Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

tungis hoone keldrisse sademevesi ja ummistas kanalisatsiooni. Üürnikud on kinnitanud, et pikaajaliste vihmaperioodide ajal on vesi ka varem keldrisse tunginud. Hageja tellis 2009. a. oktoobris hoone seisukorra hindamiseks ekspertiisi. Eksperdi arvamuse kohaselt esineb hoonel rida varjatud puudusi. Seega ei ole hoonel kokkulepitud omadusi ja ilmnenud puudustega on hagejale tekitatud kahju. Eksperdi poolt on fikseeritud puudused ja nende kõrvaldamiseks on vajalikud erinevad tööd: katusekatteks olev terasplekk on paigaldatud ilma aluskatteta ja vajalik on katuseplekk demonteerida, paigaldada aluskate, taastada roovitus ning paigaldada uuesti olemasolev terasplekk koos liite ja ääreplekkidega; taastada tuleb sadeveesüsteem, s. h. pikendada vertikaalseid sadeveetorusid, et vältida vee sattumist seintele; läbipuurimise teel tuleb kontrollida müürilati ja sarikaotste seisundit; teha tuleb elektripaigaldise ülevaatus koos kontrollakti koostamisega, paigaldada üldelektri arvesti ja ehitada ümber kaabeldus; korstnate müüritisel on pigikahjustused, mis viitavad kivide ja vuugimördi lõõripoolsetele kahjustustele; korstnate ja küttekollete parandustöödena tuleb paigaldada vertikaallõõridesse uued roostevabast terasest suitsutoru või olemasolevad lõõrid lammutada ja ehitada uued; laduda tuleb uued horisontaallõõrid ja vahetada välja küttekollete kivid; keldris asuva pesuruumi äravoolu toru on ebapiisava läbimõõduga, pesuruumist tuleb eemaldada olemasolev kanalisatsioonitoru ja paigaldada kuni kogumiskaevuni uus 110 mm läbimõõduga toru; tõkestatud ei ole sademe- ja pinnasevee sattumine keldrisse, selle puuduse likvideerimiseks tuleb hoone välisperimeeter 0, 5 - 1 meetri laiuselt ja kogu vundamendi seina kõrguses lahti kaevata, kivipind survepesuga puhastada, tasaseks krohvida ja paigaldada bituumenil põhinev rullhüdroisolatsioon; eemaldada tuleb keldri muldpõrand, rajada killustikalus, paigaldada hüdroisolatsioon ning valada 80 mm paksune raudbetoonpõrand, tolmamise vastu tuleb põrand katta tolmutõkkega, ventilatsiooni taastamiseks tuleb paigaldada täiendavad värske õhu klapid igasse eluruumi välisseina akna ülanurka, puhastada tuleb ventilatsioonilõõrid ja paigaldada klapid, et vältida keldriõhu sattumist korterisse; uksed tuleb viia vastavusse tuleohutusnõuetega TP-2. Kostja ei avaldanud hagejale puudusi suurema kasumi teenimise eesmärgil ja seepärast jättis ka vara üleandmise - vastuvõtmise aktis need fikseerimata. Ekspertiisiaktis toodud puudused ei võimalda kasutada hoonet ja selle osi tavapäraselt. Hoone kordategemiseks vajalike tööde maksumus on eksperdi arvamuse kohaselt 390.110, 40 krooni ja tasu ekspertiisi tegemise eest oli 10.800 krooni. Seega on hageja kahju kokku 400.910, 40 krooni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Enampakkumisel anti kõigile ostuhuvilistele, s. h. hagejale, edasi informatsioon kogu kinnistu ja ka hoone kohta. Samuti oli võimalus tutvuda dokumentidega. Hageja käis enne pakkumise tegemist kinnistu ja sellel asuva hoonega korduvalt tutvumas. Hagejale anti kinnistu ülevaatamise käigus vahetult teada kogu teave hoone puuduste kohta, mis kostjale või hoone eelmisele kasutajale Riigiprokuratuurile teada oli. Seda tegi kas kostja esindaja või Riigiprokuratuuri esindaja. Hageja väide, et hoone ülevaatusel talle varjatud puudusi ei avaldatud, on alusetu. Hoone on ilmselgelt amortiseerunud ja vajab remonti. Ükski omanik ei ole hoonele kapitaalremonti teinud. Hagejat on informeeritud hoones tehtud remondi- ja hooldustöödest. Hageja poolt tellitud ekspertiisiaktis toodud puudused olid ülevaatuse ajal visuaalselt nähtavad ja ei saanud jääda hagejale märkamata. Ekspertiisiaktis ei ole viidet, et tegemist on varjatud puudustega. Majandus- ja kommunikatsiooniministri 11. detsembri 2002. a. määrusega nr. 28 kinnitatud „Ehitise ekspertiisi tegemise kord“ § 1 lg. 2 kohaselt kontrollitakse ehitise ekspertiisi tegemise käigus ehitise vastavust nõuetele ning ehitise osade, sealhulgas ehitise kande-, piirde- ja jäigastavate konstruktsioonide ning ehitise tehnosüsteemide vastavavust nõuetele. Sellest tulenevalt ei saanud ekspert hinnata, kas tegemist on varjatud puudustega või mitte. Akti kohaselt tegi ekspert visuaalse paikvaatluse ja aktis loetletud puudused on olnud nähtavad. Ekspert ei ole hinnanud tarindite ja

tehnosüsteemide vastavust nende rajamise ajal 1939. a. kehtinud normidele, vaid on hinnanud hoone ehitustehnilist seisukorda, millel ei ole ehituse aastaga mingit seost. Ekspert on jätnud arvestamata, kas ja milliseid nõuded kehtivad 1939. a. ehitatud hoonetele tänapäeval. Sel ajal ehitatud hoone ei saa vastata tänapäevastele nõuetele. Ehitusseaduse (EhS) § 72 lg. 1 kohaselt enne selle seaduse jõustumist ehitatud ehitis ei pea vastama sama seaduse §-s 3 sätestatud nõuetele. Ekspertiisiakt ei ole asjakohane osas, mis puudutab ehitise vastavust praegu kehtivatele nõuetele. Tähtsust ei oma kostja tegutsemine kinnisvara valdkonnas, kuna hageja poolt kirjeldatud puudused on ilmselgelt nähtavad ega ole varjatud. Kostjal ei olnud kohustust fikseerida vara üleandmise- ja vastuvõtmise aktis vara seisukorda või puudusi. Hageja ei teavitanud kostjat asja lepingutingimustele mittevastavusest VÕS § 220 lg. 1 tähenduses mõistliku aja jooksul, mis on tarbijalemüügi puhul kaks kuud. Puudused olid hagejale teada rohkem kui kaks kuud. Ühe ahju kõlbmatus (siseseinte lagunemine) selgus 2008. – 2009. a. talvel. Üks üürnik lõpetas üürisuhte tema korteris olnud pliidi soojamüüri kasutuskõlbmatuse tõttu 2009. a. juulis. Hageja teatas ahju ja pliidi halvast seisukorrast kostjale alles 12. oktoobril 2009. a. esitatud pretensioonis. Hageja väidab, et sadevesi tungis keldrisse ja ummistas kanalisatsiooni 2009. aasta oktoobris. Kostjale saadetud pretensioonis avaldab hageja, et sademevesi tungis keldrisse juba 2009. a. kevadel. VÕS § 220 lg. 3 alusel on hageja kaotanud õiguse tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele. Hageja soovib hagi esitamisega vähendada kinnisvaraturu langusest temale tulenevaid kahjusid ja riske, mis ei saa jääda kostja kanda. Hoone katusekate on olemasoleva plekk-katuse vastu vahetatud 1996. a. Hoonel on nn. külm pööning loomuliku tuulutusega ning aluskatte panemine katusekatte alla ei ole vajalik. Pööningu põrand on soojustatud, see takistab siseruumidest tuleva õhuniiskuse tulemusel tekkiva kondensaadi teket katusekattele. Kuna pööningu ja välisõhu temperatuuride erinevus ei ole suur, siis ei saa tekkida kondensaati. Plekk-katus on paigaldatud enne ekspertiisiaktis viidatud EPN 11. 2 normide kehtestamist. Katusel alusekatte puudumine on ilmselgelt nähtav tavapärase ülevaatuse käigus ja ostja pidi sellisest olukorrast igal juhul teadlik olema. Sama kehtib sadeveesüsteemi kohta, mis on paigaldatud koos katusekattega enne EPN 11. 2 normide väljaandmist. Sadeveetorude pikkus ja paiknemine olid nähtavad ega saanud jääda ülevaatamise tegemise käigus hagejale märkamata. Samuti olid ülevaatuse ajal olemas ja nähtavad niiskuskahjustused hoone välisseintel. Üldelektri mõõdiku puudumine on hagejale teada vähemalt alates kinnistu ostmisest, sest üldjuhul mõõdetakse ja tasutakse elektri eest teatud perioodide kaupa. Kinnistu valduse üleandmisel fikseeriti üleandmise - vastuvõtmise aktis elektrinäidud ja selle käigus sai hageja ülevaate elektripaigaldisest, arvestitest ja elektri arvestamisest. Ühestki õigusaktist ei tulene, et üldkasutatavate pindade elektritarbimist tuleks mõõta eraldi, tegemist ei ole lepingu eseme puudusega. Lisaks ei ole asjakohane hageja väide elektripaigaldise ülevaatuse puudumise kohta, sest ülevaatus on 2006. a. tehtud. Vastavalt elektriohutusseadusele (ElOS) on tegemist II liiki elektripaigaldisega, millele tuleb Majandus-ja kommunikatsiooniministri 12. juuli 2007. a. määruse nr. 62 § 7 lg. 3 p. 2 kohaselt korralist tehnilist kontrolli teha kord viie aasta jooksul. Ülemäära kõrge on ka hageja poolt nimetatud kulu 9500 krooni, sest Tehnokontrollikeskuse veebilehel oleva informatsiooni kohaselt on sellises suuruses hoone ja seda liiki elektripaigaldise ülevaatuse hind vahemikus 1000 kuni 4000 krooni. Enne kinnistu omandamist toimunud ülevaatusel oli hagejale nähtav ka küttekehade seisukord – ahjudelt ja lõõridelt murenenud ja ära kukkunud kivid ning kuumakahjustused, need ei saanud olla hagejale üllatuseks. Hagejale teatati, et esimesel korrusel toimub kütmine elektriga, mitte ahjuga. Valduse üleandmisel anti hagejale üle ka dokumendid esimese korruse elektriküttele üleviimise ja ümberehituse kohta. Pesuruumi äravoolu kahjustused on pikemaajalised ja pidid seepärast olema ostjale hoone ülevaatuse käigus nähtavad. Ekspertiisiaktis on äravoolutoru nõuete osas viidatud

standardile EVS 846:2003, mis kehtestati 2003. aastal, hoone on aga ehitatud varem ega pidanud neile nõuetele vastama. Eesti Vabariigi esimene ehitusseadus võeti vastu 1939. a. märtsis ja enne seda ei reguleerinud ehitamist ükski õigusakt. Ehitisregistri kohaselt on hoone esmaselt võetud kasutusele 1939. a. ja seega võib eeldada, et ehitusega alustati juba 1938. a., mil ehitusseadus veel ei kehtinud. Seega ei saa kohaldada ka ehitise rajamise ajal kehtinud ehituslikke nõudeid maa-aluste müüritiste ja keldripõranda hüdroisolatsiooni osas. Kuna hoone vastavaid osi ei ole hiljem renoveeritud, ei saa kohaldada ka tänapäeval kehtivaid ehitusalaseid nõudeid. Eksperdi poolt vajalikuks peetavate tööde nimekiri on koostatud, lähtudes praegu kehtivatest nõuetest. Arvestades hoone ehitusaega, puudub hoonel niisugune ventilatsioonisüsteem, mis võimaldaks ventileerimist tänapäevases tähenduses. Hoone ehitamise ajal tehti ventilatsioonilõõr(id) tavaliselt keldri ja pööningu tuulutamiseks, kuid selles osas puudub kostjal informatsioon. Kostja ei olnud hoone müümise ajal teadlik ventilatsiooni seisukorrast ja ei saanud seetõttu hagejat sellest ka informeerida. Müügilepingu p. 2. 8 kohaselt ei vastuta müüja selliste puuduste eest, millest ta ei olnud või ei pidanud olema müügilepingu sõlmimise hetkel teadlik ning ostjal ei ole õigust esitada müüja vastu nõudeid seoses lepingu eseme puudustega ning kasutada müüja suhtes õiguskaitsevahendeid. Tuletõkkeuste kasutamne eluruumides ei ole kohustuslik. Ekspertiisiaktis viidatud Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a. määruse nr. 38 p. 11 kohaselt peab eluruum vastama siseministri 3. juuli 1998. a. määrusele nr. 25 „Tuleohutuse üldnõuded.“ Nimetatud määruses on sätestatud tuleohutuse üldnõuded, kuid sellest ei tulene, et eluruumidel on kohustuslikud tuletõkkeuksed. Vabariigi Valituse 27. oktoobri 2004. a. määruse nr. 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ § 40 kohaselt peab enne määruse jõustumist ehitatud ehitis vastama üksnes kahele nõudele: ehitisest peab olema võimalik inimesi evakueerida ja inimestel peab olema võimalik ehitisest evakueeruda. Need nõuded on vaidlusaluse hoone puhul täidetud. Kuna kostja ei ole hoonet rekonstrueerinud ega laiendanud ja seda ei ole teinud ka hoone varasemad omanikud, siis ei ole hoone vastavalt Vabariigi Valitsuse määruse nr. 315 § 40 lõikes 6 (ehitise rekonstrueerimise ja laiendamise korral tuleb tagada rekonstrueeritavate või laiendavate osade vastavus määruses sätestatud nõuetele) toodule hetkel kehtivate nõuetega vastuolus. Hoones on kolm korterit – esimesel korrusel üks ja teisel korrusel kaks. Ekspertiisiaktis toodud kuus tuletõkkeust on ilmne liialdus, sest ka praegu kehtivate nõuete kohaselt ei pea siseuksed olema tuletõkkeuksed. Hageja poolt tellitud ekspertiis analüüsib hoone vastavust kehtivatele ehitusnõuetele, kuid ei analüüsi seda, kas ja kuidas vastab lepingu ese müügilepingus kokkulepitule ning ei kajasta, kas tegemist oli või ei olnud varjatud puudustega. Eksperdi arvamus on remonditööde kalkulatsioon, mis on vajalik eelkõige hagejale. Sellise mahu ja sisuga ekspertiiside eest on tasu vahemikus 5000 - 8000 krooni, mitte üle 10.000 krooni. Riigikohus on asjas nr. 3-2-1-71-07 tehtud otsuses asunud seisukohale, et kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. Lisaks, kui ostja nõustus omandama asja teadaolevate puudustega, siis ta ei saa tugineda VÕS § 77 lg. 1 teisele lausele, et asi peab olema keskmise kvaliteediga. Hageja on müügilepingus kinnitanud, et ta on ehitised üle vaadanud, seega oli ta nõus ostma kinnistu kõigi puudustega. Esimese astme kohtu otsus 28. mai 2010. a. otsusega jättis Pärnu Maakohus hagi rahuldamata ja kostja menetluskulud hageja kanda. Hageja on seisukohal, et kinnistul asuv hoone ei vasta lepingu tingimustele ja ta nõuab kostjalt VÕS § 222 lg. 1, 4 ja 5 kohaselt kas hagiavalduses kirjeldatud puuduste kõrvaldamist või puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumuse hüvitamist. Müügihinna alandamist

ei ole hageja kunagi nõudnud, mistõttu kostja viide VÕS § 224 punktile 3 ei ole asjassepuutuv. Kohtule esitatud tõendid ei kinnita, et kostja poolt hagejale üle antud kinnistu ei vasta poolte vahel 23. oktoobril 2008. a. sõlmitud kinnistu müügilepingule. 16. septembril 2008. a. tehtud ostupakkumises on hageja kinnitanud, et ta on kinnistu, sellel paiknevad ehitised ja dokumendid üle vaadanud ja kinnistu ning ehitiste seisukorrast teadlik ega oma selles osas müüjale mingeid pretensioone. Müügilepingu punktis 1. 6. 9 on kostja esindaja kinnitanud, et lepingu esemel ei ole kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud ja milliseid hageja ei saanud ülevaatusel märgata. Lepingu punktis 1. 7. 2 on hageja kinnitanud, et ta on üle vaadanud ka lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised ja müüja poolt nende kohta antud dokumendid, on ehitise seisukorrast teadlik ega oma selles osas müüjale lepingu sõlmimisel ega ka tulevikus pretensioone. Lepingu nimetatud säte ei välista hageja õigust nõuda hoone puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste hüvitamist, kui kinnistu tõesti ei vastaks lepingu tingimustele. VÕS § 217 lg. 1 kohaselt peab üleantav asi vastama lepingu tingimustele muuhulgas kvaliteedi, liigi ja kirjelduse osas ja lg. 2 punktide 1 ning 2 kohaselt ei vasta asi lepingu tingimustele eelkõige juhul, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi, kokkuleppe puudumisel aga juhul, kui asja ei saa kasutada otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Lepingu esemeks oleva kinnistu oluliseks osaks on lepingu p. 1. 6. 10 kohaselt hoone, mille kohta on ehitisregistris märge elamu-prokuratuur. Hagejale müüdud ja üle antud kinnistut ning selle oluliseks osaks olevat hoonet on lepingu punktides 1. 1 – 1. 2. 4, 1. 6. 2,

ülevaatuse käigus ei avatud. Sellest tulenevalt ei saa ühtegi hagiavalduse loetletud ja kõrvaldamist vajavat puudust lugeda varjatuks, millest hageja ei oleks võinud hoonega põhjalikul tutvumisel teada saada. Millegagi ei ole ka tõendatud, et kostja on hagiavalduses kirjeldatud puudusi hageja eest varjanud ja et hoonet ei saaks vastavalt otstarbele, s. o. elamuna kasutada. Hageja asus samasse hoonesse 2008. a. novembris elama ja seega on kinnistut võimalik kasutada hageja poolt soovitud eesmärgil. Samuti kasutab ühte elamus asuvat korterit üürnik. Asjaolu, et hoone elektrisüsteemi, küttekollete, kanalisatsiooni ja keldri korrashoidmine nõuab arvatust rohkem kulutusi ja tekitab lisakohustusi, ei anna alust lugeda hoonet elamiseks kõlbmatuks ja kinnistut seeläbi lepingu tingimustele mittevastavaks. Tunnistaja S. M. elab samas majas teisel korrusel asuvas korteris 4 alates 1958. a. Tunnistaja korteris on probleemid ahju ja pliidiga, sest need ajavad suitsu sisse. Soojamüüril on uksed katki. Viimati remontis pliiti elamuvalitsus 1992. a. Kuna tunnistaja ei tea, millal ja kuidas hageja ja kostja esindaja hoone üle vaatasid ja kuidas kostja esindaja hagejale hoonet tutvustas, ei saa tema ütlustest teha järeldust, et kostja rikkus kohustust hoonet hagejale piisava põhjalikkusega tutvustada. Hageja kinnitab, et ta pääses 19. septembril 2008. a. tunnistaja korterisse, seega oli hagejal võimalus saada ka üürniku käest informatsiooni nii sama korteri kütekollete, keldri kui muude üldkasutatavate ruumide kohta. Tunnistaja R. L. kinnitab, et ta käis 13. aprillil k. a. koos hagejaga maja üle vaatamas. Hageja palus tunnistajal öelda, kas ta märkab majal vigu. Tunnistaja vaatas maja väljast ja seest üle, kuid mingeid puudusi silma ei hakanud. Hageja soovib tunnistaja ütlustega tõendada, et hagis kirjeldatud puudused ei ole hoone n. ö. tavapärasel ülevaatusel märgatavad. Vaidluse esemeks on aga kinnistu vastavus lepingu tingimustele, s. o. hoone elamiskõlblikkus. Seega ei ole oluline, kuidas tunnistaja elamu seisukorda oskas märgata. Kostja ei saanud hageja ees kuidagi varjata katuse aluskatte puudumist ega osa vertikaalsete vihmaveetorude puudumist, sest mõlemad puudused on näha. Asja lahendamisel ei ole oluline, kas hoonel on katuse aluskate vajalik ja mõne ehitusalase normatiivakti järgi kohustuslik või mitte ning kas hageja hoone ülevaatamisel selle katte vajalikkusest teadis või mitte. Hagejal oli hoone ülevaatusel võimalik ka veenduda, kuidas toimub elektri arvestamine. Kohtule esitatud fotol elektrikilbist on nelja arvesti kõrval näha ka viies, mille juures on kiri Üld. Kui hageja kasutuses oleva korteri elektriarvestit ka läbib üldkasutatavates ruumides tarbitud elekter ja see ei olnud hoone ülevaatusel koheselt kindlakstehtav, siis ka seda ei saa lugeda hoone mittevastavuseks lepingu tingimustele, sest hoonet on sellegipoolest hagejal võimalik elamiseks kasutada. Vaidluse lahendamisel ei ole oluline asjaolu, et hagejal on tulnud tasuda üürnike poolt kasutatud elektri eest ja et talle on tekkinud täiendav kohustus pidada eraldi arvestust üürnike poolt kasutatud üldelektri kohta. Hageja teadis, et hoones elab kaks üürnikku, ja ta nägi, millised elektriarvestid sisestuskilbis on. Hagejal oli võimalik üürnike või hoone varasema kasutaja poole pöördumisel teada saada, kuidas üldelektri kulu on majas seni arvestatud. Hageja heidab kostjale ette ka ElOS-s nõutava ja majandus- ja kommunikatsiooniministri 12. juuli 2007. a. määruse nr. 62 § 7 lg. 3 p. 2 kohase elektripaigaldise ülevaatuse tegemata jätmist. Kohtule ei ole esitatud tõendeid niisuguse ülevaatuse läbiviimise kohta. Kostja poolt esitatud tööde üleandmise - vastuvõtu akt 17. oktoobrist 2006. a. on koostatud hoone esimese korruse elektriküttele üleviimise kohta ja akti punktis 1. 1 nimetatud ülevaatus ei tähenda kogu hoone elektrisüsteemi kontrolli ega ülevaatust, vaid ainult objekti eelnevat ülevaatust. Hageja poolt nimetatud elektripaigaldise ülevaatuse puudumist ei saa aga kuidagi lugeda ostu-müügi lepingu rikkumiseks, sest niisuguse ülevaatuse eelnev läbiviimine ei ole lepingu tingimuseks olnud. Müügilepingu punkti 1. 7. 2 kohaselt on hageja üle vaadanud kostja poolt hoone kohta esitatud dokumentatsiooni ja kinnitanud, et on teadlik hoonete tehnilisest seisukorrast. Üürnike poole pöördumisel oleks hagejal olnud võimalus teada saada ka korterites asuvate pliitide, ahjude ja soojamüüride seisukord. Asjasse ei puutu hageja väide, et ta eeldas

küttekollete korrasolekut, kuna üürnikud kortereid kasutasid. Hageja pidi kinnistut ostes arvestama, et tal tuleb asuda täitma ka üürileandja kohustusi ja ahju remontimise nõuet üürniku poolt ei saa lugeda hageja jaoks üllatavaks. Korstna seisukord pidi hagejale näha olema hoone pööningul, ahjude ja horisontaallõõride seisukord aga ruumide ülevaatamisel. Asjakohane ei ole hageja väide, et talle ei pidanud olema teada, et ahjuseina, pliidi soojamüüri või korstna mõnest kohast pruuniks tõmbumine tähendab kuumakahjustust ja kasutuskõlbmatust. Hageja pidi kinnistu ostjana ja tulevase omanikuna aru saama, et niisugused tunnused võivad viidata küttekollete ja korstnate remondi vajadusele. Niiskuskahjustused hoone seintel, vee tungimine keldrisse ja pesuruumi äravoolu ummistused ei takista samuti hoone kasutamist elamuna, sest seda on üürnikud juba aastakümneid teinud. Üürnike poole pöördumisel oleks hageja kohe saanud teada ka vee tungimisest keldrisse ja pesuruumi äravoolutoru ummistumisest. Hoone ülevaatamisel oli hagejal võimalik veenduda, kas korteritel on nõuetele vastavad tulekindlad uksed või mitte. Asjasse ei puutu kostja viide Vabariigi Valituse 27. oktoobri 2004. a. määruse nr. 315 “Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ §i 2 lõikele 5 ega hageja väide, et tavakodanikuna ei olnud ta teadlik tuletõkkeuste vajalikkusest. Kinnistut enampakkumisel ostma asudes oli hagejal võimalus huvi tunda, kas ja millistele tuleohutusnõuetele hoone peab vastama. Kuna hagiavalduses kirjeldatud ja eespool käsitletud puudusi ei saa lugeda kinnistu mittevastavuseks lepingu tingimustele, siis ei ole asjassepuutuv vaidlus selle üle, millal hageja hagiavalduses kirjeldatud puudustest teada sai ja kas nendest teatamine toimus mõistliku aja jooksul või mitte. Samuti ei oma asja lahendamisel tähtsust kostja viited kehtivale EhS-le ja 1939. a. vastu võetud ehitusseadusele. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega tema hagi jäeti 300.000 krooni osas rahuldamata. Tühistatud osas palub hageja teha uue otsuse, millega mõsita kostjalt tema kasuks välja 300.000 krooni. Maakohtu otsus põhineb materiaalõiguse vääral kohaldamisel ning asjaolude ja tõendite kohaselt tuleb teha maakohtu otsusest erinev otsus. Müüdud asi ei vasta lepingu tingimustele. Kahju hüvitamise nõude aluseks on VÕS § 100, § 101 lg. 1 p. 3, § 115 lg. 1 ja § 218 lg. 1 p. 3. Kuna asja müümisel lähevad omandajale muutumatul kujul üle üürilepingutest tulenevad õigused ja kohustused, siis pidi kostja olema teadlik, et hagejal tuleb jätkata korterite üüripindadena kasutusse andmist. Kohus ei ole arvestanud asjaolu, et juulis 2009. a. lõpetas korteri 3 üürnik üürisuhte, kuna ka tema kasutada olev pliit ja pliidi soojamüür olid kasutuskõlbmatud. Seega on kohus ebaõigesti järeldanud, et asi on kasutatav soovitud eesmärgil – korter nr. 3 ei vasta lepingutingimustele, kuna seda ei ole võimalik kütteallika puudumise tõttu sihipäraselt kasutada. Korteri 4 üürnikud teatasid apellandile 2009. a. sügisel, et kuna kostja ei ole reageerinud nende nõuetele parandada ahi, pliit ja selle soojamüür, siis nõuavad nad seda hagejalt kui uuelt omanikult. Riigikohus on kohtuasjas 3-2-1-115-04 leidnud, et korteri ostmisel tuleb lugeda endastmõistetavaks, et seda peab olema võimalik kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne temperatuur. Teistsugune kokkulepe tulnuks lepingus ette näha. See kehtib ka kasutatud eluruumide ostmisel, kus ei saa küll eeldada samasugust kvaliteeti nagu uute eluruumide puhul. Puudustega küttekolded tuleb seega lugeda VÕS § 217 lg. 2 p. 1 tähenduses lepingutingimustele mittevastavateks. Asi ei vasta lepingutingimustele ka VÕS § 217 lg. 2 p. 4 järgi, kui kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada. Üürnike kinnitusel olid nad korduvalt teatanud kostjale kui tollasele üürileandjale küttekollete parandamise vajadusest, kostja üürnike nõudest hagejat ei teavitanud ja seega ei ole müüdud ese kolmandate isikute nõuetest vaba, sest esitatud on nõuded küttekollete

parandamiseks. Vastavalt VÕS § 14 lõikele 2 peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Kostja ei ole seda kohustust täitnud ja hagejal on seetõttu õigus vastavalt VÕS § 221 lg. 1 punktile 2 tugineda lepingutingimustele mittevastavusele sõltumata sellest, kas ta asja üle vaatas või puudusest õigeaegselt teatas. Kohus ei oleks pidanud lähtuma üksnes hoone osalise kasutamise faktist, vaid oleks pidanud hindama ka hoone ja selle osade vastavust just sellele hooneosale ette nähtud sihtotstarbele ja keskmisele kvaliteedile. Asja kvaliteedi vastavuse määramiseks tellis apellant ekspertiisi. Ekspert hindas hoone üldise seiskorra rahuldavaks, kuid tõi välja hooneosade suhtes mitmed puudused. Ekspert lähtus ekspertiisi tegemisel õigustatult muuhulgas ehitistele kehtestatud standarditest. Isegi kui standardid ei ole pooltele ja kohtule otseselt siduvad, kujutavad need siiski kasulikku materjali, võrdlemaks hoone osade vastavust keskmisele kvaliteedile. Ekspert on andnud hinnangu ehitise osadele ja ehitisele tervikuna. Rahuldav ei pea olema üksnes hoone kandekonstruktsioonide üldine olukord, vaid ka üksikud ehitise osad. Maakohtu tõlgendus, et hoone on üldiselt kasutatav ja hoone mistahes osade mittevastavus ei ole kahju, erineb täielikult senisest kohtupraktikast ja muudab põhimõtteliselt võimatuks igasuguste kahjunõuete esitamise. Kohus on ekslikult asunud seisukohale, et puudused on ilmsed ja avastatavad tavapärase ülevaatuse käigus. Ekspert fikseeris hoone kasutamisel ilmnenud puudused, nende põhjused määras ekspert visuaalse kontrolli, oma kogemuste ja tavaliselt selliste puuduste aluseks olevate põhjuste selgitamisega, kasutades muuhulgas erialakirjandust. Kui isegi jätta arvestamata, et puudused ei ole ilmsed, siis ei saa hagejale omistada eksperdi teadmisi, samuti ei võrdu eksperdi poolt puuduste tuvastamise põhjalikkus tavapärase ülevaatuse hoolega. Vastavalt EhS-le võivad ehitiste ekspertiisi võivad teha vaid isikud, kellel on erialane kõrgharidus ja sellele järgnevalt 3-aastane töökogemus. Kohus oleks pidanud puuduste nähtavust hinnates andma hinnangu ka tunnistaja R. L. ütlustele, mitte lugema neid asjasse mittepuutuvaiks, kuna hoone on üldiselt kasutatav. Sade- ja pinnasevee sattumise keldrisse ja pesuruumi trapi äravoolutoru ummistuse avastas apellant 2009. a. oktoobri alguses, kutsudes eksperdi korduvülevaatusele. Kahel esimesel ülevaatusel jäid need puudused nii eksperdile kui hagejale varjatuks. Äravoolutrapi ebapiisav läbimõõt selgus hageja poolt äravoolutorustiku liitmiku avamisel ummistuse likvideerimise käigus. Teistes keldri ruumides puuduvad igasugused niiskus- või üleujutuse kahjustused nii seintel kui põrandal (muldpõrand). Katuse alusekatte puudumine võib olla eksperdile nähtav tavapärase ülevaatuse käigus, kuid väljaspool majandus- ja kutsetegevust tegutsenud hageja ei osanud sellele tähelepanu pöörata – ehitushariduseta isik ei pea teadma, kuidas katuseid ehitatakse. Tavapärase ülevaatuse käigus pole võimalik määrata pööninglae soojuskindlust, millest tulenevalt ei saa tavaostja ka hinnata, kas tegemist on nn. külma pööninguga, isegi kui ta teaks, et vastasel juhul tuleb paigaldada katuse aluskate. Pööningu ülevaatusel oskas hageja vaadata üksnes, et katuses ei oleks auke; korstna pigiplekke ta ei märganud ega oleks osanudki neile tähelepanu pöörata, kuna talle ei olnud teada, et pigiplekid võivad viidata lõõride kehvale seisukorrale. Ekspert leidis, et kehv olukord on tekkinud korstna pikaajalisest hooldamatusest. Hageja järeldas, et kuna kortereid kasutavad üürnikud, siis eluruumidel puudusi ei ole; puudustest ei teatanud ka kostja. Kohus on põhjendamatult asendanud müüja ostueelse teavitamiskohustuse ostja uurimiskohustusega. Kostja põhitegevuseks on muuhulgas ehitiste haldamine ning nende üürile-, rendile- ja kasutusse andmine, kinnisvara arendus, ost, müük, vahendus, nimetatuga seotud teenused ja nende vahendamine, üldehitus-, remondi-, veevarustuse-, kanalisatsiooni-, kütte ja ventilatsioonitööde teostamine, ehitiste tehnilise seisukorra ekspertiisi teostamine ja ehitusjärelevalve. Hageja eeldas, et saab kutsevaldkonnas

tegutsevat kostjalt kogu hoone seisukorra kohta käiva informatsiooni. Puuduste olemasolu eeldamiseks ei piisa viitest, et tegemist on vana, 1939. a. ehitatud hoonega. Tunnistaja S. M. kinnitas kostja igasuguse huvi puudumist oma vara hooldamiseks, mistõttu hooldamata vara laguneb ja puudused on tekkinud müüja raske hooletuse tõttu. Kohus on jätnud kohaldamata materiaalõiguse normi. Ka olemasolevatele hoonetele kehtivad siseministri 8. septembri 2000. a. määrusega nr. 55 kinnitatud „Tuleohutuse üldnõuded“. Määruse § 66 lg. 3 keelab kütta mistahes tulekahju põhjustada võiva defektiga kütteseadet. Ekspert on leidnud, et korstnad on pikaajalisest hooldamatusest tingitult tuleohtlikud. Tegemist on lepingutingimustele mittevastava asja müügiga VÕS § 217 lg. 2 p. 3 tähenduses. Maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt ja mõista välja kahjuhüvitis alljärgnevatelt loetlatud puuduste eest. Olemasolev katuseplekk tuleb kogu ulatuses demonteerida, eemaldada roovitus, paigaldada aluskate koos distantsliistuga, taastada roovitus ja seejärel paigaldada uuesti olemasolev terasplekk koos liite ja ääreplekkidega. Eksperdi poolt antud tööde maksumusest on maha arvatud sadeveesüsteemi taastamise kulud (3113, 50 krooni + km), kuna sademeveesüsteemide ebarahuldav olukord oli arusaadav hoone ostmisel ja selles osas apellant maakohtu otsust ei vaidlustata. Tööde maksumus (kahju suurus) on 103.850 krooni + käibemaks. Kuna olemasolevad lõõrid ja kolded on oma nõutud tugevuse minetanud, tuleb vertikaallõõridesse paigalda uus roostevabast terasest suitsutoru või olemasolevad lõõrid lammutada ja laduda uuesti uutest kividest, horisontaallõõrid tuleb asendada uutega. Kuna ka kõikidel küttekolletel esineb kivide sissekukkumisi, koldekivide murenemisi, tuleb ka need asendada uutega. Tööde maksumus on 73.422 krooni + km. Hageja on nõuet I korrusel asuva ahju osas (8500 krooni + km) vähendanud, kuna ahju ei ole pikka aega kasutatud I korruse elektriküttele üleviimise tõttu, mistõttu ei pidanud hageja eeldama selle korrasolekut. Pesuruumi trapi äravoolutoru läbimõõt ei võimalda vee pidevat juhtimist ja tekitab ummistusi. Puuduse likvideerimiseks tuleb olemasolev kanalisatsioonitoru eemaldada ja paigaldada pesuruumist kuni kogumiskaevuni 110 mm läbimõõduga toru. Tööde maksumus on 1740 krooni + km. Sademe- ja pinnasevee sattumine keldrisse ei ole tõkestatud. Puuduse likvideerimiseks tuleb hoone välisperimeeter 0, 5 - 1 meetri laiuselt ja kogu vundamendi seina kõrguses lahti kaevata, kivipind survepesuga puhastada, krohvida tasaseks ja paigaldada bituumenil põhinev rullhüdroisolatsioon. Olemasolev keldri muldpõrand tuleb eemaldada, rajada tihendatud killustikalus, paigaldada hüdroisolatsioon ning valada 80 mm paksune raudbetoonpõrand. Betoonpõranda tolmamise vastu ekspluatatsiooni ajal tuleb see katta tolmutõkkega. Tööde maksumus on 77.916, 50 krooni + km. Puuduste tuvastamiseks ja kahju suuruse tõendamiseks pidi hageja tellima ekspertiisi maksumusega 10.800 krooni (koos käibemaksuga). Kahju suurus kokku on 319.114, 20 krooni. Kostja peaks hüvitama vaid need kulutused, mis tuleb teha hooneosade viimiseks hüpoteetilisse olukorda, kus need oleksid pidanud olema, et vastata lepingu nõuetele. Hageja peab põhjendatuks alusetu rikastumise vältimiseks kahjuhüvitist vähendada 19.114, 20 krooni. Suurema summa maha arvamine oleks vastuolus VÕS § 127 lõikega 5, mille järgi ei või kasu mahaarvamine kahju hüvitisest olla vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. See tähendab, et kannatanu suhtes ei ole õiglane kasu mahaarvamine olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida. Vastustaja seisukoht Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks puudub alus. Isegi juhul, kui ringkonnakohus ei nõustu

kohtuotsuse põhjendustega, tuleb muuta üksnes kohtuotsuse põhjendusi, jättes kohtuotsuse resolutsiooni muutmata. Kostja palub jätta hageja poolt apellatsioonimenetluses esitatud uued tõendid (energiaaudit ja kolm fotot) tsiviilasja materjalide juurde võtmata, nende esitamist ei ole apellant põhjendanud. Ekspertiisiakt ei ole tõendina asjakohane ning selle saamise kulud tuleb sõltumata lahendist jätta hageja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsust tühistada, otsuse mõnda motiivi tuleb siiski kooskõlas TsMS § 657 lg. 1 punktiga 21 täpsustada.

märgituga kui ka hageja poolt kostjale 16. septembril 2008. a. tehtud ostupakkumisega, milles hageja on kinnitanud, et ta on kinnistu, kinnistut käsitlevad dokumendid ja sellel paiknevad ehitised põhjalikult üle vaadanud, ta on teadlik kinnistu suurusest, selle piiridest ja ehitiste seisukorrast ega oma selles osas kinnistu omaniku vastu mingeid pretensioone (kd. I, t. 68). Seadusest ei tulene, et müüdav elamu peab olema elamiskõlbulik. Kui hageja oli nõus omandama elamu koos talle teadaolevate puudustega, siis ei saa ta tugineda VÕS § 77 lg. 1 lause 2 alusel sellele, et elamu pidi olema keskmise kvaliteediga (vt. Riigikohtu lahendi 3-2-1-71-07 punkt 13). Riigikohtu lahendis 3-2-1-23-10 avaldatud seisukoha kohaselt (punkt 12) tuleb eluruumide puhul teistusuguse kokkuleppe puudumisel lepingutingimustele mittevastavust siiski jaatada juhul, kui eluruumil on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel vanadel eluruumidel tavaliselt ei esine. Et hageja on ise kinnitanud, et kokkulepitu kohaselt nõustus ta kinnistu ühes sellel paikneva elamuga ostma koos kõigi teada olevate ja visuaalselt märgatavate puudustega, siis järeldub sellest, et hageja enda väitel võisid elamu eluruumidel poolte kokkuleppe kohaselt olla ka taolised puudused, mida elamu eluruumidega võrreldavatel vanadel eluruumidel tavaliselt ei esine, kui need olid hagejale teada või visuaalselt märgatavad. Hagi alusena tuginebki hageja sellele, et elamul oli varjatud puudusi, mida ta ehitusalase erihariduseta isikuna ei saanud tavapärase ülevaatuse käigus avastada ja millest kostja teda ei teavitanud (kd. I, tl. 7 – 8). VÕS § 14 lõikest 2 tuleneb kostja kohustus teatada hagejale kui lepingueelsete läbirääkimiste teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu hagejal on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Kostja väitel ei olnud müüdud ehitisel varjatud puudusi, mida hageja ei oleks saanud märgata, ka teavitas kostja hagejat kõigist talle teada olnud puudustest (kd. I, tl. 59 – 60). Seega on vaidluse lahendamiseks oluline tuvastada, kas müüdud ehitisel oli varjatud puudusi, mida ei oleks olnud võimalik märgata hagejalt eeldatava hoolsusega asja väliselt üle vaadates. Apellatsioonkaebuses nimetas hageja taoliste varjatud puudustena, mille tõttu müügilepingu ese ei vasta lepingutingimustele, järgmisi: elamu katusekattel ei ole aluskatet; korstnakivid ja vuugimört on kahjustatud, lõõrid ja kolded on tugevuse minetanud ning küttekolletel esineb kivide sissekukkumisi ja murenemisi; pesuruumi trapi äravoolutoru läbimõõt on liiga väike; tõkestatud ei ole sademe- ja pinnasevee sattumist keldrisse. Kolleegium leiab, et hageja väidetav katuse aluskatet puudutav puudus, äravoolutoru läbimõõtu puudutav puudus ja puudus, mis võimaldab sademe- ja pinnasevee sattumist keldrisse, on olemuselt taolised vana ja renoveerimata hoone ehituslikud puudused, mille kõrvaldamine vajaks elamu renoveerimist, mille puhul nende olemusest tulenevalt ei saa kerkida küsimust nende varjatusest, mis ei ole seostatavad ka vanade eluruumide tavaliste tingimustega ja mis eespooltoodud põhjendusel olid müügilepingu tingimuseks. Seega ei saa hageja nendele puudustele oma kahju hüvitamise nõuet rajada. Küttekollete, lõõride ja korstna varjatud puudused võivad iseenesest olla taolised, mille tõttu müügieseme hulka kuuluva eluruumi lepingutingimustele mittevastavus võib kõne alla tulla, sest ka vanad kasutatavad eluruumid tavapäraselt vastavad ohutusnõuetele ja loetletud puudused võivad iseenesest takistada eluruumi otstarbekohast kasutamist. Siiski eeldaks kostjapoolne lepingurikkumine, et hageja poolt nimetatud puudused oleksid olnud varjatud ning hagejale teadmata. Kostja väitel oli tegemist nähtavate puudustega, mis olid hagejale ostmisel teada. Arvestades kirjalikus müügilepingus sisalduvaid kokkuleppeid, mida on käsitletud eespool, pidi hageja tõendama, et küttekollete, lõõride ja korstna puudused, millele ta oma nõude alusena tugineb, olid varjatud puudused, mida tal ei olnud võimalik temalt eeldatava hoolsusega asja väliselt üle vaadates avastada. Nende puuduste kohta on hageja esitanud Ehitusekspertiisibüroo OÜ asjatundja Hannes Kase 2009. a. oktoobris koostatud arvamuse (kd. I, tl. 18 – 32), mille kohaselt asjatundja vaatas hoone kohapeal üle 2009. a. juulis, augustis ja oktoobris, konstruktsoonide avamisi ei tehtud ning arvamus põhineb üksnes paikvaatluse põhjal selgunud asjaoludel (punkt 2 – kd. I, tl. 21). Arvamuse kohaselt on korstna müüritisel pigikahjustused, mis viitavad korstnakivide ja vuugimördi kahjustustele, ahjude ja lõõride kahjustusi on ka märgata

korterites 2 ja 3, kus murenenud või ärakukkunud kivi tõttu on kuumuskahjustustega ahju terasplekist väliskest (punkt 2. 2. 5 – kd. I, tl. 26). Asjatundja arvamusele on korstna ja ahjude kahjustuste kohta lisatud fotod 11 – 13, millel on märgatavad arvamuses ja pildiallkirjades kirjeldatud korstna, pliidiga seotud soojamüüri ning ahju kahjustused (kd. I, tl. 48 – 49). Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et müüdud elamu korstnal, soojamüüril ning ahjul olid ka müügilepingu sõlmimise ajal nähtavad taolised kahjustused, nagu näha asjatundja arvamusele lisatud fotodel: kostja väitel olid ahjude ja lõõride osas näha murenenud ja ärakukkunud kivid ning ka kuumakahjustused olid selgelt näha (kd. I, tl. 63). Samas ei ole võimalik asjatundja arvamuse põhjal järeldada, nagu oleks nende puuduste näol tegemist varjatud puudustega, mida asja ülevaatamisel ei olnud võimalik märgata. Otse vastupidi, sest põhjendatud on kostja väide, et ka arvamuses on kahjustused tuvastatud üksnes visuaalse vaatluse tulemusena. Kolleegium ei nõustu hageja väitega, nagu vajaks ehitusalaseid eriteadmisi selle mõistmine, et pigiplekkidega korsten ja kuumakahjustustega soojamüür ning ahi on kahjustatud, sest asjatundja arvamusele lisatud fotodel kujutatud kahjustused on ilmsed ja hästi nähtavad ning need sai hageja avastada temalt eeldatava hoolsusega asja väliselt üle vaadates. Asjaolust, et mingi konkreetne isik teatud puudust ei märka, ei saa veel iseeenesest järeldada, nagu ei oleks puudus mõistliku isiku poolt temalt eeldatava hoolsusega asja ülevaatamisel avastatav, nii ei saa seda järeldada ka tunnistaja R. L. ütluste (kd. I, tl. 164) põhjal. Et elamu korsten, soojamüür ja ahi olid kehvas seisukorras, ei ole vaidluse all (kd. I, tl. 109). Samas ei ole kostja omaks võtnud asjaolu, nagu oleksid korstna, ahjude ja soojamüüride puudused takistanud hoonet vastavalt otstarbele kasutamast. Hageja pidi korstna, soojamüüri ja ahju puudustele tuginemiseks põhjendama ja tõendama, et puudused olid tõsisemad kui välise vaatluse põhjal sai eeldada, ning seega, et kahjustuste ulatus, mille tõttu eluruumid ei olnud elamiseks kasutatavad, jäi asja ülevaatamisel varjatuks. Nimetatud kahjustuste kohta on hageja esile toonud üksnes, et 2008. – 2009. a. talvel selgus, et ühe ahju kütmine ei ole tõmbe puudumise tõttu võimalik ja ekspertiisi käigus selgus, et ahju seinad on sisse langenud (kd. I, tl. 94), et pliidi kehvast seisukorrast sai hageja teada 2009. a. juulis, kui üks üürnikest lõpetas üürisuhte, kuna pliidi soojamüür oli kasutuskõlbmatu, ning et 2009. a. septembris esitasid teise korteri üürnikud pliidi ja soojamüüri parandamise nõude, mille peale hageja tellis korstnapühkija, kes kinnitas, et ahju ja pliite ei ole võimalik puhastamisega töökorda seada (kd. I, tl. 95, 132). Hageja ei ole küll täpsustanud, millistes konkreetsetes eluruumides paiknevatest küttekolletest on jutt, hageja poolt esitatud ja ekspertiisina pealkirjastatud kirjalik tõend (kd. I, tl. 18) ei sisalda aga järeldust ahju seinade sisselangemise kohta ning seega on taoline väide paljasõnaline. Selles kirjalikus tõendis on küll viidatud korterites 2 ja 3 asuvate ahjude kahjustustele, tõend ei sisalda aga järeldusi kahjustuste ulatuse kohta: arvamuses on viide lõõride halvale seisukorrale, korstna müüritise ebapiisavale tugevusele ja kogunenud pigi tõttu võimalikule süttimisohtlikkusele, see ei sisalda küttekollete kohta aga mingeid konkreetseid andmeid ja sellest ei nähtu ka, et asjatundja oleks kahjustuste ulatuse tuvastamiseks teinud mingeid uuringuid (kd. I, tl. 26). Müügilepingu andmetel on eluruumi 3 (apellatsioonkaebuse kohaselt eluruumi 4) üürnikuks I. M., kelle tütar S. M. 20. aprillil 2010. a. tunnistajana ütlusi andes kinnitas, et pere kasutab seda eluruumi endiselt ning kuigi pliidi ja ahjuga on probleeme, on nad seni kuidagimoodi läbi ajanud, kusjuures ka hageja hoone uue omanikuna ei ole midagi teinud pliidi ja ahju remontimiseks (kd. I, tl. 164). Et seda eluruumi on küttekoldeid remontimata katkematult elamiseks kasutatud kuni praeguseni, siis on need eelduslikult olukorras, mis eluruumis elamist ei takista. Isegi kui korteri 2 (apellatsioonkaebuse kohaselt korteri 3) üürnik üürilepingu 2009. a. juulis soojamüüri kasutuskõlbmatuse põhjendusel lõpetas, ei saa sellest tulenevalt veel järeldada, et soojamüüri puudused oleksid teinud eluruumis elamise sellele eelnenud ajal võimatuks: hagejale anti hoone valdus üle juba 2008. a. oktoobri lõpus, kuni järgmise aasta suveni eluruumis aga hageja enda väite kohaselt elati. Hageja ei ole tuginenud asjaoludele, mis annaksid alust järeldusele, et korstna, soojamüüri ja

ahju puuduste ulatus elamu valduse hagejale üleandmise ajal oleks takistanud elamus elamist, VÕS § 218 lg. 1 kohaselt vastutab müüja aga üksnes müüdud asjal sel ajal olnud puuduste eest. Kui isegi eeldada, et küttekolletel olid hagejale müügilepingu täitmiseks hoone valduse üleandmise ajal varjatud puudused, pidi hageja puudustele tuginemiseks tõendama, et kostja oli nendest varjatud puudustest müügilepingu sõlmimise ajal teadlik. Nii leppisid pooled müügilepingu punktis 2. 8 kokku, et müüja ei vastuta lepingu esemel esinevate selliste varjatud puuduste eest, millistest müüja ei olnud või ei pidanud olema lepingu sõlmimise hetkel teadlik ning tulenevalt sellest ei ole ostjal õigust esitada müüja vastu nõudeid lepingu eseme puudustega seoses ning kasutada müüja suhtes õiguskaitsevahendeid (kd. I, tl. 39). Taoline müüja VÕS § 218 lõikes 1 sätestatud vastutust piirav kokkulepe on lubatav. Kostja väitel ei teinud ta müüdavale hoonele enne müügilepingu sõlmimist ekspertiisi, müüdava hoone puuduste tuvastamiseks ekspertiisi tegemise kohustust kostjal ka ei olnud. Tõendeid, mille põhjal võiks teha järeldusi selle kohta, nagu oleks kostja jätnud hagejale teatamata küttekollete puudustest, millest ta ise oli teadlik, ei ole kohtule esitatud. Põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks juhul, kui müüja ei oleks teavitanud kinnistu ostjat üürnike nõudest küttekolde parandamiseks, iseenesest tegemist VÕS § 217 lg. 2 punktis 4 märgitud olukorraga. Osundatud sättes silmas peetud kolmanda isiku õiguseks võiks küll olla õigus kasutada asja üürilepingu alusel, mitte aga iga üksik üürilepingust tulenev üürniku õigus eraldivõetuna. Asjaolust, et müüdav elamu on koormatud üürilepingutega, oli hageja teadlik ja seda märgiti ka üürilepingus, üürniku õigus nõuda üüritud asjal tekkinud puuduse kõrvaldamist tuleneb seadusest (VÕS § 278) ning VÕS § 217 lg. 2 punktiga 4 taotletavaks eesmärgiks ei ole igast taolisest üürilepingu sisuks olevast õigusest teavitama kohustamine. Et hageja ei ole tõendanud, et müügilepingu esemel olid varjatud puudused, mis ei olnud müügilepingu tingimuseks, siis jättis maakohus hagi õigesti rahuldamata. Apellatsioonkaebusele lisas apellant energiaauditi aruande 17. juulist 2009. a. ja fotod, mis apellatsioonkaebuses esitatud väite kohaselt on tehtud 19. septembril 2008. a. Põhjendust selle kohta, miks apellant lisas tõendid apellatsioonkaebusele ega esitanud neid maakohtu menetluses, kaebus ei sisalda. TsMS § 633 lg. 5 kohaselt, kui apellatsioonkaebuse põhjendamiseks nimetatakse uusi asjaolusid ja tõendeid, tuleb apellatsioonakebuses märkida uute asjaolude ja tõendite esimese astme kohtus esitamata jätmise põhjus. TsMS § 652 lg. 4 kohaselt peab pool uue asjaolu ja tõendi esitamise lubatavust oma kaebuses või vastuses põhjendama ja kohtu nõudmisel põhistama; kui pool uue asjaolu või tõendi esitamise lubatavust ei põhjenda või ei põhista, jätab kohus selle tähelepanuta, välja arvatud juhul, kui tõend on ilmselt vajalik asja õigemaks lahendamiseks ja vastaspool on tõendi vastuvõtmisega nõus. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele esitatud vastuses kaebusele lisatud tõendite vastuvõtmisele vastu. Kolleegium leiab, et apellatsiooniastmes tõendite esitamise korra järgimata jätmise tõttu tuleb tõendite esitamise taotlus jätta tähelepanuta, kaebusele lisatud tõendid aga ringkonnakohtu otsuse jõustumisel apellandile tagastada. Vastavalt TsMS § 171 lõikele 1 jäävad menetlusosaliste apellatsioonimenetluse menetluskulud apellandi kanda.

Iko Nõmm

Imbi Sidok

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.