Harju Maakohtu 09.06.2010.a otsus tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 262 142,40 eurot ületavas osas ja viivise 13016,19 eurot ületavas osas.
2.Teha asjas uus otsus, millega rahuldatakse hagi nii põhivõla nõude kui ka viivise nõude osas osaliselt ja mõistetakse hagejalt kostja kasuks välja põhivõlg summas 262 142,40 eurot ja viivis alates 25.08.2009.a kuni 28.01.2011.a summas 13016,19 eurot ning alates 29.01.2011.a suuruses 0,15% võlgu olevalt summalt iga
1(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 viivitatud päeva eest, kuid mitte suuremas ulatuses kui 619,82 eurot iga kalendrikuu eest.
3.Jätta kõik senise menetluse kulud Eesti Vabariigi kanda.
4.2.Mõista Eesti Vabariigilt OÜ Fantico kasuks välja põhivõlg summas 262 142,40 eurot.
4.3.Mõista Eesti Vabariigilt OÜ Fantico kasuks välja viivis alates 25.08.2009.a kuni 28.01.2011.a summas 13016,19 eurot ja alates 29.01.2011.a kuni põhivõla täieliku tasumiseni võlgu olevalt summalt suuruses 0,15% iga viivitatud päeva eest, kuid mitte suuremas summas kui 619,82 eurot iga kalendrikuu eest.
4.4.Jätta kõik senise menetluse kulud Eesti Vabariigi kanda.
6.Eesti Vabariigi apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
7.Määrata OÜ Fantico apellatsioonkaebuse hinnaks 288 150,60 eurot.
8.Jätta kostja esitatud 17.12.2010.a toimunud kohtuistungi protokolli parandamise taotlus rahuldamata.
9.Jätta hageja esitatud 17.12.2010.a toimunud kohtuistungi protokolli parandamise taotlus rahuldamata.
10.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.30.07.2007 esitas hageja Harju Maakohtule kostja vastu hagi üürilepingu ennetähtaegsest ülesütlemisest tekitatud võlgnevuse tasumiseks. Hagiavalduse kohaselt võitis hageja 24.11.2000 väljakuulutatud avatud pakkumisega riigihanke kostjale kümneks aastaks ruumide rentimiseks. Pooled sõlmisid 09.04.2001 rendilepingu 894,4m2 suuruse üldpinnaga mitteeluruumide kasutusse andmiseks. Renditasuks lepiti kokku 142 209 krooni kuus, mis koosnes tasust üldpinna ühe ruutmeetri ja sellel asuva mööbli, arvutivõrgu ning sidevõrgu kasutamise eest summas 116,80 krooni/m2 kohta, kokku 104 466 krooni, ning tasust kommunaalteenuste (vesi ja kanalisatsioon, küte, elekter, ruumide koristus, prügivedu ja majaümbruse koristus, valve, kindlustus, parkimisvõimaluste kindlustamine) kohta summas 42,20 krooni/m2 kohta, kokku 37 743 krooni. Hageja võitis 2001.a täiendava riigihanke ning pooled sõlmisid 12.11.2001 lepingu täiendamise kokkuleppe ja politseiprefektuur võttis alates 01.11.2001 lisaks rendile 325,5m2 mitteeluruume. Kokku sai kostja Tartus Raekoja plats 9 oma valdusse 1219,9m2 üüripinda, renditasu suuruseks lepiti kokku 193 964,10 krooni kuus. Üüri kindlaksmääramisel 1m2 kohta lähtuti kostja soovidest.
2(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 Kostja edastas 30.04.2004 hagejale avalduse lepingu erakorralise ülesütlemise kohta alates 01.08.2004. Üürilepingu ülesütlemise tühisus on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega. Kostja lahkus 01.08.2004 üüritud ruumidest ega ole sellest ajast alates tasunud üüri ega kommunaalmakseid. Kostja on kohustatud maksma hagejale üüri alates lepingu täitmise lõpetamisest kuni ruumide vastava osa uuele üürnikule üle andmiseni. Hageja andis ruumid üürile uutele üürnikele 2006.a. Alates politseiprefektuuri ruumidest lahkumisest 01.08.2004 kuni ajani, mil uued üürnikud hakkasid üüri maksma, ei teeninud hageja ruumide eest tulu. Hageja arvestusel on kostja kohustatud üüri maksma perioodi eest 01.08.2004 kuni 27.11.2006 (ruumide (vastava osa) uutele üürnikele üleandmiseni) summas 4 746 294,88 krooni. Kostjal tuleb kommunaalteenuste eest maksta lepingus kokkulepitud tasu. Lepingus ettenähtud hüvitise suurus ei sõltunud tarbimisest ja erines oluliselt üürniku poolt keskmiselt tarbitud kommunaalteenuste maksumusest. Lepingu p-st 5.2 ei tulene kostja poolt väidetavat õigustlõpetavat tähtaega ja isegi kui taoline tähtaeg p-st 5.2 tuleneks, ei lange hageja nõudeõigus ära ühegi nõutava kalendrikuu üürimakse osas, sest hageja on vastavad nõuded kostjale pretensioonidena esitanud. Kostja on põhjustanud hagejale kahju ja on kohustatud hüvitama hagejale spetsiaalselt kostja huvides tehtud kulutused, mis lepingu täitmise lõpetamisel osutusid kasutuks. Hageja täitis lepingu p-s 2.2 nimetatud ja lepingu lisades 1–3 täpsustatud kohustused ja tegi kostja eripäraste vajaduste rahuldamiseks spetsiifilisi kulutusi, mis osutusid aga lepingu täitmise lõpetamise tulemusena kasututeks ja need tuleb hagejale hüvitada. Hageja kulutas spetsiaalselt kostja nõudmiste ja vajaduste rahuldamiseks tehtud spetsiifiliste ehitustööde ja päraldiste paigaldamise eest 1 132 736,92 krooni. Kostjal on kohustus tasuda hagejale ümberehitustöödele tehtud kulutustelt seadusjärgset viivitusintressi alates 27.09.2006. Hageja lõplik, 14.08.2009 esitatud nõue oli: saamata jäänud üür summas 4 746 294,88 krooni ja kahjuhüvitis spetsiaalselt kostja vajadusteks tehtud kulutuste osas 1 132 736,92 krooni. Intressi nõudis hageja järgmiselt: lepingu p-s 9.1 ettenähtud viivitusintress summas 5 521 102,70 krooni ja kulutuste hüvitise tasumisega viivitamise eest viivitusintress summas 357 929,10 krooni. Juhul kui kohus ei mõista välja viivist kulutuste hüvitamise nõudelt summas 357 929,10 krooni, palus hageja välja mõista viivise üürinõudelt summas 5 879 031,80 krooni. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja leidis, et hageja on kaotanud oma nõude, kuivõrd ei ole kinni pidanud oma nõuete esitamisel poolte vahel lepingu p-s 5.2 kokkulepitud õigustlõpetavast tähtajast pretensioonide esitamisel, mille eesmärgiks oli luua kostjale kindlus, et hageja ei võiks oma võimalike nõuete esitamisega kaua viivitada. Samasugune tähtaeg oli sätestatud ka kostjale omapoolsete pretensioonide esitamiseks (lepingu p 3.1.12). Olukorras, kus hageja ise on varasemalt omistanud üürniku suhtes kehtivale lepingu p-s 3.1.12 sätestatud tähtajale õigustlõpetava iseloomu, ei saa käesolevas vaidluses kuidagi asuda seisukohale, et täpselt analoogsel üürileandja suhtes kehtival üürilepingu p-s 5.2 sätestatud tähtajal ei ole õigustlõpetavat iseloomu. Antud juhul kokku lepitud 10-päevane pretensioonide esitamise tähtaeg ei ole ebamõistlikult lühike ega vastuolus hea usu põhimõttega. Pooltevaheline lepingu p 5.2 ei eelda 10-päevase tähtaja jooksul hagi esitamist kohtusse, vaid üksnes pretensiooni esitamist lepingut rikkunud poolele. Arve tasumise tähtaja möödumisel võinuks hageja edastada kirjaliku meeldetuletuse arve tasumiseks, mis oleks võinud olla käsitletav pretensioonina lepingu p-i 5.2 mõistes, mida aga kostjale ei esitatud. Hageja ei ole vaidlusaluse perioodi kohta isegi üüriarveid kostjale esitanud, seega pole alust rääkida sellest, et hageja on õigustlõpetavast tähtajast kinni pidanud. Pooltevahelise lepingu mõttest ja üldisest loogikast tuleneb kokkulepe, et üüri tuleb maksta
3(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 vaid perioodi eest, kui üürnik üüripinda faktiliselt kasutab, s.o perioodi 25.06.2001 kuni 01.08.2004 eest. Alates 01.08.2004 ei ole hageja enam ühtegi arvet kostjale esitanud. Seega mõistsid mõlemad pooled peale kostja lahkumist, et viimase üüri tasumise kohustus on vaatamata VÕS § 296 lg-s 3 sätestatule lõppenud. Hagejal võib olla õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri kuni ajani, mil kostja ei saanud enam ruume kasutada uute üürilepingute tõttu või muul põhjusel. Uutele üürnikele ruumide väljaüürimisele eelnesid ümberehitustööd, millele kulunud aega pole hageja oma üüri ja kommunaalkulude nõude arvestuses arvesse võtnud. OÜ PVH Ehitus arvetest ja teostatud tööde aktidest selgub, et üüripinnal alustati lammutustöid juba 2006.a mais, muutes seeläbi üüripinna kasutamise kostja jaoks ka teoreetiliselt võimatuks. Isegi kui hagejal oleks õigus nõuda kostjalt kõnesoleva perioodi eest üüri tasumist, saaks see periood hõlmata maksimaalselt ajavahemikku 01.08.2004 kuni 01.05.2006. Üüri summa moodustaks kostja arvestusel 2 992 170,72 krooni (sisaldab käibemaksu). Pooltevahelisest lepingust ei tulene kokkulepet, mille kohaselt kostja ei võiks VÕS § 296 lg-s 3 sätestatud juhul üürist hageja poolt kokkuhoitut ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtust maha arvestada. Isegi kui saaks rääkida hageja üürinõude põhjendatusest, tuleb välja selgitada, millised summad on võimalik hageja üürinõudest maha arvestada, vältimaks viimase asetamist paremasse olukorda, kui ta olnuks üüripinna faktilise kasutamise korral. VÕS § 296 lg 3 kohaselt tuleb hageja üürinõudest maha arvestada kulutused, millised ta oleks pidanud tegema, et vastavat üüritulu teenida. Antud juhul on periood, mille eest hageja üüri nõuab, ammu möödunud ning kõik selle perioodiga seotud kulutused on ammu kantud. Kostja arvestusel on 1 378 116,40 krooni hageja kasu, mida tal on õnnestunud saada ruumide teistsuguse kasutusega ning see tuleb tema üürinõudest kostja vastu maha arvestada. Hageja on kaotanud oma kommunaalkulude nõude, kuivõrd ei ole lepingus kokkulepitud tähtaja jooksul kostjale ühtegi nõuet ega pretensiooni esitanud. Lisaks õigustlõpetava tähtaja saabumisele, on kommunaalkulude nõude puhul alust kohaldada ka aegumist. Hageja ei ole kommunaalkulude hüvitamist varasemas menetluses kordagi nõudnud. Kostja pole peale 01.08.2004 hagejalt ühtegi kommunaalteenust saanud. Hageja esitas kommunaalkulude osas arvestusperioodi alusetult kuni 27.11.2006, samas kui tulenevalt Riigikohtu juhistest võiks see periood olla maksimaalselt kuni 2006.a maini, kui üüripinnal alustati ümberehitustöid. Poolte vahel ei olnud sellist kokkulepet, mille kohaselt kostja pidanuks tasuma hagejale kommunaalkulude eest ka juhul, kui ta on üüripinnalt lahkunud ega kasuta mingeid teenuseid. Poolte kokkuleppe sisu ja eesmärk oli tasuda hagejale osutatud kommunaalteenuste eest selliselt, et aasta lõikes saaks kõigi teenuste kulu kaetud. Poolte kokkulepe kommunaalteenuste tasumiseks oli kulupõhine. Mingit lisakasumit ei pidanud hagejale jääma. Ka ei taganud hageja kokkulepitud hulga parkimiskohtade olemasolu. Ka viivisenõudele kehtib lepingu p-s 5.2 sätestatud õigustlõpetav tähtaeg. Hageja ei ole oma viivisenõuet lepingus sätestatud tähtaja jooksul kostjale esitanud. Juhul kui hagejal on õigus viivist nõuda, ei vasta tema viivisearvestus lepingu p-s 9.1 sätestatule. Hageja on ekslikult arvestanud viivist kumulatiivselt, s.t on arvestanud 5% viivist igakuiselt kogu võlgnevuselt. Üürilepingu p-s 9.1 on kostja vastutust makseviivituse eest sõnaselgelt piiratud 5%-ga ühe kuu üürisummast. Kostja esitas alternatiivselt VÕS § 113 lg 8 alusel taotluse hageja viivisenõude vähendamiseks mõistliku suuruseni. Menetluse käik
3.Harju Maakohus rahuldas 14.07.2008 otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 3 296 130,84 krooni ja viivitusintressi 108 391,95 krooni, kokku 3 404 522,79 krooni. 50% hageja kohtukuludest jättis maakohus kostja kanda ja 50% kostja kohtukuludest hageja kanda.
4(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303
Tallinna Ringkonnakohus jättis 07.11.2008 otsusega maakohtu otsuse muutmata, apellatsioonkaebused rahuldamata ning poolte apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda. Riigikohus tühistas 18.05.2009 otsusega Tallinna Ringkonnakohtu 07.11.2008 otsuse ning Harju Maakohtu 14.07.2008 otsuse samas asjas ja saatis asja Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks. Esimese astme kohtu otsus
4.Harju Maakohus tegi 09.06.2010 otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 4 984 012,59 krooni. Kohus jättis menetluskulud poolte enda kanda. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Kostja on kohustatud tasuma hagejale üüri alates lepingu täitmise lõpetamisest kuni ruumide vastava osa uuele üürnikule üleandmiseni. Kohus nõustus hageja esitatud kostja poolt tasumisele kuuluva üüri arvestusega ja mõistis kostjalt välja 4 746 294,88 krooni, mis hõlmab ka tasu kommunaalkulude eest. Lepingu p-st 2.8 tulenevalt tuli tasu kommunaalkulude eest tasuda sõltumata tegelikust tarbimisest. Lepingu p-i 2.8 järgi on tasu kommunaalteenuste eest kindla summana integreeritud renditasu hulka. Vastasel korral ei oleks tasu kommunaalteenuste eest olnud üüri osa ja tasumine oleks toimunud arvete alusel tegeliku kulu järgi. Kommunaalkulude nõue ei ole aegunud. Kommunaalkulud on üüri osa. Hageja on algses hagis vastava nõude esitanud ja seega pole TsMS § 146 lg-s l sätestatud aegumistähtaeg lõppenud. Kohus ei nõustunud kostjaga, et tal oli kohustus tasuda üüri ainult aja eest, mil ta tegelikult üüritud ruume kasutas. Pooled ei ole lepingus kokku leppinud erinevalt VÕS § 296 lg-s 3 sätestatust. Tähtsust ei oma siinjuures see, et pooled on vormistanud üleandmisevastuvõtmise akti ning pind anti üürnikule üle 2,5 kuud peale lepingu sõlmimist. Kostjal puudub võimalus üürist maha arvestada hageja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtus. Ruumide tühjalt seismisega ei ole hageja midagi kokku hoidnud ega kasu saanud. Kostja esitatud hageja hüpoteetilise tuluarvestus ei ole kohtu arvates asjassepuutuv nagu ei ole asjassepuutuv ka OÜ Teofania majandusaasta aruanne. Kohus nõustus hagejaga, et ta pole saanud kasu ruumide tühjalt seismisest, vaid on pidanud ruumide uueks väljaüürimiseks tegema kulutusi 2 362 942 krooni ulatuses (I köide lk 80-100). Ka ei nõustunud kohus kostjaga selles, et hagejal võiks olla õigus üüri saamiseks mitte kauem kui ümberehitustööde alguseni. Ümberehitustööd on tingitud kostja poolsest käitumisest. Kostja kolis üüritud pinnalt välja ning keeldus lepingut täitmast. Kui kostja oleks lepingut täitnud, puuduks vajadus ümberehitustööde tegemiseks ning seega ei lõpe üürileandja õigus üüri saamiseks mitte ümberehitustööde algusega, vaid uute üürnike poolt vastavate pindade kasutusele võtmisega. Kohus ei nõustunud kostja tõlgendusega lepingu p-i 5.2 kohta. Asjaolu, et hageja ei ole kostjale esitanud pretensiooni 10 päeva jooksul, ei tähenda nõudeõiguse kadumist. Nimetatud punkt näeb ette pretensioonide esitamise korra, kuid ei too sanktsioonina kaasa õiguskaitsevahendi kaotamist. Kui pooled oleksid soovinud anda lepingu p-le 5.2 õigustlõpetava tähenduse, oleksid nad selle lepingus selliselt fikseerinud. Üüri nõudeõiguse kaotamine 10-päevase tähtaja jooksul pretensiooni esitamata jätmise tõttu ei tulene lepingu tekstist, seadusest ega vastava majandusvaldkonna tavadest. Taoline teooria oleks praktikas
5(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 tähendanud 10-päevast aegumistähtaega 3-aastase aegumistähtaja asemel. Kostja toodud paralleelid leppetrahviga ei ole kohtu hinnangul siinjuures asjakohased. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja VÕS § 113 lg l kohaselt nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Pooled on lepingu p-s 9.1 kokku leppinud viivise 0,15% tasumata summalt iga päeva eest, kuid ühe kuu eest mitte rohkem kui 5% ühe kuu rendisummast. Kostjalt kuulub välja mõistmisele viivis 237 717,71 krooni. Perioodi august 2004.a kuni mai 2006.a eest on viivis 213 360, 51 krooni (193964,10 x 0.5% x 22 kuud), perioodi juuni 2006.a kuni august 2006.a eest 21 507, 93 krooni (143 386,20 x 0,5 x 3kuud), september 2006.a on viivis 2264,15 krooni (45 283,20 x 0,5%), oktoober 2006.a eest on viivis 292,56 krooni (5851,2 x 0,5%)), november 2006.a eest on viivis 292,56 krooni (5851,2 x 0,5%). Kohus ei nõustu hageja viivisearvestusega, milline on toodud hagiavalduse muudatuses ja mida on hageja täpsustanud 0.10.2009 menetlusdokumendis. Hagi muudatuses esitatud arvestus ei ole kooskõlas lepinguga. Hageja seisukoht, et algses hagis esitatud viivisearvestus on esitatud kompromissi saavutamise eesmärgil, ei ole tõsiseltvõetav Hagist nähtuvalt on hageja hagiavalduses esitanud viivise arvestamise täpse metoodika. Kohus on seisukohal, et viivise suurenemine 5% igakuiselt ei tulene poolte vahel sõlmitud lepingust. Viivisevõlgnevus ei ületa põhivõlgnevust. Kokku tuleb kostjalt välja mõista 4 984 012,59 krooni (4 746 294,88 + 237 717,71). Kostja esitatud Politseiameti ja R.Pärteli vaheline kirjavahetus ei sisaldada asja lahendamiseks olulisi faktilisi asjaolusid, vaid R.Pärteli poolset lepingu tõlgendust, mistõttu jätab kohus selle tähelepanuta. Kohus jättis hageja vastuväite kohtu tegevusele rahuldamata. Vaatamata asjaolule, et hageja on täitmise nõudest loobunud, on hagejal õigus nõuda kostjalt üüri tasumist. Pooltevaheline leping on kehtiv tulenevalt asjaolust, et kostja ülesütlemisavaldus on tunnistatud tühiseks. Kohus jättis rahuldamata hageja 05.01.2010 taotluse protokolli parandamiseks, kuna protokollis on piisavalt täpselt kajastatud istungi käik. Kostja apellatsioonkaebus
5.Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus hagi rahuldas ning teha uus otsus, millega jäetakse hagi täies ulatuses rahuldamata. Kohus rahuldas hageja üürinõude alusetult. Hageja on üürilepingu täitmisnõude varasemalt kohtule esitanud ja sellest loobunud, mis nähtub Tartu Maakohtu 28.08.2006 määrusest tsiviilasjas nr 2-04-2172. Maakohus on varasemas menetluses hageja loobumise vastava määrusega vastu võtnud ning menetluse hageja täitmisnõude osas lõpetanud. Isegi kui asuda seisukohale, et varasemalt Tartu Maakohtule esitatud täitmisnõue ei olnud üüri tasumise nõue, on hageja lepingu p-i 5.2 kohaselt üürinõude minetanud. Kostja ei nõustu maakohtu poolt lepingu p-le 5.2 antud tõlgendusega. Maakohus ei ole vahet teinud õigustlõpetaval ja aegumistähtajal. Pooled leppisid üürilepingu p-s 5.2 kokku just õigustlõpetavas tähtajas. Lepingu p-i 5.2 eesmärgiks oli välistada hilinenud nõuete esitamine kostja vastu. Lepingu p 2.10 kinnitab, et pooled pidasid oluliseks arvete ja nõuete esitamisel lepingus sätestatud tähtaegadest kinnipidamist. Maakohus ei ole lepingupoolte ühist tegelikku tahet lepingu p-i 5.2 sätestamisel välja selgitanud. Ka jättis kohus põhjendamatult tähelepanuta Politseiameti ja R. Pärteli vahelise kirjavahetuse, milles on kajastatud poolte tahe lepingu sõlmimisel.
6(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 Hageja esitas 14.08.2009 hagiavalduse muudatuse, millele kostja vaidles vastu ja mille oleks pidanud kohus jätma rahuldamata, sest tegelikkuses esitas hageja kohtule täiesti uued nõuded. Varasemalt nõudis hageja kostjalt kahju hüvitamist, mitte lepingu täitmist. Maakohus kohaldas ebaõigesti TsMS § 376 lg 4 p-i 3. Kostja leiab, et lepingu mõttest ja üldisest loogikast ning pooltevahelisest hilisemast käitumisest tuleneb kokkulepe, et üüri tuleb maksta vaid perioodi eest, kui üürnik üüripinda faktiliselt kasutab. Üüri maksmine algas lepingu p-i 2.11 kohaselt peale üüripinna üleandmist üürnikule, mis toimus alles 25.06.2001. Pärast kostja väljakolimist 01.08.2004 vormistasid pooled kooskõlas lepingu p-ga 3.1.13 üüripinna üleandmise-vastuvõtmise ning hageja ei ole alates 01.08.2004 ühtegi arvet kostjale esitanud. Seega mõistsid mõlemad pooled peale kostja lahkumist, et viimase üüri tasumise kohustus on vaatamata VÕS § 296 lg-s 3 sätestatule lõppenud. Kostja ei nõustu maakohtuga, et hageja ei kaotanud õigust üürile ümberehitustöödega alustamise hetkest, sest need tööd olid tingitud kostjapoolsest käitumisest. Siinkohal omab tähtsust asjaolu, mis hetkest ei oleks kostjal olnud võimalik ruume enam kasutada. Kostja ennetähtaegne väljakolimine üksnes nihutas ümberehitustööd varasemale ajale, kuid need tööd oleks hageja pidanud varem või hiljem niikuinii tegema. OÜ PVH Ehitus alustas üüripinnal lammutustöid juba 16.05.2006, muutes seeläbi üüripinna kasutamise kostja jaoks ka teoreetiliselt võimatuks. Isegi kui hagejal oleks õigus nõuda kostjalt üüripinnalt äraoldud aja eest üüri tasumist, saaks see periood hõlmata maksimaalselt ajavahemikku 01.08.2004 kuni 15.05.2006. Lähtudes lepingus kokkulepitud üürimäärast, oleks hageja üürinõue selle ajavahemiku kohta saanud olla maksimaalselt 3 063 412,88 krooni (sisaldab käibemaksu), mis on välja arvutatud järgmiselt: 116,80 krooni * 1219,9 m2 * 21,5 kuud = 3 063 412,88 krooni. Sellest summast tuleb maha arvestada VÕS § 296 lg 3 alusel hageja poolt kokkuhoitu. Kuivõrd kostja kasutuses olnud äripinna haldamine moodustaski peaaegu kogu hageja ärimudeli, tuleb hageja poolsete lepingu täitmise kulude hindamisel arvesse võtta kogu hageja majandustegevust. Maakohus on ekslikult lähtunud eeldusest, et ka üüripinna tühjana seismisel jätkus hageja majandustegevus täpselt samas mahus nagu ka siis, kui kogu maja oli üürnike faktilises kasutuses. Peale kostja lahkumist üüripinnalt tõmbus hageja majandustegevus olulisel määral kokku, seejuures on käesoleva vaidluse seisukohast oluline rõhutada, et lisaks tulude kokkutõmbumisele kahanes väga olulisel määral ka hageja kulude määr. VÕS § 296 lg 3 ei tee vahet, millistel asjaoludel on üürileandja kulude kokkuhoiu saavutanud. Kui hageja on kostja üüripinnalt äraoleku ajal kulusid kokku hoidnud, tuleb need VÕS § 296 lg 3 alusel hageja nõudest maha arvata, sest vastasel juhul hageja rikastuks alusetult. Kui mõista kostjalt välja kogu üürisumma ilma mistahes mahaarvamisteta, saaks hageja lisatulu, mida ta üüripinna tavapärase majandamise korral poleks iialgi suutnud teenida. VÕS § 296 lg 3 regulatsioon lähtub eeldusest, et üürileandja ei tohiks ruumide tühjana seismise korral rohkem teenida, kui ta oleks teeninud siis, kui üürnik oleks ruume kasutanud. Hageja kokkuhoid kostja lahkumisel üüripinnalt VÕS § 296 lg 3 mõistes ei seisnenud vaid konkreetsete kommunaalkulude vms vähenemises, vaid kõik hageja tegevuskulud tõmbusid märkimisväärselt kokku. Antud juhul on põhimõtteliselt teada periood, mil üüripind oli vaba (01.08.2004 kuni 15.05.2006) ning tõenäoline brutosumma, mida kostja pidanuks sel perioodil lepingu täitmise raames maksma (3 063 412.88 krooni). Võrreldes ka teiste samal tegevusalal tegutsevate sarnaste ettevõtete majandusnäitajaid, arvutas kostja hageja hüpoteetiliseks puhasrentaabluseks vaidlusalusel perioodil ligikaudu 19%. Korrutades 0,19 üürisummaga 3 063 412.88 krooni, saame tulemuseks 582 048,44 krooni (hageja hüpoteetiline tulu). Kui omakorda lahutada üüri brutosummast 3 063 412,88 kroonist eelviidatud puhastulu summas 582 048,44 krooni, on tulemuseks 2 481 364,44 krooni – summa, mille võrra hageja oma kulutusi läbi kolme aasta kokku hoidis ja mis tuleb kostja brutoüürist VÕS § 296 lg 3 alusel maha lahutada. Kostja arvates jättis kohus
7(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 põhjendamatult otsuse tegemisel arvesse võtmata eelmisel korral kohtute poolt hinnatud OÜ Teofania 2006.a majandusaasta aruande, mis tõendaks/toetaks kostja arvutuskäiku hageja hüpoteetilise puhasrentaabluse osas vaadeldaval perioodil. Kostjale jääb arusaamatuks maakohtu viide hageja ümberehituskulude kandmisele. Isegi kui saaks väita, et hageja üürinõue ei ole lõppenud, siis arvestades brutoüürist VÕS § 296 lg 3 alusel maha hageja poolt kokkuhoitu, saame tulemuseks maksimaalselt 582 048,44 krooni. VÕS § 296 lg 3 kohaselt tuleb üürileandja üürinõudest maha arvata ka asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu. Hagejal õnnestus peale kostja väljakolimist sõlmida 2006.a uued üürilepingud parematel tingimustel, kui pooltevaheline leping ette nägi. Toimikust nähtuvalt on hagejal võimalik saada üüri uute üürnike käest 8 199 652 krooni. Kostja oleks sama perioodi eest tasunud hüpoteetiliselt üüri summas 6 821 535,60 krooni. Nimetatud summa on hageja kasu, mida tal on õnnestunud saada ruumide teistsuguse kasutusega, ning seda tuleb hagi lahendamisel arvesse võtta. Sarnaselt hageja üürinõudele, kehtib lepingu p-s 5.2 sätestatud õigustlõpetav tähtaeg ka hageja kommunaalkulude nõude kohta. Hageja ei ole oma kommunaalkulude osas ühtegi pretensiooni esitanud ega ka nende maksmist nõudnud, mistõttu on ta minetanud nende kulude nõudmise õiguse. Kuna kommunaalkulude maksmise nõude esitas hageja esmakordselt 14.08.2009, oli hageja kommunaalkulude nõue selleks hetkeks perioodi 01.08.2004 kuni 31.12.2005 osas aegunud. Kostja palub ringkonnakohtul kohaldada hageja kommunaalkulude nõude osas aegumist. Maakohus pidi asja uuel arutamisel tuvastama, kas lepingu p-s 2.8.2 sätestatud kokkuleppe sisuks oli vaid kommunaalkulude hüvitamine või sisaldas see kokkulepe lisaks ka mingit “lisatasu” (lisaks üürile ja kommunaalkuludele) üürileandjale. Pooled leppisid lepingus (p-s 2.8.2) kokku kommunaalteenuste eest tasumises vastavalt tegelikult tarbitule. Kostja lähtus lepingu p-s 2.8.2 fikseeritud kommunaalkulu sätestamisel ainuüksi kostja tehnilist laadi eelarvelistest kaalutlustest. Sellest eesmärgist informeeriti hagejat ja sellest lähtuti ka kokkuleppe sõnastamisel. Kuivõrd üürilepingu sõlmimisel ei olnud üüripind veel välja ehitatud ning puudusid täpsed andmed, milliseks kommunaalkulu suurus võib tulevikus tegelikult osutuda, määrati see mingil määral oletuslikult. Kui kommunaalteenuste tegelik kulu osutuski hiljem madalamaks lepingu p-s 2.8.2 sätestatust, siis kindlasti mitte seetõttu, et pooled olekski tahtnud kokku leppida mingis täiendavas üürileandja kasumis. Kui nõustuda hagejaga, et poolte kokkuleppe kohaselt pidi üürnik maksma lepingu p-s 2.8.2 sätestatud tasu sõltumata kommunaalteenuste tegelikust tarbimisest, oleks pidanud selle tasu arvestus algama juba lepingu sõlmimisest 09.04.2001, mitte aga alles ruumide faktilisest üleandmisest üürnikule. Lepingu p-dest 2.14 ja 2.15 selgub, et kommunaalteenuste tasu suurendamine on võimalik vaid kulupõhiselt. Lepingu p-s 2.15 on aga üheselt lahti kirjutatud, et kommunaalteenuste tasu fikseerimise ainsaks eesmärgiks oli üürniku eelarve planeerimine. Kuni Riigikohtu lahendini pole hageja kordagi maininud, et poolte kokkuleppe kohaselt oleks kostjal kohustus tasuda kõikide kommunaalteenuste eest, vaatamata sellele, et neid ei osutatud ja kostja neid ei tarbinud. Hageja ei ole kommunaalkulude arvutustes arvesse võtnud, et lepingu p-i 2.8.2 kohaselt pidi kommunaalteenuste tasu katma lisaks veel ka kindlustuse ja parkimise kulu. Ka ei taganud hageja kostjale kokkulepitud parkimiskohti ning säästis seeläbi 50 000 krooni aastas. Maakohus pole kaevatavas otsuses sama summat hageja nõudest maha arvestanud. Hageja ei ole täitnud nõuetekohaselt ka lepingu p-ist 5.1.8 tulenevat kohustust kindlustada üürniku vara, millega säästis ca 50 000 krooni aastas. Samuti pole hageja oma arvutustes arvestanud, et võrreldes 2003.a tõusid perioodil 2004.a kuni 2006.a kõigi kommunaalteenuste hinnad. Lisaks on hageja arvestanud oma kommunaalkulude jaotuse arvestuses 71,7% kuludest kostja arvele ning 28,3% ülejäänud üürnike arvele. Seega kui muuta hageja kommunaalkulude arvestustes kostja üüripinna suhtarvu (85%), lisada hageja poolt ärajäetud teenuste maksumus (100 000
8(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 krooni aastas) ja arvestada hinnatõusust tulenevaid mõjusid teenuste maksumusele (ca 25%), saame vaidlusaluse perioodi keskmiseks kommunaalteenuste maksumuseks ca 40,20 krooni/m2 kuus, mis on ligilähedane summa üürilepingu p-s 2.8.2 sätestatule (42,20 krooni/m2). Maakohus mõistis lisaks kostjalt alusetult välja viivise. Sarnaselt hageja üürinõudele, kehtib lepingu p-s 5.2 sätestatud õigustlõpetav tähtaeg muu hulgas ka hageja viivisenõude kohta. Lepingu p-s 9.1 sätestatud viivise nõudmise eelduseks oli arvete esitamine kostjale ning nende arvete sissenõutavaks muutmine. Puuduvad viivisenõude aluseks olevad üüriarved. Hageja apellatsioonkaebus
6.Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega jäeti hageja viivisenõue (osaliselt) rahuldamata ja teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista hageja kasuks välja viivitusintress summas 4 746 294,88 krooni (põhivõlaga võrdses ulatuses). Samuti palub hageja muuta maakohtu otsuse põhjendusi selliselt, et kohus tuvastaks, et hageja järgis lepingu p-s 5.2. sätestatud kümnepäevast pretensiooni esitamise tähtaega või (alternatiivselt) asuks seisukohale, et kümnepäevase pretensiooni esitamise tähtaja järgimine ei ole käesolevas menetluses hageja poolt esitatud üürinõude seisukohalt oluline asjaolu, ning muuta maakohtu otsuse põhjendusi hageja poolse varasemast nõudest loobumise kohta nii, et kohus tuvastaks hageja poolt kohustamisnõudest (mitte üüri väljamõistmise nõudest) loobumise. Kohus oleks pidanud nõustuma 14.08.2009 hagiavalduse muudatuses toodud viivisearvestusega ja viivitusintressi kogu (rahuldatud) põhinõude ulatuses välja mõistma. Lepingu p-i 9.1 ei saa tõlgendada nii nagu oleks 5% ühe maksmata kuu üürisumma maksimaalseks viivisemääraks olenemata viivituse pikkusest. Iga maksmata üüri igakuiseks viivitusintressi piirmääraks alates lepingu täitmise lõpetamisest kuni üüri tegeliku tasumiseni on 5% vastaval ajal kehtinud üüri summast. Täiendavad selgitused viivise arvutamise ja viivisenõude esitamise osas on hageja toonud 14.08.2009 hagiavalduse muudatuse lk 11 ja 08.10.2009 selgituse lk 2 – 4. Maakohtu seisukoht lepingu p-i 5.2 kohaselt pretensiooni esitamise küsimuses on ebaselge. Jääb lahtiseks, kas kohus tuvastas pretensiooni esitamise, mitteesitamise või ei pidanud antud faktilist asjaolu oluliseks. Hageja nõustub maakohtu lõppjäreldusega selles, et isegi pretensiooni kümne päeva jooksul mitteesitamine ei oleks saanud kaasa tuua (üüri) nõudeõiguse kadumist. Küll aga ei nõustu hageja kohtu teoreetiliselt võimaliku tõlgendusega, et ta on pretensiooni kümne päeva jooksul esitamata jätnud. Hageja taotleb, et ringkonnakohus tuvastaks hageja poolt lepingu p-st 5.2 tuleneva kümnepäevase pretensiooni esitamise tähtaja järgimise või (alternatiivselt) asuks seisukohale, et kümnepäevase pretensiooni esitamise tähtaja järgimine ei ole käesolevas menetluses hageja poolt esitatud üürinõude seisukohalt oluline asjaolu. Maakohtu poolt tuvastatud asjaolu, mille kohaselt on hageja täitmise nõudest loobunud, on ebatäpselt tuvastatud. Riigikohtu seisukoha järgi ei ole hageja poolt varasemalt esitatud lepingu täitmisele kohustamise nõue (mille Tartu Maakohus jättis 27.05.2005 otsusega rahuldamata ja millest hageja esindaja hilisemas menetluses 28.08.2006 kohtumääruse kohaselt loobus) käsitletav üürinõudena. Eeltoodust tulenevalt taotleb hageja, et ringkonnakohus muudaks vaidlustatava kohtuotsuse põhjendusi ja määratleks täpselt asjaolu, mille kohaselt on ta varasemas tsiviilasjas loobunud Politseiprefektuuri lepingu täitmisele kohustamise nõudest, kuid mitte üüri (sealhulgas kommunaalmaksete hüvitise) tasumise nõudest, mis on esitatud käesolevas tsiviilasjas. Vastustajate seisukohad
7.Pooled ei nõustu vastaspoole kaebustega, vaidlevad neile vastu ja paluvad kaebused rahuldamata jätta.
9(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303
Ringkonnakohtu seisukoht
8.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsuse resolutsiooni tuleb osaliselt muuta. Ringkonnakohus saab teha ise uue otsuse, millega rahuldatakse hagi osaliselt ringkonnakohtu otsuses esitatud motiividel. Apellatsioonkaebused tuleb rahuldada osaliselt.
9.Kuivõrd kahju hüvitamise nõuded on käesolevast tsiviilasjast eraldatud, tuleb kohtul käesoleva menetluse raames otsustada üksnes üüritasu ja nö kommunaalkulude, samuti viivisenõude rahuldamise üle. Hagi võiks rahuldamisele kuuluda juhul, kui hageja ei ole üüritasu nõudest loobunud. Kohtu hinnangul ei ole käesoleva tsiviilasja raames kohtule esitatud selliseid tõendeid, mille alusel saaks järeldada, et hageja oleks üüritasu nõudest (sh nö kommunaalkulude nõudest ja viivisenõudest) loobunud. Sellist järeldust ei saa teha ka tsiviilasjas nr 2-04-2172 tehtud 28.08.2006.a määruse alusel, millega Tartu Maakohus võttis vastu hageja poolt esitatud üürilepingu täitmisele kohustamise nõudest loobumise avalduse. Üürilepingu täitmisele kohustamise nõude puhul ei ole tegemist raha maksmisele suunatud nõudega, sest üürilepingu täitmisele kohustamise nõude rahuldamise korral ei ole teada, mitu krooni tuleks kostjal hagejale maksta. Samuti ei oleks teada, millise perioodi eest ja millises suuruses tuleks kostjal hagejale üüritasu maksta. Veelgi enam, kui nõue on sõnastatud selliselt, et hageja palub kohustada kostjat lepingut täitma, siis ei ole teada, milliste tegude tegemiseks peaks kostjat kohustama. Nõudest loobumise korral peab olema selgesti arusaadav, millises suuruses ja milliste kuude eest üürileandja enam üüritasu nõuda ei saa. Antud juhul aga ei nähtu, et hageja oleks kostja vastu esitanud hagi, milles oleks nõudnud kostjalt üüritasuna konkreetses suuruses rahasumma tasumist. Sellest tulenevalt ei saa järeldada, et hageja oleks üürilepingust tulenevast üüritasu nõudest loobunud.
10.Ringkonnakohtu hinnangul ei välista hagi rahuldamist ka lepingu p-s 5.2. sätestatu. Vastava punkti kohaselt: „Rendileandja on kohustatud esitama pretensioonid, mida tal on õigus Lepingu kohaselt Rentnikule esitada, 10 päeva jooksul arvates päevast, mil ta sai teada või pidi saama teada sündmustest või asjaoludest, mis annavad aluse pretensiooni esitamiseks.“ Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et vastavast lepingupunktist tuleneb pretensiooni esitamata jätmise korral õigust lõpetav tagajärg. Vastavas lepingupunktis pretensiooni esitamata jätmise puhuks õiguslikku tagajärge ette nähtud ei ole. Seega tuleb lähtuda sellest, et pooled õigust lõpetavas tagajärjes kokku ei leppinud. Kirjalikus vormis sõlmitud lepingu puhul kehtib eeldus, et lepingudokument annab ammendavalt ja ilma lünkadeta edasi kogu pooltevahelise võlasuhte sisu. Seda, et pooltevaheline leping sisaldas muid õiguslikke tagajärgi, kui need, milles pooled kirjalikult kokku leppisid, antud juhul tõendatud ei ole. Seda, et pretensiooni esitamata jätmise korral kaasneb sellega rendileandja jaoks õigust lõpetav tagajärg, peaks tõendama kostja (TsMS § 230 lg 1). Selleks pidanuks kostja tõendama, et poolte ühine tegelik tahe oli lepingu sõlmimise ajal teistsugune kui see, mis lepingusse kirja sai. Vastavat tõendamiskoormist selgitas kostjale Riigikohus oma 18.05.2009.a lahendis. Kostja ei ole vastavaid asjaolusid tõendanud. Seda, et lepingupoolte ühine tegelik tahe lepingu sõlmimise ajal oli p-i 5.2. raames kokku leppida õigustlõpetav tagajärg, hageja eitab. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid, mille alusel saaks järeldada, et hageja tegelik tahe lepingu sõlmimise ajal selline oli. Kostja väitis, et hageja üritas kohtumenetluse ajal seisukohtadega laveerida ning et selle eesmärgiks oli p-s 5.2 sätestatud õigust lõpetavast tagajärjest kõrvalehiilimine. Kohtu hinnangul ei ole kostja kohtu ette toonud selliseid asjaolusid, mille alusel saaks hageja käitumise pinnalt järeldada, et lepingu sõlmimise ajal hageja õigust lõpetava tagajärje kokkuleppimist soovis. Isegi siis, kui hageja
10(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 kohtumenetluse ajal või sellele eelnevalt arvas, et kohus võib vastavat lepingupunkti õigust lõpetava tagajärje kaudu sisustada, ei tähenda see, et hageja lepingu sõlmimise ajal sellist tagajärge kokku leppida soovis. Kuivõrd kostja väidab ka praeguses menetlusetapis, et kostja soovis lepingu sõlmimise ajal õigust lõpetavas tagajärjes kokku leppida ning hageja väitel tema seda ei soovinud, siis tuleb lepingu sisustamisel lähtuda VÕS § 29 lg-st 4 tulenevalt sellest, kuidas lepingupooltega sarnane mõistlik isik lepingu p-i 5.2 hageja ja kostjaga samadel asjaoludel mõista võiks. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa mõistlik isik eeldada, et kirjalikust lepingust tuleneb õiguse kaotamise tagajärg olukorras, kus sellist tagajärge selgesti lepingusse kirja pandud ei ole. Seda eriti olukorras, kus puuduvad andmed selle kohta, et pooled oleksid sellise tagajärje kokkuleppimist eraldi arutanud. Õiguse kaotamine on üks põhjapanevamaid õiguslikke tagajärgi ning seda ei saa tuletada lepingupunktist, mis näeb ette pretensiooni esitamise kohustuse. See, et pretensiooni esitamise kohustuse olemasolu korral võiks loogiliselt võttes kaasneda pretensiooni esitamata jätmisega ka mingi õiguslik tagajärg, ei tähenda, et lepingu pool, kes üüritasu maksta ei soovi, saaks sellest tuletada ühe kõige kaugemale ulatuva ja karmima õigusliku tagajärje, mis üleüldse kõne alla võiks tulla.
11.Hagi lahendamisel peab kohus otstarbekaks käsitleda üüritasu nõude raames asja kasutamise eest maksmisele kuuluvat tasu osa nö kommunaalkulude tasu osast eraldi.
12.Hagi asja kasutamise eest maksmisele kuuluva üüritasu nõude osas võiks rahuldamisele kuuluda VÕS § 108 lg 1 ja § 271 alt 2 alusel. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja kostja vahel oli sõlmitud kasutusleping Tartus Raekoja plats 9 asuvate ruumide kostja kasutusse andmiseks, millest tulenevalt pidi kostja tasuma hagejale iga kuu üüri summas 193 964 krooni ja 10 senti, millest 142 484 krooni ja 32 senti pidi kostja igakuiselt hagejale maksma ruumide, mööbli, arvutivõrgu ja sidevõrgu kasutamise eest. Ühe ruutmeetri kohta on kasutustasu osa 116 krooni ja 80 senti. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja hagejale vastavat raha perioodide eest alates 01.08.2004.a maksnud ei ole. Sellest tulenevalt on hagejal õigus kostjalt vastava tasu maksmist nõuda.
13.Pooled vaidlevad selle üle, mis ajani võib hageja kostjalt ülalnimetatud tasu nõuda. Hageja leiab, et ta võib tasu nõuda kuni ajani, mil ta andis vaidlusalused ruumid uute üürnike valdusesse üle. Kostja leiab, et ta peab tasu maksma kuni ajani, mil hageja sõlmis uute üürnikega uued üürilepingud. Alternatiivselt leiab kostja, et ta ei pea maksma üüritasu mitte kauem, kui 15 maini 2006.a, sest kostja hinnangul tuleb tuvastada, et hiljemalt sellest ajahetkest algasid vaidlusalusel kinnisasjal ümberehitustööd, mille tõttu ei oleks kostja saanud teoreetiliselt enam ruume eesmärgipäraselt kasutada. Hageja ja kostja tuginevad mõlemad käesolevas tsiviilasjas tehtud Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-37-09 p-le 16. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb kostjal maksta üüri kuni viidatud Riigikohtu otsuse p-s 16 nimetatud ajahetkeni. Kohtu hinnangul on selleks ajahetkeks see kuupäev, millal kostja ei oleks enam saanud ruume kasutada kas hagejapoolsete ümberehitustööde tegemise tõttu või seetõttu, et hageja andis ruumid kolmandate isikute valdusesse. Kuivõrd vaidlusalused ruumid anti uute üürnike kasutusse osade kaupa, on vastavaid kuupäevi mitu. Juhul, kui kostja ei tõenda, et ta ei oleks saanud vaidlusaluseid ruume remonttööde tõttu kasutada, tuleb vastavateks kuupäevadeks lugeda ruumide uute üürnike kasutusse andmise päevad (hageja ja kostja ei vaidle, et vaidlusalused ruumid anti uute üürnike valdusesse järgnevalt: 318 m2 osas 01.06.2006.a; 617 m2 osas 01.09.2006.a; 248 m2 osas 05.10.2006.a ja 62 m2 osas 27.11.2006.a).
14.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et ta ei saanud ümberehitustööde tõttu ruume kasutada. Hageja väitel tehti ümberehitustöid osade kaupa, etapiviisiliselt.
11(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 Ümberehitustöid tehti uue üürniku konkreetsetest vajadustest lähtuvalt. Kogu kostjale välja üüritud pind oli 1219,9 m2. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb lähtuda sellest, et osa ruumide remontimine ei oleks saanud takistada ülejäänud ruumide kasutust. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et remonttööd olid sellised, mis oleksid välistanud ruumide samaaegse kasutuse. Ka pikemaajalise kehtivusega üürilepingute puhul tehakse tihti väljaüüritud ruumides remonti selliselt, et üürnik ei pea välja kolima ning et remont põhjustab vaid mõningaid ebamugavusi. Seetõttu ei saa ainuüksi remondi tegemise faktist järeldada, et kostja ei oleks saanud vaidlusaluseid ruume kasutada. Isegi siis, kui tuleks järeldada, et remont oli selline, mis konkreetsete ruumide lepingukohase kasutamise välistas, ei ole kostja tõendanud, millises osas ja millistest kuupäevadest alates hageja remonti tegi. Mingil konkreetsel kuupäeval remontöödega alustamise faktist ei saa järeldada, et sellest kuupäevast alates oli kõikide ruumide kasutamine võimatu. Remonttöödega alustamise faktist ei saa järeldada ka seda, et koheselt, remondi alguses muutus ka mingite üksikute ruumide kasutus võimatuks. Vastavate asjaolude tõendamiskoormis lasub kostjal ja kostja oleks pidanud kohtu ette tooma asjaolud, mille alusel oleks kohus saanud järeldada, milliste konkreetsete ruumide kasutamine, millistest konkreetsetest kuupäevadest alates, milliste konkreetsete remonttööde tõttu välistatud oli. Selliseid asjaolusid kostja kohtu ette toonud ei ole. TsMS § 5 lg-st 1 tulenevalt menetleb kohus hagi poolte poolt esitatud asjaolude alusel. Kui kostja selliseid asjaolusid esile toonud ei ole, ei saa kohus ise vastavaid asjaolusid ka välja mõelda. Kohus ei saa hagimenetluses vastuväidete aluseks olevaid asjaolusid ka võimalikest toimikus olevatest tõenditest tuletada, kui kostja viitab üksnes sellele, et toimikus on ehitusleping, millest vajalikud asjaolud nähtuvad. Ringkonnakohus märgib, et vastavate asjaolude esitamise ja vajadusel tõendamise kohustus sai kostjale teatavaks hiljemalt käesolevas asjas tehtud Riigikohtu lahendist. Eespool toodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et kostja ei ole tõendanud, et ruumide kasutus muutus võimatuks enne seda, kui hageja vaidlusalused ruumid uute üürnike kasutusse andis. Sellest tulenevalt saab hageja nõuda kostjalt üüri kasutustasu osa (116 krooni ja 80 senti ühe m2 eest) maksmist kuni ajani, mil hageja vaidlusalused ruumid (järk-järguliselt) uutele üürnikele üle andis. Seega saab hageja nõuda kogu üüri nö kasutustasu osa (1219,9 * 116,80 krooni = 142 484 krooni ja 32 senti) maksmist kuni 01.06.2006.a (22 kuu eest kokku summas 3 134 655 krooni ja 04 senti), sellest kuupäevast alates kuni 01.09.2006.a (kolme kuu jooksul 901,9 m2 eest summas 105 341 krooni ja 92 senti kuus, kolme kuu eest kokku summas 316 025 krooni ja 76 senti) saab hageja nõuda kostjalt üüri 318 m2 kasutustasu võrra väiksemas osas. 935 m2 võrra väiksemas osas (1219,9 m2 – 935 m2 = 284,9 m2) saab hageja kostjalt kasutustasu nõuda kuni 05.10.2006.a (so ühe kuu ja 5 päeva eest: ühe kuu eest 33 276 krooni ja 32 senti ja 5 päeva eest 5 546 krooni ja 05 senti). 1183 m2 võrra väiksemas osas (1219,9 m2 – 36,9 m2) saab hageja nõuda kostjalt üüri kasutustasu osa kuni 27.11.2006.a (so 53 päeva eest: 36,9 m2 * 116,8 kr /30 = 140,16 * 53 päeva = 7 614 krooni ja 19 senti). Seega saab hageja nõuda kostjalt üüri kasutustasu osa kokku summas 3 497 117 krooni ja 36 senti.
15.Üüri kasutustasu osale lisaks pidi kostja maksma üüri ka nö kommunaalkulude eest kokku 42,20 ühe m2 eest. Selle nõude puhul palus kostja kohaldada kohtul osaliselt aegumist. Kostja leidis, et kuivõrd hageja esitas 30.07.2007.a kohtusse hagi, milles nõudis üüri kommunaalkulude osa üksnes 20% ulatuses, on ülejäänud osas üüri kommunaalkulude osa aegunud. Kohus leiab, et üüri kommunaalkulude osas tuleb perioodil kuni 31.12.2005.a sissenõutavaks muutunud üüri kommunaalkulude tasu nõuete osas, mis ületavad 20%, kohaldada aegumist, sest ka üüri kommunaalkulude tasu puhul on tegemist kokkulepitud tasu nõuetega TsÜS § 147 lg 3 lause 2 tähenduses: sest tegemist oli üüritasu osaga, mille suurus oli täpselt kindlaks määratud ja mille sissenõutavus sõltus lepingu p-st 2.10 tulenevalt arve esitamisest. Kõnealuste tasunõuete aegumistähtaeg on kolm aastat (TsÜS § 146 lg 1).
12(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 Aegumistähtaeg algab selle aasta lõppemisest, mil hageja võis vastavate tasunõuete osas arve esitada. Lepingu p-i 2.10 kohaselt võis kalendrikuu eest arve esitada selliselt, et arve tuli tasuda järgneva kuu 15ndaks kuupäevaks. Seega algas 01.08.2004.a- 30.11.2005.a üüritasu kommunaalkulude maksete aegumistähtaeg osaliselt 2004nda aasta lõpust ja 2005nda aasta lõpust ja need nõuded olid 20% ületavas osas 2008nda aasta lõpuks aegunud. Nimetatud nõuete aegumist ei peatanud see, et hageja esitas kostja vastu hagi 30.07.2007.a, sest esialgses hagiavalduses tugines hageja sellele, et ta nõuab kostjalt üüritasu kommunaalkulude osast vaid 20% (hageja käsitles seda kui kommunaalkulude kasumlikku osa). Nõude osaline kohtusse esitamine peatab aegumise vaid selles osas, milles nõue kohtusse esitatakse. Osas, milles nõuet kohtusse esitatud ei ole, aegumine ei peatu. Kohus ei nõustu hagejaga selles, et käesoleval juhul on aegumistähtaeg kostjapoolse tahtliku rikkumise tõttu 10 aastat. Tahtlus on õigusvastase tagajärje (raha jäi maksmata) soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõppemisel (VÕS § 104 lg 5). Hageja ei ole tõendanud, et kostja jättis raha maksmata seetõttu, et ta soovis raha maksmata jätmisega tuua kaasa just selle õigusvastase tagajärje. Kostjapoolne raha maksmata jätmine oli tingitud sellest, et kostja leidis, et ta ei pea lepingu lõppemise või asja kasutamata jätmise tõttu üüritasu kommunaalkulude osa eest raha maksma. Eespool toodust tulenevalt saab hageja perioodi 01.08.2004.a kuni 30.11.2005.a eest nõuda kommunaalkulusid üksnes 20% ulatuses, so kokku (42 krooni ja 20 senti/ 5 * 1219,9 m2 * 16 kuud) summas 164 735 krooni ja 29 senti.
16.Kuivõrd 14.08.2009.a esitas hageja kostja suhtes täpsustatud hagiavalduse, milles märkis, et ta nõuab kostjalt üüritasu kommunaalkulude osa täies ulatuses, siis vastava hagiavalduse täpsustuse esitamine peatas aegumise veel aegumata üüritasu kommunaalkulude osa nõuete suhtes. Veel aegumata olid üüritasu kommunaalkulude osa nõuded, mis muutusid sissenõutavaks perioodil alates 01.01.2006.a. Selles osas saab hageja nõuda kostjalt üüritasu kommunaalkulude maksete tasumist täies ulatuses. Eespool toodud põhjustel saab hageja ka selles osas kostjalt raha nõuda kuni ajani, mil ruumid anti uute üürnike valdusesse. Seega saab hageja nõuda kostjalt üüritasu kommunaalmaksete osa täies ulatuses, kogu pinna eest, 2005nda aasta detsembri kuni 2006nda aasta mai maksete eest (so 6 kuu eest 1219,9 m2 suuruse pinna eest 1219,9 m2 * 42,20 kr * 6 kuud = 308 878 krooni ja 68 senti). 2006nda aasta juuni, juuli ja augusti eest saab hageja nõuda kostjalt kommunaalmaksete tasu 318 m2 võrra väiksema pinna eest (so 1219,9 m2 – 318 m2 = 901,9 m2 suuruse pinna eest tasu on 901,9 m2 * 42,20 kr * 3 kuud = 114180 krooni ja 54 senti). Perioodi september 2006.a kuni 05. oktoober 2006.a eest saab hageja kostjalt nõuda kommunaalmakseid kokku 935 m2 võrra väiksema pinna eest (1219,9 m2 – 935 m2 = 284,9 m2 * 42,20 kr / 30 = 400, 76 * 35 päeva = 14026 krooni ja 60 senti). Perioodi 05.10.2006.a kuni 27.11.2006.a eest saab hageja nõuda kommunaalmaksete tasu 1183 m2 võrra väiksema pinna eest ehk 36,9 m2 suuruse pinna eest, so 36,9*42,20 kr / 30 = 51,90 * 52 päeva = 2698 krooni ja 80 senti. Seega saab hageja nõuda kostjalt üüritasu kommunaalkulude osa perioodi eest detsember 2005 kuni ruumide uutele üürnikele üleandmiseni kokku summas 439 784 krooni ja 62 senti.
17.Üüritasu kommunaalkulude eest kokku saab hageja kostjalt nõuda seega 439 784 krooni ja 62 senti + 164 735 krooni ja 29 senti = 604 519 krooni ja 91 senti.
18.Ringkonnakohus leiab, et üüritasu kommunaalkulude osast ei saa maha arvata parkimiskohtade kindlustamata jätmisest tingitud kulude kokkuhoidu. Sellise kulu saaks maha arvata juhul, kui hagejal oleks lasunud lepingust tulenev kohustus tagada kostjale Poe tänavas parkimiskohtade olemasolu. Kohtu hinnangul hagejal sellist kohustust ei lasunud. Hageja poolt antud seletuse kohaselt leppisid hageja ja kostja peale kirjaliku üürilepingu sõlmimist kokku, et hageja ei pea Poe tänavas viite parkimiskohta tagama, sest kostja jõuab ise Tartu
13(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 linnavalitsusega vastava kokkuleppeni. Parkimiskohtade ärajäämise eest kindlustas hageja kostja täiendavate töökohtadega. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb sellesisulist suulist kokkulepet pidada pooltevahelist kirjalikku üürilepingut muutvaks kokkuleppeks. Sellise kokkuleppe olemasolu tõendab see, et kostja esindaja advokaat Leonid Tolstov kinnitas tsiviilasja nr 2-04-2172 raames 08.01.2007.a toimunud Tartu Ringkonnakohtu istungil, et kokkuleppel AS-ga Falck oli siiski võimalik autosid parkida, kuid vaikiv kokkulepe kadus ühel hetkel ära (vt t I kd lk 71- 72). Samast protokollist nähtub ka see, et hageja kindlustas kostjale täiendavad 20 töökohta. Sellise kokkuleppe olemasolu kinnitab ka see, et parkimiskohtadega kindlustamata jätmisele kui võimalikule rikkumisele viitas kostja esmakordselt üürilepingu ülesütlemisavalduses, mis tehti 30.04.2004.a, kuigi üürileping sõlmiti juba 09.04.2001.a. Samast protokollist nähtuvalt kinnitas kostja advokaadist esindaja, et üürilepingu ülesütlemisavaldus esitati rikkumise lõpetamiseks. Käesolevas tsiviilasjas esitati kohtule tsiviilasjas nr 2-04-2172 (endine nr 2-1522/04) Tartu Maakohtu 03.05.2005.a toiminud istungi protokoll, millest nähtuvad tunnistaja M. R. ütlused (vt t III kd lk 24 jj). Tunnistaja, kes üürilepingu täitmise ajal töötas kostja juures kinnitas, et üürilepingu täitmise probleemidest tuli hagejat teavitada tema kaudu. Tunnistaja kinnitas ka, et parkimisega probleeme ei olnud ning tunnistaja ütlustest nähtuvalt tema ei tea, et tema töötamise ajal oleks parkimiskohtade kindlustamata jätmisest kui lepingurikkumisest hagejale teada antud. Samuti kinnitas tunnistaja, et kostja sai linnavalitsuselt 10 tasuta parkimiskohta linna tasulisel parkimise alal. Sellele lisaks oli linna transpordi korraldajatega kokkulepe, et operatiivvärvides autode parkimist ei takistata. Tunnistaja kinnitas kokkuleppe olemasolu, mis puudutas seda, et linna parkimiskorraldaja lubas eravärvides politseisõidukite parkimist linna maal. Nendest tõenditest tulenevalt leiab ringkonnakohus, et hageja ja kostja sõlmisid üürilepingus olevast, viie Poe tänava parkimiskoha tagamise kokkuleppest teistsuguse kokkuleppe, mis VÕS § 13 lg-st 3 tulenevalt muutis kirjalikku üürilepingut ning hagejal ei olnud viie Poe tänava parkimiskoha tagamise kohustust.
19.Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud hageja kindlustamiskohustust ning seetõttu ei hoidnud hageja ka kindlustamise pealt kokku, mistõttu ka sellest tingitud mahaarvamisi üüritasu kommunaalkulude osast teha ei saa. Kindlustamiskohustus on reguleeritud lepingu p-s 5.1.8, mille kohaselt kohustub rendileandja kindlustama hoone, kus ruumid asuvad ja neis asuva vara, kooskõlastades kindlustamise tingimused eelnevalt kirjalikult rentnikuga. Hageja leiab, et kindlustamise kohustus hõlmas üürilepingu esemeks oleva vara (ruumid ja mööbel) kindlustamist. Kostja leiab, et hagejal lasus ka kostja vara kindlustamise kohustus. Kohus leiab, et viidatud lepingupunkti tuleb mõista selliselt, et hageja pidi kindlustama hagejale kuuluva vara ning et kostja vara kindlustamise kohustust kostjal ei lasunud. Lepingu sõnastusest tulenevalt pidi hageja kindlustama „hoone, kus Ruumid asuvad ja neis asuva vara“. Ruumides asuva varana tuleb sellises kontekstis mõista lepingu esemeks olevat vara (mööbel ja muu vallavara, mille kasutamise võimaluse tagamise kohustus hagejal üürilepingust tulenevalt lasus). Selline vara oli üürilepingus esemeliselt piisavalt täpselt määratletud. Juhul, kui poolte ühine tegelik tahe lepingu sõlmimise ajal oleks olnud selline, et hageja oleks pidanud kindlustama kogu vara, mis ruumides igal ajahetkel asub, oleksid pooled selle täpsemalt lepingus sätestanud. Muu kui üürilepingu esemeks oleva vara kindlustamiskohustuse ettenägemine oleks eeldanud muu vara täpsemat määratlemist, sest siis oleks tulnud määratleda, kas kindlustada tuleb üürniku vara või tuleb kindlustada ka kolmandatele isikutele kuuluv vara või vara, mis igal ajahetkel ruumides asub. Samuti oleks sellisel juhul tulnud määratleda soodustatud isik, kellele kindlustushüvitis välja makstakse. Samuti oleks kostja pidanud hagejale teada andma kindlustussumma, sest üürileandjast hagejal oleks võimatu teada, millises väärtuses vara üürnik üüritud kinnisasjal hoiab. Kuivõrd selliseid küsimusi kindlustamiskohustust ettenägevas lepingupunktis ei reguleeritud, piirdus
14(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 poolte tahe üürilepingu esemeks oleva vara kindlustamise kohustusega. Seda, et lepingu sõlmimise ajal oli poolte tahe sätestada üürileandja kindlustamiskohustus üksnes üürilepingu esemeks oleva vara suhtes, kinnitab ka poolte käitumine lepingu täitmise käigus. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt viitas kostja kindlustamiskohustuse rikkumisele esmakordselt alles üürilepingu ülesütlemisteates. Eelmises lõigus viidatud tunnistaja kinnitas, et tema teada täitis üürileandja kindlustamiskohustust ja informeeris kostjat kindlustuslepingute sõlmimisest. Juhul, kui kostja oleks kindlustamiskohustust mõistnud hagejast oluliselt erinevalt, oleks kostja töötaja, kelle tööülesandeks oli lepingu täitmise käigus ilmnenud probleemide hagejale edastamine, sellest ka teadnud. Seda, et hageja mõistis kindlustamiskohustust eespool nimetatud viisil, tõendab muuhulgas see, et hageja täitis kindlustamiskohustust aastate jooksul just sellisel viisil (vt t V kd lk 81 jj). Seda, et hageja täitis üürilepingu esemeks olevate ruumide ja lepingu esemeks oleva muu vara kindlustamise kohustuse ning selle pealt VÕS § 296 lg 3 tähenduses kokku ei hoidnud, tõendavad toimikus olevad kindlustuspoliisid (vt t V kd lk 81 jj).
20.Kohtu hinnangul ei ole kostja kohtu ette toonud asjaolusid, mille alusel saaks üüritasu kommunaalmaksete osast teha muid mahaarvamisi. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik täitma VÕS § 108 lg-st 1 ja § 271 alternatiivist 2 tulenevat raha maksmise kohustust ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige tema äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Mahaarvamisi võimaldavate asjaolude kohtu ette toomise ja vajadusel tõendamise kohustus lasub kostjal. Kostja muid konkreetseid asjaolusid, kui parkimiskohtade kindlustamata jätmisest ja kindlustamiskohustuse täitmata jätmisest tulenev kokkuhoid, kohtu ette toonud ei ole. Nimetatud kahe kuluartikli osas võttis kohus seisukoha eespool. Kostja leidis, et hageja poolt kokkuhoitut saab esile tuua ja tõendada ka nii, et kostja näitab ära, millised olid ja kui palju vähenesid hageja tegevuskulud üldiselt. Ringkonnakohus sellise kostja käsitlusega ei nõustu. Kohtu hinnangul saab VÕS § 296 lg 3 alusel teha üürist mahaarvamisi üksnes nii, et mahaarvamisi sooviv lepingupool viitab konkreetsetele kulutustele, mille üürileandja üüritud asja kasutamata jäämisest tulenevalt kokku hoidis. Kostja seda teinud ei ole.
21.Kostja leidis veel, et hageja üüris vaidlusalused ruumid peale kostja lahkumist välja suurema üüri eest ning suurem üür tuleb kostjalt väljamõistetavast üüritasust maha arvata. Ringkonnakohus sellise käsitlusega ei nõustu. See, kui hageja isegi sai uutelt üürnikelt suuremat üüri, ei saa mõjutada kostja üüri maksmise kohustust selle perioodi eest, mille vältel asi uute üürnike kasutuses ei olnud. VÕS § 296 lg-s 3 nimetatud mahaarvamisi tuleb hinnata perioodide kaupa ning hilisemast väljaüürimisest saadav üüritasu ei saa mõjutada varasema, kasutuseta perioodi eest üüri maksmise kohustust.
22.Lisaks põhinõudele soovib hageja saada kostjalt ka viivist. Viivisenõude näeb ette pooltevahelise lepingu p. 9.1, mille kohaselt: „Rendi õigeaegse, süüliselt tasumata jätmise korral maksab Rentnik viivist 0,15% tasumisega viivitatud summalt iga viivitatud päeva eest, kuid ühe kuu eest mitte rohkem kui 5% ulatuses ühe kuu rendisummast.“ Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb vastavast sättest, et pooled leppisid kokku viivisemääras 0,15% iga viivitatud päeva eest, kuid pooled leppisid kokku ka selles, et rendimaksete tasumisega viivitamise korral ei saa iga kuu eest tasumisele kuuluv viivis olla suurem kui 5% ühe kuu rendisummast, kusjuures rendisummana tuleb mõista lepingus kokku lepitud kogu pinna eest tasumisele kuluvat rendisummat ehk 193 964 krooni ja 10 senti * 5% = 9698 krooni ja 05 senti kuus. Selline lepingu tõlgendus vastab kirjaliku lepingu sõnastusele. Kohtu hinnangul ei saa vastavat lepingu punkti tõlgendada hageja poolt soovitud viisil nii nagu tuleks viivist
15(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 tasuda 5% üürisummast, sest lepingust tuleneb selgesti, et suurus „5%“ on sätestatud selleks, et viivis ei saaks olla sellest suurem. Seega oli 5%-i äramärkimise eesmärgiks maksimaalse viivise piiramine, mitte teatud määras viivise maksmise kohustuse kehtestamine. Viivise piirangu kehtivust ei mõjuta ka see hageja väide, et 5%-lise viivise piirangu kehtestamise korral omandaks viivis leppetrahvi iseloomu, mis ei saanud olla poolte eesmärgiks. Pooled leppisid viivise kokku protsendina – 0,15% võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest. Viiviste ja muude õiguskaitsevahendite maksimumpiirangute kehtestamine on tavaline ning see ei muuda viivist veel leppetrahviks.
23.Järgnevalt hindab kohus seda, millisest ajahetkest alates tuleb kostjal hagejale viivist maksta. Lepingu p-st 9.1 tulenevalt tuleb viivist maksta alates sellest, kui üüritasu või selle osa muutus sissenõutavaks. Seega saab viivist arvestada iga konkreetse üüritasu makse sissenõutavaks muutumisele järgnevast päevast. Seega tuleb hinnata, mis ajahetkest muutusid üüritasu nõuded sissenõutavaks. Lepingu p-i 2.10 kohaselt: „Rentnik tasub punktis 2.8. nimetatud renditasu vastavalt Rendileandja poolt õigeaegselt (vähemalt kümme tööpäeva enne maksetähtaega) esitatud kirjalikele arvetele hiljemalt järgneva kuu viieteistkümnendaks (15) kuupäevaks.“ Lepingu p-s 2.8 oli hõlmatud kogu maksmisele kuuluv üür, st nii üüri kasutustasu osa kui ka üüritasu kommunaalmaksete osa. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb lepingu p-i 2.10 mõista selliselt, et viivise nõude esitamise tähenduses oli üüritasu sissenõutavaks muutumise eelduseks arve esitamine. Äriruumi üürileping on dispositiivne leping ning miski ei keela lepingupooltel üüritasu sissenõutavaks muutumist arve esitamisest sõltuvusse seada. Nõude sissenõutavaks muutumine võib olla arve esitamisest sõltuvuses ka siis, kui tasu suurus on pooltele ette teada. Teistsuguse järelduse tegemiseks ei anna alust ka need hageja väited, et kostja kinnitas pärast üüritud pinnalt lahkumist, et ta ei kavatse hagejale raha maksta ning et arvete esitamise korral pidanuks hageja maksma riigile arvetes näidatud summadelt käibemaksu. Kostjapoolne väide, et ta ei kavatse hagejale raha maksta, ei lõpeta lepingu p-s 2.10 kokku lepitud kohustust ega mõjuta nõude sissenõutavuse eeldusi. Käibemaksu tasumise kohustus on avalik-õiguslik kohustus, mis ei mõjuta eraõiguslike õigussuhete tekkimist ega õigussuhete sisu. Käibemaksu tasumise kohustus kehtis ka pooltevahelise lepingu sõlmimise ajal, kuid sellest hoolimata leppisid pooled kokku p-s 2.10 nimetatud kohustuses. Üüritasu sissenõutavuse sõltumine arve esitamisest pidi lepingu kohaselt kehtima sõltumata sellest, kas kostja kavatseb arve tasuda või mitte.
24.Hageja kinnitas 17.12.2010.a toimunud kohtuistungil, et ta ei ole käesoleva ajani kostjale vaidlusaluse perioodi eest üüritasu arveid esitanud. Ringkonnakohtu hinnangul võiks arvete esitamisega võrdsustada hageja poolt 14.08.2009.a esitatud täpsustatud hagiavalduse esitamise, sest selles menetlusdokumendis väljendas hageja selgesti, et ta nõuab kostjalt kogu üüritasu maksmist.
25.Enne seda kuupäeva ei olnud hageja selgesti väljendanud, et ta nõuab kostjalt üüritasu maksmist. Kuigi varasemalt nõudis hageja kostjalt ka raha maksmist, käsitles hageja seda ise mitte üüritasu nõudena vaid kahju hüvitisena täitmise asemel. Kuigi ringkonnakohus leiab, et enne 14.08.2009.a ei väljendanud hageja selgesti, et ta nõuab üüritasu maksmist, ei muuda see seisukoht siiski eespool väljendatud seisukohta aegumise peatamise osas, sest juba 30.07.2007.a esitatud hagiavalduses nõudis hageja raha maksmist ning hagi aluseks olevate asjaolude raames viitas muuhulgas sellele, et hageja ja kostja vahel oli sõlmitud üürileping, mis nägi üüritasu maksmise ette, ning et kostja ei ole üüritasu (sh ka kommunaalmakseid) maksnud. Kuigi hageja lisas esialgsele hagiavaldusele õigusliku põhjenduse, milles käsitles esialgselt esitatud nõuet kahju hüvitamise nõudena, oleks kohus pidanud hageja poolt kohtu ette toodud asjaoludest tulenevalt kvalifitseerima hageja nõude üüritasu nõudeks. Seetõttu
16(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 peatas 30.07.2007.a esitatud hagi üüri kasutustasu ja üüritasu kommunaalmaksetest 20% osas aegumise. Kuid sellise hagi esitamist ei saa võrdsustada arvete esitamisega, sest esialgses hagiavalduses ei väljendanud hageja selgelt ning kehtivale õigusele vastavalt, mida ta kostjalt nõuab. Täitmise asemel kahju hüvitamise nõude esitamist ei saa samastada üüritasu arve esitamisega lepingu p-i 2.10 tähenduses. Seetõttu ei saa 14.08.2009.a hagi täpsustusele eelnenud pöördumisi võrdsustada arvete esitamisega.
26.Kuivõrd lepingu p-i 2.10 kohaselt tuleb arve esitada vähemalt 10 päeva enne makse sissenõutavaks muutumist ja kuivõrd kohus võrdsustab 14.08.2009.a menetlusdokumendi arve esitamisega, tuleb sellele kuupäevale järgnevast päevast hakata arvestama 10-päevast perioodi, mis jääb lepingu p-st 2.10 tulenevalt arve esitamise ja arves näidatud summa sissenõutavaks muutumise vahele. Seega tuleb asuda seisukohale, et eespool nimetatud summades üüritasu arved muutusid sissenõutavaks 25.08.2009.a ning sellest kuupäevast arvates tuleb võlgnetavatelt sumadelt arvestada ka viivist 0,15% iga viivitatud päeva eest, kuid mitte rohkem kui 5% kogu kokkulepitud üüri summast kuus.
27.Kohus mõistab viivise kostjalt välja kindla summana kuni ringkonnakohtu otsuse tegemiseni ja alates ringkonnakohtu otsuse tegemisest protsendina, arvestades poolte poolt kokku lepitud viivise maksimaalset piirsuurust. Eespool toodust tulenevalt oli kostja hagejale 25.08.2009.a seisuga võlgu üüritasu eest (sh nii üüri kasutustasu osa kui ka üüritasu kommunaalmaksete osa) 4 101 637 krooni ja 27 senti. Sellest tulenevalt on ühe päeva viivis 6152 krooni ja 46 senti. 2009nda aasta augustikuu eest saab hageja nõuda viivist 7 päeva eest, mis on suurem, kui 9698 krooni ja 05 senti, mistõttu tuleb 2009nda aasta augustikuu eest kostjalt välja mõista viivis summas 9698 krooni ja 05 senti. Alates 2009nda aasta septembrist kuni 2010nda aasta detsembri lõpuni saab hageja kostjalt nõuda viivist summas 9698 krooni ja 05 senti iga kuu eest. Kohtuotsuse kuulutamise päev on 28.01.2011.a. Seega tuleb viivis välja mõista ka 2011nda aasta jaanuari 28 päeva eest. Kuivõrd viivis iga viivitatud päeva eest oleks 6152 krooni ja 46 senti, tuleb ka 2011nda aasta jaanuari 28 päeva eest viivis välja mõista summas 9698 krooni ja 05 senti. Seega saab hageja kostjalt kokku nõuda viivist summas (21*9698 kr ja 05 senti) 203 659 krooni ja 05 senti.
28.Kuigi kostja palus kohtul viivist vähendada, leiab kohus, et sellises suuruses viivisenõuet nagu kohus rahuldab, ei ole alust vähendada. Lepingus kokkulepitud viivisemäär 0,15% ei ole iseenesest ebamõistlikult suur. Lisaks lähtus kohus sellest, et viivist ei saa välja mõista rohkem kui 9698 krooni ja 5 senti iga viivitatud kuu eest. Praeguse põhivõla võlgnevuse puhul oleks 0,15%-lise viivisemäära juures saanud kostjalt välja mõista viivist summas 184 573 krooni ja 80 senti kuus, kuid pooled leppisid kokku, et viivis ei saa ületada 5% ühe kuu üüritasust, so 9698 krooni ja 5 senti kuus. Kostja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid (VÕS § 162 koosmõjus § 113 lg-ga 8), millest lähtuvalt saaks viivist sellest allapoole vähendada.
29.Kuivõrd käesolev otsus kuulutatakse ajal, mil Eesti Vabariigi ametlikuks maksevahendiks on euro, tuleb kohtul otsusega väljamõistetavad summad ja muud kohtuotsuse resolutsioonis näidatavad summad eurodesse ümber arvestada. Euro kasutusele võtmise seaduse § 5 lg-test 1 ja 2 tulenevalt tuleb käesoleva otsuse resolutsiooni märgitavad rahasummad jagada 15,6466-ga.
30.Lisaks eespool käsitletule märgib kohus kostja apellatsioonkaebusele vastuseks järgmist. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et hageja muutis 14.08.2009.a menetlusdokumendiga hagi ja et 14.08.2009.a menetlusdokumendist lähtuvad muudatused
17(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 oleksid lubamatud. Ka algses hagiavalduses esitas hageja raha maksmisele suunatud nõude ja tugines hagi aluseks olevate asjaolude raames sellele, et hageja ja kostja vahel oli sõlmitud üürileping, mis nägi ette üüri (sh kommunaalmaksete) maksmise kohustuse, mida kostja ei täitnud. Hagimenetluses ei ole kohus seotud hageja poolt esitatud õigusliku käsitlusega.
31.Kohus ei nõustu kostjaga selles, et lepingut tuleks mõista selliselt, et üüri tuleb maksta vaid selle aja eest, mil üürnik asja faktiliselt kasutab. See, et üüri maksmise kohustus algas alles peale asja üürniku kasutusse andmist, on levinud praktika ning sellest kokkuleppest ei saa tuletada, et pooled soovisid kokku leppida, et juhul, kui kostja peaks õigusvastaselt üüri maksmise lõpetama ja välja kolima, ta enam üüri maksma ei pea. Ka see, et hageja võttis üüritud pinna üürnikult aktiga vastu, ei tähenda, et hageja loobus üüri nõudmise õigusest või muudest nõuetest. Kostja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et hageja oleks üüritasu nõudest loobunud.
32.Ka see kostja väide, et kostja ei ole kommunaalteenuseid tarbinud, ei saa olla käesolevas asjas teistsuguse otsuse tegemise aluseks. Hageja ja kostja vahelise lepingu järgi olid kommunaalkulud üüritasu osa, mille maksmise kohustus ei sõltunud sellest, kas üürnik neid tarbis või mitte. Üüritasu kommunaalkulude osa oli ette nähtud fikseeritud suuruses. Ka üüritasu kommunaalkulude osast saab teha mahaarvamisi VÕS § 296 lg-s 3 sätestatud alustel. See, et kostja kommunaalteenuseid ei tarbinud, ei tähenda, et hageja sai vastavad kulutused ära jätta. Ei ole välistatud, et teatud kulud võisid asja kasutamata jätmise tõttu ära langeda või olla väiksemad, kuid vastavate asjaolude esiletoomise ja tõendamise koormis lasub kostjal. Eespool asus kohus seisukohale, et üüritasust mahaarvamiste tegemise eelduseks olevaid asjaolusid kohtu ette toodud ei ole. Hageja apellatsioonkaebuse hinna määramine
33.Kohus ei nõustu hageja poolt nimetatud apellatsioonkaebuse hinnaga. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse osa motiivide osas, samuti vaidlustas hageja maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis viivisenõude osaliselt rahuldamata. Hageja palus rahuldada viivisenõude põhivõla nõudega samas suuruses, so summas 4 746 294 krooni ja 88 senti. Maakohus rahuldas vaidlustatud otsuses viivise nõude summas 237 717 krooni ja 71 senti. Seega vaidlustas hageja maakohtu otsust seetõttu, et viivisenõue jäeti 4 508 577 krooni ja 17 sendi ulatuses rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb see summa apellatsioonkaebuse hinna määramisel aluseks võtta. Kuigi käesolevas asjas TsMS § 137 lg 4 menetluse algusaja tõttu ei kohaldu, tuleb jõuda selles normis sätestatuga samale järeldusele, sest TsMS § 137 lg 1 kohaselt on apellatsioonkaebuse puhul tsiviilasja hind sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust. Kuivõrd maakohus rahuldas põhinõude osas hagi täielikult ja hageja seda ei vaidlustanud, ei saa TsMS § 133 lg-tes 1 ja 2 sätestatust apellatsioonkaebuse hinna määramisel lähtuda. Seetõttu tuleb lähtuda TsMS § 122 lg-s 2 sätestatust, mille kohaselt on asja hind taotletu harilik väärtus. Kuivõrd hageja taotleb apellatsioonikohtult täiendavalt 4 508 577 krooni väljamõistmist, ongi see hageja poolt apellatsioonkaebusega taotletu harilik väärtus. Kuigi reeglina tuleks vähemmakstud riigilõiv apellatsioonkaebuse esitajalt (hagejalt) riigituludesse välja mõista, ei pea seda antud juhul siiski tegema, sest kohus jätab kõik selle kohtuasja menetlemisel tekkinud menetluskulud kostja, Eesti Vabariigi kanda. Seega, kui kohus hagejalt täiendava riigilõivu välja mõistaks, peaks hageja selle peale riigilõivu tasumist kostjalt, kes oleks muidu riigilõivu tasumisest vabastatud, välja nõudma. Sellel põhjusel jätab kohus täiendava riigilõivu hagejalt välja mõistmata.
18(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303
Protokolli parandamise taotluste lahendamine
34.Kostja esindaja esitas 17.12.2010.a toimunud kohtuistungi protokolli parandamise taotluse. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb taotlus jätta rahuldamata. Ringkonnakohus leiab, et protokoll vastab seaduse nõuetele. Protokoll saab sisaldada vaid seda, mida kohtuistungil räägiti. Kõnealune protokoll sisaldab kohasel määral ja tõepäraselt kohtuistungil toimunut. Eespool toodust tulenevalt tuleb jätta protokolli parandamise taotlus rahuldamata.
35.Hageja esindaja esitas 17.12.2010.a toimunud kohtuistungi protokolli parandamise taotluse. Ringkonnakohus leiab, et taotlus tuleb jätta rahuldamata. Kohtuistungi protokoll vastab seaduse nõuetele ja annab kohasel määral edasi kohtuistungil toimunut. Menetluskulude jaotus
36.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Lähtudes TsMS § 163 lg-st 2 jätab ringkonnakohus kõik senini tekkinud menetluskulud kostja kanda. Kohus tegi 17.12.2010.a toimunud kohtuistungil pooltele kompromissiettepaneku, mille kohaselt oleks kostjal tulnud hagejale tasuda 4 050 000 krooni põhivõla eest ning 160 000 krooni viiviste eest. Hageja oli sellise kompromissiettepanekuga nõus. Kohus selgitas kaalutlusi, millest lähtuvalt selline kompromissiettepanek tehti. Praegusel juhul rahuldab kohus hagi isegi veidi suuremas ulatuses, kui seda oli kohtu poolt tehtud kompromissiettepanek. Seega oleks kompromiss olnud kostjale kohtuotsuse tulemist isegi kasulikum. Seetõttu leiab kohus, et kõik menetluskulud tuleb jätta kostja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Tiiu Hiiuväin
Kaupo Paal
Malle Seppik
Otsus parandatud 03.02.2011.a. määrusega
Resolutsioon:
1.Parandada käesolevas tsiviilasjas tehtud 28.01.2011.a Tallinna Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni punktis 2 sisalduv ilmne ebatäpsus, mille kohaselt mõistetakse hagejalt kostja kasuks välja rahasummad. Lugeda õigeks see, et rahasummad mõistetakse välja kostjalt hageja kasuks.
2.Esitada käesolevas tsiviilasjas tehtud 28.01.2011.a Tallinna Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni punkti 2 parandatud terviksõnastus: „2. Teha asjas uus otsus, millega rahuldatakse hagi nii põhivõla nõude kui ka viivise nõude osas osaliselt ja mõistetakse kostjalt hageja kasuks välja põhivõlg summas 262 142,40 eurot ja viivis alates 25.08.2009.a kuni 28.01.2011.a summas
19(20)
Tsiviilasi nr: 2-07-28303 13016,19 eurot ning alates 29.01.2011.a suuruses 0,15% võlgu olevalt summalt iga viivitatud päeva eest, kuid mitte suuremas ulatuses kui 619,82 eurot iga kalendrikuu eest.“
3.Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättesaamisest alates.
4.Hagimenetluses võib Riigikohtus menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi taotluse ja teise menetlusosalise kaebuse või taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
20(20)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.