Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-37-09 Tartu, 18. mai 2009. a Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks OÜ FANTICO hagi Eesti Vabariigi vastu üürilepingu ennetähtaegsest ülesütlemisest tekitatud võlgnevuse tasumiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-28303 OÜ FANTICO ja Eesti Vabariigi kassatsioonkaebused 6 639 794 krooni Hageja OÜ FANTICO (registrikood xxxxxxxx), esindajad vandeadvokaadid Aivar Pilv ja Ilmar-Erik Aavakivi Kostja Eesti Vabariik (Siseministeeriumi kaudu), esindaja vandeadvokaat Leonid Tolstov 30. märts 2009. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-28303 ning Harju Maakohtu 14. juuli 2008. a otsus samas asjas ja saata asi Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Rahuldada Eesti Vabariigi kassatsioonkaebus.
3.Jätta OÜ FANTICO kassatsioonkaebus rahuldamata.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.
OÜ FANTICO (hageja) esitas 30. juulil 2007 Harju Maakohtule hagi Eesti Vabariigi (Siseministeeriumi kaudu) (kostja) vastu üürilepingu ennetähtaegsest ülesütlemisest tekitatud võlgnevuse tasumiseks. Hagiavalduse kohaselt võitis hageja 24. novembril 2000 väljakuulutatud avatud pakkumisega riigihanke kostjale kümneks aastaks ruumide rentimiseks. Pooled sõlmisid 9. aprillil 2001 rendilepingu 894,4 m2 suuruse üldpinnaga mitteeluruumide kasutamiseks. Renditasuks lepiti kokku 142 209 krooni kuus. Hageja täitis lepingu p-s 2.2 nimetatud ja lepingu lisades 1-3 ning riigihanke pakkumise dokumentides täpsustatud kohustused, renoveeris ja sisustas rendiobjektiks olevad ruumid politseifunktsioonide täitmiseks. Hageja investeeris kokku ligikaudu 8 miljonit krooni ja kulutas ruumide möbleerimisele ligikaudu 800 000 krooni. Hageja võitis 2001. a täiendava riigihanke ning pooled sõlmisid 12. novembril 2001 lepingu täiendamise kokkuleppe ja politseiprefektuur võttis alates 1. novembrist 2001 lisaks rendile 325,5 m2 mitteeluruume. Kokku sai kostja Tartus Raekoja plats 9 oma valdusse 1219,9 m2 üüripinda, renditasu suuruseks lepiti kokku 193 964 krooni 10 senti kuus. Üüri kindlaksmääramisel 1 m2 kohta lähtuti kostja soovidest. Kostja edastas 30. aprillil 2004. a hagejale avalduse lepingu erakorralise ülesütlemise kohta alates
1.augustist 2004. Üürilepingu ülesütlemise tühisus on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega. Kostja on põhjustanud hagejale kahju. Kostja lahkus 1. augustil 2004 üüritud ruumidest ega ole sellest ajast alates tasunud üüri ega kommunaalmakseid. Hageja andis ruumid üürile uutele üürnikele. Sellega kaasnesid suured kulutused. Tehtud kulutusi käsitab hageja kahjuna. 1219,9 m2 ei olnud võimalik tervikuna üürile anda ilma ruumilahendust muutmata, mistõttu tuli ruumid anda erinevate uute üürnike kasutusse. Hageja tellis ümberehitustööd, mille kogumaksumus oli (ilma käibemaksuta) 2 362 942 krooni. Hageja andis kinnistu üürile 2006. a. Alates politseiprefektuuri ruumidest lahkumisest 1. augustil 2004 kuni ajani, mil uued üürnikud hakkasid üüri maksma, ei teeninud hageja ruumide eest tulu. Hageja lõplik nõue oli: saamata jäänud üür 2 960 741 krooni, saamata jäänud kommunaalmaksete nn kasumlik osa 218 639 krooni, ruumide ümberehitamise kulu 2 362 942 krooni, AS-le SEB Pank makstav (ümberehitustööde finantseerimiseks võetud) pangalaenu intress (hageja otsene finantskulu) 595 836 krooni, kokku 6 138 158 krooni. Intressi nõudis hageja järgmiselt: lepingu punktis 9.1 ettenähtud viivitusintress võlgnetavalt üürilt 217 274 krooni; seadusest tulenev viivitusintress ruumide ümberehitustööde hüvitamise nõudelt seisuga 31. detsember 2007. a 284 362 krooni, kokku 501 636 krooni. Viivitusintressi nõudis hageja kuni põhivõla tasumise hetkeni.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja leidis, et hageja rikkus lepingut, muu hulgas ei taganud piisava hulga parkimiskohtade olemasolu. Ruumide ümberehitamise kulud ei ole lepingulise kahjuna hüvitatavad, kuna kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Ruumide ümberehitamine 2006. a ei saanud olla poolte sõlmitud üürilepingust tulenevate kohustuste eesmärgiks, vaid sõltus täielikult hageja enda äriotsusest, mida kostja ei saanud kuidagi prognoosida ega ette näha. Ümberehitus ei ole piirdunud vaid seinte ümbertõstmisega, tehtud on töid, mida ei olnud ruumilahenduse muutmiseks vaja teha. Kahjuhüvitisest tuleb maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema säästetud kulud. Lisainvesteeringud ruumidesse võimaldasid hagejal ruume tunduvalt kallimalt välja üürida, mistõttu saab hageja iga kuu lisakasumit. Isegi kui pooltevaheline leping oleks kehtinud selle kehtivusaja lõpuni, oleks hageja niikuinii pidanud vahepeal tegema renoveerimistöid. Hageja ei ole oma nõuet esitanud kooskõlas lepingu p-dega 5.2 ja 6.1.2, mistõttu hageja nõue kostja vastu on tervikuna lõppenud. Kahjunõude võimaliku rahuldamise korral tuleb arvestada hageja osa kahju tekkimisel. Tegelikult on hageja asunud üüripinnale uut rakendust otsima arvatavasti alles 2006. aastal. Hageja majandusaasta aruannetest nähtub, et ruumide haldamisega kaasnesid märkimisväärsed kulutused, mis tuleks tema saamata jäänud tulu nõudest maha arvata. Pooled ei ole kokku leppinud, et kommunaalmaksetest 20% moodustaks hageja tulu, vaid et see makse katab kõik hageja kulud ning mingit vahendustasu viimane selle pealt ei teeni. Hagejal võiks olla alus lepingu p 9.1 alusel nõuda viivist, kui tema nõude sisuks oleks kostja kohustamine lepingut täitma ja üüri tasuma. Hagejal on võimalik uute üürilepingute alusel saada 1 204 488 krooni 40 senti (8 026 024 krooni 6 821 535 krooni 60 senti) rohkem üüri võrreldes kostjaga sõlmitud lepinguga. Hageja peab saamata
jäänud üüri nõude suuruseks 2 960 741 krooni. Nimetatu tuleb korrutada puhasrentaabluse määraga, et leida tegelikku saamata jäänud üüri(puhas)tulu. Hageja ligilähedane saamata jäänud üüritulu on: 2 960 741 * 0,19 = 562 540 krooni 79 senti. Pangalaenu intressi nõue tuleb jätta rahuldamata samadel põhjustel nagu ka ümberehituse kulude nõue. Põhjendatud ei ole intressikulu hüvitamine kuni pangaga sõlmitud laenulepingu algselt kavandatud kestuse lõpuni. Kuivõrd ümberehitustööde kulude hüvitamise nõue tuleks niikuinii rahuldamata jätta, pole alust ka hageja viivisenõuet rahuldada. Kui kahju tuleb hüvitada muu kui raha maksmise kohustuse rikkumise tõttu, arvestatakse kahjuhüvitiselt viivist alates hetkest, mil kahju hüvitama kohustatud isik sai kahju tekkimisest teada või pidi sellest teada saama. Ümberehitustööde tõttu kantud remondikulu nõude on hageja esitanud esimest korda alles 30. juuli 2007. a hagis. Kostja tugines hageja saamata jäänud üüritulu arvutamisel ka OÜ Teofania 2006. a majandusaasta aruandele.
3.Harju Maakohus rahuldas 14. juuli 2008. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 3 296 130 krooni 84 senti ja viivitusintressi 108 391 krooni 95 senti, kokku 3 404 522 krooni 79 senti. 50% hageja kohtukuludest jättis maakohus kostja kanda ja 50% kostja kohtukuludest hageja kanda. Maakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli tühine, kostjal puudus materiaalõiguslik alus lepingut üles öelda, kuna üürileandja rikkumised ei olnud olulised ja leping jäi kehtima. Hoolimata kehtivast lepingulisest suhtest ei ole hagejal otstarbekas ega võimalik üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist nõuda, sest alates augustist 2004 on kostja üüritavalt pinnalt lahkunud, samuti on kohtud tuvastanud lepingu täitmise võimatuse ja jätnud hageja vastavasisulise nõude rahuldamata. Hageja ei saa kasutada õiguskaitsevahendina kohustuse täitmise nõuet. Hageja oli lootnud üürisuhte jätkumist 2011. aastani ja kostja väljakolimine ning lepingu täitmise lõpetamine on käsitatav kostja üürilepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmisena, seega kohustuse olulise rikkumisena (võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 2 p 4). Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, v.a kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei tule seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitada (VÕS § 115 lg 1). Kuivõrd lepingu täitmise nõue on muutunud võimatuks, võib hageja kahju hüvitamist nõuda ilma täiendavat tähtaega määramata (VÕS § 115 lg 3). Rendilepingu p-st 3.1.11 ei tulene, et kostja peaks hüvitama üksnes otsese kahju, punktis puudub sõna ainult. Sama lepingu p-st 5.2 tuleneb hageja kohustus esitada pretensioonid, mida tal on õigus esitada lepingu kohaselt rentnikule, kümne päeva jooksul alates ajast, mil ta sai teada või pidi teada saama sündmustest või asjaoludest, mis annavad aluse pretensiooni esitamiseks. Vaidlusalune säte näeb ette pretensioonide esitamise korra, kuid ei too kaasa sanktsioonina kahjuhüvitise nõude kui õiguskaitsevahendi kaotamist lepingu rikkumise korral. Ka lepingu p-st 6.1.2 ei tulene õiguskaitsevahendi kohaldamise piirangut otsese varalise kahjuga, kuna lepingu sõnastuses puudub sõna ainult. Hageja nõude kohta, mis puudutas saamata jäänud üüritulu 2 960 741 krooni ja kommunaalmaksete
nn kasumlikku osa 218 639 krooni alates lepingu lõpetamisest kuni uute üürilepingute alusel üüri laekumise alguseni, leidis maakohus, et hageja saamata jäänud tuluks (VÕS § 128 lg 4 mõttes) on ettevõtlustulu, mis moodustub hagejale arvatavalt ettevõtluse tulemina laekunust, millest on maha arvatud VÕS § 127 lg 5 järgi kulud, mida hageja oleks pidanud tulu saamiseks tegema. Kostja järeldus, et hageja ei oleks saanud aastatel 2004-2006 teenida 1,5 miljonit krooni, arvestades üürihinna samaks jäämist, kuid haldus- ja hoolduskulude kasvu inflatsiooni tõttu, on kohtu arvates põhjendatud. Uued üürnikud maksavad hagejale kõrgemat üüri ruutmeetri kohta kui hageja ja kostja üürilepingus kokku leppisid. Kostja arvutuskäigu õigsusele ei ole hageja vastu vaielnud. Maakohus nõustus kostja arvutustega ning leidis, et hageja saamata jäänud tulu suuruseks sai olla 562 540 krooni 79 senti. Kaudselt kinnitavad kostja väljaarvutatud tulu suuruse põhjendatust samal tegevusalal samade käibemahtudega tegutseva äriühingu OÜ Teofania majandusnäitajad. Hageja saamata jäänud tulu kindlaksmääramisel tuleb hinnata ka hageja majandusaasta aruannetes varasemat lepingu täitmise perioodi kajastavat, millest nähtub, et hageja ei teeninud enda nõude suuruses ettevõtlustulu. Ka sellest järeldub, et usutav ei ole hageja saamata jäänud tulu määras, nagu hageja on hagiavalduses esitanud. Kuivõrd kostja ei võta omaks poolte kokkulepet selle kohta, et kommunaalkuludest 20% oleks hageja tulu, ja hageja ei ole nimetatut tõendanud, ei saa seda asjaolu lugeda tuvastatuks ja nimetatud osas tuleb hageja 218 639 krooni suurune nõue jätta rahuldamata. Hageja saamata jäänud tulu suurust ei ole võimalik täpselt kindlaks teha. Tuginedes VÕS § 127 lgle 6, pidas maakohus põhjendatuks välja mõista saamata jäänud tuluna 562 540 krooni 79 senti, millest tuleb maha arvestada 100 000 krooni, mille kostja säästis kahe aasta jooksul parkimiskohtade eest. Kokku on saamata jäänud üüritulu nõudest põhjendatud 462 540 krooni 79 senti. Hageja nõude kohta, mis puudutas uute üürnike leidmiseks ja üürilepingute sõlmimiseks kulutatud 2 362 942 krooni, märkis maakohus, et on usutav, et uued üürnikud vajasid politseiprefektuurist erinevaid tingimusi. Ümberehitustööde ulatus, vajalikkus ja otstarbekus on tõendatud tunnistaja Reio Treieri ütlustega, mis koos PVH Ehitus OÜ arvetega, tehtud tööde aktide ja pangatehinguid kajastavate tõenditega tõendavad, et ruumides tehti vajalikud tööd, arvestades uute üürnike soovidega ja muutunud ruumilahendusega, ning need tööd maksid 2 362 942 krooni. Kostjale ei saa panna kohustust tasuda välisterrassi katmise eest lujaplaadiga, terrassi viimistlemise eest ja lipualuste paigaldamise eest � need tööd ei ole seotud ruumide ümberkujundamise vajadusega ja seetõttu tuleb hüvitisest maha arvata nende tööde maksumus 16 796 krooni. Seega on hageja nõudest nimetatud osas põhjendatud 2 346 146 krooni. Hageja nõude kohta, mis puudutas lepingu p-st 9.1 tulenevat 217 274 krooni suurust viivitusintressi ajavahemiku eest 1. august 2004 kuni 27. november 2006, leidis maakohus, et viivise nõudmine ei ole põhjendatud. Kui hageja ei saa nõuda lepingu täitmist, ei saa ta nõuda ka üüri tasumist. Seega ei olnud kostjal kohustust maksta ruumide eest alates 1. augustist 2004, kostja ei saanud olla olematu kohustusega täitmisviivituses ja nimetatud nõue ei saanud muutuda sissenõutavaks. Hageja ei saa nõuda lepingust tuleneva viivise maksmist hagis toodud ajavahemiku eest ja nõue tuleb jätta rahuldamata.
Hageja nõude kohta, mis puudutas ümberehitustööde finantseerimiseks võetud pangalaenu intressi 595 836 krooni, leidis maakohus, et kui kohustuse täitmisega viivitamisest tekkinud kahju suurus ületab viivise, võib nõuda viivist ületava kahju hüvitamist, kui kahju nõue on olemas (VÕS § 113 lg 5). Kahju nõude esitamine ulatuses, milles viivis seda katab, ei ole lubatud, kui võlausaldaja ei tõenda, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamisest tekkis tal suurem kahju, kui viivisena talle hüvitatakse. Hageja on esitanud viivisenõude ümberehitustööde kulutuste hüvitamata jätmise tõttu. Seega peab kohus kõigepealt kindlaks määrama viivisenõude suuruse ja seejärel otsustama, mis osas kahju hüvitamise nõue rahuldada. Nõude kohta, mis puudutas ümberehitustööde hüvitamise nõudele kohaldatavat seadusest tulenevat viivitusintressi 284 362 krooni kõrvalnõude tähenduses, leidis maakohus, et ümberehitustöödele kulunud 2 346 146 krooni hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks, kui kostja oli sellest teada saanud. Kostja on esile toonud asjaolu, et hageja esitas selle nõude esimest korda 30. juuli 2007. a hagiavalduses, vastupidist pole hageja tõendanud ja seega tuleb viivitusintressi arvestada alates
30.juulist 2007. Kostjalt tuleb välja mõista kahju osas, mis ületab sissenõutavaks muutunud viivist ehk 595 836 krooni - 108 391 krooni 95 senti = 487 444 krooni 5 senti. Põhjuslik seos kahju tekitaja käitumise ja kahju tekkimise vahel on olemas. Kahjuhüvitise vähendamise aluseks olevate asjaolude kohta leidis maakohus, et kostja väiteid, et hageja on saanud kahju tekitamise tõttu kasu (§ 127 lg 5), on kohus arvesse võtnud iga nõude juures eraldi ja neid ei korda. Ei saa väita, et lepingu rikkumisest tuleneva kohustuse tagajärgi kostja hagejale hüvitama ei pea ja et lepingu eesmärk välistab vaidlusaluse kahju hüvitamise (VÕS § 127 lg 2). Kahju pidi olema kostjale ettenähtav (VÕS § 127 lg 3). Kostja pidi ette nägema, et selliseid spetsiifilisi ruume ei ole võimalik hõlpsalt tervikuna või osade kaupa välja üürida ja hagejal võib tekkida vajadus teha ehitustöid ja võtta nende tööde tegemiseks laenu. Puudub alus VÕS § 139 alusel kahjuhüvitist vähendada. Friis Kinnisvara OÜ kirjaga on tõendatud, et kinnisvarabüroo tegeles ruumidele uute üürnike otsimisega pärast kostja väljakolimist ja ka potentsiaalsete ostjate otsimisega, kuid eesmärk jäi saavutamata, kuna kostja spetsiifiliste vajaduste kohaselt ümber ehitatud ruumid ei sobinud soovijatele.
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse osaliselt tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi täielikult rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata.
6.Kostja esitas samuti maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
7.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tallinna Ringkonnakohus jättis 7. novembri 2008. a otsusega maakohtu otsuse muutmata, apellatsioonkaebused rahuldamata ning poolte apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda.
Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ega korranud neid. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja saamata jäänud üür on kvalifitseeritav VÕS § 128 lg 4 alusel saamata jäänud tuluks (kasuks), ja selle suuruse kindlaksmääramisel juhindunud VÕS § 127 lg-st 6 ja seda ka piisavalt põhjendanud. Maakohus ei ole ületanud hagi piire. Hageja esitatud kaudset kahju ja ärikasumi teooriat vaidlustavad väited ja võrdlustabelid ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tõendeid kogumis hinnates on maakohus ka neile tõenditele ja seisukohtadele hinnangu andnud. Kui kahjuna tuleks hüvitada kogu lepingujärgne üürisumma, mida tulnuks tasuda üürilepingu alusel vaidlusalusel perioodil, siis asetuks hageja oluliselt paremasse olukorda võrreldes sellega, milles ta oleks olnud, kui rikkumist poleks esinenud. See on aga vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga ja ulatusega VÕS § 127 lg 1 alusel. Maakohus leidis õigesti, et hageja hoidis parkimiskohtade pealt kokku. Maakohus on õigesti tuvastanud, et lepingu p 7.1 kohaselt võis lepingutingimusi muuta üksnes kirjalikus vormis ja mõlema poole nõusolekul. Muus vormis kokkulepped on tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 83 lg 2 alusel tühised, kuna pooltevaheline leping välistab muus vormis tehtud muudatused. Maakohus on ka põhjendatult leidnud, et rahuldada ei tule hageja nõuet, milles nõutakse saamata jäänud kommunaalmaksete kasumlikku osa. Hageja ei ole tõendanud, et pooled leppisid kasumlikus osas kokku. Maakohus on põhjendatult mõistnud kostjalt välja kahjuna ka kulutused, mis olid vajalikud uute üürnikega üürilepingute sõlmimiseks. Põhjendatud ei ole kostja vastuväide, mille kohaselt pidanuks need kulutused tegema nagunii lepingu lõppemisel. Formaalselt on kostja väide õige, kuid kui kostja poleks lepingut rikkunud, saanuks hageja nimetatud kulutused teha hoopis teises olukorras, nt laekunud üüritulust. Kuna kostja rikkus lepingut ning lahkus vaidlusalustest ruumidest juba pärast kolme aasta möödumist, siis pidanuks kostja lepingu rikkumisest tulenevat kahju ette nägema ka lepingu sõlmimise ajal. Maakohus leidis õigesti, et nimetatud kulutused pidi hageja tegema just seetõttu, et kostja lepingut rikkudes vaidlusalustest ruumidest ennetähtaegselt lahkus. Kohus tuvastas õigesti otsese põhjusliku seose olemasolu VÕS § 127 lg 4 mõttes. Maakohus on otsuses piisavalt põhjendanud, miks jääb rahuldamata hageja nõue üürilepingu p 9.1 alusel viivise nõudes. Õige on kostja vastuväide, mille kohaselt ei ole hageja esitanud viivise nõuet VÕS § 113 lg 1 alusel ega esitanud õigel ajal asjaolusid, mis võimaldanuks maakohtul vastavat otsust teha. Maakohus on õigesti tuvastanud ümberehitustööde hüvitamise nõudele kohaldatava seadusest tuleneva viivitusintressi, tuginedes VÕS § 113 lg-le 5. Maakohus on õigesti tõlgendanud üürilepingu p 5.2, 6.1.2 ja 3.1.11 ja leidnud, et pooled ei ole üürilepingus kokku leppinud kahju hüvitamise kui õiguskaitsevahendi kasutamise piirangutes. Nimetatud punktid sätestavad poolte käitumist juhuks, kui pooled on täitnud lepingut korrektselt. Üürileping ei määra kindlaks võimalikke kahju hüvitamise nõudeid juhul, kui üks pool lepingut rikub. Seega ei välista nimetatud üürilepingu punktid kahju hüvitamise nõudeid juhul, kui kostja lahkus ruumidest üürilepingut rikkudes ennetähtaegselt.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti kostja apellatsioonkaebus rahuldamata, ning saata asi tühistatud osas ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja leiab, et üürilepingu ülesütlemise ja ümberehitustööde kui kahju vahel puudub põhjuslik seos, kuna hageja oleks niikuinii pidanud tegema vaidlusalused kulutused ruumide ümberehitamisele kostjaga sõlmitud üürilepingu korralisel lõppemisel 2011. aastal. Ruumide ümberehitamise kulude hüvitamine, kui neid kasutatakse edasi kasumi teenimise eesmärgil, ei oleks kooskõlas normi eesmärgi teooriaga ja seeläbi VÕS § 127 lg-ga 2. Ruumide ümberehitamine 2006. a ei saanud olla poolte vahel 9. aprillil 2001 sõlmitud üürilepingust tulenevate kohustuste eesmärgiks. Samuti ei olnud hageja tehtud kulutused uute äriprojektide tarbeks kostja jaoks lepingu sõlmimisel ettenähtavad. Kohtud ei ole sisuliselt põhjendanud, miks ei takista VÕS § 127 lg 3 praegusel juhul kahju hüvitamist. Kohtud on jätnud põhjendamatult arvesse võtmata poolte vahel kokku lepitud õigustlõpetava tähtaja ja kokkuleppe kahju hüvitamise piiramise kohta. Olukorras, kus hageja on järjekindlalt oma esindaja kaudu kinnitanud, et tema nõude sisuks on lepingust tuleneva üürisumma tasumine, mitte saamata jäänud üüritulu hüvitamine, ei saa kohus rahuldada hageja nõuet saamata jäänud tulu nõudena, kuna see eeldab faktiliste asjaolude ümberhindamist, mida kohus aga ei saa omaalgatuslikult teha. Üürinõude puhul on kohtud väljunud hagi raamest. Tartu Maakohus tegi samade poolte vahel 27. mail 2005. a otsuse tsiviilasjas nr 2-152204, millega jättis hageja üürilepingu täitmise nõude rahuldamata. Selles osas ei ole maakohtu otsust keegi vaidlustanud ning seega ei saa üürilepingu täitmise üle enam vaidlust tekkida. Maakohus pole arvestanud uute üürnike makstava suurema üüriga. Kuna hageja viivitas ruumidele uue rakenduse leidmisega temast endast olenevatel asjaoludel ebamõistlikult kaua, olnuks alust kohaldada VÕS § 139. Eeldusel et hageja ümberehituse kulude hüvitamise nõue tuleb ülaltoodud põhjustel rahuldamata jätta, tuleks ka hageja viivise ja pangalaenu intressi hüvitamise nõue rahuldamata jätta. Isegi kui hageja pangalaenu intressi hüvitamise nõue on põhjendatud, tuleks intressikulu arvestada kuni kohtuotsuse tegemiseni, mitte aga kuni laenulepingu lõpuni 2013. a. Juhul kui kohus peaks hageja ümberehituskulu nõude rahuldama, langeks selle edasine pangalaenuga finantseerimise vajadus hageja jaoks ära ning edasise intressikulu sissenõudmine kassaatorilt ei oleks enam õigustatud. Pangalaenu intressi hüvitamise nõude kohta ei ole aga ringkonnakohus mingit seisukohta võtnud.
10.Hageja vaidleb kostja kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda.
11.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale samuti kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, milles tema apellatsioonkaebus jäeti rahuldamata, ning saata asi uueks arutamiseks ringkonnakohtusse. Kui Riigikohus peab seda võimalikuks, palub hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega hagiavaldus täielikult rahuldada.
Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hageja leiab, et üllatuslikult ilmnes maakohtu otsusest, et maakohus on OÜ Teofania majandusaasta aruande arvesse võtnud, kuigi hageja vaidles nimetatud dokumendi tõendina käsitamisele vastu. Kohtuotsustes puuduvad arvutused või selgitused, kuidas sai maakohus väita, et hageja ei ole kostja arvutuskäigule puhasrentaabluse väljaarvutamisel vastu vaielnud. Alama astme kohtud on eksinud VÕS § 128 lg 4 tõlgendamisel ja kohaldamisel. Saamata jäänud tulu ei ole samastatav äriühingu majandusaasta ärikasumiga. Lepinguliste kohustuste täitmata jätmisest tingitud varalise kahju suurus tuleb tuvastada rikutud lepingu tingimuste alusel. Üüri maksmata jätmise eest ettenähtud viivitusintress tuleb hageja kasuks välja mõista. Juhul kui kohaldada ei tuleks lepingu p-s 9.1 ettenähtud viivitusintressi määra, tuleks kohaldada VÕS § 113 lg-st 1 tulenevat intressimäära. Ümberehitustööde maksumuselt arvestatud viivitusintress ja ümberehitustööde finantseerimiseks võetud pangalaenu intress on kaks erinevat nõuet, mis teineteist ei välista. Pangalaenu intressi kui otsese finantskulu hüvitise nõuet ei tule vähendada ümberehitustööde maksumuselt tasumisele kuuluva viivitusintressi võrra. Alama astme kohtud on VÕS § 113 lg-t 5 ebaõigesti kohaldanud. Maakohus on ümberehitustööde maksumusele kohaldatava seadusjärgse viivitusintressi arvestanud ajaliselt valesti. Hageja palus viivitusintressi välja mõista kuni põhivõla tasumise hetkeni. Maakohus on arvestusperioodi lõppkuupäevaks lugenud 31. detsembri 2007. Viivitusintressi alguspäeva määramiseks tuleb kohaldada VÕS § 113 lg 3 esimest lauset ja arvestada viivitusintressi alates
14.novembrist 2006. Uute üürnikega üürilepingute sõlmimiseks tehtud ümberehitustöödele kulunud 2 362 942 krooni on põhjendatud. Tartu Linnavalitsuse osakonna esindusfunktsioonidega kaasnes vajadus välisterrassi kasutamise, lipualuste jms järele.
12.Kostja vaidleb hageja kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning ringkonnakohtu otsuse hageja vaidlustatud osas muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
13.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus ja maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 ning § 692 lg 5 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja kassatsioonkaebus tuleb rahuldada. Hageja kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
14.Pooled ei vaidle selle üle, et kostja 30. aprillil 2004. a esitatud avaldus üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta oli tühine. Maakohus leidis, et hoolimata kehtivast lepingulisest suhtest ei ole hagejal otstarbekas ega võimalik üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist nõuda, sest alates augustist 2004 on kostja üüritavalt pinnalt lahkunud, samuti on kohtud tuvastanud lepingu täitmise võimatuse ja jätnud hageja vastavasisulise nõude rahuldamata. Maakohus leidis, et hageja ei saa kasutada õiguskaitsevahendina kohustuse täitmise nõuet. Ringkonnakohus on nõustunud maakohtu põhjendustega ega korranud neid.
Kolleegium märgib, et kohtute seisukoht lepingu täitmise võimatuse kohta on väär. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri maksmise kohustusest. Väär on seega kohtute järeldus, et hageja ei saa kasutada õiguskaitsevahendina kohustuse täitmise nõuet. Kuna hageja pole tuginenud sellele, et ta oleks ise kostjaga sõlmitud üürilepingu üles öelnud, samuti ei ole tuvastatud, et hageja üürileandjana oleks üürilepingu VÕS §-s 325 sätestatud korras üles öelnud, ei saa hageja esitatud nõuet käsitada kahju hüvitamise nõudena täitmise asemel (VÕS § 115 lg 3), vaid hageja esitatud nõue on kvalifitseeritav täitmise nõudeks ja täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivise nõudeks. Riigikohtu praktika kohaselt võib lepingulise põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist vaadelda konkludentse taganemisena lepingust (vt Riigikohtu 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-08, p 16). VÕS § 325 lg 1 sätestab aga elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemisele kohustusliku vorminõudena kirjalikku taasesitamist võimaldava vormi ning VÕS § 325 lg 2 sätestab ülesütlemisavalduse sisunõuded, mis praegusel juhul täidetud ei ole. Seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmist peab kohus kontrollima sõltumata sellest, kas pooled sellele tuginevad. Kuna praegusel juhul ei ole täidetud VÕS §-s 325 nimetatud tingimused, ei saa lugeda üürilepingut hageja poolt ülesöelduks ka kaudse tahteavaldusega. Seetõttu ei ole võimalik kvalifitseerida hageja esitatud nõuet kahju hüvitamise nõudeks täitmise asemel. Puudub ka jõustunud kohtulahend, mille kohaselt oleks hageja üürinõue jäetud rahuldamata. Kostja viidatud Tartu Maakohtu 27. mai 2005. a otsus on Riigikohtu 9. märtsi 2006. a otsusega tühistatud. Pealegi ei otsustanud maakohus nimetatud otsusega üürinõude täitmise võimatuse üle, kuna nimetatud tsiviilasjas üürinõuet ei esitatud. Tartu Maakohus tuvastas samas tsiviilasjas 8. jaanuaril 2007. a tehtud otsusega üürilepingu ülesütlemise tühisuse. Selles otsuses ei käsitletud samuti üürilepingu täitmist. Kolleegium märgib, et kui asja menetluse käigus jääb hageja endiselt oma seisukoha juurde, et ta üürilepingu täitmist ei nõua, tuleb kohtul jätta esitatud hagi rahuldamata.
15.Hageja on praeguses asjas nõudnud saamata jäänud üüri, saamata jäänud kommunaalmaksete nn kasumlikku osa, ruumide ümberehitamise kulude hüvitamist, ümberehitustööde finantseerimiseks võetud pangalaenu intressi, lepingu p-s 9.1 ettenähtud viivist võlgnetavalt üürilt ning seadusest tulenevat viivist ruumide ümberehitustööde hüvitamise nõudelt seisuga 31. detsember 2007. Viivist nõudis hageja kuni põhivõla tasumise hetkeni. Kostja pidas hageja nõuet põhjendamatuks.
16.Kohtud on tuvastanud, et kostja on rikkunud üürilepingust tulenevaid kohustusi. VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja
teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Eelnimetatud sätete alusel leiab kolleegium, et hagejal on õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri kuni ajani, mil kostja ei saanud enam ruume kasutada uute üürilepingute tõttu või muul põhjusel (nt ümberehitustööde tegemise tõttu). Kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud kostja enam üürilepingu esemeks olevaid ruume kasutada, ei pea kostja hagejale alates uute üürnikega üürilepingute sõlmimisest VÕS § 296 lg 1 mõtte kohaselt ka üüri maksma. Samuti on hagejal õigus nõuda üüri maksmisega viivitamise tõttu lepingu p-s 9.1 kokku lepitud viivist.
17.Hageja nõuab ka saamata jäänud kommunaalmaksete nn kasumlikku osa. Kostja sellega ei nõustu, leides, et pooled ei ole kokku leppinud, et kommunaalmaksetest 20% moodustaks hageja tulu, vaid et see makse katab kõik hageja kulud ning mingit vahendustasu viimane selle pealt ei teeni. Kommunaalmaksete nn kasumliku osa kohta on kohtud leidnud, et kuna hageja ei ole tõendanud kokkulepet selle kohta, et kommunaalkuludest 20% moodustaks hageja tulu, ei saa seda asjaolu lugeda tuvastatuks ja nimetatud osas hageja nõuet rahuldada ei tule. Lepingu p 2.7 kohaselt "on renditasu kuus 193 964 krooni 10 senti. Renditasu sisaldab käibemaksu". Lepingu p-de 2.8.1 ja 2.8.2 kohaselt "koosneb renditasu tasust üldpinna 1 ruutmeetri ja sellel asuva mööbli, arvutivõrgu, sidevõrgu kasutamise eest 116 krooni 80 senti ja tasust kommunaalteenuste (vesi ja kanalisatsioon, küte, elekter, ruumide koristus, prügivedu ja majaümbruse koristus, valve, kindlustus, parkimisvõimaluse kindlustamine) 1 ruutmeetri kohta 42 krooni 20 senti". Lepingu p 2.13 kohaselt "toimub lepingu p 2.8.2 tasu suurendamine ja vähendamine poolte kokkuleppel". Lepingu p 2.14 kohaselt "võib poolte kirjalikul kokkuleppel rendileandja lepingu punktis 2.8.2 täheldatud tasu korrigeerida otsekulude hinnatõusude võrra protsentuaalsel muutumisel kuni 3%. Punktis 2.8.2 täheldatud tasu arvestamisel igal järgneval aastal võetakse maksete muutmise aluseks üle-eelmise aasta kommunaalmaksete kogusumma". Lepingu punkti 2.15 kohaselt "esitab rentnik poolte vahel kokkulepitud muudetud kommunaalteenuste tasu maksmiseks taotluse Politseiametile järgmise eelarveaasta kommunaaltasude muutmiseks. Muudetud kommunaalmakseid tasutakse alates taotluse esitamise aastale järgneva aasta esimesest päevast kuni kommunaalmaksete muutmise järgmise põhjendatud vajaduseni, kuid mitte samal kalendriaastal, millal makseid juba muudeti. Kommunaalmaksete korrigeerimisel arvestatakse vastavaid teenuseid osutavate tootjate teenusehindade vaidlustamata muutumist, mida on õiguslikult aktsepteerinud riik või kohalik omavalitsus. Kommunaalmaksete muutmise vajadusest tuleb rentnikku teavitada kirjalikult hiljemalt jooksva aasta 31. märtsiks, mis tagab taotluse õigeaegse läbivaatamise ja eelarvesse võtmise". Kolleegium leiab, et maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel eelnimetatud lepingupunkte tõlgendades teha kindlaks, kas pooled leppisid kokku selles, et kommunaalteenuste eest tuleb maksta igal juhul kokkulepitud tasu või pidasid pooled silmas seda, et kommunaalteenuste eest tuleb tasuda niipalju, kui teenuseid tegelikult tarbiti. VÕS § 296 lg-st 3 tuleneb üürniku kohustus maksta üüri ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja
poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Nimetatud säte ei ole äriruumi üürilepingu sõlmimisel imperatiivne. Seega võib poolte sõlmitud üürilepingust tuleneda, et aja eest, mil üürnik asja kasutada ei saa temast oleneval põhjusel, tuleb üürnikul maksta lepingus kokkulepitud üüri ning et üürileandja kokkuhoitut ei tule üürist maha arvestada.
18.Kostja leiab, et kohtud on jätnud põhjendamatult arvesse võtmata poolte kokku lepitud õigustlõpetava tähtaja. Lepingu p 5.2 kohaselt on rendileandja kohustatud esitama pretensioonid, mida tal on õigus lepingu kohaselt rentnikule esitada, kümne päeva jooksul arvates päevast, mil ta sai teada või pidi teada saama sündmustest või asjaoludest, mis annavad aluse pretensiooni esitamiseks. Maakohus on leidnud, et vaidlusalune säte näeb ette pretensioonide esitamise korra, kuid ei too kaasa sanktsioonina kahjuhüvitise nõude kui õiguskaitsevahendi kaotamist lepingu rikkumise korral. Ringkonnakohus on maakohtu järeldusega nõustunud. Kolleegium leiab, et kohtud on jätnud analüüsimata, mis oli lepingupoolte ühine tegelik tahe nimetatud lepingupunkti sätestamisel, rikkudes sellega kohtuotsuse põhjendamise kohustust TsMS § 669 lg 1 p 5 mõttes. Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel lepingu p 5.2 tõlgendama.
19.Kolleegium märgib, et kuna leping kehtib ja täitmisnõue on võimalik, siis ei ole põhjendatud ruumide ümberehitamise kulude, ümberehitustööde finantseerimiseks võetud pangalaenu intressi ega ruumide ümberehitustööde hüvitamise nõudelt seadusest tuleneva viivise väljamõistmine.
20.Kuigi praegusel juhul ei ole hageja tuginenud sellele, et ta oleks üürilepingu ise üles öelnud, ning ka asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks üürilepingu VÕS §-s 325 sätestatud korras kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üles öelnud, selgitab kolleegium ühtse kohtupraktika kujundamise huvides üürilepingu võimalikku ülesütlemist. Kui üürileandja on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis VÕS §-s 325 sätestatud nõudeid järgides üürilepingu üürnikupoolse lepingurikkumise tõttu üles öelnud, on tal õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri. Samuti võiks üürileandja nõuda alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe tasumist, kui uued üürnikud maksavad sõlmitud üürilepingute alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel. VÕS § 135 lg 1 sätestab, et kui kahjustatud lepingupool tegi pärast lepingust taganemist mõistliku aja jooksul ja mõistlikul viisil tehingu, millega ta saavutas sama eesmärgi, mida peeti silmas lepinguga, millest taganeti (asendustehing), võib kahjustatud lepingupool kohustust rikkunud lepingupoolelt kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ja asendustehingust tuleneva hinna vahe tasumist. Nimetatud säte kohaldub analoogia alusel ka lepingu ülesütlemise korral (vt Riigikohtu 18. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 18). Kui üürileandja ei ole üürilepingu esemeks olevaid ruume uutele üürnikele välja üürinud, on tal üürilepingu ülesütlemise korral õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri ning alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 2 alusel abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni. VÕS § 135 lg 2 kohaselt, kui kahjustatud lepingupool taganes lepingust, võib ta kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ning lepingust taganemise ajal kohustust rikkunud
lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna vahe tasumist, kui lepingujärgse kohustuse esemel on lepingu täitmise kohas või muus mõistlikult aluseks võetavas kohas olemas turuhind, ka juhul, kui ta asendustehingut ei teinud. Ka lepingu ülesütlemise korral kahju hüvitamise nõude puhul ei oleks ümberehitamise kulude, ümberehitustööde finantseerimiseks võetud pangalaenu intressi ning ruumide ümberehitustööde hüvitamise nõudelt seadusest tuleneva viivise väljamõistmine põhjendatud. Kolleegium nõustub kostjaga, et ümberehitustöödega seotud kahju hüvitamise nõudeid ei tuleks üürilepingu rikkumise puhul, mis seisneb üüri tasumata jätmises, VÕS § 127 lg-le 2 tuginedes hüvitada, kuna üürilepingust tulenevate kohustuste eesmärgiks ei saa olla kohustus hüvitada ümberehitustööde kulusid, kui üürnik üürilepingut ei täida, jättes üüri tasumata.
21.Riigikohus on 9. märtsil 2006. a tsiviilasjas nr 3-2-1-2-06 tehtud otsuse p-s 18 märkinud järgmist: kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. See seisukoht käsitleb kahju hüvitamise kohustuse tekkimise võimalust olukorras, kus ülesütlemise aluseks oleva asjaolu põhjustas ülesütleja ja lepingu ülesütlemine on kehtiv. Praegusel juhul on Tartu Maakohus 8. jaanuari 2007. a otsusega tuvastanud üürilepingu ülesütlemise tühisuse. Lisaks peab kolleegium vajalikuks selgitada, et ainuüksi lepingu ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel ei saa kaasa tuua lepingut ülesütleva poole kohustust hüvitada kahju. Kahju hüvitamise kohustus võib järgneda ülesütlemisele siis, kui lepingu ülesütlemist põhjustav asjaolu ise on käsitatav lepingurikkumisena (vt ka Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-47-04, p 16).
22.Kuna praegusel juhul ei ole hageja esitatud nõue kvalifitseeritav kahju hüvitamise nõudeks, vaid lepingu täitmise nõudeks, ei oma asja lahendamise seisukohalt tähtsust lepingu p-dele 3.1.11 ja 6.1.2 antud tõlgendused.
23.Menetluskulude jaotus määratakse kindlaks asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest. Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev, Henn Jõks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.