Tsiviilasi nr 2-09-41122
Kohus
Tartu Maakohus
Kohtunik
Andrus Miilaste
Otsuse tegemise aeg ja koht
27. jaanuar 2011, Tartu kohtumaja
Tsiviilasja number
2-09-41122
Tsiviilasi
Proranero OÜ hagi Salme Hollase vastu 1046,41 euro ja lisanduva viivise nõudes
Tsiviilasja hind
958,67 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
-
-
hageja Proranero OÜ (registrikood 11499103; asukoht Kalevi 10-22, 51010 Tartu); esindaja juhatuse liige Rainer Loo (e-post [email protected]); kostja Salme Hollas esindaja Sergei Desjatnikov (e-post [email protected]).
Kohtuistungi toimumise aeg
11. jaanuar 2011
Protokollija
kohtuistungisekretär Sigrid Huik
Jätta rahuldamata Proranero OÜ hagi Salme Hollase vastu 1046,41 euro ja lisanduva viivise nõudes. Otsus toimetada kätte menetlusosalistele. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud Proranero OÜ kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633 lg 1). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima; vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 633 lg 7). Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6).
OÜ Robinson Kinnisvara ja Salme Hollas (edaspidi kostja) sõlmisid 11.07.2008 müügiesinduslepingu, mille kohaselt kostja volitas maaklerit leidma ostja kostjale omandiõiguse alusel kuuluvale kinnistule (XXX), mis oli kaasomandis P.P. . Kostja kinnitas, et tal on õigus lepingut sõlmida ja et ühelgi kolmandal isikul ei ole kinnistu suhtes mingeid õigusi, sealhulgas valdamiseks, kasutamiseks ega käsutamiseks ning kinnistu võõrandamise vahendamiseks. Teenustasu kinnistu müügi vahendamise eest oli 15 000 krooni (958,67 eurot). Leping jõustus selle allakirjutamisest ja kehtis kuni kinnistu notariaalse müügilepingu sõlmimiseni. Maaklerit eelnevalt teavitamata võõrandas kostja kinnistu Moromõisa OÜ-le. Sellega lõpetas kostja pooltevahelise lepingu ühepoolselt, rikkudes seega lepingut. Lepingu ennetähtaegse katkestamise korral kohustus kostja maksma maaklerile leppetrahvi teenustasu ulatuses, s.o 15 000 krooni. 05.08.2009, kui maakler sai teada kinnistu võõrandamisest, teavitas ta kostjat oma leppetrahvi nõudest. 13.08.2009 loovutas OÜ Robinson Kinnisvara poolte vahel sõlmitud lepingust tuleneva nõude Proranero OÜ-le (edaspidi hageja) koos kõrvalnõuetega. Kostja ei ole esitanud kohustuse rikkumist vabandavaid asjaolusid. Hageja palub kostjalt välja mõista leppetrahvi 15 000 krooni (958,67 eurot), sissenõutavaks muutnud viivise 1372,80 krooni (87,74 eurot) perioodi eest 04.04.2009 kuni 25.05.2010 ja alates 26.05.2010 lisanduva viivise 0,022% päevas põhinõudest kuni selle täitmiseni.
Kostja vaidleb hagile vastu ja leiab, et hagejal puudub alus leppetrahvi nõudeks. Kostjal oli soov võõrandada oma osa vaidlusalusest kaasomandist kooselu võimatuse tõttu naabri P.P. . Kostja pöördus selleks OÜ Robinson Kinnisvara poole. Maakler pidi aitama kinnistule ostjat leida. Teenustasu lubati võtta ainult juhul, kui maakler leiab kinnistule ostja. Müügiesinduslepingu kohta öeldi kostjale, et see on formaalne, andes firmale õiguse ostjaga kinnistu müügilepingu tagamiseks tagatisrahalepingu sõlmimiseks. Kostjale oli oluline täiendavate kohustuste puudumine lepingus ja selle tähtaeg. Leping kehtis kuni notariaalse tehingu tegemiseni. Selles ei olnud määratud, et tehing peab toimuma ainult kinnisvarafirma vahendusel. Seega ei piiranud ega välistanud leping kostja õigust temale kuuluvat kinnistut käsutada ja kostja võis ka ise tegeleda oma kinnisvara võõrandamisega. Lepingus puuduvad sanktsioonid juhuks, kui kostja ise võõrandab oma kinnistu. Müügiesindusleping lõppes 03.04.2009 seoses notariaalse vahetuslepingu sõlmimisega. Kostja palub lepingut tõlgendada vastavalt tema poolt kinnisvarafirmale tehtud tahtele. Hagi palub kostja jätta rahuldamata.
Hageja jääb vastuses enda juurde, et kostja võõrandas kinnistu OÜ-ga Robinson Kinnisvara sõlmitud lepingu kehtimise ajal, sest kostja ei esitanud maaklerile enne kinnistu võõrandamist lepingu lõpetamise avaldust. Kostja esitatud vastuväidete osas leiab hageja, et kostja ise ei ole käitunud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte kohaselt, kui kinnitas maaklerile, et omab volitusi kogu kinnistu võõrandamise korraldamiseks maakleri poolt leitavale ostjale, teatades nüüd kohtu vahendusel aga, et tal vastavad volitused tegelikult puudusid. Mõistlikkuse printsiibist lähtudes ei ole kohane eeldada, et maakler oleks pidanud arvestama asjaoluga, et kostja esitab talle lepingu sõlmimisel valeandmeid. Lepingu kohaselt on maakleril õigus nõuda kostjalt leppetrahvi ka juhul, kui kostja esitab teadvalt vale informatsiooni. Kostja ei ole esitanud hagejale kohustuse rikkumist – tõeste andmete esitamata jätmine – vabandavaid asjaolusid. Seega on hagejal õigus rakendada müügiesinduslepingus ette nähtud sanktsioone. Kostja väide, et lepingus sätestatu ei vasta tema tegelikule tahtele, on hageja arvates paljasõnaline ja tõendamata. Hageja leiab, et kostja vastuses toodud argumendid ei anna alust hageja nõude rahuldamata jätmiseks.
Hageja esindaja Rainer Loo istungile ei ilmunud ja palus kohtul hagi lahendada sisuliselt ilma hageja esindaja osavõtuta. Avalduses jäi hageja hagiavalduses ja vastuses kostja vastuväidetele toodud seisukohtade juurde. Kostja Salme Hollase vande all antud seletuse kohaselt soovis ta müüa ainult talle kuuluvat 2/3 kinnistust ja maakler pidi seejuures teda aitama. Lepingust sai kostja aru nii, et ka tema ise võis paralleelselt müüa talle kuuluvat kinnistu osa. Kaasomanik P.P. leidis võimaluse oma osa vahetamiseks Moromõisa OÜ-le, kelle esindaja soovis kostja suhtes kasutada ostueesõigust. Koos käidi Robinson Kinnisvaras maakler Helve Kuusiku juures. Kostja tegi maaklerile kirjaliku avalduse lepingust taganemiseks. Maakler kutsus kostja järgmisel päeval enda juurde ja ütles, et avaldus ei ole kehtiv ning viskas selle minema. Kostja esindaja Sergei Desjatnikovi selgituse kohaselt jääb kostja oma vastuväidete juurde. Kostja soovis müüa oma osa kinnistust ja pöördus maakleri poole. Ta ei soovinud, et tema õigused kinnistu müümisel oleks piiratud. Seda ei nähtu ka müügiesinduslepingust. Maakleri väitel oli sõlmitud leping formaalne ja vajalik vaid selleks, et nõuda võimalikult ostjalt tagatisraha. Kostja käitus heas usus ja teatas maaklerile, et toimub notariaalne tehing. Maakler ütles kostjale, et avaldus müügiesinduslepingust taganemiseks on tühine ja viskas avalduse prügikasti. Kostja hinnangul ei ole tema lepingut rikkunud ja sellest tulenevalt on leppetrahvi nõue välistatud. Hagi tuleb jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
Kohus leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele. Hagi esemeks antud asjas on leppetrahvi nõue, mis tuleneb 11.07.2008 sõlmitud müügiesinduslepingust, mis sõlmiti kostja ja OÜ Robisnon Kinnisvara esindaja Helve Kuusiku vahel. Hiljem, so 13.08.2009 on OÜ Robinson Kinnisvara oma müügiesinduslepingut tuleneva leppetrahvi nõude loovutanud OÜ-le Proranero, kes on esitanud maksekäsu kiirmenetluse avalduse 19.08.2009 (tl 5-6). Kohus leiab, et müügiesindusleping on oma olemuselt maaklerileping. VÕS § 658 lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). VÕS § 658 lg 2 alusel kohaldatakse maaklerilepingule käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Hagi aluseks olevatest faktilistest asjaoludest nähtub, et lepingus on pooled kokku leppinud, et kostja volitab leidma OÜ Robinson Kinnisvaral ostjat Ülenurme vallas Tooma talu kinnistule, mis on kaasomandis P.P. . Lepingu p-s 5 on sätestatud tähtaeg, et leping on kehtiv kuni ostu-müügilepingu sõlmimiseni. Hageja on leidnud, et maaklerit eelnevalt teavitamata võõrandas kostja kinnistu Moromõisa OÜ-le. Sellega lõpetas kostja pooltevahelise lepingu ühepoolselt, rikkudes seega lepingut. Rikkudes ka lepingut sellega, et esitas ebaõigeid andmeid selle kohta, et omab õigust müüa kogu kinnistut. Lepingu ennetähtaegse katkestamise korral kohustus kostja maksma maaklerile leppetrahvi teenustasu ulatuses, so 15 000 krooni. 05.08.2009, kui maakler sai teada kinnistu võõrandamisest, teavitas ta kostjat oma leppetrahvi nõudest. Kohus leiab, et kostja on sõlminud notariaalse vahetuslepingu 03.04.2009 Moromõisa OÜ-ga (tl 35).Vahetuslepinguni viis kaasomaniku P.P. osa võõrandamine. Kostja omas õigust iseseisvalt oma kinnistu osa vahetuslepingut sõlmida. Samas on kostja kohtus vande all kinnitanud, et pöördus koos Moromõisa esindajaga maakler Helve Kuusiku poole, et leping lõpetada, sest OÜ Moromõisa soovis kasutada ostueesõigust. Maakler viskas selle avalduse järgmisel päeval kostja juuresolekul lihtsalt minema, öeldes, et see pole kehtiv. Kohus osundab, et poole vande all antud ütlus on TsMS § 229 lg 2 alusel tõendiks antud asjas. Kohus käsitleb kostja tegevust maakler Helve Kuusikule avalduse esitamist tahteavalduse tegemisena lepingust taganemiseks. TsÜS § 69 lg 1 alusel kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kindlale isikule suunamata tahteavaldus muutub kehtivaks tahte väljendamisega. TsÜS § 69 lg 2 alusel on
tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Kostja vande all antud ütlustega on tõendatud, et OÜ Robinson Kinnisvara esindaja ja lepingu sõlmija Helve Kuusik oli kostja soovist teadlik. Kohus osundab, et maaklerileping peab olema vastavuses VÕS § 620 sätestatud käsundisaaja (maakleri) hoolsuskohustuse ja käsundiandja juhiste järgimise kohustusega. VÕS § 621 lg 1 alusel on käsundisaajal kohustus järgida käsundiandja juhiseid. Asjaolusid arvestades ei täitnud maakler Helve Kuusik kostja juhiseid. Kohus leiab, et TsÜS § 138 alusel tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Sama sätte teise lõike alusel pole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kohus leiab, et hageja eellane OÜ Robinson Kinnisvara polnud alates lepingu sõlmimisest kuni OÜ Moromõisaga lepinguni, so sisuliselt aasta, olnud võimeline antud objektile ostjat leidma. Asjaolu, et leping oli sõlmitud tähtajatult kuni maakleri vahendusel ostu-müügilepingu sõlmimiseni, on vastuolus heade kommetega, sest on tehtud äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Kohus loeb ebasoodsaks tingimuseks tähtajatu lepingu lõpetamise mitte lubamist ja selle sidumist leppetrahviga, mis oma suuruselt vastab teenustasu suurusele. Antud müügiesindusleping on ebaproportsionaalne, vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. TsÜS § 86 lg 2 alusel on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. TsÜS § 84 lg 1 alusel pole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ja seda ei pea täitma. Seega ei kuulu hagi leppetrahvi väljamõistmiseks rahuldamisele.
TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud kanda hagejal.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.