu suurus. See on tarbijale võimalikult lihtsaks tehtud. Kõik maaklerid selgitavad klientidele teenuse olemust. Kõiki maaklereid on koolitatud. Teenuse iseloom on kliendile selgeks tehtud ka. Seda näitab ka kostjaga läbirääkimised 11.03.2010 ja on toimunud ka klientide kokkuviimised (tl 43). Kostja lepinguline esindaja leidis, et kui väita, et ankeedi täitmist saab lugeda lepingu sõlmimiseks, siis põhiküsimus on, kas see on vahendustegevus. Kostja leidis, et see ei ole vahendustegevus. VÕS

sätestab tasu nõude vahendustegevusest ja teenuse osutamisest. Isegi kui leiab tõendamist, et tegemist on teenuse osutamisega, siis kui me loeme ankeedi lepinguks, siis ankeedi järgi ei ole mingit tasu kokku lepitud. Kui tõlgendada ankeeti ja seadust, siis on küsimus, kas vahendusteenus on toimunud. Kostja ei vaidle vastu, et korteri müügikuulutus oli hageja kodulehel. Aga kas saab lugeda vahendustegevuseks sellist käitumist, kus täidetakse ankeet, pannakse üles kuulutus ja käiakse üks kord korterit vaatamas. Küsimus on, et millist vahendustegevust hageja tegi. Ainumüügiõigust hagejal ei olnud. Müügikuulutuse avaldamine ei ole aluseks sellele, et nõuda vahendustasu (tl 43). 13.01.2011. a toimunud kohtuistungil kuulas kohus tunnistajana ära maakler P.K. ’i. P.K. selgitas, et kostjaga saavutasid nad kontakti nii, et K.L. mindi XXX korteri peale näitama ja selle korteri peal oli ka kostja, sest ta oli selle huvilise sõber või tuttav. Näitamisel selgus, et see huviline soovis seda korterit osta. Kostja avaldas, et nad võiksid ka kostja korteri ära müüa. Kostja kolmetoalise korteri müüki võtmine lepiti kokku nii, et järgmiseks päevaks otsustati minna seda korterit vaatama. P.K. läks seda vaatama ja müüki võtma. P.K. ei tee ainuesinduslepingut, sest ei ole kindel, et ta müüb selle korteri ja ta ei tõkesta inimesel ise ka müüa. Iga kord kui P.K. läheb müüki võtma, siis ta selgitab, et kui me tehakse leping, siis võib isik ise müüa ja võivad ka teised firmad müüa, aga tingimus on see, et kui P.K. toob kliendi, siis läheb hageja selle kliendiga ka notarisse. Kohapeal allkirjastati müükivõtmise ankeet, kuhu pannakse kirja pind, suurused ja hind, kus on vahendushind ja lõplik müügihind. Rahaasjadele tahab hageja ka allkirja saada, et see oleks õige ja samas et klient on lubanud korterit müüa. Enne ei saa müügikuulutust üles panna, see on firma sisekord. P.K. näitas ankeedi all olevat lauset kostjale, et ta saaks ise lugeda seda. Kostja luges seda lauset seal all. Korterit müüki võttes ei olnud muljet, et isik ei soovi seda korterit müüa. Kui P.K. võttis korteri müüki, siis sai aru, et kostjal on ka keegi teine maakler, kes müüb seda korterit ja kostja soov oli see korter ära müüa. Järgmine töölõik pärast korterist lahkumist oli see, et P.K. lubas kliendile helistada, kui tekib huviline. Siis läks P.K. kontorisse, pani üles hageja andmebaasi, Citysse ja KV-sse. Siis sisestas P.K. korteri hageja andmepanka. P.K. teavitas ka kolleege, et kas kellegi klient otsib 3-toalist korterit. I.B. helistas ja nad said korteri ees kokku ja läksid seda koos vaatama. Näidates korteri ära, siis kas ta helistas samal või järgmisel päeval ja ta üritas saada paremat hinda. Kostja ei olnud sellega alguses nõus, ta ei tahtnud hinda langetada. Korteri näitamise juures viibis ka kostja, ja ka järgnevate näitamiste juures oli kostja kohal. Telefoniga vesteldes sai P.K. aru, et I.B. on korterist huvitatud, kuid mitte selle hinnaga, ja klient ütles, et ootame, et äkki hind mingil hetkel langeb, sest tal ei olnud kiire sellega ja nii see asi sinna jäi. Oli üks noor pere, kes oli ka korterist huvitatud, kuid hind oli takistus. See korter vajas kapitaalremonti ja seal käisid ka hinnaga läbirääkimised, kuid huviliste hinnani ei jõutud. Omanik oli igal näitamisel ise juures. Sellepärast tihtipeale, kui helistati, siis ei saanud kostja korteri peale tulla, sest ta ise elas maal. Siis tuligi kostjaga kokku leppida kellaaeg, et kuna saab korterit näidata. Kostjal ei olnud hetkel kiire müügiga ja ta soovis saada korterist maksimumhinda. Helistades sai P.K. teada, et korter on müüdud. P.K. helistas kostjale, kes ütles, et ta tuli notarist. P.K. ütles, et oleks võinud ka neid teavitada, aga ta ütles, et viimase hetkeni ei teadnud, kas tehing toimub või mitte. I.B. oli hageja klient, kellega tegeles K.L.. Klient soovis kesklinna piirkonda ja talle näidati enne kostja korteri näitamist kortereid. P.K. selgitas, et neil on üüriankeedid, müügiankeedid ja on ka maaklerileping, mis käib ankeedi juurde, mis kaitseb maaklerit 100 %-lt. P.K. ei ole seda oma töös kasutanud ja ei ole probleeme tekkinud. Kuna tegu oli teatud vanuses härraga, siis suusõnaline leping on ka leping. P.K. oma töös ei kasuta maaklerilepingut, sest ei ole kõrvetada saanud. Tal on väga toredad kliendid olnud. P.K. esiteks aitab kliendil leida tema korterile huviline. Punktuaalselt ta maaklerilepingut kliendile ette ei loe. Maakler selgitab eesti keeles, mida nad pakuvad ja mis teenused on nende kodulehel. Kunagi ei ole probleemi tekkinud, et klient ei oleks aru saanud, mida hageja talle pakub. Vahendustasu on pandud firma poolt paika. Ei ole otseselt tabelit, aga keskelt läbi oli tol ajal korterite vahendus 20 000 krooni. Kui maakler tegeleb selle korteriga vähe, näiteks 1 kuu jooksul leiab ostja, siis maakler on seda vahendustasu langetanud. Antud korteri juures ei lastud isegi

vahendusest rääkida. P.K. järeldab, et teine kinnisvara pakkus kostjale oma vahendust tunduvalt madalamalt. P.K. ’i sõnul ei lubatud seda tehingut lõpuni viia. P.K. leiab, et tal on õigus saada vahendustasu, sest ta on korterit näidanud. Kostja ei lubanud tehingut lõpuni viia. Kostja ei teatanud, et ostja oli I.B. . Kui see tehing oleks notarisse läinud, siis oleks P.K. ’i poolt ühe korra korteri näitamine olnud väärt tasu 20 000 krooni. P.K. ’i arvates on ühe korra korteri näitamine väärt tasu 20 000 krooni. Ankeet ja maaklerileping erinevad selle poolest, et maaklerilepingus on kirja pandud, et kui toimub möödaastumine, siis on seal märgitud tagajärjed, et kui ilma hagejata minnakse notarisse, siis on rahatrahv seal. Kokkulepe oli, et kui P.K. viib kliendi, kes soovib osta, siis peab tema minema ka kaasa notarisse. Lepingust tulevad tagajärjed. See on P.K. ’i viga, et ta ei sõlminud kirjalikult kostjaga lepingut, kuid P.K. tegi suuliselt selgeks, mis on lepingus kirjas (tl 62-63). 13.01.2011. a toimunud kohtuistungil kuulas kohus tunnistajana ära maakler K.L. . Kui korteri esitlemist sai välja pakutud, siis kostja poolt tuli suusõnaline pakkumine, et temal on ka objekt, mis oleks vaja müüa. Sealt edasi hakkas tegelema P.K. , kes oli tol hetkel objektil kaasas. I.B. iga on K.L. kohtunud teistel objektidel, mida ta käis vaatamas. I.B. ile on telefoni teel pakutud rohkem kui ühel korral, ühel korral käis ta vaatamas. Enne kostja korterit käis ta vaatamas ühte korterit. Info vahetamine kliendiga ei pea olema kohapeal, vaid see käib ka telefoni teel. See, kui I.B. käis vaatamas teist objekti, selle kohta peaks olema ka allkiri. K.L. ei tegelenud Peep Tammearu korteri müügi vahendamisega. Et objekti endale müüki saada, pakub maakler välja kas maaklerilepingu või ankeet-tellimuskirja, kus fikseeritakse ära kokkulepped: müügihind ja vahendustasu suurus. Maaklerilepingus lepitakse kokku, kas see on tähtajaline või tähtajatu või on ka juhtumeid, kus on suusõnalised kokkulepped müügi vahendamiseks. Ankeet-tellimuskiri on infoblankett maaklerile, et kõik andmed, mis on olulised kinnisvara müügiprotsessis, oleksid kajastatud ja nad on üle täpsustatud. Kui tekivad mingid küsimused, siis täpsustab veel omanik ka üle. Seal määratakse esialgne müügihind ja alustatakse müügiprotsessiga. Müügiprotsess võib olla paarist tunnist kuni 3 aastani tänases müügisituatsioonis. Kui on maaklerileping sõlmitud, siis seal ei ole kirjas, et on ainuesindusleping. Objekti müüja võib kasutada ka erinevaid kinnisvarasid. Tänase seisuga on maaklerileping kohustuslik. Ankeet-tellimuskirja aja maaklerilepingu valimine sõltub olukorrast, pooltevahelistest läbirääkimistest. Kui klient ei ole nõus alla kirjutama, kuid ta soovib teenust, siis lepitakse kokku suusõnaliselt. Maaklerile on kohustuslikud dokumendid iga objekti kohta pakkudes maaklerteenust: tellimiskiri-ankeet ja täiendavalt maaklerileping. Algusest peale on kohustuslikud olnud maaklerileping ja tellimuskiri-ankeet. Täiendavad dokumendid on kliendi objekti näitamise dokument – see on kohustuslik, et ei tekiks arusaamatusi, mis kliendiga on mingi maakler käinud korterit või objekti vaatamas (tl 64). 13.01.2011. a toimunud kohtuistungil kuulas kohus vande all ära kostja. Kostja selgitas, et leidis Infolainest kuulutuse, et soovitakse osta 3-4 toalise korteri kesklinna piirkonnas omanikult. Kostja helistas sellel numbril ja vastas Domina Kinnisvara maakler R.J. . Lepiti kokku kohtumine korteri ülevaatamiseks. Maakler vaatas korteri üle, tegi pildid ja võttis selle korteri endale müüki, see oli kas jaanuari või veebruari kuupäev 2009. aastal. Hageja maakleriga kohtus kostja nii, et sõber oli invaliid ja ta otsis endale korterit ja kostja abistas teda. Korteri ankeet vormistati korteris kohapeal ja kostja küsis, kas sellega kaasneb temale mingeid kohustusi ja ta ütles, et ei kaasne, seda on vaja tema töökohas, et tema saab selle eest palka ja kostjale mingeid kohustusi ei kaasne. Maakler pakkus välja ühe paberi ja kostja sai aru, et maaklerileping sõlmitakse siis, kui asi on mingi ostjaga konkreetseks läinud. Kostja ei mäleta, et mitu korda korterit I.B. ile näidati, sest mõlema maakleri peale käis korterit vaatamas u 20-30 inimest. Enamus näitamistest oli maakler R.J. i poolt korraldatud. Peale selle ankeedi allkirjastamist näidati korterit paarile ostjale ja rohkem tegevusi ei olnud. Nad helistasid paar korda, et on huviline, lepiti kellaaeg kokku ja kostja näitas seda korterit. Friis Kinnisvara helistas üsna lühikese aja peale, et kas kostjas on nõus hinda alandama, et siis on neil ostja olemas. Kuna korter oli nii väikest aega müügis olnud, siis ei olnud kostja nõus seda korteri hinda alandama. I.B. tuli vaatamissooviga mais 2009. a koos maakler R.J. iga. Ta oli alguses väga

kõhkleval seisukohal, siis käis ta teistkordselt seda korterit vaatamas. Siis käis I.B. seda korterit vaatamas ka koos remondimehega ja koos elukaaslase vanematega. I.B. soovis otse kostja telefoni, et saaks kokku. Siis peeti läbirääkimisi hinna suhtes. Friis Kinnisvara ei esitlenud I.B. i kui potentsiaalset ostjat. Kostja ei pöördunud I.B. i poole oma korteri müügisooviga isiklikult. Maakler R.J. iga oli suusõnalise leping, et ta võib korterit müüa. Müügihind oli sama, mis on ankeedis näidatud ja teenustasu suuruse pidid kokku leppima siis, kui asi konkreetseks läks. Algne müügihind oli 820 000 krooni. Kostja on allkirja andnud korteri näitamise ankeedile, ta ei ole lepingut sõlminud. See allkiri siin ankeedil on ainuke allkiri ja ka mingitel näitamislehtedel peaks olema tema allkiri. Kostja on näinud mõlemat hageja maaklerit. Kostja on kindel, et jaanuarist maini näidati tema korterit u 20-30 korda. Talle ei jäänud mulje, et talle tuuakse ostja ja osutatakse teenust tasuta. Hageja ei suhelnud kostjaga peaaegu 2 kuu jooksul peale seda, kui ta küsis hinna langetamist. Hinna langetamine toimus kostja ja I.B. i vahel peale seda, kui I.B. tuli konkreetse remondikalkulatsiooniga. Mai alguses tuli I.B. R.J. iga korterile ja I.B. ile ei sobinud hind 820 000 krooni. Hinna langetamine toimus peale 04.maid ja 12.mai on notar tehtud. Kostja langetas hinda, sest nägi korteri remondi maksumust. Maakler R.J. ei saanud mingit maakleritasu kostja käest. I.B. jõudis esimest korda kostjani läbi Friis Kinnisvara ja kaks kuud hiljem läbi R.J. i. Kuna I.B. soovis seda korterit näidata ka oma remondimehele ja ta pidas läbi maakleri suhtlemist liiga keeruliseks, siis küsis ta otse kostja telefoni numbri. Kostja ei saanud hinda alla lasta ilma põhjuseta, aga nüüd oli põhjus, sest remondi hind näidati konkreetselt ära ja inimene soovis seda. Kinnisvaramaakler ei selgitanud, et mis on selle piirkonna keskmised hinnad. Hageja küsis, et mis on hind ja kostja ütles selle hinna, sest see oli välja kujunenud R.J. iga suheldes. Kostja sai asjast aru sedamoodi, et kui hageja tuleb konkreetse ostusooviga kliendiga, siis toimub see eellepingu sõlmimine, mis jääb korterisse ja siis lepitakse kokku, et mis on vahendustasu. Maakler ei selgitanud kostjale midagi. Nüüd saab kostja paljuski teistmoodi aru aga tol korral ei osanud kostja selle tähelepanu pöörata. Kostjale selgitati, et ankeedi täitmine oli vajalik, et nad saaksid seda kuulutada, et mis korrusel, mitu tuba, kui suur pind, et mis asja nemad konkreetselt müüki pakuvad (tl 65-66).

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab maksma hagejale maakleritasu. Kostja arvates ei ole tal maakleritasu maksmise kohustust, sest hageja vahendusel müügilepingut ei sõlmitud. Maakleril on VÕS § 664 lg 1 järgi õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. TsMS § 230 lg 1 järgi kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega pidi hageja tõendama, et müügileping kostja korteri võõrandamiseks sõlmiti tema vahendusel või osutamisel. VÕS § 658 lg 1 järgi maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Pooled allkirjastasid korteri ankeedi (tl 20), millel on korteri andmed, korteri müügihind ja vahendustasu. Samuti on korteri ankeedil tingimus, et ostja leidmisel on kostja nõus maksma vahendustasu ülalnäidatud summas. Kostja kinnitas, et korteri ankeedil on tema allkiri, kuid temale antud selgituste kohaselt ei pidanud korteri ankeedi täitmisest tekkima kostjale mingeid kohustusi. Tunnistaja P.K. selgitas, et neil on üüriankeedid, müügiankeedid ja on ka maaklerileping, mis käib ankeedi juurde. Kostjaga maaklerilepingut ei sõlmitud, vaid maakler selgitas kostjale suuliselt lepingu sisu. Kostja kinnitas vande all, et temale ei selgitatud midagi. Kostja sai asjast aru selliselt, et kui hageja tuleb konkreetse ostusooviga kliendiga, siis toimub eellepingu sõlmimine, mis jääb korterisse ja siis lepitakse kokku, mis on vahendustasu.

Ülaltoodust lähtudes on kohus seisukohal, et poolte allkirjastatud korteri ankeet ei ole käsitletav maaklerilepinguna. Hageja kinnitas, et temal ei olnud kostja korteri ainumüügiõigust. Kostja tegeles ka ise aktiivselt korterile ostja otsimisega ning kostja korter sai müüdud I.B. ’ile. Seega tuleb kindlaks teha, kas kostja korter sai müüdud hageja vahendustegevuse tulemusena. Pooltel puudub vaidlus selles, et kostja korteri müügi kuulutus oli avaldatud hageja koduleheküljel. Tunnistaja P.K. selgitas, et pani kuulutuse üles hageja andmebaasi, City-sse ja KV-sse, ning sisestas korteri hageja andmepanka. Samuti teavitas P.K. kolleege 3-toalise korteri müümisest. Hageja esitas kohtule maaklerteenuse kirjelduse seoses kostja korteri müümisega, millel nähtub ajakulu ja maakleri tegevus (tl 49-54). P.K. näitas korterit I.B. ’ile 20.03.2009. a (objektide näitamise leht, tl 21). Pärast korteri näitamist I.B. ’ile 20.03.2009. a müügilepingut ei sõlmitud. Kostja ei olnud nõus hinda langetama. Kostja põhjendas, et ta ei olnud nõus hinda langetama, sest korter oli olnud müügis liiga lühikest aega. Kostja kinnitas vande all, et I.B. tuli vaatamissooviga mais 2009. a koos maakler R.J. iga, kellele kostja andis korteri müüki kas jaanuaris või veebruaris 2009. a. Seega müüs kostja korterit paralleelselt kaks maaklerit ja ka kostja ise, mis ei olnud välistatud hageja ja kostja vahelise kokkuleppega. Kuna I.B. käis korterit mais 2009. a vaatamas maakler R.J. iga ja lõpuks sõlmisid pooled müügilepingu, siis tuleb asuda seisukohale, et kostja korter sai müüdud maakler R.J. i vahendusel. I.B. ’ile näitas korterit küll ka P.K. , kuid müügilepingu sõlmimiseni ei jõutud. Kuna hagejal puudus ainumüügiõigus, siis ei saa öelda, et I.B. oli hageja leitud ostja. Asjaolu, et I.B. on hageja klient, ei takistanud teda pöördumast teise maakleri poole. Samuti ei teadnud kostja, et I.B. on potentsiaalne ostja märtsis 2009. a. Kostja vande all antud ütluste kohaselt ei suhelnud hageja kostjaga peaaegu 2 kuu jooksul pärast seda, kui oli küsinud hinna langetamise kohta. VÕS § 664 lg 2 järgi kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Riigikohus on otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-72-08 märkinud, et VÕS § 664 lg 2 reguleerib olukorda, kui maaklerilepingus on kokku lepitud maakleritasu saamine alles pärast vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale. Hageja ei ole tõendanud lepingu täitmist käsundiandjale ning VÕS § 664 lg 2 järgi ei ole maakleril õigust tasule, kui leping jääb tema poolt täitmata põhjusel, et käsundiandja on valinud teise maakleri, kelle vahendamise või osutamise tulemusel leping sõlmiti. Kohus leiab, et kostjale ei saa teha etteheiteid hinna mittelangetamise kohta märtsis 2009. a. P.K. küsis hinna langetamise kohta vahetult pärast korteri müüki panekut. On arusaadav kostja soov müüa korter maksimaalse hinnaga. Kostja alandas hinda alles mais 2009. a, kui I.B. oli esitanud temale remonttööde kalkulatsiooni. Kohus on seisukohal, et müügileping kostja korteri võõrandamiseks ei sõlmitud hageja vahendusel ja seega puudub hagejal õigus nõuda vahendustasu ja viiviseid.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lõike 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse.

Tulenevalt TsMS § 162 lõikest 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lõike 1 järgi kannab antud asjas menetluskulud Friis Kinnisvara OÜ.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.